부동산노트(4) |
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[스크랩] 등기비용 수백만원 아끼는 방법 |부동산노트
2006-09-07 00:51
http://blog.drapt.com/wk7475/2378421157557879685 
출처 : 꽃피는 동네 트라팰리스
원문 : http://blog.drapt.com/ous99
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2006-03-04 22:00
http://blog.drapt.com/wk7475/81141477210655
출처 : 닥터아파트 > 분양 리포트
원문 : http://www.drapt.com/e_sale/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=4&uid=59905
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▶ 전국 1백35곳 6만가구 청약접수 예정 ▶ 무주택 10년 이상 저축 판교 공략, 그 외 부금 및 예금 1순위는 풍산 공략 ▶ 틈새단지인 한강밤섬자이, 수원 천천푸르지오 등도 관심 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 2006년 3월 중 청약통장 가입자들이 우선 청약할 수 있는 아파트(주상복합 포함)는 전국 1백35곳 6만20가구로 조사됐다. 전달 대비 4.3배 증가한 물량으로 판교신도시를 비롯해 하남 풍산지구와 김포신도시에서 분양물량이 쏟아지기 때문. 판교신도시에서 3월에 공급되는 물량은 모두 전용면적 25.7평 이하의 물량으로 청약부금 및 청약저축가입자는 1순위자 중에서도 10년 이상 무주택가구주만이 안정적인 당첨권 안에 들 수 있다. 그 외 1순위자와 대형 평형에 청약할 수 있는 청약예금 1순위자들은 하남 풍산지구를 공략하는 것이 낫다. 한편, 김포신도시는 일부 평형을 제외하고는 1순위마감이 어려울 것으로 예상된다. 굳이 택지지구 물량을 고집하지 않는 1순위 청약자라면, 서울 하중동 한강밤섬자이나 수원 천천동 푸르지오 등도 눈여겨 볼만하다. ◆ 청약부금 및 전용면적 25.7평 이하 청약예금 가입자 청약1순위자 중 35세, 5년 이상 무주택가구주는 판교신도시에서 민간건설업체가 분양하는 단지에 청약할 수 있다. 3월 24일 입주자모집공고 후 4월 3일~18일까지 청약접수를 받을 예정. 평당 1천1백만~1천2백만원 수준으로 분당신도시 30평형대가 평당 1천6백만~1천8백만원 수준임을 감안하면 분양가 메리트가 매우 높은 편. 그러나 계약일로부터 10년간 전매가 금지된다. 가장 핵심적인 단지는 A12-1블록과 A15-1블록. 판교신도시 A12-1블록은 한림건설이 시공하는 단지로 △29평형 3백45가구 △33평형 2백60가구 △34평형 4백40가구 등 총 1천45가구의 대단지. 남서향과 남동향으로 탑상형과 판상형이 섞여 있다. 금토산공원쪽으로 병풍처럼 펼쳐있는 동은 34평형, 저층으로 도로변에 배치된 동은 29평형, 중앙의 동는 33평형이 주류를 이룰 예정. 금토산 조망이 가능한 34평형의 인기가 가장 높을 보여 1순위자 중에서도 10년 이상의 무주택가구주만이 당첨확률이 있을 것으로 예상된다. 판교신도시 A15-1블록은 풍성주택이 시공하는 단지로 33평형 1천1백47가구를 분양한다. 에듀파크와 벤처단지가 가장 가깝게 위치한 단지. 전가구가 남서향, 남동향으로 배치되며 4-BAY 설계가 주류이나, 5-BAY설계도 있을 것으로 보인다. 김포신도시 시범단지(장기지구)에서도 분양이 예정돼 있다. 3블록에서는 EG건설이 33평형 2백90가구를 분양하고 5블록에서는 제일건설이 34평형 3백60가구를 분양한다. 모두 청약부금 및 김포 청약예금 2백만원 가입자 대상. 아직 확정은 아니지만 김포시 1년 이상 거주자는 지역우선순위로 청약할 수 있을 것으로 보인다. 원가연동제 적용단지로 분양가는 평당 7백50만원선으로 저렴하지만 계약일로부터 5년간 전매는 금지된다. 경기 남부에 비해 선호도가 떨어져 1순위 마감은 어려울 것으로 예상되는 단지. 그 외 청약부금 및 수원 청약예금 2백만원, 3백만원 1순위가입자는 수원 천천동 천천주공 재건축단지를 눈여겨보자. 총 2천5백71가구 중 3백71가구가 일반분양되며 25평형 1백45가구와 33평형 23가구가 해당된다. 조합원 분양가가 평당 8백50만~9백만원 수준이기 때문에 일반분양가는 평당 1천만원 이상이 될 것으로 보인다. 일반분양분은 대부분 저층 물량이지만 경부선 화서역 부근 아파트촌에 위치한 대단지로 지하철역과 롯데마트(천천점) 등의 편의시설을 걸어서 이용할 수 있어 수원지역 실거주목적 청약자들에게 추천할 만 하다. ◆ 전용면적 25.7평 초과 청약예금 가입자 대형 평형 청약예금 1순위자는 하남 풍산지구에서 분양하는 전용면적 25.7평 초과 분양물량을 적극 공략하자. 서울과 인접한 택지지구로 환경이 쾌적하고, 원가연동제와 채권입찰제가 적용되지 않아 입주 후 바로 매도가 가능하다. 3월 판교신도시 분양물량은 모두 중소형 평형이어서 상대적으로 대형평형 청약자들은 풍산지구로 집중될 것으로 보인다. 대형 평형으로는 제일건설이 가장 먼저 분양을 시작한다. B-1블록에 40~50평형 1백40가구와 B-2블록에 40~50평형 1백20가구. 3월 9일 모델하우스를 오픈하고, 14일 이후에는 청약접수를 시작할 예정. 접수처는 아직 미정이며, 하남시 1년 이상 거주자에게 지역우선권이 주워진다. 40,42평형은 하남 4백만원 청약예금, 50평형은 하남 5백만원 청약예금가입자 대상. 분양가는 평당 1천4백만원 수준으로 하남시 대단지 새아파트 시세보다는 평당 1백만원 정도 높은 편. 서울지역에서는 마포구 하중동 일대 한강밤섬자이가 전 평형 1순위 마감 예상된다. 지하철6호선 광흥창역이 걸어서 5분이고, 서강대교 및 강변북로 진출입이 수월한 한강조망 단지. 총 4백88가구 중 44~60평형 75가구가 일반분양으로 44~51평형 43가구는 서울 청약예금 1천만원, 58~60평형 32가구는 서울 청약예금 1천5백만원 가입자 대상. 일반 분양가는 평당 1천7백만~2천1백만원 수준으로 조합원분 시세보다 높지 않고 일반분양분에도 로열층이 있어 가격경쟁력이 높은 편. 특히 강변북로에 접한 105~107동은 2~3층에서도 한강과 여의도가 보인다는 장점을 갖고 있어 대형 평형일수록 향후 시세차익은 높을 것으로 예상된다. 지방에서는 광주 운암동 일대 운암주공2단지 재건축단지 총 2천7백53가구 중 1천2백32가구가 일반분양된다. 3월 중순경 모델하우스를 오픈하고 말에는 청약접수를 받을 예정. 아직 조합원분 포기물량이 있어 물량확정이 되지는 않았지만 45,46평형 8백40가구(광주 7백만원 청약예금), 56평형 2백65가구(광주 1천만원 청약예금)에 청약할 수 있다. 입주자모집공고일 전까지 광주시 거주자이면 청약할 수 있고, 따로 지역 우선순위는 없다. 아직 분양가는 미정이나 광주 일대 최근 분양가가 평당 6백만원선임을 감안하면, 평당 6백50만원선 정도가 될 것으로 보인다. 대단지로 생활 편의시설과 학군이 이미 갖춰져 있고, 호남고속도로 서광주 인터체인지가 인접해 진출입이 용이한 단지. 광주 일대에서는 보기 드문 대단지로 순위내 마감이 예상된다. 울산 남구 신정동 일대에서는 초고층 주상복합 동문아뮤티의 분양이 예정돼 있다. 46~65평형 2백12가구로 46평형 50가구는 울산 7백만원 청약예금으로, 56~65평형 1백62가구는 울산 1천만원 청약예금으로 청약할 수 있다. 시내 중심지에 위치해 각종 편의시설이 갖춰진 단지. 평당 1천만원선에서 분양가가 책정될 것으로 보이며, 울산거주자만이 청약할 수 있다. 모델하우스를 3월 15일 오픈할 예정. ◆ 청약저축 가입자 3월 청약저축 가입자는 어느 때보다도 청약단지가 풍성하다. 판교신도시의 대부분의 물량이 청약저축 가입자 대상이기 때문. 그러나 워낙 높은 경쟁률이 예상되기 때문에 무주택기간이 10년 이상이어야 당첨권에 들 것으로 예상된다. 최소 5년 이상 무주택 가구주로 월 60회 이상 납입한 사람만이 청약이 가능하며, 청약일정은 3월 24일 입주자모집공고를 통해 3월 29일~4월 13일까지 청약접수를 받을 예정. 공공분양은 평당 1천1백만원선으로 책정될 예정이나, 공공임대나 민간임대는 아직 임대보증금이나 월임대료가 미정인 상태. 가장 높은 인기가 예상되는 단지는 A17-1블록과 A22-2블록. A17-1블록은 △24평형 6백66가구 △30평형 1백2가구 △34평형 1백2가구 등 총 8백70가구로 10년 공공임대 단지며, A22-2블록은 △30평형 2백26가구 △34평형 3백58가구 등 총 5백84가구를 공공분양한다. 모두 동판교에 위치한 단지로 신분당선 판교역 일대 중심상업지구 이용이 편리하고(A22-2블록), 에듀파크와 가까워 교육시설이 완벽하게 갖춰질 것(A17-1블록)으로 예상된다.
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[스크랩] 재테크에 성공하려면 전세를 살아라 |부동산노트
2005-12-28 23:57
http://blog.drapt.com/wk7475/81135781846252
출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=27777
보통 사람들은 아파트 재테크라 하면 실거주겸 투자를 많이 생각한다.
본인이 거주하면서 3년보유(2년거주)을 하여 양도세 비과세를 받고 다시 다른 지역으로 이사한다는 것을 투자의 원칙으로 삼는 분들이 의외로 많다
동백태양이 있는 중개업소 사무실에 찾아오는 손님을 상담해보면
동백지구 아파트 매수 희망자의 현재 거주지가 동백지구에서 차량으로 1시간 거리 이상되는 지역들도 많은데, 동백지구 매수후 이사를 오고자 하는 분들이 상당수가 된다,
그러나,동백태양이 볼때 실거주겸 투자는 재테크의 올바른 방법이라고 생각하지는 않는다
물론 투자 아파트를 찾아서 수십번씩 이사를 반복하여, 달동네에서 강남주요 아파트까지 이사를
하신분도 있겠지만, 그 동안 가족들의 겪어야 했던 어려움 또한 결코 작지는 않았을 것이다.
동백태양이 동백지구 아파트를 중개하며 실제로 겪었던 다음과 같은 사례들을 보았을때 더욱 그렇다.
1.청약에서 새로운 투자 유망지를 포기한 K씨
K씨는 서울 강북에 토박이다, 서울에서 여러번 청약 떨어졌던 K씨가 아무생각없이
당첨된 동백지구 S아파트 46평 ,당시 5,23조치 직후라 부동산 시장은 안좋았고 따라서
동백지구는 예상보다 경쟁률이 저조했기에 손쉽게 로얄층에 당첨되었다
하지만,몇십년을 살아온 강북지역에서 이사 가기는 싫었고,동백지구 또한 낯선지역이라
3억 5천이나 되는 분양가격이 부담이 되었다
K씨는 현재 살고 있는 집을 팔아야만 동백지구를 살수 있는데 토박이라는 말 처럼 이사가기를 싫어한 K씨는 계약을 포기하였다. 지금 계약을 포기한 아파트의 프리미엄은 1억에서 1억 5천을 호가한다.
순간의 선택이 현재 K씨가 살고있는 강북 빌라 집값보다 비싼 프리미엄을 포기하게 된것이다. 사무실에 걸려온 전화 상담 손님이었는데, 자신의 결정을 무척 후회한 예이다
보통 사람들이 실거주겸 투자를 고집하다 보면 위와 같은 사례가 발생한다
당첨 당시 K씨가 실력있는 중개업소 사람을 알고 있었더라면 상기와 같은 케이스는 발생하지 않았을 것이다
보통 사람들의 경우 5,23조치(8.31대책)처럼 부동산 상황이 안좋을 때는 현실에 안주하는 경향이 있기 때문에 거주 주택을 처분후 새로운 주택을 매수하기는 쉽지 않다
매도를 쉽게 하기 위해서는 소유한 집을 전세로 주고 자신이 살고 싶은지역에서 전세로 살아야 한다.
거주 이전의 불안감을 없애야 만 부동산 매매 판단시 올바른 결정이 나온다
2.생활이 불편하다는 이유로 현장답사를 안 나왔던 L씨 부인
L씨는 아파트에 관심이 많아 여러 곳을 답사하던 끝에 동백지구를 매수하기로 결정하였다
그런데,문제는 L씨 부인이었다 신도시에서 쾌적한 생활을 하면서 24평 아파트에 만족하던 L씨 부인은 동백지구 매입을 결사 반대한 것이다,
자녀들 학교 전학도 문제 있는데다가, 새로운 사람들을 사귄다는 것이 너무 힘들었던 것이다,
그래서 L씨 부인은 현장을 같이 가자는 L씨의 말도 무시하고 있었던 것이다
어느날 L씨와 L씨 부인이 사무실에 같이 방문하였길래
동백태양은 현재 거주하는 24평 집을 매도후 전세로 살면서 동백지구 46평 매수를 권유하였다
그리고 3년후 동백지구 46평을 매도하면 현재 살고 있는 지역의 34평대 아파트를 무난히 구입
할수 있다고 컨설팅을 해주었다
그러자,결사 반대하던 L씨의 부인도 동백지구 매입을 결정하였는데,문제가 발생한것이다
부인이 반대하던 그 1달 사이에 동백지구 시세가 적게는 2,000에서 많게는 5,000만원까지
평형별로 가격 상승이 있었던 것이다
보통 사람은 자신이 알던 가격에서 2,000~3,000 심지어는 5,000만원까지 시세가 오르면
본전생각에 매수자는 매수를 못하게 되는 것이다, 결국 L씨는 계약을 포기하게 되었다
대부분의 택지개발지구는 입주 초창기 생활환경이 불편한 곳이 많다
이럴때는 부인 및 자녀들의 반대가 많은데 이럴 때는 기존 집에서 거주하면서 새로운 집을 전세로 하는 방법이 있다
재테크를 위해서라면 먼지나는 공사현장 있는 아파트를 구입해야 하고,가정의 행복을 위해서는
새롭게 매수한 집을 전세 주면서,자신도 또한 전세로 살아야 한다
생활환경이 불편한 지역의 아파트를 매입하여 3년후 생활환경이 좋아졌을 때 매도하면
시세 차익은 당연한 것이고 재테크에도 성공하는 것이다.
재테크 흐름 따라 오늘은 동백으로 내일은 동탄으로 모레는 판교로 광교테크노 밸리로
이사를 간다고 결정하면 가정의 구성원들에게 의견 합의를 보기는 힘들다
이럴때도 마찬가지로 살고있는집을 전세를 대안으로 선택해야 한다
3. 갈아 타려면 전(월)세를 거쳐가는 것이 합리적이다
P씨는 수도권 변두리에서 시세 1억가는 32평 아파트를 7년째 소유하고 거주를 하고 있다
수도권이라 하지만 P 씨가 분양받은 아파트는 97년 분양가 8,200에서 8년동안 가격 상승이
거의 없던 지역이라 재테크 차원에서 이사를 하고 싶었다
P씨가 상담을 의뢰했을 때 P씨의 보유자금은 2,000만원
동백태양은 P씨에게 우선 현재 보유집을 최저가 시세보다 500만원 싸게 매도를 권유하였다
아무리 비인기지역이라 하더라도 아파트의 경우는 최저가 시세보다 500만원 싸면 매도가 쉽다
그리고 9500 매매대금에서 ,동백지구 주변 S단지 33평 월세를 보증금 2,000만원에 월40만에 구하여 주고 ,명의변경 가능한 D아파트 단지 로얄층를 10월 말에 프리미엄 6,000을 주고 구입하게 하였다
P씨가 신규로 구입한 아파트의 총 매입자금은 계약금 P 합쳐 8,500
월세를 부담스러워 하는 P씨에게 남은 자금 1000만원을 통장에 넣어두고 임대인 계좌로 자동이체시키게 했다.2년간 월세 40*24개월=960만원을 이체 시켜넣으니 생활비에서 월세 걱정은 없다
지금 P씨는 프리미엄 6,000만원에 구입하였던 아파트가 2달만에 9,000만원까지 상승한것 보다
새롭게 구입한 아파트에 2년후 자신의 아파트에 입주할 모습을 생각하면서,
떠나고 싶었던 동네에서 큰 돈 없이도 이사 나온것에 대해 더 흐뭇해 하고 있다
동백태양이 생각할때 부동산은 돈을 모아(저축해서) 사는 것이 아니다.
부동산으로 돈 벌어서, 부동산을 사는 것이다.
사고방식의 전환만 가지고도 희망하는 집을 살수 있는 경우가 의외로 많다
단지, 고정관념이 문제일 뿐이다
%%동백태양이 보는 재테크 측면에서 전(월)세 아파트 선택요령%%
1) 세대수가 많은 단지이어야 한다
임대인이 집을 비워달라고 요구했을때 같은 단지내에서 쉽게 전세집을
구할수 있게 대규모 단지를 선택해야한다
2) 학군이 좋은 곳을 선택한다
결국 재테크에 성공했다 하여도 자녀들의 학업 성취도가 떨어지면
부모들은 만족스러울 수 없다
3) 주거 여건이 안정된 기존 택지지구 또는 신도시를 선택한다
투자의 유망지가 생활 환경이 우수한 곳은 아니다
새롭게 개발된 택지지구는 생활이 안정되려면 최소2년 이상은 걸린다
4) 자녀들의 학교와 직장과의 거리를 감안 다시는 이사를 안가도 되는 단지를 선택한다
5) 임대인이 지방에 거주 하거나 또는 투자용 부동산에 입주한다
임대인이 지방 거주 하거나 투자용 부동산 같은 경우는 현실적으로 소유주가
임대기간 만료후 입주 하기 어렵다.
6) 새롭게 구입한 집에 2년후 입주를 감안하면 자녀들 진학시 학군이 같은 지역의
비 인기 아파트를 임차하는 것이 생활의 연속성 측면에서 유리하다. |
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