내년 집값? "새정부에게 물어봐"

집값, 완만한 상승세 예상

 

내년 집값은 어떤 움직임을 보일까. 상승세를 탈까, 아니면 하향 안정세를 보일까.

많은 전문가들은 내년 집값이 상승세를 탈 것으로 내다본다. 새 정부 출범 이후 각종 부동산 규제가 완화될 가능성이 큰 만큼 주택시장도 이를 반영할 것이라는 설명이다. 서울 강남권 등 일부 지역에선 벌써 규제 완화 기대감에 호가가 오르는 등 훈풍이 불고 있다.

하지만 상승 폭은 크지 않을 것 같다. 새 정부의 정책 변화가 시장에 직접 영향을 미치기 위해선 법률 개정 등으로 다소 시간이 필요한 데다 집값 불안을 야기할 정도의 급격한 규제 완화는 없을 것으로 예상되기 때문이다.

또 금리 상승 등이 가격 상승에 악재로 버티고 있는 데다 분양가 상한제 확대 시행으로 집값 하락 기대감에 매수 심리도 크게 위축된 것이라는 분석도 적지 않다.

이처럼 내년 집값 전망에 대해서는 마침표가 아닌 물음표를 붙여야 할 것 같다. 전망이 정확하게 들어맞기가 쉽지 않기 때문이다. 한국건설산업연구원 등 부동산 관련 전문기관들이 내놓은 내년 집값 전망도 엇갈리고 있다.

국민은행과 건설산업연구원은 각각 3.5~5%와 1.5~2%의 집값 상승을 점치는 반면 주택산업연구원은 0.4~2.4% 가량 하락할 것으로 내다봤다.

내년 집값 향방과 그 근거 등을 보고서 형태로 정리했다.

내년 아파트값 어떻게 될까

◇상승 전망 우세

-시장친화적 성향의 이명박정부 출범으로 규제 완화 기대감 작용.

-이명박 정부의 부동산정책 기조는 ‘세제 완화·도심의 공급 확대→거래 활성화→부동산 안정세 유지’라는 선순환구조를 만들겠다는 것

▶집값 상승 요인

①차기 정부, 친시장적인 부동산 정책 내놓을 듯

-부동산 정책 기조가 대체로 친(親)시장적인 방향으로 선회할 것으로 예상

-노무현 정부의 ‘수요억제 정책’보다는 새 정부에서는 ‘공급 확대’에 정책의 초점을 맞출 것으로 전망

-전반적인 규제 완화 움직임에 따라 거래량 증가 등 부동산시장 다소 회복될 것으로 보임

-단, 실제 규제완화를 위한 입법 과정까지는 적지 않은 진통 예상

②대출 규제 완화 예상

-주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 대출규제 탄력 조정할 것으로 예상

-주택 매입 자금 부담으로 움츠렸던 매수세 살아나면서 거래 증가 예상

-하지만 아파트 매매시장이 다시 과열될 경우 ‘원위치’될 가능성도 배제 못해

③세금 규제 ‘미세 조정’될 듯

-노무현 정부의 조세 위주의 부동산 정책 수정될 것으로 예상

-취득·등록세 통합 전망…시행에 큰 무리 없을 듯

-부동산 구입자들의 부담 줄면서 얼어붙은 거래 살아날 듯

-하지만 거래 활성화로 이어질 지는 미지수. 전반적인 부동산시장 상황과 연관 속에서 거래 활성화 여부 결정날 듯

-1가구1주택 장기 보유자에 대해서만 양도소득세와 종합부동산세 감면 선별 적용 예상

◇상승하되 그 폭은 크지 않을 전망

▶집값 상승 한계 요인들

-부동산시장 환경 변화에도 불구하고 집값 상승을 견인하는 데 한계로 작용할 요인들도 적지 않아

①급격한 규제 완화 힘들 듯

-새 정부 출범 이후 4월 국회의원 선거가 정치적으로 주요 변수

-따라서 부동산시장이 급랭하지 않는 한 집권 초기인 2008년 상반기 내 획기적인 규제 완화는 힘들 것으로 전망

-‘투기억제를 통한 가격안정’이라는 참여정부의 정책기조가 지속될 것이라는 분석 우세

②대출 규제 완화와 그 한계

-LTV와 DTI 등 대출 규제를 완화하더라도 공급 확대로 수급 불안이 해소되면 장기적으로 집값은 하향안정세를 보일 가능성 커, 따라서 집값 상승을 기대하기는 힘들 것이라는 지적도 많아

-강남권 재건축단지를 비롯해 서울·수도권 아파트값이 워낙 많이 오른 상태여서 대출 규제 완화에도 웬만한 자금력 보유하지 않고서는 매입하는 데 상당한 부담으로 작용할 듯

-이는 결국 인기지역 중대형 아파트 매수세 확산을 억제하는 결과로 이어질 듯

③금리 인상과 주식시장 활황

-은행의 예금 및 대출 금리 상승과 주식펀드 등 대체상품 등장으로 부동산으로의 자금 쏠림 현상은 나타나지 않을 것으로 예상

-부동산 관련 규제가 풀린다고 해도 계속 오름세를 보이고 있는 금리 때문에 강남권 등 고가 주택 수요가 되살아나기 는 쉽지 않을 듯

④새 정부에서도 다주택자에 대한 세금 완화는 어려울 듯

-1가구 1주택자에 대한 양도세·종부세 감면은 예상할 수 있으나 다주택자에 대한 규제는 어려울 듯

즉 시장에서 기대하는 1가구 2주택자와 3주택자에 대한 세금 규제 완화는 없을 것이라는 전망 우세

-다주택자들에 대한 세금 인하가 없을 경우 부동산 관련 세금 완화 정책이 시장에 미치는 영향은 제한적일 수밖에 없어

⑤분양가 상한제 확대 시행 본격화

-2008년부터 민간 택지의 분양가 상한제 실제 시행

-분양가상한제의 본격 확대 시행으로 주택 수요자들의 집값 하락에 대한 기대감 광범위하게 형성될 듯, 수요자들이 관망세를 취하면서 집값도 안정세를 보일 수도 있음

집값 완만한 상승세 보일 듯

-결론적으로 전반적으로 아파트 매매시장 분위기는 부동산 정책 변화 기대감으로 활기를 띨 것으로 예상

-거래세 인하될 경우 거래도 다소 늘어날 듯. 시장 살아날 경우 급매물 소화 속도가 예전 보다 빨라지면서 거래도 다소 활기 띨 듯

-다만 정부 정책 변화는 투기를 조장하지 않는 범위 내에서 이뤄질 것으로 보임

-내년 집값은 새 정부의 부동산 정책 변화 가능성과 규제 완화 기대감에 상승세를 보이겠지만 가격 상승을 억제하는 요인들도 적지 않아 급격한 오름세는 없을 것으로 예상

재건축보다는 뉴타운 등 재개발시장 한층 탄력받을 듯

-내년 이후 재건축 용적률 상향 조정 등 각종 재건축 관련 규제가 조금씩 풀릴 경우 강남권 재건축 아파트값 오름폭 커질 가능성도 배제 못해

-재건축 규제완화 조치는 강남 집값을 자극해 전체 시장에 영향을 줄 우려가 큰 만큼 차기 정부도 재건축 관련 규제 완화에는 신중을 기할 것으로 예상
집권 초기 강남권 재건축 규제를 대폭 완화할 가능성은 크지 않다는 것

-차기 정부는 도심의 공급 확대를 위해 강남권 등 주요 지역 재건축 규제 완화보다는 강북권 재개발 사업 활성화 정책 펼 것으로 전망

-뉴타운등 재개발사업은 한층 탄력을 받아 해당 지역 집값 상승에 일정 정도 영향을 끼칠 것으로 예상

강북권 등 집값 소외지역 상승세 지속 전망

-서울 강북권과 수도권 외곽지역의 중소형 아파트의 경우 내년에도 상승세를 이어갈 것이라는 전망이 많아.

-금리 인상 추세로 자금 마련에 상대적으로 부담 적은 이들 지역 소형 아파트에 매수세 형성 지속될 듯

-지방의 경우 투기과열지구나 투기지역 해제 등 규제 완화에도 불구하고 공급 과잉에다 수요 위축 등으로 당분간 시장이 살아나기 힘들 것이라는 전망 지배적.

내게 맞는 재테크 전략은?

▶양도세·종부세 감면 예상…1가구1주택자 세금 완화 때까지 좀더 기다리는 게 좋아

-거주 목적의 장기보유 실소유자(1가구 1주택)에 대한 양도세 및 종부세 감면 예상되면서 1가구1주택자들의 재테크 전략도 수정하는 게 좋을 듯

-집을 팔려고 계획했지만 종부세 및 양도세 부담 등으로 미뤄온 서울 강남권 등의 1가구 1주택자들은 좀더 기다라는 게 좋아

-공시가격 ‘6억∼9억원대’의 주택을 가진 사람 중 매도계획이 있다면 제도가 바뀐 다음에 파는 방안을 고려해 볼 만

▶강북권 3차 뉴타운 후보 탈락지역 주목하라

-서울 도심지역 재건축·재개발 대상지가 차기 정부에서 가장 유망한 부동산 상품으로 부상할 전망

-특히 강북의 3차 뉴타운 후보 탈락지역(용산구 청파동과 도봉구 창동, 강북구 미아1·2·8동, 성동구 성수1·3동, 구로구 구로동 등)을 주목 필요. 3차 뉴타운 탈락지 중 아직 저평가된 곳을 중심으로 매입 고려해 볼만

▶ 규제 완화 기대감에 섣부리 투자에 나서는 것 금물

-규제완화가 예고되고 있지만 하루 아침에 풀리기는 어렵기 때문에 섣불리 투자에 나섰다간 자칫 낭패를 볼 수 있다는 게 전문가들의 지적

-부동산세제나 재건축 규제완화 등이 모두 당장 추진되긴 쉽지 않아. 따라서 내년 4월 총선 이후 부동산 계획이 하나 둘 구체화되는 상황을 봐가면서 신중하게 투자 전략을 짜는 게 바람직

전세시장은 서울 강남 약세, 강북 강세 예상

▶서울 아파트 전세시장은 지역별로 가격 등락이 엇갈릴 전망

-서울 강남권은 입주 물량 많아 약세 예상. 반면 강북권은 재개발 사업에 따른 철거 주택 증가로 전셋값 상승 예상

-내년 서울 입주 물량의 절반 가량인 2만3000여 가구가 강남구 등 강남권 3개 구에 몰려 있어. 이에 따라 올 들어 잇따른 입주와 수요 위축에 따른 강남권 전셋값 약세가 내년에 더욱 심해질 것으로 예상

-강북에서 이주 수요를 감당할 주택 공급이 턱없이 부족. 이주 많은 지역을 중심 소형 아파트와 다세대 등의 전셋값이 상승세 예상

 

내년 집값 전망 연구기관별로 엇갈려
지역	국민은행 연구소	한국건설산업연구원	주택산업연구원
전국	3.5~4% 상승	1.5% 상승	2.4% 하락
서울·수도권	4~5% 상승	2% 상승	0.4% 하락(아파트는 0.7% 하락)
※전망 대상 주택은 아파트·연립·다세대·단독주택임.

 

 

 

 

각종세금 절세전략