부동산 시장이 다시 상승하고 있습니다. 시장은 흥분을 하고 매수자들은 조급합니다. 하락론자들은 사라지고 , 경제도 사라지고,북핵도 사라지고  오직 부동산만이 남아 있는듯합니다.

 

개인적으로 이번 부동산 상승이 짧게는 2010년, 중기적으로는 2015년  길게는 2020년까지 갈수도 있다고 봅니다. 2001년부터 상승했다고 보면 짧게는 10년 상승, 길게는 20년 상승의 대 호황을 맞고 있다고 보면됩니다.  

 

하지만 이 대호황의 댓가는 누군가는 치룰수 밖에 없습니다. 경제는 공짜가 없기 때문입니다.

 

예전 코스닥 호황이 주식시장에 불어 닥치자, 수많은 사람들이 열광을 하며 코스닥 주식을 샀습니다. 주식을 했던 수많은 사람들이 재벌이 되는 환상을 겪었습니다. 말기에 가서는 시골에 사시는 촌부들 조차 소와 농토를 팔아 묻지마 투자를 감행했습니다. 결국은 휴지조각이 되었습니다.

 

코스닥 폭락으로 모두 실패한것은 아닙니다. 전국에서 몰려든 엄청난 돈들이   사라졌습니까? 아닙니다. 그 모든 돈들이 테헤란로가 있는 강남에 뿌려졌습니다. 덕택에 지방의 돈들은 사라지고 경제적 지식이 없는 분들은 몰락의 길을 걸었습니다.

 

이번 부동산의 상승은 모든 지역에서 일어 나는 것이 아닙니다. 수도권을 제외하고는 지방은 물가상승률을 고려하면 하락하고 있습니다. 게다가 앞으로 나아진다는 희망도 없습니다. 수도권에서도 다 상승하는 것은 아닙니다. 일부 지역만 상승하고 , 그 일부지역에서도 상승하는 곳과 하지 않는곳이 있습니다. 한마디로 한국에서 매우 적은 주택만이 부동산 상승의 혜택을 입고 있습니다.

 

부동산 시장 상황이 오를수 밖에 없는 구조로 가고 있습니다. 따라서 한국의 대부분의 돈들이 일부지역으로 몰려들고 있습니다. 이것은 시대의 흐름입니다.

 

코스닥 시장은 주식을 산 사람들이 망했습니다. 주식을 만들어 판 사람들은 돈을 벌었습니다. 하지만 부동산 시장은   되는 부동산을 산 사람은 돈을 벌것이고 사지 않은 사람들은 망할것입니다. 참 아이러니합니다. 

 

하지만 누군가 돈을 벌었으면 누군가는 희생을 해야합니다. 부동산이 돈을 벌었으니 부동산이 희생을 하면 좋지만 세상은 항상 공평한것은 아닙니다. 개인적인 예측은 부동산이 하락하기 보다는 경기가 희생을 할것입니다. 수도권사람이 희생하기 보다는 지방사람들이 희생될것입니다.

 

지방과 수도권의 많은 사람들이 되는 부동산을 사기위해 돈을 싸들고 옵니다. 그 덕분에 개인들의 부채는 갈수록 늘고 소득대비 부채 상환률은 지속적으로 떨어집니다. 부동산 담보대출로 개인의 이자증가가 갈수록 늘어나고 있습니다. 늘면 늘수록 소비여력은 사라집니다. 주택비, 이자 비용,교육비,통신비 ---- 남는 것은 경기침체뿐입니다. 2002년 4.4분기부터 하락하기 시작한 경기는 만 4년이 지나도 회복될 기미가 없습니다. 이것이 장기침체가 아니고 무었입니까? 일본처럼 13년을 가야 장기침체인가요? 하지만 아직 시작도 안했습니다. 이러한 구조로 간다면 부동산이 10년 상승하면 경기침체 10년갑니다. 부동산이 20년 상승하면 경기침체 20년갑니다. 부동산이 모든 돈을 빨아 들이고 있기 때문입니다.  당연한 결과로 지방  초토화됩니다. 양극화,차별화의 희생양이 지방입니다. 수도권도 대부분의 사람들 희생됩니다. 국민소득은 높아지는데 살기는 갈수록 힘들어 질것입니다.

 

조만간 대부분의 사람들 경기침체의 희생양이 될것입니다. 그리고 조금 더 있다, 주택담보대출 내어 생활하는 사람들 많이 나올것입니다. 부동산 값이 올라 행복해 하는 사람들 조차 , 아파트 값은 올랐는데, 목구멍은 조여지는 것을 느낄것입니다.         

'사두면 돈되는' 부동산 투자 시대가 막을 내린지는 이미 여러 해가 지났다.

과거에 행하던 대로 묻지마 부동산 투자를 하다간 낭패를 볼 수 있다는 것은 누구나 아는

사실이 되어버렸다.

과거 부동산정책의 패턴을 그 당시의 사회환경과 접목시켜 면밀히 분석하고 현재 흐름의 맥을

짚고 미래를 내다볼 줄 아는 안목을 키움으로서 '그래도 부동산', '성공투자'의 올바른 길로

한걸음 한걸음 나아가 보도록 하자.  

 

 

 

해마다 이사철이 되면 전세난은 어김없는 단골손님이다.

하지만 올해는 전세매물이 아예 자취를 감추어 버렸고, 물건이 나온다 하여도

상당한 고가의 전세가를 자랑(?)하고 있는 상황이다.

올해 전세난은 계절적인 요인도 있지만 각종 보유세가 강화되면서 매매보다는 전세를 지향하는

수요가 많아진 것이 그 주된 요인이다.

전세가 사라지고 전세가격 자체가 상승한다는 것은 매매가에도 큰 영향을 끼친다.

이것은 시기적으로 단순히 스쳐지나가는 전세대란이 아닌 본격적인 이주대란으로 이어지는

서막인 것이다.   

 

 

 

* 현재 서울시에서만 299개 지역의 재개발 기본계획이 수립되었다.

 

* 뉴타운 사업

- 1차 뉴타운 (왕십리, 길음, 은평)

- 2차 뉴타운 (한남, 천호, 중화, 전농, 영등포, 아현, 신정, 미아, 방화, 노량진, 교남, 가좌)

- 3차 뉴타운 (거여/마천, 흑석, 시흥, 수색, 장위, 신림, 신길, 북아현, 상계, 이문)

: 현재 총 26개 지역의 뉴타운지역이 있으며 추가적으로 24개 지역을 뉴타운으로 지정하여

70년대 새마을운동이후 최대규모의 도심/주거 재개발사업이 착공될 예정이다.

최근 발표된 도시재정비촉진시범지구 3곳과 전 뉴타운을 촉진지구화 하겠다는

서울시의 입장 표명은 이주대란을 더욱 앞당기는 촉진제 역할을 할 것이다.

 

* 주거환경개선사업

- 1차 균형발전촉진지구 (가리봉, 합정, 홍제, 미아, 청량리)

- 2차 균형발전촉진지구 (천호, 망우, 구의)

 

* 신시가지 재개발사업

- 판교지구

- 교하지구

- 송파지구

 

* 강남재건축

- 개포, 대치, 논현, 도곡, 삼성, 세곡, 일원, 신사, 압구정, 역삼 등 강남재건축만 111개에 다라며

서초구, 송파구까지 포함할 경우 강남권의 200개 지역에 리모델링/재건축 사업이 진행될 예정이다.

 

 

 

강북 지역의 50%가 재개발 지역으로 선정되거나 이미 기본계획이 수립된 상태이며

서울시 인구 중 35%가 재개발지역에 포함되어 있다.

또한 최근 YTN의 조사 결과 김영삼정권 후반기부터 시작된 경기침체로 인해 손보지 못했던,

재건축/재개발을 희망하는 결의서를 제출한 지역만 하여도 서울/수도권 지역에서 70%가 넘는

수치를 보였다.

 

점점 더 붉어지고 있는 전세대란과 이미 서울/수도권 여러지역에서 착공되고 있는 

뉴타운/재개발사업, 리모델링/재건축사업 등은 현재의 부동산현황을 알 수 있는 데이터이며

서울시 리모델링의 중심축인 U-Turn Project, 보다 체계적인 재개발사업의 모토인

도시재정비촉진특별법, 균형발전의 중심축인 강북재개발/뉴타업사업 등은 현 정부와 미래 정부의

부동산정책을 대변해주는 중요한 뼈대인 것이다.

 

'2~3년 뒤 집값상승 우려' - 주택시장의 침체로 인해 올해 주택시장물량이 80%수준에 머물렀고

내년에도 비슷한 상황이 지속될 것으로 예상됩니다. 이러한 추세가 지속되면 주택공급부족현상이

심화되고...(YTN보도자료 중)

 

 

 

필자는 지난 겨울, 올 가을에 있을 전세대란에 대한 글을 집필한 적이 있었다.

매년 가을이면 자연스럽게 나타나는 현상인 전세난이 올 가을엔 더더욱 심각하게 나타날 것

이라는 내용이 주요 골자였다.

지금 현 시점에서 필자는 전세대란의 후발주자인 '이주대란' 태풍에 대한 경보를 발령한다.

부동산정책과 현재의 재건축/재개발사업의 추진속도로 짐작하여 볼때 2007년도에서 2010년도

중반까지는 이주대란의 시대이다.

다시말해, 또한번의 집값인플레폭풍의 시대가 도래하는 것이다.

  

그렇다면 이주대란에 대처하는 참된 방법은 무엇일까?

이주대란의 시대... 전세물건이 자취를 감추고 전세가가 큰폭의 상승률을 기록함에 따라

우리는 매매가 또한 수직상승하는 시대를 목전에 두고 있다.

부동산투자의 성패는 타이밍에 있다.

과연 지금 사는게 매수적기인가? 이 시점에서 파는것이 매도적기인가?

'전세대란'과 '이주대란'이라는 현 부동산시장의 가장 큰 이슈를 파악하고 정책의 흐름만

정확히 짚을 줄 안다면 성공투자의 달콤한 열매가 당신과 함께 할 것이라고 단정하는 바이다.

 

지금 우리가 살아가는 이 시간, 지금 이 시점이 바로 매수적기 인 것이다. 

매수타이밍과 매도타이밍의 올바른 선택에 대한 중요성은 두말할 나위가 없다.

<재테크의 3가지 기준>

재테크에는 3가지 기준이 있다. 안정성, 유동성, 수익성이다.
주식을 하든 부동산을 하든 은행에 저축을 하든 돈을 굴린다면 일단 이 3가지 기준을 들이대고 과연 내가 올바르게 재테크를 하고 있는지 점검해볼 필요가 있다.
이 3가지 기준은 서로 상충되는 구석도 있다. 안정성이 높으면 수익성은 낮고, 수익성이 높은 반면 유동성이 떨어지기도 하기 때문이다.
그러나 같은 수익을 올리는 것이라면 안정성과 유동성이 높은 것이 좋고, 안정성을 도모하고자 한다면 수익성이 최대한 높은 곳으로 가야 한다.
어려운 일이지만 불가능한 일은 아니다. 노력만 하면 얼마든지 할 수 있다.

아정성이란 돈 떼일 염려가 적은 것을 말한다. 그리고 급격한 경제 변화에도 가치가 폭락하지 않는 곳에 투자하는 것이 안정적인 재테크다.
흔히 한정적인 재테크라고 하면 저축을 생각한다. 은행에 돈을 맡겨두면 금리는 얼마 안 되더라도 돈을 날릴 걱정을 하지 않아도 되고 경기가 나빠져도 고정적인 수입이 보장된다.
하지만 과연 그럴까. 만약 은행이 망하면 어떻게 될까?

예금보험제도라는 게 있기는 하지만 전액 다 보장이 되는 것은 아니다. 최고 한도가 2,000만원이다.
따라서 안정성을 고려한다면 한 은행에 2,000만원 이상 예금하지 말아야 한다. 분산을 해서 예금을 해두는 게 안전하다.
이렇게 하는게 귀찮다면 은행의 경영상태를 조사해서 우량한 곳에 예금을 해야 한다. 집에서 가깝다고 아무 은행이나 찾다가 나중에 낭패를 보는 수가 있으니 조심해야 한다.

'흑자도산'이라는 말이 있다. 돈은 벌어들이는 데 갑자기 급전이 모자라 부도가 나는 경우다.
이게 바로 유동성, 다른 말로 환금성이 없어서 발생하는 일이라고 할 수 있다.
개인도 마찬가지이다. 자산은 있는데 갑자기 살림이 쪼들리는 수가 있다. 부동산이 돈이 될 것같아 있는 돈 없는 돈 긁어모아 상가에 투자를 했는데 정작 돈이 필요할 때 매매가 안되는 경우가 있다.
또 갑자기 좋은 투자처가 생겨 날 수도 있다. 공모주 청약 기회가 오거나 아파트 분양에 들어갈 수도 있다.
이 때 돈이 묶여 있다면 그야말로 낭패다. 굴러들어온 복을 차버리는 꼴이다. 이에 대비하기 위해서는 입출금이 자유로운 예금이나 단기성 정기예금에 어느 정도 여유자금을 예치할 필요가 있다.
장기예금이 금리가 높다고 무조건 좋은 것은 아니다.

또 한가지 방법은 마이너스 통장대출을 이용하는 것이다. 마이너스 통장대출은 대출이 일어난 시기에만 이자를 부담하기 때문에 계속해서 대출을 상요해야 하는 일반 대출보다는 금리 부담이 적다.
물론 급하게 돈을 쓰는 경우에 한해서다 일정기간 계속 돈을 써야 할 것 같으면 일반 대출로 바꿔야 한다.

아마도 수익성은 재테크에서 가장 중요한 기준이 될 것이다. 1%라도 더 높은 금리를 주는 상품을 찾고, 같은 부동산이라도 고수익이 보장되는 곳을 찍어야 한다.
같은 주식이라도 '뛰는 말'을 잡아야 한다. 수익성이 높고 시류를 타는 주식을 골라야 한다.

부동산과 주식은 어떤 것이 수익이 높은지를 당장 알아내기 힘들다. 그러나 예금 상품은 다르다.
수익률이 어느 정도 고정돼 있기 때문이다. 보다 수익성이 높은 상품이 있는데도 많은 사람들은 금리가 낮은 상품에 돈을 넣어둔다. 한마디로 게으른 탓이다.

확정금리 상품 말고 실적배당 상품이라는 게 있는데 이건 좀 어렵다.
어느 정도 실정배당을 할지 모르기 때문이다. 회사의 운용능력에 따라 차이가 나고 경제상황하고도 맞물려 있다.
한가지 분명한 점은 금리가 오를 것 같으면 실적배당 상품이 좋다. 채권 값이 비싸지기 때문이다. 당연히 채권을 편입한 상품은 수익률이 높아진다.

이자가 복리로 계산되는지 단리로 계산되는지도 따져봐야 한다.복잡하게 생각할 필요가 없다. 복리가 유리하다.

그 다음은 세금.
같은 금리라도 세금을 물지 않는 비과세 상품을 골라야 한다. 조금만 공부하면 절세의 길은 얼마든지 있다.