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주택담보대출 문답풀이 |은행대출

2006-11-20 09:58

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주택담보대출 문답풀이
조선일보 2006-11-20 03:37:00

문: 대출 승계하면서 아파트 살 때 총부채상환비율은?
답: 신규대출로 인정… 똑같이 규제받아
[조선일보 김홍수기자]
11·15 대책에 따라 20일부터 새로운 주택담보대출 규제가 시작된다.
새 규제의 골자는 전국 78개 주택투기지역(시·군·구)과 수도권 투기과열지구(서울·인천·경기도 대부분)에 있는 6억원 초과 고가(高價) 아파트에 대한 담보 대출한도를 강화하는 것이지만, 개인 대출자마다 사정이 달라 혼선을 빚고있다. 고객 문의가 많은 세부 시행안을 문답풀이로 알아본다.
 
―아파트 전 주인의 대출을 승계할 때도 총부채상환비율(DTI·대출자의 소득 수준에 따라 대출한도를 제한하는 제도) 규제를 받나?
그렇다. 대출 승계도 아파트 매입자가 신규대출을 받는 것으로 보기 때문에 똑같이 DTI 40% 룰을 적용받는다. 예컨대, 전 주인이 시가(時價) 7억원의 아파트를 담보로 4억2000만원(LTV 60% 적용·투기과열지구 기준)을 빌린 상태라고 했을 때, 매입자가 이 집을 사면서 대출승계를 받는다 해도 DTI 40% 룰을 적용받아 2억원(주택구입자 연봉 5000만원 기준)밖에 대출을 승계하지 못한다. 따라서 아파트 매매가 이뤄지려면 전 주인이 나머지 2억2000만원의 대출을 중도상환해야 한다. 이런 형태로 아파트 매매 계약을 체결할 경우, 대출금 중도상환수수료를 누가 부담해야 할지를 미리 명확히 해두는 것이 좋다는 게 전문가들의 충고다.”
 
―대부업체의 주택담보인정비율(LTV)도 달라지나?
“11·15 대책으로 저축은행 등 제2금융권은 주택투기지역 6억원 초과 아파트에 대한 LTV 비율이 60%에서 50%로 내려간다. 하지만 대부업체는 LTV 적용을 받지 않기 때문에 아무런 변화가 없다. 현재 대부업체에서는 투기지역 아파트라도 LTV를 최고 85%까지 인정해 주고 있다. 하지만 대부업체의 주택담보대출은 대출금리가 연 7~8%에 이르기 때문에(은행은 5~6%대) 이자부담이 크다는 단점이 있다.”
 
―주택 구입 목적이 아니고 사업자금 대출인 경우에도 DTI 40% 룰이 적용되나?
“아니다. 중소기업인 등이 사업자금을 조달할 목적으로 주택담보대출을 이용하는 경우, DTI 40% 룰을 적용받지 않는다. 즉, 대출자의 소득수준은 안 따지고 아파트 소재지가 투기·비투기 지역인지에 따라 LTV 규제만 받는다. 또 5000만원 이하의 소액 대출도 DTI 적용을 안 받는다.”
 
―과거에 사놓은 주택투기지역 내 아파트를 담보로 대출을 받을 때도 DTI가 적용되나?
“아니다. 투기지역 내 6억원 초과 아파트라도 소유권 이전등기를 마친 후 3개월이 지난 아파트는 DTI 규제를 안 받는다.”
 
―20일 이전에 대출신청을 해놓은 경우는 규제대상에서 제외되나?
“그렇다. 만약 대출자가 20일 이전에 투기지역(수도권 투기과열 지구 포함) 6억원 초과 아파트에 대해 만기 10년 초과 장기 대출 계약을 했다면, 이번 규제 대상에서 제외돼 LTV 60%까지 대출을 받을 수 있다.”
 
투기지역 대출 규제 대상 아파트에는 분양권도 포함되나?
“그렇다. 투기지역 대출 제한 대상에는 일반 아파트뿐 아니라 주상복합아파트, 아파트 분양권, 재건축 아파트 지분 등이 모두 포함된다. 즉 아파트 분양권, 재건축 아파트 지분을 사기 위해 대출을 신청해도 똑같이 LTV, DTI 규제를 받는다.”
 
관련 문의는 금융감독원 민원상담실 (국번없이) 1332
(김홍수기자 [ hongsu.chosun.com])

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전세대출 |은행대출

2006-09-13 20:56

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  영세민전세자금대출
  - 해당 지방자치단체장(시·군·구청장) 추천을 받으신 분에게 정부에서 지원하는 저금리 전세자금
- 최장 6년까지 대출을 이용할 수 있음 
대출신청자격
만 20세이상의 무주택 세대주(단독세대주 제외) 또는 세대주로 인정되는 자로서 아래요건을 모두 구비한 고객
- 임대차계약을 체결하고 임차보증금의 10%이상을 지불 하신 분
지자체장의 추천
을 받고 임차보증금이 아래의 지역별 전세금액 이하인 경우
* 지역별 전세금액
: 서울시 5,000만원, 광역시 및 수도권 과밀억제권역 4,000만원, 기타지역 3,000만원( 주민등록표상 자녀수가 3명 이상인 경우 지역별 전세금액 : 지역별 각 6,000만원, 5,000만원, 4,000만원)
※ 무주택세대주
세대주 및 세대원(분리된 배우자 포함) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주를 말함
※ 세대주로 인정되는 경우
1. 세대주의 세대원인 배우자
2. 본인 또는 배우자의 직계존속(60세이상 부모 또는 조부모)이 세대주로서 이들을 사실상 부양하며 동거하고 있는 경우(주민등록상 등재 및 부양)
3. 대출신청일로부터 1개월이내에 결혼으로 인하여 세대주가 예정된 경우
4. 만20세 미만의 형제·자매로 구성된 세대의 세대주
5. 대출신청일 현재 주민등록표상 세대주 인정기간이 1년이상 경과한 만35세 이상 단독세대주
6. 대출신청일 현재 이혼 등의 사유로 호주를 달리하는 자녀를 부양하고 있는 세대주
대출대상주택   임차전용면적 85㎡이하 주택
대출신청시기  
임대차계약서상 입주일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른 날짜로부터 3개월이내
대출실행(지급)시기
 ① 입주 전인 경우 : 임대인통장으로 지급(입주일로부터 7일전까지 지급가능)
※ 임대인 통장사본 필요
② 입주 완료한 경우 : 대출신청인 통장으로 지급
※ 계약금 영수증 및 잔금 영수증 필요
대출금액 아래의 지역별 호당대출한도 범위 내에서 전세보증금의 70%까지
지역별 호당대출한도
ㅇ 서울시 3,500만원(임대인 확약서로 대출 받는 경우에는 3,000만원)
ㅇ 광역시 및 수도권 과밀억제권역 2,800만원
ㅇ 기타지역 2,100만원
* 지역별 호당대출한도(주민등록표상 자녀수가 3명 이상인 경우)
ㅇ 서울시 4,200만원(임대인 확약서로 대출 받는 경우에는 3,000만원)
ㅇ 광역시 및 수도권 과밀억제권역 3,500만원(임대인 확약서로 대출 받는 경우에는 3,000만원)
ㅇ 기타지역 2,800만원
 대출금리 연 2.0% (임대인확약서로 대출받는 경우에는 연 3.0%, 채권양도방식에 의해 대출받는 경우 연 2.5% )
대출기간 및 상환방법
 2년 (2회 연장, 최장6년까지 가능)
* 중도상환 가능(중도상환수수료 없음)
담 보
- 주택금융신용보증서(결혼예정자가 대출신청시 배우자예정자는 연대보증인으로 입보)
- 연대보증인(재산세를 납부하시는 분 또는 연간소득 1,000만원 이상인 분)
- 임대인의 '임차보증금 반환확약서'(주택금융신용보증서 발급거절자에 한함)
- 채권양도계약
대출신청절차 
- 융자추천 신청 : 고객이 지방자치단체(시/군/구 또는 읍/면/동사무소)에 신청
- 융자대상자 선정 및 통지 : 지방자치단체가 고객에게 융자추천서 발급
- 대출신청 : 지방자치단체 추천서로 영업점에 대출신청
    보증인필요서류
 - 연대보증인이 연간소득자인 경우
ㅇ 근로자 : 재직증명서,근로소득원천징수영수증(또는 소득금액증명원)
ㅇ 서민(자영업자 포함) : 사업자등록증명원, 소득금액증명원
- 연대보증인이 재산세납부자인 경우
ㅇ 과세대상물건 등기부등본, 재산세납부영수증(또는 과세증명서)
 기타
 필요서류
- 관할 지방자치단체장의 융자대상자 추천 통지문서
- 확정일자부 임대차(전세)계약서
- 총 임차보증금의 10%이상 지급 확인서류 : 무통장 입금증 등
- 주민등록등본 (1개월이내 발급분)
ㅇ주택금융신용보증서를 담보로 제공할 경우
: 최근 2년간 주소지 변동내역을 기재
- 임차주택 건물등기부등본(1개월이내 발급분)
- 연간소득자료
ㅇ 근로자 : 재직증명서, 근로소득원천징수영수증 등
ㅇ 서민(자영업자 포함) : 사업자등록증명원, 소득금액증명원 등
(추가서류)
- 임대인 통장사본(임대인 앞으로 지급하는 경우)
- 호적등본(1개월이내발급분) : 배우자 분리세대, 단독세대주, 결혼예정자인 경우
- 배우자의 주민등록등본 : 배우자 분리세대인 경우
- 배우자예정자의 주민등록등본 및 결혼예정 확인서류(예식장계약서 등) : 결혼예정자인 경우
- 임대인의 임차보증금 반환확약서 : 임대인 확약서로 대출신청하는 경우
- 주택금융신용보증서 담보시 현재 전세거주자는 현 전세계약서
 
 근로자ㆍ서민주택전세자금대출
연간소득 3,000만원 이하인 무주택세대주를 위해 정부에서 지원하는 저리 전세자금
시중은행 대출에 비해 금리변동(인상) 위험이 매우 적음
대출신청자격
  만 20세이상의 부양가족있는 세대주 또는 세대주로 인정되는 자로서 아래요건을 모두 구비한 근로자 또는 서민
- 연간급여(소득)가 3천만원 이하이고 무주택세대주인 분
※ 연간소득산정시 상여금 및 실비변상적 제수당을 제외한 금액을 기준으로 함
-임대차계약을 체결하고 임차보증금의 10%이상을 지불하신 분
※ 무주택세대주 : 세대주 및 세대원(분리된 배우자 포함) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주를 말함
대출대상주택   임차전용면적 85㎡이하 주택(오피스텔 불가)
대출신청시기
   임대차계약서상 입주일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른 날짜로부터
3개월이내 대출실행(지급)시기
 ① 입주 전인 경우 : 임대인통장으로 지급(입주일로부터 7일전까지 지급가능)
※ 임대인 통장사본 필요
② 입주 완료한 경우 : 대출신청인 통장으로 지급
※ 계약금 영수증 및 잔금 영수증 필요
 대출금액 
 -주택금융신용보증서를 담보로 제공할 경우
: 최고 6,000만원 이내에서 전세금액의 70%
까지 (주민등록표상 자녀수가 3명 이상인 경우 최고 8,000만원 까지)
-연대보증인을 입보하는 경우
: 최고 5,000만원이내에서 전세보증금의 70%까지
-임대인의 '임차보증금 반환확약서'를 제출하는 경
우 : 최고 3,000만원이내에서 전세보증금의 70%까지
대출금리 연 4.5% (임대인 확약서로 대출받는 경우에는 5.5%)
대출기간 및상환방법  
2년 일시상환 (2회연장, 최장6년까지 가능)
* 중도상환 가능(중도상환수수료 없음)
담 보
- 주택금융신용보증서(결혼예정자가 대출신청시 배우자예정자는 연대보증인으로 입보)
- 연대보증인 (재산세를 납부하시는 분 또는 연간소득 1,000만원 이상인 분)
- 임대인의 '임차보증금 반환확약서(주택금융신용보증서 발급거절자에 한함)
보증인필요서류
   - 연대보증인이 연간소득자인 경우
ㅇ 근로자 : 재직증명서,근로소득원천징수영수증(또는 소득금액증명원)
ㅇ 서민(자영업자 포함) : 사업자등록증명원, 소득금액증명원
- 연대보증인이 재산세납부자인 경우
ㅇ 과세대상물건 등기부등본, 재산세납부영수증(또는 과세증명서)
필요서류
  - 확정일자부 임대차(전세)계약서
- 총 임차보증금의 10%이상 지급 확인서류 : 무통장 입금증 등
- 주민등록등본 (1개월이내 발급분)
※ 주택금융신용보증서를 담보로 제공할 경우 : 최근 2년간 주소지 변동사항 포함 발급
- 임차주택 건물등기부등본(1개월이내 발급분)
- 연간소득자료
 
ㅇ 근로자 : 재직증명서, 근로소득원천징수영수증
※ 연간 총급여가 3,000만원 초과시 급여지급내역을 확인할 수 있는 급여명세서(12개월분)
또는, 급여대장사본 추가 첨부
ㅇ 서민(자영업자 포함) : 사업자등록증명원, 소득금액증명원
출처--국민은행

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금감원, 주택담보대출기간 20년으로 제한 |은행대출

2006-04-29 10:39

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지난 5일부터 실시되고 있는 새 주택담보대출제도와 관련, 금융감독당국이 주택투기지역의 6억원 초과 아파트에 대한 대출기간을 사실상 20년으로 제한하기로 했다.

금융감독원은 18일 주택담보대출시 총부채상환비율(DTI) 요건이 적용되는 경우 이를 피하기 위한 목적의 장기대출을 억제하기 위해 신용도가 낮거나 미래 채무상환능력이 의문시되는 차주에 대해 20년을 초과하는 장기대출 등을 억제하기로 했다고 밝혔다.

금감원은 또 대출만기가 20년을 넘는 장기대출에 대해 변동금리 대출을 최대한 억제하는 등 장기 변동금리 대출에 대한 리스크 관리를 강화하기로 했다.

금감원은 이런 내용을 담은 공문을 지난 11일 각 은행에 전달하고 지난 17일부터 시행에 들어갔으며 각 은행에 이 같은 내용이 반영된 새 내규를 21일까지 금감원에 보내줄 것을 요청했다.

앞서 지난 5일부터 투기지역내 6억원 초과 아파트 담보대출에 대해 DTI 개념이도입되면서 대출한도가 줄어들자 이를 회피하기 위해 대출한도를 장기로 늘려 최대한의 대출을 받은 뒤 중도에 상환할 수 있다는 문제점이 지적돼왔다.
 
출처-고준석카페

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