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인기 상종가 오피스텔 위험요소 3가지신규분양보다 기존 오피스텔 투자가 유리할수도 |부동산시장동향전망

2011-06-12 17:03

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인기 상종가 오피스텔 위험요소 3가지

신규분양보다 기존 오피스텔 투자가 유리할수도

 

“대표님,이번에 분양하는 오피스텔 투자해도 될까요?”

“00동 오피스텔, 수익률이 연6%정도 나온다는데 괜찮게 보세요?”

판교신도시에서 분양한 오피스텔 두 곳에 8800여명의 청약자가 몰리는 등 인기를 끌고 있다.오피스텔 청역열기가 판교아파트 청약당시를 재연할 조짐을 보이고 있는것이다.

 

판교 중심상업지구 내 공급한 '판교역 효성 인텔리안' 오피스텔에 221실 모집에 5300여명이 몰려 평균 23.8대1의 경쟁률로 마감됐다. 전용면적 29.88㎡ J타입의 경우 최고 90대1의 경쟁률을 기록하는 등 소형이 인기를 끌었다.같은 날 청약을 받은 '판교역 KCC 웰츠타워'도 256실 공급에 3500여명이 몰려 평균 15대1의 경쟁률을 보였다.

 

지난해에 이어 올해도 오피스텔 인기가 수익형부동산인기에 편승해 하늘을 찌를듯하다. 부산,대전,광주등 지방주택시장과 달리 5.1 부동산 대책에도 불구하고 수도권 주택 시장의 냉기는 여전하다. 그에반해 오피스텔의 인기는 지난해에 이어 후끈 달아오르고 있다. 이미 매매가를 선반영하는 경매시장에서는 오피스텔 낙찰가율이 아파트 낙찰가율을 넘어섰다.필자가 운영하는 회사를 방문하는 고객들 절반가량이 오피스텔 투자에 대해 문의할 정도다.

 

오피스텔 투자가 열풍인 이유는 우선 주택시장 침체에 따른 반사효과를 들 수 있다. 불과 3~4년전만 하더라도 부동산 투자라고 하면 아파트와 토지같은 시세차익을 남길수 있는 부동산을 지칭했다. 하지만 지금은 `저금리`와 ‘베이비부머’들의 은퇴준비영향으로 상가나 도시형 생활주택같은 월세수익을 기대할 수 있는 수익형 부동산 쪽으로 무게 중심이 옮겨가고 있다.

 

오피스텔, 분양시장에서도 선전

수도권 등지의 분양시장에서 오피스텔이 잇따라 청약대박 터뜨리며 인기가 고공행진하고 있다는 것은 옛말이 되었다. 특히 고액자산가들까지 오피스텔 ‘매집’에 가세하면서 분양시장은 더욱 과열양상으로 치닫고 있다.

 

오피스텔은 총부채상환비율(DTI) 등 주택에 적용되는 대출 규제를 받지 않고 무주택 청약자격이 유지,  재당첨 금지 등의 제약이 없다는 장점으로 인해, 연일 수십대일의 경쟁을 보이는 것이다.

 

지난해 10월 강남역 1차 아이파크는 평균 34.7대1, 효성 인텔리안은 평균 19대1의 평균 경쟁률을 기록했다. 얼마전 분양이 끝난 강남역 2차 아이파크는 평균 56.7대1이었다.

 

판교역세권 상가 분양에 이어 오피스텔 분양도 본격화 할 예정이어서 현재 은행 정기예금 금리가 연 4~5%인 점을 감안하면 기본적으로 오피스텔 투자는 나쁘지는 않다. 전세난이 지속되고 있는 점도 앞으로 오피스텔 투자 전망을 밝게 하는 이유다.

 

오피스텔 투자시 고려할 점

 

1.예상보다 임대수익률 낮을수도

 

수도권 신도시 일대  소형오피스텔을 보유중인 자영업자인 김 미경(45)세는 최근 오피스텔을 처분하기로 결심했다. 연수익율 5%를 기대하고 매입했지만 오피스텔 보유이후에 내야하는 의료보험료와 국민연금까지 대폭 올라 실제수익율이 더욱 낮아졌기 때문이다.   

 

또한 통상 2년에 한번씩 계약하는  주택에 비해 세입자들이 자주 들락거려 그때마다 내야하는    중개수수료도 큰 부담으로 다가왔다.   최근에 신규로 분양하는 오피스텔 경우도 분양가가 너무 높게 책정되어 , 기존 오피스텔 보다 투자수익율이 떨어질수 있다는 점을 염두해둬야 한다.

 

청약열풍에 휩쓸리기 보다 냉정한 수익율 계산 필요

신규분양 오피스텔의 경우 그동안 수요가 꾸준해 임대수익은 물론 시세차익까지 노릴 수 있었기 때문에 투자자들에게 인기가 높았지만 앞으로는 분양받기전  철저한 수익율 검증을 해야한다.얼마전 분양을 끝낸  ‘강남역 아이파크’오피스텔의 경우 계약면적 49 ㎡의 분양가가 3억원에 달하는데 인근지역의 비슷한 평수의 오피스텔  매매가는 1억 8천~2억선에 불과하다. 인근 효성 인텔리안 50.94~69.29㎡(공급면적)의 분양가는 2억7500만~3억4000만원이다..

 

비슷한 크기의 주변 오피스텔 임대료는 1000만원, 월세 110~120만원 수준이다. 연 4% 가량 수익률이다. 신규오피스텔장점을 감안하더라도 3억원선에 49 ㎡를 분양받은 계약자의 경우, 보증금 1천만원에 매월100~120만원 정도 밖에 받을 수 없다. 월세를 120만으로 잡는다고 해도 수익율로 보면 연 4% 선에 불과하다.

 

때문에 해당업체의 분양가가 상대적으로 비싸게 책정되었다고 볼수 있다. 업체측에서 입주후 임대가를 너무 높게 잡아 분양가를 책정했기 때문이다.

 

은행대출 금리수준이 5~6% 가량 되기 때문에 오피스텔에 투자할 때도 임대수익율이 최소 연6% 이상 나오는 오피스텔을 분양받는 것이 좋다. 부족한 자금 중 일부를 대출 받아 임대사업을 하는 경우도 가정해야 하기 때문이다.

 

하반기부터 오를것으로 예상되는 금리상승도 대비해야 한다. 금리가 오르게 되면 그에 따라 투자 수익율도 떨어질 수 있기 때문이다.

 

가령, 업체들은 저렴한 건설사 집단담보 대출(4~5%)을 이용하고 임대사업자 등록 이후 부가가치세 환급으로 오피스텔 임대수익율을 끌어올리는 식으로 마케팅을 하고 있다.

 

하지만  집단담보 대출은 대부분 변동금리형태이기 때문에 금리상승기에는 수익율이 떨어질수 있고  분양이후 주거용으로 이용하거나 임대하는 분들은 부가가치세를 환급받지 못한다는 점도 유의해야 한다.또한 오피스텔은 세금측면에서도 주거용보다는 불리한데 업무용, 주거용 관계없이 취ㆍ등록세로 매매가의 4.6%를 적용 받는다.

 

오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 사용할 경우 주택으로 간주되고, 1가구 2주택자가 되면 양도세가 중과돼 양도차액의 50%를 세금으로 내야 한다. 아울러 공실에 대한 위험도와 수익률 확인도 필수다.

 

2.오피스텔, 아파트에 비해 전용율 불리

전용율은 주거전용면적을 공급면적으로 나눈 것으로, 아파트는 일반적으로 80% 이상이지만, 오피스텔은 45%~70%선이다.

오피스텔은 로비 등의 시설을 들여야 하므로 아파트보다 큰 공용면적으로 인해 전용율이 아파트보다 상대적으로 적다. 아파트 투자에 익숙한 투자자들이 공급면적에 준하여 오피스텔 투자에 앞서 꼭 체크해 봐야 한다.

 

오피스텔 등 수익형 부동산은 아파트보다 전용률(분양면적에 대한 전용면적의 비율)이 현저하게 낮기 때문에 반드시 전용면적 대비 분양가와 향후 수익률 등을 잘 따져봐야 한다.

 

3.도시형 생활주택등, 경쟁상품 출현 대비해야  

업무지구가 밀집한 곳에서 공급되는 신규오피스텔은 별 영향이 없더라도 구로구나 관악구, 성동구등 주거지가 밀접한 지역에서 공급되고 있는 오피스텔의 경우 고시원, 다가구, 도시형 생활주택 등의 경쟁상품들의 공급이 크게 늘고 있기 때문에 오피스텔 임대수익률이 시간이 갈수록 떨어질 수도 있다.

 

최근 10대1을 훨씬 뛰어넘는 청약경쟁율을 보인 오피스텔중에서도 전용 면적이 80㎡이상은 업체측의 주장과 달리 상당시간 미분양으로 남아 있다.

 

더구나 수요자 입장에서 오피스텔보다 경쟁력있는 대체상품인 도시형 생활주택의 대거출연도 복병이다.즉 도시형생활주택같은 소형주택 공급이 늘어나면 오피스텔수익률이 더 줄어들고 공실이 생길 수 있다는 점도 주의해야 한다.

 

결론적으로 도시형 생활주택에 비해 전용율이 떨어지면서 상대적으로 임대료가 높게 형성되고 관리비가 비쌀 수 밖에 없는 오피스텔의 경쟁력은 시간이 갈수록 떨어질 수 있다.

게다가   오피스텔과 같은 수익형 상품의 경우 향후 개발기대감에 따른 시세차익을 거의 기대할 수 없다는 점도 체크해야 한다.

유엔알 컨설팅 (www.youandr.co.kr) 02-525-0597

 

 

 

 

 

http://www.hankyung.com/landplus/news/landplus_bestinvest_view.php?id=_column_193_1&no=653

 

 

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