지난달 25일부터 재건축 개발이익 환수를 골자로 한 <재건축초과이익환수에 관한 법률>이 본격적으로 시행됐다. 이에 따라 전국의 모든 재건축조합원들은 초과이익이 3천만원을 넘을 경우 10~50%의 누진율을 적용해 부담금을 내야 한다. 다만 이 법이 시행되기 전인 지난달 24일까지 관리처분인가를 신청한 단지는 제외된다. 건설교통부 관계자는 “<도시 및 주거환경정비법>에 의한 재건축사업에서 발생되는 초과이익을 환수함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 기할 수 있게 됐다”고 밝혔다.

 

▲초과이익 3천만원 이상부터는 누진율 적용=재건축 초과이익을 환수하기 위한 법령 제정절차가 지난달 18일 국무회의 심의 등을 통해 최종 마무리됨에 따라 당초 예정대로 재건축 초과이익 환수제도가 시행됐다.

 

<재건축초과이익 환수에 관한 법률>과 시행령 및 시행규칙에 따르면 부담금은 종료시점(준공시점)의 주택가격에서 개시시점(추진위 승인일)의 주택가격, 정상집값상승분, 개발비용 등을 합산해 공제한 후 산정된 초과이익의 일정비율만큼 부과된다.

 

부담금 수준은 개별 조합원당 평균 초과이익이 3천만원을 넘어설 경우 초과이익의 규모에 따라 10~50%까지 누진율을 적용해 결정된다.

 

또 법 시행 이전에 이미 사업이 착수된 경우에는 개시시점~종료시점까지의 사업기간에서 발생한 초과이익을 기준으로 부담금을 산정하되, 법 시행일을 기준으로 안분해 시행일 이후 기간에 해당하는 금액만 부과된다.

 

재건축 초과이익 환수제도의 부과개시 시점은 도정법에 의해 최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날을 기준으로 하며, 부담금은 준공시점에서 조합에 부과된다. 여기서 도정법이 시행되기 전인 2003년 7월 1일 이전에 조합설립인가를 받은 단지의 경우 최초로 조합설립인가를 받은 날을 기준으로 한다.

 

이밖에 재건축조합으로부터 징수된 부담금은 국가, 광역지자체, 기초지자체에 각각 5:2:3의 비율로 배분되는데, 이 중 국가귀속분은 지자체별 주거기반시설 설치수준 등을 평가해 광역 및 기초지자체에 5:5의 비율로 전액 재배분된다. 또 주거수준이 열악한 지자체의 경우에는 임대주택건설 등 주거수준 향상 노력이 큰 지자체에게 우선적으로 배분된다.

 

▲과도한 초과이익의 일부를 사회적으로 환수=지난달 25일부터 시행된 <재건축초과이익환수에 관한 법률>은 재건축사업시 용적률 증가 등으로 발생되는 과도한 초과이익의 일부를 사회적으로 환수한다는 취지로 시행됐다. 이에 따라 건교부는 재건축 대상단지에 대한 투기수요를 억제해 주택시장의 안정 기반을 강화하고, 지난 8월 발표된 안전진단 강화 등과 함께 재건축사업을 ‘도시주거환경의 정비’라는 본연의 목적에 맞게 정상화하는 데 기여할 것으로 보고 있다.

 

건교부 관계자는 “3·30 부동산대책에 의해 도입된 재건축 개발부담금제가 본격적으로 시행됨에 따라 그동안 집값 상승을 촉발하는 하나의 요인이 돼왔던 재건축 투기수요가 차단되기 때문에 재건축사업이 정상화될 것”이라며 “향후 5년간 수도권에서 연평균 30만호, 강남권 신규택지에서 약 9만호 이상의 신규 주택이 공급될 것으로 보여 주택시장 전반의 안정세는 더욱 뚜렷해질 것”이라고 내다봤다.

 

이와 함께 개발부담금제가 본격적으로 시행됨에 따라 징수된 부담금은 주거환경 정비, 임대주택 건설, 저소득층 주거지원 등 주거복지 증진을 위해 전액 사용될 예정이다.

 

▲열린우리당 이강래 의원 외 141명 발의=정부는 재건축사업을 통해 재건축아파트 소유자들의 불로소득을 원천적으로 봉쇄하기 위해 각종 부동산규제를 펼쳐왔다. 이에 따라 3·30대책의 일환으로 재건축사업의 초과이익을 환수하겠다는 내용이 포함된 <재건축초과이익 환수에 관한 법률>이 제정·공포됐다.

 

열린우리당 이강래 의원 외 141명은 지난 4월 재건축사업을 추진함에 있어 과도한 개발이익이 발생하고 있음에도 불구하고 이를 사회적으로 환수하는 장치가 미비해 당해 개발이익을 누리고자 하는 투기적 수요가 증가하고 있다고 판단, <재건축초과이익 환수에 관한 법률(안)>을 발의한 바 있다.

 

이후 건교위 법안심사소위원회를 거쳐 국회에 상정돼 통과됐으며, 지난 5월 24일 <재건축초과이익 환수에 관한 법률>이 제정됨에 따라 4개월 후인 지난달 25일부터 효력을 발생하게 됐다. 9월 24일까지 관리처분 인가를 신청한 단지를 제외하고는 재건축사업을 추진하는 모든 단지들이 부과대상이며, 대상지역은 전국이다.

 

 

 

지난달 25일부터 전국 재건축 단지를 대상으로 개발부담금이 부과된다. 개발부담금은 주택재건축사업에서 발생되는 초과이익을 환수하는 제도로 3·30 부동산대책의 일환으로 마련됐다. 개발부담금에 대한 궁금증을 문답풀이로 알아본다.

 

▲개시시점 및 종료시점의 주택가격 산정은=주택가격의 산정은 ‘공시가격’을 기준으로 하되 공시가격이 없는 경우에는 한국감정원 및 우수감정평가법인 중 복수기관이 산정한 가격의 산술평균으로 한다. 다만 공정성을 높이기 위해 당해 재건축과 관련된 업무를 수행한 감정평가법인은 가격산정기관에서 제외한다.

 

▲재건축 사업기간 동안의 정상주택가격상승분 산정은=정상주택가격상승분은 정기예금이자율과 시·군·구의 평균 주택가격상승률 중 높은 비율을 기초로 산정된다. 따라서 평균주택가격상승률은 통계청 승인을 받은 국민은행의 시·군·구별 가격상승률 통계를 이용하지만 당해 통계가 나오지 않았을 경우에는 한국감정원에 의뢰해 조사·산정한 후 부동산평가위원회 심의를 거쳐 결정해야 한다. 또 정기예금 이자율은 금융기관의 1년 만기 정기예금에 대한 평균 이자율을 고려해 1월 단위로 고시한다.

 

▲개발비용의 산정은=개발비용은 건축비, 조합운영비 등 재건축조합이 당해 사업과 관련해 지출한 비용을 통해 산정한다. 여기서 재건축조합이 회계감사를 받은 후 계약서, 금융자료, 세금납부자료 등 증빙서류를 갖춰 제시해야 한다. 만약 재건축조합이 제출한 금액이 현재 공공택지에서 시행되고 있는 분양가상한제 적용을 위한 기본형건축비 수준에 비춰 적정범위를 초과할 경우에는 부과권자가 직접 외부 전문기관에 회계감사를 의뢰하는 등의 방법으로 개발비용의 적정성을 검증한다.

 

▲재건축부담금의 조합원별 분담비율 결정은=재건축조합은 조합원별 개시시점 주택가격, 종료시점 주택가격 추정액, 관리처분계획상 청산금(추가부담금 등)을 고려해 조합원별 부담금 배분비율을 결정한다. 다만 부담금이 법 시행 이후의 기간에 대해서만 안분하여 부과되므로 개시시점이 법 시행일 이전인 경우에는 개시시점 대신 법 시행일 당시의 주택가격을 고려해야 한다. 여기서 법 시행일 당시의 주택가격은 개시시점 주택가격에 법 시행일까지의 주택가격 변동분을 합하여 산정한다. 또 주택가격 변동분은 개시시점~종료시점까지의 주택가격 변동분을 법 시행일까지 일 단위로 안분하여 산정한다.

 

▲재건축부담금 중 국가귀속분의 지방자치단체 지원기준은=징수된 재건축부담금은 국가, 특별·광역지자체, 당해 시·군·구(자치구)에 각각 5:2:3의 비율로 배분한다. 여기서 국가 귀속분은 특별·광역지자체, 당해 시·군·구(자치구)에 각각 5:5의 비율로 배분하되 지방자치단체별 주거기반시설, 주거복지실태 등 주거수준을 평가해 지원한다. 시행령 제3조제3항1호~5호에 따르면 여기서 말한 지방자치단체별 주거수준의 평가기준은 △주거기반시설의 설치수준 20% △주거복지실태 평가 결과 20% △주거복지 증진 노력 20% △국민임대주택 등 주택사업의 실적 30% △재건축부담금의 활용실적 및 운용계획 10% 등이다.

 

▲재건축부담금 부과의 예외인 경우는=개인이 초과이익을 독점하는 것을 방지하기 위한 재건축부담금의 취지를 감안해 국가 또는 지자체가 보유하는 주택, 정부투자기관 또는 지방공사가 임대목적으로 보유하는 주택 등은 예외로 한다.