<향후 부동산 시장에서 수익을 거두는 법>

사회가 선진화 될수록 세법의 강화와 정보의 공유화, 선점의 법칙이 일어 납니다. 이로 인으로 인하여 부동산의 수익실현은 일반인들은 좀처럼 쉽지 않게 됩니다.
과거에는 일반인도 잘만 고르면 수억씩 거두던 부동산수익이 전문가들 조차도 거두기 힘들어 집니다.

그래서 사회의 관심이 부동산에서 금융등으로 옮겨집니다. 부동산시장은 향후 5년동안 큰 흐름의 변화가 있을 것으로 예견됩니다.

가령 전세가 월세로 변하고, 부자지역에 사는 부자가 아닌 일반인들이 그 지역에서 빠져나오게 되고 부자지역은 돈많은 부자만 남게 될 것입니다.

생각해 보십시오. 종부세와 보유세등을 내면서 사는 것은 호텔에서 숙박할 정도의 댓가를 치루어야 합니다. 일반인들이 집만 좋은 것 가지고 있는다고 그곳에서 지낼 수 있는 것이 아닙니다. 최소한 집을 팔지는 않는다 하더라도 세금을 내고 유지하고 수익을 내기 위해 월세라도 놓고 그 지역에서 나와야 할 것입니다.

그러나 유기체처럼 움직이는 사회에서 부동산수익은 물이 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르듯이 반드시 나게 될 수 밖에 없습니다. 부동산 시장이 어려워진다 하더라도 수익이 나는 곳은 생길수 밖에 없다는 이야기입니다.
단지 수익의 크기의 차이가 있을 뿐입니다.

기본이 없이 무턱대로 고른 사람은 마이너스 수익률이나 금리도 따라가지 못할 것입니다. 잘 고른 사람은 금리뿐 아니라 어느 정도의 수익을 거둘 것입니다.
탁월한 식견으로 고른 사람은 이전처럼 큰 수익을 거둘 수도 있을 것입니다.
그렇다면 향후 부동산 시장에서 수익을 거두기 위해 무엇이 필요할까요?

몇가지 조건이 선행 되어야 한다고 봅니다.

1. 첫째는 좋은 지역과 좋은 아파트여야 한다는 것입니다.(이것은 기본에 관한 이야기입니다.)
이것은 당연한 이야기로 들립니다. 그렇다면 좋은 지역이란 어떤 곳일까요? 저는 이전에 차별화에 대하여 글을 쓴 적이 있습니다.

좋은 지역이란 지역적인 호재로 지역이 좋아지거나 이미 브랜드가 좋은 구를 뜻합니다. 서울시에는 여러개의 구들이 있습니다. 이 중에서 사람들의 관심을 끄는 구들은
10여개도 안 될 것입니다. 한 번 뽑아놓고 이 지역을 공략할 필요가 있습니다.

다음은 좋은 아파트여야 합니다. 좋은 아파트의 조건은 남들도 좋다고 인정하는 객관적으로 좋은 아파트입니다. 가령 평수로 따진다면 3,40평 이상은 되어야 수익이 좋을 것입니다.
1,20평대들은 위의 평수들과 가격이 더욱 벌어질 수 있습니다.

평수뿐 아니라 좋은 아파트는 입지가 좋은 아파트입니다. 제가 여러지역을 발로 뛰면서 돌아다니다 보면 좋다고 소문난 곳의 입지 좋은 아파트들이 그렇게 많지 않음을 봅니다.
좋은 지역일 수록 공급보다 수요가 많을 수 밖에 없는 구조입니다. 이렇게 공급이 많지 않으니 조금만 물결이 쳐도 파도처럼 일어나는 것입니다.

철저히 객관적인 시각의 좋은 아파트와 지역을 공략하십시오. 이곳이 우리가 가는 최고의 종착역이 될 것입니다.


2. 부동산 세법에 맞추어 전략을 짜야 합니다.
그동안 수십차례에 걸친 부동산 조치들은 새로운 세법들을 만들어 냈습니다. 저도 나올때마다 익히느라 열심히 신문을 보고 스크랩을 해야 했습니다.

이것은 저같이 부동산에 관심이 있는 사람뿐 아니라 수익을 거두기 원하는 사람은 모두 해야할 과정입니다.

아무리 수익이 좋아도 세금으로 많이 빠져나간다면 아쉽지 않겠습니까?

예를 들어 세법을 통해 수익을 거두는 것이 무엇이 있겠습니까? 부동산에서 종부세대상자가 아니라면 비과세를 하여 수익을 내는 것이 제일 좋습니다.
기본적으로 서울이라면 3년보유 2년거주등의 기본적인 개념은 익혀서 적용하면 쉽게 유익을 얻을 수 있습니다.(앞으로는 더욱 복잡한 조건들이 붙지 않을까 생각이 되네요)

하지만, 앞으로 정권을 잡는 당 역시 어느정도 변화를 가져올 것이지만 쉽게 빠져나가게 두지는 않을 것입니다. 부동산 세금이 국가 수익중 중요한 근원이 될 테니까요.
어느 정권이든 거기에 맞게 세테크 전략을 짜야 합니다.

그런 의미에서 본다면 현재 강화된 세금은 어느정도 그 기조를 유지할 것입니다. 그렇다면 대안이 무엇이 있겠습니까?
아무리 좋은 지역의 좋은 아파트를 산다하더라도 대출을 크게 받아서는 수익을 내기가 힘들다는 것입니다. 이전에는 집을 살때에 잘만 잡으면 아무리 대출을 많이 끼여사도 수익률이 좋았습니다.

그러나 지금은 대출을 크게 끼고 샀다가는 대출이자에 세금까지 부담하면 남는 장사가 될 수 없습니다.


3. 시간에 비추어 수익률을 계산할 수 있어야 합니다.
재건축이나 재개발 같은 경우는 저렴하게 구입해 두면 언젠가는 수익이 날 것입니다. 그러나 구입한 재개발이 10년이 훨씬 지나 수익이 난다면 어떻게 하시겠습니까?(지금 매매되는 많은 재개발 지역은 제가 봐도 최소 10년은 넘어야 하는 것들이 많이 있습니다.)

그 시간에 일반적인 좋은 아파트를 사서 어느정도의 수익을 거두고 또 다른 아파트로 갈아타는 것이 더 빠를 수 있다는 것입니다.

무조건 수익이 난다고 접근할 것이 아니라 시간에 비례하여 어느정도 수익이 날 지 계산해야 합니다.

가령 지금 사서 3년내에 수익이 났으면 좋겠다면 어떻게 해야 겠습니까?
9호선 개통 예정지에 아파트를 구입하면 괜찮은 아파트라면 개통시 전후로 얼마정도는 수익이 나지 않겠습니까?
그렇다면 그 후에 파셔서 다음 호재가 기다리는 지역으로 갈아타면 됩니다. 비과세조건을 갖추고 개발호재를 누리면서 수익을 거두는 것입니다.

다음 예정지는 열심히 공부하고 정보를 얻어서 결정해야 할 것입니다.

중요한 것은 시간은 돈이라는 것입니다. 오랜 시간이 걸려도 확실히 대박을 터트릴 곳은 오래 묻어두어도 괜찮습니다. 반면에 큰 수익도 아닌데 너무 오랜 기간을 기다릴 곳에 묻는다면 시간에 비례하여 재테크를 잘하는 것이 아닙니다.
시간에 대한 기회비용을 잃어 버리는 것이기 때문입니다.

제가 아는 한 부동산 고수는 이사를 3년에 한번씩 가시더니 이사 3번만에 큰 수익을 거두었습니다.
비과세요건도 채우면서 호재가 있는 곳을 공략했기 때문입니다. 지금은 블루칩 한채를 유지하고 남은 수익금은 펀드를 통해 돌리고 계셨습니다.

이분은 부동산 매매를 시간의 가치를 대비시켜 움직이신 것입니다. 10년이란 시간동안 3번의 수익을 거둔 것이죠.
반면 이 분이 산 집이 10년넘게 걸리는 재개발지에 묻혀 있었다면 그 수익률은 달라 질 수도 있었을 것입니다.


결론 : 처음에도 언급했지만, 우리나라도 세법도 강해지고 수익이 쉽게 나기 힘든 구조로 변해가고 있습니다.

이럴때일수록 공부도 열심히 하고 기회도 잘 엿보아야 합니다. 시간이 돈이라는 사실을 깨닫고 시간과 함께 하는 재테크를 해야 할 것입니다.

부동산의 수익은 앞으로도 영원히 유지될수 밖에는 없습니다. 사회는 살아있는 유기체이기 때문입니다.

그러나, 수익을 내는 쪽으로 가는 비율이 20%라면 수익을 못내는 쪽은 80%가 될 수도 있습니다.
하지만 공부하는 사람은 쉽게 20%안에 들어갈 수 있습니다. 생각보다 20%는 작은 비율은 아니기 때문입니다.

이 시장에서는 단순히 부자만 유리한 것이 아닙니다. 돈이 많지 않으신 분들은 상대적으로 세테크에서 쉽게 승리할 수 있습니다.
부자들이 세테크에서 더욱 불리할 것입니다. 하지만 부자들은 정보의 탁월함으로 이런 것들을 이겨나갈 것입니다.

향후 시장은 모두에게 쉽지는 않지만 모두 노력해야 수익을 거둘 시장임은 틀림없습니다.

(아기곰동호회.위행자)

최근 여론에서 부동산 가격에 엄청난 관심이 있는것 같다. 문제는 현제의 정책이 앞으로 6개월을 가지 못한는 정책이라는데 한계가 있다. 얼마전 신년 기자회견..정말 아직도 정신 못 차리는 것 같다. 2007년 대통령 신년사....경제 정책에 관련된 사항은 모두 뜬 구룸 잡는 이야기 하는것을 보면 또 2007년 어떤 태풍이 불것인지 겁이 난다. 우선 대통령 새해 한마디 출발이 부동산 잡겠다... 꼭 잡힐 것이다. 그럼 문제는 어떻게.. 어떤 정책 가지고가 없다. 정말 한심한것은 아직도 시장 기능을 국가 권력이면 무엇 이든지 할수 있다는 이 잘못된 생각과 아집이 한국 경제 그동안 집권 4년동안 망가 뜨린것 아닌가 ?

또한 2007년 1월11일... 부동산 정책.. 막말로 이야기 하자면 이것은 부동산 정책이 아니라 부동산 폭등 정책이다. 왜 그런가 ? 물론 주된 내용은 1인 1대출... 세계 어느나라도 이러한 금융정책은 없다. 또한 이러한 금융 정책으로 정상적인 경제 활동이 될리 만무하다. 물론 현재 집을 가지고 있는 사람이야 무슨 효력 없겟지만 결국 서민만 죽이는 정채이며 또한 이정책으로 인해 주식시장이 먼저 크게 요동칠것이 뻔하며 이러한 도박적 부동산 정책은 2007년 10월까지 이판 사판식으로 계속될것으로 기대 되어진다.

문제는 부동산을 잡되 시장 기능으로 잡아야 된다는 사실을 모르고 있는것이다. 이제 1년 남은 임기 동안 경제 정책을 이판 사판식으로 할것은 뻔하지 않는가 ? 정권을 내 주느냐 재 창출이냐 엄청난 도박을 해야 되는 처지....심각한 문제는 2008년후 후우증으로 또 국민은 고난의 세월이 기다리고 있다고 보아야 한다.

우선 부동산을 인위적으로 잡을 려면 금융을 잡아야 되는데.. 이것은 이자율 인상/ 대출 규제등 초 강력 수단이 도원될수 밖에 없다. 그럼 소비는 급속 냉각되고 주식 시장은 또 한번 요동 칠것이 뻔하고 어째든 이판 사판식 정책이 기대 되어진다. 주식 시장도 아마 투자를 신중하게 접근해야 된다는 사실도 또 하나의 먹구름이 아닌가 싶다.

그럼 그 부동산 거품의 실체는 무엇 인가 ? 우선 지금 세계의 경제 학자들도 부동산 거품론에 대하여 완전이 상반된 이론을 주장하고 있다. 우선 1990년초 부터 세계 경제학의 주류를 이루엇던 "Supply Siders and Chicago Shool Economists" 와 "Keynesians" 들은 부동산 버블에 강한 회의감을 갖고 있으며 부동산 버블은 있을수 없다고 한다.

물론 일본의 부동산 폭락을 거품 붕괴로 보아야 하느냐 아니면 자연 스러운 수요와 공급 ( 시장 기능)의 붕괴로 보느냐 하는 시각도 상반되고 잇다고 보아진다. 문제는 모든 투자에 대한 가치 즉 Gold/Stocks/ Housing and Real Estate / Diamond등은 가치 산정을 정확히 할수 없으며 오직 Invisible Value에 의해서 결정 될수 밖에 없다고 보아진다.

결국 지금 한국의 아파트 가격을 단순이 많이 올라 거품이다 아니다 하는 논쟁은 경제학을 좀 공부하고 현실 경제에 대해 어느정도 상식을 가지고 잇는 사람의 입장에서 보면 한심하게 보일수 밖에 없어 보인다.

물론 집을 장만하지 못한 수요자나 부동산에 투자를 하지 못하고 주식에 투자하여 손해를 본 투자자 입장에 보면 부동산 가격은 거품이고 그 거품은 꺼져야 된다고 강하게 주장하는 것에 대해 일리는 있어 보인다. 왜냐 어짜피 부동산이나 주식이나 투자의 수익율 보고 투자를 하지 무슨 자선 사업을 할려고 투자하는 사람이 있겠는가 ?

지금의 일본 부동산 가격을 보면 약 14년간 불황을 겪으면서 거품이 꺼졌느니 아니니 하지만 현재 가격이 아직도 한국의 가격에 비할수 없이 높은 가격을 유지하고 있으며 최근 다시 가격이 상승하고 있다고 한다. 또한 현재 노정권 입장에서 보면 별에 별 부동산 정책을 내놓아도 가격이 잡히질 않으니 현재 부동산이 거품이며 그거품이 꺼질거 ( Bubble Bursts )라고 심리적으로 압박하여 가격을 잡을수 있다는 현실을 감안하면 조금은 이해가 간다고 할수 있다.

문제는 지금의 현실을 감안 할때 서울 및 수도권은 시장 기능의 상실로 인한 폭등이며 이러한 폭등은 2010년까지 지속 될수 밖에 없는 구조적 문제를 가지고 있다는 데 문제의 심각성이 있다. 즉 매년 서을 및 수도권에서 필요한 아파트는 약 36만 가구를 공급해야 되지만 2002년 부터 지금 까지 평균 12만 가구만 공급하여 폭등을 불러 일으킨 것을 보면 앞으로 50만가씩 2010년 까지 공급해도 가수요는 해결하지 못 할것으로 보인다.

또한 아파트 및 부동산 가격 폭등이 Psychological Confideance로 인한 소비 및 고용 창출을 가져오는 반면 인위적으로 부동산 폭등을 잡으려고 이자율 인상 및 규제를 취하면 실업 및 소비 둔화로 인한 경제의 여러가지 문제가 발생한다는 사실이며 이러한 억압 정책은 과거 러시아/ 독일에서 사회주의적 정책을 도입 했지만 결국 실패한 사례는 우리가 연구 해 볼만한 가치가 잇다고 하겟다.

결국 현재 노정권에서 추진하는 국가 공권력 관리하에서 추진하는 아파트 및 부동산 정책은 절대 성공할수 없으며 이로인한 문제의 심각성은 아마 길면 2년 ?F으면 현정권이 끝나기전 심각한 문제가 발생할수 밖에 없다고 보아진다. 특히 정부에서 국가 권력의 힘으로 밀어 부치는 사기업에 대한 아파트 분양가 규제는 엄청남 문제가 있음에도 불구하고 현재 시장에서의 부동산 폭등에 대한 엄청난 반감을 이용해 결국 포플리즘 정책으로 흘르는 것을 보면 한심하게 보인다.

물론 현재 어느 정치 세력이건 여론의 흐름을 거슬을수 없는 현실을 고려 할때 그 이후에 발생하는 문제도 함께 고려해야 함은 현정권에서 해야 되나 현실은 그렇지 못하다. 특히 현재 추진화는 시기업에 대한 아파트 원가 공개 문제만 하더라도 그것을 과연 사기업 까지 적용 해야 되느냐에 의심이 많으며 이로 파생되는 문제가 심각함에도 불구하고 포플리즘으로 밀어 붙이는 형국을 보면 앞이 막막하다고 하겠다.

만약 노정권이 초기 부터 부동산 문제를 유물론적 사고를 벗어나 자본주의적 사고에서 정책을 개발하고 추진했더라면 지금과 같은 심각한 문제가 발생하지 않앗을 것이다. 그리고 대통령이 국가 권력이면 무엇이든지 해결할수 있다는 잘못된 인식으로 대통령이 선두에서 너무 말을 많이해 정책적 Feasibility을 제한하는 모순적 행태는 정말 비난을 면치 못할 것으로 보인다.

만약 초기부터 부동산 정책을 공급과 세제를 겸비한 장기적 정책 및 로드맵을 가지고 접근하고 국가는 공영 개발 ( 주공/ 토공)을 통한 저소득층의 주거 안정에 중점을 두고 민간 부문은 좀더 자유롭게 재건축등을 통한 공급에 역점을 두었다면 지금과 같은 수요와 공급의 불일치로 인한 폭등은 잠재울수 있었던 것이 아쉬울 뿐이다.

또한 정부나 일부 무 주택자나 주식에 투자하여 손해를 본 투자자가 주장하는 주택은 오직 주거 개념이란 주장도 정말 이상론 적인 주장이 아닌가 싶다. 지금과 같이 고용이 불안정한 현실 및 퇴직후 정부에서 고작 노인들에게 지원하는 것이 완전 생활 빈곤층에 대한 월별 지원금 외에 분기별 6만 팔천원정도 지원밖에 없는데... 그럼 퇴직후 무엇을 가지고 자식 및 생활을 해야 되는지 명확한 답변을 할수 잇다면 과연 누가 부동산에 투자를 하겠는가 ?

따라서 현재 정부가 추진하는 반값 / 토지 영구 임대 아파트는 절대 성공할수 없다고 보아진다. 성공할수 없는 가장 큰 이유가 미약한 사회보장 제도. 사회보장 제도가 없는데 무슨 주택을 주거 개념으로 생각 해야 된다는 플라톤과 같은 이상론이 먹힐수 있다고 보는가 ? 분명히 명심해야 될것은 현재 정부가 모방하는 싱가폴 주택정책은 싱가폴 정부는 민간 부문의 주택/ 가격/ 분양 방식에는 절대 관여하지 않고 시장 기능에 의해서 모든것이 결정 된다는 사실을 보도 하고 있지 않느다는사실이다. 결국 정부가 싱가폴 방식을 다시 가공한 주택 정책은 2-3년후 엄청난 공급 부족 문제를 야기해 또한번 지금보다 더 큰 혼란이 온다는 사실도 명심해야 된다.

정부 및 일부 투자자는 그런 뜬구름 잡는 이상론 보다는 현실적으로 노후에 어떠한 정책으로 보장을 한다는 확실한 정책을 내놓아야 부동산을 잡을 수 잇다고 확신한다. 미국도 개인별 자금 운영을 보면 부동산 투자가 약 43%, 주식 투자가 32% 로 구성되어 있는 현실을 볼때 부동산 투자가 무조건 범죄라는 인식은 바뀌어야 한다고 보아진다.

결국 결론은 지금의 비수기에 또 정부의 강도가 제일 강하게 나타날때 아파트 및 부동산 매수가 적기라는 사실이다. 물론 이론의 여지가 잇다고 하겟다. 그이런은 집값이 폭등이 재연 또는 거품 붕괴 할 것이다. 이중 어느 이런이 맞을거라고 그 누구도 장담할수 없다. 다면 현재 시장 Facts & Forecast를 할때 제개인적 생각으로는 폭등 할수 밖에 없으며 그 시기는 2 분기 부터 다시 시작 할것이며 이렇게 되면 가격을 협상 가격이 아닌 독정 가격이 형성 된다는 사실이다. 따라서 지금은 협상하여 선택할수 있는 절호의 기회라고 보아진다.

개인적으로는 1976년 강남 바람이 불기 직전 투자에 대한 정확한 예측을 하였고 또한 그후 지속된 투자가 성공적으로 이루어져 주변의 많은 동료 및 관계자들이 빠른 시일내 성공할수 있도록 해 주변이나 나 자신 스스로 천부적인 예측 능력이 잇다고 믿는다. 부동산 투자에서 가장 필요한 것은 정확한 예측과 판단이 아닌가 싶다. 우리는 주변에서 투자를 망설여 좋은 기회를 놓쳐 후회하는 사람을 많이 본다.

나는 그런 분들에게 이런 말을 한다. 투자는 " 본인의 신뢰를 바탕으로 달리는 말의 등에 올라 타야 하며 또한 말을 멈추게 하는 지혜도 필요 하다고 " 한다.

 

모네타 태화강님의 글펌