2007-06-22 16:22

http://blog.drapt.com/yio7427/81182496951936

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=30612

★ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?     부동산 시장이 6개월여간의 조정 기간을 거치고 마침내 선별적인 상승 기조를 보이고 있습니다.     아직 속단하기는 어렵지만 여러 정황으로 미루어 보아서 지금도 급매 출현이 예상이 되기     때문에 무주택 서민들의 내집마련과 유주택 서민들의 명품 지역 및 명품 아파트로의     갈아타기를 할 수 있는 단기간 마지막 기회가 마무리 되고 있는 시점이라고 판단이 됩니다.   ★ 오늘은 3년 후의 수도권 남부를 빛낼 최고가 명품 아파트는 어느 아파트가 차지 할 것인가에     대하여 기본적으로 중요시 되는 여러 자료를 바탕으로 간단하게 가치 분석을 시도해 보도록     하겠습니다.   ★ 최고가 아파트라고 하면 흔히 나하고는 전혀 상관 없는 돈 많은 분들만의 호화로운 잔치로만     여기기 쉬운데 절대로 그렇지 않습니다.     오히려 대부분의 서민들이야말로 미래를 빛낼 최고가 명품 아파트의 흐름을 정확하게 꿰뚫어서     그 후광을 볼 수 있는 지역 혹은 해당 아파트와 주변 아파트에 대한 관심을 보임으로써     스타 아파트 탄생을 자기 자신의 투자 가치 증대를 할 수 있는 절호의 기회로 삼아야 할     것입니다.   ★ 우리는 지나치게 현실적인 안목에 사로 잡혀서 3년 후의 미래를 빛낼 호조건의 아파트의 가치를     올바로 평가하는 데 인색한 면이 있습니다.   ★ 30평대를 기준으로 과거-현재-미래의 사례를 되짚어 보도록 하겠습니다.     누차 이야기를 드렸지만 9년 전에 3억을 넘나들던 강남 아파트가 지금처럼 십억대를 훌쩍      뛰어 넘는 명품 아파트로 발돋움 할 것을 예측하는 사람들은 많지 않았습니다.     그 경험을 하고도 6년 전에 1-2억에서 맴돌던 분당 아파트가 7-8억선을 웃돌 것이라는 것을     현실적으로 믿는 분들도 많지 않았습니다.   ★ 그 뿐이 아니라 여러 차례 경험을 되풀이 하고도 3년 전에 1-2억을 넘나 들던 죽전 아파트가       5-7억을 가뿐히 돌파할 것이라고 확신한 사람도 손가락에 꼽을 정도로 적었으며 2-3억에     분양이 이루어져서 너무 비싸다고 혹평을 받던 동백, 동탄 아파트들이 불과 2-3년 만에 4-6억     시세를 형성하면서 100% 이상 상승할 것을 예견한 사람도 생각보다 많지 않았습니다.   ★ 물론 자주 반복 되는 의외의 상승을 간파하고 현재 보다는 미래의 발전 가능성에 무게를 두고     아파트를 분양 혹은 매수를 하시는 분들이 늘어 나는 상황이지만 아직도 지나치게 보수적인     잣대를 적용하여 흙 속의 진주를 발굴하는데 인색한 사람들이 너무나도 많습니다.   ★ 역으로 9년 전에 강남이 10억을 훨씬 돌파한다고 말했다면 미치광이라는 소리를 들었을 것이며     6년 전에 분당이 강남 수준으로 몇 배 상승할 것이라고 주장했다면 투기꾼 소리를 들었을     것이고 3년 전에 동탄, 동백이 분양가 대비 100-150% 이상의 상승을 한다고 전망했다면     여러가지 근거를 들어서 신랄한 비난을 받았을 것입니다.   ★ 그러한 예측을 하는 저명한 이론 전문가들도 거의 없었으며, 그러한 사실을 염두해 두고 매수를     한 수요자들도 그리 많지 않았지만 실전 재야 고수 중의 일부는 나름대로 탄탄한 논리와 경험 및     영감을 토대로 그러한 사실들을 예측하였습니다.   ★ 부동산 최고 영역은 미래 시세를 예측하는 일입니다.     우리가 과연 앞을 내다 보는 선견지명을 가지고 부동산에 대한 종합적인 지식 체계와     사고 역량을 바탕으로 미래의 폭등을 예견한 재야 고수들을 미치광이, 투기꾼, 어릿광대 등으로     몰아 부치고 있습니까?   ★ 오히려 현실의 굴레에 벗어나지 못한 사고 방식과 부동산을 경제적 학술적 잣대로만 접근한     나머지 심대한 오류 투성이의 예측을 내세운 그 무수한 사람들이야말로 무능력자, 미치광이,     어릿광대라는 신랄한 비난을 받아야하지 않을까 하는 주장을 제기하고자 합니다.   ★ 아파트 시세가 지나치게 폭등하면 국가 경제의 총체적 구조를 꿰뚫어 진단했을 경우 심히     우려할만한 일들이 발생하기 때문에 부동산이 폭등할 것을 진실 그대로 예측하지 못한다고     변명을 한다면 그 사람은 무능력한 전문가에다가 비겁한 변명론자라는 오명마저 들씌우는     꼴이 될 것입니다.   ★ 아파트 시세 예측은 폭등시의 경제 파탄과 관계 없이 스스로 분석한 자료를 바탕으로 신념에     근거하여 진실 그대로만을 예측하면 됩니다.     신념어린 진실을 말하는 것과 부동산 폭등을 조장하는 것은 별개의 사안이라고 할 수 있습니다.     시세 예측시에 부동산이 떨어질 것이라는 무수히 많은 타당한 근거들도 함께 고려되는 까닭에     오르는 요인과 내리는 요인의 가변성을 모두 감안하여 폭넓은 지식 체계를 발휘해야 합니다.     ★ 이제 현재의 시점에서 미래를 조명해 보도록 하겠습니다.     3년 후에 새롭게 명품 지역으로 떠 오를 동탄과 향남 등 화성시 보라, 공세지구 등 용인시     오산, 평택 등의 남부권 도시 등을 어떻게 평가 하십니까?   ★ 일각에서는 강남에서 너무 멀리 떨어져 있으며 인프라가 턱 없이 부족하고 일본처럼 도심으로     회귀하려는 경향이 있기 때문에 3년 후에 수도권에서 벗어난 지역은 크게 오르지 못할 것이라고     주장합니다.   ★ 아울러서 분당급 이상으로 확대가 된 동동탄이 강남을 대체하기에는 태생적으로 여러가지     문제점을 수반하고 있는 까닭에 기대 이상의 평가를 받지 못한다고 단언하는 기사들과     전문가들의 전망이 봇물을 이루고 있습니다.   ★ 그러한 주장과 기삿거리는 9년 전에도 6년 전에도 3년 전에도 어김없이 터진 봇물처럼 쏟아져     나왔으며, 눈에 보이는 현실적 안목을 중요시하는 대중들의 심금에 명심보감처럼 와 닿고     있는 것이 현실입니다.   ★ 동동탄이 강남을 능가할 수는 없습니다.     하지만 중요한 것은 평당 4천을 넘어선 강남과 분양가 1천만원 내외로 책정이 될 예정인     동동탄의 분양가를 같은 선상에서 비교하여 혹평하는 글들이 있다면 그 사람들이야말로     시시각각으로 변모하는 부동산의 거시적인 줄기를 올바로 인식하지 못하는 편협한 사고적     한계의 소유자들이라고 낙인을 찍을 수밖에 없습니다.   ★ 분명한 것은 동동탄이 향후에 분양할 예정인 광교, 송파에 버금갈 초특급 투자처로서 손색이     없을뿐만이 아니라 분당, 판교와 당당히 경쟁할 수 있는 초특급 도시로서의 성장이 예상이     되기 때문에 강남 대체 신도시로서의 최고 지역임을 역설하는 바입니다.   ★ 유일한 변수가 있다면 동탄 신도시의 기본 틀을 초특급  미래형 도시, 세계 최고의 혁신적인     첨단 기술을 도입한 신도시로서의 계획을 바탕으로 조성할 것이냐와 강남과의 연계성과     자족 도시로서의 위상을 얼마나 구비하느냐에 따라서 가변성이 존재합니다.   ★ 이런 관점에서 우리나라에서 세계 최고의 기술을 보유한 반도체, 인터넷, 유비쿼터스, 전자       등 첨단 기술, 건축 토목, 제련 기술 등을 아파트에 어떻게 적용할 것인가가 초미의 관심사가     될 수 있습니다.       일각에서 주장하는 서울 도심 중심의 아파트 강세 쏠림 현상에 대하여 10가지 결정적인    반박 자료를 내 놓을까 합니다.   1. 현재 서울은 교통, 교육, 문화 정치, 경제 등 모든 산업의 중추적인 역할을 담당하고 있습니다.    하지만 역설적으로 모든 것이 구비된 서울은 서울 지근 거리의 수도권에 비하여 미래의    호재가 부족하기 때문에 상대적으로 탄력을 받을 가능성이 적습니다.   2. 교통 특히 전철과 고속국도 고속 철도 순환도로 등의 지속적인 개발은 수도권과 서울의    심리적 거리를 줄이는 효과가 있기 때문에 수도권은 통 계획만큼 지속적인 성장을 할 가능성이    매우 높습니다.    서울보다 서울이 가까운 수도권 도시가 속출하고 있다는 점은 의미심장한 말입니다.   3. 서울은 재건축과 재개발이 아니면 사실상 미래형 초특급 대단지가 들어 서는데 한계선이    분명하지만 수도권 명품 지역은 신도시, 택지 개발을 축으로 세계 최고의 첨단 산업 기술을    도시 계획과 아파트에 적용할 수 있는 엄청난 장점이 존재하므로 미래형의 대규모 최고    아파트가 탄생할 가능성이 높습니다.    원시형 서울과 최첨단 수도권의 대비된 두 얼굴이 두 곳의 미래입니다.   4. 인구의 고령화 현상으로 말미암아 노인 인구의 심폐기능 저하, 직장인의 업무 과다로 인한    스트래스 및 교통 체증으로 인한 짜증, 학생들의 현장 학습 중시 및 교통 사고 위험 등도    서울 도심을 멀리하는 주요 원인이 될 것입니다.    수도권은 상대적으로 상기의 사항을 충족 시키는 공간을 제공한다는 점에서 매우 유리합니다.   5. 서울과 위성 도시 중 구도심권은 해가 갈수록 더해지는 환경 오염으로부터 자유롭지 못하지만    명품 신도시 및 수도권 대부분 지역은 서울과는 비교가 되지 않을 정도로 청정 지역이 많습니다.   6. 산업 단지와 회사 본부의 수도권 이전이 늘어나는 추세이기 때문에 그것과 비례하여 수도권    도시의 상주 인구가 늘어나고 있습니다.   7. 서울에 밀집된  명문대 및 명문고가 수도권 주요 지역으로 이전 혹은 신설 되고 있으며,     이러한 현상이 가속화 되는 시점에서 아파트 값을 지탱해 온 교육이 더 이상 서울만의     전유물이 아니라는 사실도 탈서울화에 기여하고 있습니다.     서울의 평준화는 우리나라 수도답지 않게 교육 수준이 전국 평균치의 바닥권에 머무를 정도로     심각한 상황인데 이 또한 수도권이 더 밝은 요인이 되고 있습니다.   8. 수도권에 비하여 비교적 오래된 아파트와 평형이 적은 아파트가 밀집이 된 서울은    젊은 수요층의 관심을 끌기에는 분명히 한계점을 보이고 있으며, 자동차의 대형화에서    보여 주듯이 상대적으로 대형 평형이 많은 수도권 명품 지역의 강세가 이어질 가능성이    높습니다.    또한 쾌적한 삶을 추구하는 강남권 부유층의 수도권 명품 지역에 대한 선호도도 점차적으로    증가하고 있습니다.   9. 서울에서 수도권 명품 지역으로 이사를 온 사람들은 상기의 요소를 체감적으로 느끼고 있기     때문에 서울로의 회귀율이 갈수록 줄어들고 있는 추세입니다.     실재로 주거 만족도에 대한 평가를 보면 서울은 강남권과 일부 강북권의 명품 지역을 제외하면     수도권 신도시 택지 개발 지역에 턱 없이 밀리는 양상을 보여 주고 있으며 해가 갈수록 그     폭이 점점 커지고 있습니다.     10. 과거에는 지방에서 상경하는 인구가 서울을 중심으로 밀집하는 경향을 보이고 있지만      최근에는 산업 단지 및 연구 단지가 밀집이 된 수도권 주요 지역으로 분산되는 사례가      늘어나는 추세입니다.      과거에는 서울만을 서울로 인정하였지만 이제는 수도권 핵심지역이 서울로 통용되는      실정입니다.   그렇다고 서울이 수도권에 비하여 뒤처진다는 이야기는 아닙니다. 아직까지는 서울 인구가 소폭으로 줄어들고 있을뿐 눈에 띄게 이탈하는 조짐을 보이고 있지 않으며 자구책으로 뉴타운 건설 및 수도권 핵심부와의 연계 강화 등이 어우러지면서 서울 일부 지역은 오히려 그 가치를 배가하고 있는 흐름을 보이기도 합니다.   서울 랜드마크 예상 지역의 흐름은 매우 좋습니다.   1. 강남, 서초, 송파, 목동 4인방으로 향후 10년 이상 지속적인 상승을 이어갈 가능성이 높습니다.    특히 주상복합 새아파트 대단지 등이 강세를 보일 것으로 전망이 됩니다.   2. 강남권 및 용산 등 50층 이상 초고층 주상복합 및 아파트 대단지는 기존의 아파트와 확실한     차별화를 이루면서 전국 최고의 아파트 시세를 형성할 가능성이 매우 높습니다.     앞으로 서울 유망권에서 최고의 투자 수익률을 거두기 위해서는 이들 초고층 아파트 분양에     매진할 필요가 있습니다.   3. 각 구의 랜드마크들도 승승장구할 가능성이 높습니다.    예를 들면 동작구 상도동 포스코 the #은 분양권 중에서 단연 최고의 시세를 형성하면서    경쟁 아파트인 기존의 s사를 확실하게 따돌릴 가능성이 큽니다.    각 구단위의 랜드마크는 새아파트, 세대수, 입지 등의 3박자를 갖춘 곳들이 단연 부각을    나타낼 가능성이 크기 때문에 분양을 받거나 분양권, 미분양 혹은 3년 이내의 새아파트    급매를 잡는 것이 시세 차익을 확실하게 이끌 수 있는 지름길임을 명심해야 합니다.   ★ 서울의 약 30% 아파트들은 수도권 랜드마크를 따돌릴 가능성이 높지만 70%에 해당하는     일반 아파트들은 입지가 좋은 수도권 아파트들에게 이미 뒤쳐지거나 더욱 큰 간격을 두고     밀릴 가능성이 예상이 되기 때문에 매수에 신중을 기해야 합니다.    ★ 결국은 서울 인구의 감소와 일부 지역의 슬럼화가 진행이 되면서 서울은 명품 지역과     소외 지역으로 양분할 가능성이 매우 높습니다.     아직까지는 서울이 수도권 중심지역의 시세보다 높지만 머지 않아서 수도권 핵심권에 자리를     넘겨줄 가능성이 매우 높습니다.   ★ 그 실례로 아파트 최고가 빅3에 강남 타워 팰리스, 도곡렉슬, 분당 파크뷰를 꼽을 수 있는데     이미 분당 파크뷰는 기라성같은 서울 강남권과 서초권, 용산권, 목동권의 아파트를 압도할만큼     거대 공룡으로 성장하였습니다.   ★ 이는 시작에 불과하며 제2 제3의 파크뷰는 수도권 명품 지역에서 나올 가능성이 매우 농후하며     현재까지 분양이 되었거나 당장 분양이 될 아파트를 기준으로 예측을 해 본다면 다음과     같은 아파트들이 서울 명품 아파트와 어깨를 겨룰 차세대 스타로 주목을 받을 것이 확실시     됩니다.   ★ 특히 향후 3년 이내에 단연 최고의 아파트로 부상할 가능성이 높은 명품 아파트를     소개하겠습니다.   1. 동탄 메타폴리스. 동탄 동양 파라곤.         최첨단 신개념 아파트로서 동동탄의 초고층 최첨단 주상 복합 분양에 불씨를 당길 가능성이       매우 높고 동동탄과의 시너지 효과를 이루면서 우리나라 최고의 랜드마크로 부각이 될       가능성이 매우 큽니다.       40-98평형 대형 평형 1266가구로 55-66층 4개동으로 구성이 되어 있으며 평당 1400대이지만     옵션 포함하면 1600 이상의 분양가라고 할 수 있습니다.     메타 폴리스는 현재 서울 및 수도권에 지어진 모든 아파트와 비교 자체가 되지 않을 정도로     외부와 내부 조경 단지 등이 모두 탁월하기 때문에 3년 후에는 국내 최고의 아파트들과     어깨를 나란히 할 가능성이 매우 높습니다.     청약 경쟁률 20대 1 이상은 과거의 분양가 대비 최소 100%~ 최대 200%까지의 시세 상승을     뒷받침하는 결정적인 자료라고 할만합니다.       동양 파라곤은 동탄 메타폴리스보다는 인지도나 세대수가 떨어지지만 메타폴리스보다     대형 평형으로 이루어진 장점에다가 서동탄에서도 가장 입지가 빼어난 특장점이 존재하며     랜드마크로서 손색이 없습니다.     동탄 상업지구 16블록에서 58~100평형 278가구의 주상복합아파트를 분양하며. 15일     견본주택의 문을 열고 이달 안에 청약을 받고 있으며 평당 분양가는 옵션을 제외하고     1400만원대로 메타 폴리스와 엇비슷한 상황입니다.     동탄 메타폴리스 분양문의- 031-709-5100     동탄 동양파라곤 분양문의- 02-3420-9521   2. 용인 공세동 피오레 팬트하우스 평당 2000분양        현재까지 분양한 경기도 최고가 평당 2000 신기록을 기록하고 있으며, 최첨단, 친환경,      국내 최대 용적률에 펼쳐지는 국립공원 이상의 단지 테마조성 등의 3박자를 갖추었습니다.      미래 최고 관광 및 주민 휴식처가 될 기흥호수의 잇점에 북으로 판교.분당 남으로 동탄.평택.      동으로 송파. 서쪽으로 광교 등 미래 최고 신도시 중앙에 위치하여 그들 지역의 혜택을      선택적으로 활용할 수 있는 단지입니다.        38, 45, 48, 54., 65평 중대형 평형이 매우 높은 프리미엄을 형성하고 있다는 것도      팬트하우스의 미래에 탄력을 줄 수 있는 호재로 작용하고 있습니다.        팬트하우스 79평은 테라스를 포함하면 사실상 54평형 두개를 합친 크기이기 때문에 100평이      넘는 규모입니다.      공세 대주 피오레 팬트 하우스는 경기도 최고 분양가 2000의 100-200% 상승이 예견이      되므로 단번에 분당 파크뷰를 능가할 유력한 아파트라고 할만합니다.        분양문의 : 031-712-2277. 분당 미금역      3. 용인 동천동 삼성 래미안 대단지 분양 예정       33~102평형 아파트 2400여 가구를 분양할 예정입니다.     이 중에서 102평 아파트가 수도권 최고의 랜드마크로 자리를 잡을 가능성이 매우 높습니다.     동천지구는 특히 민간 주도의 도시개발사업지구여서 중소형 평형 의무비율, 임대주택 의무     건립 등의 규제를 받지 않는데다 임대 아파트도 거의 없다는 장점이 존재합니다.       국내 최고의 랜드마크 삼성 래미안의 걸작품으로 판교 아래에 위치해 있지만 오히려     판교-광교-분당 정자동- 동탄 신도시의 연계성이 뛰어난데다가 친환경 요소, 최첨단     최고급 단지 및 시설 조성, 명문 수지고, 국내 최대 죽전 신세계 백화점이 도보 가능권으로서    사실상 모든 조건을 완벽하게 갖춘 단지입니다.    분양문의 1588-3588   4. 송도 포스코 the # 주상복합    - 생략     ★ 수도권의 폭이 서울보다 훨씬 넓기 때문에 단순 비교는 무리이며 적어도 서울의 대체 역할을     할만한 수도권 도시는 1.2.3기 신도시와 택지 개발지구, 경부축선상 핵심 지역. 인천 송도및     인근 지역, 수도권 순환도로 및 순환 전철, 첨단 산업과 교육 강세지역 등이 서울과의 격차를     줄이거나 역전시킬 곳들로 손꼽을 수 있습니다.   ★ 그렇다고 수도권 아파트가 서울과의 상대 비교에서 모두 우위를 점하는 것은 아니며 대략     30%에 해당하는 입지, 새아파트, 대단지, 미래트랜드 등을 갖춘 아파트들과 일반 아파트의     격차는 더욱 더 벌어질 가능성이 매우 큽니다.   ★ 앞에서 언급한 수도권 유망 지역이 아니라면 매수에 좀 더 신중할 필요가 있으며 향후 3년만     놓고 본다면 나홀로 단지나 관심이 적은 수도권 외곽지역, 신도시나 재개발, 재건축, 택지개발     가능성이 희박한 구도심 아파트는 블루칩을 제외하고는 매수하지 않는 것이 현명합니다.   ★ 그렇다면 자본금이 부족한 서민들은 어떤 형태의 분양 혹은 매수가 바람직할까요?   대략 다음 5가지 사항으로 요점 정리를 해 드릴테니 주목하시기 바랍니다.   1. 신도시, 택지개발, 뉴타운, 재개발, 미래 호재 지역, 리모델링, 전철역 설치 등 교통 호재,    명문고 명문대 유치 등 교육 호재, 산업단지 등 경제 호재, 개발 호재 등에 주목해야 합니다.   2. 위의 사항은 아니지만 그에 대한 강력한 후광을 볼만한 곳을 중심으로 대단지, 새아파트     등을 매수하는 것이 바람직한 전략입니다.   3. 가급적이면 유망지역에 릴레이식 청약을 시도하여 청약 당첨에 모든 목표를 두는 것이 좋습니다.   4. 급매를 매수하려면 지금이 마지막 호적기입니다.   5. 아무리 급해도 무주택에서 탈피하고자 중소형 평형, 200세대 미만, 수도권 소외 지역, 외곽지역    10년 전후의 어정쩡한 아파트, 부동산 담합이 심한 단지 등은 매수를 자제하시는 것이    올바른 방법입니다.   ★ 지금까지 서울과 수도권 아파트의 상호비교를 통하여 아파트 매수에 대한 선별적인 매수에     심혈을 기울일 것을 강조하였습니다.     저의 의견이 모두 타당할 수는 없지만 제 성격상 제가 옳다고 믿는 부분은 확실하게 매듭을     지으면서 명쾌한 해답을 드리고자 노력을 했기 때문에 일부 생각이 다른 부분이 있으시다면     선별적인 발췌초록을 부탁드립니다.   ★ 저도 일반인으로서의 평범한 시각과 전문가로서 책임 의식을 가지고 글을 쓰고 있지만 글을    쓰면 쓸수록 부동산 영역이야말로 경제, 정치, 사회, 문화, 교육 등의 제반 요소에 대하여 두루    섭렵하지 않으면 사실 진단, 영역 진단, 예측 평가에 오류가 클 수밖에 없다는 판단을 하고    있습니다.   ★ 온라인이 활성화 되지 않은 과거에는 일반 대중들의 부동산 지식이 일천하여 조금만 알아도     시세 차익을 거두었지만 하루가 다르게 부동산에 대한 온라인의 파장이 커지고 있는 현실을     감안한다면 묻지마 투자는 결국은 심각한 상황에까지 도달할 수 있다는 절박감을 가지고     열심히 공부하지 않으면 안 됩니다.   ★ 제가 묻고 답하기 3천회를 하면서 약 2만 번이 넘는 검색을 하였습니다.     그 덕분에 2006년 10월이 매수타이밍입니다. 소외지역이 뜬다, 공세 피오레 3년 후에 대박,     2007년 부동산 시세 전망 등 수십편의 글을 통하여 그 누구도 지속적으로 주장하지 않은     금단의 벽 즉 공격적인 매수를 줄기차게 외쳤습니다.   ★ 검색을 통한 자료 수집은 동탄 신도시의 확대를 확실하게 예측할 수 있었으며 불가능할 것으로     여겨지던 구갈-동동탄간 전철역 설치 등을 신념에 가깝게 예측하였는데 지금도     조사-검증-예측을 진행하고 있는 까닭에 달성 가능성이 매우 높다고 자신할 수 있습니다,     검색과 고수 분들의 부로그 게시글을  통하여 수많은 정보를 배울 수 있었으며 설익은     정보일지라도 저의 살과 피가 되게 하려고 샘솟는 사고 역량을 발휘하여 분석을 꾀하였습니다.   ★ 아직도 고수님들에게 배우고 있으며 지금은 저를 알고 있는 모든 분들에게 쪽지나 묻고     답하기는 잠시 보류한 상태이지만 당분간 글로라도 도움을 드리고자 미력한 힘이나마     발휘하려고 혼신을 다하고 있습니다.   ★ 이제 곧 광교-송파-판교-동탄-서울 명품 지역 - 수도권을 망라한 카페를 만들면 닥터     아파트와 스피드뱅크에서 글과 UCC로만 부분적으로 도움을 드린 것을 보다 확대하여 수많은     사람들에게 지식과 정보 제공은 물론 당면한 현 문제에 대하여 상담까지 이어질 수 있도록 할     것입니다.   ★ 스피드뱅크 사장님의 전폭적인 지원아래 스피드뱅크 최고의 동호회 카페 부로그     부동산 사이트를 망라한 사이트가 탄생이 될 예정입니다.     부로그 100만명 돌파를 기념하여 7월 1일자로 카페를 만들고자 하오니 많은 관심을 가지시길     부탁드립니다.   ★ 다른 분들은 물에서 전신수영을 즐겼을 지 몰라도 저는 끝 없이 펼쳐지는 정보의 바다에서     두뇌수영을 즐겼답니다.     지금도 즐거운 그 일을 계속 하고 있기 때문에 현재 진행형이며 평생을 해야할 천직으로 알고     일을 하고 있습니다.   ★ 주식은 기관(기업)과 외국인의 돈잔치 속에서 개미들이 피멍이 들지만 부동산은 개미들만의     관계 속에서 모든 일이 이루어지기 때문에 큰 무리 없이 수익률을 거둔 것이 사실이었습니다.   ★ 하지만 정부의 세금과 규제, 부동산에 대한 대중들의 지식과 정보 습득 증가, 물가 상승률가    실물경제를 훨씬 능가하는 무자별적인 폭등 등이 크나 큰 걸림돌이 될 것이 자명한 사실입니다.   ★ 과거에는 아무 아파트나 잡아도 되었지만 이제는 아무 아파트나 잡으면 무주택자로서의     폭넓은 선택적 활로가 좁아지는 데다가 시세 차익도 거두기 어려운 상황이 발생하는 이른바     이중고에 시달릴 위험성도 상존하므로 탄탄한 지식에 근거한 선별적 매수가 가장 중요한     능력으로 부각이 되고 있습니다.   ★ 앞으로 선별적 판단 능력을 키우고자 저의 부로그를 찾아 주시는 여러분들께 지속적인     도움을 드릴 것을 약속 드리면서 이만 글을 마치겠습니다.     제 부로그에 다녀 가신 모든 분들께 감사를 드리며 항상 창의적이고 확실한 도움을 드릴     수 있는 글들로 여러분들을 찾아 뵙겠습니다.   ★ 대부분은 저로 인하여 시세 차익을 거두셨겠지만 혹시라도 저로 인하여 손해를 보신 분들이    계시다면 현재 진행형이라는 믿음을 잃지 마시고 제가 얼마든지 도와드릴 수 있으니 그 날을    기약하시기를 바랍니다.   ★ 제 부로그를 사랑해 주셔서 진심으로 감사를 드리며 더욱 더 많은 사랑을 부탁드립니다.     감사합니다.

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2007-06-10 14:41

http://blog.drapt.com/yio7427/81181454061430

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=30481

★ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?   ★ 이 세상에는 손으로 셀 수 없을 정도로 무수히 많은 취미들이 있습니다.     어떤 분들은 본업과 취미가 구분이 되지 않을 정도로 취미에 몰두 하시는 분들이 있고,     또 다른 분들은 일과 취미를 철저히 구분하여 여가의 방편으로 취미를 즐기는 분들도 있을     것입니다.     그런가 하면 어떤 분은 일보다 취미에 푹 빠져 취미에 미치다시피 몰두 하는 분도 있고, 반대로     심심풀이 정도로 취미 생활을 즐기는 분들도 있을 것입니다.   ★ 우리가 살아 가면서 중요하게 여겨서 추구하는 사항을 가치라고 하는데, 기준에 따라서      형태별로 물질적 가치와 정신적 가치 또는 도구적 가치와 본래적 가치 등으로 구분하기도     합니다.     도덕적인 시각으로 바라 보았을 때에 당연히 물질적 가치보다는 정신적 가치가 우선이     되어야 하고 도구적 가치보다는 본질적 가치가 중요시 여겨야 됩니다.   ★ 하지만 기준이 다른 두가지를 흑백 논리 형태로 어느 것만을 추구한다고 단정 짓기가 무리이며,     설령 그 어느 한가지를 추구하였을 경우 도덕적 잣대로만 옳고 그름을 판단하는 것은 지극히     단순한 평가 방식이며, 현실적 여건과 미래의 목표에 따라서 매우 복잡하게 얽혀 있어서 그     무엇을 추구한다고 할지라도 지나친 찬양이나 비방은 바람직한 방법이 아니라고 사려 됩니다.   ★ 논리적으로야 당연히 도덕적인 삶을 구가하는 정신적 가치와 본질적 가치에 바탕을 둔 일을     추구하고 취미 활동을 하고 세상을 향유해야 겠지만 과연 우리 삶의 과정과 결과의     연속선상에서 그 가치가 영원불변의 진리라고 여길 수 있을까요?   ★ 예를 들어서 정신적 가치만을 중요시 해오다가 경제적인 심각한 어려움에 처한 사람이     있다고 가정할 경우에 그 분의 가난한 삶으로 인하여 가족들이 생활고로 인하여 자식은     대학교를 가지 못하고 아내는 가출하며, 본인은 오래된 친구로부터 따돌림을 당했다고 할     경우에 과연 그동안 다져온 고매한 가치가 본인과 가족 국가에 얼마나 많은 도움을 줄     수 있겠습니까?   ★ 저는 정신적 가치와 본질적 가치를 부정하고 싶지는 않습니다.     사람이라면 인간다운 삶 즉 남을 배려하는 마음, 이타적인 삶, 희생과 봉사, 도덕적인 생활 등     인간이 추구해야 할 고귀한 가치를 추구하려고 노력해야 할 것입니다.   ★ 그렇지만 전자에서 이미 언급했듯이 그러한 삶 또한 물질적 가치와의 균형 속에서 안정적인     생활이 이루어 졌을 때에 빛을 발할 수 있으며, 복잡하게 얽혀 있는 가치들의 실타래를 올바로     풀 수 있는 것이라고 강조하고 싶습니다.   ★ 서두에서 가치에 대하여 긴 이야기를 나눈 까닭은 우리의 삶이 보다 알차고 진정한 가치를     위하여 균형적인 사고의 틀 안에서 열정적으로 일하고 취미 생활을 권장하고자 하는     목적때문입니다.   ★ 그렇다면 이러한 무한한 가치의 소용돌이 속에서 정신적 가치와 물질적 가치의 균형을     올바로 잡아 나가는 길은 어떤 길이 있을까요?     우선 우리가 생활하면서 피부로 와닿는 취미(큰 의미의 직업 포함)에 대하여 언급하겠습니다.   ★ 어떤 분은 등산을 좋아하여 주말이면 동호회 혹은 가족들과 전국의 등산로를 따라서 인생의     발자취를 남기면서 행복을 맛보는 분이 계실 것이며, 또 다른 분은 주말과 퇴근 후에     기원이나 피시방에 들러서 바둑으로 세상의 온갖 상념들을 잊고 고요한 마음의 평안을     찾고자 할 것입니다.   ★ 그뿐이겠습니까? 어떤 분들은 수영, 축구, 야구, 댄스, 격투기, 헬스, 경마, 골프, 사이클,      걷기, 조깅 등으로 그동안 쌓인 피로를 날려 버리고 심신의 건강과 일터의 활력을 찾고자     노력하고 있으며, 그와는 반대로 여행, 낛시, 독서, 쇼핑, 게임, 화훼, 예술 등의 활동으로     그동안 쌓인 삶의 찌꺼기를 말끔히 털어 내고 희망의 꼬리에 꼬리를 이어 나가는 식으로     아름다운 삶을 만들어 가고 있습니다.   ★ 그런데 세상이 복잡해 지고 여가의 폭이 매우 넓어진 지금 어느 하나의 취미에 몰두하는     사람보다는 두가지, 세가지, 심지어는 10여 가지의 취미 활동을 함께 영위하면서 나름대로의      인생의 향기를 마음껏 발산하는 분들도 있습니다.   ★ 그 어떤 취미도 좋습니다.     그 어떤 마음가짐도 괜찮습니다.     우리의 삶에 활력소가 되고 현실의 행복을 안겨 줄 수 있다면 취미 생활은 오히려 적극적으로     권장되어야 하고 때에 따라서는 보다 풍료롭고 행복한 가치의 추구와 맞물려서 새롭게     연구해야 할 대상으로까지 받아 들이고 싶습니다.   ★ 다만 한가지 강조하고 싶은 점은 경제적 어려움을 겪고 있는 분들이나, 좀 더 풍요로움을     영위하고 싶은 분들은 위의 무조건 취미 활동에다 부동산이라는 취미를 얹어 달라는 것입니다.   ★ 부동산에 관심을 갖는 것은 때에 따라서는 그 어떤 직업의 열정적인 일에 대한 댓가보다     효자 노릇을 할 수도 있으며, 욕심이라는 알라딘의 요술램프만 꿈꾸지 않는다면 취미를     취미답게 만드는 묘약이 될 수도 있습니다.    ★ 이제 하고자 하는 의견을 본격적으로 거론하면서 위의 활동이 우리의 인생에 얼마나     긍정적으로 작용을 하며, 부정적일 경우에 그 이유는 무엇인지에 대하여 보다 심도 있는     의견을 제시하고자 합니다.   ★ 앞서 언급한 수많은 취미 활동과 그로 인한 가치 창조는 본인이 만족한다면 크게 문제가 되지     않을 것입니다.     옛날에 비하여 삶이 윤택해지고, 취미 생활이 매우 역동적이며, 종교활동 등의 정신적     평화로움까지 덤으로 얹어 주는 사회 환경 속에서 개개인의 삶의 모습은 매우 행복해 보입니다.     그런데 어느 전문 조사 연구 기관의 각종 설문 조사에서 나온 삶의 만족도에 개한 결과는     실망스럽게도 위의 가치 창조와 취미 활동을 조소하듯이 매우 부정적인 의견이 높으며,     시간이 흐를수록 삶에 대한 총체적 부정론은 갈수록 늘어나고 있다는 사실입니다.   ★ 그토록 많은 취미 활동이 개개인의 아픔을 치료해 주고 꿀보다도 달콤한 쾌락을 안겨 주건만     왜 그토록 현실의 삶에 냉소적이며, 불만이란 어둠의 그림자가 온 세상을 지배하게 된 것일까요?   ★ 특히 현실에 대한 불만의 가장 큰 이유는 가족간의 사랑, 친구간의 우정, 도움 준 분들에 대한     존경심 등의 정신적 가치의 메마름에 있지 않고, 그토록 저주와 황금만능주의라는 멍에를     씌운 물질적 존재에 있다는 현실이라는 사실이라니 얼마나 아이러니한 상황입니까?     해가 갈수록 국민소득은 증가하는 데 무엇이 이토록 수많은 사람들에게 물질적 풍요 속의     빈곤을 삶의 아픔으로 각인시켰을까요?   ★ 우리는 여기서 몇가지 해답을 찾을 수 있습니다.     물질적 가치란 절대적이지 않고 항상 상대적이기 때문에 돈을 벌면 벌수록 욕심이라는     마수에 걸려 돈이라는 마약을 찾기 위한 극심한 돈의 갈증에 시달린다는 사실입니다.     또 하나는 절대적 빈곤의 형태로써, 자본주의 사회의 극단적인 모순으로 치부될 수 있는     빈익빈 부익부 현상이 심화되어 못가진 사람에 대한 분노가 마그마처럼 뜨겁게 분출되기     때문입니다.   ★ 전자의 경우는 가진자가 더 가지려는 인간의 탐욕으로 치부할 수 있다손치더라도 후자의     모습은 시작과 끝을 알 수 없는 사회 모순의 상처이기 때문에 어디서부터 치료해야 할 지     해결의 열쇠를 찾을 수 없는 암흑의 미로라고 표현할 수밖에 없는 상황입니다.   ★ 빈익빈 부익부를 막고자 사회 보장 제도를 강화하고, 가진자에 대한 세금 부담을 가중시키는     등의 지극히 상식적인 처방책이 뒤따르고 있는데, 안타깝게도 이는 당시에는 어느 정도     효과를  줄 수 있지만 근본적인 처방책의 한게를 가져올 게 명약관화한 사실입니다.     오히려 바이러스가 몸에 침투하여 어설픈 처방전을 함으로써, 병원균의 내성만을 강화시키듯이     가난한 사람들의 자립의지를 나약하게 만들고 그 가난한 삶이 대물림으로 이어지는 아픔의     릴레이식 경주만을 초래할 확률이 높습니다.   ★ 이야기를 너무 거창하게 끌고 간 감이 있긴 하지만 경제적으로 어려움을 겪고 있는 분들이     이러한 요소들을 간과하고서는 제 아무리 많은 지인들의 금강석같이 빛나는 해결방안이     쏟아진다 할 지라도 우이독경식으로 사장되어 버리기 때문입니다.   ★ 빈부는 결코 행복의 절대적 기준이 될 수는 없지만, 자본주의 사회 속에서는 가장     필수 불가결한 요소라고 할 수 있습니다.     가난할수록, 돈을 벌기 위한 궁극적 해결 방안을 강구하고, 현실의 모든 삶에 보다 심도     높은 사색과 성찰이 필요하지만 안타깝게도 그것마저 부자들의 전유물이 되어 버린지     오래입니다.   ★ 단적인 예를 한가지만 들어보겠습니다.     닥터 아파트를 비롯한 각종 부동산 사이트에 집값과 관련된 찬반토론이 벌어질 경우에 집값에     부정적인 영향을 주는 답변보다 긍정적이길 바라는 답변이 3배 이상 많습니다.     그 뿐이겠습니까?   ★ 대부든 소부든 돈을 가진 분들은 돈과 관련된 제반 분야에 대하여 직업, 취미, 만남, 대화,     사색 등 일체의 사고와 행위를 일신우일신의 마음가짐으로 관심을 가지고 있는데 비하여     가난한 분들은 이러한 모든 영역에 철저히 무관심 한 것은 물론 무지와 부정적 사고의     터널에서 벗어나지 못하고 있습니다.   ★ 집의 보유가 부자와 가난을 결정 짓는 요소는 아니지만 적어도 수도권 내에서는 빈부를 결정     짓는 가장 중요한 요소 중의 하나라고 전제할 때 부동산에 대한 관심과 무관심의 차이는     현제의 빈부는 물론이거니와 미래의 빈부까지 예측할 수 있는 무섭지만 중요한 사실을     도출해 낼 수 있습니다.   ★ 재테크의 방법은 무수히 많습니다.     한 치 앞을 볼 수 없는 우리의 삶이 시시각각으로 흘러가고 있지만 적어도 과거 수 십년동안     그래왔듯이 미래의 수년 동안은 부동산이 경제적 갈증을 해결해 줄 수 있는 확실한     오아시스입니다.   ★ 앞의 토론에서 지적했듯이 부동산 사이트에 이루어지는 수많은 글들은 좀 더 경제적 능력이     있는 사람들의 전유물로 굳어진지 오래며, 무주택 서민들은 애써서 외면하고 주옥같은 정보들을     돌멩이보다 더 가볍게 여기는 분들이 많습니다.     호주머니에 있는 1만원을 잃어 버리는 것은 안타까워 하면서 부동산 사이트에 실려 있는     소중한 정보들을 잃어 버리는 것은 전혀 아랑곳 하지 않는 현실!   ★ 대부분 무주택 서민들은 부동산 사이트를 애써서 도피하거나 설령 들어오더라도 수박 겉     핥기식의 단순 지식만을 눈팅하기가 일수이지만, 부동산의 마력을 아시는 대부분의     유주택자들은 심도있는 분석은 물론, 냉철한 비판, 미래의 가능성까지 예견하면서     독서-사색-분석-대화-실천-반성의 6단계를 연쇄적 고리로 연결시켜 또다른 경제적 창고를     만들어 가고 있습니다.   ★ 저는 개인적으로 이러한 현실이 너무나 안타깝습니다.     경제적으로 어려움을 겪는 서민들일수록 부동산의 이론, 정보, 실천, 행동 등에 적극적이어야     하는데 안타깝게도 전혀 그렇지 않습니다.     이제 더이상 가난이 이어지는 쓰라린 현실! 이것이 지속되는 모순의 쇠사슬을 끊어야 합니다.   ★ 돈이 없고 시간이 없어도 다음 한가지만 있으면 서민들도 부자가 될 수 있습니다.     바로 부동산에 대한 관심(열정)입니다.     ★ 부동산 사이트에 들어오시는 30% 정도의 무주택 서민분들에게 진실한 말씀을    드리겠습니다.    저 나름대로 부동산 10계명으로 명명하겠습니다.   1. 집값이 떨어질 것이라는 기대감을 가지고, 가격 하락시 매수한다는 단순한 발상에서     벗어나십시오.     다른 것은 차치 하더라도 집값을 오르기를 바라는 사람이 더 많고 영향력도 막강한 분들입니다   2. 시간이 되는대로 부동산 사이트에 들어오셔서 부로그나 우리동네 이야기에 가득 담긴      황금의 글들을 마음껏 퍼 가십시오.   3. 돈이 완전히 갖추어질 때까지 기다리지 말고 최소한의 여건이 허락된다면 사활을 거는    심정으로 유망지역의 부동산을 매입하십시오.   4. 좀 더 신중해 지고 싶으시면 원하는 지역, 아파트 등을 선정하여 지도를 옆에 끼고 돌아     다니십시오.   5. 주변에 부동산으로 돈을 번 사람들을 가까이 하고 그 분들의 조언과 전문가들의 의견에     심취하십시오.   6. 요즘은 돈이 많은 사람 중에서 건전한 사고 방식과 올바른 생각을 갖는 훌륭한 분들이 많다는    사실을 아시고, 그 분들에 대한 반감, 분노, 적대심, 열등감 등을 과감히 떨쳐 버리십시오.   7. 하루하루 먹고 살기 힘들다고 할 지라도 무주택의 장점을 최대한 살려서 끊임     없이 부동산을 매입하고자 연구를 하십시오.   8. 1더하기 1은 2라는 생각에서 벗어나 1더하기 1은 0 이 될수도 있고, 1 이 될수도 있고,     5가 될수도 있고, 10 이 될수도 있다는 사실을 직시하시고 재테크와 관련한 돈의 활용을     여러모로 생각하십시오.   9. 지금 하고 계시는 일만큼 부동산에 대하여 관심을 가지시고, 그래도 열정이 있으시다면 손,     발, 두뇌 등을 모두 활용하여 부동산에 더 많은 시간과 노력을 투자하십시오.   10. 확률이 5대 1이 넘어가는 청약, 로또, 경마, 도박 등 그 어떤 것들에도 관심을 두지 마시고      가장 현실적인 부동산 투자처를 찾아서 느낌이 오면 신중함과 과감성의 두가지 저울추를      가지고 다니시면서 잡으십시오.   ★ 제가 이 글을 쓴 까닭은 부자가 더욱 부자가 되기를 바라는 마음은 추호도 없으며, 오직     무주택 서민이 최소한의 삶의 터전이라 할 수 있는 집을 매입할 수 있도록 충심의 글을     올리는 것이니 혹시 오해가 되는 어구가 있더라도 이해해 주시기 바랍니다.     저도 불과 2년 전만 해도 위의 십계명을 무시하고, 부동산이 떨어질 것이라는 전문가들의     글만을 발췌하면서 위안과 도피를 삼고 집값이 폭락하기만을 바랬는데, 지금은 얼마나     어리석은 생각이었는지를 대오각성하게 되었습니다.   ★ 처음에 언급한 물질적 가치와 정신적 가치 중에서 당연히 정신적 가치가 세상에서 둘도 없이     소중하며 앞으로도 더욱 권장해야 할 소중한 인류의 재산입니다.     하지만 정신적 가치의 반대는 물질적 가치가 아니며, 정신적 가치의 소중함을 위해서라도     최소한의 물질적인 여건은 갖추어야 한다는 점을 역설하고 싶습니다.   ★ 또한 우리가 일처럼 중시 여기는 각종 취미 생활이 진정 삶의 행복과 희망을 보장해 주는     취미생활로 자리잡기 위해서라도 무주택 서민들의 부동산에 대한 현실적인 관심과 함께     또 다른 취미의 영역으로 자리잡기를 간절히 소원합니다.   ★ 무주택 서민의 내집 마련은 부동산으로 인하여 빈익빈 부익부 현상이 심화되고 있는 현     상황에서 가장 절박한 생존의 문제이자 중산층으로의 도약을 위한 최소한의 디딤돌이라     사려되어 이 글을 올리는 것이지 결코 부동산 지상주의나 황금 만능주의식 투기를 조장하는     것이 결코 아님을 밝히니 왜곡하지 말기를 바랍니다.   ★ 이 글을 끝까지 읽어 주신 모든 분들께 감사드리며, 특히 무주택 서민들의 건투를 간절히    소원합니다.   ★ '거세계 흐르는 부동산이라는 물줄기를 역류하여 오르지  마시고, 흐르는 물에     자연스럽게 몸을 맡기시기 바랍니다.'

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2007-06-10 14:10

http://blog.drapt.com/yio7427/81181452249635

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=30557

★동탄 신도시의 확대에 따른 주변 지역 투자가치★    1. 동탄 신도시의 확정   닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까? 드디어 분당급 신도시가 동탄으로 결정이 되었습니다. 분당급 신도시 발표를 앞두고 이미 전문가들 사이에서 수많은 예측이 떠돌기도 했지만 저는 경부 고속국도의 중요성을 감안하여 일찍부터 동탄 확대쪽으로 방향을 잡았었는데 예측이 적중하였습니다.   이미 눈치를 채신 분은 아시겠지만 제 부로그가 몇 달 전부터 동탄-공세-오리 전철역으로 바뀌었고 부로그 사진도 동동탄 확대 사진으로 변모하였습니다. 저의 이러한 일련의 과정은 용인 피오레의 미래가치를 예측하여 수많은 사람들이 매수한 시점에서부터  어느 정도 예측이 가능한 시나리오였다고 감히 장담할 수 있습니다. 결코 우연의 일치가 아니라 항공 사진 촬영, 도로 건설, 광범위의 측량 등의 정보를 제공받아서 이를 종합할 수 있는 능력과 수도권 지도를 바탕으로 인구 구조, 광역 도로망, 주민 선호도, 산업 배치도, 아파트 시세도, 지역 개발 도 등의 각종 지도를 꿰뚫는 힘으로 동탄 확대를 거의 확실하게 예측할 수 있었습니다.   얼마 전에 경부 축선상의 중요성을 강조한 글을 쓴 바 있지만 경부 고속국도 축선상으로 명품 신도시들이 줄을 이을 수밖에 없는 확실한 이유가 있습니다. 용산 한남 뉴타운- 강남, 서초-송파-과천-판교-분당-광교-동탄-평택이 과연 우연의 일치로 명품 신도시 반열에 이름을 올렸을까요? 적어도 강남을 대처하기 위해서는 경부 고속축선상의 기반 시설을 바탕으로 한 신도시 외에는 대안이 없습니다. 송도와 파주 두 곳만이 경부 축선상에서 벗어난 메이저 신도시입니다. 이미 검단 신도시 발표 이후에 기대 이하의 반응을 보인 여론의 흐름을 정부가 모를 리 없었기 때문에 동탄이 거리상의 문제점을 극복하고 분당급 신도시로 지정이 될 수밖에 없었을 것입니다.   용인 남사나 광주 모현은 언론에 보도된 바와같이 주변 인프라의 부족, 환경 보호구역 등을 뛰어 넘기에 역부족이었습니다. 하남은 서울에서 지근 거리이긴 하지만 강남층의 수요를 이끌기에는 심리적인 거리를 뛰어 넘는 데 한계가 있었을 것입니다. 파주.일산은 통일에 대비하여 유력 지역으로 꼽히고 있지만 아직 통일을 대비할 그 어떤 준비 작업이 없다는 치명적인 약점과 강남 대처 신도시로서 정 반대 방향의 입지적인 불리함이  존재했기 때문에 아직까지는 시기 상조일 것이라는 결론이 들었습니다. 또한 평촌은 서울에서 지나치게 가깝고 단기간 시세 폭등의 벽을 뛰어 넘지 못했습니다. 위에서 언급한 지역들은 지금 당장 동탄 신도시에 분당급 신도시의 자리를 내어 주긴 했지만 공급 부족 혹은 새로운 정부의 출범을 앞두고 또 다른 명품 신도시로서 인정을 받을 것이 확실하기 때문에 지속적으로 관심을 가져야 할 지역임에는 틀림이 없습니다.   지도를 보는 능력은 매우 중요합니다. 이제 지도상에 펼쳐진 과거-현재-미래의 종합적인 분석 능력이 없이는 진정한 고수라고 할 수가 없습니다.     제2부 동탄 신도시의 발전 모델   동탄 신도시는 경부 고속국도가 준 최고이자 최대의 선물입니다. 서울-동탄간 경부 고속국도의 확장과 IC 신설은 확정이 된 상황이며 주변 국도의 확장과 신설이 불가피할 전망입니다. 좌측으로 서해안 고속국도 우측으로 중부 고속국도 수도권 중심부에 영동 고속국도 수도권 외곽 순환도로 등이 모두 경부 고속국도를 핵심 축으로 펼쳐져 있습니다. 앞으로 건설이 될 예정인 제2경부 고속국도, 제2 순환도로, 판교-용인보라-공세-동탄을 잇는 신분당선 혹은 강남-송파-분당-용인 보라 공세- 동탄을 잇는 분당선 연장선 등의 전철역 등이 급부상할 것입니다.   이미 확정이 된 광교-방죽-서동탄-동동탄을 잇는 전철역에 이어서  분당-용인 죽전-동백-지곡동-동탄을 잇는 경부축 동부 전철역도 가상해 볼 수 있습니다. 분당을 능가하는 동탄 신도시는 자체로 10개 이상의 전철역을 보유한 자족 교통 도시로서의 면모를 갖출 것이며 상기에서 지적한 전철역이 두 개 이상으로 포진할 가능성도 매우 높습니다. 또한 강남과의 연계성을 고려하여 강남-동탄간 직통 버스 운행과 고속 전철 등의 구상도 무리한 예측이 아닙니다. 동탄은 경부축을 중심으로 윗쪽의 강남-판교-분당-광교-용인과 아랫쪽의 평택-아산,천안- 신행정수도- 대전을 잇는 중심 지역으로서 가교 역할을 수행할 것입니다.   동탄 신도시는 기본적으로 자족 도시로서의 기능을 갖추기 위하여 특목고 자립형 사립고 및 일반 명문고의 출현이 예상이 되며 방대한 규모로 보아서 서울의 명문대 이전도 전망할 수 있습니다. 국내 최대이자 최신식 백화점과 병원은 물론이고 최첨단 친환경 기업들이 들어설 것이며, 판교를 능가하는 친환경 신도시로서 자리매김할 것입니다. 그 뿐만이 아니라 판교-광교를 능가하는 최첨단 신개념의 도시 계획과 아울러 10만 세대로 확정이 된 아파트는 기존의 판상형 타워형의 단조로운 형태를 벗어난 유렵풍의 고급형 아파트 혹은 초고층 명품 주상 복합이 선을 보일 것이며 발표가 된 대로 5천 세대의 고급 주택 단지의 출현은 전원 주택 문화의 새로운 전기가 될 가능성을 예고합니다. 동탄 신도시 상단에 자리잡은 기흥 호수는 용인시와 연계하여 국가 재원은 물론이거니와 삼성 등의 대기업 자본을 끌어 들여 2천억에서 3-4천억으로 확대 투입될 예정인 공사비용을 1조 이상으로 끌어 올릴 가능성이 예견이 되어 국내 최대의 관광지로서 발돋움할 것으로 짐작이 되며 주변의 산과 호수, 골프장 등을 활용한 국보급 공원의 출현도 기대가 됩니다.     3. 동탄 신도시 확대로 인한 투자 가치   ● 확대될 660만평의 동동탄 신도시       언론에 보도된 대로 분양가 800만원은 송파 900만원은 물론 서동탄 현재 시세 1200만원     (최근 호가 상승으로 1500 육박)에 한 참 못 미치는 금액입니다.     분양가의 인하는 주변 아파트의 시세 폭등을 사전에 차단하는 효과를 지니고 있습니다.     그렇지만 판교 신도시의 분양가가 수시로 변동을 보이며 결국 많이 오른 상태에서 분양이     되었듯이 향후에 800만원 보다 높은 1천 3백만원-1천 5백만원 선의 분양을 예상할 수 있습니다.     설령 8백만원대가 되더라도 옵션을 제외한 금액으로 옵션 포함하여 역시 상기의 분양가를     넘나드는 이른바 분양가 착시 효과를 가져올 가능성도 점쳐집니다.       분양가에 따라서 편차는 있겠지만 어느 선이 되든지 대량 물량의 소화가 마무리 되는5년     시점에서 분양가 대비 100%-200% 상승은 기본적인 흐름으로 전망이 됩니다.     수요자의 욕구를 충족하기 위하여 임대 아파트, 30평대, 40평대, 50평대, 60평대 등의 다양한     평형의 공급이 이루어질 것이며 서동탄이 40평대 이하의 중소형 평형으로 이루어진 것을     감안하면 상대적으로 50평대 이상의 중대형 평형의 비율이 높아질 것으로 예상이 됩니다.     투기를 막기 위하여 5년 혹은 7년, 10년 등의 전매 조치가 불가피할 것으로 전망이 되기 때문에     상대적으로 서동탄과 주변 아파트들이 지속적인 강세를 보일 전망입니다.   ● 기존의 서동탄       동동탄의 최대 수혜지는 서동탄입니다.     서동탄은 현재 분양가 대비 100% 이상의 상승이 이어진 곳이지만 동동탄의 확대 발표 이후로     단기간에 평당 분양가 1500-1700선까지 급등할 가능성이 매우 높습니다.     서동탄은 광교-방죽-동탄 라인의 전철역 수혜만이 아니라 서동탄-동동탄 전철역 및     신분당선 분당선 전철역 등 교통의 요충지로서 주목을 끌 것입니다.     동동탄이 입주하는 시점에서 동동탄의 전매금지 등이 호재로 작용하면서 향후에     투자 가치가 현재 시세의 100% 상승이 예견됩니다.       특히 6월에 분양 예정인 초특급 주상복합 메타폴리스는 높은 분양가에도 불구하고     동동탄의 수혜를 가장 많이 받을 곳으로 지목이 되며 분양가의 100% 3년 상승이     유력하며 서동탄 유일의 50평대 이상 중대형 평형으로 구성이 된 동양 파라곤 역시     100 정도의 수익률을 예견할 수 있습니다.     하지만 이러한 예측들은 동동탄의 물량이 한꺼번에 쏟아지는 시점에서 큰 파동을 그릴 전망이며     부동산과 경기 흐름 등에 따라서 큰 폭의 변동을 보일 것입니다.       ● 보라 공세지구       보라지구는 경부축선상의 훌륭한 입지에도 불구하고 용인시 남단에 위치하여 분양가 대비     저평가가 심한 곳이라고 할 수 있습니다.     하지만 이번 동탄 확대와 기흥호수의 작용, 전철역 등의 도로망 확충, 친환경 웰빙 아파트     중대형 평형 중심 등의 호재가 작용하면서 3-5년 상승률은 현재 시세의 100%를 넘나드는     직접적인 수혜지역이 될 것입니다.       공세지구는 대주 피오레, 성원 샹떼빌이 용인시는 물론 경기도 최고의 분양가를     기록한 곳으로 유명합니다.     특히 공세 대주 피오레는 평균 54평의 중대형 대단지 전국 최고의 용적률과 팬트하우스     평당 2000이라는 진기록, 최첨단 웰빙 단지로서의 장점 등에 힘 입어 분양가 대비 80-100%     이상 상승 가능성이 점쳐집니다.     성원 샹떼빌과 호수청구, 벽산 블루밍 등의 시세도 80-100% 전후의 매우 높은 상승률이     유력해 보입니다.     보라와 공세지구가 제 평가를 받기 위해서는 기흥호수의 국제 관광 단지화와 전철역이     결정적인 역할을 할 것으로 보여지며 동탄 확대로 실현 가능성은 매우 높은 상황입니다.   ● 오산, 평택, 아산, 천안       오산 세교지구와  택지 개발 지구는 동동탄의 직접적인 수혜지역 중의 한 곳입니다.     시간이 흐를수록 중대형 새아파트 대단지를 중심으로 현 시세의 80-100% 가까운 상승 탄력을     받을 것입니다.     평택은 강남에서 멀다는 것이 가장 큰 맹점이었는데 이번 동탄 신도시의 확대로 말이암아서     간접적인 수혜를 받을 것이 분명합니다.     물론 자체의 호재도 있기 때문에 3-5년 상승 50% 이상은 충분할 것으로 예상이 됩니다.     아산과 천안 역시 동동탄의 간접 수혜 지역으로서 중장기적으로 꾸준한 시세 상승을     이어갈 것으로 전망이 됩니다.     특히 오산, 평택은 랜드마크 중심의 아파트 및 향후에 분양될 대단지 새아파트라면 동탄 후광을     충분히 볼 수 있는 곳들이기 때문에 적극적인 관심을 둘 필요가 있습니다.   ● 향남, 병점, 발안, 태안, 수원, 영통       동탄 신도시의 직간접 후광 지역으로 서동탄의 가치 상승이 가장 강력하게 미칠 곳은     향남입니다.     이미 분양가 대비 매우 높은 프리미엄이 형성이 되어 있겠지만 향후에는 저렴한 기존 분양가     대비 100% 까지의 매우 높은 시세 차익이 예견이 됩니다.     기타 병점, 발안, 태안 등도 70% 이상의 상승이 예견이 되며 수원, 영통 등의 시세 상승도     영향을 받을 것입니다.     상기의 지역은 서동탄이 얼마나 상승을 거두느냐에 따라서 상승 폭이 달라질 수 있습니다.   ● 죽전, 동백, 신갈, 구갈, 흥덕, 마북, 구성      동탄의 확대는 용인시의 메이저 지역 등에도 일정부분 영향을 줄 것입니다.    이 곳은 그 파장을 속단하기 어렵지만 우선 지근 거리인 동백의 가치를 배가 시킬 것이    분명합니다.    동백은 현 시세의 70% 이상이 기대가 되며 나머지 지역도 3-5년 상승 50% 전후의 매우 높은    상승이 이어질 것입니다.    이들 지역은 경부축선상에서 분당과 판교-동탄이라는 가교 역할을 하는 곳으로 그 가치가    새롭게 부각이 될 것입니다.    특히 흥덕은 분양가 대비 100%-150% 상승까지 기대가 됩니다.   ● 광교, 판교, 분당, 송파, 강남       동탄 신도시는 광교 판교 송파 등 향후에 분양이 될 아파트들의 새로운 변수가 될 전망입니다.     아이러니하게도 동탄 신도시의 등자은 같은 메이저급의 분양 단지인 광교 판교 송파에     약간은 부정적인 요소로 자리를 잡을 가능성이 점쳐집니다.     그 이유는 이들 아파트가 1년차 간격을 두고 순차적으로 분양이 되며 일정부분 전매기간이     설정이 된데다가 동탄 신도시의 물량 과다에 힘입어 공급 부족이 상당부분 해소 되기     때문입니다.     판교는 당초 분양가 대비 150%까지 상승이 예견이 되었지만 동탄 신도시의 등장으로     100%-150% 상승을 보일 것으로 전망이 됩니다.     광교와 송파 역시 약간 부정적인 시세 상승이 이어질 것으로 전망이 됩니다.     하지만 그 차이는 우려할 정도는 아닐 것으로 추측이 됩니다.     분당은 용인권의 절반인 25% 정도 탄력을 받을 가능성이 높지만 강남은 큰 변동 없이 정상적인     시세 상승이 이어질 것으로 전망이 됩니다.     대신 서울 일반 아파트와 경부축을 제외한 일부 수도권 아파트들의 시세는 물량 과다 등으로     기대치와는 달리 오히려 부정적인 흐름을 보일 것입니다.      지금까지 동탄 신도시 확대를 배경으로 직간접적인 영향권에 있는 지역들에 대하여    가치 평가를 예상하였습니다.    동탄 확대는 강남과 동탄의 중간에 있는 용인권과 화성권 수원권 등에 긍정적인 영향을    미칠 것으로 판단이 되며 동탄 신도시 아랫 동네인 오산-평택-천안,아산 등에도 긍정적인 영향을    줄 것입니다.      앞으로 이어질 판교, 광교, 송파, 파주, 송도 등의 분양 및 입주 전매 금지기간 등이 함께    맞물려서 주변 시세에 영향을 줄 것으로 전망이 됩니다.    아파트 시세 예측은 단순한 숫자 놀음이 아니라 해당 입지와 주변 상황 향후 분양 여건 등    종합적이고 역동적인 사고 역량이 수반이 되어야만 가능한 최고의 지적 영역입니다.    아파트 시세에 영향을 줄 가장 큰 변수는 수요와 공급의 상관 관계인데 판교, 광교, 송파를    합칠만한 인구 규모의 동탄 신도시의 등장은 인근 지역에는 천군만마를 얻을만한 시세    상승이 이어지겠지만 수도권 전역에는 부동산 안정화의 흐름에 큰 기여를 할 것으로 전망이    됩니다.       동탄의 확대는 일각에서 주장하는 일본 흐름 즉 서울 강세 수도권 약세와는 달리 서울 강보합    수도권 강세의 흐름을 이어갈 것입니다.    서울은 모든 인프라가 거의 구축이 되어 있으며 재개발과 뉴타운을 제외하면 역동적인 개발이    한계가 있지만 수도권은 지속적인 기반 시설의 확충은 물론 각종 산업 시설을 강력한 응원에    힘 입어서 발전 가능성이 무궁무진 하기 때문입니다.      동탄 신도시의 확대는 향후 부동산 시장의 핵폭풍으로서 수많은 사람들의 관심거리가    될 가능성이 큽니다.    자 지금 아파트를 매수, 분양 받고 싶으신 분들은 늦지 않았습니다.    가변성이 사라진 경부축선상 특히 서울-평택간의 아파트에 관심을 갖고 매수할 때입니다.    감사합니다.

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