2007-10-17 22:19

http://blog.drapt.com/wow235/81192627156857

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=31130

아침,저녁으로 날씨가 많이 싸늘해졌으며 제법 옷깃을 여미게 만듭니다. 이제 멀지 않으면 온 산하가  붉은 단풍으로 옷을 갈아입으면서 가을이 점점 깊어가겠지요.   정부의 강력한 부동산억제책으로 꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장에서 가장 많은 질문을 받고 있는것이 아직 주택이 없는분들의 "내집마련전략"입니다. 주택보유 경험이 없다보니 어떻게 해야 하는지를 전혀 모르는 분들이 많은것 같은데 최근 이런부분들을 악용하여 철거민 입주권을 마치 분양권처럼 속여서 판매하는 이른바 "물딱지"판매가 기승을 부리고 있으니 절대 응대하지 마시고 투자에 신중성을 기하시기 바랍니다. 또한 부족한것이 많은 저이지만 부동산업종에 근무하면서 얻은 짧은 식견으로 모 건설업체의 "개발사업 자문역"을 맡고 있는데 건설업체가 아파트 개발사업을 할때 가장 중점을 두는 부분이 무주택자의 "내집마련전략"에서 가장 중점을 두어야 할 부분과 일맥상통하는 부분이 많기에 그 부분을 말씀드리겠습니다.   첫째, 교통여건 분석입니다. 그중에서도 특히 대중교통 여건입니다. 버스는 몇대가 있는지? 지하철 노선은 어찌 되는지? 그런 대중교통 노선이 자주 가야될 목적지(직장)를 경유하는지? 그럴경우 소요시간은 얼마나 되는지? 또한 주변의 도로망 현황은 어떻고 정비는 잘되어 있는지? 대중교통 여건을 1차적으로 분석한후 자가운전시의 목적지까지의 도로상황등을 분석하여 그에 소요되는 시간등을 계산해봅니다. 그런후 가장 합당한 교통노선을 결정하는 접근성 분석을 최우선으로 합니다.   둘째, 교육여건 분석입니다. 아이들의 학교가 어느정도의 거리인지? 그 학교는 명문인지? 주변에 보낼만한 학원들이 밀집되어 있는지? 그런 학원 밀집지역에 유해환경들은 없는지? 등 교육여건을 꼼꼼이 분석해봅니다. 공교육이 제자리를 찾기가 어려운 현실이기에 사교육도 상당히 중요한 부분입니다. 아이들은 학교에서도 공부해야 하고 학원에서도 공부해야 하기에 요즘 아이들은 한편으로는 불쌍한 세대입니다. 부모의 성화에 조금도 여유가 없이 정신없이 학교로 학원으로 쫒겨다니니 우리세대와는 분명히 다른것 같습니다.^^ 그렇더라도 봐주면 안되고 정신없이 돌려야 딴 생각을 안하기에그냥 정신없이 돌리십시요.^^   세째, 편익여건 분석입니다. 주변에 병원,은행,마트,경찰서,세무서,구청,동사무소,수영장,헬스장,골프연습장등 생활의 편익을 주는것들이 얼마나 있는지를 체크해보십시요. 아마도 제가 열거한것외에도 개인별 성향에 따라 체크해야 할것이 많이 있을것입니다. 이러한 외부적인 편익여부도 중요하지만 또한 중요한것이 내부의 편익입니다. 단지내에 편익시설들이 얼마나 있는지도 꼼꼼이 점검해봅니다. 과거에는 공용시설이 노인정,놀이터,관리사무실등이 고작이었는데 최근에 들어서는 수영장,골프장,헬스장,도서실,조깅코스, 실개천등 등 입주민의 편익을 위한 공용시설들을 많이 배치하고 있고 이런 추세는 앞으로도 계속될것입니다. 또한 음식물처리기,일괄소등,중앙집진청소등 주택의 부수적인 기능이 잘 구비가 되어있는지도 확인해 보시고 특히 정보통신 사회에서 원격강의,원격진료의 수준에까지 이르는 유비쿼터스환경등 초고속통신망 체크도 아주 중요한 점검사항입니다.   또한 중요한 점검사항중 하나가 바로 평면의배치입니다. 온 가족이 모일수 있는 거실과 주방의 크기는 적당한지? 부부침실과 아이들방의 배치는 적당한지? 향이 남향인지? 드레스룸,파우더룸,욕실,붙박이장,수납장등 배치는 적당한지? 이러한 평면배치는 주택의 가격을 결정짓는 아주 중요한 요소이지만 워낙 개인적인 취향들이 각각이라서 엔지니어들이 가장 고민하는 부분입니다. 그러나 최근에 들어서 반신욕을 하면서 창밖을 볼수있는 욕실의 배치등 - 밖에서는 안보입니다 ^;; - 참신한 아이디어로 무장한  엔지니어들의 기발한 평면배치들이 나오고 있습니다.   "편익"이란 서비스를 말합니다. 서비스란 편리성을 말하는것으로 주택이 단순히 먹고,자는부분에만 국한되는것이 아니고 주택이 얼마나 많은 휴식과 편익을 주는가도 아주 중요한 점검사항이 되었습니다. 길하나를 사이에 두고 있는 재건축 추진단지와 새로 지어진 아파트가 많은 가격차이가 나는것은 바로 주택이 주는 서비스의 질이 틀리기 때문입니다. 낡고 오래된 주택이 주는 서비스와 각종 서비스를 제공하는 새로 지어진 주택과는 서비스의 질이 틀리기 때문에 그런 서비스 차이가 그대로 가격에 반영되어 많은 가격차이를 보이고 있는것입니다. 과거에는 인근지역에 있으면 거의 모든 주택이 유사한 가격수준을 이루었는데 이제는 인근지역에 있다는것으로 유사한 가격수준 형성이 어려운것이고 더욱 부동산의 "개별성"이 강조되고 있습니다. 즉,서비스 차이에 따라 가격차이가 많이 난다는것은 이제 주택이 단순히 먹고,자는 "보유"의 개념보다는 주택을 얼마나 편리하게 이용할 수 있는냐는 "이용"의 개념이 확대되고 있는것입니다. 이제 주택이 얼마나 많은 혜택과 서비스를 제공하느냐에 따라 가격에 많은 영향을 미칠것입니다.   네째, 환경여건 분석입니다. 산업사회의 급속한 경제성장의 여파로 도시로 많은 사람들이 몰려들고 있고 앞으로도 계속해서 몰려들것입니다. 그럼으로해서 도시는 팽창하고 많은 사람들로 인해 생긴 현상이 바로 "과밀"입니다. 특히 차량의 "과밀"은 심각한 대기오염을 발생시키고 있고 산업사회의 오폐수는 먹는물까지 오염시켜 버렸습니다. 자연의 산물인 인간은 숨을 쉬어야 살수 있고 물을 마셔야 살 수 있는데 마시는 공기는 오염된 공기이고 나랏님이 주는 수돗물을 먹는 사람은 아무도 없습니다. 그만큼 "환경"의 소중함은 경제가 발달할수록 도시가 발달할수록 더욱 중요한 요소로 자리매김될것입니다.   주거기능중 최고의 가치판단기준은 "쾌적성"입니다. "쾌적성"의 판단기준은 자연친화적인 주거공간입니다. 주변에 맑은 공기를 내뿜어 주는 산이있는지? 호수나 강이 있는지? 공원이 있는지? 그곳까지의 거리는 얼마인지? 외부적인 환경여건이 부족하다면 단지내의 녹지율은 얼마나 되며 친수공간등이 있는지? 주변의 환경여건을 살피는것이 가족의 건강을 지키는 필수적인 요건이며 앞으로 더욱 중요한 요소가 될것입니다. 또한 최근에는 부동산 이용권이 건물의 집적화로 3차원 공간으로 많이 확대 되었는데 앞으로는  "조망"으로 대표되는 3차원 공간 이용권인 공중권(Air Right)의 권리도 크게 부각될것입니다. 이러한 "환경여건"은 특히 교육이라는 자녀양육 의무기간(?)이 끝나는 중,장년층의 "주택 갈아타기"에서 주택을 선택하는 아주 중요한 요소를 차지하게 될것입니다. 주택 자체가 공급하는 서비스도 중요한 사항이지만 주택을 둘러싸고 있는 환경 자체가 주는 서비스는 절대무형의 가치로서 어떠한 댓가로도 살수가 없습니다 이미 고도성장을 이룩한 선진국일수록  "환경"의 소중함을 철저히 인식하고 있고 그런 "자연"의 위대함을 모르고 인간들이 감히 "개발"의 명목하에 대자연을 망가트리고 있는것이 참으로 아쉽습니다.     이상으로 내집마련을 할때 기본적으로 분석해야될것들을 말씀드렸는데 내집마련에 있어서 가장중요한 부분은 무엇일까요? 교통,교육,편익,환경이 좋다면 무조건 행복할까요? 집을 사는 목적이 돈을 벌기 위한 투자목적이 최우선이고 내가 산 집값이 크게 올라 큰 돈을 번다면 그것만으로 행복할까요? 교통도 나쁘고 교육,편익,환경도 나빠 집값이 하나도 안올라 돈도 못벌면 불행할까요? "집으로 행복만땅" 하려면 과연 어떤것이 가장 중요할까요?  출처 : [부동산114] 오늘의 Best 이야기>[행복만땅 내집마련] 이런 남편이 되.. /성진수/2007.10.11  (모바일 부동산114를 만나는 방법 **7*7 NATE)

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