재개발 수익률 산정표와 재개발 요약
재개발 수익률 산정
재개발 수익률을 대략적으로 살펴보기 위해서는 재개발 지분의 매매가와 비례율과 감정평가액을 토대로 산정한 권리가액, 추가부담금, 금융비용 및 기타 부대비용을 모두 합한 총 투자비용에서 앞으로 입주할 평형의 예상시세(인근 지역 아파트와의 시세비교를 통해 유추함)를 비교하면 손쉽게 알 수 있다.
아래의 표를 통해 재건축에 따른 수익률을 살펴보기로 한다.
A라는 재개발구역에서 33평형 아파트를 받을 것으로 보이는 대지 12평/건평 16평 주택의 현재 시세는 1억 2,500만원이다.
현재 들어있는 전셋값 5,000만원을 제외하면 초기 투자비용으로 7,500만원만 있으면 주택을 구입할 수 있게 된다.
세입자에게 돌려줘야 할 전세보증금도 시공사로부터 받은 이주비로 충당하면 되기 때문에 투자자금상의 큰 문제는 없다.
대지의 경우 평당 보상 예상가격이 대략 500만원선으로 약 6,000만원, 건물의 경우는 평당 보상 예상가격 80만원을 기초로 할 때 약 1,300만원선이 된다.
개발이익비례율이 100%라고 했을 때 대지와 건물 평가액을 합산한 총 감정평가액(=권리가액) 7,300만원을 제외한 나머지가 추가부담금이 된다.
이에 따라 33평형 아파트의 조합원 분양가격을 2억원으로 가정할 때, 추가부담금은 1억 2,700만원이 된다.
지분매입비용 1억 2,500만원과 추가부담금 1억 2,700만원을 합산한 금액에 취×등록세 및 등기비용을 대략 1,000만 원으로 잡으면 2억 6,200만원이 33평형 아파트를 받기 위한 총 투자비용이 된다.
이제 이러한 총 투자비용과 주변의 시세를 비교하면 재개발 지분에 대한 투자의 수익성을 알 수가 있다.
현재 인근지역 아파트 시세가 대략적으로 2억 9,000만~3억 2,000만원선임을 감안하면 단순비교만 해도 2,800만~5,800만원 정도의 수익이 발생하는 셈이다.
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내용 |
항목 |
비용 |
비고 |
대지면적 12평
건물면적 16평 |
① 매매가 |
1억 2,500만원 |
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| ② 전세가 |
5,000만원 |
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| ③ 초기 투자비용 |
7,500만원 |
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예상
감정평가액 |
④ 대지면적 12평*평당 약 500만원 |
6,000만원 |
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| ⑤ 건물면적 16평*평당 약 80만원 |
1,300만원 |
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| ⑥ 예상 비례율 |
100% |
1:1로 가정 |
| ⑦ 총 감정평가 예상액(=권리가액) |
7,300만원 |
(④ ⑤) x ⑥ |
| ⑧ 33평형 조합원 예상 분양가 |
2억원 |
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| ⑨ 추가부담금 |
1억 2,700만원 |
⑧ - ⑦ |
| ⑩ 취·등록세 등 부대비용 |
1,000만원 |
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| ⑪ 총 투자비용 |
2억 6,200만원 |
① ⑨ ⑩ |
| ⑫ 주변시세 |
2억 9,000만 원~
3억 2,000만원 |
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| ⑬ 시세차익 |
2,800만원 ~
5,800만원 |
⑫ - ⑪ |
* 수익성 분석은 용적률, 감정평가액, 비례율, 공사비, 분양가 등이 확정되어야 정확한 분석이 가능하며 본 재개발 수익률 분석표는 가정치를 기준으로 작성한 것임.
* 금융비용에 대해서는 고려하지 않는 수치임.
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조합원 평형 배분방법
'재개발 아파트의 평형 배정은 관리처분계획일 현재 권리가액을 기준으로 한다. 이 때 권리가액은 토지와 건물 감정평가금액에 따라 결정된다. 토지는 교통이나 주변환경, 단지규모, 편익시설, 공시지가, 도로 접근성, 필지의 모양 등을 주요 고려요인으로 하며, 건물은 구조(철근슬라브, 연와조기와) 및 재료(목조, 블록, 슬레이트) 등을 주요 평가요인으로 한다. 조합원 평형배정시 기준이 되는 사항은 다음과 같다.
1. 감정평가액에 비례율을 곱한 수치인 권리가액을 기준으로 평형이 결정되며, 권리가액에 인접한 공동주택가액에 해당하는 주택의 규모를 배정받을 수 있다.
예시> 권리가액이 2억 2,000만원인 상황에서 재개발 아파트 25평형 분양가가 1억 5,000만원이고, 32평형 분양가가 2억 5,000만원이라면 권리가액이 32평형 분양가에 더 인접해 있으므로 32평형을 배정받을 수 있다.
2. 1)의 규정에 불구하고 규약, 정관 또는 시행규정으로 정하는 경우, 국민주택(또는 국민주택 이하)은 조합원의 권리가액 다액순으로 분양할 수 있으며, 국민주택규모를 초과하는 주택은 당해 주택의 총건설 가구수의 50% 이하가 조합원에게 분양될 경우 규모별 50%까지 조합원에게 권리가액 다액 순으로 분양할 수 있다.
예시> 44평형의 조합원 분양가가 3억 8,000만원인 상황에서 이 분양가에 근접하지 못하는 조합원이 대부분일 경우에는 권리가액이 높은 순서대로 44평형 가구수의 50%까지 조합원이 배정될 수 있다.
3. 동일규모 주택 분양시 경합이 있는 경우에는 권리가액 다액 순으로 분양하고, 권리가액이 동일한 경우에는 공개추첨에 의하며, 주택의 동, 층, 호수 등의 위치 결정은 주택규모별 공개추첨에 의한다.
4. 권리가액이 분양건축시설의 최소분양단위에 미달할 경우에는 최소분양단위를 분양하며, 지나치게 미달할 경우에는 현금청산한다.
개발이익비례율
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'개발이익비례율'이라고 불리는 비례율은 재개발에 있어 수익성을 결정짓는 중요한 지표 가운데 하나로 일반분양을 통해 조합이 벌어들인 수익을 포함한 총수익금에서 사업비를 뺀 금액을 구역내 토지 및 건물감정평가액으로 나눈 금액을 말한다. 그리고 이 때 조합원 개인의 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원의 최종권리가액이 되는 것이다.
재산평가액이 1억원이 지분을 소유한 조합원에 있어 해당 재개발구역의 비례율이 120%로 확정되었다면 최종권리가액은 1억 2,000만원이 된다. 결과적으로 재개발사업을 통해 2,000만원의 부가가치를 얻는 셈이다.
일반적으로 비례율은 조합원이 적어 일반분양물량이 많은 곳이나 사업추진이 빠른 곳, 건축비가 상대적으로 싼 평지 등에서 높게 나타난다고 할 수 있다. |
출처 : 재개발 뉴타운 투자 모임
 주택재개발
정비기반시설이 열악하고 노후 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정비구역안에서 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법에 의한다.
 대상구역
- 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역
- 건축물이 노후 불량하거나 과도하게 밀집되어 있어 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
- 철거민이 50세대 이상 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 정비기반시설이 불량하고 주거환경이 열악한 지역
- 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조활동이 곤란한 지역
조합설립추진위원회 구성
개략적인 사업계획서의 작성, 조합정관 초안작성 등 조합설립인가를 위한 준비업무를 하는 추진위원회로 토지등소유자 과반수이상의 동의를 얻어 시장 군수의 승인을 받아야 함
조합설립
- 토지등소유자의 4/5 이상의 동의를 얻어 정관 등의 서류를 첨부하여 시장 · 군수의 인가를 받아야 함
- 조합은 법인으로 하며 조합설립 인가를 받은 날부터 30일 이내 등기하여야 함(주택재건축사업도 동일)
- 조합원은 토지등소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 함. (주택재건축사업도 동일)
사업시행자
- 조합이 직접 사업을 시행하거나, 조합원 과반수이상의 동의를 얻어 시장 · 군수, 주택공사등, 건설업자, 등록사업자와 공동으로 시행
- 다음에 해당할 때에는 시장 · 군수가 직접 시행하거나 토지등소유자로서 요건을 갖춘 지정개발자 또는 주택공사 등을 시행자로 지정할 수 있음
- 천재지변 등으로 인한 긴급한 정비사업 시행 필요
- 정비구역에서 정한 정비사업 시행예정일로 부터 2년내 조합의 사업시행인가 신청이 없는 때
- 도시계획사업과 병행한 정비사업
- 순환정비방식에 의한 정비사업
- 사업시행인가가 취소된 때
- 국·공유지가 당해 구역면적의 1/2 이상인 때
- 토지면적 1/2이상 및 토지등소유자 2/3이상의 요청이 있을 때 등
- 시공사의 시공보증을 의무화하여 시공사 부도로 인한 조합원의 피해 예방
사업시행인가
- 사업시행자는 사업시행계획서에 정관 등의 서류를 첨부하여 시장·군수에 제출하고 사업시행인가를 받아야 함
- 사업시행인가를 신청하기 전에 미리 정관등에 정하는바에 따라 토지등소유자의 동의를 얻어야 함. 다만 사업시행자가 지정개발자인 경우에는 정비구역안의 토지면적 50%이상 토지소유자의 동의와 토지등소유자 과반수의 동의를 각각 얻어야 함
관리처분계획
- 종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용부담을 확정하는 사업절차로 사업시행자는 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 주민들에게 통지하고 30 - 60일의 기간동안 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립하여야 하며 시장·군수의 인가를 받아야만 기존 건축물의 철거를 할 수 있음
- 관리처분계획 주요기준
- 1세대가 1이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급
- 다만 다음의 경우에는 소유한 주택수만큼 공급가능
。투기과열지구 안에 위치하지 아니하는 주택 재건축사업의 토지소유자등
。근로자숙소 · 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자
。국가,지방자치단체 및 주택공사 등
- 분양예정 대지 또는 건축물의 추산액 : 시·도조례에 따라 산정하되, 시장·군수가 추천하는 2인이상의 감정평가업자의 평가의견을 참작
- 종전 토지 또는 건축물의 가격 : 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균
- 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하는 경우에는 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있음
이전고시 절차
- 준공인가후 확정측량을 하고 토지분할 후 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전
※ 효율적 사업추진을 위하여 필요한 경우에는 부분적으로 준공인가를 받아 이전고시가 가능
청산금
- 분양자의 종전 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자가 이전의 고시 후에 그 차액(청산금)을 징수 또는 지급
- 정관 등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후 이전고시일까지 일정기간별로 분할징수 또는 분할지급 가능
정비사업 유형별 비교표
| 구분 |
주택재개발사업 |
주택재건축사업 |
주거환경개선사업 |
도시환경정비사업 |
사업
방식 |
· 관리처분방식
· 환지방식 |
· 관리처분방식 |
· 현지개량방식
· 공동주택건설방식
· 환지방식 |
· 관리처분방식
· 환지방식 |
주민
동의 |
· 추진위원회:토지등 소유자 과반수이상
· 조합:토지 또는 건축물
소유자 4/5이상
|
· 추진위원회:토지등소유자 과반수이상
· 조합:동별 2/3이상
및 전체 4/5이상
※단독주택:토지면적 2/3 이상 및 소유자 4/5이상 |
· 시행자지정:토지 또는
건축물 소유자 2/3 이상, 세입자세대수 과반수이상 |
· 추진위원회:토지등 소유자 과반수이상
· 조합:토지 등 소유자 4/5이상 |
| 조합원자격 |
· 토지 또는 건축물 소유자, 지상권자 |
· 토지및 그부속토지 (주택재건축사업에 동의 한 자) |
· 토지 또는 건축물 소유자, 지상권자 |
· 토지 또는 건축물 소유자, 지상권자 |
사업
시행자 |
· 조합
· 조합 지자체 · 주택공사 등 · 건설업자 · 등록업자
· 지자체 또는 주택공사등 단독시행 |
· 조합
· 조합 지자체 · 주택공사등
· 지자체 또는 주택공사등 단독시행 |
· 지자체시행 또는 주택공사등 지정
(토지등소유자2/3이상, 세입자 세대수 과반수 이상 동의 다만, 세입자의 세대수가 토지등소유자1/2이하인 경우등 대통령령에 의한 사유가있는 경우의 세입자 동의절차를 거치지 아니할 수 있음 |
· 조합 또는 토지등 소유자
· 조합 또는 토지등 소유자 지자체 · 주택공사 등· 한국토지공사 · 건설업자 · 등록업자
· 지자체 또는 주택공사등 단독시행 |
임시
수용
대책 |
· 임시수용시설설치 또는 주택자금융자알선 |
- |
· 임시수용시설설치 또는 주택자금융자알선 |
- |
주택
공급 |
· 1세대 1주택 |
· 1세대 소유 주택수 만큼 공급. 다만, 투기과열지구는 2주택이하 공급 가능 |
· 1세대 1주택 |
- |
주택
규모 |
· 시 · 도조례에 위임
※ 건교부장관이75%의 범위내에서 국민주택규모의 건설비율을 따로 정할수 있음 |
※ 국민주택규모: 전체세대수의 75%이하로 하되, 전체연면적에서 차지하는 비율이 60%이하 |
· 전용 85m²이하 원칙. 다만, 분양주택의 경우 전체의 10% 범위내에서 초과건설
가능
· 임대주택 : 20%이상(임대주택의40%이상 또는 전체건설세대수의8%이상을 40㎡이하규모로건설 |
※ 건교부장관이75%의 범위내에서 국민주택규모의 건설비율을 따로 정할수 있음 |
사업시행절차도 |
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