최근 정부의 미분양 대책을 내놨다.  한쪽에서는 대책이 미흡하다며 추가대책을 요구하면서 팔짱을 끼고 있고 있고, 다른 한쪽은 적극적인 분양 자구책으로 침체시장에서 대박신화를 만들어가고 있다. 그것도 서울과 수도권에 비해 투자여건이 지방에서 말이다.

 

이 것이 현재의 아파트 분양시장의 현실이다. 이런 현상을 보면서 미분양 대책에 대한 두가지 접근 방법이 필요한 시점이라는 생각이 든다.

하나는 기존 미분양 물량 소진을 위한 정부의 적극적인 지원과 그에 따른 건설사들의 도덕적 해이를 담보할 대책이 요구되며, 또 하나는 향후 분양물량에 대한 조절과 미분양 방지를 위한 대책이다.

전자(현재의 미분양 해소 정책)의 경우 정부가 이미 미분양 대책을 내놓았지만 이렇다할 성과를 내지 못하고 있는 가장 큰 원인은 미분양에 대한 현실적 접근이 되어 있지 못하다는 것 때문이다.

 

지금 지방의 미분양은 분양가 인하와 전매제한 완화 등 각종 규제완화로 해결될 수준을 넘어섰다는 데 심각성이 있다. 이미 지방은 주택보급율이 100%를 넘어섰다는 사실을 건설사가 몰라서 마구잡이로 지방에 아파트를 건설했을리는 만무하다. 보급율 100% 이상이라도 신규주택 수요 또는 갈아타기 수요가 충분할 것으로 보았기 때문이다.

그러나 시장상황이라는 것을 그 누구도 정확히 예측할 수 없는 것인지라 분명히 사업에 실패를 경험할 수 있는 것이다. 지금 지방 미분양은 경기침체에 따른 수요예측의 실패라는 접근이 필요하다.

 

-수도권은 분명 지방과는 다른 맥락으로 접근이 요구된다. 수도권 미분양은 수요예측의 실패보다는 고분양가 또는 장래가 불투명한 입지에서의 과욕 공급이 주 원인이기 때문이다.

 

- 물론 지방도 수도권처럼 고가의 분양가격이 산정된 단지도 있고, 마구잡이식 분양도 분명있을 것이지만 미분양이 대량 양산된 가장 주요한 원인은 지방 주택경기 침체에 있다는 해석이 더 일리가 있다.

따라서 정부가 지방 미분양의 원인분석을 탁상행정으로 하기 보다는 현장을 직접 조사하여 주변시세보다 지나치게 고가로 분양되었거나 터무니 없는 입지에 아파트만 달랑 지은 묻지마 분양단지를 철저히 가려내어 건설사들의 책임을 묻고, 그 외의 미분양 아파트에 대해서는 보다 합리적이고 적극적인 추가 지원을 해주어야 한다는 생각이다.

 

지금 이러한 단지의 경우에는 주택경기침체로 수요가 극히 드물기 때문에 가격을 내려도 효과가 없다는 것이다. 이러한 경우에는 가격인하와 더불어 수요를 진작시킬 수 있는 대책이 병행되어야 하는데 계속 거론되고 있는 방안으로 지방에 한해서는 2주택에 대한 세금 및 각종 규제를 한시적으로 완화시키고, 추가적인 담보대출 완화도 필요하다.

이런 추가적인 혜택의 최대 수혜자는 건설사들이 될 것이므로 정부는 건설사들의 도적적 해이를 방지하기 위한 추가적인 조치도 병행해야 할 것이다. 즉 현재의 지방 미분양 아파트의 해소를 통하여 주택경기 활성화를 도모하는 것이 그 주된 목적이므로 건설사들도 그 취지에 적극 따라서 손익분기점에 준한 분양가 인하를 유도하도록 해야 한다.

 

이런 정부의 취지에 호응하는 건설사들과 그렇지 않은 건설사를 차별화하는 것이 정부의 중요한 역할이 될 것이다.

후자(향후 미분양 방지 대책)의 경우 정부가 건설사들의 분양가 인하를 유도하지 못하고 일방적인 요구만 들어줄 경우에는 수요자들의 반발과 제2, 제3의 미분양 사태가 양산될 소지가 충분하다.

 

외환위기 이후의 건설경기 호황으로 건설사들의 재무구조가 많이 개선되었다고는 하나 아직도 다른 업종에 비해 탄탄하지 못한 현실로 그만큼 미분양과 같은 위험요소에 극히 취약하다. 따라서 정부가 또 다시 현재와 같은 극심한 미분양을 양산할지도 모를 건설사들의 영업행태를 사전에 방지할 대책을 내놓아야 한다.

최근 미분양이 극심한 상황에서도 충남지역의 일부 아파트 단지들이 분양대박을 터트린 사례가 나왔는데 가장 큰 원인은 주변시세보다 저렴한 분양가이고 그 다음이 개발호재가 있는 입지라는 것이다.

미분양을 해소하기 위한 결론은 그야말로 간단한 것이다. 이 두가지만 만족하면 극심한 분양시장 침체에도 분양대박을 탄생시킬 수 있는 것이다. 대박을 터트린 건설사들이 머리가 모자라서 분양가를 저렴하게 하였을리는 만무하다. 또 손해를 보고 분양할리는 더 만무한 것이다. 적정이윤을 내는데 만족했기 때문이고 여기에 입지선택의 안목이 있었기 때문이다.

지금 대부분의 지방 미분양은 말그대로 주먹구구식 분양의 산물이다. 입지가 좋다고 하는 곳이면 주변시세보다 터무니 없이 높은 고가의 분양가격이 적용되고, 가격이 저렴하다면 분명 입지가 터무니 없는 곳이 대부분이다. 그래도 주택경기가 좋고 가수요가 몰릴 때는 수요자들이 현혹되어 넘어갔지만 이제 수요자들은 부동산 정보의 공유시대에 건설사들보다 현명해졌고, 주택경기침체가 결정타를 먹인 것이다.

이제 그러한 주먹구구식 분양에 철퇴를 가하는 것이 정부의 역할이다. 최근 천안,용인 등 일부 지자체가 건설사들의 아파트분양 승인을 줄다리기 하면서 분양가격을 낮추는 것은 긍정적인 일이며 정부는 지자체에 보다 더 힘을 실어주어야 하는 방안을 마련해야 할 것이다. 미분양을 정부가 나몰라라 할 수 없는 구조라면 정부가 사전에 미분양을 방지하도록 적극적으로 나서는 것이 필요하다. 정부가 여력이 안되면 보다 현장을 잘 알고 있는 분양 승인권자인 지자체가 적극적으로 일할 수 있도록 제도적 장치를 마련해주어야 하는 것이다.

결론은 스테그플레이션의 공포가 우리 경제를 위협하는 가운데 내수경기 침체를 막기 위해서라도 정부는 현재의 미분양을 해소할 추가대책을 마련하지 않을 수 없을 것이다. 문제는 일방적인 건설사 손들어 주기가 되어서는 안된다는 것이다.

 

기존 미분양이 이미 엎드러진 물이라고 해도 최소한의 기업가적 양심을 저버린 건설사들에게는 호된 압박과 통제를 가하여 건설사들의 자발적인 분양가 인하를 유도하고 그와 병행하여 보다 적극적인 대책을 마련한다면 침체된 지방 아파트 시장이 어느 정도 활기를 되찾을 수 있을 것이다.

 

여기에 추가적으로 향후 이러한 미분양 사태를 방지하기 위하여 지자체와 협력하여 묻지마 분양이나 고가 분양을 방지하는 제도적 장치를 마련해야 지금의 미분양 지원에 대한 명분을 정부가 얻게 될 것이다.

 

 

 

 

 

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