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[스크랩] 고종완의 과학적 투자법 93 |부동산노트
2008-04-08 18:29
http://blog.drapt.com/yjm6414/563791207646963621 
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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고종완의 과학적 투자법 93
(클릭하세요^^)
멀리 내다보는 안목 있어야
혹은 지금과 같이 강력한 정부의 규제정책으로 미분양이 발생하곤 한다. 6월 말 현재, 지방 미분양 아파트는 총 5만 5000여가구. 이는 1년 사이 33％ 급증한 수치다. 지방의 경우 서울, 수도권보다 부동산 펀드멘털이 취약해 관련정책에 민감할 수밖에 없다. 그러나 미분양 물량도 매입지역•시기•평형만 잘 고르면 보약이 될 수 있다는 것이다. 다만 이러한 방법은 청약통장이 없는 사람의 ‘고육지책’적인 투자기법임을 알아두자. 그렇다면 미분양 아파트투자에 앞서 살펴보아야 할 것은 무엇인가. 첫 번째는, 미분양의 발생사유가 무엇인지 분석해야 한다. 예를 들어 일시적인 공급과잉 혹은 수요 감소에 의한 것인지 투자심리의 위축에 의한 것인지, 아니면 구조적인 수급불균형에 의한 것인지를 잘 판단해야 한다. 이는 지역마다 결합 정도에 따라 사정이 다르며 대개 복합적으로 작용한다. 지역요건은 좋은데 수요에 비해 아파트가 과다하게 공급된 상황에서 규제정책이 나오거나 경기가 조금만 나빠져도 투자수요가 줄어들어 미분양 아파트가 생긴다. 사례를 들어보자. 실제로 2~3년 전 용인 죽전•동백, 수지, 파주 등지에서 대규모 택지개발계획에 의해 세워진 아파트들도 미분양이 적지 않게 생겼다. 지금은 어떠한 가. 먼저 교하지구를 지나는 경의선은 앞으로 복선화가 이루어지고, 제2외곽순환고속도로도 새로 뚫린다. 또한 지하철 9호선도 가까운 곳에서 개통되며, 엘지 LCD 파주공장도 생기고, 장기적으로는 통일을 대비한 수도가 들어설 수 있는 지역이다. 또 지난해 판교분양 얘기가 나오면서 가장 많이 오른 곳이 용인 수지지구로 이 곳 역시 2~3년 전만 해도 미분양 재고 및 미입주 물량 과다로 몸살을 앓은 곳이다. 그러나 2005년 이후 고분양가 파동 후 프리미엄이 급등하기 시작했다. 미분양이라고 해서 무조건 꺼릴 이유가 없다는 뜻이다. 장기적 관점에서 보면 꾸준히 오를 수 있는 지역의 미분양 아파트는 투자하기에는 최적의 조건을 갖추었다고 볼 수 있다. 올 봄 입주를 시작한 동백지구 역시 유사한 경우다. 두 번째는 대규모 택지개발과 발전가능성이 높은 지역을 노려야 한다는 것이다. 특히 수도권 중에서 대단위 택지개발 예정지에 관심을 가지면 투자할 곳이 눈에 보인다. 일례로 남양주의 호평•평내지구와 양주지역 역시 초기에 미분양이 났었다. 또한 지금도 그리 사정이 좋은 편은 아니다. 그러나 향후 대단위 택지개발 예정지구에는 반드시 도로건설계획이 따라붙게 마련이므로 비록 미분양이 났다 하더라도 나중에는 수도권과의 접근성이 훨씬 좋아지기 때문에 수요가 공급을 따라잡게 되어 있다. 따라서 미분양 초기에 물량을 잡은 경우 상당한 프리미엄을 챙길 수 있었다. 통상 아파트는 미분양이 해소되는 순간 프리미엄이 붙는다는 특징이 있다. 분양되지 않은 아파트가 분양되는 순간 프리미엄이 붙어 투자이익을 가져다 준다는 뜻이다. 기본적으로 서울, 수도권 및 일부 호재가 내재되어 있는 지방도시는 아파트 공급이 적은 상태이기 때문에 시간이 지나거나 입주가 임박하면 결국 미분양은 해소되기 마련이다. 미분양 아파트 투자 시 문제는 얼마나 적절한 곳에, 적절한 시점에 투자하느냐이다. 9월1일부터 부동산 거래세인 취•등록세가 2%로 인하됐다. 아파트 대출조건 및 분양대금 등 금융조건과 아파트 방향, 층수, 조망 등 내부조건을 분석하여 판단하되 당장의 투자가치보다 향후 발전가능성이 높은 지역의 미분양 아파트를 내집으로 마련할 수 있는 결실의 계절이 되길 바란다. 고종완 re119@unitel.co.kr
웰빙 바람에다 세금 혜택까지
부동산상품에도 참살이를 즐기며 재테크가 가능한 것이 없을까. 웰빙 바람을 비껴가지 않으며 부재지주(不在地主)가 아님에도 주말ㆍ전원주택을 합법적으로 소유할 수 있는 길이 있다. 주말농장과 농가주택이 그것이다. 비농업인이 농지를 소유할 수 있게 된 것은 지난 2003년 농지법이 바뀌면서부터이다. 비록 제한적이지만 302평 미만의 주말, 체험 농장용으로 농지가 부동산투자 상품으로 대두된 것이다. 원래 우리나라의 농지정책은 헌법에 따른 경자유전의 원칙을 철저히 따랐다. 과거 소작농의 폐해를 막고 자작농을 육성하기 위한 취지였다. 그러던 것이 농지거래를 자유 시행하게 된 까닭은 사실상 급격한 농가인구 감소, 고령화, 주 5일제 근무 및 개방화 속도 등 사회적 변화에 대응하기 위한 것이다. 웰빙 즐기면서 세금감면 혜택도 요즘 같은 부동산환경에선 부동산투자를 하는데 있어 가장 민감하게 반응하는 것이 바로 세제이다. 8.31부동산종합대책 등 각종 규제에 따라 1가구 2주택자들은 올해부터 실거래로 양도세를 납부하게 되며 2007년부터는 50% 중과대상에다 장기보유특별공제 혜택 등을 받을 수 없다. 또한 2007년부터는 모든 토지를 실거래가로 과세하게 되는데다 비사업용 나대지나 잡종지, 부재지주 소유 농지, 임야, 목장용지 등도 양도할 때 양도세 60% 중과하게 된다. 그러나 도시민이 소유한 302평 미만의 주말농장은 양도세 중과 대상에서 제외되며 10평 미만 소규모 전원주택을 짓게 되면 농지조성부담금의 50%를 감면받는 혜택을 누릴 수 있다. 게다가 취득세와 종합토지세 등 지방세도 면제된다. 이렇게 농가주택에 대한 관심이 커지는 것은 참살이를 할 수 있다는 장점에다 세금혜택이 가능하기 때문이다. 올 초 농지법시행령 개정으로 땅값과 무관하게 일률적으로 물던 농지조성비가 공시지가 기준으로 하는 농지보전부담금으로 바꿈에 따라 수요자에겐 부담이 덜해 유리해졌다. 물론 토지거래허가지역에서 주말농장 땅을 매입하려면 관할 지방자치단체 허가를 받아야 하는 번거로움은 있다. 농가주택은 말 그대로 기존의 허름한 농촌주택을 일컫는다. 농촌에 있다고 모두 농가주택은 아니다. 1가구 2주택 과세적용을 받지 않는 농가주택의 범위는 대지 200평 이하, 연면적 45평 이하, 기준시가 7천만원 이내의 주택이어야 한다. 이때 도시주택을 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 하며 또한 새로 산 농가 주택도 3년 이상 보유해야 한다. 집을 한 채 팔고 나머지 한 채도 3년 이상 보유하면 남은 집을 팔 때 양도세를 납부하지 않아도 되는 것이다. 다만 국토계획법에 의한 도시지역 및 허가구역, 관광단지개발, 투기지역 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되는 지역 등은 제외되므로 주의를 요한다. 예를 들어 농가주택이 행정구역상 광역시나 시 지역에 위치한다면 농가주택이 될 수 없으나 읍 또는 면단위에 속한다면 농가주택이 될 수 있다. 투자금 적고 단순한 농가주택 구입 예전에 지은 농가주택의 대부분은 건축규모가 작고 구조방식도 구식이다. 따라서 도시민에게는 불편한 점이 없지 않지만 반대로 소액으로 투자할 수 있다는 장점이 있다. 즉 여유자금이 부족한 투자자는 먼저 농가주택을 구입하고 매입 후에도 간단히 개조한 후 바로 들어가 살 수 있으며, 살면서 마음 내키는 대로 하나씩 고쳐갈 수도 있다. 농가주택 매입은 땅을 구입하여 농가주택을 짓는 것보다 농지보전부담금(농지나 임야를 다른 용도로 바꿀 때 붙는 세금)과 건축비 등 주택에 들어가는 비용을 줄일 수 있다. 예를 들어 전원주택을 짓는다면 부지매입에서부터 건축까지의 전 과정이 만만치 않아 시간을 낭비할 수 있지만, 농가주택은 이미 집이 지어져 있기 때문에 매매의 형식만 취하면 된다. 농지전용이나 건축 등의 절차가 없어 비교적 단순하기 때문에 시간적인 여유가 없는 도시민 등 수요자들에게도 적당한 상품이다. 또한 펜션에 비해 농가주택은 신규 투자비용을 최소화하면서 부분적인 개축을 통해 민박을 놓을 수 있고 향후 신축을 통해 펜션으로의 전환이 용이하다. 이러한 몇 가지 측면에서 여유자금이 녹녹치 않은 조기퇴직자, 전원생활을 꿈꾸는 중장년층에게 인기를 끌고 있는 대표적 참살이 상품이라 할 수 있다. 기반시설 인입, 경사도 등 따져야 먼저 자신의 생활패턴을 고려하여 이주 희망지역을 우선 선정해야 한다. 물론 본인의 직장 등 직업유형과 예산규모를 함께 고려해야 할 것이다. 다음 주변 교통망과 마을간 거리 등을 파악하는데 이는 해당 지역지도와 인터넷 사이트를 이용하여 조사가 가능하다. 그러나 백문이 불여일견. 해당 지역을 방문하여 구체적인 답사를 하는 것은 필수사항이다. 이때 챙겨야 할 것은 전기, 상하수도 등 기반시설 인입에 지장이 없는 지, 경사도가 적당한지, 주변에 혐오 및 편의시설의 유무와 거리, 방향과 지세 및 개발 가능성 등도 충분히 검토해야 한다. 조사 중에 중개업소를 활용하거나 인근 마을 이장 댁이나 마을 지역 주민들과 의 대화로 가능한 많은 정보를 얻은 후 결정하는 것이 좋다. 토지거래허가구역내 농가주택을 신축하거나 매입하려면 좀 더 신경을 써야 한다. 아무래도 규제가 상대적으로 강하다. 특히 경기 등 수도권 내 과밀억제 및 성장관리권역은 토지거래허가구역으로 묶여 있어 거래가 자유롭지 못한데다 올 해부터 1년 이상(과거 6개월) 거주해야 토지거래허가를 받을 수 있고, 특히 농지인 경우는 별도로 농지취득자격증명제가 적용된다. 때문에 수도권 일대 농지에 투자하려면 거주지 이전 등 1년 전부터 노력과 수고를 들어야 한다. 거래허가요건을 충족하지 못한 채 서둘러 매입하려면 반드시 안정장치를 해 둘 필요가 있다. 공증해 놓거나 근저당을 설정해 놓은 뒤 요건이 충족되면 권리를 이전하는 절차가 비교적 안전하다. 건축물과 토지의 소유권이 다른 경우가 있기 때문에 건축물대장 및 토지대장을 발급받아 확인해야 한다. 농가주택 중에는 집이 있어도 대지가 아니라 농지에 있는 경우가 많기 때문이다. 또 무허가 건물일 수도 있다. 때문에 토지에 관련된 서류(토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도, 건축물대장 등)를 확인해야 하고 확인이 어려울 경우 관련 지자체에 문의하거나 전문가의 도움을 받는 것이 좋다. 산 중턱 소규모 농가주택 인기 최근 농가주택과 관련해 몇 가지 의미 있는 특징이 시장에서 나타나고 있다. 하나는 주택의 규모가 작은 농가주택이 선호된다는 점이다. 건평으로 15∼20평 정도의 소형규모로 이는 50∼60평대의 펜션과는 대조적이다. 무리한 투자보다는 참살이를 누리려는 수요자들의 증가현상이라 보여진다. 다른 하나는 선호지역의 바뀜 현상이다. 이전에는 논이나 하천, 개울 주변의 평지에 위치한 농가주택이 비쌌으나 최근에는 산 중턱에 위치한 농가주택이 비싸게 거래되고 있다. 농사짓기 위한 접근성보다는 양호한 전망을 우선시 하는 도시사람들의 농가주택에 대한 투자가 늘면서 나타난 현상인 것이다. 그렇다고 해서 농가주택에 대한 묻지 마 투자는 금물이다. 다른 어느 것보다 환금성이 떨어지는 대표적인 상품이기 때문이다. 일반경기가 불안할 시 가장먼저 영향을 받는 것이 참살이 관련 상품이다. 이런 까닭에 농가주택을 수익률만 따져서 투자하려는 투자자가 있다면 오히려 심사숙고할 필요가 있다. 생각만큼 남는 장사가 아닐 가능성도 충분하기 때문이다. 따라서 농가주택은 본인이 전원에 거주하면서 누리는 거주가치를 반영해야 한다. 다른 부동산상품과는 달리 투자가치보다는 실제 거주하면서 참살이를 만끽하는 가치가 훨씬 더 클 수 있기 때문이다. 고종완 re119@unitel.co.kr
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[스크랩] 내 집 늘려가는 확실한 방법 10계명 |부동산노트
2008-03-01 21:44
http://blog.drapt.com/yjm6414/1505451204375454712
출처 : 꽃피는 동네 트라팰리스
원문 : http://blog.drapt.com/ous99
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[스크랩] ■ 보상과 딱지"를 알면 돈이 보인다? |부동산노트
2008-02-15 19:15
http://blog.drapt.com/yjm6414/3104061203070507726
출처 : ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡
원문 : http://blog.drapt.com/ley87
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요즘 부동산 시장의 화젯거리는 토지 ‘보상’과 ‘딱지(?)’ 얘기이다. 어떤 사람들은 철거민 딱지를 잘못 사 낭패를 당하고 있는가 하면 어떤 투자자는 보상 예정인 토지를 한 발 앞서 매입했다가 거금의 보상이 나와 거금을 챙겼다는 얘기가 시중에 화제만발하고 있다.
누구 집 소유의 논과 밭이 신도시로 수용되면서 수십억 원의 보상비와 딱지를 받아 팔자(?)를 고쳤다느니… 하는 얘기는 여기저기에서 심심찮게 들려오고 있고 이런 소리를 들으면 누구나 상대적인 소외감을 느끼는 것은 인지상정이다.
그도 그럴 것이 어릴 적 도시락도 못 싸고 다니던 빈한한 농사꾼 출신의 친구 시골집과 땅이 택지지구로 개발되면서 농사짓던 땅이 수용돼 보상금만 수십억원의 돈벼락을 맞았다 던지 또 한 토박이 노인이 무심코 낙농을 위해 3.3㎡ 당 300원을 주고 산 목장 터가 택지개발지구 중심으로 지정되면서 200억 원에 보상받아 5000배의 수익을 거뒀다는 등 가위 전설과 같은 돈벼락 이야기와 관련이 깊은 것이 바로 보상과 입주권(딱지) 얘기이다.
실제로 부동산 현장에 있다 보면 돈벼락 맞은 거부(?)들을 운 좋게 만나게 되는데 이들과 대화하다보면 그들은 ‘투기’와는 거리가 먼 장기 보유자의 원로이자 생계형 영농가들이 대부분이다. 선조로부터 물려받은 생업용 부동산이라 팔 생각도 없었는데 개발의 밀물에 떠밀려 거금의 보상금을 받고 정든 고향을 등진 억울한 원주민으로 기억하고 있었다.
참여정부가 지방 균형발전을 내세워 수 십 개 택지지구를 본격 개발하면서 현지에 거주하고 있던 원주민뿐 아니라 한발 앞서 신도시 부동산에 관심을 가졌던 투자자들이 토지와 주택보상비로 수억 원을 타내는 사례도 부지기수다. 토지보상 공화국이란 오명의 중심에는 바로 보상토지와 수용, 입주권이 있었다.
얼마 전 서울시가 도로나 공원 등을 만드는 도시계획사업을 할 때 철거민에게 아파트 분양권을 주는 '철거민 특별공급제도'가 내년 4월부터 폐지한다는 발표를 하면서 틈새 투자처에 관심이 있는 투자자들의 특별 공급과 보상상품 투자에 대해 문의가 잦다. 새삼 부동산업계에 관심이 쏠리고 있는 토지 보상 부동산의 유형과 소액투자 대상으로 떠오르고 있는 수용 토지에 대해 알아보자.
이주자택지 - 주공 ? 토공 등이 택지개발지구로 지정해 공공사업을 시행하면서 지구 내에서 토지나 주택을 제공함으로써 생활근거지를 잃어버린 주택소유자나 세입자에게 이주대책으로 주어지는 택지로 일명 ‘딱지’라 불린다. 택지지구로 지정되면 지구 내 토지는 수용의 절차를 거치게 되고 보상은 2~3곳의 감정기관이 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 결정된다.
택지 지급대상자는 수도권일 경우 공람공고일 1년 전, 지방은 공람일 이전부터 거주와 소유하고 있을 때만 지급된다. 이주자택지는 조성원가의 80%선에서 공급되어 땅값이 저렴하고, 프리미엄이 꾸준히 상승한다. 초기 거래 시 별도 비용 없이 프리미엄만 있으면 거래가 가능해 소액투자에 나설 수 있고 추첨 후 1회 명의변경이 가능해 절세차원에서 투자하려는 사람이 많다.
생활대책용지 - 택지지구 안에서 농사나 사업을 영위하던 거주민들에게 생계보상 차원에서 주어지는 6~8평 정도의 상업용지를 말한다. 대체용지를 받을 수 있는 권리를 가진 주민에게는 통상 노른자위인 ‘중심상업지역’ 땅을 배정한다. 시중에서 거래되고 있는 투자방식으로는 생활대책용지를 받을 수 있는 권리에다 웃돈이 붙어 거래되는 데 상업용지를 배정받기 전 이를 매매하면 불법이다. 시중에 나도는 매물 중에는 상업용지 배정 자격이 없는 데도 실제 상업용지로 배정되는 듯 현혹돼 거래되거나 원주민과 분쟁이 발생해 상업용지를 배정을 받지 못하는 수도 있다.
협의양도인택지 - 택지지구 내에서 기준일(주민열람공고일) 이전부터 당해 사업지구 내에 토지를 소유하여온 사람은 현지 거주여부와 상관없이 사업지구 내에 소유한 토지, 물건 및 권리에 대한 보상대상 전부를 협의에 의하여 공사에 양도한 자가 해당된다. 양도한 토지 면적이 수도권은 1000㎡, 기타 지역은 400㎡ 이상이어야 한다. 공급대상 토지면적은 165㎡~230㎡이며 초과하는 면적에 대한 공급가격은 감정평가금액으로 산출한다. 협의양도인택지는 대부분 주거전용 단독주택지로 보상한다. 명의변경은 2005년 12월 31일까지 개발계획승인을 신청한 사업지구는 공급계약 체결 후 1회 명의변경이 가능하나 이후 개발계획승인을 신청한 사업지구는 명의변경이 불가능하다.
상업용지우선공급권 - 택지개발지구 내에서 일정 기준금액(수도권 1억 원 ? 지방 5000만 원 이상)을 협의에 의해 토지보상금을 받은 자가 3년 만기 예금가입 시 예금가입액 만큼 상업용지 입찰 때 우선 공급권을 부여하는 제도이다. 이는 보상금 과잉유동성을 억제하기 위해 만들었다. 현재 공공택지 내 자족기능관련시설용지를 수도권은 10%, 지방은 5% 범위 내에서 조성할 수 있으나 앞으로는 수도권, 지방에 상관없이 10% 범위 내에서 조성하도록 했으며 특별한 경우에는 20% 까지도 가능하다. 단, 부재지주인 경우에는 제외된다.
대토권 - 대토보상은 공익사업에 따라 수용되는 토지의 보상금을 현금 대신 '개발된 이후의 땅'으로 보상해 주는 땅이다. 토지소유자가 희망할 경우 상업용지, 단독주택용지, 공동주택용지 등을 받을 수 있다. 대토를 위한 보상금은 '일반 분양가격'을 기준으로 희망자에 한해 1인당 주택용지는 330㎡, 상업용지는 1,100㎡ 이내에서 받을 수 있으며, 보상금액이 이를 초과할 경우 나머지는 현금으로 지급된다. 또 사업시행자가 사업계획 등을 고려해 대토보상이 가능한 면적의 한도를 정하고 이 범위 내에서 희망자들에게 나눠 보상하기 때문에 1인 한도까지 대토보상을 받지 못하는 경우도 많을 전망이다.
이축권 - 일명 ‘용마루’라고 불리는 이축권은 기존 주택의 주거환경이 나빠져 기존 주택을 인근 지역으로 옮겨 철거되는 연면적만큼 새로 지을 수 있는 권리다. 그린벨트에서 이축권이 나오는 경우는 도로개설 등 공익사업으로 기존 가옥이 철거되는 경우, 수해지역으로 이전이 불가능한 경우에 나온다. 가장 흔한 경우가 도시개발로 새 도로가 생길 때인데 매물이 귀하고 값도 크게 오른다. 이축권은 1회 소유권 이전이 가능하며 최초 원주민에게 매입해야 이축권이 나온다. 고수익이 예상되는 투자대상이지만 매물이 적어 불법 매물이 많고 거래가 음성적으로 이루어진다.
미불용지 - 종전에 시행된 공익사업의 부지로써 보상금이 지급되지 않은 토지를 말한다. 토지보상법에 근거해 도로법, 도시계획법, 징발법에 따라 보상액이 서류구비에 소요된 비용보다 적어 사실상 수령을 포기한 토지, 소유자 불명 토지, 기공 승낙을 받아 시공 하였으나 예산 등의 사유로 지연되고 있는 토지 등이며 대부분 공법 상 제한에 의해 사실 상 공용화된 도로개발 사업으로 도로가 개설되었을 때 발생하는 토지다. 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용 상황으로 평가해 보상해주며 공도에 편입된 사유 토지는 과거 편입당시 유사한 인근 토지에 대한 정상가격을 기준을 평가해 보상한다.
조개딱지 - 정식 이름은 ‘입주(분양)권’이다. 조개딱지는 생활의 터전을 잃은 어민에게 지급하는 어업보상 대토권을 말한다. 송도신도시 개발과정에서 인천경제자유구역청이 어민에게 공급하는 생활대책 용지로 대토는 준주거용지가 지급됐으며 주상복합아파트나 상가를 지을 수 있는 토지로 공급되기도 한다. 거래 시세는 땅값과 함께 웃돈 수억 원이 붙여져 거래된다. 송도 신도시의 경우 원칙적으로 전매를 허용하지 않으나 필지추첨이 종료되는 시점에 한차례 전매자격을 준다. 그러나 필지 추첨 전에 주로 거래를 하기 때문에 이런 매물은 엄밀히 따지면 불법 전매인 셈이다.
도로보상 - 국가나 지자체 또는 공사 등이 고속도로 ? 일반국도 ? 지방도로 확포장 등 공공도로를 개설 또는 확장하면서 개인의 사유 토지를 수용하게 될 경우 강제 수용의 대가로 금전으로 보상하는 경우이다. 미리 도로가 넓혀지거나 새로 개설될 것을 예상해 급매나 경매 ? 공매를 통해 공시지가 수준에 매입해 기다렸다가 감정가나 개별공시지가의 2~3배 높여서 보상을 타내는 경우이다. 보상에 재미를 들인 전업(?) 부동산 투자자들 중에는 전국의 도로만을 다니며 도로의 선형을 잘 봐뒀다가 향후 계속되는 도로 확?포장 계획을 미리 알아내 투자하는 선수들도 여럿 있다.
현재 정부는 과다한 보상비가 풀려나가는 것을 막기 위해 ‘부재지주 채권보상 의무화’, ‘보상금 금융기관 예치 시 인센티브 부여’, ‘대체 부동산 취득세·등록세 비과세 지역 축소’ 등 보상금 관리대책을 시행하고 있다. 그러나 한 발 앞선 투자자들은 프리미엄을 주더라도 합법적이고 수익성이 예상되는 사업초기 단계의 틈새투자처를 공략하며 투자사냥에 나서고 있다.
입주권이나 보상부동산에 투자할 때는 투자상식을 미리 갖춰야 하는 것은 기본이다. 택지개발사업 추진절차나 도로수용, 보상절차 및 원칙에 대해 숙지한 후에 투자해야 합법적인 투자타이밍을 잡을 수 있다. 투자 전 미리 보상일정을 파악하고 사업진행 단계별 전매금지 및 부재지주에 대한 불이익 등을 검토해야 한다.
투자 위험성을 줄이려면 합법적인 전매매물이거나 법원 판결(경매?공매 등)의 방법으로 공급된 매물을 골라야 한다. 추첨 전 입주권 거래와 전매제한 기간 안에 거래하는 매물은 불법거래임으로 거래조건이 아무리 좋아도 거래해서는 안 된다. 권리가 없는 입주권(일명 물딱지)이나 명의변경 전 분양계약서(일명 카드)는 거래행위 자체가 불법인 데다 이중?사기매물일 가능성이 높다.
택지개발지구 내 입주권?보상 매물은 장기간의 개발계획으로 진행되고 매도자의 변심, 사업진행 차질 가능성이 큰 ‘고위험’ 상품이라는 인식으로 투자에 접근해야 한다. 되도록 여윳돈을 활용해 사업초기 매물을 공략해야 투자에 성공할 수 있다. 부재지주의 경우 보상금이 1억 원이 넘을 경우 초과분에 대해서는 채권보상이 의무화되어 있으므로 투자금액은 최소화하는 것이 바람직하다.
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출처 :목동뉴타운사람들 
