● 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?

    오늘은 분위기를 바꾸기 위하여 새벽 2시 30분에 용인 죽전 로데오 거리 00 PC방에서

    글을 씁니다.

    제 부로그를 방문하시는 소중한 여러분들께 어떤 선물을 드릴까 고심하다가 제가 평소에

    가슴 속 깊은 곳에 숨겨 놓은 보검을 이 곳에서 여과 없이 풀어 놓을테니까 꼭 실천하셔서

    행복한 부자가 되시기를 바랍니다.

 

 

 

● 저는 이제 막 부자의 반열에 오르고 있는 입장이지만 좀 더 큰 부자가 되기 위하여 제가

    지닌 모든 역량을 발휘하고자 노력하고 있습니다.

 

● 부자로 산다는 것은 행복의 최소한의 조건을 갖춘 사람이자 행복을 위한 최고의 조건을 갖춘

    복 받은 사람입니다.

    이제 부자는 더 이상 돈밖에 모르는 황금만능주의자의 대명사가 아닙니다.

    사실상 시대의 흐름이 자본주의의 큰 물결을 이루며 유장하게 흐르고 있기 때문에 국가나 집단

    개인은 모두 이 거역할 수 없는 부자라는 최고의 축복에 합류하기 위하여 피나는 노력을 다

    해야 합니다.

 

● 우리의 과거 5천년 역사는 충효 사상과 도덕적인 삶이 최고의 미덕이었으며, 경제적 성장과

    과학 기술의 발달이 전자와 상대적 개념으로 인식이 되어 온 까닭에 물질적 가치를 추구하는

    사람은 항상 비난의 대상이 되어야 했습니다.

 

● 우리의 과거 역사가 외세 침략으로 점철된 궁극적인 원인은 국력의 척도라고 할 수 있는

    물질의 기갈과 그 물질을 창출할 수 있는 원동력인 상공업과 과학 기술을 천시하였기

    때문입니다.

    일제 강점기와 6.25 전쟁을 겪으면서 외국의 원조 물자에 의식주를 해결해야 했던 세계 최고의

    극빈 국가가 불과 반세기 만에 한강의 기적과 첨단 산업의 첨병 국가로서 선진국으로 발돋움한

    사실을 보면 우리가 추구해야 할 미래 가치가 정신적인 가치의 큰 그릇을 바탕으로 

    물질적 가치를 무한대로 받아들여야 한다는 역사적 소명을 깨닫게 합니다.

 

● 이제 더 이상 가난이라는 두 글자에 청빈과 금욕이라는 비단 옷을 입혀서는 안 됩니다.

    가난은 국가를 망하게 하고 사회를 도탄에 빠뜨리며 개인의 자유를 올가미에 묶는 우리 모두의

    최대의 적입니다.

 

● 지구촌의 울타리 하에서 무한 경쟁을 치러야 하는 우리의 현실을 감안한다면 잘 사는  

    길만이 민족의 전통을 계승함은 물론이고 자랑스러운 문화유산을 세계 만방에 꽃 피울 수

    있으며 가족의 행복과 개개인의 삶에 여유를 줄 수 있습니다.

 

● 이제 우리는 잘 살아야 합니다.

    그 누구도 가난한 삶을 원하지 않겠지만 부자가 되기 위하여 자신이 지닌 모든 역량을 쏟아

    부어야 합니다.

    조금 만 더 성장의 페달을 밟아서 유럽과 일본 그리고 미국을 뛰어 넘는 경제 성장을 이루어

    세계 역사의 조류를 한류의 거대한 물줄기로 휘감아 버려야 합니다.

    그러기 위해서는 저나 여러분이나 우리 나라 모두가 부자가 되어야 하며 그 넉넉한 부강의

    힘으로 북한의 눈물을 씻어 주고 아프리카의 상처를 낫게 해야 합니다.

 

● 부자가 부자가 되는 길은 어렵지 않습니다.

    소부가 대부가 되는 길도 그리 험난하지는 않습니다.

    하지만 가난한 사람이 부자가 되는 길은 쉽지 않습니다.

 

● 하지만 이러한 비유는 어떨까요?

    전교 200등 하는 학생이 전교 10등 안에 드는 것과 1억 자산의 소시민이 20억 부자가 되는

    길 중에서 어는 것이 더 어려울까요?

    저는 단언컨데 1억 자산으로 20억 자산을 일구는 일이 백 배 쉽다고 판단이 됩니다.

    전교 10등 이내 드는 것이나 20억 부자가 되는 것이나 똑같이 20배의 성장만큼이나 벅찬 노력이

    요구 되겠지만 모두 다음과 같은 공통점이 있습니다.

 

  ● 스스로 깨달아서 그 결과에 이르기는 불가능합니다.

  ● 과거의 생각과 습관을 깨뜨리지 않으면 불가능합니다.

  ● 자신의 마음 속에 자리잡은 컴플렉스와 불안감을 떨치지 않으면 불가능합니다.

 

  제 이야기의 요지는 여기에서 부터 출발을 합니다.

 

 

 이제 여러분은 부자의 길에 들어 섰습니다.

 

● 껍데기는 모두 버리고 알맹이만을 간추려서 부자로 가는 큰 길을 열어 드릴테니 힘찬

    발걸음으로

    당당하게 걸어 가시기를 바랍니다.

 

 

 

● 인간은 바람에 흔들리는 갈대보다도 나약한 존재입니다.

아침에 다진 굳은 결심이 점심이 되면서 시들해지고 저녁 무렵에는 망각의 저편으로 사라져

버립니다.

나는 부자가 될 수 있다. 나는 부자가 되기 위하여 그 어떤 어려움도 이겨 낼 수 있다고 스스로를

향한 믿음에 대하여 1만 볼트의 강력한 최면을 거십시오.

스스로의 몸과 마음을 부자라는 커다란 호수에 담가 놓고 쇄뇌를 시키고 최면을 건다면 놀랍게도

부자들만이 느끼는 혜안이 생겨나 전율할 것입니다.

최면이 풀리지 않도록 잠시 잠깐의 달콤한 게으름을 떨쳐 버리고 부자가 된 후의 달라진 멋진

인생 여정을 상상하면서 최면의 중독 상태에서 즐겁게 일하시기 바랍니다.

 

 

 

● 사람은 누구나 단점이 존재하기 마련입니다.

그 누구에게도 보여 주기 싫은 부끄러움으로부터 해방될 수 있도록 스스로의 알량한 자존심을

팽겨쳐 버리고 오로지 자신이 지닌 장점을 극대화 하기 위하여 백방으로 노력해야 합니다.

나보다 더 잘 난 사람들로부터 부자가 되기 위한 마인드를 배우기 위하여 무릎을 꿇을 수 있어야

하며 그들이 지닌 노하우를 전수받기 위하여 항상 동행한다는 마음가짐을 지니셔야 합니다.

컴플렉스가 있는 사람은 그 컴플렉스 때문에 항상 자신감이 없으며, 자격지심이 강한 사람도

아무것도 아닌 일들에 대하여 열등감을 짊어 지며 살아 갑니다.

그것들을 의식하거나 비호하는 데 에너지를 낭비하지 말고 내가 가진 무기가 무엇인지를

찾아 내어 성공의 원천으로 삼아야 합니다.

더 이상 과거의 쇠사슬에 얽메여 현재의 삶에 올가미를 씌워 서는 안 되며 미래에 펼쳐질 새로운

세상을 먹장 구름으로 만들어서도 안 됩니다.

아래를 보면서 위안을 삼을 시간이 있다면 위로 오르기 위한 방책을 강구하셔야 합니다.

 

 

 

● 사람은 남녀노소 할 것 없이 주변 환경에 따라서 생각과 실천을 이어 나갈 수밖에 없습니다.

가난한 사람들과 어울리거나 소득이 낮은 도시에서 살고 계신 분들은 1차원적인 생존의 문제와

무미 건조한 정보만을 호흡하면서 살아갈 수밖에 없습니다.

돈이 없더라도 잘 사는 사람들과 칡덩쿨처럼 얽혀서 그들의 수준 높은 문화를 체험하고자

노력해야 하며 범람하는 재테크의 꿀물을 꿀단지에 담아야 합니다.

콩 심은데 콩 나고 팥 심은데 팥이 나는 것처럼 황금의 노다지를 캐기 위해서는 그 곳에 가서

그 사람들과 어울리는 길이 최선입니다.

 

 

 

● 근검 절약은 더 이상 최고의 미덕이 아닙니다.

지나친 낭비와 허세는 자신과 가족을 파멸로 이끌 수 있지만 최소한의 절제력만 있다면

돈을 쓸 줄도 알아야 합니다.

돈 몇 푼을 아끼기 위하여 정력을 소비할 시간이 있다면 차라리 어떻게 하면 돈을 많이 벌 수

있을 것인가 라는 질문을 끊임 없이 갈구하면서 원대한 꿈을 실현 시키기 위하여 치밀한

전략을 세우시기 바랍니다.

한 푼 아끼려는열정으로 열 푼을 벌 수 있다면 절약하지 말고 투자의 길을 찾아서 모험을 해야

 

 

 

● 연봉이 2천만원인 분은 5천만원인 분을 부러워 할 것이며 연봉이 4천만원인 분은 7천만원인

분을 부러워 할 것입니다.

하지만 잘 생각해 보십시오.

연봉 2천만원을 받는 사람보다 7천만원을 받는 사람이 윤택한 생활은 할 수 있어도 그 연봉으로

부자가 되려면 20년 이상이 걸릴 것입니다.

어차피 자기 사업을 하지 않고서는 부자가 될 수 없으며 설령 봉급 생활을 하는 사람이라도 그 어떤 형태로든지 재테크를 하지 않으면 부자의 반열에 올라 서는 데 한계가 따를 것입니다.

따라서 자신의 소질과 적성을 마음껏 발휘 할 수 있는 일중에서 돈이 되는 일을 찾아서 창업의

모험을 하셔야 합니다.

 

 

 

● 지금 우리가 살 수 있는 사회에는 똑똑한 사람들이 너무나 많습니다.

부자가 되기 위하여 다른 사람을 이용하고 얄팍한 속임수를 쓰려 한다면 결단코 부자가 될 수

없습니다.

속임수는 또다른 속임수를 필연적으로 수반하기 때문에 그 속임수를 위하여 에너지를 쏟아야 하는

비생산적인 쳇바퀴 만을 맴돌다가 결국 발각이 되어 경제적 파멸과 도덕적 지탄이라는 이중고에

시달리게 될 것입니다.

100억이 넘는 신흥 부자들 중에서 건전한 사고 역량을 갖춘 분들이 많은 까닭은 함께 잘 살려는

윈-윈의 미덕이 몸에 배인 까닭입니다.

10이라는 숫자를 나누기 5로만 판단하려는 도미노적 발상에서 벗어나 윈-윈의 신뢰 속에서

곱하기 5가 될 수 있다는 시너지적 사고 체계가 성공의 밑거름이 됩니다.

 

 

 

● 지나치게 내성적인 사람은 돈을 벌 수 있는 기회가 줄어 듭니다.

알뜰하게 지하 단칸 방에 살고, 소형차를 몰고 다니면서 검소한 옷차림으로 대인 관계를

유지 하시는 분은 절약한 만큼 돈을 모을 수 있겠지만 매일 눈에 보이는 좁은 방과 좁은 차 안

소박한 옷차림이 스스로의 정신마저 그렇게 만들고 있다는 사실을 각오 하셔야 합니다.

분당 정자동 오피스텔에 월세로 살면서 매일 호화로운 도시를 품에 안고 명품 옷차림에 최고급

외제 승용차를 몰면서 거래처 사람들을 만나는 젊은 친구가 있는데 그는 비록 씀씀이 만큼

절약을 하지는 못하지만 호화로운 도시와 호텔같은 차를 끌고 다니면서 세련된 외모를 무기로

파격적으로 돈을 벌고 있으며 그 외양에 비례하여 남들에게 비쳐지는 자신의 모습만큼이나

자신감과 열정적인 삶을 살아 가고 있습니다.

조금 잃고 많이 얻는 길이 무엇 인지를 다시 한 번 되새겨 보아야 할 대목입니다.

 

 

 

사업에 실패하신 분들의 상당수가 운이 없어서라는 단서를 답니다.

하지만 그 내막을 되짚어 보면 사업의 실패 요인은 운명론으로 치부할만큼 재수가 없어서 발생한 일이아니라 치밀한 과학적 노력이 부족한 경우가 대부분입니다.

일을 하기 전부터 시장 조사와 향후 전망, 지역적 특색, 사업 일정 등이 문명의 이기라고 할 수 있는

컴퓨터의 데이터와 과학적 기획안을 바탕으로 이루어져야 합니다. 주먹 구구식 일처리와 원시적인

조직 체계를 가지고 운영했기 때문에 어찌 보면 운이 아니라 실패할 수 밖에 없는 필연적인

결과물이라고 할 수밖에 없습니다.

부자가 되기 위해서는 절대로 운을 따져서는 안 되며 과거처럼 부지런히 일하기만 해서도

안 됩니다.

쉴 새 없이 생각의 실타래를 풀어야 합니다. 즉 몸도 뛰어야 하지만 머리도 함께 회전을 시켜야

 

 

 

● 양성적인 사고 즉 긍정적, 적극적, 진취적, 능동적, 합리적, 효율적, 주체적, 의지적, 수용적,

도전적, 창조적, 반성적인 사고 체계가 부자를 만드는 원천이 됩니다.

양성적인 사고를 지닌 분들은 실패라는 단어를 모르며, 그러한 상황에 도래하였다고 하더라도

쉽게 좌절 하는 일이 없이 불굴의 기상으로 난관을 극복합니다.

할 수 있다는 자신감은 양성적인 인간의 최대 무기이며, 용감무쌍한 도전 정신이야 말로 무에서

유를 창출하는 오아시스입니다.

그들은 누구나 겪게 되는 두려움을 성취감으로 승화 하기 위하여 쉴새 없이 노력하며

문제의 원인을 내부에서 찾으려는 자아성찰에 인색하지 않습니다.

 

 

 

살다 보면 눈 앞이 캄캄하다 못해 당장이라도 한강 물에 뛰어 들고 싶은 때가 한두번이

아닐 것입니다.

20억 부자가 되는 것과 다음의 상황을 비교해 보십시오.

나는 불치병에 걸려서 곧 죽게 된다. 살수만 있다면 무슨 일이라도 다 할 수 있을텐데...

뿐만 아니라 교통 사고로 수많은 사상자를 야기 시켰다. 지진이 발생하여 모든 가족을 잃었다.

 

그 반대의 경우도 자신의 거울에 비추어 보십시오.

나는 대한민국의 대통령이다. 삼국 시대의 광개토 대왕이며, 고려 시대의 묘청이고, 조선시대의

이순신 장군이다. 눈 멀고 귀 멀고 말 못하는 헬렌켈러이다.

내가 돈을 버는 일은 그 사람들이 자기의 소명을 다한 것의 극히 일부분일텐데 그까짓 돈 버는 것이 얼마나 힘들겠습니까?

이러한 마음이면 20억을 버는 일은 거울 속의 자신을 보는만큼이나 쉬운 일이 될 것입니다.

 

 

 

● 물고기를 잡기 위해서는 바다나 강으로 가야 하며 나무를 베기 위해서는 산으로 가야 하듯이 돈을 잡기 위해서는 돈이 있는 곳으로 찾아 나서야 합니다.

돈을 벌기 위하여 아파트나 상가 건물 혹은 땅을 살 수도 있으며, 펀드를 들거나 수익성이 높은

사업에 투자를 합니다.

이러한 일련의 재테크를 실현 하기 위해서는 인터넷의 부동산 사이트와 주식 정보, 혹은 창업

투자에 대한 정보에 지대한 관심을 갖고 정보의 검색-선별-수집에 나서야 합니다.

뿐만 아니라 부자의 선견지명을 배우기 위하여 서점에 들르거나 시사 경제 신문을 정독하고

돈이 되는 곳으로 발품을 팔면서 현장에 직접 뛰어 들어야 합니다.

돈을 잡을 수만 있다면 지옥으로라도 찾아 가겠다는 그 의지가 있어야 돈에 대한 짝사랑으로

끝나지 않습니다.

 

 

 

고목 나무에는 꽃이 피거나 열매가 열리지 않습니다.

학생들은 스승에게서 세상을 살아 가는 지식과 사회화의 과정을 배웁니다.

운동 선수는 감독이나 코치에게서 전술을 배울 것이며 신입사원은 선배들로부터 회사 업무에

대한 제반사항을 하나 둘씩 익혀 갈 것입니다.

마찬가지로 부자가 되기 위해서는 부자나 부자의 길로 이끌 수 있는 스승을 만나는 길이 가장

빠른 길이라고 할 수 있습니다.

각 분야에서 부자로 만들 수 있는 역량 있는 사람들 즉 부동산 전문가, 고수들 혹은 펀드 메니저

재테크 귀재, 가구 분야에 두각을 나타내는 모든 사람들이 스승이라고 할 수 있습니다.

그런 분들에게서 돈을 벌 수 있는 방법과 지혜를 배울 수만 있다면 그 무엇이던지 아끼지 말고

정성껏 바쳐서라도 스승으로 삼으시거나 조언을 얻으십시오.

스승으로부터 터득한 부자를 향한 지혜는 결국은 스스로 부자가 되는 길을 터득 하는데 소중한 밑거름이 될 것입니다.

 

● 우리의 인생은 가꾸기에 따라서 각양각색의 아름다움을 발하는 화원과도 같습니다.

한 번뿐인 소중한 인생을 보람 되고 멋지게 살 수 있도록 끊임 없이 노력을 해야 합니다.

 

오늘은 부자로 가는 길목에 서서 진정 소중하다고 생각하는 몇 가지 사안에 대하여

허심탄회하게 반추해 보았습니다.

부자가 되는 길은 결코 험난한 길이 아닙니다.

또한 특별한 사람만이 부자로서의 유복한 삶을 살 수 있는 것도 아니오, 부모로부터 많은 유산을

물려 받아야만 부자가 될 수 있는 것도 아닙니다.

부자는 내가 부자가 되겠다 라는 마음가짐을 다지는 순간 이미 시작 되는 것입니다.

 

● 인생의 아름다운 열매는 헤아릴수 없이 매우 많습니다.

부자가 되는 길이 최고의 선이라고 할 수 없기 때문에 이글을 읽어야 할 분들은 진정 부자를

꿈 꾸며 부자가 되기 위하여 끊임 없이 사색하고 실행하는 사람들입니다.

저는 이런 분들을 대상으로 글을 쓴 것이기 때문에 물질을 행복의 척도로 분석한 부분이 있더라도 널리 양지해 주시기 바랍니다.

 

● 저의 바램이 하나 있다면 부자의 꿈을 이룬 분들은 그 과정과 결과 어느 순간일지라도 이

시대를 함께 살아 가는 가난한 사람들에게 아낌없는 도움을 주려는 따뜻한 마음씨를

꼭 간직하라는 것입니다.

그것이야말로 부자가 진정 행복한 부자로서의 소명을 다 하는 길이라고 생각합니다..

감사합니다.

2007년 내집마련 전략은 이렇게 하라(2)

2007년도는 무주택자들에게 어려운 한해가 될것 같습니다.

첫째, 매력적인 신규 분양 물량이 없습니다. 1기 신도시급 이상으로 평가되는 판교 분양이후 이에 버금갈만한 후속 투자처로 떠오를 만한 곳이 없습니다. 물론 송파신도시가 공급되면 또 한번의 기회가 오겠지만 아직은 먼 훗날의 이야기입니다.

김포나 남양주등 3기 신도시의 경우 도시 기반 시설이 갖추어지기까지는 오랜 시일이 걸릴뿐더러 입지등에 있어서 1기 신도시에 크게 못미치기 때문에 당장의 투자 이익을 거두기는 무리가 있어보입니다.

여기에다 보유 기간에 따라 양도소득세의 일부를 공제해주는 장기 보유 특별 공제 제도가 1가구 2주택자에 대해서는 적용되지 않습니다.

그 동안 참여 정부의 부동산 정책의 핵심은 ‘규제와 세금 폭탄’이었습니다. 부동산 수요를 억제하고 세수도 증대시키는 두마리 토끼를 노린 것이죠. 건교부 장관이 ‘ 올해 종부세 고지서를 받아보면 억 소리가 날것이다’라고 말하고 나서 종부세 거부 움직임이 있자 바로 국세청장이 ‘종부세 부담은 실제로는 별로 안될것이다’라고 발표한 일을 기억하실 것입니다.

주택대출제도 제대로 이해해야 내집이 보인다

올해들어 정부에서는 3.30 대책에서 부터 11.15 대책까지 대출 규제를 강화하고 있습니다. 또 하나의 규제책이죠. 그러나 이전의 대책들과 달리 이번 조치는 부동산 시장에 미칠 영향이 지대합니다.

이제서야 정부에서는 지난 몇년간 부동산 폭등의 원인이 어디에 있었는지 감을 잡은 것 같습니다. 보이지 않는 ‘투기꾼이라는 마녀’ 탓만하였던 지난 몇년간의 부동산 정책이 실패할수 밖에 없었던 것은 당연한 수순입니다. 부동산 시장을 끌어올렸던 것은 몇몇 투기꾼이 아니라 지난 몇년간의 유동성 증가였던 것입니다.

대출 금리가 6%라고 가정하면 원금 2억 4천만원에 대한 이자는 연간1440만원(월 120만원) 정도 되고 이것은 연봉의 24% 정도에 해당합니다. 실수령액 기준으로 하면 30% 정도가 금융비용으로 나가니까 적정한 비율이라고 할수 있습니다.

DTI는 크레딧 포인트와 더불어서 이자율을 결정하는데 필요한 요소이지 대출액을 결정하는 요소는 아닙니다. 미국 사람들에게 한국의 대출 제도를 설명하면 ‘그러면 어떻게 집을 사느냐’고 반문을 하더군요.

6억 이하의 담보 물건에 대해서는 LTV가 60%로 적용됩니다. 즉 6억원짜리 집을 산다고 하면 대출액과 전세금을 합해서 3억 6천만원까지 대출을 해준다는 의미입니다. 6억 초과 의 경우는 LTV의 40%인 2억4천만원까지 대출해주는 것과 비교하면 집값 1만원 차이때문에 대출액이 1억 2천만원이 차이가 납니다.

더구나 6억 이하 담보물건에 대해서는 DTI를 적용하지 않았습니다. 이것때문에 6억 이하의 중저가 아파트들의 상승세가 높았던 것입니다. 즉, 6억원 이상의 고가 주택에 대해서는 대출 규제가 심하니까 6억원 이하의 집들이 주로 투자 대상이 되었던 것입니다.

더구나 다주택자에 대한 대출금 강제 상환에 이르면 금리를 인상하지 않고도 유동성을 줄일수 있는 좋은 방법이지요. 환율 불안을 유발할 금리 인상 카드를 쓰지 못하는 정부로서는 가장 좋은 방법을 찾았다고 할수 있습니다.

이런 대출규제가 아파트 가격 상승에 발목을 잡을 역할을 할것에는 의심의 여지가 없습니다. 문제는 이러한 무분별한 대출 규제때문에 정작 내집마련을 위해 대출을 하려는 실수요자까지 피해를 받는다는 것입니다. 이에 따라 대출 규제가 적은 가격대로 실수요가 몰릴 가능성이 높습니다.

현재는 국민은행 시세표 중간값기준으로 3억원 이하의 주택에 대해서만 DTI기준을 적용하지 않습니다. 즉, LTV 60% 적용하면 대출 한도가 1억 8천만원인데, 연봉 4500만원이 안되는 사람도 1억 8천만원까지는 대출이 가능하다는 의미입니다.

좀 더 자세히 가격대별로 살펴보면 3억원 이하의 주택을 사기위해서는 자기 자본이 1억 2천만원만 있으면 되지만, 4억원짜리를 사려면 연봉이 6천만원에 이르러야 하고, 자기 자본은 1억 6천만원이나 필요합니다. 또 5억원짜리를 사려면 연봉이 7500만원에 이르러야 하고, 자기 자본은 2억원이 있어야 합니다. 만약 6억원짜리 집을 사려면 연봉이 9천만원에 이르러야 하고, 자기 자본은 2억 4천만원이나 필요합니다.

대출상환 압력으로 쏟아질 다주택자 급매물 노려라

고가 주택으로 가게되면 문제는 더욱 심각합니다. 7억원짜리 주택을 사려면 연봉이 7천만원에 이르러야 하고, 자기 자본은 4억 2천만원이나 필요합니다. 대출로 집을 사려는 계획을 포기하라는 의미같습니다.

그러므로 2007년도에는 실수요자들이 이러한 금융 규제를 피하여 3억원이하 집으로 몰릴것으로 보입니다. 특히 상반기에는 이런 현상이 심화되어 3억원 이하 물건이 강세를 보이게 될것입니다. 즉, 양도세 중과 조치로 매물은 적은데, 그 적은 매물을 가지고 대출을 받아 사려는 수요는 많기 때문입니다.

이상으로 살펴본바와 같이 2007년도에는 (특히 상반기에는) 3억원 이하의 저가 주택 시장이 강세를 띌것으로 보입니다.

어느때보다 선별적 투자가 필요하다

그러면 3억원 이하의 주택이라고 아무 곳이나 사두면 될것인가? 그것은 아닙니다. 여기에는 두가지 이유가 있습니다.

첫째, 현재 시세는 현재의 가치를 충분히 반영하고 있을 가능성이 높기 때문입니다.

다시 말씀드리면 시장가란 그때그때 시장의 여러 요인를 감안한 거울이라고도 할수 있습니다.

그러면 시세는 왜 변할까요? 시장 상황이 변하기 때문입니다. 호재가 생긴다던지, 악재가 생긴다던지, 또는 유동성에 변화가 생기는 것등에 영향을 받습니다.

이런 측면에서 볼때 현재 부동산 시장에서 상대적으로 싸게보이는 물건도 시장에서의 평가가 그만큼 밖에 되지 않기때문에 싸다는 것을 의미합니다.

둘째, 희소성의 문제입니다. 블루칩 아파트가 폭발력이 있는 것은 한마디로 희소성때문입니다. 정부에서 강력한 규제가 나올때마다 시차를 두고 시장에서 가격이 폭등하는 이유는 정부의 정책이 블루칩 아파트의 희소성을 보장해주기 때문입니다.

제 대답은 간단합니다. 3억원 이하의 아파트를 사되, 호재가 있는 곳을 집중 공략하라라는 것입니다.

2007년에 부각될 호재는?

주식의 경우 어떤 호재가 발표되면 그 재료가 주가에 100% 즉각 반영되면서 경우에 따라 그 가치에 비해 더 반영되는 경우(오버 슛팅)가 있습니다. 한마디로 거품이 생기는 것이죠. 그러니까 실제로 호재가 실현되는 시점에는 우리의 상식과는 반대로 주가가 빠지는 경우가 많습니다.

이것이 부동산 시장과의 차이입니다. 부동산 시장에서는 호재가 발표시점에 100% 반영되지 않습니다. 부동산은 실물이기 때문입니다. 즉, 사용가치는 호재가 발표되는 시점이 아니라 실현되는 시점에 반영되기 때문입니다. 쉽게 말씀드려 어떤 지역에 전철역이 생긴다고 발표되어도 전세가격은 바로 뛰지 않습니다. 그 역이 개통되고 이용자가 그 가치를 인정할때 전세 수요자들이 몰리면서 가격이 뛰는 것입니다.

교육측면에서 볼때, 고교 지원 제도의 변화가 변수가 될것입니다. 우리나라의 교육 시스템에서 사교육이 차지하는 비중이 크기 때문에 고교 지원 제도의 변화 자체가 시장에서 크게 반향을 일으킬것 같지는 않으나 8학군으로 등하교가 가능한 주변 지역에는 호재로 등장할 것입니다.

경기가 나빠지면 환경이라는 호재는 다른 호재에 비해 우선 순위가 밀리게 되는데, 경기가 좋아지게 되면 오히려 강력한 호재로 등장할수 있습니다. 휴대폰을 살때 기본 기능만 되는 것을 살수도 있지만 여유가 된다면 보다 디자인이 예쁜 것을 고르는 것과 같은 이치입니다.

새로운 바람 리모델링 아파트도 주목해야

그러면 다른 바람이 불지는 않겠는가? 2006년 이전과 2007년 이후가 확연히 달라지는 것이 바로 리모델링 제도의 변화입니다.

주거환경 개선이라는 측면에서는 실제로는 1:1 재건축과 효과면에서 유사하기 때문에 재건축 완화에 따른 정치적 부담도 덜어내고 건설 경기도 부양하는 두마리의 토끼를 잡을수 있다고 판단한 것 같습니다.

그러나 리모델링에 대한 시장의 반응은 뜨겁지가 않았습니다. 이러자 정부에서는 리모델링의 대상을 점차 완화하게 된것입니다. 만약에 리모델링 시장이 뜨거웠다면 역시 규제를 했을것이고 그 대상도 축소했을 것입니다. 한마디로 리모델링은 참여정부가 주는 당근입니다.

멀쩡하던 성수대교가 부서지고, 삼풍백화점이 무너지는 나라의 건설 수준을 건축공학 교과서에 나오는 수준과 같다고 보면 안됩니다. 인간 몸체의 뼈와 같은 골조의 수명을 40년 정도라 보더라도 혈관과 같은 설비의 수명은 15년~20년 정도밖에 되지 않습니다.

이 골조와 설비의 수명의 차이가 리모델링 시장이 형성될수 있는 건축 기술면에서 이론적 바탕이 되는 것입니다. 이런 측면에서 보면 아파트가 신축되고 나고 설비의 수명이 다하는 15~20년이 흐르면 리모델링을 통해서 주거환경을 개선하고, 골조의 수명이 다하는 40년이 되면 재건축을 하는 것이 완벽한 콤비네이션 같습니다.

문제는 실소유주들이 리모델링에 대해서 시큰둥한다는 것입니다. 리모델링에 들어가는 돈에 비해 자산 가치 상승율이 적다고 판단하기 때문입니다. 그래서 인센티브로 제공된 것이 30%의 한도로 면적을 늘일수 있는 조항이며, 이번에 바뀌는 리모델링 가능 연한의 축소입니다.

또 용적율이 높은 아파트들도 대상이 될것입니다. 용적율이 높은 단지는 재건축보다는 리모델링이 더 사업성이 높을 가능성이 많기 때문입니다.

조심해야 할 투자처는 어디?

첫번째, 미분양 아파트는 피하는 것이 좋습니다. 미분양이 되었다는 것은 그럴만한 이유가 있는 것입니다. 그곳이 투자성이 높다면 투자자들이 남을 위해서 그곳을 남겨두지는 않았을 것입니다. 입지가 안좋다던지 분양가가 너무 높다던지 아니면 둘다던지 어떤 이유가 있기때문에 미분양이 된것입니다.

더구나 과거에는 미분양 물량을 살 경우 양도소득세도 면세가 될 수 있었지만, 현재는 이러한 혜택도 사라졌습니다. 이에 준하는 할인 혜택등을 분양사에서 준다면 모를까 김치 냉장고 한두개 더 준다고 덜컥 계약하는 것은 분양사 좋은 일만 시키는 것입니다.

자신이 잘모르는 도시에 가서 식당을 고를때에는 특별히 아는 곳이 없다면 무조건 손님이 많은 집으로 가는 것이 유리합니다. 손님이 없는 식당이라면 무언가 문제가 있을 확률이 있다는 뜻입니다.

더구나 분양가 상한제가 실시된다면 미분양 아파트의 가격 경쟁력은 더 떨어질 것입니다.

두번째, 묻지마식의 재개발 투자는 지양해야 합니다.

재개발은 잘만 고르면 수익성이 높습니다. 그러나 여기에도 ‘세상에 공짜는 없다’는 이치가 적용됩니다. 조합이 이미 설립된 곳은 남을 것이 거의 없고, 조합이 설립되지 않은 곳은 위험성이 크다는 점입니다.

월세를 받아 생활하는 분들은 재개발이 되어 아파트를 받아도 그것으로 무엇을 하느냐고 걱정이시고, 끝까지 버티면 떡고물이라도 떨어진다는 기대감에 끝까지 동의서를 제출하지 않는 집들도 많습니다. 자신의 집가치가 적게나올 경우 감정평가 자체를 인정할수 없다는 사람도 있습니다. 알박기로 의심되는 물건도 있고요.

재개발의 경우 구역에 따라 속이 두번은 뒤집히고 나서 체념수준으로 가야 마무리가 되는 곳도 있습니다. 10년은 기다릴수 있는 느긋함이 있는 사람만 들어갈수 있는 시장이라고 할수 있습니다. 물론 빨리 진행되는 곳도 있겠지요.

이상으로 제가 설명드린 것을 요약해 보자면,

“첫째, 2007년도 상반기에는 양도세 중과 조치 및 대출 규제 강화와 같은 정부 정책의 영향으로 3억원 이하의 중소형 아파트들이 각광을 받을것이다.

셋째, 그 호재라는 것은 집을 고르는 세가지 기본 요소 교통, 교육, 환경이 현재보다는 미래에 좋아지는 것을 말한다.

넷째, 여기에 더하여 2007년도에는 리모델링이 하나의 주제로 떠오를 것이다.”라고 할수 있습니다.

사자는 풀을 먹지 않는다

아무리 아기곰이 좋은 투자처를 말씀드리면서, 내집 마련의 중요성을 강조한다고 해도 무주택자의 경우 결심하는데 상당한 시간이 걸립니다. 있는 사람에게 몇억은 부담이 없을 수도 있지만 무주택자에게는 전재산이 걸린 문제이기 때문입니다. 요즘은 전재산 플러스 빚이죠.

그후에 무주택자분들이 한두달 고민한후 달려가지만 그 한두달 사이에 적어도 몇천만원의 시세 차이가 발생하는 것입니다. 늦게 결정했다는 결과치고는 너무 가혹하다 할수 있습니다. 이런 일들이 지난 가을에 비일비재하게 벌어졌습니다.

이런 측면에서 양극화는 우리 사회가 극복해야할 대상입니다. 무주택자와 다주택자로 나뉘어서 서로의 입장만 첨예하게 주장한다고 나아지는 것은 없습니다. 1가구 1주택자들이 사회의 중심에 설때 우리의 미래도 밝다고 봅니다.

그러므로 2007년도에는 무주택자들이 내집마련을 하는 한해가 되었으면합니다. 이를 위해서라도 현금 동원력이 많은 투자자들은 조금 자제를 해주시는 것이 좋겠습니다. 저에게 상담을 해오시는 분들중 투자 여력에 비해 너무 작은 물건을 건드리는(?) 분들에게 즐겨 말씀드리는 이야기가 있습니다. “사자는 풀을 먹지 않는다.”

 

아기곰 동호회 바로가기 (조인스랜드)

년뒤, 2007년 6월의 부동산 시장을 말한다.Ⅱ
양은열 2006-07-04 (hit:36)
양은열 (YEL부동산 연구소 대표)

3,30대책과 세븐버블의 논란 속에서 향후 부동산 시장이 어떻게 변할 것인가에 상당한 관심이 던져지고 있다.

더나아가 일반적인 서민들과 세븐 블록에 속한(강남,서초,송파,용인,분당,목동,평촌)주민들은 물론, 다른 지역에 사는 사람들 또한 향후 부동산 가격, 특히 아파트 가격이 어떻게 될 것인가에 초두의 관심사가 되고 우리나라 부동산 시장도 일본과 같이 폭락을 하지 않나 노심초사 걱정하는 마음으로 기다리고 있는 현실이 되버렸다. 그렇다고 어느 누구도 향후 부동산 시장이 어떻게 될 것이라는 것에 대해 자신있게 이야기 하는 사람들은 없고, 어떻게 될 것이라는 총론적인 추측만 무성할 뿐 확실한 대안과 방향을 제시하지 못하고 있다.

이러한 분위기에서 며칠전 정부의 책임 있는 관계자가 지방과 비인기지역의 아파트는 이미 붕괴되고 있다는 발언을 하는 바람에 일반 서민들의 마음을 더욱 불안하게 만들어 버린 것이다. 그렇다면 과연 우리나라의 부동산도 일본을 따라 가서 폭락으로 이어질 것인가? 15년이 넘게 장기부동산 침체를 겪은 일본과 같이 우리나라의 부동산도 동일한 법칙에 따라 움직일 것인가?

결론부터 이야기 하자면, 우리나라는 우리요 일본은 일본이라는 것이다. 만약 지금으로부터 1년 뒤, 다시말해서 2007년도 6월의 부동산 시장을 보면 향후 우리나라의 부동산 시장이 어떻게 변화 할 것인가를 예측할 수 있을 것이다. 결론부터 이야기 하자면 극심한 양극화와 강남과 같은 인기지역 아파트 가격은 다시 한번 폭등의 시기가 돌아 올 것이라고 말할 수 있겠다.

이러한 현상에 대해 많은 사람들은 의견이 분분할 것으로 보인다. 그러나 20년 넘게 부동산을 경험한 필자로서는 아래와 같은 이유로 1년뒤인 2007년 6월의 아파트 가격은 인기지역을 중심으로 또다시 가격 상승의 시기를 맞이하고 있을 것이라고 예상할 수 있겠다.

첫째, 상후하박의 원리가 지배할 것이다.
상후 하박의 원리란 인기지역이나 사람들이 선호하는 종목에 있는 부동산은 더욱 강세를 나타나고 경쟁력이 없거나 비인기지역의 부동산을 급격하게 시간이 지날수록 지지층을 잃고 가격은 더욱 하락할 뿐아니라 부동산 가격 저지선이 존재하지 않는다는 원리다.

따라서 지방이나 비인기지역에 있는 지하방이나 원룸등은 가격과 관계없이 임차인을 구하기 힘들어진다. 또한 이러한 현상은 위치가 좋지 않은 지역의 오피스텔이나 개발 호재가 없는 단독주택 지역의 부동산도 더욱 침체를 겪을 것이고, 공시가격 보다 밑도는 가격으로 매도를 하려고 해도 상당한 어려움에 봉착할 것으로 보인다. 공시가격보다 싸기 때문에, 아니면 경매가 나왔기 때문에, 또는 전세가격으로 살 수 있다고 판단되어 해당 부동산을 매입한다면 큰 낭패를 당할 수 있다는 것이다. 왜냐하면 비인기지역이나 지방등은 양극화 중 負의 방향쪽으로 계속 이동하기 때문이다.

이에 반해 인기지역의 주상복합아파트나 분양권, 그리고 신규 밀레미니엄 아파트는 대단지와 좋은학군, 역세권등을 중심으로 우리가 예상하는 가격선을 넘어 가파르게 상승할 것으로 예상된다. 물론 현재는 버블논쟁과 보유세 과세 등으로 가격 상승이 주춤하겠지만 현재의 부동산 정책을 유지하고 있는 한 내년도 아파트 가격은 상승에 상승을 더할 것으로 보인다.

둘째, 동일지역 내 아파트 가격도 차별화기 심화된다.
강남구의 아파트 평균 가격이 노원구의 4.6배의 가격을 나타난다는 통계는 이미 진부한 통계에 불과하다. 이제는 강남의 인기지역의 아파트라 하더라도 차별화가 나타나서 200가구 미만의 소규모 단지나, 나홀로 아파트, 비역세권과 혐오시설이 상존하는 지역등은 아무리 강남이라고 하더라도 인기아파트와 상당한 가격 차별화가 예상된다. 금번 판교 아파트 청약 결과 가장 두드러진 현상을 볼 수 있었다. 경쟁률이 높은 지역인 신미주 풍성주택의 예를 보면 더욱 극명한 결과를 읽을 수 있다.

역세권 지역과 조망권 그리고 대단지, 브랜드등이 우선적으로 부동산 가격에 작용한다는 것을 알 수 있었다. 물론 판교와 같은 신도시는 어느 지역이든지 좋은 지역으로 평가되지만 신도시와 같은 동일한 조건의 지역에서도 평형에 따라 가격 차별화가 크게 나타날 수 있다는 사실을 기억하여야 할 것이다. 다시말해서 32평형 이하는 역세권등 생활 편익시설등의 유무에 따라 가격이 차이가 날 것이며, 32평형 이상의 경우 환경권등 조망권이 아파트가격에 영향을 줄 것으로 예상된다.

셋째, 종합부동산세 및 거래세등 보완작업이 진행될 것이다.
작년부터 부과되기 시작한 종합부동산세가 횟수를 거듭하면서 6억원이상의 아파트를 가진 사람들에게 상당한 부담이 되고 있다. 최근들어 정부도 종부세의 부담에 대해 연일 언론을 통해 홍보하듯이 고가주택이나 고급주택을 매입하는 사람들에게 상당한 세금부담을 강조하고 있는 것이다.
그러나 65세 이상의 고가주택이상의 아파트를 가진 자나 1세대 1주택자의 고가주택 종부세 논란도 본격적으로 부과되는 내년부터는 상당한 이슈가 될 것으로 보고 있다.

양도세 중과는 매매를 둔화시키는 하나의 요소중의 하나다. 강남과 같은 인기지역의 아파트는 참여정부 들어와서 가격이 폭등하여 원하든 원치 않든 매도하는 당사자에게는 상당한 양도세 부담을 주고 있다. 3-4억원이었던 아파트가격이 8-9억원으로 상승하여 팔고 싶어도 억대가 넘는 양도세부담으로 팔 수 없는 처지가 되어버린 것이다.

극단적으로 이야기 하면 이사를 가고 싶어도 40평대 아파트를 팔고 양도세등 거래세를 부담하면 30평대로 옮겨야 하는 참으로 아이러니한 경우가 발생할 수 있다는 것이다. 이러한 경우들을 고려하여 종합부동산세나 양도세등을 손봐야하는 절실한 상황이 오기 때문에 상당한 논란 끝에 세금부분에 대한 보완 작업이 진행될 것으로 보고 있다.

넷째, 3자녀 이상에 대한 특별분양제도 도입 및 청약제도의 변경이다.
우리나라가 세계최저의 출산율로 고민하고 있다. 출산율이 1.08으로 세계최저라는 통계를 발표하면서 각종 언론들은 인구재앙이니 국가경쟁력 저하니 하며 이러한 결과가 마치 젊은 신혼부부들의 잘못인 냥 호도하고 있는 분위기다. 근본대책은 없이 요란한 책임론만 들려오고 대책강구는 상당히 늦어지고 있는 느낌이다.

이런 분위기로 진행하다보면 1년뒤에는 독신세를 신설하고 출산세를 도입하자는 논의도 예상된다.

여기서 잠깐 생각해 보자. 요즘 젊은이들이 결혼을 기피하는 이유가 뭘까?여러 가지 요인중의 하나가 부동산 급등에 따른 기피요인이라는 사실을 인식하는 정책관계자는 어느 정도가 될까? 또한 결혼한 젊은이들이 아이 갖기를 기피하는 요인이 과연 젊은 신혼부부에게만 책임 있다고 이야기 할 수 있을까?

프랑스와 같은 외국의 예를 들지 않아도 우리나라가 출산을 위해 책정된 예산이나 혜택이 선진국에 비하면 턱없이 부족하다는 사실은 누구나 인지할 수 있다.
최근 들어 어느 郡에서 아이를 출산하면 500만원 지급의 파격적인(?) 지원책이 나왔으나 과연 이러한 제도는 너무나 즉흥적인 정책이라는 생각이 앞선다. 그렇다면 근본적인 대책은 없을까? 보건복지부 차원의 많은 지원책이 있어야겠지만 부동산 관련 제도로는 청약제도 변경과 3자녀이상에 대한 특별 우선 분양권제도를 이야기 할 수 있겠다.

우리나라 청약 변경을 보면 사회변화와 국민이 처한 여건에 따라 수시로 변화되어 왔다. 판교청약에서는 청약저축 가입자들이 혜택을 보았고 당분간은 청약저축가입자에 대한 지원을 계속 될 것으로 보인다. 따라서 1년뒤 청약제도 변경을 보면 무주택자 세대주 중심의 3자녀 이상의 특별 청약 제도 도입을 예상할 수 있겠다. 소형평형의무규정 및 40세나 35세 무주택자에 대한 75% 우선공급제도와 마찬가지로 3자녀 이상에게는 10-20%의 특별 우선 분양제 도입이 검토 될 것으로 보인다. 따라서 청약제도 관련 정책이 대대적인 손질을 가져와 공급위주에서 정책위주로 바뀔 것으로 예상된다.(계속)

다섯째, 재건축 규제완화 논의가 이루어 질 것이다.
참여정부 들어와서 가장 부동산 규제의 타깃이 된 지역이 강남이고 종목은 재건축 아파트였다. 여기서 소모적인 참여정부의 부동산 정책에 대해 잘잘못을 거론하고 싶지는 않다. 단지 그동안 부동산 시장은 참여정부가 추구해온 세금중과정책이나 규제 일변도 정책을 비웃기나 하듯 부동산 가격은 하늘 높은 줄 모르고 올라 가고 있다는데 문제의 심각성이 있는 것이다.
특히 강남과 재건축 아파트 같이 참여정부가 손대는 곳곳마다 이상한 만큼 부동산 가격은 더더욱 올라버린 것이다. 투기지역으로 지정되는 곳이 투자 장려지역으로 왜곡되고, 분양권 주택간주 규정은 신규아파트 가격을 폭등시켰다. 최근들어 정부가 강남, 분당등 버블세븐지역을 꼬집어 이야기한 지역이 필자로서는 정부보증 가격 보장지역으로 밖에 안들린다.

그동안 규제일변도 부동산 정책은 폐기되어야 한다. 5,31 지방 선거에서 정부는 서민들의 절규적인 몸부림에 가까운 목소리에 귀를 귀울려야 할 것이다. 서민을 위한 정책이 규제일변도 정책으로 변질되어 강남등 인기지역으로 옮기고 싶어하는 서민들의 발을 묶어 놓아서는 안된다. 그러나 안탑깝게도 현재와 같은 부동산 정책이 유지된다면 부동산 가격 상승은 여전할 것이고, 서민들은 강남에 올 기회는 고사하고 내집마련 기회조차 벅찰 지경에 다달을 것이다. 이를 해결할 수 있는 정책이 재건축을 통한 강남의 원활한 공급정책과 개발이익환수제의 적절한 보완이라고 볼 수 있다.

부동산에 막혔던 물꼬를 트고 자연적인 흐름으로 부동산 정책을 이끌어 가야 할 것이다. 재건축을 규제한다고 해서 가격이 오르지 않을 것이라고 생각한다든지 종합부동산세나 양도세 중과로 사람들이 아파트를 팔고 다른 지역으로 이사 가고 인기지역을 기피할 것으로 판단했다면 부동산 정책 기초부터 다시 공부하여야 할 것이다.

재건축을 투기온상으로 보아서도 안된다. 수익 있는 곳에 투기도 있을 수 있다. 그렇다고 재건축을 묶어 둔다고 강남의 아파트가격이 해결될 것으로 보는 사람은 극히 일부일 것이다. 재건축을 과감하게 초고층으로 승인하여 새롭게 얻어지는 공간에 녹지와 공원을 조성하고, 용적률의 확대로 얻어지는 원활한 공급 물량은 중장기적으로 아파트 가격 안정에 도움이 될 것이다.

물론 처음으로 재건축을 초고층으로 승인해 준다면 해당 지역 아파트는 폭등할 것이다. 따라서 초고층으로 인해 상승하는 재건축 아파트 가격은 개발분담금을 통해 철저한 개발이익을 환수함으로서 저개발 지역 개발의 재원으로 충원해야 할 것이다. 뿐만 아니라 지역마다 순차적인 재건축 공급 계획을 발표함으로서 투기꾼들에게 막연한 기대심을 주어서는 않될 것이다.

엊그제 재건축 안전진단강화로 1980년도 이후에 지어진 중층아파트 단지는 상당한 타격이 예상된다. 반대로 개포주공이나 가락시영, 둔촌주공, 고덕주공과 같은 저층 아파트 단지들은 또다시 호황을 맞이할 것으로 보인다. 이러한 반복적이고 그물망식 규제보다는 일정한 장치를 마련하면서 규제와 완화를 이끌어가야 부동산 정책도 효과f도 볼 수 있을 것이다.

정부의 기준도 일관성도 없는 나열식 정책으로는 종목마다 돌아가면서 가격 상승을 주도하는데 앞장서고 있는 느낌이다. 그렇다면 재건축 시장을 통하여 원활한 아파트 공급을 이루어야 한다면 용적률을 상승시키고, 초고층아파트를 허용하며 철저한 개발이익 환수를 통하여 꾸준한 공급만이 부동산 가격 안정에 도움을 줄 것이다. 혹자는 초고층아파트 허용과 용적률 완화가 걷잡을 수 없을 정도의 아파트 가격 상승과 주거의 질적 저하를 가져 올 것이라고 우려하는 사람들이 있다. 과연 그렇까? 초고층 주상복합 아파트가 건축된 타워팰리스나 삼성동 아이파크가 주거의 질적 하락을 가져 왔고, 부동산 가격 폭등의 주범이라고 말할 수 있겠는가?

강남등의 재건축시장의 용적률을 50%만 상승시킨다면 판교신도시 5개를 건설하는 공급효과가 있다. 이제는 강남등의 재건축 시장을 이대로 방치해서는 안된다. 사람들은 누구나 더 좋은 삶의 질을 추구하며 살아가고 있다. 강남의 재건축을 규제일변도로 방치해서는 안된다. 부동산 시장을 조금이나마 이해하는 정책 관계자가 있다면 1년 뒤 2007년 6월에는 재건축 시장은 그동안의 규제에서 벗어나 상당한 규제완화를 풀고 새로운 아파트 공급원으로 재탄생할 수 있을 것으로 기대한다.

 

여섯째, 주상복합아파트와 신규아파트는 가격이 급등한다.
200년부터 들어서게 된 주상복합아파트와 신규밀레미니엄 아파트는 현재와 같은 인기지역 부동산 공급 규제 정책이 계속되는 한 아파트 가격 상승은 불보듯 뻔할 것으로 예상된다. 아파트가격 결정하는 요소중에 대중적인 인기를 가진 종목과 신개념 설계는 아파트투자가격을 결정하는 중요한 요소이기 때문이다.

우리가 한번 생각해 보자. 현재 자신이 가지고 있는 아파트를 팔고 새로운 아파트로 평형을 옮기고자 할 때 과연 마음에 맞는 인기지역 아파트는 얼마나 있을까? 결국 고급화와 편리성등을 고려해 보면 이에 맞는 신규아파트는 주상복합아파트와 신규 밀레미니엄 아파트로 압축되고 실거주자 위주의 매매로 이어질때 이들 아파트는 내년에도 그리고 그 후에도 지속적인 인기를 끌 것으로 보인다.

동일한 평형의 아파트중에 신규설계가 등장하여 실거주면적이 10%정도 증가될 때 누구나 이런 아파트를 선호하기 마련이다. 따라서 과거 설계도에 의한 아파트보다는 신규 밀레미니엄 설계아파트의 등장으로 향후 아파트 시장에서는 신규 밀레미니엄 아파트가 가격을 주도할 것으로 보이며, 이 또한 아파트 양극화 요소의 중요한 요소라고 말할 수 있겠다. 따라서 2006년 하반기 이후 강남의 초창기 재건축 시장에서 공급하기 시작한 밀레미니엄급 아파트의 공급은 가격 상승의 주도적인 역할을 하여 2007년에도 지속적인 가격 상승을 주도해 나갈 것으로 보인다.

일곱째, 저평가 된 지역의 아파트 가격도 상승할 것이다.
선거는 부동산 가격상승과는 특별한 관계가 이어지지는 않는다. 그러나 선거를 통한 공약등으로 인해 선거 1년뒤에는 개발공약지역을 중심으로 가격 상승이 일어난다. 특히 인기지역 아파트는 개발과 관계없이 가격 상승이 일어나 꾸준한 가격상승이 일어나지만 비인기지역은 이러한 영향권에 들어가지 못한다. 선거나 개발 호재로 인하여 가격이 급상승한 경우를 볼 수 있다. 상대적으로 저평가된 지역이 된 경우 꾸준한 상승 지역으로 옮아갈 수 있는 것이다. 이러한 저평가 지역은 일시적으로 가격이 상승 했다가 오르지 않는 가격한계지역과 구분하여야 할 것이다.

인기지역 아파트 가격이 너무 오르게 되면 비인기지역의 아파트도 자연적인 상승, 즉 최소한의 은행 금리정도의 상승은 일어난다. 그런데 이러한 가격 상승이 꾸준하게 일어나는 것이 아니라 몇 년간 누적된 가격 차이가 한꺼번에 일어나기 십상이다. 그러나 여기서 중요한 것이 있다. 비인기지역 아파트값 가격 상승현상이 일어난다고 해서 그 지역이 계속적인 상승지역으로 판단하면 큰 오산이다. 이러한 상승은 자연스러운 은행금리 정도의 상승으로서 더 이상의 가격 상승은 기대하기 힘들다. 이러한 지역을 가격 상승 한계지역이라고 말한다. 따라서 일시적인 가격 상승 지역인 한계지역과 저평가된 가격 지역을 구분하여야 할 것이다.

저평가 된 지역은 상대적으로 인기지역 주변 지역일 경우가 많다. 인기지역의 가격 상승의 주도적인 분위기에 힘입어 동일하게 가격 상승이 일어나지 않고 인기지역 아파트가 오르고 난 뒤 한 참 뒤에 가격의 변동이 일어난다. 2007년도 아파트 가격은 이러한 저평가 된 지역의 아파트 가격 상승도 덩달아 이어질 것으로 보인다. 예를 들면 용산이나 상암동지역, 광진구 아파트 나 일산과 산본 지역 아파트를 이야기 할 수 있다.

여덟째, 비인기지역 아파트나 부동산은 경매가 급증한다.
참여정부 들어와서 계속되는 부동산 가격 억제정책에 따라 심각한 타격을 받은 아파트는 강남지역 인기 아파트가 아니라 서민아파트나 비인기지역 그리고 지방 아파트가 되어 버렸다. 왜 그랬을까?

아파트의 경우 인기지역이나 좋은 지역 아파트는 독특한 정책이 아니고서는 일반적인 정책에 대해 강한 내성을 지니고 있다. 특히 수요가 몰리는 현상이 강하면 강할수록 그런 지역은 어떠한 부동산 정책에 수긍하려 들지 않는다. 반면에 내성이 약한 지역의 아파트, 즉 지방이나 비인기지역의 아파트는 조그만 정책에도 부동산 가격은 요동을 치며 규제 바람에 휩쌓이기 쉽다. 따라서 강남과 같은 특정지역을 겨냥한 정책이라고 하더라도 그 후유증은 주변과 비인기지역 그리고 지방의 아파트에는 커다란 영향을 끼치게 되어 정책이 의도하는 방향과 전혀 다른 부작용을 발생시키게 된다.

세금정책과 같은 규제책은 더욱 현실적이어서 영향을 받은 쪽은 수요가 탄탄한 강남의 아파트가 아니라 지방의 아파트가 대부분이 되어 버렸다.
특히 규제정책 3년을 넘으면 그 부작용도 심하게 나타나는 게 일반적인 법칙인데 참여정부의 지속적이고 강력한 부동산 규제책은 이미 3년을 넘어 그 한계에 다달았고, 그 부작용으로 비인기지역 아파트와 지방의 아파트에 엄청난 어려움에 직면하게 될 것이다.

강남의 아파트 값은 잡지 못한 채 비인기지역의 아파트와 지방의 아파트는 고사단계로 가게 되는 것이다. 따라서 양극화는 수요가 몰리는 곳에는 어떠한 정책도 약효가 먹히지 않을 뿐아니라 지방과 같은 허약한 체질에는 약간의 부동산 규제책이 지속되었을 경우 폭풍우와 같은 영향을 받아 올 하반기부터 내년에는 비인기지역과 지방의 부동산과 아파트에 엄청난 경매 바람이 불 것으로 보인다.

아홉째, 토지는 개발지를 중심으로 가격 상승 압력이 거세질 것이다.
토지시장은 부재지주의 경우 양도세가 60%로 중과돼 개발지를 제외한 지역의 토지시장은 이미 얼어 붙어 더 이상의 투자는 어렵게 만들어 버렸다. 그러나 토지시장 중 개발 예정지나 주변지등은 가격의 상승과 꾸준한 투자자의 발길이 이어져 상당한 가격 상승이 일어날 것으로 보인다. 왜냐하면 440조가 넘는 부동자금과 전국토 개발지에서 매년 보상금으로 나오는 자금이 10-19조가 되어 상당한 자금은 다시 토지로 들어가기 때문에 토지시장은 국지적인 가격 상승이 일어날 것이다. 따라서 토지시장도 상당한 양극화를 맞이할 것으로 보인다.

그러나 무턱대고 토지를 매입했다가는 상당한 어려움에 처할 가능성도 높다. 개발 계획에 의한 토지 매입이 아닌 경우 매년 매입가의 10%를 강제이행금을 물리게 되어 10년이면 매입가의 전부를 세금으로 내놓을 가능성이 높기 때문이다.
따라서 과거와 달리 토지시장은 신중한 투자가 요망되고 있다.

열번째, 다주택자들은 더욱 늘어나게 된다.
부동산 시장은 중심지이론에 의하면 집중화 현상이 일어나는 것 중의 하나다. 다시말하면 가격이 오르는 곳은 계속적으로 오르게 되고 하락하는 지역은 하락의 끝을 종잡을 수 없다는 것이다.

다주택자들에 대한 세금이 중과 되고 양도세 및 종부세가 강화 될 경우 다주택자들은 양도세를 피하기 위해 아파트를 팔지 않고 임대주택 사업자로 전환할 가능성이 높다. 또한 종합부동산세는 임대사업자의 경우 합산 과세 배제 신청으로 중과를 피해갈 수 있기 때문에 2-3채를 가지고 있는 사람들은 아파트를 더 매입하여 5채 이상을 매입한 후, 부동산임대사업자로 전환하게 되면 종부세의 부담에서 벗어나게 되고, 최소 3년 이상 임대사업자를 유지해야 임대사업자 신청시에 감면받은 취,등록세를 토해내지 않기 때문에 장기간 보유할 가능성이 높다.

따라서 세금이 강화되면 될수록 정부가 추구하는 방향과는 달리 다주택자들은 더욱 늘어날 가능성이 높다. 2007년 6월은 지금보다도 더 많은 다주택자들이 자신들의 이익대변을 위해 나서는 시기가 될 것이다.
이와 같이 1년뒤 2007년 6월의 부동산 시장을 이야기 하였다. 필자가 이러한 예상 시나리오를 이야기 한 것은 필자가 이야기한 방향으로 가기 전에 정부 관계자들이 부동산 정책을 올바른 방향을 설정하여 가장 일반적인 서민들이 편안하게 정부 정책을 신뢰하여 안정된 부동산 시장이 이어지기를 바라는 마음에서 이야기 한 것이다.

필자가 예상하는 방향이 전부 틀려 제대로 된 부동산의 방향으로 정책이 이루어지기를 간절히 바라보고 싶다.