[스크랩] @.파주운정신도시 호수공원주변 분양물량을 노려라.

2007-09-07 14:58

http://blog.drapt.com/wpdlf515/3467031189144707128

모델하우스에 가면 많은 사람들을 본다. 실수요자와 투자자 그리고 집이 좋아서 구경다니는 사람 등 모델하우스는 삶을 담는 공간의 전시장이자 꿈을 파는 곳이다.

모델하우스가 만들어졌다는 것은 이미 그곳에서 파는 부동산의 미래가 결정되어졌다는 것을 뜻한다. 살펴보면 이미 오르는 부동산과 오르지 않을 부동산으로서의 모든 요소가 눈에 보인다.

분양상담을 하려는 사람들의 와이셔츠나 작업복 상의 포켓에는 신분증이나 사무실 출입 보안카드가 꽂혀져있다. 그곳을 잘 들어다보면 이름과 직급, 직책까지도 명시되어 있다. 명문직장을 다니지만 상당수의 사람들은 본인의 커리어나 직장수준에 못미치는 그저 그런 부동산을 산다. 부동산에 대한 지식이나 노하우가 부족한 탓이다.

그저 그런 부동산이란 분양시점에 5억주고 사서 입주시 1억 8,000만원에 전세를 놓다가 몇년후 4억 8,000만원에 되파는 아파트 같은 것이다. 좋은 아파트는 5억 주고 사면 입주시에 전세가만 5억이 되기도한다. 이런경우엔 어쩌면 자기돈 한 푼도 없이 집주인이 된다고 볼 수도 있겠다. 제대로된 부동산을 고르는 법을 생각해보자

① 플랫, FLAT

FLAT(평평한, 평탄한, opp. upright, vertical)

부동산에서 가장 중요한 단어다. 무조건 평지를 사야한다. 사이다캔을 하나사서 마시고 그 캔을 사고자하는 부동산 앞에 놓아라. 캔이 굴러가면 아무리 좋아도 그 부동산을 사지마라. 동부이촌동, 압구정동, 방배동, 분당, 대치동, 도곡동, 강남역, 삼성역, 을지로입구, 광화문 등 주요핵심지역은 비싸다. 그곳이 비싼 곳이 되는데에는 “평지”라는 단순원리가 존재했기 때문이다.

사람들은 계단 하나만 있어도 올라가기를 꺼려한다. 오르막 상가는 평평한 상가 판매량의 절반도 못 미친다. 내리막 상가도 그렇다. 나이가 들어서도 편히 왕래할 수 있는 평지에 있는 APT가 유망하다. 사람들이 재개발 구역 주택보다 재건축대상 아파트를 선호하고 가격도 훨씬 높은 이유의 기본에는 플랫(FLAT)이라는 근본 이유가 있기 때문이다.

상권도 당연히 평지를 따라 발전한다. 명동도 을지로 입구 롯데쇼핑쪽으로 발전하고 오르막이있는 명동성당 쪽으로는 상권이 떨어진다. 테헤란로도 강남역, 삼성역, 선릉역 순서로 발전하고 높은곳에 위치한 역삼역은 가장 늦게 발전된다. 신촌로타리도 연세大쪽으로 가장먼저 발전했고 서강大쪽은 발전이 더딜 뿐 아니라 토지 가격도 가장 싸다.

② 높은 경쟁률

선착순 으로 분양하는 부동산이나 세일(sale) 부동산을 사서 자산을 증가시킬 방법은 많지 않다. 조금 더 어렵고 시간이 필요하더라도 높은 경쟁률의 부동산에 청약하여 당첨되면 후회가 없다. 경쟁률은 곧 상품의 가치를 의미하기 때문이다.

예컨대 강남대단지 일반분양분이나 판교 아파트 같은 것이다. 열광하는 관중의 환호가 그 부동산의 미래를 말해준다. 분양가에서 10%할인, 20%할인 등의 광고나 플랜카드에 현혹되어서 우발적으로 부동산을 사게 되면 곤경에 빠지게 되기 쉽다. 청약통장에 가입하고 1순위 조건을 갖춰서 높은 청약률과 높은 계약율의 아파트를 찾아다녀야 한다. 이 원리는 택지도,상가도, 경매도 그대로 적용된다. 소유하려는 많은 수요와 선호하려는 욕망이 많은 상품이 무럭무럭 자라기 때문이다. 인구가 증가하는 곳, 돈이 몰리는 곳, 사람이 많이 희망하는 곳의 우수상품은 아무래도 서울이나 수도권에 많다. 아쉽지만 그것이 우리나라가 가지고 있는 근본적인 문제점이다.

③ 신도시

신도시는 주상복합아파트와 더불어 이시대의 대표적인 트렌드이다. 신도시 투자는 아주 안정적이고 확실한 투자원이다. 신도시는 살기 좋게 잘 쪼게 놨다. 어반플랜(URBAN PLAN)이라 불리는 도시계획에 의거 잘 짜여진 교육과 교통 등이 매력적이다.

지하철이나 직행도로도 신도시를 위주로 계획된다.

백화점과 공원과 관공서,학원, 병원 등도 있어야 할 곳에 자리 잡고 있다. 강남, 분당, 평촌, 목동, 여의도 등 부동산 폭등장에 크게 오르는 부동산은 이른바 아파트지구나 택지지구라는 신도시 형성의 과정을 거친 곳들이다. 국가나 관련단체가 땅을 수용을 하고 보상을 하고 도시를 계획해 완성하고 채워온 것들이다. 이미 내로라하는 이들 지역과 난개발 지역의 가격 차이는 벌어져 있지만 시간이 지날수록 가격 격차는 더 많이 간격을 벌릴 수밖에 없다. 사는사람들은 안떠나고 타지역 거주자들은 들어올려고 하기때문이다.

④ 경매, 공매

경매나 공매는 매력적인 부동산 투자법이다. 시장에 나온 물건을 시세보다 싼 가격에 살 수 있는 방법이기 때문이다. 그러나 경매는 쉽지 않다. 이른바 “사연”이라고 불리는 각종요소들이 내재되어 있고 법원이 명도를 해서 깨끗한 상태로 넘겨주는 것이 아니기 때문이다. 법원경매의 명도책임은 낙찰 받은 사람에게 있다. 따라서 일정의 “수고”를 하여야 한다. 명도에는 “기술”이 따른다. 좋게 잘 해결할 수 있는 능력이 있으면 경매로 돈을 벌 수 있다. 시간을 절약할 수 있기 때문이다.

공매는 세금을 못내서 압류된 물건들이나 구조조정 부동산들이다.

이경우는 고매기관에서 명도를 해준다.특색있는 상품이나 고가의 상품 ,환금성이 떨어지는 상품들은 경매나 공매를 통하면 반값에도 살수있다.

본인이 경매,공매를 터부시하는 감정적 요소와 짧은시기에 전액 대금납부해야 하는 조건만 극복할수있다면 부동산을 확실하게 싸게 살수있는 하나의 방법이다.

⑤ 노리고 분석하고 기다려라

좋은 물건을 사는데는 시간과 노력이 필요하다. 부동산은 정보가 있을수록 좋고 또 코치가 있다면 많이 유리하다. 파주 LCD단지 인근 땅은 3년 만에 30배나 올랐다. 용산역 전면지구 부동산은 1년에 4배 올랐다. 에너지를 충분히 충전해서 오르는 단계에이른 부동산을 찾아낼 수만 있다면 부동산을 통한 자산 늘리기는 아주 쉬울 것이다. 그러나 일반인에게는 그것이 몹시 어렵다. 그리고 엄청난 발품과 인내,조사,분석 그리고 판단력을 필요로 한다. 더욱이 애매한 부동산에 전재산이 물려버리기라도 한다면 수익은커녕 월수입을 세금으로 내기도 바쁘다. 이러한 것들을 검토해 볼때면 부동산에 의한 수익창출을 “불로소득”이라고 여기는 사람들의 사고가 잘못된생각이라고 여겨진다.

일단 인기있고 가치 있다고 생각되는 물건을 발견하면 과감히 사기보다는 충분한 조사를 해야 한다. 첫째, 그 부동산의 전망을 점검해보고 개발이슈와 과거의 히스토리(History) 그리고 가격의 변화표와 심리적 추세선을 파악해야 한다. 그리고 매입하기에 적당한 시점을 기다려라. 그 시점은 구역지정이 된다던가, 공원이 개발된다던가, 철도역이 확정됐거나 사업승인이 낫거나 땅을 파는 시점, 큰기업이 들어와 새로운 수요가 만들어지는 시점,시장을 누르던 불합리한 정책이 변경되는 시점등 다양하다. 호재가 가시화 될때라면 될 수 있으면 어느 계획이 발표되기 직전에 사는 것이 당연히 좋다. 노리고 분석하고 기다리고 있으면 어느 때쯤, 얼추 도시계획이나 도로계획,개발계획이 발표될것 같은 분위기를 알게 된다. 관심과 노력의 결과물로 지도와 도면도 보게 되고, 관청도 드나들게 되고 동네사람들이나 조합 관계자도 만나게 되기 때문이다.

부동산은 시간의 가치를 돈으로 환산할 수 있는 아이템이다. 건설사가 땅을 사거나 조합과 계약을 할 때,인허가를 받을때 향후에 개발되는 건물의 가치를 파악할 수 있다면 돈을 번다. 그것이 도면과 계획을 이해해서 시간을 자산으로 바꾸는 재테크이다. 인터넷은 그런 재테크에 많은 도움을 준다.

실패하지 않으려면 전문가의 도움을 얻고 모든것이 확정된후에 땅을 파는 시점에 또는 건물이 만들어지는 과정에 용기있는 투자를 하면 된다. 어쩌면 그것이 가장 믿을수 있고 눈에 보이는 투자 방법이다.

⑥ 작업의 기술

부동산으로 돈을 벌기 힘든 사람은 조급하거나 욕심이 많거나 가진 돈이 적은 사람이다. 조급한 사람은 충분한 검토없이 분위기에 쫓겨서 상투에서 물건을 사기 쉬우며 욕심이 많은 사람은 많은돈을 쫒다가 시간을 보내고 기회를 잃는다. 돈이 적은 사람은 전세를 끼고 사거나 무리하게 대출을 받아서 부동산을 장만할 수밖에 없는데 시황을 읽는 기술이 없으면 긴 시간을 버텨야하거나 대출금리의 변화에 따라 뜻밖의 고초를 겪을 수도 있다. 가장 좋은 방법은 자금계획을 세우고 자신의 능력의 범위 내에서 물건을 사고팔고 하면서 자산을 키워가는 재테크를 만들어가는 것이다.

종자돈을 차곡차곡 모아서 적당한 시점이 되면 청약예금을 가입하고, 1순위가 되는 시점까지 돈을 모아두었다가 APT에 당첨되면 계약금을 내고 , 또 다음 중도금 납입기간까지 돈을 모으고 그래도 모자라는 부분은 담보 대출을 통해서 중도금을 납부해간다. 모으기와 대출을 반복하다가 입주시점이 도래하면 전세를 줘서 잔금과 대출금을 갚고 다시 전세금을 모을 때까지 저축을 계속한다.

전세금을 모으면 세입자를 내보내고 내집에 입주하여 거주기한을 채우고 좀더 큰집으로 늘려가기 전략을 구사해야한다.

부동산을 통해서 재테크를 하는데 중요한것은 매월들어오는 근로소득이나 사업소득의 제대로된 활용과 시간이 지나면서 가격상승이 있을수 있는 부동산을 사는것이다.

땅을 고르고 씨앗을 뿌리고 꽃을 피우고 열매를 거두듯이 계획되고 계산된 투자를 하면 시간은 땀과 인내와 믿음의 결과물을 만들어낸다. 그것이 부동산이다.

자료출처: 팔구사구부테크

나의 성공하는 부동산(특히 아파트) 투자방법 (부제: 주택시장 5단계 사이클)

1단계 : 부동산시장 침체의 시작

정부에서 부동산시장이 과열됐다고 판단한후, 결국 부동산이 폭등한후, 정부는 각종 규제정책을 발표하게 됩니다. 규제정책 발표후 시장은 1~2달, 길게는 6개월정도 추가 상승한후에서야 시장은 침체기에 접어듭니다. 이 시기에는 수요자는 위축되고, 가격은 약보합세 또는 하락하면서 시장은 침체기로 접어듭니다. 매물은 쌓이나 사려는 사람은 없고, 아파트 가격은 영원히 추락할것만같다는 생각에 거래가 두절되는 시기입니다. 이때를 파악할 수 있는 방법으로는 신문에는 보통사람들은 언제 집을 사야하느냐? 또는 언제 집을 팔아야하는냐의 기사가 이어집니다.

2단계 : 부동산시장 침체의 마지막

일반 내집마련을 원하는 사람이나 투자하는 사람들의 부동산에 대한 관심은 여전히 뒷전에 있는 단계입니다. 그러나 전문가들과 부자(나쁘게 말하면 투기꾼), 일부 깨인 내집마련실수요자들은 시장을 유심히 보기 시작합니다. 그리고 매일 아파트가격과 통계를 유의깊게 주시하면서 실제 투자할 돈을 예를 들면 정기예금에서 MMF, CMA등으로 옮기기 시작하면서 투자준비를 하는 단계입니다.
그리고 시장이 반응하기 시작하면 구매력 있는 내집마련 수요자들중 빨바른 일부만이 주택을 구입하게 됩니다. 특히 부자들은 2단계에 진입하자마자 특정 지역에 대한 급매물을 조용히 사고 있습니다. 단 구체적으로 시장에 드러나지는 않는 상황입니다.

이 단계의 마지막에들어서는 일반 내집마련 수요자들도 아파트 현장을 직접방문하고 관심있는 중개업소에 전화하여 가격을 알아보는등 고민을 시작하는 단계입니다. 이때를 파악할 수있는 건 신문기사에 급매물 거래되었다. 가격하락이 멈추었나? 등등의 기사들이 나오게 됩니다.

3단계 : 부동산시장의 회복단계

급매물이 소화되고 비로서 아파트 가격이 올른것이 확인되면 내집마련을 준비하던 일반인들이 시장에 나섭니다. 특히 이사성수기철과 겹치게 되면 이시기의 가격은 서서히 상승하게됩니다. 일단 먼저 자금력이 있는 실수요자가 집을 사게되고, 이제 시장에는 급매물은 사라지고 매수자와 매도자간의 호가차이가 줄어들어 거래가 본격화되는 시기입니다. 이때는 1단계와 상반되게 사람들은 집값이 1년만 지나면 2배가 될거 같은 불안감에 휩싸입니다. 이때를 파악할 수 있는 힌트는 신문에 ... 아파트 주간통계가 상승으로 돌아서고, 어디어디가 분양완료되었다. 어디어디가 상승세로 전환되었다.. 등등의 기사가 나옵니다. 실제적으로 일반인들도 모두 쉽게 알수있는 단계입니다.

4단계 : 부동산시장 활성화단계

이제 가장 보통사람들이 집을 삽니다. 일반인들이 가장 많이 집을 사는 시기이며, 이미 매도자 보다는 매수자 시장으로 전환되는 단계로 우와좌왕시기라고도 하며 적정대출비율 30%정도를 받으며 집을 사는 시기입니다.
이때를 파악할 수 있는 신문기사는 아파트 몇주연속 상승, 재건축,재개발 투자방법등이 나옵니다.

5단계 : 부동산 폭등마지막단계

이시기가 되면 증권으로 말하며 개미들이 시장에 뛰어듭니다. 주택구입을 안하겠다는 사람들도 불안한 마음을 감출수 없게 됩니다. 이거 집 안사면 괜히 손해보는것 같은 불안감에 휩싸이게 됩니다. 상대적인 박탈감에 가수요까지 발생하며 매도자는 앉은자리에서 몇천씩 가격을 올리지만 매수자는 울며 겨자먹기로 집을 삽니다. 또한 대출도 적정대출을 넘어 70%이상까지 대출을 받으며 집을 사는 일이 빈번하고, 서울수도권을 넘어 지방까지 가격상승현상이 확대됩니다. 무조건 사자단계입니다.
물론 이때 구매를 하여도 시간이 많이 필요할뿐, 수익율이 적을뿐 은행이자 이상의 수익율은 납니다. 왜냐면 부동산의 하방경직성과... 부동산의 성격상 그런거랍니다... 맞는 말이죠.
이단계에서는 정부는 서서히 부동산 억제책을 준비하면 결국 1단계로 돌아가게 됩니다.

이 5단계 싸이클은 짧으면1년~ 길면3년으로 순환됩니다.

여러분은 위단계중 어느단계에서 집을 사셨습니까?
앞으로는 어느 단계에서 집을 사겠습니까?

가만히 앉아서 신문기사를 검색해보십시요... 지난 imf부터 현재까지요.. 항상 이싸이클이 반복됩니다. 앞으로도 계속되겁니다. imf때를 기억하십시요. 지금보다 그때가 훨씬더 부동산시장은 암울해 보였지요. 근데 2년뒤 어떤일이 벌어졌씁니까?

올해는 어떻습니까? 내년에 정권이 시장친화적인 정권으로 바뀌게 되면... 어떤일이 벌어질까요?

건설회사가 우리나라 경제에 30%를 담당합니다. 그런데 보십시요. 여러분들은 집값은 떨어질거라고 하면서 삼성,현대,대우,GS건설등 건설회사 주식은 사는 아이러니를 인지하고 계시나요?

전 죽전이 입주하던 시기에 집을 샀습니다. 한 2년되었죠.. 분당과 죽전을 저울질 하다 죽전의 미래가치가 더 높다고 판단하고 질렀습니다.

그때 신문기사를 스크랩해놓고 지금까지 봅니다. 아파트가격이 폭락한다고 언론은 경고하고, 전세가격도 그렇고... 노무현은 난리치고, 그래서 급매를 잡을 수 있었죠. 그리고 딱 6개월이 지나니까 집값이 20% 오르고 1년이 지나니까 내가 산아파트 가격에 1.5배 준다고 팔라고 합니다. 1년6개월이 지나니까 2배가 되더군요..

지금도 여전히 죽전의 미래가치는 높습니다. 판교분양이 끝나고 광교분양이 시작되면, 죽전 신세계가 오픈하고, 경기지사가 공약한 죽전복합역사와 경부고속도로 톨게이트가 완성되고, 보정-성남 민자도로가 신설되고, 신분당선이 들어오고, 분당-수서도로가 죽전까지 연장되고, 단국대가 이전완료하면 그 폭발력은 엄청날겁니다. 새아파트가 왜 메리트 있는줄 아십니까? 아파트가 새거라서가 아니라 평면이 새거라서입니다. 함 비교해보세요... 특히 그지역 대표아파트 대표동호수를 사면 최고의 선택이 될겁니다. 지금 5천비싸다면 1년뒤에는 1억이 비싼 주택을 소유하고 계신걸 확인하실 수 있습니다.

지금이 몇단계라고 생각하세요? 내집마련 바로 오늘이 기회입니다.

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[스크랩] @.파주운정신도시 호수공원주변 분양물량을 노려라. |우리동네이야기

2007-09-07 14:56

http://blog.drapt.com/wpdlf515/282611189144608857

출처 : 파주신도시 U-City 이석배 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/sukbae

@.파주운정신도시 호수공원주변 분양물량을 노려라.

경의선 역세권과 호수공원주변이 돈이 된다.

07년 9월 주택공사1062세대를 필두로 분양이 시작된다.그리고 빠르면 10월부터 민영아파트의 분양이 시작된다.일전에도 분양계획자료를 언급했듯이 운정1지구는 일반수요자로는 반드시 노려야 한다.

최고 로얄단지는 벽산(A14블럭)에서 분양하는 약2000세대이다.

A11블럭인 동문건설,A16블럭 GS-XI와 A121블럭인 삼부르네상스등이 A그룹에 속하는 단지이다.

따라서 올해 10월이후부터 내년 상반기(3-4월예정)까지 분양하는 단지들이 돈이 되는 단지에 속한다.

이미 분양한 A15블럭인 한라비발디(40,47,48,59,95PY) 중대형단지와 조합아파트인 일신건영휴먼빌도 호수공원과 신설역에서 가까운 역세권단지이기 때문에 선도그룹 단지에 당연 포함된다.

운정신도시내 기존아파트로는 운정동문2차 30,35PY과 자유로 아이파크가 이대열에 포함하는 단지이다.좀더 확대하면 월드1차와 현대1차,동문1차단지가 거리는 있지만 여기에 확대포함 될수가 있다.

(이와는 별도로 월드2차단지는 고인돌자연공원 40만평과 학원가로 개발될 상업지역이 인접하고 혹,3호선 연장계획이 발표되면 수혜단지가 될수가 있다.)

따라서 분양을 받기를 원하는 수요자는 파주운정신도시의 시범단지격인 위의 아파트들에 대해서 청약가점제 점수를 재확인하고 ,점수관리를 해야만 한다.

중대형단지를 노리는 수요자는 채권입찰제 적용이 어떻게 나올 것인지 예의 주시하고,채권금액을 결정해야만 할 것이다.

특히,중대형단지는 7년전매제한이나,건설기간,비과세기간등을 감안하면,7년이란 세월이 그리 길지만은 않을 것이다.

청약가점제 높은 점수를 보유한 무주택자들은 현금유동성이 걱정이 되지만,호수공원과 운정(야당역)역세권주변 아파트를 분양받는데 10년전매제한에도 불구하고 도전해 볼만 한 가치가 있다.

파주도시기본계획을 비롯하여 현재 발표된 대단위공장과 대학교들의 입지를 감안하면 이곳 운정신도시와 교하지구는 살기좋고 쾌적한 주거지역으로 지속적으로 개발이 된다.

파주 남부권을 주거벨트로 유지하면서 월롱,문산,탄현,조리읍 권역을 생산과 교육시설로 육성하기 때문에 파주운정신도시는 주거지역으로 부상할수 밖에 없다.열심히 일하고 편히 쉬는 곳은 운정신도시를 비롯한 교하주거 벨트권이다.

현재,여주에서 1호점을 오픈한 신세계첼시가 주변지역을 들뜨게 만들었다는 신문보도가 얼마전에 있었다.

그런 신세계첼시가 2호점을 파주에 오픈(09년 3월경)한다고 한다.

입지는 아직 결정되지 않았지만 자유로에 가까운 곳이 대상지가 될 확률이 높다.

다음으로 아직 결정되지 않은 서울대학교일부시설이 파주지역을 계속 넘 보고 있다. 유화선 파주시장도 유치를 확신했기 때문에 그의 확신의 말을 믿고 싶다.가능성이 있다는 말이다.

개성공단의 생산물들이 국내산으로 인정 받지를 못한느 파급효과를 완화하기 위해서 파주 ,문산을 통일경제특구로 지정해야 한다는 분위기가 고조되고있다.이또한,호재감이다.특구지정과 동시에 문산북부권을 대단위 공단조성지로 발표를 할 확률이 높다.

이미 발표하여 시행하고 있는 기존의 호재들도 즐비하다.

호재들로 가득한 파주에서.... 그것도 파주중심권중의 중심인 운정신도시 호수공원과 경의선 역세권에 속하는 분양단지를 놓친다면 다 잡은 잉어를 놓치는 것이나 마찬가지이다.

평창동계올림픽 유치 성공을 할 강원도에서 여름 휴가를 시원하게 보내고 9-10월부터 파주운정신도시의 분양아파트 모델하우스를 돌아보자.

최첨단의 시설과 최신 유니트와 인테리어를 감상하자.

그리고 호수공원저수지에 1/5쯤 잠겨 건설되고 있는 유비쿼터스전시관에서 품위있게 차 한잔을 마시자.

그리고 호수공원 주변의 어느 아파트로 청약할지.....아님 기존아파트쪽으로 매입할지 곰곰히 연구해 보자.

충분히 그럴만한 가치가 있는 일이다.

2007. 7. 3 파주운정신도시 뉴월드부동산 공인중개사 이 석배

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