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[스크랩] 청약통장 사용 더 이상 미루지 마라 |부동산노트
2006-02-28 10:50
http://blog.drapt.com/yaromil/81141091448636 
출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼
원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=27998
| 오는 6월경 개편된 청약제도가 발표될 예정이다. 무주택자에게 우선공급을 강화하는 것이 주요 골자. 20세 이상 1인 1 청약통장 갖기 운동이라도 펼친 듯 현재 청약통장 가입자는 7백20만 명에 달한다. 이중에서는 투기과열지구에서 1순위 자격이 제한되는 사람도 상당수 되겠지만 그들을 제외하고도 1순위가 너무 많아 1순위 의미가 퇴색된 지 오래다. 앞으로 가산점제도가 도입되면 1순위 자격을 갖췄다 하더라도 조건에 따라 의미 없는 1순위자가 대거 발생할 것 이다. 물론 무주택자에게 가산점을 줘 내집마련 기회에 우선권을 준다는 속 깊은 취지에는 높은 찬사를 보내는 바이다. 하지만 청약통장 가입자 개개인의 입장에서 본다면 가산점을 받을 만한 조건이 없는 경우 다소 당황스러운 상황임에 틀림없다. 목돈을 한번에 주고 내집마련이 어려워 기존 단지 매수 보다는 그래도 청약해서 새아파트 하나 장만해 보겠다고 벼르던 이들이나 소형주택을 보유하면서 좀 더 큰 평형으로 집을 늘려보겠다던 이들에게는 든든한 ‘백’ 하나를 잃은 기분일 것이다. ■ 유주택자, 가산점 받을 수 없다면 1~2년내 통장 적극 활용 가산점을 받지 못할 조건(30평대 이상의 주택 보유, 부양가족이 적은 경우)의 청약자라면 청약통장 사용에 있어 더 이상 주저할 필요는 없다. 바뀌는 제도가 시행되기 전에 서울 수도권에서 입지여건이 우수하거나 지역선호도가 높은 곳, 브랜드 인지도가 높은 곳 등 생활반경을 고려해 과감히 사용해야 한다. 청약시기를 미룰수록 무주택자 등 가중치를 적용받는 이들에게 계속 순위가 밀려 당첨 확률은 더욱 낮아지기 때문이다. 특히 전용면적 25.7평이하에 청약을 계획했다면 제도 시행 전인 1~2년 내 집중 청약하는 것이 바람직하다. 2008년 이후에는 민간 분양 아파트의 나머지 25%까지 무주택자에게 돌아가 공공택지 내 중대형 평형(전용면적 25.7평 초과)과 민간택지 아파트로 좁혀지기 때문이다. 만약 개편된 제도 시행까지 청약에 실패했다면 바뀌는 제도에 적극적으로 대응해야 한다. ■ 평형 증대로 경쟁률을 낮춰라 예금 가입자는 전용면적 25.7평 이하보다는 초과 물량에 청약할 수 있도록 평형증대를 계획하는 것도 방법. 중대형 평형에 청약함으로써 무주택자들이 가산점을 받는 이들과의 경쟁을 피할 수 있다. 물론 유주택자들 가운데 경쟁은 치열하겠지만 집을 늘려가는 것을 감안해 가구주 나이 가족수 등의 기준을 완화한다는 게 정부 방침인 만큼 그나마 조금 더 기회를 잡을 수 있을 것이다. 또한 평형증대시 1년간은 기존 평형으로 청약할 수 있으며 1년이 지나야 증가한 평형으로 청약할 수 있어 그 전까지는 기존 평형으로 지속적인 청약 시도가 가능하다. 특히 서울기준으로 600만원 통장 즉, 전용 30.8평 이하 청약예금 가입자라면 가산점제도 도입시 경쟁률을 낮추기 위해 전용 25.7평 초과 30.8평 이하 평형에 집중 공략하는 방법을 구사해 볼 수 있다. 전용면적 25.7평 이하로 청약할 경우 가산점을 받는 무주택자들과의 경쟁에서 밀리기 때문이다. 하지만 전용면적 25.7~30.8평 사이 물량이 적다는 점을 감안해 볼 때 차라리 30.8평 초과 물량에 청약할 수 있도록 평형증대를 하는 것이 낫다. ■ 청약저축가입자 납입횟수 많을수록 유리 청약저축 활용도는 더욱 커질 것이다. 주공에서 개발하는 공공택지가 확대되고 택지지구내 민간건설사의 임대아파트도 판교신도시처럼 국민주택기금을 지원받지 않으면 모두 청약저축 가입자만 대상으로 하는 등 청약 기회가 많아지고 있기 때문이다. 하지만 청약저축 가입자수도 매년 증가하고 있는 상황에서 납입횟수와 금액에 따라 얻을 수 있는 기회는 달라질 것이다. 때문에 신규가입자나 납입횟수가 적은 경우 역시 그들만의 경쟁에서 밀릴 것으로 장기간 불입을 감수해야 한다. |
[스크랩] 다시 떠오르는 용산 |부동산노트
2006-02-28 10:50
http://blog.drapt.com/yaromil/81141091419423
출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼
원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=27893
| 용산지역은 그간 미군기지와 그 인근이라는 이유로 강북과 강남지역 중간지역에 위치한 지리적 이점에 비하여 큰 주목을 받지 못했습니다. 군부대주변이라는 약점이 미군부대의 이전과 그에 따른 공원화, 인근지역의 낙후된 구시가지의 재개발 그리고 남산과 한강 조망이라는 지리적 이점이 새롭게 주목되면서 지난해 세계일보 자리에 분양된 시티파크 열풍으로 표출 되었습니다. 용산지역은 크게 용산역사 주변 개발, 용산 철도 기지창의 국제업무지구로의 개발, 용산공원개발과, 한남동과 보광동에 이르는 뉴타운개발 등으로 볼 수 있습니다. ■ 용산의미래 1. 용산공원 71만평 규모의 용산 미군기지가 평택 등으로 옮겨가고 이 중 2만4천여 평에 미 대사관 청사와 직원 숙소 등이 이전하는 협상이 마무리됨에 따라 용산 지역이 서울의 새로운 축으로 '용틀임'할 전망입니다. 이 지역은 지하철 1.4.6호선이 지나고 경부선. 경의선 철도에 지난해부터는 고속전철(KTX)까지 지나는 등 사통팔달의 교통망을 갖췄음에도 그동안 미군기지 때문에 발전이 상대적으로 느렸습니다. 하지만 미군기지가 떠나고 그 부지의 대부분이 뉴욕의 센트럴파크에 버금가는 쾌적한 도심공원으로 변신하게 되면 각종 업무 편의시설을 새롭게 갖춘 서울의 신 중심지로 거듭나게 됩니다. 공원화=서울시는 1991년 '용산 군 이적지 공원조성 기본계획'을 수립한 데 이어 97년 건교부의 승인을 받은 '2011년 서울도시기본계획'에도 용산기지 자리를 공원화하는 방침을 담았습니다. 용산구 권혁모 부구청장은 용산공원의 개념을 ▶민족공원 ▶평화공원 ▶자연생태공원 ▶문화공원으로 정리했습니다. 그는 "북한산.남산과 관악산을 잇는 남북 녹지축의 중심이 되면서 주변의 리움미술관. 국립박물관. 전쟁기념관을 연결하는 문화벨트 역할을 하게 될 것"이라고 설명했습니다. 2. 한남 뉴타운 위치 : 용산구 이태원·보광·한남동 일대 면적 : 1,095,800㎡(331,478평) 도시계획 :일반주거지역(일부 준주거지역) 역사문화지구, 방화지구 지역여건 - 인구 : 39,098명(16,528세대) - 토지 : 9,005필지 1,095,800㎡(일반주거지역 98.6%, 준주거지역 1.4%) - 주택 : 5,064동(단독 20%, 다가구·다세대 61%, 아파트 6%, 기타 13%) - 노후·불량주택(27년 이상 경과) 비율 22.1%, 주택접도율 26.8% 사업유형 : 주거중심형 뉴타운사업 현시세 : 대지지분 10평대 3000~3500 20평대 2000 ~2500 40평대 1600만원 한남뉴타운지역은 소형평형일수록 높은 가격이 형성되어있습니다. 철저하게 실수요적으로 접근해 되도록이면 30평대 이상을 받을 수 있는 지분에(20평대 이상) 투자하길 권합니다. 재개발지역 투자는 대지지분이 쪼개기가 되지 않아 향후 청산될 위험이 적은 일정평수 이상의 것이 좋고 같은 지분이라도 건물의 노후도, 위치 등을 따져 평가금액이 높은 물건을 고르는게 바람직합니다. 3. 국제업무단지 용산 기지창 부지에 들어설 국제업무단지는 총 13만여 평의 부지로 이곳을 6~7개 블록으로 나눠 1~2개 건물은 주상복합아파트를 짓고 나머지는 업무용 빌딩을 지을 예정입니다. 현재 이 지역은 지난 2001년 7월 결정된 도시지구단위계획에 따라 용적률 600%, 150m 이하로 지을 수 있도록 규정돼 있습니다. 하지만 한 개 블록은 랜드마크적인 건물을 짓기 위해 고도제한이 350m로 돼 있어 100층 규모도 지을 수 있도록 특별 계획돼 있습니다. 용산구는 용산이 강북의 랜드마크로 거듭나기 위해 인허가 과정에서 100층 이상 지을 수 있도록 추진 계획 중입니다. 대규모 개발인 만큼 이전과 초고층 건물이 들어서려면 서울시뿐 아니라 건설교통부 등 중앙 부처의 합의와 지원이 따라야 합니다. 용산기지창에 주상복합과 업무용 빌딩이 들어설 경우 최근 도시정비구역 지정 을 받은 주변 지역과 함께 대규모 업무ㆍ주거타운으로 거듭날 것으로 보입니다. 4. 용산역사 주변개발 2004년 개통된 고속철도 중앙역사로서 기능을 담당하는 용산역사는 영종도 공항과 연결되고 북한과 관계개선에 따른 경의선 복구시 북한의 연결거점으로 이용될 수 있는 등 중요성이 앞으로도 더욱 커질 전망입니다. 용산역 전면지구 300번지 일대 : 현재 슬럼화(사창가)된 용산역 앞쪽은 우선적인 도심재개발을 통해 용적률 900%를 적용받는 대형 빌딩단지로 탈바꿈하게 됩니다. 지난해 평당 6천만원에 시세가 형성되어 거래되었으나 개발 가시화에 따라 이미 평당 호가 7천만원 이상 형성되어 있어 철저한 실소유자 위주로 투자해야 할 것으로 보입니다. 130번지일대 : 지난해 평당 2천5백만원 선에 거래되었으나 용산역 전면지구와 동시 개발한다는 호재에 의해 현재 평당 3천만~3천5백만원 선까지 호가가 형성되어 있으나 매물이 많지 않아 매입이 쉽지 않습니다. 100번지일대 : 한국군 주둔지 인근의 100번지 일대는 현재 지역조합 형태의 개발이 논의되고 있으나 군부대 이전문제와 일부 청산대상 물건이 거래되고 있다는 소식이 있어 투자에 주의를 기울여야 합니다. 거래가격은 평당 3천만~3천5백만원 선에 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 400번지일대 : 400번지일대는 향후 국제업무단지로 이어지는 중요한 진입로가 될것으로 보이는 지역입니다. 현재 2종일반주거지역이나 향후 개발과 함께 종변경이 예상됩니다. 지난해 평당 2천1백만원 선에 일부 매물이 있었으나 현제 극소수로 평당 2천5백만원 선에 매물이 나와 있습니다. 이 지역 투자는 용산역사 앞 개발과 국제업무단지의 개발 등이 가시화되어야 개발 바람이 불 것으로 보이나 선 지점 투자자들이 지속적으로 유입되는 것으로 보여 가격은 안정적이지 못할 것으로 보입니다. |
[스크랩] 판교신도시 수혜지 1만가구 분양 |부동산노트
2006-01-25 22:53
http://blog.drapt.com/yaromil/81138197230883
출처 : 닥터아파트 > 분양 리포트
원문 : http://www.drapt.com/e_sale/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=4&uid=58422
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▶ 대표적인 수혜지역은 용인, 성남, 의왕 ▶ 용인 11곳 9천8백가구 분양예정 ▶ 성복동 자이, 상현동 현대, 동천동 래미안, 도촌지구 뜨란채 등 주목 9천4백여가구의 아파트를 공급하는 판교신도시 3월 동시분양 일정이 구체화되면서 청약열기가 더해지고 있다. 이에 따라 인근 수혜지역의 아파트뿐만 아니라 분양물량에 대해서도 관심이 높아지고 있다. 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 판교신도시 인근 수혜지역에서 2006년 분양예정인 아파트는 총 14곳 1만9백20가구로 조사됐다. 판교신도시는 성남시 판교동, 하산운동, 삼평동 일대로 후광효과가 예상되는 인근 지역은 성남시 수정구 일대와 분당신도시, 용인시 성복동과 신봉동, 의왕시 청계동과 포일동 등을 꼽을 수 있다. 가장 물량이 많은 곳은 용인으로 11곳 9천7백82가구에 달한다. 성복동이 7곳 5천3백60가구로 가장 많고, 신봉동과 동천동, 상현동 등에서도 각각 1개 단지씩 분양될 계획. 그 외 성남 도촌지구와 의왕 청계지구 등 택지지구 분양이 예정돼 있다. ▶ 용인 성복동 자이= GS건설은 올해 성복동 일대에서 5곳 3천9백72가구를 분양할 예정. 3월에는 성복자이1차(9백66가구)와 4차(9백34가구), 수지자이2차(5백4가구)를 분양할 계획이고, 하반기에는 성복자이2차(7백80가구)와 3차(7백88가구)를 분양할 예정. 평형은 30~60평형대로 다양하게 구성돼 있다. 모두 LG빌리지6차와 7차, 벽산첼시빌 인근에 위치한 단지로 차로 10분이면, 판교신도시에 닿을 수 있다. 현재는 단지인근으로 편의시설이 부족해, 차로 3~4분 거리인 이마트(수지점) 등 수지지구의 편의시설을 이용해야 하며, 교통상황도 수지지구와 동천지구를 중심으로 체증이 심한 상태. 그러나 사업지 인근이 녹지로 둘러싸여 있어 쾌적하고, 성복동과 상현동을 중심으로 아파트단지들이 속속 들어설 예정이어서 편의시설도 추가로 들어설 것으로 예상된다. 무엇보다 성복동 일대는 수원 광교신도시와도 가까워, 판교신도시와 더불어 후광효과가 기대되는 곳이다. 교통도 신분당선 연장이 2014년 개통되면 크게 개선될 전망이다. ▶ 용인 상현동 현대아파트= 현대건설은 상현동 일대에서 1천28가구의 대단지를 5월경 분양할 예정이다. 평형대는 현재 미정. LG빌리지2차와 현대프레미오 사이에 위치한 단지로 예정노선이기는 하나, 신분당선 연장선 이용이 성복동 자이보다는 가까울 것으로 보인다. 물론 현재는 단지 앞 43번국도가 편도1차선도로로 좁고, 편의시설도 부족한 편. 그러나 판교신도시가 차로 10~15분 거리로 가깝고, 수원 광교신도시도 차로 8~10분 거리여서 신도시 편의시설을 이용할 수 있을 것으로 보인다. ▶ 용인 동천동 래미안= 삼성물산은 동천동 일대에서 30~70평형으로 2천가구의 대단지를 10월에 분양할 예정이다. 염광피부과의원 인근에 위치한 단지로 현재는 가구공장 등이 즐비한 곳. 판교와의 거리는 매우 가깝지만, 바로 연결되는 도로가 없어 대왕판교로를 이용 차로 10분은 가야 판교신도시다. 교통 흐름이 원활할 경우에는 차로 10분이면 분당선 미금역을 이용할 수 있지만, 출퇴근시간에는 체증이 심해 차로 20분 이상 소요된다. 그러나 신분당선 연장선이 개통되고, 용인~서울간 고속도로가 2009년 개통되면, 교통체증이 해소와 함께 서울 강남권으로 차로 30분 내에 진입이 가능할 것으로 보여진다. ▶ 용인 신봉동 동일하이빌= 동일하이빌은 용인 신봉동 일대에서 30~70평형 1천3백가구를 6월에 분양할 예정이다. 신봉동은 수지2지구와 연결돼 있는 지역으로 분양단지는 LG빌리지5차 인근. 신봉지구내 신리초등, 홍천초등 등을 이용할 수 있으며, 이마트(수지점)도 차로 2분 거리에 있다. 판교신도시는 차로 10분 거리에 있으며, 성복동, 상현동 일대와 마찬가지의 주거여건을 가지고 있다. ▶ 성남 도촌지구 뜨란채 = 주공은 성남 도촌지구 B-1블록에서 29~32평형 4백8가구를 4월에 공공분양할 계획이다. 도촌지구는 성남시 중원구 도촌동, 갈현동 일원에 들어서는 택지지구로 분당신도시 야탑동 일대와 접하고 있다. 차로 5분 거리에 판교신도시가 위치하고 있어, 택지지구내 편의 시설 및 판교신도시내의 각종 편의 시설도 이용할 수 있는 장점을 가지고 있다. 현재 서울외곽순환도로, 분당~수서간 고속화도로, 분당선 야탑역 등이 인근에 있어 강남으로의 이동이 편리하다. 그린벨트 해제 지역으로 주거환경도 쾌적한 편. ▶ 의왕 청계지구 뜨란채= 주공은 의왕시 청계동, 포일동 일대 청계택지지구 B1,B2블록에서 33평형 6백12가구를 12월에 분양할 계획이다. 현재 주공의 잠정적인 계획이기 때문에 변동될 여지는 있는 편. 청계지구는 청계산을 사이에 두고 판교신도시와 접해있다. 개발제한구역 해제지구로, 청계산, 백운호수, 학의천 등 뛰어난 자연조건을 갖고 있는 지역. 또한 서울과의 접근성이 양호하고, 쾌적하다는 장점을 갖는다. 교통은 현재는 과천선 인덕원역이 차로 5~6분 거리이며, 서울외곽순환도로(학의 분기점), 과천~의왕간 고속도로를 쉽게 이용할 수 있다. ▶ 의왕 포일동 두산위브= 두산산업개발은 의왕시 포일동 546번지 일대 총 5백15가구의 조합아파트 중 32평형 1백18가구를 5월에 일반분양할 예정이다. 포일동 일대는 안양 평촌과 가깝고 의왕 청계지구도 차로 2분 거리에 있는 지역으로 관악로와 운중로를 이용하면, 판교신도시가 5~6분 거리. 운중로는 현재 교통량이 적어 소통도 원활한 편이다. 특히 인근 내손동 일대에서는 대단위 재건축이 추진되고 있이 신흥 아파트타운으로 변모하고 있다. 현재 서울외곽순환도로도 가까워 서울 진출입이 수월하며 서울지하철 4호선과 연결되는 과천선 인덕원역은 차로 5분 거리에 있다.
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