[파이낸셜뉴스 2006/10/04]

 

‘미분양’이란 단어가 주는 시그널(Signal)은 보통 사람들에겐 부동산‘악재(惡材)’로 받아 들여진다. 미분양 아파트가 가질 수 있는 혜택, 즉 ‘호재(好材)’에 주목하는 수요자들이 거의 없다는 의미이기도 하다. 하지만 남과는 다른 시각으로 호재에 관심을 기울이고 실천으로 옮기는 사람들 역시 주변에 있는 것 또한 사실이다.

성공하는 투자자와 실패하는 투자자의 갈림길인 생각의 차이는 사실 동전의 양면과 같다. 똑 같은 부동산을 어떻게 보느냐에 따라, 현재 시점만이 아닌 미래를 염두에 둔 투자를 하느냐에 따라 실수요자라 할지라도 성공적이고 건전한 투자자의 반열에 올라 설 수 있다.

3.30대책에 이어 최근 후분양제, 분양원가 공개 도입 검토 등으로 2006년 하반기 역시 각종 부동산, 특히 아파트 시장엔 악재와 호재가 공존하고 있다. 중요한 것은 그 것을 구별해 낼 수 있는 본인만의 선택 기준을 가지고 있느냐의 여부라 할 수 있다.

만약 그 원칙과 기준이 없다면 이번 한가위 연휴를 활용해 한번쯤 곰곰이 생각해 보면 어떨까? 한 가족의 보금자리를 선택함에 있어 다른 사람들은 어떤 기준을 갖고 있는지 친지 모임을 통해 관련 정보를 얻을 수 있다면 한가위 연휴가 보다 의미있고 풍요롭지 않을까 싶다.

호재와 악재의 구분 = 투자의 기준 마련
전문가들은 부동산 투자에 앞서 갖추어야 할 첫 번째 요건으로 악재와 호재를 판단해 결정 내릴 수 있는 선구안(選球眼)을 꼽는다. 야구 선수에게 있어 스트라이커와 볼을 가려 안타를 칠 수 있는 선구안이 무엇보다 중요하듯이 다양한 상품과 사회현상이 존재하는 부동산 시장에서도 마찬가지이기 때문이다.

호재와 악재를 나누는 이유는 단순하다. 가격 상승이 기대되는 좋은 부동산을 적극적으로 선택하기 위함이다. 소극적인 의미에서는 자산 가치의 하락이 예상될 수 있는 부동산을 선택할 가능성을 낮추기 위함이기도 하다. 이런 목적이라면 가격 상승에 긍정적인 영향을 미치는 재료가 호재이고 그 반대로 가격 상승에 부정적인 영향을 미치거나 가격 하락을 유도한다면 그것을 악재라고 정의할 수 있다.

그렇다면 어떤 안목으로 부동산을 평가하고 선택해야 할 것인가? 곧, 호재로 받아들일 만한 재료는 어떤 것인가라는 물음과 일맥상통하다. 호재는 각종 언론매체를 통해 기사화되고 이슈화되는 경향이 짙다. 너무 많기 때문에 오히려 어떤 것이 진짜 호재인지를 가름하기 힘들다.

이 같은 호재의 사실 여부를 확인하는 현장 탐사라는 발품과 지인 또는 전문가의 도움을 받는 상담의 과정이 필요함은 두말할 나위가 없다. 연장선상에서 진짜 호재는 그저 주어지는 것이 아니라 본인이 노력을 통해 찾아야 한다는 사실이다. 부동산 시장은 복잡다난하기에 호재를 취할 수 있는 자신만의 원칙과 노하우를 갖고 있어야 한다는 얘기다.

본인만의 확고한 원칙으로 재료를 찾아내야
호재를 가려 낼 수 있는 선구안을 갖추기 위해서는 근(近), 대(大), 쾌(快), 신(新), 가(價), 교(敎) 라는 여섯 글자와 친해질 필요가 있다. ‘근’은 역세권 및 교통의 편리성, ‘대’는 500세대 이상의 대규모 단지 아파트(편익시설이 갖추어 짐), ‘쾌’는 조망권 및 녹지 확보, ‘신’은 새 아파트, ‘가’는 동일 생활권역에서 싼 아파트, ‘교’는 학군 및 교육시설로 요약될 수 있다.

여섯 개를 모두 만족시키는 아파트를 찾을 수 없는 게 현실이기에 적어도 한, 두개를 선택해 선구안의 기준으로 삼아야 한다. 최근 판교 중대형 아파트 청약의 기준을 본다면‘근’으로 표현되는 교통망이 결국 1순위가 되지 않을까 싶다. 부동산은 곧 개발이요 개발이라면 교통 인프라 확충이 관건으로 작용하기 때문이다.

지하철 및 외곽순환도로 개통, 복선 전철화, 고속국도 나들목 등이 바로 그것들이다. 하나의 예를 살펴 본다면 수도권에서는 용인 ~ 서울간 고속국도, 신분당선, 성남 ~ 여주선, 성남~장호원간 자동차 전용도로 등이다. 대표적으로 오는 2011년 개통 예정인 성남 ~ 여주선은 판교에서 시작해 이매동, 광주, 곤지암, 이천, 여주로 이어지는 53.8km 구간으로 연내 노반시설설계와 실시계획승인을 거쳐 내년 착공에 들어갈 예정이다. 개통이 완료되면 여주에서 판교까지 30분이면 닿을 수 있고 서울까지 40분대에 오고 갈 수 있으니 눈 여겨 볼만한 재료가 아닌가?

건설업체들이 이들 지역에 앞다퉈 분양을 앞다퉈 하는 것도 이 같은 교통 호재를 누리기 위해서이다. 신도시 건설 역시 거주민들의 생활을 고려한다면 교통망 확충이라는 호재를 갖지 않을 수 없다. 개인마다 어디에다 우선순위를 둘 지 차이는 있겠지만 중요한 것은 자신만의 원칙과 기준을 세우는 것이라 하겠다.

긍정의 사고에다 시간과의 싸움에서 이겨 낼 실천력
교육, 문화, 편의시설 등과 잘 닦인 도로망과 지하철, 다양한 버스 노선 등이 호재로 받아들여 진다면 악재는 정부가 발표하는 정책적인 측면과 관련이 깊다. 호재는 하드(Hard)한 물리적인 재료이며 악재는 소프트(Soft)한 제도적인 요소로 이해하면 될 것 같다.

문제는 이 같은 호재와 악재의 선구안은 마음에 그치지 않는다는 것이다. 주어지는 악재에 순응하기 보다는 호재를 적극적으로 찾으려는 마음가짐과 이를 행동으로 옮길 수 있는 실천력에 달려 있다. 사물을 부정적을 보기 보다는 긍정적으로 봐야 한다는 재테크의 원칙에서 벗어나지 않는다.

그리고 부동산의 호재는 단기간에 호재로 작용하는 경우가 드물다. 시간을 두고 그 효과가 나타나는 현상에 익숙해져야 한다. 내 집 마련이든 투자이든 기다림의 묘미를 만끽할 수 있어야 한다. 내 집 마련과 투자를 굳이 분리할 필요도 없다. 둘 다 모두 분명 나와 시간과의 싸움이요 투쟁이기 때문이다.

오늘은 갈아타기를 이용한 부동산 재테크에 대해서 같이 알아보면 어떨까.

20대나 30대 초반에는 일단 내집마련 그 자체에 무게 중심을 두고 부동산 재테크를 했다면,

30대 후반부터 40대에는 수익 투자를 겸한 내집마련으로 컨셉을 확장할 필요가 있다.

40대 즈음에 마련한 내집은 전원생활이나 임대사업 등 특별한 노후 대책이나 변동사항이 없는 한 개인이 남은 여생을 보내는 집이 되는 경우가 많고 이후 개인의 부동산 수익률을 판가름하는 주 대상이 되기 때문이다.

이렇게 우선은 주거 목적의 내집을 늘리거나 수익성 있는 시장으로 옮기는 방법으로 기본적인 투자와 거주 만족도를 높이고, 그리고 남은 종자돈의 규모에 따라 추가적인 부동산 투자를 고민하도록 하는 것이 좋다. 이 때는 주거용 상품뿐만 아니라 토지, 상가 등의 수익상품까지 대상으로 고려해도 좋고, 대상 지역도 주 생활권이 아닌 개발 이슈 지역으로 확대해도 된다.

갈아타기의 묘미는 정리해 보면, 첫째로 내집 늘리기라고 보면 된다.

20평형대에서 30평형대로, 30평형대에서 40평형대, 50평형대로…

기존 평수보다 대형으로 갈아타는 재미가 쏠쏠하다. 자녀들이 크면서 독립공간도 필요하고, 부부간에도 연령대에 따라 개개인의 공간이 필요해 질 수 있다. 특히 독립세대가 아닌 가족 구성에는 이 부분이 가장 매력적인 부분이 될 것이다.

두번째는 차익 남기기를 들 수 있다.

쉽게 말해 기존 집은 최고로 비싸게, 갈아타는 집은 최고로 싸게 사는 것이다. 이 갈아타기 시점은 정말 타이밍이 중요한데, 이 타이밍은 시장 동향을 유심히 지켜보다가 적절한 때를 골라내는 능력도 중요하지만, 사실 감이 더 중요할 수 있다. 또한 갈아타는 지역이 다소 상반된 움직임을 보이거나 성향이 다를 경우, 또는 동일한 추세를 보이는 경우에는 두 개의 타이밍을 적절히 판단해 최대 수익을 끌어내는 기술이 필요하다. 여기에는 물론 지나친 욕심을 버리는 것이 큰 도움이 된다.

세번째는 거주 만족도 면에서 접근할 수 있다.

20-30대에는 상대적으로 짧은 계획주기에 따라, 또한 상대적으로 부족한 자금으로 내집마련을 하는 경우가 대부분이어서 본인이 원하는 생활권이나 단지 특질, 입지 등을 모두 맞춰서 내집 장만하기가 쉽지 않다. 부부의 출퇴근 문제라던가 선호 지역, 브랜드, 장점 등을 고려할 여지가 부족하고 자녀가 생기면서는 취학-교육 문제도 만족스럽지 못한 경우가 많다. 또한 20-30대에는 비교적 여러 번 이사나 갈아타기가 흔한 상황이지만 40-50대가 되면 이사 회수 등도 상당한 부담이 되게 마련이다. 따라서 40대에 마련하는 내집의 경우에는 보다 체계적인 계획과 자금 마련, 선호 조건에 따라 맞춤 갈아타기를 해 줘야 한다.

마지막으로 네번째는 기대 수익률 부분이다.

적당한 투자 요소를 가미하여 차후 가격 상승을 꾀하는 부분을 빼 놓고 생각하면 안된다. 자금 여력이 되는 편이라면 비교적 안정화된, 수익이 가시화된 지역으로 갈아타기를 하면 일정 수준 이상의 수익률이 보장될 것이다. 일테면 강남권이나 목동, 분당신도시 등의 중대형으로 갈아타면 비교적 안정적인 수익 보장이 가능하다. 만약, 그리 넉넉하지도, 그렇다고 부족하지도 않은 정도의 자금력이라면 부도심이나 개발 완료단계의 주거 지역을 눈여겨 보는 것이 좋다. 마포구나 광진구, 성동구, 또는 도심이나 준강남권에 투자하여 초기 비용 부담은 좀 줄이고, 상대적인 수익 기대감은 높일 수 있다. 40대 정도면 노후 생활도 고려해 입지가 좋은 수도권이나 택지개발 신도시 등을 살펴보는 것도 좋다.

지금까지 중대형 갈아타기를 통해 집도 늘리고, 수익성도 높이는, 일거양득 재테크에 대해서 알아봤다. 하지만 40-50대에는 수익보다는 주거 만족도에 좀 더 비중을 두고 투자 계획을 세우는 것이 적당하며, 기본적인 생활 안정과 주거 만족도를 꾀한 후에 주거목적 외의 기타 부동산 상품 투자를 고려하는 것이 좋다.