[스크랩] 펀글 : (♡아기곰♡71탄) 다음은 어디?

2006-05-01 13:58

http://blog.drapt.com/xeuses/892701146459523528

현정부들어서 강남아파트 때리기 대책이 벌써 10여차례가 넘었습니다. 그러나 매번 실패만 거듭했습니다. 그리고 그 효과는 오히려 없는 서민들에게 상대적 박탈감과 신빈곤층의 확대재생산이라는 엉뚱한 결과만을 가져왔습니다. 그리고 또 3.30대책을 내어놓았습니다.

하나씩 살펴봅시다.

1.세금으로 집값이 잡힐까.
강남에 10억짜리 아파트 사는 사람들의 상당수는 기타 재산(상가, 주식, 채권 등)이 10억 여원 정도 되는 사람들이 대부분입니다. 그러한 사람들이 기껏 1년에 기백만원의 종부세를 부담스럽게 생각하지 않습니다. 왜 이 얘기를 하냐 하면 아무리 세금으로 매겨도 강남 부동산은 매물로 나오지 않습니다. 일종의 "명품"의식 때문이죠. 우리가 스타벅스커피를 2-3배 비싼값을 치르고도 사먹는 이유입니다. 일종의 명품에서 느끼는 만족감 그런 것입니다. 언론에서 강남, 강남 떠들수록 소위 강남, 송파, 서초에 사는 것 자체만으로서 "로얄훼밀리"라는 인식을 느끼는 거죠. 정부에서 떠들수록 자긍심은 갈수록 더해집니다. 이제는 대출규제를 통하여 서민은 진입도 못하게 만들었으니깐요.

2.학군 조정 웃기는 얘기입니다.
애들이 강남에 가면 좋아지는 것이 아니라 강남에 살 정도의 재산이 있으면, 사교육도 상대적으로 많이 시키고, 부모들 아이큐도 비강남권보다가는 상대적으로 높습니다. 부모들의 상당수가 의사, 박사, 교수, 대기업임원, 판검사 등 학교 다닐 때 전교 1-2등을 했던 사람들이 상대적으로 비강남 보다 월등히 많습니다. 유전은 무시를 할 수 없습니다. 머리좋고, 돈많은 부모 밑에서 크는 자식이라서 결과가 좋은 것입니다.
그리고 집값에서 학군을 자꾸 얘기하는데 이것은 착시현상입니다. 우리나라 대학학군으로 따지면 제일 좋은 신림동, 안암동, 신촌은 왜 짒 값이 쌀까요...정부논리대로라면 신림동 집값이 제일 비싸야죠. 문제는 서울대에 들어갈 실력이 되느냐 입니다. 신림동 산다고 서울대 가는 것은 아니잖아요. 또 고교중에서 제일 인기있는 대원외고, 과학고 등이 강남에는 한개 학교도 없습니다. 다 주거지로는 별 인기가 없는(죄송) 미아리 등에 있습니다.
따라서 대치동에 학군이 좋아서 아파트가 비싼 것이 아니고 고교들이 부자촌인 대치동으로 이사를 가서 결과적으로 학부모 받침이 되고 머리좋은 애들을 받고 좋은대학을 많이가니깐 좋아보이는 것 뿐입니다. 나는 돈도 없고 애들 머리도 별로인데 대치동 간다고 명문대 가는 것은 아닙니다.
특정학교를 들먹여서 죄송합니다만 대치동에 휘문, 경기, 경기여고 등은 옛날부터 명문입니다. 그러나 중대부고, 단대부가가 옛날에 명문이었습니까. 대치동을 가니깐 명문고가 되는 것 뿐입니다. 정부의 논리라면 현재 강북에 있는 전통명문인 경복, 오산, 용산, 중앙고 근처가 집값이 비싸야 하는데 그건 아니잖아요.

3.대한민국 세법이 세금은 미운사람에게만 부과합니까.
세금을 거둘려면 형평성을 지켜야 합니다. 정부가 무슨 시정잡배처럼 한풀이하는 식의 강남타도는 지양되어야 합니다. 예컨데, 강북에 2억짜리 재건축사서 5억이 되는 사람은 세금을 한 푼도 안내고 강남에 있다는 이유로 2억짜리 사서 3억이 되더라도 세금을 물리는 것은 이성이 있는 정부가 할 일이 아니죠...군사혁명이나, 공산혁명때나 가능한 일이죠. 따라서 세금을 매기면, 강남이든, 강북이던, 아파트이든, 토지이던, 개발이익이 있으면 모두 공평하게 매겨야지 강남 산다는 이유로 타도대상으로 삼은 것은 이성이 있는 정부가 할 일이 아니죠. 그렇다면 판교당첨자는 앉아서 3억을 버는데 여기는 왜 개발이익을 환수하지 않는가요.

4.이 정부 눈에는 아파트 분양받는 사람이 모두 타도대상?
그리고 국민들 상대로 겁 좀 그만 주세요. 제발...맨날 나오는 말이 세무조사, 단속반 등등이 투기의 대명사가 된지 오래입니다. 그리고 얼마 전 판교당첨자 전원 세무조사라는데 판교에 가고자 하는 사람들은 평범한 서민입니다. 그들이 무슨죄를 졌길래 세무당국자가 “너희들 조심해”라고 엄포를 줍니까. 그럴려면 분양을 하질 말든지...

5.선동하지 맙시다.
그리고 월급쟁이가 월급 30년을 모아도 집을 사지 못한다고 선동하여서는 안됩니다. 강남에 있는 아파트는 그렇습니다. 그러나 월급쟁이가, 즉 서민이 대상으로 하여야할 아파트는 통상의 아파트이지 강남의 고가 아파트를 자꾸 대상으로 하여서는 안됩니다. 미국에서 비버리힐즈에 집을 살려면 월급쟁이 월급 100년을 모아도 안됩니다. 비교대상은 보통의 일반국민이 사는 아파트를 기준으로 해야죠....서울로 치면 30평형으로 2-3억대, 지방이면 1-2억대 아파트죠...그건 월급타서 10여년 저축하면 대출 끼고 충분히 살수 있습니다. 그리고 미국에서 비버리 힐즈에 사는 사람을 타도대상으로 삼던가요.

6.강남사람들 생각
강남사람들은 매매시 양도세 2-3억 내느니 차라리 종부세 300만원씩 100년을 세금내도 같은 가격이니 절대로 집을 팔지 않겠다고 합니다. 왜냐 하면 이 정권은 유한하지만 아파트는 100년은 가니깐요.

7.딱한 서민들
정부에서는 양극화 해소라고 말들을 합니다. 그러나 정작 알고 보면 선거철에 양극화 주장하여 상대적으로 사촌이 논을 사면 배아픈 가난한 사람들의 표를 얻을 려고 하고 있습니다. 원래부터가 해소에는 관심이 없는 사람들이죠. 부동산이 매매가 안되면 제일먼저 일거리가 없는 사람은 도배하는 사람들, 이삿짐센타사람들,...그리고 재건축이 안 되서 건설경기가 죽으니 건설현장 인부가 일거리가 없어서 새벽 인력시장을 헤메고 있습니다. 이들에게 부자들 돈을 뺏어서 줄것이 아니라 일자리를 마련해 주어야 합니다. 그런 말이 있잖아요. 물고기를 잡아주지 말고 잡는 방법을 알려주라고요.

8.한국사회가 자본(돈이 근본인 세상)주의인가?
자본주의 사회에서 가장기초적인 상식은 "돈이 근본(즉, 자 본)인 세상"입니다. 물론 다른 것도 중요하지만 경제원리의 기초라는 뜻입니다. 이러한 것에 대한 가장기초적인 해법이 바로 "경제원론"입니다. 경제원론에서는 가격이 오르면 공급을 늘리라고 되어 있습니다. 그러나 이 정부는 경제원론이 아닌, 즉 효과도 검증되지 않는 좌파햑설을 정책에 적용하고 있습니다. 어쩌면 국민경제를 대상으로 놓고 실험을 하고 있습니다. 실험을 하다가 전국민이 거지가 되면 그들이 책임질 건지 물어보고 싶네요.

9.그리고 이 세상의 지배원리는 이래야 한다고 생각합니다.
남들보다 더 열심히 공부하고, 더 열심히 저축하고, 더 열심히 일하는 사람이 그렇지 않은 사람들 보다는 더 잘살아야 하는 사회가 되어야 합니다. 물론 불로소득은 차단을 해야 하죠. 하지만 그것도 공평하게...토지든, 건물이든 강남이든 강북이든, 주식이든 모두에 다 불로소득은 공평하게 과세를 해야 합니다. 따라서 민주주의란 같은 것은 같게...다른 것은 다르게 취급하는 것이 진짜 민주주의 입니다. 절대평등은 글자그대로 공산주의죠...결과는 빈곤의 하향평준화죠. 무조건 절대평등은 공멸을 가져오게 합니다.

10.투기수요니 가수요니 이런 말은 맞지 않습니다. 수요는 다 “수요”입니다.
수요에는 가수요든, 투기수요든 수요는 다 수요입니다. 사람들은 이왕이면 내가 산 집이, 또는 내가 살고 있는 집이 다른 집 모다 더 오르길 바라죠...이건 인간본성입니다. 따라서 돈이 되는 곳에 투자하는 것이죠. 주식투자하는 사람이 국가경제를 생각해서 주식투자 합니까. 즉 주식“투자”라고 하여 명목은 기업의 자본형성이 되는 긍적적 측면의 “투자”이지만 실질은 “돈놓고 돈먹기 게임"즉 공인노름판, 공인 투기판 "아닙니까. 부동산은 그래도 1년이라도 보유를 하지만 주식은 오늘사서 대박나면 내일 팔잖아요. 이러한 주식은 투자고 서민이 10년 돈 모아 강남 아파트를 사는 것은 투기입니까. 현 정부에서는 마치 인간은 일부를 빼고는 부동산을 사서 집값이 오르지 않기는 바라는 ”바보 멍청이“사람인 것 처럼 얘기합니다. 그건 웃기는 얘기죠...

11.글쓴 사람 생각
저는 남들이 말하는 소위 갑부라거나 그런 사람은 아닙니다. 다만 시골에서 무일푼으로 서울에 대학진학을 하고 남들이 놀 때 열심히 고시공부하고, 해서 나름대로 사회적 위치(?)를 가졌고...그래서 강남에 조그마한 아파트도 한 채 마련했습니다. 제 글에 무조건 반대만 하지는 마시고 그냥 강남사람들의 생각을 한번 두서없이 써봤습니다. 이 정부 진짜 정신차려야 합니다. 강남 아파트를 몰수하는 법을 만들지 않는 이상 이러한 한풀이식 정책을 계속할 때에는 자꾸 강남을 명품으로, 가격폭등만을 유발시킵니다. 비판도 얼마든지 수용하겠습니다. 제가 너무 좁은 생각일수도 있습니다.

<출처 : Moneta 서울사랑(dbsdnrgus)>

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[스크랩] 재테크 고수, 그들의 공부 루트 |스크랩

2006-05-01 13:57

http://blog.drapt.com/xeuses/892701146459465933

출처 : ╋ ΜΥ ΕvεrΥtΗiΝg ╋

원문 : http://blog.drapt.com/ggkwkd

재테크 고수, 그들의 공부 루트
정보가 넘치는 현실에서 중요한 것은 내가 얼마나 관심을 갖느냐는 것. 끊임없이 관심을 기울이는 것만이 초보를 고수로 만들어준다. 아는 것만으로는 부족하다. 아는 것을 ‘실행’하는 것. 그것이 진짜 ‘산’ 공부이며 재테크 고수로 가는 지름길이다.

Case 1. 실행하지 않는 재태크 지식, 아무짝에도 쓸모없다

정작 자신은 많은 기회를 놓쳤다고 하지만, 주변에서 봤을 땐 재테크 고수로 여겨지는 김유정 씨(가명, 36세). 지난 2월, 재건축 예정인 개포 주공 19평형을 구입(아이들 교육 때문에 구입, 실입주 예정)했으니 그만하면 고수이지 않냐고 하니, 손을 내젓는다. “그 뒤로 많이 올라서 지금이야 잘한 결정인 것처럼 보이지만, 구입 당시에는 잘했다는 느낌이 들 때가 아니었어요.” 그럼에도 불구하고, 그녀가 그때 일을 ‘저지른’ 것은, 재테크에선 ‘실행’이 가장 중요하다는 것을 절절히 느꼈기 때문. 매일매일 마음 졸이는 것이 싫어서 주식에선 손 떼고, 한번 저지르고 나면 신경 쓰지 않아도 되는 부동산이 자신에게 맞는 것 같아 계속 ‘관심’을 가져온 지 5년째. “2000년부터 매일매일 1시간씩 인터넷으로 부동산 정보를 검색했어요. 그 당시엔 남편 직장과 가까운 목동이 관심 지역이었지요.” 그러나 열심히 시세 검색만 하는 1~2년 사이 값이 어느새 확 올라버렸다고 했다. 손도 못 써보고, 물 건너간 목동 진입. 그때 크게 느꼈단다. 실행이 제일 중요하다는 것을.

① 인터넷은 참고만 하고, 현장 사람의 생생한 말을 듣는다
남편의 지방 전근으로, 목동을 고집할 필요가 없어진 김유정 씨는, 시야를 좀 더 넓히기로 했다. 평소 꾸준히 참고하던 사이트는 조인스랜드(www.joinsland.com). 흐름을 보니 대세가 강남이고, 아이들 교육 문제도 있고 해서 강남 쪽으로 눈을 돌렸다고 한다. 관심 지역을 좀 더 좁혀야 할 필요를 느꼈으나 판단이 안 섰다. 맞벌이라 발품을 파는 것도 용이치 않았다. 그래서 인터넷 사이트에 매물을 올린 부동산 업체들에 직접 전화를 했다. “이 지역에 투자하면 뭐가 좋은가요?” 그들에게 얻은 생생 정보로, 삼성동의 막 입주하는 새 아파트와 재건축 예정인 개포동 아파트, 두 곳으로 시야를 좁혔다.

② 확신이 든다면, 과거의 가격에 집착하지 말고 ‘저질러라’
온갖 정보를 종합해보니 이 두 곳은 투자할 만하다는 결론에 이른 김유정 씨. 많은 사람들이 노리는 곳은 항상 매물이 부족하게 마련이라 인터넷을 통해 알게 된 업체에 전화번호를 남기며 매물이 나오거든 연락을 달라고 부탁해두었단다. 며칠 뒤 개포동에 급매물이 나왔다는 연락이 왔다. 만만치 않은 금액이었지만, 또 남편은 만류했지만, 김유정 씨는 기회라고 생각해 실행에 옮겼다. “꾸준히 시세를 체크해왔었기에 같은 평형 아파트가 두 달 전만 해도 보다 저렴하게 거래된 것을 알고 있어요. 하지만, 과거의 사실에 매이다 보면 실행하지 못하게 돼요. 잊을 것은 잊고 미래의 가치에만 집중해야, 과감하게 실행할 수 있지요.”

Case 2. 목돈 없어도, 관심 갖고 꾸준히 발품팔기

결혼한 지 1년 차인 데다 아직 목돈이 없어 실적(?)을 올린 것은 없지만, 김이선(28세, 주부) 씨의 경우 친구들 사이에 재테크 고수로 통한다. 부동산 얘기를 하면 모르는 지역이 없고, 그곳에 사는 것마냥 지역 정보에도 빠삭하다. 저축이나 펀드, 보험에 관련해서도 척척박사. 원래 재테크에 능한 친정어머니 밑에서 보고 자란 덕도 있지만, 자신이 직접 손품을 팔아 관심을 기울인 것이 지금의 그녀를 만든 원동력.

① 금융에 관한 모든 것-www.moneta.co.kr
목돈을 모으기 위해선 금리가 조금이라도 높은 상품에 드는 것이 유리하다. 목돈을 모으는 중인 김이선 씨가 적금이나 펀드를 들어야 할 일이 있을 때나 보험을 선택할 때 자주 들락날락하는 사이트가 바로 ‘모네타’. 금리 비교도 할 수 있고, 보험 상품이나 펀드 상품을 종합적으로 다루고 있어 한눈에 비교·선택이 가능하다. “뿐만 아니라, 신청만 하면 공짜인 인터넷 강의도 종종 있어요. 동영상 강의를 듣다 보니 평소 어렵다고만 느껴지던 용어나 상품들도 쉽게 이해되더라고요.” 재테크 상담 코너도 유심히 보면 미처 몰랐던 사실을 알게 되어 자주 들어가는 편.

② 고수인 친정어머니에게 배운 방법-경제신문 그리고 관심 분야 스크랩
부동산에 관심이 많던 친정어머니는 항상 경제신문을 꼼꼼하게 읽었는데, 두루뭉술하게 부동산 전반을 지켜보는 것이 아니라 관심 지역을 콕 정해놓고 그 지역에만 관심을 집중했다고 한다. “관심 지역 정보라면 그것이 부동산과 관련이 없어 보이더라도, 또 단 한 줄짜리 기사라 할지라도 오려서 꼭 스크랩해두셨어요.” 이렇게 하면, 그 지역에 어떤 편의시설이 들어설 것인지, 어떤 식으로 변하게 될지 계획 단계에서부터 일목요연하게 정리가 된다는 것.

③ 부동산 사이트는 기본, 관심 지역 발품도 기본
아직 집이 없기 때문에 부동산 사이트는 거의 매일 들어가서 검색하는 편. 이곳저곳 찔러보기보다는 관심 지역 위주로 정보를 모은다. 그녀가 관심을 갖는 지역은 송파구. 그중에서도 가락동과 문정동 쪽이다. 강남보다는 저렴한 데다 호재(가락시장이 외곽으로 이사할 예정, 법원 분원 입주 예정, 지하철 3호선 연장 중)가 많기 때문. 종잣돈이 없어 당장 살 수 있는 것은 아니지만, 주말에는 인터넷으로 봐뒀던 그 지역 아파트(인터넷으로 과거 5년간의 시세 확인은 기본) 몇 군데를 직접 찾아가 매물을 구경한다. “사는 지역이 아니면 아무래도 그 지역을 제대로 알기가 쉽지 않잖아요. 실거주자들의 이야기를 들어봐야만 그곳의 진정한 가치를 알 수 있어요.” 그 지역에 사는 친구들에게 전화해 묻는 것은 물론, 부동산뱅크(www.neonet.co.kr)→커뮤니티→‘우리 아파트 게시판’에 들러 관심 아파트 거주자의 이야기에 귀를 기울이는 것도 바로 이 때문.

④ 건교부 사이트(www.moct.go.kr)에 가면 미래가 보인다
건설교통부 사이트도 틈틈이 들어간다는 김이선 씨. 지하철 공사 계획도 나와 있고, 도로 확장이며 신설 도로 계획이며 도시 계획에 관한 모든 것을 구체적으로 검색할 수 있다. “~개발 계획이 있더라”는 소문을 듣고 나면, 꼭 이 사이트에 들러 확인을 해본다고.

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2006-05-01 13:55

http://blog.drapt.com/xeuses/892701146459335555

출처 : 김수영님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/ksy3828

우리나라 부동산 시장에서 정부의 정책 방향이 미치는 영향은 지대합니다.
그것이 정책의 의도였던, 아니면 예상치 못한 부작용이었던간에 시장에 많은 영향을 미치고 때에 따라서는 정상적인 시장 활동 자체를 왜곡시키고는 합니다.

지난 몇년간의 무리한 정부 정책의 부작용이 현재의 시장 상황으로 나타나고 있다는 것은 지난 글들에서도 밝힌바 있습니다. 오늘은 3.30 조치의 의미와 영향 그리고 실수요자의 대응 전략에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

< 3.30 조치의 의미와 영향 >
3.30 조치가 나온지 한달이 지났습니다.

3.30 조치를 한마디로 정의하라고 하면 ‘고가 주택에 대한 수요 제한 조치’라 하겠습니다. 올해 들어와서 블루칩 지역중에서도 핵심 지역을 중심으로 급등세를 보여왔습니다. ‘블루칩으로 가는 마지막 비상구’가 닫히기 전에 그 안으로 들어가자고 하는 과열된 수요탓입니다. 가뭄에 콩나듯이 나오는 매물을 잡으려고 많은 대기 매수자들이 달려들고, 그것을 보고 집주인들은 호가를 계속 올리거나 매물 자체를 거두어 들이는 일들이 다반사였습니다.

한마디로 팔자는 사람은 적고 사자는 사람은 많은 셀러 마켓에서 벌어지는 전형적인 현상입니다. 정부의 발표대로 이들 대부분의 매수자들은 실수요자들이었지만 정부의 ‘블루칩 지역에서의 추가 공급은 없다’라는 확언을 듣고 서둘러 매수세에 합류한 것입니다.

그러자 정부에서 서둘러 마련한 것이 바로 3.30 조치입니다. 대기 매수자중에서 100% 자기 자본 없이 대출을 끼고 사려는 사람은 줄 밖으로 나가라는 것이 그 조치의 핵심이죠. 이 조치의 피해자는 두말할 나위 없이 자본 축적이 상대적으로 덜된 봉급 생활자들입니다.

이미 집을 가지고 있기 때문에 기존의 집을 담보로 하여 대출을 받을수 있는 사람이나, 부모나 형제의 힘을 빌려 단기(3개월)간 자금을 융통할수 있는 사람들은 이번 조치에 타격을 받지 않을뿐 더러 오히려 느긋하게 쇼핑을 즐기게 된 것입니다. 팔 물건이 몇개 밖에 없는 백화점에 손님이 너무 몰려 사고 위험성이 있자, 백화점 입구에서 지키고 앉아서 지갑에 현금이 있는 사람만 확인해서 입장시키고 신용카드로 물건을 사려는 사람은 집으로 돌려보내는 조치가 3.30 조치라 하겠습니다.

그러나 이번 조치로 블루칩 시장의 상승 기조가 꺽기지는 않을 것으로 보입니다. 이러한 수요자 제한 조치에도 불구하고 여전히 공급 물량보다는 수요가 많기 때문입니다. 예를 들면 이전에는 20명의 수요자가 몰려 들었으나 지금은 4~5명만이 몰리고 있는 상황입니다. 이를 보고 정부에서는 드디어 3.30과 8.31이 힘을 발휘한다고 자위하는지는 모르겠습니다. 그러나 문제는 수요자는 4~5명 밖에 없어도 공급은 이보다 더 적은 1~2건 밖에 없다는 것입니다. 이런 상황에서는 가격 하락은 기대할수 없습니다.

3.30 조치가 발표된지 한달이 지났습니다만 정부의 희망대로 시장이 움직이고 있는 것 같지는 않습니다. 서울 24개 자치구와 경기도 5개 신도시중에서 집값이 내린 곳은 단 한곳도 없습니다. 이 기간 동안 시장은 오히려 2.7%가 올랐으며, 블루칩 지역이 4.0%로 그 상승을 견인하고 있는 것입니다.

3.30 조치중 또 하나의 축은 ‘재건축 이익 환수’입니다. 그 동안의 많은 규제로 이미 상당수의 단지들이 현실적으로 재건축을 진행할수 없습니다. 그럼에도 불구하고 이번 집값 상승의 원인을 ‘재건축’으로 정부는 규정하고 있기 때문에 이번 조치에 끼어들어 온 것입니다. 어찌보면 재건축이 아닌 일반 주택에 대해서는 뽀족한 대책이 없는 정부의 고민을 읽을수 있는 대목입니다.

그러면 이번 봄 상승장의 원인이 과연 재건축 때문이었는지 살펴보겠습니다.

특정 한 두개 단지를 비교하는 것은 의미가 없으므로 분석 단위를 넓혀 양천구와 강동구 전체를 비교해 보겠습니다. 양천구는 129개 아파트 단지중에서 재건축 단지가 단 하나도 없는 구입니다. 이에 반해 강동구는 141개 아파트 단지중 15개 단지가 재건축 대상 아파트입니다. 유명한 둔촌 지구와 고덕 지구가 강동구 소속이지요.

정부의 발표대로라면 지난 8.31 조치 이후 재건축이 하나도 없는 양천구는 가격이 내렸어야 하고, 재건축이 주류를 이루는 강동구는 가격이 많이 올랐어야 합니다. 그러나 현실은 정 반대입니다.

작년 8월 29일자 시세를 보면 양천구의 평당가는 1366만원입니다. 이에 반해 강동구의 시세는 1632만원이죠. 강동구의 시세가 양천구보다 20% 정도 비쌌다고 보면 됩니다. 그러나 3.30 조치가 발표되기 직전인 올해 3월 27일 시세를 보면 양천구는 1713만원, 강동구는 1753만원으로 시세가 거의 비슷합니다. 강동구가 7.4%에 오르는 동안 양천구는 25.4%나 올랐던 것입니다.

기간을 올 봄으로 좁혀서 볼때도 1월 2일자 강동구 시세 1641만원대비 6.8% 상승에 비해양천구는 21.3% (1412만원에서 1713만원)의 상승세를 보였습니다. 어떤 지수를 보고 정부에서는 재건축이 올 봄 랠리를 주도했다고 하는 것인지 모르겠습니다.

재건축과 일반 아파트가 혼재된 강남구의 예를 보아도 일반 아파트가 시세를 주도하고 이를 재건축아파트가 따라가는 추세를 보였고, 상승율도 일반 아파트가 훨씬 높았습니다.

그러므로 집값 불안이 강남등 일부 지역에 국한되어 있고, 그 원인이 재건축때문이라는 정부의 발표가 얼마나 허구인지를 알수 있는 대목입니다. 이번 3.30 조치때도 재건축 아파트는 또 한번 희생양이 된 것입니다. 일반 아파트에 대해서 규제할 만한 수단이 없기 때문에 만만한 재건축 아파트에 주홍글씨를 다시 한번 각인시킨것이라 볼수 있습니다.

이번 3.30 조치는 올 봄 랠리를 주도했던 블루칩지역중에서도 입지가 좋은 일반 아파트에 대해 아무런 영향을 미치지 못합니다. 그러므로 3.30 조치는 그 약효가 오래가지 못할 것으로 보입니다. 감기 걸린 사람에게 자꾸 소화제만 먹인다고 감기가 낫지는 않기 때문입니다.

< 그러면 왜 오르는가? >
강남등 블루칩 지역의 아파트가 오르는 이유에 대해 다시 한번 정리를 해보겠습니다.

첫째, 블루칩 지역은 교통, 교육, 환경등 인프라가 잘되어 있다. (인프라론)
둘째, 시중에 돈이 너무 많이 풀려있다. (유동성 과잉론)
셋째, 희소성을 정부에서 보장해 준다. (명품론)

이 밖에도 여러 가지 이유가 있으나 압축하면 이 세가지로 귀결되는 것 같습니다.

이런 이유로 블루칩 아파트들은 오르고 있다라고 하면 많은 분들이 고개를 갸우뚱하실 것입니다. 블루칩 지역이 인프라가 좋다는 것은 인정하겠지만 그게 어제 오늘 일이 아닌데 왜 다른 지역과의 격차가 더 벌어지는지, 시중에 돈이 많이 풀려 있다고 하면 모든 아파트가 같은 비율로 올라야 하는데 왜 양극화가 진행되는지, 또 ‘명품, 명품’이라고들 말을 많이 하는데 누가 명품을 만드는지에 대해 의문이 생기실 것입니다.

현재 블루칩 지역의 상승은 위에 나열한 세가지 이유가 복합적으로 엮어져서 시너지를 형성하기 때문입니다.

김씨라는 농부가 있었습니다. 대대로 농사를 천직으로 알아왔으나, 자식들만큼은 도시로 보내 공부를 시켜서 모두 직장을 잡고 산다고 합니다. 어느날 나랏님이 수도를 옮긴다고 하시면서 대대로 지어온 논과 밭을 팔라고 하십니다. 농사외의 다른 일은 쳐다도 보지 않던 김씨에게 평생 만져보지도 못할 돈이 굴러들어 왔습니다. 어떤 사람은 이 돈으로 사업을 해보라고 하고, 어떤 사람은 주식을 해보라고 꼬시기도 합니다만 평생 농사만 지어온 김씨에게는 다들 자신의 돈을 빼앗아 가려는 사기꾼으로만 보입니다. 그래서 멀지 않은 외가가 있는 동네로 가서 농사나 지으려고 합니다. 전에 있던 땅만큼을 사고도 돈이 많이 남았습니다. 평생 남의 집만 떠돌면서 고생하는 며늘 아가와 손주들이 눈에 밟힙니다. 아들 놈이 사주시려면 미리 상속해주시는 셈치고 좋은 것으로 하나 사 달랩니다. 집이야 사주면 없어지는 것이 아니니 눈 딱감고 사주어야 겠습니다.

이씨라는 농부가 있었습니다. 어느날 어릴적 자주 놀어왔던 김씨라는 친구가 돈을 들고와서 논과 밭을 팔라는 것입니다. 나라에서 돈을 많이 받은 친구가 부럽기도하고 시샘도 조금 나서 농반 진반으로 시세보다 더 불러보았습니다. 그래도 이 친구는 사정이 급했는지, 사겠다고 합니다. 횡재 잡았습니다. 이 참에 서울에 좋은 집 한칸 마련해 보렵니다.

이런 식으로 우리나라에 풀리는 돈이 1년에 10조원 이상이라고 합니다. 역대 최고의 기록을 갱신하고 있습니다. 10조원이면 아파트 몇채인지 계산해보시기 바랍니다.

그러면 이렇게 무지 막지하게 풀린 돈이 다른 지역으로는 가지 않고 블루칩 지역으로 몰리는 이유는 무엇일까요? 표면적인 이유는 ‘인프라가 잘갖추어진 좋은 동네에서 살고자 함’입니다. 8.31 조치를 기획하였던 의원 나으리 조차도 좋은(?) 동네에서 ‘실수요’로 사신다고 하지 않던가요?

그러나 그 이면에는 이 지역 아파트를 사면 돈이 된다는 사실, 적어도 손해는 보지 않을 것이라는 믿음이 퍼져있기 때문입니다. 이러한 믿음의 근저에는 정부가 그 ‘희소성’을 보장해준다는데 있습니다. 좋은 인프라를 영위하려는 수요는 점점 늘어나는데, 그 지역에 추가 공급은 없다고 정부에서 계속 공언을 하고 있기 때문입니다. 공급은 일정한데 수요가 늘어난다면 가격은 오른다는 것은 고등학교 교과서에도 나오는 내용입니다.

그러므로 블루칩 지역중 인기 아파트에 대한 희소성을 정부가 보장해주는 정책이 깨어지지 않고서는 어떤 대책이 나와도 실패할수 밖에 없는 것입니다. 정부에서는 세금 폭탄을 퍼부었으니 올라도 남는 것이 얼마 없다고 강변을 하고 있습니다.

국민이 원하는 것은 ‘살기 좋은 곳의 아파트가 적정 수준의 가격이 되는 것’이지 ‘남이 세금을 많이 내는 것’은 아닙니다. 국민이 바라는 것과 정부 정책의 지향점이 다르기 때문에 각종 부동산 정책이 발표될 때마다 ‘순진하게’ 정부의 말만 믿었던 서민의 한숨만 늘어가는 것입니다.

립서비스가 아닌 진정한 부동산 안정책이라는 것은 부동산 값이 오르면 오를수록 정부나 집권당이 손해를 보는 시스템이어야 합니다. 그러나 현실은 정반대입니다. 집값이 오를수록 정부나 집권층이 이익을 보는 제도가 정상적으로 작동을 할거라고 믿는 사람이 순진한 것입니다.

향후 2년간은 정부의 정책의 변화는 기대하기 어렵습니다. 이에 따라 블루칩의 신화는 지속되리라 보여집니다. 그러나 지난 글에서도 지적하였듯이 이번 랠리는 시장의 힘이라기 보다는 정부의 잘못된 정책에 기인한 것이 강하기 때문에 2년후 있을지 모를 급격한 정책의 변화에 취약할수 있습니다.

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그러면 실수요자라면 어떠한 전략을 취해야 할까요?

이미 블루칩 시장으로 들어가는 마지막 비상구는 닫혀지고 있고, 무리하게 들어가더라도 옥석이 가려지는 시점에 위험에 노출될 가능성도 있습니다. 그러므로 무리한 추격 매수보다는 다른 시장을 노려보는 것이 좋을 듯 합니다.

블루칩 지역중 6억 이하의 아파트와 옐로우 칩 지역중 호재가 있는 곳이 바로 그곳입니다.
시기적으로는 지금부터 시작하여 연말 전에 내집 마련을 마무리 짓는 것이 좋을 듯 합니다.
아기곰이 이들 지역과 시기를 추천하는 이유는 크게 세가지입니다.

첫째, 판교 청약이 마무리됨에 따라 대체 수요가 떠오르기 때문입니다.
판교 이후에는 눈에 띄는 분양처가 보이지 않습니다. 물론 제2기 신도시가 남아있기는 하나, ‘강남에 대적한다는’ 판교의 기대치에는 못미치기 때문입니다.

그렇다고 이들 수요가 블루칩 시장으로 바로 몰려들 수는 없습니다. 분양 시장 수요의 특징은 자금 동원력이 상대적으로 약하다는 것입니다. 선분양후 시간을 두고 자금을 마련해야 하는 실수요자들이 목돈이 한꺼번에 들어가는 일반 시장으로 100% 전환하기는 어렵습니다.

그러므로 6억원 이상의 고가 주택보다는 상대적으로 저렴한 주택에 대한 관심이 높아질 것으로 보입니다.

둘째, 1가구 2주택자에 대한 양도세 중과 조치가 내년부터 시행되기 때문입니다.
1가구 2주택자의 경우 올해말까지 팔아야지 세금 측면에서 유리하기 때문에 이것들을 처분하고 큰 것 하나로 자산을 몰려는 수요가 올 봄 랠리를 주도한 것입니다. 그러나 바꾸어 말하면 이런 수요는 올해 말까지로 한시적이라는 것입니다. 즉, 내년부터는 1가구 2주택자의 매물이 나오기 어렵기 때문에 옐로우 칩 시장이나 기타 지역에도 매물이 올해보다는 적어질 것으로 예상됩니다.

아기곰이 연말 이전에 내집 마련을 서둘라는 이유가 여기에 있는 것입니다.

셋째, 3.30 조치로 인해 봉급 생활자가 블루칩 시장으로 들어가는 것이 아주 어려워졌습니다. 그러므로 블루칩 지역중 6억 이하의 아파트와 옐로우 칩 지역중 호재가 있는 곳등 ‘차선’에 대한 관심이 높아질 것으로 예상합니다. 종부세가 본격적으로 부과되는 연말로 갈수록 이러한 추세는 명확해질 것입니다.

그러므로 봉급생활자등 자금 동원에 불리한 실수요자의 경우에는 당장에 언론의 하일라이트를 받는 곳보다는 지금은 약간의 핸디캡을 가지고 있더라고 발전 가능성이 높은 곳이 좋습니다.

다음 시리즈 72탄에서는 실수요자들이 내집마련에 실패하는 이유와 내집마련 전략에 대해 살펴보겠습니다.

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