부동산노트(10) |
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[스크랩] 신분당선연장 |부동산노트
2006-03-22 14:47
http://blog.drapt.com/yhbaik/2736601143006435620 
출처 : 임인섭님의 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/s2lim
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현재 신분당선은 정자-강남-용산 노선이 확정되어 있고요(성남 외곽 지역에서 역 추가요구가 있음).
추가로 정자-수원(화서역)까지 연장될 계획이 있습니다(참고로 수원역은 분당선/수인선이 교차할 예정이므로 곤란함).
아래는 '미래철도 DB'에서 퍼온 자료로, 신분당선과 그 연장에 관한 것입니다.
1. 신분당선
(update : 2005/2/8)
사진모음노선안내도( 저작권 : 두산건설)
 노선안내도( 저작권 : 철도청)
 노선안내도2( 저작권 : 건설교통부)
 2. 신분당선 연장
(update : 2005/2/8)
사진모음노선안내도( 저작권 : 경기개발연구원)
 노선건의안(저작권 : 용인시로 추정됨)
 신분당선(연장) 노선도 (저작권 : 두산건설)
신분당선(연장) 노선도(안)
 신분당선 노선도(파란점선) (저작권: 경기도)
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[스크랩] 송파신도시 중도금 부담 커진다 (한경) |부동산노트
2006-03-22 14:36
http://blog.drapt.com/yhbaik/2736601143005771935
출처 : 새로운 부동산 정보를 찾아서
원문 : http://blog.drapt.com/hkong56
| 송파신도시 주택공급계획이 확정되자 이곳 입성을 노리는 예비 청약자들의 관심이 집중되고 있다. 그러나 철저한 자금 조달 계획 없이 무턱대고 청약에 나섰다가는 낭패를 볼 수 있다는 게 전문가들의 지적이다. 송파신도시는 후분양제 적용으로 골조공사가 10층까지 완료(공정률 40% 이상)된 뒤 일반에 분양되기 때문에 중도금 납입 횟수가 줄어들고 납입 금액도 많아져 분양 계약자들의 목돈 마련 부담이 커질 수 있기 때문이다.
선분양제에서는 대금 납입이 계약금(분양가의 10∼15%)에 중도금(45∼50%)을 3~4개월 간격으로 6차례 정도 나눠내고 잔금(40%)을 치르는 방식으로 이뤄져왔다. 그러나 후분양제 아파트의 경우 중도금 납부 횟수가 현재의 절반 수준인 3~4회로 줄어들 것으로 보여 중도금 액수가 크게 늘게 된다. 오는 2012년 3월 입주하는 송파신도시 32평형 아파트를 예로 들어 보자. 분양가를 판교신도시 수준(평당 1000만원 추산)인 3억2000만원으로 가정할 경우 선분양제에서는 아파트 분양 시기가 통상 입주 2년6개월 전인 2009년 9월이 된다. 계약금 10%(3200만원)를 걸고 중도금 50%(1억6000만원)를 2666만원씩 6차례에 걸쳐 분할 납부한 뒤 잔금을 치르면 내집을 마련할 수 있게 된다. 반면 후분양제에서는 분양 시기가 2010년 9월로 1년 정도 늦춰지게 된다. 후분양제는 공정률이 최소한 40%가 돼야 분양을 할 수 있도록 하고 있기 때문이다. 이에 따라 계약금을 내고 입주할 때까지 걸리는 기간은 1년6개월로 단축되며 그만큼 중도금 납입 횟수도 줄어들게 된다. 만약 세 차례에 걸쳐 중도금을 나눠낸다면 한번 내는 금액이 선분양제의 2배 수준인 5330만원에 달하게 된다. 박상언 유엔알컨설팅 사장은 "채권입찰제가 적용되는 전용 25.7평 초과 중·대형 아파트 당첨자는 분양가 외에 1억원 이상의 자금 부담을 안게 되는 셈"이라고 설명했다. 물론 중도금 대출 등을 통해 자금을 조달할 수 있는 방법도 있지만 향후 금리 인상 요인 등을 고려할 때 어느 정도의 현금은 손에 쥐고 있어야 한다고 전문가들은 조언한다. 현재 중도금 대출 규모는 주택투기지역에선 집값의 40%,투기과열지구 50%,나머지 지역은 60% 등이다. 송파신도시가 속한 송파구는 주택투기지역으로 지정돼있어 집값의 40%까지 중도금 대출이 가능하다. 이 경우 앞에서 가정한 32평형 아파트는 분양가의 40%인 1억2800만원을 중도금 대출로 조달할 수 있다. 고종완 RE멤버스 사장은 "중도금 대출을 받는다 하더라도 전용 25.7평 이하 아파트의 경우 최소 2억원 가까운 현금을 조달할 능력을 갖춰야 하기 때문에 중도금 대출에 대한 이자 부담을 세심하게 고려해야 한다"고 지적했다. |
[스크랩] 송파신도시 입성전략 이렇게!! |부동산노트
2006-03-22 14:34
http://blog.drapt.com/yhbaik/2736601143005644495
출처 : 김경우님의 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/kkwy93
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송파신도시 입성전략 이렇게!!
-출처: 중앙일보 조인스랜드-
2009년 9월 분양할 서울 송파신도시 청약에 관심을 갖고 있는 사람들이 많다. 송파신도시는 강남권에 들어서는 대규모 택지지구(205만평)인데다 중대형 아파트 비중(25.7평 초과 40%)도 높기 때문이다.
하지만 경쟁률이 높아 송파신도시 입성은 만만치 않을 전망이다. 당첨확률을 높이기 위한 방법 등을 일문일답으로 알아본다. 지금이라도 서울·성남·하남시로 주소를 옮겨야 하나? 송파신도시는 서울 송파구 거여·장지동,성남시 창곡동,하남시 학암동 등 3개 지자체에 걸쳐 있다. 현행주택관련법령은 20만가구가 넘는 택지개발지구에선 공급가구의 30%를 지역주민에게 우선 분양을 하도록 하고 있다. 이들 현행법상으로는 지자체가 허용하면 우선 배정받을 수 있다. 문제는 지역우선 공급 대상을 제한할 수 있도록 돼 있는 점이다. 현행 주택공급에 관한 규칙에는‘특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 투기를 방지하기 위하여 필요한 경우 입주자모집 공고일 현재 해당 주택건설지역에 일정기간 이상 거주하고 있는 자에게 우선 공급하게 할 수 있다’고 돼 있다. 이런 규정을 적용,수도권 일대 지자체에선 지역 우선 분양 자격을 해당 지역에서 6개월∼1년간 거주한 사람에게 주고 있다. 다만 서울은 입주자 모집 공고일 이전에만 주소를 옮기고 거주를 하면 된다. 이보다 규정을 더 강화한 곳이 성남의 판교신도시와 도촌지구다. 판교신도시의 경우 택지개발예정지구 지정일인 2001년 12월 26일 이전 주소를 옮겨 거주한 사람만 지역 우선자격을 준다. 도촌지구(택지개발예정지구 지정일인 2002년 6월 28일)도 같이 적용된다. 만약 판교신도시나 도촌지구처럼 지역우선 규정을 적용할 경우 송파신도시 분양을 받으려면 택지개발예정지구 지정일인 2006년 6월 이전에 주소를 옮겨 거주를 해야 한다. 하지만 어떤 규정을 적용할 지 확정되지 않은 상태다. 건교부 관계자도 “ 현재로선 지역 우선을 어떻게 적용할 지 알 수 없다”며 "내년 2월께 청약제도 개선안을 발표때 세부규정이 나올 것"이라고 말했다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “판교나 도촌지구처럼 지역우선 규정을 적용하더라도 아직 여유가 있다”며 “정부의 개선안을 보고 결정해도 될 것 같다”고 말했다. 지금 청약저축 가입하면 늦다(?) 청약저축은 대한주택공사 등 공공기관이 짓는 전용 25.7평 이하 분양 및 임대아파트와 민간업체가 짓는 전용 18평 이하 임대아파트에 청약할 수 있는 자격이 주어진다. 2009년 9월 분양예정인 ▲전용 18평이하 1만2900가구 ▲18~25.7평 이하 5000가구 등 총 1만7900가구가 청약대상이다. 하지만 청약저축을 지금 가입할 경우 불입횟수가 45회 정도 밖에 안된다. 청약저축은 같은 1순위라도 납입횟수,저축총액,무주택기간,부양가족 등이 많은 사람에게 먼저 공급이 된다. 국민은행 관계자는“판교신도시의 경우 납입횟수가 130∼150회 정도 되어야 주공에서 분양하는 전용면적 25.7평 이하의 공공아파트 당첨가능성이 높다는 분석이 있다”고 말했다. 따라서 주공 아파트를 분양받기 위해 청약 저축에 가입하는 것은 실익이 없다는 것이다. 다만 청약예금의 경우 지금이라도 가입을 하면 분양시점에 1순위 자격을 얻을 수 있다. 업계 관계자는 “그러나 청약저축은 입주자 모집일 이전에 청약예금 통장(서울기준 300만원짜리)으로 변경을 하면 사용을 할 수 있다”며 “무주택 서민으로 목돈이 없는 경우 가입해볼만하다”고 말했다. 청약예금은 ‘40세 이상 10년 무주택’이나 ‘35세 이상 5년 무주택’ 요건을 갖춰야 25.7평 아파트를 무주택 우선으로 배정받을 수 있다는 점도 알아두는 게 좋다. 또 한번 청약저축에서 청약예금으로 통장을 바꿨다면 다시 예금에서 저축으로 바꾸는 것은 불가능하다. 청약예금 300만원짜리 통장은 증액 필요 송파신도시는 전용면적 25.7평 초과물량이 1만8600가구에 달해 판교의 배를 넘는다. 살고 있는 집이 좁아 중대형으로 넓히려는 갈아타기 수요자들에겐 좋은 기회다. 더욱이 25.7평이하 분양아파트는 무주택우선 공급대상자들에게 대부분 돌아가 일반 1순위 청약자의 몫이 많지 않다. 전용 25.7평 이하 청약예금(서울기준 300만원)은 중대형 청약이 가능토록 분양 1년전인 2008년 9월 이전에 예치금액을 늘리는 것이 좋다. 통장을 증액할 경우 1년이 지나야 1순위 청약이 가능하기 때문이다. 전용 25.7평 초과 청약예금은 중형임대로 공급되는 6000가구에 관심을 가져볼 만 하다. 중형임대는 4000가구는 전월세형 임대이고 2000가구는 10년짜리 임대로 공급된다. 10년짜리 임대는 10년후 분양 전환된다. 주상복합 아파트 3500가구도 전용 25.7평 초과 청약예금으로 청약이 가능하기 때문에 유리한 편이다. 다만 중대평형은 채권입찰제로 인한 부담이 높을 것으로 예상돼 자금여력을 충분히 갖추는 것이 필요하다. 송파신도시 분양가 판교보다 낮을까? 건교부는 송파신도시의 아파트 분양가는 판교신도시보다 낮게 책정될 것으로 예상한다. 송파신도시는 국공유지(169만평, 82.4%)가 대부분이어서 토지수용비용이 많이 들지 않는다는 이유에서다. 건교부 관계자는 토지 조성원가는 판교(평당 734만원)보다는 낮고 용적률도 높아 분양가가 판교보다 비싸지는 않을 것”이라고 말했다. 또 다른 관계자는 “물가상승률을 제외한 불변가격 기준으로 따질 때 판교보다 비싸지 않을 것이라는 얘기”라고 말했다. 분양 이전에 자재비나 인건비 등 물가가 크게 오를 경우 실제 분양가는 판교보다 싸지 않을 수 있다는 분석도 가능하다. 더욱이 정부가 채권입찰제를 적용하는 중대형 분양가의 경우 주변 시세의 90%선으로 맞출 예정인데 25.7평 초과는 분양가가 판교보다 더 높을 수 있다. |
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