2008-11-30 01:19

http://blog.drapt.com/yeowoo/81227975543285

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=33083

이데아 [idea]란 플라톤 철학에서는 육안(肉眼)이 아니라 영혼의 눈으로 볼 수 있는 형상을 의미합니다. 따라서 그것은 아이데스[보이지 않는 것]라고 불리며, 이성[理性]만이 파악할 수 있는 영원불변하고 단일한 세계를 이루어, 끊임없이 변천하는 잡다한 감각세계의 사물과는 구별됩니다. 그러나 이데아론의 참뜻은 소크라테스의 애지[愛知] 속에 그 연원[淵源]이 있다고 하는데, 소크라테스에게 있어 인간적 지혜의 유일한 존재이유는 인간의 최대사[最大事]를 묻는 일에 있는데, 이 물음은 그 최대사가 아직 무엇인지 모른다는 사실을 아는, 무지(無知)의 자각에서만 가능한 것이고, 애지[愛知]는 이 근원적인 물음이며, 이데아란 이 애지(愛知)가 끊임없이 근원적인 물음을 할 때 돌연히 나타나는 것이며, 묻는 자의 존재를 포함하여 이 세계 일체의 존재를 되물어 오는 진리 그 자체의 시현의 모습이라고 합니다. 참선[參禪]에서도 종교의 범위를 떠나 이어져 오는 맥[脈]이고, ‘부처님이 연꽃을 들어 대중에 보이자 제자 마하가섭만이 그 참뜻을 알고 빙그레 웃었다’는 내용의 염화미소[拈花微笑]라는 선 수행의 근거와 방향을 제시하는 중요한 화두의 예처럼, 이 세상의 어떠한 문자나 말로도 설명할 수 없고, 이 화두 한 가지에 대해 끊임없는 의문과 물음을 통해 깨닫는 즉시 ‘참나’의 실상을 알게 된다고 합니다. 그 정도까지는 아니지만 우리의 삶에서도 잡다한 생각이나 여론에 밀리지 않고 한 생각에 집중하는 능력은 수험생이나 ‘우리 생업[生業]’에 있어서도 능력별로 차별화되게 합니다. 즉 말해 주어서 아는 것이 아니라 내가 생각해 내어 아는 것이, 내가 먹어본 사과 맛을 누가 나에게 말이나 문자로 알려주지 않았듯이, 내가 누구에게 말이나 문자로 알려 줄 수 없는 것과 같은 이치입니다. 우리는 상식과 관념에 지배되기 쉬운 사회에 살고 있습니다. 심지어는 ‘팔자소관’이니 ‘운명은 정해져 있는 것’이라는 등의 사대근성[事大根性]에 젖어 살기도합니다. ‘진이사대천명[盡人事待天命’, 즉 ‘최선을 다하고 하늘의 명을 기다린다’는 창조적인 삶을 살아야합니다. 지켜야할 상식이 있는가하면 깨트려야할 상식과 관념을 구분하여 남들이 가는 길이라고 생각 없이 따라서는 안 되고 끊임없는 생각을 통해 창조적인 삶을 살아가야 하고 어떤 현상을 보면 그 이면을 생각해 봐야합니다. 누가 나를 부추기면 그것은 그가 궁벽하다는 것이고, 누가 나에게 말이 많아지면 나에게 감출 것이 있는 것이고, 안 된다는 것을 깨트리는 사람은 안주하려는 상식을 넘어 창조적인 사고로 성공을 이루는 사람입니다.[P.S.Y] ★투자 목적과 접근 방법에 따라 투자자 개개인의 투자 성과와 만족도는 달라집니다. 투자의 세계에서 성공한 사람들의 말씀을 들어보면 높은 수익이 아니라 치명적 실수를 하지 않는 것이라고 합니다. 즉 재테크를 잘하는 사람이란 한탕을 잘하는 사람이 아니라 금리이상의 수익을 올리는데 능한 사람이란 뜻입니다. 이들은 욕심을 절제하고 현상에 대해 성내지 않고 침착할 수 있으며 지혜롭게 대처하는데 쉬운 사람들이고 조용합니다. 침체기의 주택시장에서도 우리나라 가계 자산의 77%라는 주택의 내재가치라는 기준, 즉 주택의 이데아에 대해 끊임없이 고민하고 생각해 봐야 합니다. 향후 주택시장 접근은 향후 양극화라는 말을 많이 듣게 될 것이고, 투자 목적에 따라 그리고 접근 방법에 따라 투자자 개개인의 투자 성과와 만족도는 달라질 것이므로 실수요입장에서는 뚜렷한 목적의식을 갖고 중장기로 접근해야 할 것입니다. 시장에서 가격은 쉴 사이 없이 움직이며 오르기도 하고 내리기도 하는데 우리가 투자에서 실패하는 가장 큰 원인은 최대한의 기대이익만 생각하고, 기대손실은 등한시하기 때문입니다. 위기와 기회의 양면을 봐야하고, ‘남이 어떻게 하더라’는 상대적 개념이 아닌 나의 만족도를 기준으로 하는 절대적 개념의 투자목표를 정해야합니다. 가격은 가치를 얻는 것에 대한 대가를 지불하는 것이고,  부동산의 가치를 보고 투자하는 사람들은 시장의 흐름보다 부동산의 가치에 초점을 두는 사람들이고 가격과 가치가 서로 일치하지 않는 데서 기회를 찾습니다. 즉 가치(Value)가 가격(Price)보다 크다고 느낄 때만 구입을 하는 것입니다. 특히 수도권 주택시장에서는 입지의 선택은 그 중요도에 있어 1·2·3순위 모두를 차지합니다. 내가 선택한 입지가 미래가치에 있어 현상을 보고 믿는 것이 아니라 내가 믿는 것이 장차 현실로 드러날 것이라는 강한 믿음 정도의 선택이어야 합니다. 서울은 국토의 0.6%에 지나지 않지만 총인구의 24.2%가 살고 있고 경제력의 2/3가 수도권에 집중되어 있고, 국토해양부 중장기발전계획을 보더라도 경기도 인구가 1000만명이었던 것이 현재 1100만명, 2016년 대략1,500만명으로, 수원,성남,광주,구리,의정부,고양,김포축에서 향후 400만명이상의 유입인구의 증가를 가져와, 단순 인구증가율 감소나 공급량 등으로 향후 주택가의 하락을 예상하기에는 무리가 있고 이 배후도시 인구 증가로 거점화되는 이 8개축에 인구유입을 정부 발표로 400만명~450만명을 예상하더라도 수요와 삶의 질 충족이란 점에서 수도권 투자의 매력은 여전히 높다고 봅니다 특히 분당, 판교, 용인 성복·상현·신봉지구는 강남과 분당, 성공한 신도시에 인접한 강남을 대체할 약속된 고급주거지로 거듭날 지역입니다. 호재로는 민간 4사가 각각 제안한 수도권 제2경부축, 대부분의 대형 강남 업무군이 옮겨질 용산[국제업무지구]의 연결선인 신분당선전철[용산-강남-판교-분당 정자]과 신분당선 연장라인을 들 수 있고, 판교의 개발호재로는 사통팔달의 교통체계 구축과 완벽한 교육인프라 구축, 벤처단지라 불리는 IT업무지구, 학교, 도서관, 학원, 공립학교 외에 외에 IT고등학교 등 우수교육시설 유치 등 교육시설 외에 유해시설의 입지를 제한하는 에듀파크 별도 지정과  대덕연구단지와 같은 20만평의 고급스러운 대형연구시설은 이 지역을 고급 커뮤니티화 하는데 일조하고 광교는 최첨단 산업연구의 중심지로 중소기업지원센터, 나노소자특화팹센터와 결합한 지식산업의 클러스터화를 도모할 계획이며, IT, BT 등 첨단지식산업의 R&D단지도 조성할 예정입니다. 이들 핵심지역은 장기적으로 2016년까지 주택구매수요 욕구가 강한 40~50대 연령대의 증가, 세대수의 증가, 수도권으로의 인구집중 등으로 대기수요가 많고, 고유가 파동으로 겪어봐서 알듯이 강남에서 30㎞~40㎞를 벗어나지 않으려는 이 지역 선호도, 이들 40~50대가 55세~70세가 되는 2020년 이후 인구가 감소되더라도, 선진국의 예로보아 이들은 도심에서 자란 세대들이라, 이들 지역을 벗어나지 않고 수요가 감소하여 가격이 빠져도 이들 핵심지역은 가격하락의 제일 마지막에 있습니다.[P.S.Y] ★수도권 남부의 온고이지신[溫故而知新] 1997년 말[末] 느닷없이 찾아온 외환위기는 전 국민의 삶에 경제의 개념을 도입하게 하였고, 2003년10·29대책은 1가구 다주택 보유보다는 우수입지에 똑바른 내 집 한 채 마련이라는 방향으로 투자패턴을 바뀌게 하였고, 05년~06년 판교 발[發] 버블세븐 중대형 주택가 폭등은 지역별·계층별 양극화라는 이미지를 강하게 심어 주었습니다. 또한 07년1·11대책 발표는 대출억제라는 유동성축소, 분양가상한제, 전매제한 기간의 연장 등이 이들 지역을 심하게 위축시키고 저평가 된 소형주택과 노·도·강으로 일컬어지는 저평가 된 강북 3구의 주택가를 폭등 시키고 이 지역 주택을 매도한 주민들이 의정부, 양주, 강서의 주택가를 연쇄 상승 시켰습니다. ‘08년 미국 발[發] 글로벌 금융위기는 외환위기 뿐만 아니라 실물경제에 까지 영향을 미쳐 시장을 IMF 외환위기에 버금가는 패닉상태에 빠지게 하고 있습니다. 여전한 것은 비관론자와 언론의 무차별 공포 분위기 조성으로 시장이 펀드멘탈에 의한 위기가 아니라 심리적 공황에 빠지게 하는 것입니다. 주택가는 오를 때는 단기간에 상승하고 오버슈팅 되면 대략14개월에서 2년의 시간을 두고 하방경직형으로 조정을 받게 되는데, 글로벌 금융위기의 여파로 좀 더 괴로운 시간을 가지게 되었지만,‘05년~‘06년 60%~80%이상 폭등한 버블세븐지역의 주택가는 20%~25%정도 조정을 받아 05년말 수준까지 하락되어 있는 상태입니다. 부동산 실무현장에서 경험하기로는 분당 야탑지역 S아파트37평[중간층 기준]이 IMF외환위기 전 1억9천만원까지 올랐다가 외환위기로 1억6천5백만원까지 조정을 받아 ‘99년말 2억2천만원의 시세이었다가 ‘03년에 4억8천만원까지 상승하였다가‘03년10·29대책이후 ‘04년 11월중순에 4억6천만원에 구입할 매수세가 드물었고, 또한 가격도 별로 빠지지 않았습니다. 판교 분양가가 1,600만원에서 ~1,800만원에 분양될 것이란 언론 보도에 04년12월초에서 05년1월초에 분당 야탑지역 32평형 4억원, 37평형4억8천만원, 47평형 6억원에 구입한 매수세는 드물었고, 32평형 4억6천만원, 37평형 5억5천만원, 47평형 6억8천만원에 매입한 매수세도 운이 좋은 편에 속하였습니다. 05년 하반기 32평형 5억2천만원, 37평형 6억원, 47평형 7억5천만원에, 06년초 32평형 5억6천만원, 37평형 6억5천만원, 47평형 8억2천만원에 구입한 매수세가 가장 많았습니다. 이 때는 벌써 중개업자들도 몸을 사리는 입장이었고, ’집값이 미쳤다’는 말까지 나올 정도였으나 호가는 32평형 7억원, 37평형 8억5천만원, 47평형 10억5천만원을 호가하였고 실제 거래된 것은 32평형 6억5천만원, 37평형 7억5천만원, 47평형9억5천만원을 정점으로 매수세가 줄었습니다. 06년말에서 07년초 호가에 근접하게 상투를 잡은 매수세는 07년1·11대책의 직격탄을 맞은 셈이 되었습니다. 05년 하반기~06년 초[初]를 정점으로 이미 오버슈팅이 되었으나 언론 등 여론의 부추김으로 상승의 열기가 식을 줄 몰랐으나 매수를 자제하고 우수입지 분양주택에 청약하는 등 다른 매입 수단을 강구해야할 시점이었습니다. 07년1·11대책이후 조정을 받은 분당 야탑지구의 주택가는 05년말[末]에서 06년초의 시세까지 조정을 받고 있고, 글로벌 금융위기의 여파로 심리적 공황에 빠져있는 시장의 분위기와 판교·용인 입주물량의 영향으로 급매 물량의 증가. 금융기관의 대출 여력 부족, 고금리 등의 영향으로 좀 더 괴롭게 5%~7%정도 더 빠질 수 있으나 금융시장의 정상화, 금리인하, 세제완화, 부동산정책의 완화 등 정부정책의 효과가 어느 정도 가시화되는 시점이 오지 않을 수 없고 이 지역 부동산시장의 속성은 회복세가 감지되면 물건이 들어가 버리므로 10%정도의 회복은 쉬워져 매도자위주의 시장으로 돌아서게 되면 매수세가 자유롭게 물건을 고르는 시장은 아니게 됩니다. 즉 5%·7%정도 더 빠지는 바닥을 바라다가는 10%정도 회복된 가격에 사게 되는 무릎의 시점으로 인지된다는 것입니다. 기업이나 자영업자들도 마찬가지지만 불경기에 접어들면 구조조정을 하는 등 몸을 가볍게 합니다. 글로벌 경제위기 등의 예측 불가능한 외부변수는 피할 수 있는 일이 아닙니다. 역지사지형 사고가 필요합니다. 이는 경기가 회복될 때까지 견뎌내는 기업이 더 크게 성공하게 되는 것을 알기 때문입니다. 일반 경기의 흐름은 2~3년이지만, 주택 경기의 흐름은 3~5년으로 조금 더 무겁게 움직입니다. 주택시장에서는 입지의 선택에서 자신이 있다면 조바심을 가지고 움직이면 손해[골]를 보게 되지만 미래가치에 대한 강한 믿음으로 흔들리지 않으면 더 크게 성공[정상을 경험]하게 됩니다. 06년도 하반기에 무리한 대출로 구입한 매수세가 크게 괴로운 시간을 보내고 있지만 입지의 선택에서는 일단 내재가치가 높은 물건을 보유하고 있으므로 최대한 몸을 가볍게하여 자신이 믿는 것을 보게 되는 시점까지 인내심을 가지고 견뎌 내는 것이 중요합니다. 07년이후 급상승하여 조정을 받게 되는 노·도·강과 다르게 이미 조정을 받을 만큼 받았으므로 시간과의 싸움만 남아 있는 셈입니다.[야탑에 사는 이:박상용]

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2008-11-13 17:19

http://blog.drapt.com/yeowoo/81226564382676

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=524

경제전망의 시즌이 다가왔습니다. 매년 11월초가 되면 각종 시장전망이 쏟아져 나오기 시작합니다. 2009년 부동산시장 전망도 발표되기 시작했구요. 한 기관은 2009년 전국 집값이 최소 5%에서 최대 10%까지 하락할 것이라는 전망을 내놓았습니다. 이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 부동산시장 전망을 왜 무시해야 하는가?를 설명하고 가치투자자에게 그 대안을 제시하고자 합니다. 먼저 다시 한번 피터 린치가 1988년에 집필하고 1989년에 출간한 책 ‘One up on Wallstreet. 전설로 떠나는 월가의 영웅’을 통해 시장예측에 대한 무용론(無用論)을 소개합니다. “미국에는 6만명의 경제전문가들이 있으며 그중 다수가 경기후퇴나 금리를 예측하는 것을 주업무로 하고 있다. 그리고 그들이 연속 두 번만 성공적으로 그 일을 해냈더라면 지금쯤 백만장자가 되어 럼주를 마시면서 청새치 낚시를 할 수 있는 비미니섬(대서양 바하마제도 부근)으로 은퇴해 있을 것이다. 그러나 내가 알고 있는 한은 그들의 대부분이 아직도 수입을 위해 직장에 매여 있는데 이 사실은 우리에게 무언가를 시사해준다. 어느 지각있는 사람이 얘기했듯이 전세계의 모든 경제전문가들을 몽땅 해고시켜 버린다 해도 과히 잘못될 일은 없을 것이다.” 시장전망은 왜 무용한가? 2009년 부동산시장 전망이 맞고 틀리는 문제가 아닙니다. 설령 2010년에 결과적으로 한 기관이 발표한 2009년 시장전망이 맞는다고 해도 실제로 2009년에 부자노트 독자님들이 부동산 투자를 하는데 무슨 도움이 될까요? 맞을지 틀릴지도 모르는 연구기관의 전망만을 믿고 과연 투자할 수 있을까요? 그리고 예를 들어 실제로 집값이 5% 떨어진다면 집을 2010년에 사야 할까요? 반대로 5% 이상 오른다면 지금 바로 사야하나요? 만약 그렇게 행동한다면 이는 전형적인 개미의 행태를 답습하는 꼴입니다. 절대로 최대의 수익을 올릴 수 없습니다. 2009년에 집값이 떨어질 가능성이 오를 가능성보다 높은 것은 사실입니다. 하지만 실제로 집값이 떨어진다고 하더라도 집값 하락이 멈출 때까지 집을 사지 말아야 한다는 것을 의미하는 것은 아닙니다. 집값 하락이 멈췄는지는 반등세로 돌아서고 상승세가 한동안 계속돼야 알 수 있습니다. 신이 아닌 이상 바닥에서 사서 꼭지에 파는 것은 불가능하기 때문입니다. 만약 2009년 집값이 10% 하락하고 이를 기다리던(장세의 흐름에 따르던) 개미들이 2010년 일제히 주택을 구입한다면 집값은 어떻게 될까요? 가격은 오르고 매수자 우위 시장으로 바뀌면서 개미들이 원하는 타이밍에, 원하는 가격으로 매수하기는 쉽지 않게 될 것입니다. 이처럼 2009년 부동산 시장전망이 맞든 틀리든 부동산으로 부자되는데는 도움이 되지 않는다는 것입니다. 시장전망 무용론에 대안은? 그렇다고 시장전망이 틀리니까 집값이 하락한다는 전망이 우세할 때 투자하라는 말은 아닙니다. 당연하지만 투자의 성패를 갈리게 하는 것은 투자자 자신에 달려있습니다. 과유불급(過猶不及)이라고 시장에 대한 지나친(무모한) 낙관도 금물이지만 지나친(허무한) 비관은 더더욱 금물입니다. 최대의 수익을 올려 최후의 승리자가 되려면 현실을 직시하고 침체기에도 투자할 기회가 있다는, 투자에 성공할 수 있다는 현실적 낙관주의가 돼야 합니다. 우리나라는 물론 일본 미국 등 그 어느 나라에서도 자수성가형 부자들은 낙관주의자라는 사실을 직시해야 합니다. 피터 린치가 개인 투자자를 위한 투자전략을 담은 ‘Beating the Street 피터 린치의 이기는 투자’(1994년 출간)를 보면 “나는 항상 긍정적으로 생각하기 때문에 신문기사가 경제에 대해 아무리 비판적이라고 해도 언젠가는 경기가 회복될 것이라 믿고 경기가 바닥일 때 경기 순환주에 투자한다. 침체됐던 경기 순환주는 반드시 건강해진 재무제표로 돌아오게 마련이다. 상황을 비관적으로 봐서 얻을 것은 아무것도 없다.”라고 역설했습니다. 부동산시장 침체의 골이 깊어진 2008년 11월 현재 우리가 금과옥조(金科玉條)처럼 새겨듣고 실행해야 하야할 말입니다. 린치는 “13년간 나는 블랙먼데이를 포함, 9번의 주가하락 시기를 겪었다. 그러나 폭락 장세를 이기려면 시장에 머물러 있어야 한다.”고 말했습니다. 제 개인 사례 하나로 마감합니다. 아마 2003년 10.29대책이 발표된 지 2~3개월 지나서였을 것입니다. 참여정부는 강남 집값을 잡기위해 재건축 개발이익환수제 도입, 1가구 다주택 보유자에 대한 양도세 및 보유세 중과, 주택거래신고제, 주택담보대출비율 축소 등 전방위 규제정책인 10.29대책을 발표했습니다. 이에 앞서 △재건축 아파트에 대한 안전진단 강화, 후분양제 도입 등 5.23대책 △7월 1일부터 도시 및 주거환경정비법 시행 △중소형평형의무건설 비율 60% 이상 확대, 재건축 조합원 명의변경 제한 등 9.5대책이 나온 상태였습니다. 시장에서는(언론에서는) 부동산은 물론 주식 등 각종 경제전문가들이 이제 강남 재건축 투자는 끝났다고 한목소리로 외쳐댔으며 이제 부동산 불패신화가 끝났다는 정서가 지배적이었습니다. 이럴 즈음 전화 한통을 받았습니다. 개인적으로 투자상담은 해주지 않는데 워낙 막역한 친구인지라 전화로 투자자문을 해줬습니다. 전화 요지는 ‘10.29대책후 재건축 가격이 1억원 정도 빠진 것 같은데... 지금 사야할 타이밍이 아니냐?’라는 것입니다. 매수할 단지 및 평형도 이미내정해 놓았더군요. 저는 사라고 했습니다. 그리고 그 친구는 샀습니다. 그 이후 재건축 시장상황이 어떻게 됐는지는 잘 알 것입니다. 재건축 아파트를 사는데 총투자비가 5억원을 넘지 않았을 것입니다. 추가부담금을 냈지만 지금 입주한 아파트 시세는 12억원을 호가합니다. 지금과 같은 침체기에도 시세는 거의 떨어지지 않고 있습니다. 당시 지배적인 시장전망에 따라 투자하지 않았다면 과연 지금처럼 강남에 내집마련을 하고 느긋하게 살수 있을까요?

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2008-11-07 00:39

http://blog.drapt.com/yeowoo/81225985943849

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=523

개인적으로 집에서든, 산에서든, 캠핑장에서든 잡음을 상당히 싫어합니다. 하지만 사람이 살아가는데 잡음이 없을 수 없겠죠. 이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 시장에서 끊임없이 쏟아져 나오는 잡음을 걸러내고 가치투자를 할 수 있는 펀더멘털(기초체력)을 키우는데 도움이 되는 칼럼을 쓸까 합니다. 먼저 시장의 잡음을 걸러내려면 상식에 기초한 투자를 해야 합니다. ‘어려울수록 원칙에 충실하라’ 또는 ‘기본으로 돌아가라’는 것입니다. 투자대상의 펀더멘털도 중요하지만 이에 앞서 가치투자자의 역량이라고 할 수 있는 펀더멘털이 튼튼해야 합니다. 투자자의 펀더멘털이 튼튼하려면 자신만의 눈으로 시장을 분석할 수 있는 힘이 있어야 합니다. 이러한 힘을 키우지 못하면 장세에 따라 움직일 수밖에 없기 때문에 최후의 승리자가 될 수 없습니다. 예를 하나 들겠습니다. 이명박정부는 집권 후 약 4개월만에 6.11대책이 나왔습니다. 물론 지방 미분양 해소에 국한된 정책이었지만 규제완화책의 서막을 알리는 신호탄이었습니다. 만약 이때 앞으로 규제완화에 따른 수요회복을 기대하고 미래가치가 높은 강남권 재건축 단지를 매입했으면 어땠을까요? 또 이명박정부의 첫 수요드라이브 정책인 10.21대책 직후에 투자했다면... 역사와 마찬가지로 부동산 투자에도 가정은 없습니다. 지금이후부터라도 잡음을 걸러내고 ‘진실의 소리’를 들을 수 있도록 공부를 하세요. 이명박정부는 이어 11.3대책을 통해 재건축 규제대책 가운데 분양가 상한제 등 일부를 제외하곤 대부분을 완화했습니다. 이에 따라 투자수요가 회복될 조짐을 보이고 있습니다. 개인 펀더멘털을 키우는데 투자철칙으로 삼아야 할 격언이 바로 ‘수급 즉 수요와 공급은 재료에 우선한다’는 것입니다. 부자노트 독자님들이 잡음을 걸러내고 시장의 눈을 키울 때 수요에만 집중해야 합니다. 아무리 미래가치가 높은 부동산이라고 하더라도 미래가치가 가격에 반영되기 위해선 결국 수요가 따라야 합니다. 수요는 소비입니다. 소비(소비자지출)는 GDP(국내총생산)의 3분의 2 이상을 차지합니다. 소비 증감에 따라 부동산 가격이 오르고 내리는 것은 당연합니다. 2009년 소비에 대한 전망은 밝지 않습니다. 삼성경제연구소가 예측한 2009년 국내경제 소비 전망에 따르면 97년 IMF 사태이후 미래소득에 대한 불안감으로 2000년대 이후 장기적으로 소비부진에 빠져있습니다. 민간소비증가율이 2008년 연평균 2.5%에서 2009년에는 2.2%에 그칠 것으로 내다보고 있습니다. 만약 글로벌 금융시장이 빠르게 진정되고 이명박정부가 적극적인 내수활성화 정책(이미 하고 있지만)을 추진할 경우 한국경제는 2009년 하반기 중 빠른 회복세를 보일 가능성이 있다고 진단했습니다. 삼성경제연구소의 낙관적인 예측대로 2009년 중반이후 경기가 상승세로 돌아설 경우 소비 또한 완만한 증가세를 보일 것입니다. 소비가 회복되기 시작하면 강남 재건축단지부터 소비(수요)가 늘 것이고 따라서 가장 먼저 오를 것입니다. 2008년 2분기 민간소비 증가율은 전분기 대비 -0.2%를 기록해 지난 2004년 2분기 -0.1% 이후 4년 만에 처음으로 마이너스로 돌아섰습니다. 또 주목할 만한 소비지표인 소비자기대지수는 6개월 후 경기나 생활형편, 소비지출에 대한 소비자들의 기대심리를 나타내는 지표로 100을 넘으면 6개월 후 경기나 생활형편 등이 현재보다 좋아질 것으로 보는 가구가 그렇지 않은 가구보다 많다는 의미입니다. 소비자기대지수는 통상 부동산에 6개월 선행하는 것으로 보면 됩니다. 2008년 8월 소비자기대지수는 전달에 비해 6.6포인트 상승한 91.2로 집계돼 4개월 만에 올 들어 최대폭의 상승세를 나타냈습니다. 소비자기대지수는 올 1월 105.9에서 △2월 103.1 △3월 99.7 △4월 100.4 △5월 92.2 △ 6월 86.8 △7월 84.6 등을 기록했습니다. 이밖에 주요 소비지표로는 국민총소득(GNI), 월간소매판매액동향, 신용카드사용액, 실업률, 고용률, 도시가구월평균소득 등이 있습니다. 소비 증가세(민간소비증가율)가 90년대(90~97년) 연 평균 7%대에서 2000년대(00~07년) 3.4%로 크게 낮아졌습니다. 이를 주택시장에 도입해보면 집값도 역시 장기적으로 하향 안정세를 기록할 것입니다. 하지만 여기에 무서운 사실이 숨겨져 있습니다. 주택시장이 정상화돼 집값이 연평균 3%대 상승을 하더라도 두자릿수 상승을 하는 집값은 계속 존재할 것이라는 것입니다. 수요(소비지표)에 집중하며 개인 펀더멘털을 키웠다면 2010년 이후에도 연평균 두자릿수 상승을 할 수 있는 부동산을 찾아낼 수 있을 것입니다. 사족입니다. 불과 몇 달전만에도 100년만의 불황이라고 전세계 언론에서 떠들어댔지만 오늘자(11월 5일자) 뉴스에는 버락 오바마의 미국 대통령 당선에 따른 경제회복 기대심리로 다우존스지수 및 나스닥지수가 모두 급등했으며 덩달아 유가도 뛰었다는 기사가 나오고 있습니다. 글로벌 금융위기의 주범인 월가의 한 애널리스트는 “아마겟돈(대재앙)은 끝났다는 결론에 도달한 것 같다.”고 말했다는군요. 울어야 할지... 웃어야 할지...

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