- 경기침체, 상한제, 금리상승 등 복합적 요인
- 뉴타운도 양극화 우려..신중한 접근 필요

[이데일리 박성호기자] 동작구 흑석동, 노원구 상계동, 송파구 거여·마천 등 최근 개발계획안이 발표된 뉴타운 지역내 지분값이 맥을 못추고 있다.

경기침체로 인해 자금 동원이 여의치 않은 데다 올 봄 단기급등에 따른 부담감, 지분쪼개기 금지 등 갖가지 규제 강화로 인한 수익성 악화 우려 등이 종합적으로 영향을 미치고 있다.

◇흑석·거여마천·상계뉴타운 지분값 약세

지난 달 재정비촉진계획안이 발표된 서울 동작구 흑석뉴타운 일대 중개업소는 매수문의가 뚝 끊긴 채 사실상 `개점 휴업` 상태다.

최근 흑석뉴타운 지역 내 지분값은 20㎡이하 소형 지분인 경우 3.3㎡당 3000만~4500만원선. 33㎡ 내외는 3000만원 선에서 거래되고 있다.

올 봄 이 지역의 지분값은 소형 지분인 경우 3500만~4500만원 선이었다.

현재 3.3㎡당 2000만원대 물건도 나오고 있지만 매수세가 붙지 않고 있다.

지난 7월 개발계획이 확정된 거여·마천지구 역시 마찬가지다.

한 때 일부 초소형 지분값이 7000만원까지 오르기도 했지만 최근에는 이런 물건을 찾아보기 힘들다. 물건이 없을 뿐만 아니라 매수하려는 사람도 없다.

20㎡ 지분의 경우 올 봄과 비슷한 3.3㎡당 3500만~4000만원 선. 하지만 일부 땅주인들이 최근들어 3000만원 안팎으로 매물을 내놓는 경우도 있다.

상계뉴타운 역시 한때 2800만원 이상 나가기도 했던 이 지역 지분값은 최근 3.3㎡당 2500만원 안팎으로 떨어졌다.

더러 2000만원 이하 지분도 등장하고 있지만 거래는 거의 없다.

매물은 풍부하지만 계획 발표 이후 신규 매물 등록이 거의 없다.

집주인들이 시장 상황을 지켜보며 매물 내놓기를 주저하고 있기 때문이다.

◇ 경기침체, 상한제 등 악재 겹쳐 하락세

뉴타운 지역은 여러가지 악재들이 겹쳐 있다.

지분쪼개기 규제가 강화돼 뉴타운 지역 투자에 대한 시장의 신뢰가 사라지고 있으며 분양가상한제로 인해 조합원의 부담이 더욱 늘어나는 것도 걸림돌이다.

DTI 등 금융규제에다 최근 금리까지 상승하면서 뉴타운 지역 투자 매력은 더욱 떨어지고 있다.

현재 흑석뉴타운 6구역에서 110㎡형 아파트를 분양받으려면 3억원 가까운 목돈이 필요하다.

하지만 금융규제가 계속되고 금리가 오르면서 이 정도의 자금을 한번에 동원할 수 있는 사람은 한정될 수밖에 없다.

흑석뉴타운 인근 한 공인관계자는 "3월까지만 해도 매매문의를 하려는 사람이 줄을 이었지만 최근에는 문의조차 뚝 끊겼다"며 "금리마저 인상되면서 자금 마련이 쉽지 않자 투자를 꺼려하고 있는 듯하다"고 말했다.

◇ 단기급등 `실익 없다`

올 봄까지 지분값은 단기간 급등했지만 인근 아파트 가격은 계속 제자리 걸음인 것도 뉴타운 지역 투자를 머뭇거리게 하는 이유다.

예컨데 작년 11월 관리처분인가신청을 하고 이주에 들어간 흑석4구역의 100㎡대 아파트 조합원 분양가는 4억1000만원 선. 여기에다

조합원 분양권 프리미엄 2억원을 더하면 투자비용은 6억1000만원에 달한다.

현재 인근 명수대 현대아파트 109㎡가 6억2500만원 선임을 감안하면 손해를 볼 수도 있다.

함영진 부동산써브 부동산연구실장은 "분양가상한제 등이 지속되는 상황에서는 뉴타운 지역 역시 양극화 현상이 벌어질 수밖에 없다"며 "예전처럼 `투자 불패` 지역이 아닌 만큼 신중한 접근이 필요하다"고 덧붙였다.

■ 뉴타운 지역 지분값

흑석뉴타운
- 4구역 조합원 분양가 4억1000만원, 프리미엄 2억원 상회
- 20㎡ 이하 3.3㎡당 평균 3500만~4500만원 선
- 명수대 현대아파트 109㎡ 6억2500만원