아파트 보는 법

 

발코니는 전용면적 계산에서 빠진다.
㎡면적을 평 단위로 바꿔볼 땐 0.3025 곱해
계약일은 당첨자 발표일로부터 5일 이후






‘전용면적, 대지지분, 기준층….’

건설회사는 아파트를 분양할 때  신문이나 인터넷을 통해   ‘입주자 모집공고’(분양공고)라는 것을

발표한다.

 

글씨가 깨알 같고, 용어도 어려워 소비자 대부분이 “대충 봐도 되겠지”라며 어깨 너머로 흘려버리는 경우가 많다.

하지만, 분양공고는 지방자치단체의 승인을 받은 법적 공신력을 지닌 ‘분양 알림사항’이다. 

통상 분양공고는 청약접수 5~7일 이전에 게재되며, 청약방법, 계약금·중도금 납입일과 입주일자 등 청약 및 계약에 관한 중요 정보를 담고 있다.

 

분양공고를 알기 쉽게 보는 법을 소개한다.

◆민영주택과 국민주택

 

민영주택이란 민간 건설업자가 건설하는 주택으로 청약예금이나 청약부금 통장을 갖고 있어야

신청할 수 있다. 국민주택이나 중형 국민주택이라는 말이 나오는 경우도 있다.

국민주택기금을 지원받아 국가, 지방자치단체 및 대한주택공사나 민간사업자가 공급하는 것.

전용면적 85㎡(25.7평) 이하 주택에 한하며 청약저축에 가입해 있어야 한다.

보통 분양가가 민영주택에 비해 싼 점이 특징이다.

 

중형 국민주택은 민간 건설업체가 국민주택기금의 지원을 받아 공급하는 주택으로 전용면적

60(18평)~85㎡(25.7평)에 해당된다.

◆전용면적과 공용면적

우선 제곱미터로 표시된 면적 표시를 평단위로 바꾸려면 0.3025를 곱하면 된다.

예컨대 129.092㎡에 0.3025를 곱하면 39.050평형이 나온다.

 

아파트 공급면적은 전용면적과 주거공용면적을 더한 것으로 입주자의 실제 거주와 밀접한 공간만을 나타낸 것이다.

전용면적은 벽으로 둘러싸인 현관·거실·주방·욕실 등 실제 입주해서 이용할 수 있는 집 내부 면적이다. 발코니는 제외된다. 자신의 청약통장으로 신청할 수 있는 아파트 평형을 결정하는 기준이 바로 전용 면적이다.

 

주거공용 면적은 전용면적을 제외한 2가구 이상이 공동으로 사용하는 계단·승강기·복도 등의 면적을 표시한다.

 

이 때문에 전용면적이 작고, 공용면적이 넓다면 실제 집값보다 분양가를 더 많이 낸다고 볼 수 있다.

기타 공용면적은 지하주차장·관리실 등의 면적을 합한 것이다. 대지지분이란 총 대지 면적을

총 공급 평형으로 나눈 것으로 가구별로 갖게 되는 땅 면적. 입주 후 종합토지세 산정 기준이 된다.

 

◆층 분포 및 분양가

층은 최상층, 기준층, 1·2층으로 나눠져 있으며 옆에 층별, 평형별, 세대 수가 적혀 있다.

분양 받고자 하는 평형이 몇 층, 몇 평형인지 확인할 수 있는 자료이다.

 

재개발·재건축 아파트는 조합원이 로열층을 이미 계약해 좋은 평형이나 층수가 없는 경우도 있다.
기준층은 4·5층 이상 15층 이하인 경우가 많다. 분양가에 대해서도 반드시 체크해야 한다.

 

분양가 항목은 계약금, 중도금, 잔금 등으로 구분되며, 자금운용을 위해 납부일정을 확실히

알아둬야 한다. 제때 중도금을 내지 않으면 연체료를 내야 한다.

분양가는 층에 따라 1·2층, 최상층과 기준층을 나눠 가격을 표시한다.

분양가에는 취득세·등록세·소유권 이전 등기비용이 포함되지 않는다.

 

일반적으로 계약금은 10~20%이며, 중도금은 4~8회로 나눠서 내도록 하고 있다.

법적으로 중도금은 분양가의 60% 범위 안에서 건축공정이 50% 달한 시점을 기준으로 2회 이상

나눠 납부한다.

◆계약조건도 확인해야

당첨자는 입주자 모집공고에서 정하는 날짜에 신문 또는 분양사무실 게시판에 발표된다.

계약일은 당첨자 발표일로부터 5일 이후이다.

또, 계약조건 및 유의사항 등도 반드시 확인해야 한다.

 

계약체결 후 당첨을 박탈 또는 취소할 수 있는 조건이 제시되기 때문이다. 아파트 입주예정일 이전에 시공회사에 문제가 생길 경우에 대비해 연대보증인이나 보증회사가 어디인지도 확인해야 한다.

 

자료출처: 행복한 부자라는 건~~~~

 

● 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?

2007년 10월의 끝자락에 선 오늘은 아파트 시세에 대하여 진실을 파헤치기 위하여 아파트 시세에

영향을 주는 미로의 길을 탐험해 보도록 하겠습니다.

아파트, 주상복합, 오피스텔, 집합건물, 빌라, 다세대 주택 등의 가격 형성은 얼마가 적정치이며

그 시세 형성은 과연 믿을만 합니까?

 

● 여기에 대하여 확실한 답을 이끌어 낸다는 것은 사실상 불가능합니다.

아파트 시세 형성은 용수철처럼 튀어 오르거나 고무줄 당기는 것처럼 변동이 크기 때문에

객관적 잣대를 가지고 시세를 평가하는 일은 애시당초에 수많은 모순점을 가지고 있습니다.

그럼에도 불구하고 아파트를 매매 하시는 분들은 모든 촉각을 곤두 세워서 해당 아파트의 절대적 혹은 상대적 가치를 파악하고자 애를 쓰기 마련입니다.

 

● 이처럼 아파트를 매매함에 있어서 가장 중요한 요소라고 할 수 있는 시세 평가에 대하여

저 나름대로 확실한 해답을 드릴테니 부동산 담합 혹은 동호회 담합에 부화뇌동하거나

급매, 프리미엄을 제대로 보지 못하는 환각의 상태에서 벗어 나시기 바랍니다.

 

 

 

 

1. 시세의 흐름을 판단합니다.

    - 분양가, 3년, 1년, 6개월, 3개월, 1개월, 2주, 1주 흐름

 

2. 지역의 가치를 판단합니다.

   - 강남권, 서울 유망권, 서울 일반권, 1기 및  2기 신도시, 수도권 유망권, 수도권 일반권

 

3. 평형별 가치를 판단합니다.

   - 20평대, 30평대, 40평대, 50평대, 60평대, 70평대 이상

 

4. 아파트 가치를 판단합니다.

   - 입지, 세대수, 입주년도, 주변 시세, 고급화 여부, 편리성, 땅값, 용적률

 

5. 미래의 발전 가능성을 판단합니다.

   - 미래의 호재와 악재, 트랜드, 친환경 요소,

 

6. 대중의 선호 요소를 판단합니다.

  - 교통, 교육, 상권, 환경, 편의 시설, 택지개발(신도시, 뉴타운 등) 여부

 

7. 정부의 정책을 판단합니다.

  - 정책 의지, 세금, 청약, 금리, 정치권 동향, 기타 부동산 대책

 

8. 경제의 흐름을 판단합니다.

  - 전세 흐름, 물가 상승, 부동 자금, 환율, 주식, 유가, 수출입, 해외 부동산 흐름

 

9. 아파트의 수요와 공급 여부를 판단합니다.

  - 주택 보급률, 아파트 공급 계획, 주택 수요 및 공급 인구

 

10. 부동산에 대한 심리적 요인을 판단합니다.

  - 부동산을 보는 시각, 불안감, 기대감, 아파트 보유 의지, 정책 신뢰도

 

 

 

● 아파트(주상복합, 오피스텔, 상가, 빌라, 다세대 주택, 다가구 주택, 땅  제반 요건 포함)에

대한 평가에 영향을 주는 요소는 상기에서 제시한 바와 같이 매우 복잡하고 가변성이

항상 존재 합니다.

 

● 또한 1번에서 11번 항목이 중요도에 있어서 고른 분포도를 보이는 것이 아니라 아파트 대상,

주변 상황, 지역, 시대에 따라서 중요도를 달리 하고 있기 때문에 자유로운 사고와 풍부한

실전 지식을 바탕으로한 고도의 사고 역량이 뒷받침 되지 않으면 정확한 예측을 할 수 없습니다.

여러분들이라면 아파트 시세에 영향을 주는 상기의 다원적인 요소들에 대하여 어떤 기준을

적용하여 어떻게 차등적인 평가를 하겠습니까?

 

● 또 한가지 중요한 점은 아파트 시세 예측을 할 경우 매수 시점은 물론이고 매도 시점의 시장

상황을 총체적으로 분석할 수 있는 능력이 있어야 합니다.

 

● 전문가는 명실상부 상기 요소를 모두 꿰뚫어 복합 다단한 요소들을 두루 섭렵하여 아파트

대상과, 상황, 기간, 지역 등에 대한 비교적 정확한 판단을 내립니다.

아파트의 시세 가치를 평가하는 일은 부동산의 최고급이자, 최고난도 영역이기 때문에 부동산에

대한 이론과 실전 분야에서 왕좌의 경지에 오른 분들의 의견에 바탕을 두고 이루어 져야 리스크를 줄일 수 있으며 여타의 주변 사람들이나 혹은 특정 분야의 전문성을 지닌 분들의 의견에

심취한다면 실패할 가능성이 높습니다.

 

● 스스로 판단하여 부동산을 매수 및 매도하거나 특정 지역의 주변 사람들의 말씀을

믿고 투자를 하는 분들은 전문가의 의견을 수렴하여 매수하신 분들보다 손해를 볼 가능성이

많다고 단언할 수 있습니다.

만일 특정 지역에 거주하여 그 지역에 대하여 잘 아는 사람들이 전문가 혹은

고수 그룹을 능가한다면 우리나라는 특정 지역의 정보를 등에 업고 온통 부자가 된 분들로만

넘쳐나야 할텐데, 아이러니 하게도 그 분들 중에서 부자가 된 사람들은 많지 않습니다.

 

● 그 분들이 지역의 특성을 잘 알지만 대부분이 부자가 되지 못하는 까닭은 부동산에 영향을 주는

상기의 10여가지 요소 중에 극히 부분적인 요소에만 강점을 보이기 때문입니다.

여러분들이 인터넷 사이트에서 흔히 접할 수 있는 경험이 풍부한 전문가 혹은 재야의 고수분들의 의견에 심취하고 조언을 받아야 할 이유가 여기에 있습니다.

 

 

 

 

 

● 지금처럼 아파트 매매가 이루어지지 않는 정체기(비수기)가 무주택 서민들 혹은 갈아 타기를

하고자 하는 분들의 황금의 찬스입니다.

이에 대한 결정적인 까닭은 매도를 하지 않으면 안될 상황에 놓인 일부분의 사람들이 상상을

초월한 낮은 가격의 급매물을 쏟아 내기 때문입니다.

 

● 예를들어서 분당 이매동의 00 아파트가 활황기일 경우에 급매 6억 5천, 평균 매물 7억선이었다면

지금은 급매 5억 5천 평균 매물 6억 8천입니다.

급매 5억 5천이 많지는 않지만 필자가 회원님들로부터 쪽지로 받은 매물이 더러 보이는 것으로

보아서 충분히 잡을 수 있는 금액으로 보여 지며 만일 활황기나 정상적인 거래 형성기에

접어든다면 그 분은 최소 1억 5천의 실이익을 남길 것이며, 3년 후의 판교 32평이 최소 12-14억까지

예측이 되는 상황에서 9억-12억까지 돌파할 가능성도 상존하기 때문에 매도 시점만 잘 잡으면

3억-6억의 시세 차익까지 남길 수 있습니다.

 

● 다시 원점으로 돌아와서 급매 5억 5천은 결코 다량의 매물이 아니며 그 가격이 이매동 32평의

시세가 아니라는 사실에 주목해야 합니다.

현재 이매동의 32평 평균 매물은 6억 5천을 상회하고 있으며 7억을 돌파한 매물도 상당 수가 존재하는데 매수를 하는 사람의 입장에서는 더 떨어지지 않을까 하는 기대감과 그 가격이 이매동의 시세라고 오판하기 때문에 매수를 주저하다가 결국 다른 사람의 몫이 되는 것을 지켜만 봅니다.

지금은 아파트 거래가 거의 이루어지지 않는 실종기라서 급매가 나올뿐이지 오히려 아파트

가격은 연초보다 0.1% 올랐다는 사실에 주목해야 합니다.

 

● 비수기 혹은 거래 실종기가 장기화 될수록 집을 팔아야 할 절박한 처지에 놓인 사람은 늘어나게

마련이며 매수자는 잘만 하면 시세보다 30% 이상 저렴한 가격으로 내집 마련을 하는 행운을

잡을 수 있습니다.

문제는 그러한 매물들이 막상 잡으려 하면 없는 경우가 많기 때문에 부동산과의 연계를 통하여

마치 그물을 치듯이 10여개 이상의 아파트를 매수하기 위하여 급매 가격에 받쳐 놓으려는

정보력과 행동력이 필요합니다.

 

● 설령 더 싼 급매가 나올지라도 그 급매물을 지역 시세로 오인하지 말고 평균 매물과 매물량에

주목하여 시간과 발품을 총동원하여 목표 가격에 접근한 매물이 나온다면 과감하게 매수를 하는

결단력이 필요합니다.

결론적으로 일반 아파트 매매시에 매매 정체기의 급매와 평균 매물 그리고 활황기의 급매와

평균 매물을 고려하고, 매수 시점과 매도시점의 가격 변동에 따른 시세 차익을 염두해 두면서

건교부의 실재 거래 가격, 국민 은행 시세 및 평균 매물까지 망라한 총체적인 시세 진단을 통하여 아파트 가격을 평가해야 합니다.

 

 

 

● 미분양과 분양권의 경우도 부동산의 큰 흐름과 맞물려 프리미엄의 등락이 요동을 친다고 할 수

있습니다.

일반 아파트의 거래 부진은 특별한 사유 없이 미분양 아파트를 대폭 양산 시키는가 하면

무섭게 치솟기만 하던 분양권의 프리미엄을 한 풀 꺾어 놓는 구실도 합니다.

정부의 파상적이며 전방위적 부동산 억지 정책으로 인하여 2007년 1월부터 2007년 10월의

막바지에 접어든 지금까지도 부동산은 거래 없이 오르 내림의 시소 게임을 반복하고 있습니다.

따라서 부동산에 대한 관망의 자세가 미분양을 대량으로 잉태시켰으며, 분양권에 대한

매수자의 수요 욕구를 큰 폭으로 떨어뜨리는 가외의 결과를 가져 오고 있습니다.

 

첫째, 그렇다면 지금의 흐름이 언제까지 이어질까요?

- 정권 교체기나 내 년 상반기에 활성화가 될 가능성이 높지만 적어도 아파트 가격이 크게 떨어지는

   일은 없을 것이라는데 모든 초점을 맞추어야 합니다.

 

둘째, 연초부터 10개월이 지난 이 시점까지 아파트 평균 시세의 흐름은 어떠합니까?

- 아파트 거래가 거의 이루어지지 않았지만 표면상 수치로는 오히려 0.1% 이상 상승하였습니다.

 

셋째, 지금 매수할 경우에 매도 시점이라고 판단이 되는 2010년 이후의 부동산 시장은 어떤

         흐름을 보일까요?

-판교, 송도, 광교, 송파, 동동탄 신도시와 용산, 강남, 분당, 서울과 수도권의 랜드마크 

명품 아파트를 중심으로 활황장이 이어질 것이며 상위 30% 아파트와 하위 30% 아파트의

양극화 현상이 시장 경제의 흐름 그대로 크게 벌어질 것입니다.

 

● 위의 3가지 질문에 대한 답변이 현재 매수자가 대처해야 할 투자의 바로미터라고 판단이 되며

결론적으로 특별한 하자가 없는 미분양 혹은 분양권 아파트를 공격적으로 매수해야 할 것입니다.

지금의 시장 흐름은 정치적 변수와 교묘하게 맞물린 상황이지만 적어도 정권이 바뀌는 시점에서

어떤 식으로든지 활황기로 전환이 될 확률이 높습니다.

우선 지나친 부동산 옥죄기 정책은 반시장 비민주적인 함정이 많은졸속 정책인데다가, 자칫

잘못하면 건설 경기의 침체가 경기 침체로 확대될 가능성이 농후하기 때문입니다.

 

● 특별한 문제가 없는 아파트의 미분양은 입주 후의 3년까지 고려하여 매도 계획을 잡는다면

분양가 대비 최소 40% 이상 상승할 확률이 높기 때문에 적극적인 매수를 권하고 싶습니다.

유망지역 급매와 문제점이 없는 아파트의 미분양은 상승폭이 거의 같다고 볼 정도로 미분양

아파트의 가치는 매우 높습니다.

 

● 그 까닭은 최근 미분양이 아파트 자체의 문제보다는 부동산 시장의 흐름과 맥락을 같이 하면서

발생하였으며 최신식 최고급 신소재 등 미래 트랜드에 가장 가까운 아파트이기 때문입니다.

최근 미분양이 된 상현동 힐스테이트, 서천동 아이파크, 동탄의 동양파라곤 등 주상 복합은

그런 의미에서 높은 점수를 줄 수 있으며, 남양주 일대의 미분양 아파트도 그 주변의 기존 아파트를

매수 하는 것보다 최소 2배 이상의 시세 차익을 거둘 가능성이 높다고 확신합니다.

 

● 다음으로 분양권에 대한 프리미엄에 대한 분석입니다.

원래 프리미엄의 대부분은 합법적인 거래 형태가 아닌 관행화된 불법 거래 행위입니다.

그렇지만 청약 통장의 사용, 투자를 위한 시간 및 정성, 계약금, 중도금 혹은 잔금시에 들어간

이율 등을 감안한다면 프리미엄은 도덕적으로 문제가 되지 않는 당연한 거래 행위로 받아 들여지고

 

● 프리미엄은 크게 분양 시점과 분양 후 과정 그리고 입주 전후로 나누어 생각할 수 있습니다.

프리미엄은 한마디로 설명하면 도깨비 방망이입니다.

 

● 예를들면 어느 지역의 분양가 6억 아파트의 프리미엄이 6개월만에 5천이 되었다고 설정을

해 보겠습니다.

사람들은 당연히 그 아파트의 프리미엄은 5천으로 인식하게 될 것입니다.

하지만 프리미엄은 매수자와 매도자의 수요와 공급의 줄다리기 속에서 수시로 변하기 때문에

사람들이 생각하는 것처럼 고정적이지 않고 그 폭이 상상을 초월할 정도로 매우 크다고 할

 

● 일단 5천에 거래가 되면 그 이하로 떨어지는 일은 쉽지 않겠지만 부동산 시장이 호락호락하지

않은 작금의 현실을 감안하면 매도하는 물량에 따라서 3천 이하로 곤두박질을 칠 수도 있습니다.

또한 아이러니하게도 매물이 부족하면 8천에도 매수를 하겠다고 나서지만 없어서 못 팔

지경에 이르기도 합니다.

그러다가 매물이 나타나면 또다시 5천 이하로 거래가 성사 되고 급기야 매물이 씨가 마르면 1억 2천을 주고도 구할 수 없습니다.

 

● 더욱 재미 있는 현상은 분양권이란 부동산과 매물 보유자의 매도 가격 의지에 의하여 결정이 되기 때문에 A부동산에서 7천에 거래 된 프리미엄 가격이 똑같은 시기에 B부동산에서는 1억에도 거래가 되기도 합니다.

 

● 대부분의 사람들의 뇌리 속에는 1억이 넘는 프리미엄 아파트는 항상 1억 이상이어야 한다고

판단할 지 모르지만 지금같은 시장 흐름 상황 하에서는 5천 이하까지 급매 형태의 분양권 물량이

나올 수도 있습니다.

한마디로 프리미엄은 크고 작은 호재와 악재 그리고 매물의 수량에 따라서 큰 폭의 요동을 보이기

때문에 특정 거래 가격을 절대적으로 신봉하기 보다는 유동성이 크다는 점을 살려서 최대한 싼

가격으로 분양권을 매수하려는 자세가 바람직합니다.

프리미엄은 상품처럼 정해진가격이 아니라 도깨비 방망이에서 물건이 쏟아져 나오는 것처럼

가격의 유동성이 매우 크다는 사실을 명심해야 합니다.

 

● 이제 프리미엄이 얼마냐 라는 어제의 질문은 오늘에 와서는 휴지 조각이나 다름 없고 A부동산의

높은 프리미엄 가격은 B부동산에서는 반 가격으로도 살 수 있다는 평범한 사실을 염두해 두고

분양권 매수에 임해야 하며, 가급적이면 시차를 두고 매수를 하는 것이 좋은 전략이라는 조언을

드리고 싶습니다.

일반 아파트의 매수 또한 부동산마다 가격이 제각각이고, 어제와 오늘 그리고 내일의 시세가

천차만별이라는 사실이 확실하기 때문에 시세에 대한 고정관념에서 일탈하여 부지런히 발품을

판만큼 싸게 매수할 수 있다는 절대적 진리를 각인해야 할 것입니다.

 

 

 

 

 

 

● 분양과 분양권, 급매의 경우 매도자와 매수자는 서로 상반되게 움직이면 됩니다.

즉 매수자는 지나친 여유를 부리기 보다는 각종 정보를 수집하여 체계적인 분석력과

현장 방문 등을 통하여 정확한 매수 가격을 설정해야 하며, 매도자는 갈아타기 및 특수상황을 제외하고는 철저한 인내심을 바탕으로 활황기에 돌입할 때까지 기다릴 필요가 있습니다.

 

● 아파트의 비수기는 생각보다 길어질 수 있습니다.

과거에 짧게는 6개월이지만 길게는 2년이나 걸렸기 때문에 지금의 비수기가 이미 6개월을 지나서

얼마나 더 갈지는 아무도 모릅니다.

하지만 분명한 것은 과거의 통계 자료를 매도자 입장에서 최악의 상황으로 적용하더라도

아파트 시세는 폭등한 금액의 10%를 넘지 않습니다.

매도자 입장에서 최악의 상황을 분석하더라도 5억이면 4.5억까지 떨어지는 것이 보통이며

4억까지 떨어지는일은 극히 드문 현상입니다.

 

● 역으로  매도자  최상의 상황으로 본다면 40%의 폭등을 가져올 수 있습니다.

즉 5억이면 7억까지 상승합니다.

실재로 올해 1월부터 10월 현재까지 부동산 실종기라고 아우성을 치고 있지만 수도권 시세는

시세보다 20-30% 저렴한 초급물만 가끔 출현할 뿐 전체적으로 소폭 상승하였습니다.

무주택 서민 혹은 갈아타기를 희망하고자 하시는 분들은 지금의 흐름이 매도 시점의 최소

한계선인 3년 후까지 이어질 가능성이 없다는것과 시간의 절약 등을 모두 감안하셔서

초급매물 및 유망지역 미분양과 프리미엄이 떨어진 분양권 등 관망보다는 매수에 무게를 두시는

것이 현명한 전략입니다.

 

● 지금까지 이 시점에서 매수 및 매도자가 가장 궁금하게 여기는 아파트 매매의 제반

사항에 대하여 실전적인 전략을 펼치는데 도움을 드릴 수 있는 분석을 꾀하였습니다.

저의 의견에 공감하지 않는 분들도 계시겠지만 이 글을 통하여 얻을 수 있는 핵심은 이론을 위한

이론의 찌꺼기를 최대한 절제하였으며, 아무런 댓가 없이 무주택 서민들과 갈아타기를 위해 열공하시는 중산층 분들에게 실전적인 도움을 드리기 위하여 부동산이라는 황금 알을 진솔함이라는

보따리에서 풀어 드렸다는 점을 높이 평가해 주셨으면 합니다.

 

● 아울러서 닥터 아파트의 제 부로그의 선호회원과 스피드뱅크의 재테크 동호회원에

동시에 가입을 하신 분들에게는 부족한 저의 모든 역량을 동원하여 11월부터 묻고 답하기를

 

● 부동산의 바보 두 사람을 소개하며 글을 마치겠습니다.

 

 

감사합니다

 

자료출처: 팔구사구부테크

아래와  조건들을 갖춘 아파트들은   대세 상승기에 우선적으로  오르고  불황기에도 하락폭이 적은  알짜 아파트다.   일반적으로 많이 알려지지 않는 내용위주로  나열해 보았다.  

 

 

 

 

거시적으로 정부정책과 지역적인 호재를 파악하고나면  매수하려는 해당단지에 대한 미시적인 접근이 필요하다.

해당 아파트의 단지크기 ,접근성,학군을 파악함과 동시에 해당 단지에  매물숫자와 매물이 소진되는 속도를  체크 해 보는 게 중요하다.

단지규모에 비해 매물이 그만큼 적다는 것은 매수에 대한 선호도가 높아 하락보다는 상승여력이 높기 때문이다.

게다가 쌓였던 매물이 급속히 소진되어 매물 바닥이 보이는 찰나에 매수전략을 사용하는 것도 상승하는 아파트를 잡는 방법이다.

         

명문학군이나 강남권 근접성이 우수함에도  불구하고 그동안 많이 알려지지 않았던 숨겨진 보물인   강동구 명일동 일대아파트의 예를 들어보자.

삼익그린1.2차 ,신동아.우성  아파트를 비롯한 명일동 일대 유명 아파트들의 경우 단지별로 10개~20개씩 쌓혀있던 매물이 인근의 고덕동 주공1단지가 지난 9월 관리처분계획 인가를 받는 걸 계기로 투자수요가 몰려  매물이 급속히 소진되었다.

 

불과 1~2주 사이에 매물이 단지별로 1~2개로 바닥을 보이기 시작하자 ‘매물 바닥신호’를 보고 뛰어든 투자자들은 한 두달사이  30평형기준으로 1억원~2억원가량의 시세상승을 누릴 수 있었다. 

 

 

 

일반적으로   분양예정인 대규모 주상복합 인근에 위치한  아파트는 상승하는 경향이 있다.

그 이유는  일반아파트에 비해 상대적으로  비싸게 책정된 분양가가 주변의 일반아파트 상승을 견인하기 때문이다.

 

예를 들어 주변아파트 시세가 평당 2천만원인 곳에서 평당 3000만원 전후의 주상복합 아파트가 분양한다고 가정하자.

평당 2천만원의  일반아파트 시세는 적어도 단기간에 평당2500만원까지 올라가서 주상복합아파트와 ‘키 맞추기’ 할 가능성이 크다.평당 4천만원대에 달하는 고가의 주상복합 분양이 예정되어 있는 뚝섬 일대의 주변 아파트가 불안한 이유가 이런 연유에서다.          

 

 

 

 

아파트를 사기로 맘 먹었으면 우선적으로  인터넷 검색을 통해 해당아파트를 조회하기를 권한다.

과거에 해당아파트가 신문기사에 많이 인용되었다는 것은 대형호재로 인해 사람들의 관심이 집중되었다는 것으로 해석해 볼 수 있다.

똑같은 원리로  현재 구입하고자 하는 아파트가  호재있는 단지로서 ‘신문기사에 몇 번 인용 될것인가’ 미리 생각해보는 것이 필요하다.즉, 스스로 신문기자가 되어 해당 아파트에 대한  정보성 글을 쓸 때, 과연 구입하고자 하는 아파트가  신문기사로서 가치가 있는지  미리 생각해보는 것도 좋다.활자화된다는 것은 많은 사람들이 인근 수혜단지를  더욱 더 주목하기 때문에 상승여력이 충분하다.      

  

 

 

건설사 입장에서도  광고중인 아파트를 내보내기 전에 가장 자신 있는 곳을 잘 단장시켜 내보려고 할 것이다.

덩달아 TV 속 광고중인  아파트가 상승세를 타기 시작해야 건설사들도 브랜드 제고로 인해, 타 사업지 분양시 브랜드 가격이란 명목으로  적정 분양가를 책정할 수 있다.

심지어 재건축/재개발 수주부서에서도 조합원들의 표를 모으고자 광고속의 아파트에 견학을 오게 큼 유도하기도 하는 실정이다. 2005년 한해동안 상승률이 가장 높은 아파트중에 CF에 나온  용인 죽전 GS자이(59평)다.

2005년  연초 7억5000만원에서 현재는  15억~18억으로 100%이상 상승하였다.

2001년 10월 분양한 용인 죽전 자이의 경우  서울 강남의 어지간한 아파트에 비해서도 평당 분양가가 맞먹고 있다.

분양 당시 이 아파트의 평당 분양가는 800만∼850만원선으로 호가를 기준으로 한 현재 평당가는 2600만∼3000만원 안팎인 것을 감안하면 평당 프리미엄은 평균  2000만원에 이를 정도다.

죽전 자이가   엄청난 상승율을 보인 이유는 골프장을 바라볼 수 있는  탁월한 조망권, 보정역 10분거리의 편리한  교통입지, 대형 평형 위주의 새아파트 , 판교신도시 효과 때문이다.

하지만 아파트 가격이 100% 급등한 또  다른 감춰진  이면에는 매일  같이  텔레비전만 켜면 ‘천사 같은   이영애’가  미소를 지으면서   “refresh your life’하며 죽전 자이 아파트를 입 소문 내주었기 때문이다.853가구 규모로 이루어진  구로구 신도림동 대림 e-편한세상4차 (34~63평)의 경우도 2005년 한해 동안  CF를 탄 덕택에 2006년 6월 현재 구로구에서는 드물게 평당 2000만대를 훌쩍 뛰어넘었다.

 

  2003년 입주한 신도림동 대림 e-편한세상4차는  신도림동 대림타운의 대표단지로서 서울시 조경대상을 수상했을 만큼 단지 조경이 뛰어나다. 대림산업에서 T V 광고전략으로 전략적으로 홍보에 한 까닭에  입주민들에게     큰 재산상의 혜택을 안겨 준 것이다.

 

 

마지막으로 아파트를 매수하기 전, 해당 전문가와 상담을 통한 검증이 필요하다.

본인이 직접 발품을 팔고 원하는 아파트를 보는 것만으로도 끝내지 말고 최종적으로 해당 분야를 오랫동안 연구한 전문가의 의견을 경청 하는 게 좋다.

부동산을 연구하고 있는 전문가들 입장으로서 잠자는 시간만 빼 놓고 거의 왠종일 부동산만 생각하기 때문에 동물적인 감각으로 특정지역의 움직임을 어렴풋이 알 수 있다.주식시장에서 미인주를 고르는 방식처럼 , 전문가들은 대개 사람들이 수요가 몰리는 지역을 미리 알아내어 고객에게 리포트를 해주기 때문이다.

 

 

[자료원: 유엔알 컨설팅 ]