2010-06-07 11:20

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최근들어 수도권과 지방 할 것 없이 주택의 대체 투자처로 오피스텔에 투자자들이 몰린다는 소식이 들려오고 있다.  

오피스텔은 총부채상환비율(DTI) 등 주택에 적용되는 대출 규제를 받지 않는다. 오피스텔을 갖고 있어도 무주택 청약자격이 유지되고 전매제한이나 재당첨 금지 등의 제약이 없다는 장점으로 인해, 연일 수십대일의 경쟁을 보이는 것이다. 

아울러, 7월부터 시행되는 준주택으로 분류될 것이라는 소식으로 인해, 당분간 오피스텔에 대한 인기는 지속될 것이라는 분석이 지배적이다.

준.주.택. 

준주택이란 현행법상 주택으로 분류되지는 않지만 기능상 주택으로서의 역할을 수행하고 있는 시설을 말한다. 오피스텔을 비롯하여 고시원, 노인복지주택(실버주택) 등이 해당되고, 4월에 도입하고 주택법 시행령 개정안에 따라 7월 6일부터 적용하기로 한 것이다.

2005년 센서스 기준으로 전체 가구(1559만 가구)의 42%가 넘는 670만가구가 1~2인 가구로 조사되었고 2008년 기준으로는 약 714만 가구가 있는 것으로 추정된다고 한다. 아울러 자의든 타의든 독신과 고령화 등으로 인해서 1인 가구가 지속적으로 증가해서 전체 가구의 20% 수준인 317만 가구가 있다고 하니, 소형주택에 대한 수요는 계속 늘어갈 것이라는 분석과 함께 공급은 지속적으로 부족할 것으로 판단되어 오피스텔, 고시원, 노인복지주택 등 사실상 주거용으로 이용되고 있는 시설들에 대해서 인센티브를 주자는 것이 오늘의 '준주택'을 탄생시킨 것이다.  

 

준주택으로 분류되면 무엇이 달라질까?

준주택으로 분류되면, 건축법이 아닌 주택법 적용대상으로 착공시 건축비의 최대 50%까지 국민주택기금 지원을 받게 된다. 또한, 상업지역 및 준공업 지역에도 준주택을 지을 수 있는 등 건축 가능지역도 확대되면서 틈새시장으로 경쟁력을 갖추게 되는 것이다. 준주택의 최대 약점인 난방시설 설치에 대한 규제, 즉 바닥난방 규제와 욕실면적 제한도 없어지면서 테라스도 설치할 수 있게 되는 등 주거로서의 2% 부족한 기능을 보완하게 되는 것이다. 그야말로, 화려한 백조로 거듭나는 것이다.

주거로서의 기능을 갖추어짐에 따라 준주택은 주택으로 분류되지만, 통상적인 주택과는 다르다. 즉, 준주택은 소형 주택 공급확대를 위한 개념으로 시작한 것이기 때문에 업무시설에 준하여 분양이나 건축여부를 따지는 것이다. 따라서, 주택관련 세금이 부과되지 않는 점이 다르다.

 

오피스텔 투자의 유의할 점

전용률은 주거전용면적을 공급면적으로 나눈 것으로, 아파트는 일반적으로 80% 이상이지만, 오피스텔은 50%대 많아야 70%선이다. 오피스텔은 로비 등의 시설을 들여야 하므로 아파트보다 큰 공용면적으로 인해 전용율이 아파트보다 상대적으로 적다. 아파트 투자에 익숙한 투자자들이 공급면적에 준하여 투자시 한번쯤은 곤혹감을 느끼게 되는 부분이다. 꼭 확인하여야 할 사항이다. 

오피스텔 역시, 아파트와 동일한 방법으로 착공시 분양하고 분양권 매매를 통해 소유권이전이 가능하다는 점으로 인해 투기 방지 대책 역시 유사하다고 볼 수 있다.

그러함에도, 대부분의 투자자들은 오피스텔에도 지역 거주자 우선제도가 있고 전매제한이 있다는 것을 알지 못하는 것 같다.

투기과열지구에서 공급되는 오피스텔은 분양 물량의 최대 20%를 해당 지역 거주자에게 우선 공급해야 하고, 100실 이상이면 계약 후 입주(등기) 때까지 팔 수 없다. 이런 규제는 수천대 일의 광풍을 몰고 온 송도 프라우가 절정에 달하면서 오피스텔 투기 바람이 분 2008년 9월부터 '건축물의 분양에 관한 법률' 이 도입되면서 시작되었다.

이 법에 따르면 투기과열지구내 100실 이상 오피스텔은 분양 물량의 10~20%, 100실 미만 오피스텔·상가는 최대 10%를 해당 지역 주민에게 1명 당 1실 기준으로 우선분양해야 한다. 구체적인 우선분양 비율은 각 지방자치단체장이 정하고 거주여부는 입주자 모집공고일 당시 주민등록상 해당 지역 거주자로 등록돼 있어야 한다. 이 지역에서 공급하는 100실 이상 오피스텔은 소유권 이전 등기일까지 전매제한이 있는 것이다. 현재 투기과열지구는 강남3구, 즉 강남구, 서초구, 송파구다.

결국 오피스텔은 무조건적으로 전매제한이 없다는 정보는 사실이 아닌 셈이다. 그동안, 강남3구에서 오피스텔 분양이 없다보니 일어난 착시현상인 것이다. 따라서, 투기과열지구에서는 실수요자로서 신중하게 접근하여야 할 것이다.

오피스텔 분양계약자가 자기 주거용으로 분양 오피스텔을 사용하면 환급받았던 매입세액을 납부하여야 한다는 점도 유의하여야 한다. 아울러, 공실에 대한 위험도와 수익률 확인은 필수다.

 

오피스텔은 블루칩?

그동안 투자자들의 관심사에서 벗어나 있던 역세권 오피스텔 시장이 최근 유망 투자처로 대표적인 수익형 상품으로 자리매김되면서 급부상하고 있다. 최근 부동산 경기가 침체기를 맞으면서 분양아파트와 연일 추락하고 있는 주거용 부동산에 대한 투자 가치가 사라지고, 여기에 베이비붐 세대의 은퇴로 인해 안정적인 월 수입을 원하는 수요가 크게 증가하면서 다운 사이징(Down Sizing)현상이 두드러지면서 나타난 현상이다. 아울러, 1~2인 가구의 급증으로 인해 아파트보다 슬림화된 공간이 필요하게 되고 준주택으로 인정받은 오피스텔에 난방이 허용(전용면적 85㎡ 이하)되면서 주거 대체수단으로 주목을 받게되었다. 여기에, 때마침 전셋값이 올라 분양받아 임대 수익을 얻으려는 사람들에게 큰 인기를 얻으면서 최근 지역에 관계없이 보통 수십대1의 청약 경쟁률을 보이는 현상을 볼 수 있는 것이다. 

최근 아파트를 비롯한 주택시장의 하향세에도 불구하고 오피스텔 시장은 오히려 조금씩 오르는 추세이고, 향후 DTI 규제와 저금리 기조, 아파트 전세난이 계속되는 한 오피스텔의 인기는 당분간 꾸준할 것으로 본다. 또한, 상한제 적용을 받지 않는 오피스텔 시장은 고급형 오피스텔등으로 진화될 것으로 예상된다. 그렇다면, 아파트 대체 투자처로 주목을 받을 수 있을 것이다.

하지만, 오피스텔도 주택시장의 주류는 될 수 없다. 또한 대표적인 수익형 상품이라고 할 수 있다. 전통적인 부동산 투자의 시세차익보다는 임대수익을 기대하는 것이다.

따라서, 지하철과 교통의 발전으로 역세권 도심형 오피스텔은 아파트와 유사한 행보를 기대할 수 있으나, 그렇지 않은 지역은 언제든지 애물단지로 전락할 수 있다는 점을 우리는 학습효과를 통해 알고 있다. 결국, 오피스텔 역시 양극화를 피할 수는 없는 것이다. 

 

 

출처 : 투모컨설팅(www.toomo.co.kr) / 다음 카페 '부귀모'

 

 

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오피스텔;전매;강공석;투모컨설팅;부귀모;토지;지목변경;리모델링

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2010-06-04 00:23

http://blog.drapt.com/wlsdndi/1668801275578619999

 

현장투어를 하다보면, 녹지와 녹지지역를 구분하지 못하는 경우를 목격하게 된다.

건축이 불가능한 녹지와 건축이 가능한 녹지지역의 커다란 신분차이가 있음에도 불구하고 동일한 연장선상에서 해석하는 것이다. 

녹지라 함은 도시지역 안에서 도시의 자연환경을 보전하거나 개선하고 공해나 재해를 방지하여 양호한 도시경관의 향상을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정된 것을 말하며, 용도지역인 녹지지역과는 다른 개념이다.

 

녹지지역에는 자연녹지지역, 생산녹지지역, 보전녹지지역으로 분류되는데, 자연녹지지역은 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역이고, 생산녹지지역은 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역, 보전녹지지역은 도시의 자연환경ㆍ경관ㆍ산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역을 말한다.

결국, 녹지지역은 도시지역안에 있는 용도지역으로 건폐율 및 용적율을 적용받아 건축할 수 있는 개발행위가 가능한 땅이다.

 

그와는 달리, 녹지는 건축 행위가 원칙적으로 불가능하기 때문에 자칫 애물단지 투자가 될 수 있다.  

녹지 역시 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 제35조에 의해 세분화되는데 완충녹지, 경관녹지, 연결녹지가 있다.

완충녹지는 대기오염·소음·진동·악취 그 밖에 이에 준하는 공해와 각종 사고나 자연재해 그 밖에 이에 준하는 재해 등의 방지를 위하여 설치하는 녹지를 말하고, 경관녹지는 도시의 자연적 환경을 보전하거나 이를 개선하고 이미 자연이 훼손된 지역을 복원·개선함으로써 도시경관을 향상시키기 위하여 설치하는 녹지를 말한다. 연결녹지는 도시 안의 공원·하천·산지 등을 유기적으로 연결하고 도시민에게 산책공간의 역할을 하는 등 여가·휴식을 제공하는 선형(線型)의 녹지를 의미한다. (아직도, 시설녹지라는 용어를 사용하고 있는 것을 볼 수 있는데, 이 용어는 사라졌다. 과거 시설녹지는 완충녹지와 경관녹지를 포함하는 개념이다)

즉, 완충녹지는 신도시등 택지개발지역에서 또는 간선도로나 철도 주변에서 자주 볼 수 있는데. 주거지역이나 상업지역 등을 분리시킬 목적으로 지역과 지역사이에 설치되거나, 서로 기능상의 마찰을 일으킬 수 있는 지역사이 등에 설치하는 것이 일반적이다.

 

물론, 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행령 제43조에서 녹지의 점용허가대상을 나열하였는데 완충녹지의 점용허가를 받을수 있는 경우를 제한하였으며, 점용이라는 것이 영구성이 있기에 녹지의 보전에 위배되어 대부분의 경우 점용이 허가되지 않는다고 해석하여야 할 것이다.

아울러 대지면적 산정방법에서, 완충녹지에 저촉된 일단의 토지에 건축행위등을 하고자 할 때 허가권자는 완충녹지에 저촉된 토지를 분할하고, 남은 토지에 건축허가를 하는 것이 원칙이고 분할이 되지 않는 경우에도 대지면적의 산정에서 제외되기 때문에 건폐율, 용적률 등의 산정에서 완충녹지에 저촉된 부분은 제외된다는 점에서 투자가치는 현저히 떨어진다.

 

완충녹지뿐만 아니라 도시계획시설 녹지는 도시계획시설 도로와는 달리 그 지정자체로 목적이 달성되는 것으로 소유권 제한이 큰 편이다. 당해 토지가 완충녹지에 저촉되면 접도구역과 마찬가지로 기존에 건물이 있는 경우는 상관이 없으나 새롭게 건물을 짓는 것은 허용 되지 않는다. 또한 접도구역은 나머지 땅에 건물을 지을 수 있는 반면 완충녹지는 이면도로가 없는 한 나머지 땅에 건물을 지을 수가 없다.  이런 이유로 완충녹지 저촉토지의 경우 그 시세 및 가치 판정에 유의하여야 한다.  

이런경우 매도자입장에서는 당해 행위제한 정도를 최대한 숨기려 할 것이고 경험이 적거나 해당 지식이 없는 중개업자들은 인근의 거래사례를 비교하여 인근 시세와 비슷한 금액으로 매매를 성사시키려는 경향이 있어 매수자는 더욱 더 유의하여야 할 것이다.

 

완충녹지저촉 여부확인은 간단하게 토지이용계획확인서를 통해서 가능하며, 정확한 위치 및 경계, 저촉범위 등 상세 확인은 ‘도시계획도면’을 통해서 확인 가능하다.  

녹지와 녹지지역의 신분을 이해하여, 투자성이 높은 자연 및 생산녹지지역까지 한 통속(?)으로 이해하는 실수는 하지말아야 할 것이다.  비도시지역의 관리지역과 도시지역의 자연녹지지역을 비교하면서 답사한다면 뚜렷하게 그 가치는 드러날 것이다.

 

녹지지역은 비도시지역에 있는 것이 아닌 도시지역안에 포함되어 있다는 것을 잊어서는 안되겠다.

 

자료원 : 투모컨설팅(www.toomo.co.kr)

 

 

 

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2010-05-26 00:24

http://blog.drapt.com/wlsdndi/1668801274801087678

 

실전투자에 있어, 가장 고려하여야 할 요인 2가지를 꼽는다면 '도로'여부와 '개발행위'가능 여부라 할 수 있다.

초보자라 하여도, 도로가 있어야 건축이 가능하다는 것을 알고 있지만, 토지이용계획확인원에 빨간줄로 도로를 표시한 것을 본다면 고개를 갸우뚱거리기 마련이다.

개발행위 가능여부는 지자체 혹은 설계사무소등 전문기관에 문의하면 알 수 있는 내용으로 확인하는 습관이 필요하다 할 수 있다. 

하지만, 도로는 육안으로 언제든지 확인이 가능한 일이기에 도로에 관련된 꼭 알아야 하는 내용이 무엇인지 알아보기로 하자. 

 

접함과 저촉

도로에 '접함'이란 해당 필지가 도로계획선을 침범하지 않고 도로와 경계를 이루고 있는 상태를 말하여 해당 부지의 개발행위에 아무런 제약이 따르지 않는다는 것을 의미한다. 일반 투자자들이 가장 좋아하는 유형이다.  

완충녹지에 '저촉'이란 해당 토지의 일부 또는 전부가 완충녹지에 포함되어 있는 상태를 의미하고, 도로에 '저촉'이란 해당 토지의 일부 또는 전부가 도로에 포함되어 있는 상태를 말하여 해당 토지를 100% 활용하지 못한다는 것을 의미한다.

이런 이유로 인해, 도로에 '저촉'된다는 사실 하나만으로 투자대상에서 제외하는 것이 다반사다. 그러나, 도로에 '저촉'되더라도 남은 토지의 면적이 개발할 수 있는 면적이 되는 지 여부로 투자가치를 판단하여야 할 것이다.

 

접도구역의 이해

접도구역은 도로 구조의 손괴를 방지하고, 도로의 미관을 보존하며, 교통에 대한 위험을 방지하기 위하여 도로관리청이 도로의 양 경계선으로부터 일정거리(20m 이내)를 지정하여 고시한 구역을 말한다.

접도구역 지정의 기준은 2003년 1월 1일부터 20m와 5m기준으로 축소되었고 고속국도, 일반국도, 지방도, 군도 등 4개 도로만이 접도구역 지정대상이 되며, 시도(市道)와 구도(區道)에는 접도구역이 지정되지 않는데, 도로경계선에서 고속도로의 지정폭은 20m, 기타 다른 도로는 지정폭이 5m다. 

접도구역 안에서는 토지의 형질을 변경하는 행위 및 건축물, 기타의 공작물을 신축.개축 또는 증축하는 행위는 금지되고 있다.

 

접도구역의 투자가치

접도구역에 저촉된 부분은 건축물이나 시설의 신축이나 증.개축이 불가능하다는 이유로 투자가치가 낮다고 판단하고 포기하는 사례가 많다. 하지만, 접도구역에 저촉되지 않은 부분은 접도구역에 저촉된 부분이 도로에 접해 있다면 건축법상의 진입로가 확보된 토지라는 것을 간과하는 것이다.  

따라서, 접도구역의 투자가치는 도로에 접한 면이 넓고 접도구역에 포함되지 않는 면적이 건축행위를 할 수 있는 면적이 되는 지 여부에 달려 있다고 할 수 있다. 오히려, 접도구역을 주차장 등으로 활용할 수 있는 덤이 생기는 것이다. 

실전 투자자라면, 도로에 접하지 않아 맹지상태로 있지만 맹지와 현황상 도로사이에 접도구역이 지정되어 있는 맹지를 눈여겨 볼만하다. 맹지의 신분 상승을 예고하는 것이다. 

접도구역 저축여부 확인은 온나라서비스에서 제공하는 토지이용계획확인서 및 칼러 지적임야도로 확인할 수 있으며, 정확한 위치와 저촉범위 등 상세한 확인은 '도시계획도면'을 통해서 확인 가능하기에 손쉽게 확인할 수 있다.  또한 시․군과 읍․면․동사무소에  접도구역 표주관리대장, 접도구역안 기존건축물(공작물)관리대장, 접도구역안 불법 건축물 대장 등이 비치되어 있다.

 

실전투자에서 자주 접하는 저촉과 접합, 그리고 접도구역을 제대로 이해한다면 현장답사는 훨씬 용이할 것임에 틀림없다.

현장답사의 8할은 도로에 달려있기 때문이다.

접도구역은 표주로 안내하고 있다.  설치간격으로 평지는 200m내외, 곡선지역 및 취락지역은 50m 내외, 산지는 500m 내외, 주요도로, 철도 등을 횡단하는 경우에는 그 시설의 양측변에 설치, 농경지 안인 경우에는 그 외곽(논두렁, 밭두둑 등)에 설치하고 있다.
현장에서 접도구역이 표시된 접도구역 표주를 찾아보면서 답사하는 것도 유익하리라 본다.

 

<< 접도구역 표주 >>

 

 

 

 

자료원 : 투모컨설팅(www.toomo.co.kr)

 

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