2010 정책변화로 본 부동산시장 전망

MB정부의 부동산 정책은 참여정부의 정책실패를 거울로 삼고 있다. 지난 참여정부가 세금중과, 규제강화, 수요(억제)관리에 치중한 반면에 현정부는 세금감면, 규제완화, 공급확대정책을 기조로 삼고 있기 때문이다.
 
참여정부는 글로벌 부동산 급등기를 맞아 소극양극화의 근본원인이 부동산 자산가격 급등에 기인한다고 인식하였다. 따라서, 투기적 가수요가 강남권 재건축을 비롯한 버블세븐지역의 집값상승의 주범으로 보고, 집값안정 및 이들 지역의 투기수요차단을 위한 초강력한 규제조치가 30차례 넘겨 나왔다.
 
그런데, MB정부는 사정이 달랐다. 출범초기부터 경기불황에 시달린데다 경제살리기를 대선공약으로 내걸었고 시장경제위주의 부동산 정책을 펴고 있다. 요컨대, 참여정부 정책이 불평등 해소를 위한 서민주거복지정책이었다면 현정부는 수요에 부합하는 주택공급으로 실수요자중심의 주택거래 활성화를 통한 수급안정이 정책의 초점이라고 할 수 있다.

현정부의 이러한 정책기조와 방향은 결과적으로 글로벌 금융위기및 불황에 빠진 우리경제를 살리고 경기회생의 모범국가로 평가받는데 크게 일조했다.
 
특히 미국 등 선진국이 부동산 거품붕괴의 위험에 노출된 반면, 국내의 주택시장은 붕괴과정없이 연착륙하는 데 성공했다. 이를테면, 2008년도 하반기 미국서브프라임모기지 사태여파로 급락의 수렁에 빠졌던 주택시장은 2009년초부터 상승세로 반전했다.

한강변 재건축․ 재개발 단지를 필두로 목동, 과천, 분당, 평촌 등 이른바, 버블세븐지역의 집값이 강한 반등을 주도한 것이다. 이를 신호탄으로 2009년 상반기에는 강북권을 비롯한 서울전역과 인천, 하남, 성남, 용인, 남양주, 의정부 등 수도권의 집값도 일제히 올랐다.
 
부동산 상승배경은 물론 정부의 규제완화조치외에도 금리인하, 유동성증가 등 금융정책과 양도세․종부세인하 등 세제개편 그리고 실물경기회복 등 복합요인이 작용했다. 하지만 2009년 상반기 일부지역급등현상은 정부로 하여금 강남3구 투지지역해제보류 등 규제완화 속도를 조절하고 DTI 등 금융규제조치를 서둘게 하였다.

예컨대, 2009년 10월부터 LTV(주택담보인정비율)과 DTI(총채상환비율)의 수도권 확대와 제 2금융권적용이라는 강력한 주택금융규제조치를 취했다. 이에따라 2009년 3/4분기 이후 부동산시장은 상승세가 둔화되면서 강남권 재건축단지를 중심으로 재하락의 길을 걷게 된다.

이와함께 주식, 부동산자산의 재버블논쟁이 거세지고 세계적인 더블딥가능성이 불거지는 한편, 현정부도 친서민정책을 표방하면서, 다시말해 경제적, 정치적 환경요인에 따라 부동산 정책도 굴절을 겪고 있다는 얘기다.
 
이 결과 부동산 시장은 2009말까지 집값상승의 진원지였던 한강변 재건축․재개발과 강남권지역을 비롯하여 수도권 전체의 거래감소-집값하락 현상이 불가피해 보인다. 금융규제, 단기급등부담에다 비수기까지 겹쳐 주택수요가 위축된 탓이다. 2009년도 부동산 시장을 정리하면, 정부 정책에 따라 부동산시장은 상승과 하락사이를 오가면서 롤러코스트를 타고 있다는 분석이 지배적이다. 내년시장이 더욱 궁금하다.

DTI 확대 등 금융규제조치는 시장안정에 효과
 
정책과 부동산 시장은 어떤 상관관계가 있을까? 정부정책이 시장에 개입해서 얼마만큼의 영향력을 미치는 것일까? 그리고 어떤 정책이 시장안정에 가장 효과적이라고 말할 수 있을까?
 
주지하는 바와 같이 우리나라는 정책의 영향력이 절대적이다. 경기, 금리 등 타 요인에 비해 상대적으로 큰 충격을 준다는 게 사실이다. 세금 등 부동산 정책이 시장에 어떤 영향력을 미쳤는지는 ARIMA(아리마)분석을 통해 어느 정도 검증해 볼 수 있다.
 
참고로, ARIMA분석은 일정기간 주택가격의 적합치와 실측치의 차이를 분석하는 통계적 분석기법이다. 그런데 참여정부 이후의 ARIMA분석결과를 종합하면 이렇다. 강남, 강북, 지방대도시 등 지역에 따라 다소 차이는 있지만 여러가지 정책 가운데서도 재건축개발이익환수 등 재건축억제조치와 LTV, DTI 등 금융제한, 전매제한규제 등은 비교적 시장안정에 상당한 효과가 있는 것으로 드러났다.

반면에 신도시 등 택지개발확대, 소형이나 공공임대주택공급, 세금제도, 지방미분양해소책 등은 시장에 별다른 영향력을 미치지 못한 것으로 분석된다.

물론 신도시개발, 임대아파트공급확대 등 주택공급확대조치는 시장안정에 단기적 효과가 미흡한 이유는 나름 있다. 공급발표에서 입주시까지 장기간 시차가 존재하기 때문이다.

요컨대, 아리마 분석결과는 어떤 정부정책이 시장안정에 효과적인지를 추정해 볼 수 있다는 점에서 시사하는 바가 크다고 하겠다.
 
MB정부는 2008년 2월 출범이후 규제완화, 공급확대정책을 지향하면서 2년도 안 된 짧은 기간내에 20차례의 각종 규제완화 조치를 발표했다.

이를테면, 장기보유 1주택자 양도세 특별공제확대를 포함한 3.20대책을 시작으로 지방 미분양해소대책, 재건축 활성화조치, 수도권 전매제한 완화, 양도세 및 종합부동산세대상 고가주택기준을 9억원으로 상향, 일시적 1가구 2주택자 양도세 비과세기간연장, 보금자리 주택 150만가구공급, 도시형 생활주택공급, 수도권 투기지역 및 투기과열지구 해제, 전세금지원제도 등이다. 규제완화 초기에는 경기침체, 고금리 여파로 부동산시장의 반응은 미미했던게 사실이다.
 
하지만 위에서 기 언급한대로 연달아 터져나온 금리인하, 약 850조에 이르는 유동성증가, 각종 규제완화조치와 재정확대 등 경기확장정책이 전방위적으로 시장을 부양하면서 주식시장과 함께 부동산 시장도 상승곡선을 그리기 시작했다.

특히, 양도세와 종부세 등 세금인하 및 주택담보대출금리하락은 실수요자의 투자심리를 호전, 주택수요를 진작시키기에 충분했다. 도시재생사업의 일환으로 추진된 재건축 재개발활성화 계획, 보금자리 주택공급도 거래정상화 및 시장분위기 일신의 일등공신이다.

경기, 금리에 따라 정책은 탄력적으로 시장에 개입
 
우리의 주된 관심사는 정부가 2010년도에도 계속해서 규제완화-공급확대정책에 나설 것인가? 이에따라 부동산 상승세도 지속될 수 있을 것인가? 하는 점이다.
이 부분에 대한 해답을 구하기 위해서는 먼저 주택시장에 영향을 미치는 핵심변수의 움직임을 살펴보는 것이 순서일 것 같다. 주지하는 바와 같이 주택기장에는 정책요인 말고도 인구통계, 금리, 경기흐름, 수급요인, 투자심리 등 여러 가지 변수가 함께 작동한다. 그런데, 이 글에서는 지면관계상 정책변수와 부동산시장의 미래예측과의 상관관계만을 분석해보자. 부동산도 경제재이므로, 궁극적으로는 소득에 수렴한다. 따라서, 2010년도 실물경기를 예측해보면 크게 2가지 시나리오가 가능하다.
 
첫째, 2009년의 경제위기의 터널이 끝나고 2010년도부터 경기회복이 가시화 될 경우를 가정해보자. IMF(국제통화기금), KBD, 삼성경제연구소 등 국내외 경제기관의 예측대로 우리경제가 3%이상의 경제성장률을 나타내고 환율급등, 금리급등, 유가급등 등 소위 3대 대형돌발 악재만 발생하지 않는다면, 당연히 주택 등 부동산 시장도 상승추세가 지속될 것이다.

다만, 강남권 부동산가격이 단기 급등한데다 소득증가율이 높지 않고 고실업율, 금리인상, 미국상업용부동산 붕괴우려, 더블딥(이중침체)가능성등이 존재하는 만큼 상승폭은 크지 않고, 제한적일 것이다.
 
둘째, 반대로 세계경제가 재차 더블딥에 빠지면서, 수출에 의존하는 우리경제도 큰 타격을 입게 되고 경기불황이 지속될 경우를 가정해보자. 이 경우 주식, 환율 등 금융시장은 물론, 부동산시장도 상당한 충격이 불가피해 보인다. 즉, 부동산시장도 한두차례 출렁이면서 가격조정을 겪을 가능성도 있다는 뜻이다. 그렇지만 IMF, 서브프라임사태 등 과거의 학습효과를 생각하면, 부동산에 주는 충격의 정도는 그리 클 것 같지는 않다. 작년 하반기 글로벌 금융위기 때보다는 덜할 것으로 예상된다.
 

2010 매매시장 안정, 전세시장 불안 가능성 높다
 
한편, 국내 집값수준은 중국, 홍콩, 베트남, 필리핀, 말레이시아 등 아시아의 이머징 마켓에 비해 그리 높은 편은 아니다. 미국 영국 등 선진국의 주택시장도 하락세가 둔화되고 판매지수가 늘어나는 등 안정세를 찾고 있는 점도 긍정적이다. 특히 우리는 2007년초부터 집값이 본격적으로 하락함으로서 지난 2001년부터 5년동안 쌓였던 부동산거품이 상당히 제거된 상태이다.
 
따라서, 일부에서 우려하는 바와 같이 2010년 이후 집값이 폭락 내지는 급락할 확률은 그리 높지 않다는 판단이다. 2010년 부동산 시장을 전망하면, 급등 혹은 급락보다는 완만한 상승세 내지는 전반적인 강보합세가 예상된다.

이 때문에 2010년도 부동산정책도 큰 변동성보다는 미세조정(FINE TUNING)에 그칠 전망이다.

다시말해, 규제완화-공급확대라는 큰 틀속에서 실물경기흐름과 금융환경에 따라 시장에 탄력적으로 개입할 것으로 기대된다. 이를테면, 부동산 자산버블 내지 과열조짐이 나타날 경우 재건축․재개발이익환수조치, 금리인상, 대출규제조치 등 수요억제정책은 더욱 강화될 것이다.
 
반대로 부동산침체내지 하락이 지속될 경우, 그간 보류했던 분양가상한제폐지, 강남3구 투지지역해제 등 규제조치를 포함하여 다주택자 양도세 중과제도 감면, 전매제한 완화, 재건축 활성화조치 등 실수요를 자극하는 규제완화책이 급물살을 탈 가능성이 높다.

또한, 2010년도는 지방대선거가 있는 만큼 경제적 환경외에도 정치, 사회적 여건변화에 따라 규제완화의 폭과 속도는 달라질 수도 있다. 결론적으로 2010년도 정부의 부동산정책은 실물시장흐름과 부동산 시장의 향방 그리고 여론 향배 등에 따라 탄력적으로 대응할 것으로 전망된다.

이에따라 부동산 시장도 재건축․재개발, 역세권, 보금자리, 신도시 등 일부 국지적상승은 있겠지만 전반적으로 안정장세 내지 완만한 상승장이 전개될 확률이 높다.

그런 가운데서도 매매시장과 달리 전세시장은 안정권에서 이탈될 가능성도 높다. 수도권과 대도시지역을 중심으로 공급부족, 수요증가의 불균형요인이 커지면서 그어느때 보다 전세가격 불안정성이 높아질 것으로 보이기 때문이다.

2010년도는 집없는 서민들의 고통이 커질수 있는 만큼, 범정부차원에서 무주택, 저소득층을 위해 특단의 서민주거안정대책이 요구되는 한해가 될 것 같다. 매일경제
 
<고종완>
:: 現 RE멤버스 대표
:: 現 건설교통부 자문위원
:: KBS, MBC, SBS 뉴스 다수출연