중소기업에 다니는 J(35)씨는 지난 2002년 5월 강남 진입에 성공했다. 그가 강남 진입에 성공할 수있었던 것은 오로지 실전 고수와 사귈 수 있는 기회를 스스로의 노력으로 만들었기 때문이다. 그는 2001년 들어 집값이 급등하기 전까지만 해도 아파트에 대해서 문외한 이었다. 그냥 앞으로 집값은 오르지 않을 것이란 생각만 순진하게 하고 있었다. IMF 외환위기를 거치면서 아파트 불패신화가 무너지는 것을 본데다 일부 부동산 전문가들 앞으로 아파트에서 시세차익을 기대하는 시대는 지났다고 주장하는 것을 그대로 믿었기 때문이다. 그래서 직장생활을 하면서 저축해두었던 돈 5천만원을 그냥 은행에 묻어두고 있었다. 그러나 2001년들어 집값이 폭등하자 생각이 바뀌었다.집값이 불과 1년만에  1-2억원씩 상승하자 이게 아니라는 생각이 들었다. 2002년 들어서도 아파트값 상승세가 이어지자 지금이라도 아파트를 사야하는 것 아니냐는 생각을 하게 됐다.잘못하다간 집값이 다락같이 상승해 대한민국에서 영원히 내집을 마련하지못할 것같은 불안감도 엄습했다. 마침 전세금 1억5천만원에다 예금 5천만원을 더하면 조그마한 아파트 정도는  마련할 수 있는 상황이었다. 하지만 이미 2001년 1년동안 집값은 급등해버린 상황.이상황에서 무리해서 집을 마련했다가 상투를 잡는 것이 아닌가 하는 불길한 생각이 자꾸 들었다. 그래서 실전 고수들의 도움을 받는 것이 좋겠다는 생각이 퍼득 들었다. 그러나 어느 고수가 생면부지인 자신에게 자세한 조언을 해줄 수가 있겠는가. 그래서 그는 그만의 방법을 찾기로 했다.인터넷을 적극적으로 활용키로 한 것. 그는 일단 닥터아파트 부동산뱅크 조인스랜드 등 유명부동산포털사이트의 커뮤니티를 매일 방문했다.또 포털사이트인 다음커뮤니케이션의 부동산관련 카페도 쉴새없이 들락거렸다. 당시는 6월의 월드컵을 앞두고 온나라가 들썩이고 있었지만 그는 오로지 아파트 배우기에 온 신경을 쏟았다. 이들 커뮤니티에선 많은 투자자들이 자신이 살고 있는 지역 아파트값 동향,자신의 투자철학,좋은 아파트 고르는 법 등 다양한 주제로 글을 올리고 있었다. 그런데 재미있는 것은 이런 사이트들에 여러 실전고수들이 글을 올리고 있다는 점이었다. 이들 고수들이 올리는 글을 읽으면서 아파트에 대해 눈을 뜰 수 있었다. 하지만 이들의 글을 읽는 것만으로는 한계가 있었다.이들이 실전에서 사용하는 투자기법 매매타이밍 잡는 방법 등 진짜 중요한 부분을 글로 올라오지 않았다. 그러던중 기회가 찾아왔다. 한 동호회에서 오프모임을 개최하겠다는 공지를 띄운 것. 그는 주저없이 참가신청을 했다. 며칠뒤 만난 오프모임에서 그는 지금까지도 친밀하게 연락을 주고받는 실전고수 여러명을 만날 수있었다. 이 자리에서 만난 고수들은 강남권 재건축 투자는 아직도 늦지 않았다고 입을 모았다. 여기에 용기를 얻은 그는 어디가 유망하냐고 물어보았다. 마침 가락동에 사는 고수 한분이 가락시영 아파트를 추천했다.가격 상승여력도 높지만 무엇보다 투자자금이 5천만원정도 밖에 들지 않는다는 게 매력이라는 것. 2002년 4월 당시  가락시영아파트 2차 13평형의 가격은 2억4천만원선.전세금은 당시는 집값의 90%까지 대출이 가능했다. 따라서 현금 5천만원,세입자 전세금 5천만원,대출 1억4천만원의 구도를 짜면 얼마든 매입이 가능했다.물론 1억4천만원에 대한 이자를 내야 하지만 이자보다 집값 상승폭이 휠씬 클 것으로 예상될 때는 과감하게 저질러야 한다고 다른 고수가 거들었다. 그는 그다음날 바로 그아파트를 계약했다.계약하기 전까지만 해도 가락시영 아파트를 한번도 가보지 않았지만 고수들을 말을 믿고 용감하게 저질렀다. 그런데 집값은 사자마자 급등세를 타기 시작했다.월드컵이 끝나자 마자  2억6천만원대로 올라서더니 연말에는 3억원을 훌쩍 넘었다.2003년에는 급등과 급락을 반복하면서 4억원선까지 뛰었다. 그는 지금도 오프모임 당시 만났던 고수들과 매주 연락을 주고 받는다. 이들과 친하게 지내면서 많은 정보를 공유한다.지금은 그자신도 동호회에서 고수 소리를 들을 정도로 아파트 시장을 보는 눈이 생겼다. 아파트 투자의 고수가 되는 가장 빠른 길은 무엇일까.재테크관련서적을 열심히 보는 것일까, 아니면 처음부터 부지런히 발품을 파는 것일까.아니면 경제신문 부동산면을 열심히 뒤적이는 것일까.그것도 아니면 부자를 사귀는 것일까. 두말할 필요도 없이 가장 좋은 방법은 부자를 사귀는 것이다.이것만큼 빠르고 확실한 방법은 없다.공부해서 10년 걸릴 것도 부자를 사귀면 1년이면 된다. 그러나 대부분 서민들은 이런 실전고수들과 친해질 기회가 없다. 그러나 해결책은 있다. 바로 인터넷이다. 인터넷에선 많은 투자동호회가 활성화돼 있다.이들 동호회는 인터넷에서 정보를 교류하는 것은 물론 오프모임 세미나 등도 수시로 개최하면서 서로의 내공을 키운다. 이들 인터넷 동호회에선 많은 고수들이 활동하고 있다.이들 고수중에는 동호회에 올린 글을 모아 책으로 엮은 이들도 많다. 동호회(커뮤니티)가 가장 활성화되어있는 곳은 조인스랜드(www.joinsland.com)  닥터아파트(www.drapt.com) 부동산뱅크(www.neonet.co.kr)  다음카페(www.daum.net) 현도컨설팅(www.hyundc.com) 등이다. 아파트로 돈을 벌고 싶다면 실전 고수를 사귀어라.길은 얼마든지 있다. 필요한 것 은 약간의 용기일 뿐이다.

 

지금은 갈아타기로 인생역전을 노릴때다(1)

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작성자 : 조성근      등록일   07/29 18:35

중소기업에 다니는 K씨와 A씨는 한동네에서 사는 직장 동료다.그러나 아파트값 침체기에 어떻게 대응했느냐에 따라 두사람의 운명은 극명하게 갈렸다. 갓 40대에 접어든 이들 두사람은 지난 99년만 해도 노원구 상계동에서 24평형대 아파트에 살고 있었다.직장 동료인데다 이웃사촌이다 보니 누구보다도 친하게 지냈다. 그러나 K씨는 외환위기의 먹구름이 걷히기 시작한 99년 4월 상계동을 탈출할 결심을 하게된다.  평소 알고 지내던 중개업소 사장으로부터 “지금은 요지 아파트로 갈아탈 수 있는 절호의 기회”라는 말을 듣고 용기를 냈다. 일단 기존 집은 1억2천만원에 처분했다.2년반 전 1억4천만원에 매입한 집이지만 과감하게 손절매했다.이자비용 등을 따지면 2천만원 이상 손해를 보는 것이었지만 다른 곳 집을 싸게 살 수 있는 상황인 만큼 반드시 손해를 보는 것은 아니라고 판단했다. 그리고 분당신도시 야탑동 32평형 아파트를 1억3천5백만원에 매입했다. 집을 매입한 이후 아파트값은 점진적으로 상승해 2002년 10월에는 2억4천5백만원까지 올랐다. 하지만 그의 갈아타기 행보는 여기에서 그치지 않았다.그는 2002년 10월 다시 한번 대형평형으로 갈아탔다. 강남발 집값 상승세가 곧 분당으로 번질 것으로 예상한데다 장차 판교신도시가  개발되면 분당이 수혜를 받을 것으로 예상했기 때문이다.특히 집값 상승기에는 중대형평형의 상승률이 중소형평형의 상승률보다 월등히 높다는 것을 그는 알고 있었다. 그래서 32평형을 2억4천5백만원에 팔고 대신 48평형을 3억3천만원에 매입했다. 저축한 돈을 보태고 부족한 돈을 과감하게 대출을 받았다. 그의 예상대로 분당 대형평형의 집값은 2003년 한햇동안 급등세를 보였다. 현재는 6억원이상 호가하고 있다. K씨는 상계동을 떠나기전 동료인 A씨에게 같은 분당으로 이사갈 것을 제안했다. 그러나 A씨는 그냥 상계동에서 살겠다고 고집했다.A씨가 24평형 아파트를  매입한 가격은 9천5백만원이다.이 아파트가격은 현재 1억4천만원정도다. 요지의 집값은 2001년부터 2003년까지 3년동안 두배이상 폭등했지만 A씨의 아파트값은 고작 4천5백만원 오르는데 그쳤다. 99년만해도 두사람의 경제사정은 비슷했다. 그러나 지금은 어떤가 인기지역으로 갈아타기를 잘 한 사람은 6억원짜리  집을 가지게 된 반면 비인기지역에 그냥 눌러앉아있었던 사람은 고작 1억4천만원 나가는 집을 가지게 됐다. 아파트 시장 침체기는 요지로 갈아탈 수 있는 절호의 기회다. 아파트시장에서 인기주거지역가 비인기주거지역의 차별화가 극심해지고 있다.삶의 질을 추구하는 세상이 되면서 이같은 차별화 현상은 앞으로도 더욱 심화될 것이 확실하다. 당연히 인기주거지역과 비인기주거지역의 평당가격차이는 앞으로 더욱 벌어질 것이 자명하다. 따라서 집값 상승기가 도래하면 인기주거지역의 아파트 가격이 비인기주거지역  아파트 가격보다 휠씬 큰폭으로 오르게 된다. 이런 이유 때문에 비수기에 적극적으로 인기주거지역으로 갈아타는 전략을 구사해야 한다. 특히 아파트 가격 침체기에는 자기만 부지런하면 시세보다 싸게 급매물을 잡을 수있다는 장점이 있다. 기존에 보유하고 있는 집값이 자기가 매입한 가격 아래로 떨어졌다고 해도  매도를 망설일 이유는 없다.이런 집은 앞으로도 집값 상승에서 소외될 확률이 높은 만큼 하루빨리 결단을 내리는 것이 좋다. 물론 요지로 갈아타려면 돈이 추가로 더 들어간다.감당할 수 있는 범위내에서 대출을 활용하고 허리띠를 더 졸라매는 것이 필요하다.인내는 쓰지만 그 열매는 달다.

 

위기때 버틸 수있어야  대박난다

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작성자 : 조성근      등록일   08/02 16:38

메이저 건설업체 홍보팀에 같이 근무하는 N이사와 L차장은 단군이래 최대의 위기라는 IMF에 서로 상반되게 대처함으로써 부자와 가난한 자로 갈렸다. N이사는 회사내에서 엘리트로 통한다.실력도 있고 인간성도 좋아 많은 사람들이 그를 따른다. 그는 IMF 외환위기 직전인 97년초에 집을 두채 가지고 있었다. 하나는 강동구 명일동 28평 아파트고 다른 하나는 강서구 등촌동의 46평짜리 분양권이었다. 그때만 해도  그는 친구들 중에서 그럭저럭 재테크에 성공한 사람으로 통했다. 무일푼으로 서울에 올라온 그는 인천에서 6백만원짜리 전세로 결혼생활을 시작했다. 하지만 리비아 해외근무 4년(87-90년)를 통해 악착같이 모은 돈을 부동산으로 굴려 집을 두채나 가질 수있었다. 특히 명일동 28평짜리 아파트는 지난 88년 집값이 폭등하기 직전 매입해 그에게 자산의 밑천이 됐다. 당시 집값은 4천만원.그는 전세 2천만원을 끼고 매입해 그집을 매입했다. 90년 3월 그가 귀국할때는 집값이 1억5천만원으로 급등해 있었다. 이후 집을 넓혀가기 위해 90년대초 등촌동 46평 분양권을 1억8천만원에 매입했다. 분양권 값은 95년 입주시 3억5천만원까지 뛰었다. 이 두채의 집을 그대로 가지고 있었다면 그는 현재 10억원대 이상의 자산을 가진 중산층이다. 그러나 그는 IMF 외환위기 때 두집을 모두 팔아버렸다.당시 등촌동 집의 전세 계약기간이 만료되자 세입자는 전세금 1억원을 빨리 내놓으라고 아우성이었다. 세입자는 전세가격이 폭락한 상황이어서 다른 집으로 싸게 전세를 가려고 했다. 남에게 폐끼치는 것으로 극도로 싫어하는 N이사는 그는 집을 급매물로 팔아 나라경제는 앞으로도 계속 나빠질 것만 같았고 부동산으로 돈버는 시대는 지났다는 생각도 들었다. 그러나 웬걸.집값은 99년부터 조금씩 회복하기 시작하더니 2001년부터 폭등해 버렸다. 그는 회사에선 성공한 직장인 이지만 경제적으로는 가난한 아빠라고 스스로 이야기하곤 한다. 그는 지금 고양시 화정에 38평짜리 아파트(99년 봄 2억2천 매입)에 살고 있다. 이에반해 L차장은 외환위기 때 버티기에 성공함으로써 지금은 완전히 경제적으로 자유인이 됐다. 그녀는 외환위기 직전 재건축 재료를 가진 여의도 백조아파트 27평형을 가지고 있었다. 재건축후 43평형을 무상으로 갈 수 있는 아파트였다. 그런데 외환위기가 있기직전인 97년 상반기 평소 알고지내던 중개업소 권유로  파주에 평당 28만원을 주고 땅을 매입했다.돈이 모자라 땅값의 30% 정도는 은행 대출을 끼고 사들였다. 그러나 예상치도 않게 외환위기가 닥쳤다.은행 대출금리는 20%대로 치솟으면서 큰 부담이 됐다.근무하고 있는 회사마저도 유동성 위기에 처하자 잘못하다간 파산하겠다는 위기감이 엄습했다. 상황이 이렇게 되자 남편은 백조아파트를 팔자고 졸랐다. 땅은 아무리 헐값에 내놔도 살 사람이 없었다.그래서 환금성이 있는 아파트를 매도해 우선 급한  불부터 꺼자는 주장이었다. 그러나 L차장은 아파트를 절대 팔 수없다고 고집했다.그녀는 이같은 위기 상황이 그리 오래가지 않을 것으로 생각했다. 남편은 완강한 그녀의 고집에 두손을 들고 말았다.다행히 두사람은 맞벌이를 하고 있었던 지라 그럭저럭 은행 이자를 내면서 버텨나갈수있었다. 지금은 어떻게 됐을까.28만원을 주고 산 땅은 1백만원을 훌쩍 넘는다. 파주의 LG필립스 LCD 공장과 가까워 금싸라기 대접을 받고 있다. 백조아파트는 롯데케슬엠파이어로 변신중이다.오는 2005년 4월 입주할 예정이다. 가격은 6억5천만원을 호가하고있다. 그녀는 이외에도 집값 급등기인 2001년과 2002년에 백조아파트 인근 대형 주상복합아파트 분양권 2개를 잽싸게 사들여 수억원의 돈을 추가로 벌어들였다. 요즘 경제가 IMF 외환위기때보다도 더 어렵다고들 한다.상황이 이렇다보니 아파트시장 전망도 비관일색이다.그렇다보니 집을 두채이상 가진 사람이나 대출을 끼고 집을 산 사람들은 집을 팔아야 하는 것은 아닌지 고민한다. 그러나 놓치지 말아야 할 것이 있다.서울시내 아파트 분양 물량은 외환위기 때보다도 적다. 이 영향은 2-3년뒤 입주때 나타난다.입주하는 물량이 적어 전세값이 다시 들썩이고 전세값은 매매값을 밀어올릴 공산이 크다. 때맞춰 경제마저 회복되면 아파트값은 급등할 수도 있다.경제라는 것은 호황과 불황을 반복한다.외환위기 때 보지 않았는가.영원히 불황이 지속될 것으로 보이지만 언제 그랬냐는 듯 회복되는 것이 경제다. 버틸 여력이 있으면 버티는 것이 좋다.집을 팔아서 마땅히 투자할 곳도 없지 않은가.

 

희소가치가 있는 곳에 투자해라

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작성자 : 조성근      등록일   08/04 08:40

강남아파트 투자로 큰 돈을 번 메이저 건설업체 임원인 S씨(56)는 강남을 다이아몬드에 비유한다. 다이아몬드의 경우 효용가치가 높아서가 아니라 희소가치가 높아서 높은 가격을 형성한다. 마찬가지로 강남아파트도 희소가치가 높아서 다이아몬드같은 대접을 받는 것이 당연하다는 것이다. 앞으로도 강남의 희소가치는 계속되는 만큼 집을 사면 반드시 강남에 사고 집이 강남에 있다면 절대로 팔지 말라고 만나는 후배들마다 이야기하곤 한다. 설사 직장 문제로 강남에 살 수없다고 하더라도 집을 팔지 말고 전세를 주라고 강조한다. 그는 지난 90년대초 강남구 일원동 현대사원아파트 32평형에 살고 있었다.당시 그의 식구는 아내 아들 하나 딸하나 어머니 등 다섯.막내딸이 중학교에 들어가면서부터 집을 넓혀갈 필요성을 느꼈다. 그래서 새로 이사갈 곳을 물색했다. 조건은 40평형대,우수 학군 등 두가지였다. 학군 측면을 고려하자 테헤란로 남쪽지역으로 압축됐다.테헤란로 남쪽 지역 아파트들을 알아봤지만 40평형대가 있는 곳은 대치동 우성 선경 미도 정도 등에 불과했다. 그순간 그는 우성 선경 미도 아파트의 희소가치가 아주 높다는 생각을 하게됐다. 그래서 그는 과감하게 95년에 선경아파트 48평형을 4억원을 주고 매입했다. 시간이 지나면서 우성 선경 미도의 희소가치는 더욱 높아졌다.양재천이 정비되면서 쾌적성이 더욱 높아졌다.유명 학원들도 하루가 다르게 늘었다. 대한민국 서울에서 이정도 환경을 갖춘 곳은 없다는 생각은 더욱 확고해졌다. 경제가 외환위기를 무사히 극복하면서 순항을 하자 그는 강남권 인기주거지역  아파트는 평당 3천만원까지 금방 갈 수밖에 없다는 생각을 하게 됐다.업무상 선진국 출장을 많이 다녔던 그는 국민소득이 높아질 수록  주거여건이 우수한 지역 가격이 금싸라기 대접을 받는다는 것을 알고 있었다. 그래서 그는 2001년 8월 그는 강남구 삼성동 아이파크가 분양되자 주저없이  청약을 했다. 희소성(한강조망 대형평형)이 높아 대치동 아파트와 함께 평당 3천만원까지  갈 것으로 예상했다. 주변에선 분양가(7억1백만-7억6천만원,평당 1천2백만원대)가 너무 높다는 반응을 보였지만 그는 희소성을 믿고 청약을 감행했다.청약경쟁률이 그리 높지 않아서 다행히 그는 당첨의 기쁨을 누렸다. 강남 요지 아파트가 평당 3천만원까지 갈 것이란 그의 예상은 적중했다. 지금 선경아파트 48평형 가격은 15억원(평당 3천1백25만원)을 호가한다. 삼성동 아이파크 55평형은 20억원(평당 3천6백36만원)에 호가가 형성돼 있다. S씨는 앞으로 희소가치가 있는 지역과 그렇지 않은 지역의 가격격차는  더욱 벌어질 것으로 예상한다.기본적으로 부자는 많고 희소가치가 있는 아파트는 적어서다. 그런데 희소가치가 있는 아파트라는 말은 부자들이 선호하는 아파트라는 말이나 마찬가지다. 주거환경 쾌적하고 대형평형으로 구성되고 조망권 뛰어나고 학군좋고 주변에 생활편의시설 다양하고. 이런 조건을 갖춰야 희소성이 있다는 평가를 들을 수있다.부자들은 당연히 이런 조건을 갖춘 곳을 선호할 수밖에 없다. 그는 내년부터 분양되는 판교에도 반드시 아파트 한채를 장만할 생각이다.부자들이 좋아할 정도의 희소가치를 가지고 있다는 판단에서다. 다만 부자들이 선호하는 지역 아파트,즉 희소가치가 있는 아파트만 공략하는 S씨의 전략은 어느정도 돈이 있는 사람들이 구사할 수있는 전략이다.

 

 

집값 폭등 1백% 미리 맞출 수있다

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작성자 : 조성근      등록일   08/06 09:58

지난 2003년초 한국경제신문은 부동산전문가 10명의 새해 부동산시장 전망 기사를 실었다. 1명만 빼고는 모두 아파트값이 보합내지 소폭 하락할 것으로 전망했다. 그러나 결과는 정반대였다.2003년 한햇동안 아파트값은 폭등했다. 미래는 아무도 모른다.내일 일을 알 수 있는 사람은 없다.부동산도 마찬가지다. 전문가들이라는 사람들은 언론에 나와서 시장을 전망한다. 그런데 이들의 전망이 맞는 경우는 드물다.그렇다고 이들을 욕할 수는 없다. 미래는 원래 아무도 알 수없는 신의 영역이다. 그럼에도 분당에서 중개업소를 하는 Y사장(여)은 집값 상승을 미리 알 수있는 지표가 하나있다고 말한다.바로 전세가 비율(전세가를 매매가로 나눈 비율)이 그것이다. 1백억원정도의 투자자금은 1주일안에 모을 수있는 큰 손인 그녀는 바로 이 지표를 활용해 손님들에게 돈을 벌어준 것이 주효해 오늘날 많은 투자자를 거느릴 수있게 됐다고 말한다. 그녀는 전세가비율이 70%를 넘으면 반드시 집값이 오른다고 한다. 경험적으로 중개업소를 13년이나 하는 동안 단한번도 이 공식이 깨진 적이 없다고 한다. 따라서 앞으로도 전세값이 매매가의 70%를 넘으면 반드시 집을 사야 한다고 강조한다. 그렇다면 전세값이 오르면 매매값이 오르는 이유는 무엇일까. 전세값이 오른다는 것은 아파트 공급이 충분히 되지 않았다는 증거다. 전세 들어가 살 집이 부족해졌다는 이야기이기 때문이다. 전세값이 어느정도 오르면 전세 수요자들의 마음이 매입쪽으로 바뀐다. 돈을 조금만 더 보태면 집을 살 수 있는 상황는데 굳이 전세를 살 필요가 있겠나는 생각이 든다. 그래서 매매수요가 증가한다.이는 매매값 상승으로 연결된다. 거꾸로 전세가 비율이 낮아지면 집값은 떨어진다.이 비율이 50%이하로 낮아지면 아파트값은 약세 내지 횡보를 지속하는 것이 보통이다. 전세값이 떨어진다는 것은 전세집이 남아 돈다는 뜻이다.아파트 공급이 넉넉하게 이뤄져 들어가 살 집이 많아졌다는 얘기다. 이렇게 되면 전세값의 두배정도 돈이 있어야 집매입가능해지면서 상당수  사람들이 집매입을 포기하게 된다.수요가 줄어드면서 집값은 안정을 찾게 된다. 그래서 전세가 비율 지표는 아파트값 상승과 하락을 1백% 확실하게 맞출 수 있는 선행지표 역할을 한다.실제 2001년과 87년 아파트값이 폭등을 시작할 때도 그보다 앞서 전세값이 먼저 폭등했다. 다만 전세가비율이 높지 않은 상황에서도 초저금리 경기호황 등으로 아파트값이 폭등할 수는 있다.그런 경우는 쉽게 예측하기 어려운 것이 사실이다. 그러나 전세가 비율은 1백% 확실한 지표인 만큼 전세가 비율이 상승하면 무조건 부동산으로 달려가야 한다.

 

단골 브로커는 팔자를 고쳐준다

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작성자 : 조성근      등록일   08/09 10:07

경기도 이천에서 병원을 하는 남편을 둔 K씨는 지난 2002년 5월 분당 이매촌의 한중개업소를 방문했다.자식교육을 위해 분당에서 전세를 살기 위해서였다. 당시 매매가 4억원인 40평형대 아파트 전세가격은 2억3천만원수준이었다. 이때 중개업소의 여사장님은 전세 대신 집을 살 것을 강력히 추천했다. 이유는 집값이 계속 오를 가능성이 높다는 점이었다. 또 1억7천만원정도를 대출받아야 하지만 의사 소득으로 충분히 이자를 낼 수있다는 계산이었다. K씨는 중개업소 사장의 이야기가 일리가 있다고 판단해 과감하게 매입을 결정했다. 그러나 계약서를 쓰는 날 문제가 터졌다. 같이 온 의사남편과 시어머니가 뭐하러 빚을 지면서까지 집을 사느냐며 거품을 물었다. 심지어 시어머니는  중개업소 사장에게는 순진한 사람을 꼬셔서 큰일나게 생겼다면 고래고래 소리를 질렀다.거의 발악 수준이었다는 게 중개업소 사장님의 이야기다. 하지만 K씨는 시어머니와 남편의 의견을 무시하고 과감하게 도장을 찍었다. 아파트값은 불과 2년만에 2억원이상 급등했다.지금 K씨는 남편과 시어머니에게 당당하다. 나중에 알고 봤더니 중개업소 사장은 분당에서 투자고수로 꼽히는 중개사였다. 아파트 상가 토지 등에 다양하게 투자할 뿐만 아니라 1주일만에 1백억원정도의 공동투자 자금을 끌어모을 수있을 정도의 큰 손이었다.이 중개업소 사장은 뛰어난 재테크 감각과 높은 신뢰로 주변 투자자들로부터 인정을 받고 있었다. 집을 사고난뒤 K씨는 틈만나면 중개업소에 가서 시간을 보냈다.특별한 용건이 있었던 것은 아니지만 수시로 들락거리면서 중개업소 사장과 친하게 지냈다. 그러던중 중개업소 사장 토지 투자를 권유했다.투자는 용인시 소재 코너땅을 사서 상가부지로 개발한뒤 넘기는 구도였다.중개업소 사장이 몰고 다니는 투자자들이 공동투자하는 땅이었다.그녀는 이땅에 1억원정도를 투자해 1년만에 1백%의 수익률을 올렸다. 앞으로 K씨는 이 중개업소 사장만 졸졸 따라다닐 생각이다. 재테크로 성공하려면 실력있는 중개업자의 단골이 되어야 한다. 이들의 말만 잘 들어도 성공할 수있기 때문이다. 실력있는 중개업소와 친하게 지내면 좋은 점이 한두가지가 아니다. 급매물같은 것도 우선적으로 가져다 주고,좋은 투자물건도 가져다 주고,최적의 매도 매수 시점도 잡아주고,내편이 되서 계약을 성사시켜주고. 단골이 왜 좋은 지 한가지 예를 더 들어보자.용산구에 사는 L씨는 2002년 11월 대우 단골부동산을 통해 트럼프월드2 분양권 54평형을 프리미엄 5천만원을 주고 매입했다. 당시엔 떴다방들이 이 분양권을 싹쓸이 한뒤 프리미엄을 붙여서 팔고 있었던 상황. 그녀는 단골 부동산에서 이 떴다방들과 만났다.떴다방은 쇼핑백이 꽉찰 정도로 물량을 확보하고 있었다. 처음에 떴다방은 중간층 하나를 골라주더란다.그대 단골중개업소 사장이 끼어들었다. 보유하고 있는 물건중 제일 좋은 것을 주라는 것.단골중의 단골 손님이니 특별 대우를 하라는 것이었다. 그래서 그는 29평 로열층을 가질 수있었다.당시엔 중간층이나 로열층이나 프리미엄이 5천만원으로 같았다.그러나 지금은 시세 차이가 1억원이나 난다. 부동산으로 돈을 번 사람치고  가족처럼 지내는 중개업자를 끼고 있지 않은 사람이 드물다.

 

유명소설가가 유지로 1년만에 10배 번 사연

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작성자 : 조성근      등록일   08/09 10:33

<가끔 토지투자 이야기도 써볼까 합니다.취재 과정에서 들은 좋은 정보를 공유하고 싶어서요. 가끔 간식을 먹는 것도 괜찮겠지요> 지난 일요일 안면도 답사를 다녀왔습니다.안면도 투자 매력이 있다는 생각을 하고 돌아왔습니다. 저와 답사를 동행한 사람은 땅만 20년 매매한 JMK플래밍 진명기 사장,안면도 토박이 J씨 입니다. 답사를 다니던중 모 해수욕장 인근에 연못을 매운 땅이 있었습니다 이땅은 1년전만 해도 연못이었습니다.지목은 유지.유지란 댐 저수지 호수 연못 등 물이 고여있는 곳을 말합니다. 그런데 이름만 대면 알만한 한 소설가가 1년전 주변 사람들과 함께 이땅을 매입했다고 합니다.매입가격은 평당 10만원을 조금 넘는 수준. 소설가는 이땅을 산뒤 연못을 매웠습니다.매우자 마자 이땅은 평당 1백만원이상 호가합니다. 주변지역이 모두 민박집입니다.민박집을 지을 수있는 땅이 됐으니 땅값이 급등할 수밖에요. 지금 안면도 해수욕장 주변 펜션 지을 수있는 땅은 1백만원에서 2백만원까지 나갑니다. 땅만 매우고 10배를 벌다니!!!!! 그땅을 보면서 진명기 사장은 이런 말을 던졌습니다. 산삼을 장뇌삼인줄 알고 파먹은 사람이나 땅을 보는 눈이 없어 가치가 높은 땅을 헐값에 판 사람이나 피장파장이군요.그래서 모르는 사람은 가난할 수밖에 없어요.

 

좀더 멀리보면 초기재건축아파트도 괜찮다

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작성자 : 조성근      등록일   08/12 07:27

메이저 건설업체에 다니는 P부장은 10억원대의 자산가다.무일푼으로 시작한 그는 20년 직장생활을 하면서 틈틈이 재테크를 해 이정도의 자산을 일궜다. 그러나 그는 최근 10년을 ‘읽어버린 10년’이라고 말한다.그는 최근 10년동안 여러차례 부동산을 갈아타면서 재테크를 했다.그러나 지금 생각해보면 10년전의 자산 포트폴리오를 그대로 유지하면서 가만히 있는 것이나 마찬가지였다. 사연인즉 이렇다.그는 지난 90년 잠실주공아파트 1단지 13평형을 8천5백만원에 매입했다. 은행융자 1천5백만원,전세금 3천만원 등을 낀 까닭에 자기 돈은 4천만원밖에 들지 않았다. 그가 투자한 돈은 해외(리비아 ) 현장 근무까지 자처하면서 알뜰히 모은 것이다. 당시 회사는 해외근무를 하면 월급을 두배로 주고 있었다. 그는 또 95년께 광명 철산주공아파트3단지 13평형을 6천만원에 매입했다. 전세금(2천8백만원) 은행융자금(2천만원)을 제하니 자신의 돈은   1천2백만원밖에 들지 않았다. 그가 이처럼 재건축아파트를 매입한 것은 비록 시간은 걸리더라도 재건축이 되고나면 요지에 번듯한 새집 두채가 생긴다는 계산 때문이었다.잠실에선 자기가 살고 광명 집은 노후보장용으로 가져갈 생각이었다. 그가 당시 생각대로 했다면 이 두채의 집이 지금 6억5천만원정도가 됐을 것이다. 그가 두집을 사는데 5천2백만원밖에 투자하지 않았다는 점을 생각하면 엄청난 수익률이다.여기에 지금 살고 있는 집 전세금과 은행에 저축해둔 돈을 합하면 10억원 정도가 된다. 그러나 재건축이 지지부진하자 그의 생각은 흔들렸다.재건축관련 악재가 쏟아지자 갈아타고 싶은 생각이 간절해졌다. 그래서 지난 96년 두아파트를 팔고 여의도 백조아파트 22평형을 1억7천5백만원에 매입했다. 99년에는 임대수익이 나오는 원룸이 좋다는 생각에 이 백조아파트를 2억7천8백만원에 매도하고 경희대 인근에 방11개짜리 원룸을 가진 60평짜리 단독주택을 4억7천만원에 매입했다. 그렇게 옮겨다닌 결과는 어떨까.가만히 있었을 때와 마찬가지로 그의 현재 총자산은 10억원정도다. 정부의 부동산시장 안정대책이 초기 재건축 아파트에 집중되면서 소유주들이 불안에 떨고 있다. 소형평형의무비율 재건축개발이익환수제 등으로 재건축이 불투명해지면서 가격도 하락세다. 그러나 세월이 지나면 이들 아파트도 재건축이 될 수밖에 없다.정부의 재건축정책이  바뀌든,재건축조합들이 기존 조건을 수용하든 재건축은 이뤄진다. 쓰러져 가는 집에서 언제까지 살 수는 없다. 잠실도 온갖 우여곡절을 겪은 끝에 재건축 이야기가 나온지 10년이상이 걸려 결국 재건축을 눈앞에 두고 있지 않은가.아주 길게 보면 초기 재건축 대상 아파트를 그냥 가지고 가는 것도 괜찮다.이만한 입지를 갖춘 곳이 서울시내에는 더 이상 없기 때문에 더더욱 그렇다.

 

돈은 사람이 벌어준다

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작성자 : 조성근      등록일   08/12 08:19

A씨는 외환위기 이후 묻어가기 전략으로 10억원 가까운 돈을벌었다. 그의 고향 후배중에는 메이저 건설업체에 다니는 P과장이 있었다. 그후배는 재테크 감각이 아주 뛰어난 사람이었다.그런데 그후배는 지난 2000년 어느날 고덕동에 재건축아파트를 하나 샀다고 했다.A씨는 당장 달려가서 그아파트 2개를 샀다. 그후배는 2002년엔 잠실주공4단지 1채를 산다고 했다.그는 또 잠실에 가서 두채를 매입했다. 2000년부터 2003년까지 그의 후배는 재건축아파트를 3채를 매매했고 5억원을 벌어들였다. A씨는 6채를 매매해 10억원을 벌었다. A씨는 아파트에 대해서 거의 잘 몰랐다.그가 아는 것이라곤 후배가 아파트 투자에 대해서 아주 잘 알고 있다는 것 뿐이었다. 그런데도 결과는 후배보다 자신이 더 많이 벌어들였다.. 돈은 사람이 벌어준다.자기 자신은 재테크에 대한 지식도 정보도 없다. 그러나 자기주변에 살고 있는 고수가 권해서 무심코 샀다가 돈을 버는 경우가 많다. 고수는 자기주변의 친구일수도 있고 친척일 수도 있다.또 중개업소 사장일 수도있다. 따라서 재테크에 대한 재능이 없다면,어디서부터 시작해야 할 지 모른다면,주변에 부자 친구나 부자 친척이 없는 지 찾아보자.없다면 집주변에 유능한 중개업소 사장이 있는지 물색해보자. 이런 사람들을 친하게 지내다보면 자연스럽게 재테크 경험과 노하우를 전수받을 수있는 장점도 있다. 부자에게 점심을 사라는 말은 그냥 있는게 아니다.

 

오뚜기 경제를  믿고 승부수를 띄워라

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작성자 : 조성근      등록일   08/16 17:58

메이저 건설업체에 다니는 S씨는 부동산 투자 전도사다.유명 여류소설가의 오빠이기도 한 그는 가족 친척 직장동료 등에게 입만 열면 부동산 투자 권유를 하고 다녀 이같은 별명이 붙었다.물론 그의 말을 들은 사람들은 부자가 됐고 그의 말을 무시한 사람은 평범한 샐러리맨으로 살고 있다. 그와 그 주변 사람들의 투자 스토리를 더듬어 보자. ◆고수 말 믿는 자에게 복이 있다(?) 지금 S씨 주변 사람들은 “그의 말대로 행동했느냐 안했느냐에 따라 완전히 다른 인생이 됐다”고 말한다. 그의 말을 있는 그대로 받은 들인 사람중 하나는 그가 소속된 회사의 사장 K씨다. K씨는 지난 2001년 잠실 갤러리아 팰리스 59평형에 당첨됐다.당시 K씨는 송파구 오금동의 아파트(48평형)을 팔고 갤러리아팰리스를 가지고 갈 생각이었다. 그는 행동에 옮기기전 투자 고수로 이름난 S씨에게 자문을 구했다.S씨는 둘다 가지고 가라고 조언했다.돈이 없다고 하자 중도금대출을 받아서라도 갤러리아팰리스를 끌고 가라고했다. K사장은 S씨의 말을 그대로 수용했다.지금 갤러리아팰리스 분양권은 분양당시 보다 2배이상 오른 12억원을 호가한다.오금동 집값도 50% 이상 상승해 8억원선에 호가가 형성돼 있다. S씨의 말을 그대로 받아들여 부자가 된 사람들중에는 당연히 그의 여동생인 유명 여류 소설가도 포함돼 있다.그녀는 강남구 개포동 개포주공아파트 저층단지를 싸게 매입해 높은 수익률을 기록중이다.   이에 반해 그의 말을 믿지 않은 사람들은 그때 그사람 말을 들을 걸 하면서 아쉬워하고 있다. 대표적인 사람은 그의 밑에서 근무했던 J과장이다.그는 외환위기 직후부터 개포주공 저층 아파트 매입을 집요하게 권유받았다. 그러나 그는 이를 사지 않았다.이유는 주택사업부서 실무 담당자들에게 물어봤더니 사지말라고 해서였다. J과장은 “계산기만 두드릴 줄 아는 실무 담당자 보다 동물적 감각과 미래가치를 보는 눈을 갖춘 투자고수가 휠씬 낫다는 것을 요즘에서야 알았다”며 “ 그때 S씨 말을 믿었더라면 지금 10억대 부자가 됐을 것”이라고 말했다.    ◆기회가 아닌 위기는 없다 S씨는 대한민국 경제가 위기에 처하면 반드시 아파트 투자를 하라고 말한다. 대한민국 경제는 ‘오뚜기 경제’이기 때문이다.대한민국 국민들은 위기에 강한 특성을 가지고 있다. 그래서 지금까지 1,2차 오일쇼크,외환위기 같은 위기를 무사히 극복해냈다. 앞으로도 경제위기가 닥쳐 집값이 떨어지면 한국 국민의 저력을 믿고 투자해야 한다는 게  그의 지론이다. 실제 그자신도 위기를 기회로 적극 활용했다.그의 투자성공 사례 한가지를 예로 들어보자 . 그는 1,2차 오일파동을 성공적으로 극복하는 것을 본 그는 외환위기가 닥치가 무조건 집을 사기로 했다. 그래서 평소 눈여겨보고 있던 강남구 개포동 경남아파트 48평형을 98년 3억7천만원에 매입했다.그러나 집값은 계속 떨어졌다.급기야 3억4천만원까지  주저앉았다. 하지만 그는 당황하지 않았다.투자를 하다보면 항상 바닥에서 살 수없다는 것을 그는 알고 있었다. 그가 예상했던 대로 99년들자 집값은 상승곡선을 그리기 시작했다.순식간에 그가 매입한 수준으로 뛰어넘은뒤 조금씩 상승폭을 키워가다 2001년부터는 하루가 다르게 집값이 올랐다.2003년 10월에는 한때 15억원까지 호가하다 지금은 12억원 수준을 형성하고 있다.

 

못된 집주인 만나야 부자된다(?)

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작성자 : 조성근      등록일   08/17 08:33

대기업에 다니는 S부장은 마음씨 고약한 집주인을 만난 덕에 부자가 됐다고 말한다. 이런 사람들 때문에 내집 마련에 대한 오기가 생기고,재테크에 대해 배우고, 근검절약해 부자가 됐다는 얘기다. 그는 지난 80년대 초반 서울 성균관대학교 근처 연립주택에 1천2백만원에 전세를 살았다. 방이 3개인 비교적 넓은 집이었다.신혼이었지만 두동생(남동생 여동생)을 함께 데리고 살았다. 그런데 집주인이 전세계약을 갱신한지 한달도 안돼 방빼라고 강요했다. 집을 팔 예정이니 나가라고 막무가내로 통보했다.처음에는 싸움도 하고 사정도 했다. 그러나 통하지 않았다.당시는 아내가 첫아이를 임신중인 상황.아내가 너무 스트레스를 받는 것이 걱정됐다. 그래서 집없는 서러움에 무리를 해서라도 아예 집을 사겠다고 마음먹었다. 그래서 은평구에 대지면적 1백평짜리 2층 단독주택을 2천만원에 사버렸다. 그리고 나서 은행이자를 갚기 이해 해외근무를 자청했다.그가 리비아 근무(88년-90년)를 마치고 돌아오자 국내에선 다세대 건축붐이 일고 있었다.당시 집값과 전세값이 폭등하자 너도 나도 단독주택을 다세대로 개조하고 있었다.마침 S부장 집은 집뒤쪽(북쪽)으로 이있는 뒷코너 땅. 다른 단독주택들은 3-4층까지밖에 올릴 수없었지만 그의 집은 사선제한이 없어 5층짜지 올릴 수있었다. 건축업자가 집요하게 집을 팔라고 찾아왔다.그래서 가격을 올린 끝에 3억원이상에서 집을 매도했다. 중개수수료 등 부대비용과 은행융자금을 빼고도 그는 이집에서 3억원을 순수하게 벌었다. 그는 90년대 중반 자식교육을 위해 강남구 개포동 K아파트로 이사했다. 그는 가진 돈을 재건축대상아파트 등에 투자해 두고 자신은 전세를 살았다. K아파트에서 전세를 사는 4년동안 그는 무려 5번이나 이사를 다녔다. 하나같이 집주인을 잘못만나 그집에서 오래 살 수없었다.법적으로는 전셋집을 비워줄 이유가 없다.그러나 집주인들이 막무가내로 나오는 통에 버틸 도리가 없었다. 그래서 견디다 못해 98년에 그 단지의 한 아파트를 3억7천만원에 사버렸다.  마침 외환위기를 맞아 집값이 많이 떨어진 상황이었다.그때 산집이 지금 12억원을 호가한다. S부장은 못된 집주인을 만났기 때문에 자신이 부자가 됐다고 말한다.전세금도  올리지 않고,인심도 넉넉한 주인을 만났다면 지금처럼 부자가 되지 못했을 것이라고 생각한다. 집없는 설움에 이를 악물고 절약하고,어느정도 돈이 모였을 땐 과감하게  대출을 끼고 집을 산 덕에 부자가 됐다는 것이다. 요즘 역전세란이 심해지면서 전세를 빼주는 않는 주인때문에 마음 고생하는 분들이 많다. 너무 스트레스 받지 말고 오히려 내집마련의 필요성에 대해 더욱 절감하는 기로 삼으면 어떨까.

 

소액으로 내집마련 할 수 있는 방법 (1,재개발)

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작성자 : 조성근      등록일   08/20 11:56

<소액으로 내집마련할 수 있는 방법을 묻는 사람들이 많습니다.당연합니다. 강남아파트가 아무리 유망해보여도 돈이 없는데 어떻게 사겠습니까. 그래서 요즘 만나는 부자들에게 소액투자법을 많이 물어봅니다. 어제 만난 사람은 부동산 정보제공업체 사장인데 재개발투자로 많은 돈을 번 분입니다. 이분은 실수요자가 소액으로 내집을 마련 할 수 있는 방법으로는 재개발이 아주 좋다고 하더군요. 물론 재개발로 순식간에 큰 돈을 벌 수는 없을 겁니다. 부자들을 만나다보면 천리길도 한걸음부터라는 말을 많이 합니다. 처음부터 1억 2억 벌려고하면 금방 지칩니다.시내물이 모여서 강이 되는 것처럼  1천만원이 모여서 1억됩니다.재가발아파트 투자가 모여 강남으로 진출할 수있을 테고.그런데 대부분 사람들은 마음만 앞선 탓인지 1-2천만원 벌 수 있는 투자를 우습게 보더군요 >   마포에서 중개업소를 하면서 재개발투자로 돈을 많이 번 N씨는 돈없는 서민이 소액으로 내집을 마련하는데는 재개발이 안성맞춤이라고 말한다. 재개발의 가장 큰 장점은 돈이 별로 없는 사람도 살 수있다는 점이다. 재개발구역에서 주로 투자하는 대상은 아파트 분양권이 주어지는  다세대 주택이다. 다일고 있는 것처럼 다세대주택의 매매가격은 저렴하다.게다가 전세도 들어있다. 그래서 수천만원으로도 투자가 가능하다. 특히 재개발구역내의 시유지 무허가건물(일명 뚜껑) 등의 투자비용은 더 적게 들어간다. 집은 없고 땅만 있거나 땅 소유권은 없고 건물만 있는 경우여서 매매가격이 싸다.2천만-3천만원정도로도 매입이 가능한 경우도 있다. 나중에 이주가 시작돼도 전세 보증금 돌려줄 걱정이 없다.무이자 이주비를 받아서 전세보증금을 돌려주면 된다. 물론 아파트 공사가 시작되면 중도금을 내야 된다. 중도금은 은행대출로 해결할 수있다.완공이 되면 집을 전세주고 전세보증금을 받아  대출금을 갚으면 된다.물론 재개발에는 5년이상 시간이 걸리는 것이 보통이니 그기간에 부지런히 저축해 중도금을 벌어도된다. 이런 재개발 투자가 매력적인 또다른 이유는 혹시라도 있을 집값 상승에 대비하기 위해서다. 재개발구역내 다세대주택이라고 특별히 싼 것은 절대 아니다. 앞으로 납부해야할 조합원 분담금을 고려하면 시중 금리보다 조금 넘는 수준의 이익밖에 남는 것이 없다.그러나 재개발 지분이라도 하나 가지고 있으면 마음이 든든하다. 주변 아파트값이 오르면 재개발 지분값도 따라 오른다.아파트 값이 오른다고 마음을 졸일 이유가 없어지는 것이다. 물론 재개발구역을 잘 선별해야 한다.사업진행이 빠른 재개발구역이 좋다. 또 재개발후 미래가치가 높은 곳을 선택해야 한다.어떤 투자든 현재 시점에서 보면 싼 것이 없다. 이미 현재시점의 모든 가치는 가격에 반영돼 있다.그래서 미래 관점에서 투자대상을 바라봐야 한다. 예를 들어 80년대만 해도 모든 사람들이 강남 아파트 비싸다고 생각했다. 그게 대부분 사람들의 생각이었다. 그러나 지금 돌이켜보면 80년대 강남 아파트 가격이 무지하게 싼 것이었다. 그래서 현재가치가 아니라 미래가치를 보고 투자하는 것이 기본이다.용산 시티파크 인근 재개발구역에 투자한 사람은 시티파크 분양 덕에 불과 몇개월만에 평당 수백만원씩 벌었다. 또 이왕이면 공시지가 수준이 높아서 나중에 높게 감정평가를 받을 수 있는 집이 좋다. 그래야 조합원 분담금이 줄어드는 까닭이다. <재개발엔 물론 함정이 많습니다.이런 함정과 구체적인 투자방법에 대해선 나중에  다뤄보기로 하겠습니다>

 

2년동안 20억번 L씨 관찰기(上)

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작성자 : 조성근      등록일   08/29 16:37

<저는 최근 3년간 실전 투자자들이 투자하는 모습을 옆에서 생생하게 지켜봤습니다. 이들과 답사도 다니고 계약서 쓰는 것도 옆에서 지켜봤습니다.그중에는 10-20억원정도 번 이들도 많습니다.지금도 이들과는 아주 절친하게 지내고 있습니다. 제가 지켜본 그들의 투자 방법을 있는 그대로 기술해볼 까 합니다.> 지난 2년동안 20억원을 번 L씨 사례는 2002년과 2003년에 집중적으로 투자했습니다. 투자처는 송파구 가락동 가락시영,강동구 고덕동 고덕주공,강남구 도곡주공 및 개나리2차 입니다. 우선 그는 2002년 5월 본격적으로 아파트 투자 게임에 들어갔습니다. 2001년 한햇동안 아파트값이 많이 올랐지만 앞으로 한참 더 오를 것이란 생각에서 였습니다. 하루종일 부동산에서 사는 그는 당시 저금리와 입주물량부족 때문에 집값은 한참 더 오를 수밖에 없다고 거품을 물었습니다.당시 온 국민의 관심이 월드컵으로 쏠렸지만 그는 월드컵에는 전혀 관심이 없었습니다. 처음 매입을 시작한 것은 송파구 가락시영아파트입니다. 이아파트를 세채 매입했습니다.그는 2002년 3월 투기과열지구 분양권 전매 일부제한 등의 부동산시장 안정대책이 나왔지만 그런 조치는 수급불균형 앞에 무용지물일 것으로 보더군요. 집한채당 투자금은 5천만원 안팎이었습니다. 나머지는 모두 전세보증금과 대출로 해결했습니다. 은행 대출과 전세금을 최대한 끌어내 수익을 극대화하는 이른바 ‘레버리지 전략’이었습니다. 정말 과감하더군요.저같으면 대출이자 걱정이 돼서 밤잠도 못잘 것 같은데. 월드컵이 끝나자 가락시영아파트는 폭등에 폭등을 하더군요.8월 휴가철이 되자 그가 산집들은 무려 1억원씩 순식간에 올라버렸습니다. 그러자 그는 재빨리 고덕주공아파트 3채를 매입했습니다. 이유는 바로 ‘파동 원리’였습니다. 파동 원리란 바로 인기지역 아파트값이 먼저 오르면 시차를 두고 다른 아파트들이 뒤따라 오르는 원리입니다. 즉 강남이 오른뒤 분당이 뒤따르고 다시 시차를 두고 수도권 외곽아파트가 오르는 패턴이지요. 당시 그는 재건축아파트에도 이른 파동이 있다는 것을 알았습니다.송파구 잠실주공에서 시작된 상승흐름이 송파구 가락시영을 거쳐 강동구 고덕주공으로 이어진다는 계산이었습니다. 물론 그가 여윳돈이 있었던 것은 아닙니다.가락시영 아파트의 매매값이 오르자 이 아파트에서 추가로 대출을 뽑아서 고덕주공을 매입하더군요. 아니나 다를까 고덕주공도 1달여 만에 3천만원에서 4천만원씩 급등하더군요. 그러나 기쁨도 잠시.그해 9월 4일 양도소득세 강화를 주요내용으로 하는 9,4대책이 불시에 발표됐습니다.재건축 대상 아파트값은 순식간에 급락세로 돌변했습니다. 가락시영 아파트는 8월 고점대비 5천만원전후 떨어졌고,고덕주공아파트는  다시 제자리로 돌아오더군요. 이런 상황에서도 그는 당황하지 않았습니다.그동안 나왔던 정부의 부동산시장 안정대책을 처음부터 끝까지 꼼꼼히 점검하던 그는 2002년말 '갈아타기 전략'으로 승부를 걸었습니다. (下)에서 계속.......

 

2년동안 20억번 L씨 관찰기(下)

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작성자 : 조성근      등록일   08/29 16:38

그해 연말 그는 정말로 과감한 ‘갈아타기 전략’을 구사하더군요. 이 갈아타기 전략이 바로 그를 부자로 만들었습니다. 당시 그는 저를 볼 때마다 여전히 집값은 더 오를 수밖에 없다고 말했습니다. 그는 강남 핵심지역 집값이 평당 3천만원까지 간다고 장담했습니다.당시엔 이 이야기가 참으로 우습게 들렸는데. 하지만 그는 향후 2년간 수익률은 초기단계 재건축아파트보다 저밀도지구 재건축아파트가 휠씬 높을 것으로 예상했습니다.당시엔  재건축을 억제하는 정부 대책이 계속 발표되고 있었습니다. 그는 이때 재건축이 확실한 아파트가 수혜를 볼 수밖에 없다고 확언했습니다. 재건축이 가능한 아파트의 희소가치가 아주 높아질 것으로 생각했습니다. 그러나 재건축이 어려워진 초기 아파트들은 단기적으로 별 재미가 없을 것으로 예상했습니다. 그래서 2002년 연말 가지고있던 재건축아파트 6채를 모두 매도했습니다.가락시영에선 한 채당 5천만원정도 남겼고 고덕주공에선 남기지 못했습니다.그가 번 돈은 1억5천만원정도에 불과했습니다. 그리고 나서 그는 과감하게 강남구 고덕주공2차와 개나리2차를 5억원대에 매입했습니다. 물론 대출을 왕창끼고서. 그의 예상은 맞아떨어졌습니다.이들 아파트 두채는 현재 재건축이 순조롭게 진행돼 그는 두곳에서 모두 40평형대를 배정받았습니다.한채당 3억원 이상의 돈을 벌었습니다. 하지만 가락시영과 고덕주공은 크게 오른 것이 없습니다. 여기서 그치지 않고 그는 2003년 봄엔 토지 투자로 방향을 바꿨습니다.국토균형발전을 추구하는 노무현 정권의 부동산정책을 봤을 때 토지 투자가 휠씬 매력적일 것이라고 생각했습니다. 특히 신도시가 들어설 김포지역을 집중공략했는데.땅투자 스토리는 주제와 맞지 않아 생략키로 하겠습니다. 물론 그는 매매과정에서 ‘미등기전매’ ‘해약’ 등 여러 가지 불법적인 거래도 시도했습니다. 그중에는 실패한 것도 있고 성공한 것도 있고.이와 관련된 이야기는 나중에 하기로 하고. 그에게서 가장 크게 배운 것은 공인중개사와의 네트워크입니다.그는 자신이 공략하려는 지역 중개업소를 여러 군데 둘러본뒤 그중에서 실력있는 중개업자를 고르더군요. 그뒤에는 날마다 그 중개업소에서 살고, 복비도 넉넉하게 줘 그 중개업자를 자기사람으로 만들었습니다.자기 주변 사람들도 그집을 통해 매매하도록 해 많은 중개수수료 수입을 올릴 수있도록 해주고. 그렇게 되니 물건을 잡을 땐 가장 싼 매물을 가장 빠르게 잡아주고 반대로 물건을 팔 땐 남들보다 앞서 좋은 가격으로 매도해주고. 중개업소가 이렇게 도와주니 미등기 전매나 해약도 가능했습니다. 레버리지전략 갈아타기전략 파동원리 미등기전매 해약 등의 성공사례 실폐사례 성공요인 실패요인 등에 추후 주제별로 다루겠습니다.

 

가락시영아파트 가격을 주무른 아줌마 J씨(상)

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작성자 : 조성근      등록일   08/29 18:18

J씨는 2002년 한햇동안 재건축초기 단계인 송파구 가락시영 아파트 가격을 주물렀다. 한 인터넷 부동산투자 동호회에서 활동하던 그녀는 50명이상의 동호회 회원들로 하여금 가락시영 아파트 매입을 권유해 가락시영 아파트 가격을 들었다 놨다 했다. 그녀가 동호회 회원들에게 매입을 권유한 것은 2002년 초반이다. 그녀는 2002년 초반 한 부동산포털사이트 동호회에 가입해 열심히 활동했다. 그러던중 오프라인 동호회 모임에서 만나는 이들마다 가락시영아파트 매입을 권유했다. 권유의 논리는 크게 세가지다. 첫 번째는 재건축이 순조롭게 진행중인 송파구 잠실주공 아파트 가격을 봤을 때 인접한 초기재건축아파트인 가락시영아파트도 조만간 잠실주공에 육박하는 수준으로 올라갈 수밖에 없다는 것이다. 두번째는 정부 대책에도 불구하고 저금리 때문에 당분간 아파트값이 계속 오를 수밖에 없다는 전망이었다. 그리고 세 번째는 수천만원의 돈만으로도 투자가 가능하다는 것이었다. 전세와 대출(1억원이상)을 끼면 소액으로도 투자가 가능하다는 점이었다. 물론 대출이자가 한달에 50만원 안팎 나가지만 한달 상승폭이 1천만원을 넘는데 문제될 것이 없다는 분석이었다. 그녀의 말은 동호회 회원들에게 그대로 먹혔다.무엇보다 소액 투자가 가능하다는 점이 아줌마들을 불러모았다.동호회를 기웃거리는 사람들의 대부분은 종자돈이 넉넉하지 않은 사람들이다. 이런 사람들에게  ‘(전세와 대출을 낀)레버리지 효과’를 이용한 소액투자 방법을 제시했으니 먹힐 수밖에 없었다. 당시 간이 약한 초보 투자자들이 과감하게 대출을 1억원이상 끼고 아파트 매입 대열에 합류할 수있었던 이유는 무엇보다 그런 방법으로 투자해서 승승장구하고 있는 J씨를 보면서 자신감을 얻었기 때문일 것이다. 자기 혼자서 그런 과감한 투자 방법을 선택할 수 있는 사람은 거의 없을 것이다. 특히 당시엔 아파트값이 오를 가능성이 높아 돈이 넉넉하지 않은 사람들도 너도나도 투자방법을 찾지 못해 안달인 상황이었다. 게다가 J씨는 아파트 가격이 더 오를 수밖에 없다는 확신마저 심어줬다. 누구나 그녀의 말을 한 번 들으면 그대로 믿을 정도로 그녀는 달변이다. 그렇게 그녀의 말을 듣고 가락시영아파트를 산 사람이 50명이 넘는다.당시엔 아파트 매물이 극도로 귀했던 상황이다.이런 상황에서 수십명이 매입에 가세했으니 가격은 급등할 수밖에 없었다. 상황이 이렇다보니 가락시영아파트 주변 60여개 중개업소에선 모인터넷 동호회 회원들이 가락시영아파트를 가지고 작전을 벌인다는 소문이 파다하게 나돌았다. 또 이들 중개업소들 사이에선 J씨가 귀빈으로 통했다.그녀가 손님을 밀어주는 곳은 많은 매매계약서를 쓸 수 있었으니 당연한 일이었다. 그녀의 매입 권유가 시작된 이후 3개월만에 그 아파트값은 무려 1억원이상 폭등했다. 그녀를 따라서 투자했던 사람들은 대부분 5천만원에서 1억원정도의 수익을 올렸다. 게중에는 중도에 판사람도 있고 지금까지 보유하고 있는 사람도 있다. 어쨌거나 그녀 덕분에 많은 무주택 서민들이 내집 마련 시기를 놓치지 않거나  재테크로 성공하게 됐다. 상황이 이렇게 되지 그녀 주변엔 사람들이 꼬이기 시작했다.한번 재미를 본 사람들이  너도나도 주변친척 친구 들을 몰고 온 것이다. 그래서 가락시영아파트 주변 중개업소와 재건축조합에서 그녀의 파워는 막강해졌다. 그렇다면 그녀가 동호회 회원들에게 가락시영아파트 매입을 권유하게 된 목적은 무엇일까. 순수히 자신의 투자정보와 노하우를 다른 사람들에게 나누고 싶어서일 수도 있다. 또 다른 이유는 자신이 보유하고 있는 아파트 가격 상승을 위해서일 수있다. 당시 그녀는 가락시영아파트 3채를 보유하고 있던 상황.다른 사람들이 뒤따라서 아파트를 사주니 가격은 오를 수밖에 없었다. 어쨌든 그녀는 자신의 노하우를 전파하기 위한 순수한 동기로 매입을 권유했다고 말한다. J씨는 2002년말 가락시영아파트 투자를 통해 거느리게된 투자 군단을 이끌고 더 과감한 투자를 감행하게 된다. (下 )에서 계속.

 

가락시영아파트 가격을 주무른 아줌마 J씨(하)

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작성자 : 조성근      등록일   08/29 19:14

J씨는 2002년말부턴 가락시영 아파트 투자를 멈추고 충청권 분양권과 토지투자에  나서게된다. 당시는 대통령 선거전이 한창인 상황.노무현 노무현 후부가  이회창 후보를 크게 앞서고 있다는 TV 뉴스를 듣던 그녀는 문득 자신에게 일생일대의 기회가 왔음을 직감하게 된다. 이정도 지지율 격차라면 노무현 후보의 당선이 확실하다고 그녀는 생각했다.그래서 노무현 후보의 공약인 신행정수도 주변 분양권이나 땅을 미리 사두면 당선 확정이후 가격이 급등할 것이란 생각이 들었다. 그래서 대통령 선거일을 2주일 정도 앞둔 시점부터 투자대상 물색에 들어갔다.지역은 박정희 대통령시절 수도이전후보지로 결정됐던 충남 공주시 장기면 주변. 그곳에서 살다시피 하던 그녀는 대전시 노은지구 분양권과 장기면 주변지역 토지가 가장 유망하다는 결론을 내렸다. 노은지구는 공주시 장기면에서 차로 10분이면 갈 수 있는 거리여서 충분히 수혜를 볼 것으로 판단했다.토지의 경우 수용되지 않을 곳을 1차적인 투자처로 골랐다. 이같은 결론에 도달하자 그녀는 그녀를 따르는 투자자들과 함께 노은지구 분양권을 거둬들였다. 당시 노은지구의 분양권 프리미엄은 몇백만원에 지나지 않았다.계약금과 프리미엄만 지불하면 매입이 가능해 투자자금은 거의 들지 않았다.그리고 장기면 주변 토지 여러필지를 10만원에서 20만원대에서 사들였다.땅의 경우 그녀 주변에서 무려 40여명이 매입을 했다는 후문이다. 이렇게 산 분양권의 프리미엄은 현재 1억원정후에서 형성돼 있다.땅값은 최소 두배씩 올랐다. 그녀를 관찰하면서 투자에 있어서 ‘동물적인 직감’의 중요성을 절감했다.어떻게 그렇게 적절한 시기에,적절한 투자처로 갈아타는지 절로 감탄이 나왔다. 돈 냄새를 맡는 직감은 타고나는 것은 아닐까. 또 그녀의 '과감함'에 혀를 내두르지 않을 수없었다. 노무현 대통령이 반드시 당선된다고  1백% 확신할 수 없는 상황에서 어떻게 그런 대담함이 나올 수있는지. 마지막으로 사람을 끌어모으고 활용하는 기술도 존경할 만하다.사람을 모음으로써 그녀는 그들에게 좋은 기회도 제공했지만 스스로도 그사람들을 활용해 많은 돈을 벌었다. J씨는 요즘 해남 토지시장을 공략중이다.

 

호랑이 잡으러 호랑이 굴로 들어간 J씨.

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작성자 : 조성근      등록일   09/02 19:16

40대 중반의 자동차 세일즈맨인 J씨는 호랑이 굴로 뛰어들어 부자 반열에 오른 케이스다. 그는 98년 동부이촌동으로 전세를 들어가게 된다.부자가 되려면 부자와 가까이 해야한다는 생각에서다. 그곳에서 가장 먼저 한 일은 조기축구회 가입이다.사람 사귀는 데는 몸으로 부딪치는 운동만큼 좋은 것이 없을 터. 조기축구회에서 그가 얻은 것은 크게 두가지다.첫째는 차 판매가 아주 잘된다는 것이었다. 조기축구회 회원들이 이왕이면 자기와 친한 J씨를 통해 차를 샀던 것. 두 번째는 부동산에 대해 눈을 뜨게 됐다는 것이었다.부자들은 모였다하면 부동산으로 이야기 꽃을 피웠다.그들 이야기를 들으면서 부자가 되려면 반드시 부동산 투자를 해야한다는 생각을 굳히게 됐다. 그러던 2001년초 그는 베팅을 하게 된다.당시에는 강남구 대치동을 중심으로 집값 상승이 시작될 무렵이다.부동산 시세 정보에 밝은 조기축구회 회원들은 서둘러 집을 사야한다고 입을 모았다. 그래서 그는 본격적으로 분양권 투자에 나섰다.매입 대상은 철저히 부자들이 선호하는 분양권 즉 입지여건이 뛰어나 블루칩 아파트 분양권이었다.회원들로부터 블루칩만 공략해야 한다는 이야기를 귀에 못이 박히도록 들었기 때문이다. 매입방식은 계약금만 내고 중도금은 모두 대출받는 방식을 사용했다. 처음으로 매입한 것은 요즘 평당 2천만원을 웃도는 동부이촌동 LG한강자이였다. 2000년 중반 분양된 이아파트는 당시만해도 평당 1천만원 전후의 (당시로서는 아주 높은) 분양가 때문에 1년정도 미분양 물량이 남아있었다. 그는 53평형대를 매입했다.계약금만 1억원이 넘고 매달 나가는 이자도 만만치 않았지만 주변 부자들의 판단을 믿었다.다행히 그가 분양권을 매입한 이후 강남 집값이 치솟자 분양권 값도 급등세를 탔다.이자 부담정도는 아무런 문제가 되지 않을 정도로 집값은 고공행진을 이어갔다.지금은 배이상 올랐다. 자신감을 얻은 그는 여기서 그치지 않았다.본격적으로 블루칩 분양권 사냥에 나선 것이다. 그가 가장 대박을 터뜨린 것은 삼성동 아이파크. 2001년 9월 이아파트 분양권을 수천만원의 프리이엄을 주고 사들였다. 평당 1천4백만원전후에서 분양된 이아파트 가격은 그후 평당 4천만원까지 올라 그는 이자를 빼고도 8억원정도를 거머쥐었다. 실패한 케이스는 용산구 시티파크.그는 블루칩 분양권을 초기에 프리미엄을 주고 매입하는 기존 투자방식대로 시티파크 분양권을 초기에 4억원의 프리미엄을 주고 과감하게 매입했다.그러나 지금 그가 산 분양권의 프리미엄은 2억5천만원 수준으로 떨어졌다. 그러나 그는 시티파트 분양권을 계속 보유할 생각이다.중대금 대출금리가 4%대로 떨어져 큰 부담이 없어서다. 하지만 그의 투자방식은 위험이 높다.블루칩 분양권만 고르다보니 계약금 규모도 크고 중도금으로 대출받는 금액이 수억원에 이르렀다.당연히 대출이자도 엄청나게 많이 나갔다. 그래서 그의 주변 사람들은 그가 “불황기를 겪어보지 못해서 너무 공격적으로  투자하는 경향이 있다”며 “부동산 가격이 급락하면 이자부담을 이기지 못하고 한순간에 무너질 수있다”고 충고하고 있다. 어쨌든 J씨 주변에 있는 부자들이 대출규모를 줄이라는 충고를 해주고 있는 상황이어서 그가 한순간에 다시 원점으로 돌아갈 가능성은 낮아보인다. 그리고 J씨는 호랑이 굴에 들어가서 호랑이를 잡았다.

 

여자가 남자보다 투자에 뛰어나다는 L씨.

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작성자 : 조성근      등록일   09/07 17:45

대기업 홍보실에 근무하는 40대 초반의 L씨(여)는 ‘자신처럼 게으른 여자가 하기에 가장 적합한 투자 대상이 부동산’이라고 말한다. 부동산 투자로 돈벌어 남편 회사 그만두고 하고 싶은일(박사 공부)하게 하고 분기에 한번씩 해외 여행을 다니는 그녀. 그녀는 부동산투자는 남자보다 여자가 적합하다는 지론을 가지고 있다.남자는 이론적으로 분석하려고 덤비는 성향이 있다.그래서 주저주저하다가 매입 타이밍을 놓친다. 그러나 여자는 감에 의존한다.이거가 싶으면 저지러고 본다.이런 성향 때문에 여자가 부동산 투자에 적합하다는 것이다. 그녀는 또 게을러도 부동산 투자는 가능하다고 말한다..그냥 남들이 가장 좋다는 인기지역 부동산을 찍어서 묻어두면 되니까 부지런을 떨지않아도 된다는 얘기다. ●망설임은 없다 그녀는 지난 2002년초 목동아파트단지를 돌아다녔다.강남 아파트값 상승에 비해 목동 상승률은 너무 낮다는 게 평소 그녀의 생각. 그래서 꼭 사겠다는 생각을 가진 것은 아니었고 그냥 시세를 알아보기 위해 남편과 돌아다녔다. 첫 번째 중개업소에선 그냥 시세 정도를 알아보고 나왔다.그런데 두 번째 중개업소을 들렀을 때다. 중개업소 사장이 방금 나온 27평형 급매물이 있다며 사라고 했다. 시세보다 3천만원정도 싼 2억3천만원짜리 물건이었다. 통상 중개업소들은 급매물이 나오면 단골한테 우선적으로 준다.그래서 일반 개미투자자들은 급매물을 잡을 기회가 별로 없다.그러나 운좋게 급매물을 마주하게 되면 과감함을 발휘해야 한다고 그녀는 생각했다.사는 그순간 바로 돈을 남길 수있는데 사지 않을 이유가 없다는 것. 옆에서 남편은 계속 말렸다.그러나 그녀는 사겠다는 생각을 굳혔다. 문제는 계약금.그러나 그녀의 지값에는 달랑 30만원 밖에 없었다. 집주인한테 일단 30만원을 주고 나머지 계약금은 내일 주겠다고 했다. 이 경우 집주인은 응하지 않는 경우가 많다.그러나 그주인은 선뜻 그렇게 하라고 했다. 집주인은 목동 원주민으로 너무나 순박한 사람이었다.이렇게 매입한 집이 급등해 지금은 4억원에 육박한다. ●내집에서 살아야 한다는 생각을 버려라 당시 그집을 판 사람은 목동에서 계속 살아온 원주민이었다.매각이유는 아들이 결혼을 해서 더 넓은 집으로 가겠다는 것이었다.그래서 목동을 팔아 외곽의 넓은 평수로 간다는 것이었다. 그러나 L차장은 이같은 생각을 이해할 수없다고 말한다.목동 집을 전세로 주고 외곽 큰집에서 전세로 살 생각을 왜 하지 못하느냐는 것이다. 서울에서 주거여건이 제대로 갖춰진 곳은 너무도 적어 목동같은 곳의 집값은 장기적으로 계속 올라갈 수밖에 없다는 게 그녀의 생각이다.그러나 수도권 외곽은 공급이 충분히 이루어져 있어 상승이 제한적일 수밖에 없다. 물론 전세를 살면 이사를 자주 다녀야 하는 불편은 있다.그러나 그정도의  불편은 감수해야 대한민국에서 부자로 살아갈 수있다고 그녀는 말한다. ●반드시 단골 부동산을 만들어라 그녀는 주변사람들에게 반드시 실력있는 단골 부동산을 만들어 둘 것을 권한다. 그녀가 단골 부동산과 인연을 맺게된 것은 좀 특별하다. 그녀는 97년께 여의도 중개업소를 통해 마포의 재개발지역 다세대주택을 매입할 생각이었다. 그러나 계약 당일 매도자가 나오지 않았다. 그때 중개업소는 재개발지분 대신 땅을 사라고 적극 권유했다. 그러나 그녀는 땅에 대해서 아는 것이 없어서 싫다고 했다. 그러나 중개업소 사장은 집요하게 땅을 권유했다. 완강하게 그부하던 그녀는 무엇에 홀린 듯 파주지역 땅(LG필립스 LCD 공장인근 지역땅)을 평당 28만원에 매입했다.투자할 목돈이 있었던 상황.자신이 원하는 물건을 살 수없게 되자 이상하게 사겠다는 마음을 먹게됐다. 하지만 땅을 매입하자마자 외환위기가 터졌다.땅값은 시세를 알 수없을 정도로 폭락했다. 말그대로 상투를 잡은 꼴이 됐다. 문제는 그땅을 사기 위해 상당한 대출을 일으켰다는 점이었다. 그 어려운 시절 20%대 금리를 감수해야 했다. 그때부터 중개업소 사장은 이일을 너무 너무 미안하게 생각하게 됐다. 그래서 A씨에게 좋은 물건을 잡아주려고 무진 노력했다. 이런 인연으로 그녀는 그 중개업소를 단골로 삼을 수있었다.단골이 왜 좋은 지 예를 들어보자 . 그녀는 2002년 11월 대우 트럼프월드2 분양권 54평형을 프리미엄 5천만원을 주고 매입하게 된다. 당시엔 떴다방들이 이 분양권을 싹쓸이 한뒤 프리미엄을 붙여서 팔고 있었던 상황. 그녀는 단골 부동산에서 이 떴다방들과 만났다.떴다방은 쇼핑백이 꽉찰 정도로  물량을 확보하고 있었다. 처음에는 중간층 하나를 골라주더란다.그대 단골중개업소 사장이 끼어들었다. 보유하고 있는 물건중 제일 좋은 것을 주라는 것.단골중의 단골 손님이니 특별 대우를 하라는 것이었다. 그래서 그는 29평 로열층을 가질 수있었다.당시엔 중간층이나 로열층이나 프리미엄이  5천만원으로 같았다.그러나 지금은 시세 차이가 1억원이나 난다. 그래서 그녀는 매매를 할 때 자신의 편에서서 계약을 진행해줄 수 있는 단골 부동산을 만드는 것이 투자 성공의 지름길이라고 강조한다. 그녀는 파주 땅을 지금까지 보유하고 있다.지금 주변에 LCD공장이 들어서 이땅은 평당  1백만원 이상을 호가하고 있다. ●고수말을 잘 듣는다 그녀는 외환위기 이전 재건축 재료를 가진 여의도 백조아파트 22평형을 2억원정도에 매입했다. 잘 아는 건설회사 차장이 이 백조아파트를 가지고 있으면 무상으로 43평형을 갈 수있다며 적극 권유했기 때문이다.부동산 투자고수로 통하는 사람의 말이라 그냥 믿고 샀다.. 외환위기가 닥쳤다.고수는 그냥 버티라고 했다.그래서 버텼다.그아파트가  지금은 최고 6억5천만원까지 호가한다. 그녀는 중개업소든 주변의 실전고수든 부동산으로 돈 번 사람과 친하게 지내려고 무지하게 노력하는 스타일이다.그냥 그런 사람들만 따라서 움직여도 되기 때문이다.

 

평상시에 잘해야 돈이 저절로 붙는다는 K씨

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작성자 : 조성근      등록일   09/08 08:21

건설업체 용지부장인 K씨는 네트워크를 재테크 성공의 비결로 꼽는다. 돈을 좇지 말고 사람을 좇아야 한다는 게 지론이다.그리고 끊임없는 관심과 발품 그리고 결정적인 순간에 과감하게 저지를 수 있는 결단력이 필요하다고 강조한다. 그의 대표적인 성공사례와 실패 사례를 통해 교훈을 얻어보자. ●내부정보를 이용해 돈을 버는 사람 흔하다 그는 지하철 6호선 정보를 미리 알아내 6배이상의 돈을 남긴 적이 있다. 지하철 6호선 건설이 발표되기전에 6호선이 생긴다는 정보를 듣고 역이 생길 곳 주변 주택 등을 매입해 기록적인 수익률을 올렸다. 평상시에 인허가를 뛰면서 사귀었던 공무원들로부터 우연히 이야기를 듣고 과감하게 움직인 것이 적중한 것이다. 당시 상황은 이렇다.평소 알고지내던 공무원과 소주 한잔을 기울이던 중 우연히 지하철 6호선 신설 이야기를 듣게 된다.공무원이 의도적으로 정보를 준 것이 아니라 이야기를 하던 도중 우연히 흘린 것이었다. 그 다음날 그는 그 사람이 이야기한 지역을 샅샅이 답사했다.그리고 나서 그 공무원을  근사한(?) 술집으로 모셨다.그리고 자세한 정보를 취재했다. 그다음엔 역이 생길 지역에 가서 과감하게 베팅을 했다. 그는 지금도 수많은 사람들이 내부정보를 이용해 돈을 벌고 있는 것이 현실이라고 말한다. 지하철건설 고속도로건설 아파트건설 골프장건설 도시계획변경 등 많은 정보를 활용해 사람들이 돈을 번다는 것이다. 물론 하루 하루 땀 흘리면서 살아가는 사람들이 들으면 엄청 열받을 일이지만 대한민국 사회에서 그게 현실이걸 부정할 수없다고 말한다. 물론 이런 정보들을 미리 알아내려면 정보를 가진 사람과 친분이 있어야 한다. 예를들어 한창 발전이 진행중인 지역의 도시계획담당공무원 등을 알아두면   우연한 기회에 고급정보와 접할 수있다. 사람을 사귀는 요령과 관련,그는 ‘일이 있을 때 뿐만 아니라 평상시에 자주 전화하고 만나라’고 강조한다.재테크고수를 사귀고 싶어 하는사람이든 돈 냄새를 귀신같이 맡는 중개업자를 사귀고 싶어하는 사람이든  평상시에 자주 접하는 것이 상책이라는 것을 잊지 말라고 말한다. ●과거를 돌아보지 말고 미래를 보라 그가 놓친 가장 큰 기회는 제2강화대교 건설이다.그는 지난 95년 조만간 제2강화대교가 생긴다는 소문을 들었다. 그래서 친구들 몇 명과 팀을 짜서 현장을 샅샅이 답사했다. 마침 평당 20만원에 나온 3천평짜리 좋은 땅을 소개받았다. 그러나 주저주저하다가 땅을 사지 못했다.얼마후 제2강화대료 건설 발표가 났다. 그러자 땅값은 평당 50만원으로 뛰었다. 그는 그때라도 땅을 사야 한다는 생각이 들었다.그러나 그때도 사지 못했다. 이유는 간단하다.과거를 돌아본 것이다.“내가 저땅을 20만원에 살 수있었는데 지금 50만원에 사려니 너무 억울하다”는 생각이 들었다. 그러나 지금 그땅은 평당 3백만원에 육박하고 있다. 그는 이일을 통해 “이미 많이 올랐더라도 앞으로 더 오를 가능성이 높다고 판단되면 과감하게 매입해야 한다는 사실을 배웠다”고 말한다.

 

부자는 선택의 문제라고 주장하는 L씨

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작성자 : 조성근      등록일   09/08 15:55

중소기업에 다니는 L씨는 지난 96년 송파구 잠실주공 4단지 17평형을 2억원이하에서 매입했다. 그로서는 강남 요지에 30평형대 이상 새아파트를 장만할 수 있는 방법이 그것밖에 없다고 생각했다.기존 아파트를 사자니 돈이 모자라고. 그래서 그냥 낡은 아파트에 들어가서 조금 참고 살다보면 언젠가는 재건축이  되겠지하고 생각했다. 가끔 그의 집에 놀러오는 그의 친척들은 도무지 이해를 하지 못하겠다는 반응을 많이 보였다.강북이나 신도시에서 넓게 살면 되지 뭐하러 네식구가 그렇게 낡고 비좁은 집에서 궁상떨고 있냐는 것이다. 그러나 그는 장밋빛 미래를 위해 현재의 불편함은 감수하겠다는 생각이었다. 그리고 집내부는 비좁았지만 단지 곳곳에 나무들이 많아 꽤적하게 살 수있었다. 지하철도 가까워 출퇴근하기도 편했다. 세월이 흘러 잠실주공 4단지는 2003년 드디어 재건축에 들어가게 됐다. 그는 운좋게 50평형에 당첨됐다.그가 당첨된 아파트값은 현재 9억원 (분담금 3억3천만원)을 호가하고 있다. 요즘 L씨의 친척들은 그를 다시 본다고 한다.노후 걱정은 없겠다면서 부러워한다고 한다. 심지어 한 친척은 L씨처럼 미래를 위해 현재의 불편을 감수하는 전략을 직접 구사하려하고 있다고 한다. 이친척은 최근 신행정수도로 결정된 연기지구로 내려가려고 결심했다. 그쪽의 허름은 농가주택을 사서 입주하겠다는 것이었다.L씨처럼 조금 참으면 신행정수도에 이주자택지를 받을  수있을 것으로 생각한 것이다. 어쨌든 이주자택지 배정기준일이 앞당겨지면서 이계획은 실행되지 못했지만 그친척은 L씨 영향으로 미래의 풍요를 위해 현재 고생하겠다는 생각을 확실하게 굳혔다. 아파트 투자로 큰 돈을 만진 사람들을 만나다보면  미래의 행복을 위해 현재의 불편을 감수하는 사람이 많다는 것을 알 수있다.L씨처럼 비좁은 저층 재건축추진아파트에 사는 사람은 흔하다. 건설업체에 다니는 한 부자는 젊었을 때 아파트를 사서 전세를 주고 자신은 다세대주택에 전세를 살았다고 한다.자신이 깔고 앉아있는 돈을 최소화함으로써 유망한 곳에 투자할 수 있는 여력을 만들기 위해서였다. 또 어떤 부자는 서울 아파트를 비싸게 전세주고 자신은 수도권에서 싸게 전세살았다고 한다. 전세로 받은 돈을 활용해 다른 곳에 투자하기 위해서였다. 어떻게 보면 누구나 부자가 되는 방법을 알고 있는 지도 모른다.. 악착같이 종자돈 만들고,미래를 위해 현재의 불편을 감수하고,깔고 앉는 돈을 최소화함으로써 투자여력을 더 키우는 것이 중요하다는 사실을 모르는 이들이 있을까 .다만 그렇게 하느냐는 선택의 문제일뿐이다.

 

은행돈이 내돈이다(1)

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작성자 : 조성근      등록일   09/08 17:40

아파트 부자를 만나보면 하나같이 은행 돈을 자기돈처럼 이용하지 않은 사람이 없다. 많은 사람들이 은행 돈 빌리는 것에 대해 겁을 집어먹지만 부자들은 은행돈 빌리는 것을 두려워하지 않는다. 그러나 은행돈을 빌리는데도 요령이 있다. 성공사례와 실패사례를 통해 은행돈을 효율적으로 이용하는 방법을 알아보자. ●조정기때마다 집 사모은 Y조합장 강남권의 한 재건축조합 조합장은 그 동네에서 실전 투자고수로 통한다.공무원 출신인 그는 강남구 대치동 현 동부센트레빌 조합원이었다. 그는 2001년들어 아파트값이 급등할 조짐이 보이자 강동구 고덕주공1단지와 2단지를 공략대상으로 삼았다. 외환위기 이후 공급이 전무했다는 점,저금리 등 주택시장 여건을 볼때 한차례 집값파동이 일어날 것으로 그는 예상했다. 우선 고덕주공 1단지 두채를 대출을 왕창끼고 매입했다.그가 집매입에 들인 돈은 1억원도 채안된다.전세와 대출을 왕창 끼고 매입했기 때문이다. 자신이 집을 산후 집값은 급등했다. 2002년초에 접어들자 정부에서 집값 안정대책을 내놨다.기세좋게 오르든 집값은 고개를 숙였다. 그러나 그는 이때를 매수기회로 삼았다.오히려 한 채를 더 사들였다. 현장분위기를 볼 때 조만간 가격이 다시 상승할 수밖에 없다는 판단을 했기 때문이다. 그러나 집을 사는데 자신의 돈은 하나도 들지 않았다.일단 집값이 오르면서 기존 2채의 담보여력이 높아졌다.여기서 추가 대출을 받아 계약금을 만들고 나머지 돈은 모두 전세와 대출로 대체했다. 아니나 다를까 그해 월드컵이 끝나자 집값은 폭등했다.순식간에 1억원 가까이 폭등했다. 집값이 폭등하자 2002년 9월4일 정부의 추가대책이 또 나왔다. 이때 집값은 다시 최고점 대비 5천만원 가까이 빠졌다. 다른 사람들 같으면 무서워서 벌벌 떨었겠지만 Y조합장은 이 기회를 놓치지 않고 또다시 한 채를 더 사들였다.마찬가지로 자산의 돈은 들지 않았다.2003년 새해에 접어들자 집값은 또다시 급등했다. 그가 처음 이아파트를 살 때인 2001년초 가격은 2억1천만원이다. 마지막으로 살 때의 가격은 4억원이다.그리고 현재 그 아파트의 호가는 6억원에 육박한다. 그는 현장에서 살다시피하다보면 집값 상승은 누가나 예측이 가능하다고 말한다. 그렇기 때문에 기회가 왔을 때 과감하게 대출을 왕창 끼고 베팅을 할 수있다고 한다. 그는 또 대세상승기에는 ‘정부대책이 나올 때가 매수시점’이라고 강조한다. 대세상승기에도 집값은 무작정 오르기만 하는 것이 아니다.조정을 거치면서 오른다. 즉 정부 대책이 나오면 잠시 가격이 떨어졌다가 다시 상승하고, 또 대책이 나오면 떨어지다가 재차 상승하고.이런 과정을 반복한다.따라서 조정받는 시기가 추가로 매수할 시점이라는 것이다.특히 조정기에 매수가 매력적인 것은 갑자기 5천만원에서 1억원까지 갑자기 떨어지기 때문이다. 예컨대 반포주공아파트의 경우 대세 상승기간중 정부대책이 나왔을 때 기본적으로 1억원정도씩 떨어졌다.담력이 약한 사람들이 겁을 집어먹고 급하게 팔기 때문에 이런 현상이 나타난다. 그리고 조정기에는 매수자가 협상 우위에 있기 때문에 가격도 마음껏 후려칠 수있다고 Y조합장은 말한다.

 

은행돈이 내돈이다(2)

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작성자 : 조성근      등록일   09/08 17:41

●흐름을 읽지 못하면 대출로 큰병 난다 자동차회사에 다니는 J씨는 지난 2002년 8월 주변 투자고수를 따라 대출을 왕창끼고 투자에 나섰다. 여유자금 6천3백만원을 가지고 있던 그는 강동구 고덕주공아파트 2억6천5백만원짜리를 1억5천만원의 대출을 끼고 매입했다.   당시는 하루가 다르게 호가가 오르던 터라 한달 은행이자 75만원정도는 우습게 여겨졌다. 실제 등기를 할 시점에 가선 호가가 2억8천만원까지 치솟았다. 하지만 기쁨도 잠시.그해 9월 정부의 ‘9,4 부동산시장 안정대책’이 나왔다. 순식간에 매수세가 사라지면서 집값은 급하강했다.자신의 매수가격 아래로 떨어진데이어 금방 2억3천만원까지 주저앉았다. 그제서야 매달 나가는 이자가 무지하게 크게 보였다.이 이자를 날리는 것은 물론 원금까지 까먹게 됐다는 생각에 밤잠을 이룰 수없었다. 심각한 것은 부인이었다.스트레스에 의한 원형탈모증이 발병해 머리카락이 빠지기 시작했다.   퇴근하고 돌아오면 부인이 소주병을 앞에 두고 훌쩍이고 있었다.정부대책에 겁을 집어먹은 부인은 앞으로도 집값이 더 떨어질 수밖에 없는데 이제 어떡하느냐며 소리를 질렀다. 사람부터 구해야겠다는 생각에 그는 손실을 무릎쓰고 집을 매도키로 했다.하루라도 빨리 정리하기 위해 시세보다 낮은 2억2천5백만원에 급매물로 내놨다. 취득세 등록세 이자 중개수수수료 대출이자 대출중도해약수수료 등을 합하미 5개월만에 6천만원을 날렸다.가지고 있던 여유자금 모두를 날린 셈이었다. 그러나 2003년 초반 그가 집을 판지 얼마 지나지 않아 이아파트값은  다시 급등세로 돌아섰다. 4월 3억원대로 올라서더니 9월에는 3억9천만원까지 치솟았다.조금만 더 참았으면 1억원이상 벌 수있었는데 몇 개월을 참지못해 6천만원을 까먹은 것이다. 앞에서도 말한 것처럼 대세 상승기에도 집값은 상승과 조정을 반복하면서 오른다. 그래서 Y조합장처럼 조정기를 매수시점으로 잡으면 재미를 볼 수있다. 그러나 J씨처럼 매수뒤 바로  조정기를 맞으면 순식간에 대량 손실을 보게 된다. 특히 투기꾼들의 타깃이 된 아파트일수록 상승기 때 많이 오르고 조정기때 많이 떨어지기 때문에 경험이 부족한 이들은 이 시기를 버틸 수없게 된다. 대출을 낀 투자는 아무나 하는 것이 아니다.대출금이 너무 많으면 마음이 조급해져서 정확한 판단을 내릴 수가 없다.그래서 투자경험이 적은 사람,여유돈이 적은 사람은 무리하게 대출을 일으키지 말고 장기적인 관점에서 투자하는 것이 정답이다. <3에서 계속>

 

은행돈이 내돈이다(3)

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작성자 : 조성근      등록일   09/09 17:39

●이자는 보험이다 강남구 개포동에 사는 A씨는 지난 2002년 초 개포주공 5단지 31평형을 4억2천만원에 매입했다. 사실 그가 가진돈은 3억원 밖에 되지 않았다.그러나 그는 과감하게 1억2천만원  대출을 끼고 집을 샀다. 당시 그는 2001년 한햇동안 집값이 1억원이상 오르는 것을 보고 조바심이 났다. 가만있다가는 영원히 집을 사지 못할 것같은 생각이 들었다.부동산 투자에 밝은 친구에게 물어보자 집값이 더 오를 가능성이 많다고 했다. 그래서 매입을 결정했다. 당시 그는 은행이자를 보험으로 생각하기로 했다.요즘 대부분 사람들은 혹시  모를 질병이나 죽음에 대비해 보험을 든다.종신보험 영향으로 한달에 30만원전후를 보험금으로 내는 사람들이 흔하다. 그는 대한민국처럼 집값이 언제 폭등할지 모르는 나라에선 집에 대해서도 보험을 들 필요가 있다고 생각했다.집을 살 돈이 부족하면 과감하게 대출을 끼고 집을 사는 것도 좋다는 것이다.다달이 빠져나가는 이자는 보험금으로 생각하면 된다. 이후로도 집값은 급등해 현재 6억2천만정도 호가한다. 그때 집을 사지 않았으면 내집마련이 10년은 더 늦어졌을 것이다. 비록 한달에 50만원정도 꼬박꼬박 이자를 냈지만 집값 오른 것에 비하면 아무것도 아니다. 또 은행 대출금이 생기자 더욱 검소하게 생활하게 되면서 현재는 대출금의 3분의 1정도를 갚았다. 사실 돈을 모두 모은 상태에서 아파트를 사는 사람은 드물다. 대부분 일정부분 전세를 끼거나 대출을 끼고 아파트를 매입하게 된다. 이는 당연히 현명한 처신이다. 서울은 아직까지도 주택보급률이 80%대이고 자가보유율은 40%대다. 그래서 경기가 아주 좋거나 금리가 낮아지거나 주택공급이 상당기간 차질을 빚은 때는 어김없이 집값 파동을 겪는다. 어느정도 집 살 만큼 돈을 모았다 싶으면 집값은 저만치 달아나 버리고, 또 어느정도 모았다 싶으면 더 달아나 버리는 것이 현실이다. 2년 저축해서 전세금 올려주기 바쁜 게 우리네 모습이다.(물론 요즘은 역전세난이지만) 따라서 집을 먼저 산뒤 대출금을 차근차근 갚아나가는 것도 좋은 방법이다. 특히 아파트값이 올라갈 조짐이 보일 때는 더욱 과감하게 이런 전략을 구사해야 한다. 다만 대출은 자신이 감당할 수 있는 수준에서 일으켜야 한다. 앞장의 두 사례처럼 투기꾼이 아니라면 말이다.

 

모르면 20억도 쉽게 날린다.

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작성자 : 조성근      등록일   09/23 11:39

어제 유명 연예인을 대거 거느리고있는 연예기획사 사장님을 만났습니다. 이분 수백억부자의 막내아들입니다. 그런데 그는 워낙 형제들과의 나이차가 많아 부모로부터 돈을 거의 물려받지 못했다고 합니다. 수백억되는 돈을 형과 누나들이 대부분 나눠가졌답니다. 그에게 남겨진 것이라고는 강원도 홍천강변의 못쓰는 땅 10만여평이 전부였습니다. 그는 어려서 돈에 대해서 잘 모르기도 했고 돈에 대해서 관심도 없었답니다. 그런데 철 들어서 자신이 큰 손해를 본 것을 알게됐답니다.기껏 물려받은 땅이 서울에서 한참 떨어진 홍천의 못쓰는 땅이라니. 그땅을 상속받은지 벌써 18년이 됐답니다.그런데 요즘 이땅이 효자 노릇을 톡톡히 한답니다. 강변 땅의 인기가 높아지면서 현재 이땅값이 60억원에 달합니다. 그는 이땅에 대해서 잊어버리고 있었습니다.그런데 두달전 한기획부동산에서 전화가 왔답니다. 당장 현찰 40억원을 줄테니 팔라고. 그는 그제서야 자신의 땅값이 많이 오른 것을 알았습니다.그리고 아무 생각없이 팔려고  했습니다. 그런데 계약서를 쓰기로 한날 마을 이장님이 찾아왔답니다. 이장님은 “내가 자네 부모님 은혜를 많이 입어서 하는 말인데 자네 그가격에 팔면 엄청 나중에 후회한다”고 했답니다.그제서야 아차 싶어서 계약을 하지 않았습니다. 이분이 특별히 저를 찾은 이유는 자신의 정확한 땅 가치를 확인해보고 싶어서였습니다. 그래서 저는 믿을 만한 전문가 몇 명으로 하여금 그땅을 감정해보라고 했지요. 그랬더니 최소한 60억원을 받을 수있다는 결론이었습니다. 이일을 겪으면서 음지가 양지된다는 말을 실감했습니다.옛날에는 농경시절엔 농지가 최고 였지만 디지털시대엔 관광;휴양형토지가 더 대접받게 되고. 모르면 큰 손해를 볼 수밖에 없다는 생각도 들었습니다. 만약 기획부동산에 그냥 팔았다면 얼마나 후회를 할 뻔 했습니까. 컨설팅 비용 몇푼 아끼지 말고 모르면 전문가에게 컨설팅을 받는 것이 필수겠지요. 참 지금 자기형제들의 경우 큰 형을 빼고는 그저 먹고사는 수준밖에 되지 않는답니다. 물려받은 돈 관리를 잘못해 평범하게 살고 있답니다. 그런데 그는 혼자힘으로 15년전 연예기획사일을 시작했답니다. 미국에서 유학갔다 돌아온후 자신이 하고싶은 일에 맨손으로 뛰어든 것이지요. 당시엔 집에 전화가 한대 두고 일을 시작했답니다.지금은 쟁쟁한 연예인을 많이 거느리고 있는 큰 기획사 사장이지요.사는 곳은 삼성동 아이파크이고. 자식들에게 경제교육 잘시키여할 것같습니다.돈을 물려주는 것도 좋지만 관리하는 법, 굴리는법을 어릴적부터 교육시키는 게 필요할 것같습니다.

 

돈버는 기계로 불리는 사나이(상)

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작성자 : 조성근      등록일   10/01 10:04

어제 모대형건설사 차장인 Y씨를 만났습니다.주변에선 그를 돈버는 기계라고 부릅니다. 투자하는 족족 돈을 벌기 때문에 이런 별명이 붙었습니다.특히 그는 자기뿐 아니라 주변 동료들 까지 많은 돈을 벌어줘 이같은 별명을 달고 다니게 됐습니다. 그가 직장생활을 시작한 것은 지난 90년.실제 돈을 본격적으로 불리기 시작한 것은 외환위기 이후입니다. 그는 주식 땅 M&A 순서로 투자해 큰 돈을 벌었습니다.얼마나 벌었는지에 대해선 구체적으로 언급하길 꺼리더군요.하지만 주변 사람들 이야기를 들어볼 때 큰돈을 벌었다는 건 분명했습니다. 먼저 그의 투자마인드부터 이야기해보겠습니다.구체적인 투자 스토리는 하편에서 다루기로 하고. 그의 투자 마인드를 들으면서 저도 많이 부끄러워졌습니다.그리고 자신감을 얻었습니다. ◆집사람이 날보고 “미쳤다”고 하더군요 주식이든 땅이든 그의 투자처 물색방법은 비슷했습니다.일단 신문을 통해서 정보를 수집합니다. 온방이 신문 스크랩으로 도배될 정도였습니다. 이를 보던 그의 아내가 미쳤다고까지 했답니다. 그다음으로 정보의 확인.정보를 확인하는 가장 좋은 방법은 정보를 가진 경영자나 공무원을 직접 만나는 것이라고 그는 판단했습니다.   그는 고등학교 인맥 등을 동원해 정보를 가진 사람들을 직접 만나는 것을 고집했습니다. 대부분 사람들은 경영자나 공무원을 만날 엄두도 내지 못하는 것이 현실이지만 그는 적극적이고 집요했습니다. 그러다보니 매일 12시 넘어서 귀가.날마다 사람들을 만나서 술을 마셨답니다.투자는 정보를 확인하고 나서 확신이 들때 실행했습니다.코스닥에 투자할 때도, 땅에 투자할 때도 이런 방식으로 투자를 했답니다. 결국 정보원에 대한 접근 및 관리가 최고의 성공 포인트였다는 이야기인데. 이런 식으로 사람을 관리하다보니 명동 사채업자들과도 돈돈한 유대관계를 맺게 됐습니다. 그래서 그의 자금동원 능력은 수천억원에 육박하게 됐습니다. 실제 그는 지금 8천억원의 투자자금을 중개하는 역할을 하고  있었습니다. 이 거래만 성사되면 그가 받는 수수료만 80억원. 정보는 돈있는 사람들이 가지고 있다고 그는 말하더군요.그래서 사채업자들로부터 많은 정보를 듣는답니다. ◆연두기자회견을 외우고 다닙니다 그는 투자 대상을 선정할 때,즉 주식 아파트 땅 등의 투자대상중에서 하나를 선택할 때 대통령의 연두기자회견을 중요한 참고자료로 삼는다고 했습니다. 외우고 다닌다고 했습니다. 대통령이 이끄는 대로 시중부동자금이 움직일 가능성이 높기 때문입니다. 시중 부동자금이 어디로 움직일지 미리 예측하고 선투자하는 전략인데. 실제 DJ정권시절에 벤처육성에 안감힘을 썼지요.그 덕분에 벤처기업 주식이 폭등했고. 또 DJ정권 후반기엔 부동산 경기 부양책을 내놨지요.그덕분에 아파트값과 땅값이 폭등. 그는 노무현 정부 들어선 아파트 투자를 하지 않는다고 했습니다. 안정의지가 워낙 확고하고 무주택서민들에게 피해를 줄 수도 있고. 대신 땅 투자를 했는데.노무현 정부의 지방균형발전의지가 워낙 확고해서지요. (하에서 계속)

 

돈버는 기계로 불리는 사나이(하)

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작성자 : 조성근      등록일   10/03 17:31

돈버는 기계라는 별명을 가진 Y씨의 투자방법은 간단했다.정보의 최고위층에 접근해 진위여부를 확인한뒤 투자하는 것.정보를 확인하려면 배짱 적극성 집요함이 필수. ◆지금 무엇을 할 때인지 고민한다 투자자라면 지금 무엇을 해야할지 항상 고민해야 한다고 Y씨는 말합니다.현금을 확보할  때인지,주식을 살 때인지,아파트를 살때인지,땅을 살 때인지,쉴 때인지, 매도하는 것이 좋은지. 그는 외환위기라는 전매미문의 상황을 맞아 무엇을 할 것인지 심각하게 고민했답니다. 결론은 현금 확보. 현금이 있으면 큰 기회가 올 것이란 판단이었답니다. 이런 판단을 내리고 행동으로 옮길 때 게임을 하듯 즐기라고 그는 말합니다. 돈벌고 못버는 것에 집착하지 말라는 얘기지요.그래야 객관적으로 상황을 판단해  패착을 두지 않고.정신건강에도 좋고. 그럼 지금은 어떤 때일까요.그는 현금을 확보할 시기라고 판단하고 있더군요. 아파트나 땅이나 끝물이라는 이야기.다만 재료가 있는 특정지역에 대한 투자 기회는 언제든지 열려있고. ◆주식으로 주변 사람 5억원씩 벌어주다 현금을 쥐고 그가 가장 먼저 한 것은 주식투자.특히 코스닥상장업체와 코스닥상장예정인 장외기업 투자. 주식 투자법은 본면의 주제와는 맞지 않아서 생략하고.다만 그가 부서 동료직원 6명에게 2년간 5억원씩 벌어준 얘기를 하자면 99년 당시 부서원들은 대부분 주식으로 깡통을 차고  있었답니다.외환위기때 워낙 주가가 폭락한 때문이지요. 그는 부서원들에게 1인당 5천만원정도를 거둬들였습니다. 앞으로 1년동안은 무슨 주식을 샀는지,왜 샀는지,수익률이 얼마인지 절대 물어보지 않는다는 조건으로.투자방식을 앞에서도 말씀드린 것처럼 정보를 최고경영자나 고위공무원에게 확인하는 방식. 그리고 1년뒤 4-5억원씩 벌어줬답니다. (고수에게 묻어가는 것도 좋은 전략임에 틀림없습니다) ◆포트폴리오 차원에서 땅에 투자 그는 2001년부터 주식에서 번 돈으로 땅을 샀습니다. 이유는 주식으로 번돈을 안전하게 지키기 위해서,또 적절한 포트폴리오를 구성하기 위해서였답니다. 현금 아파트 땅 등 3가지 종목으로 포트폴리오 구성했다는 이야기. 이미 아파트는 한 채있으니 땅을 샀답니다. 매입지역은 파주 아산 진주.이유는 공장이 생겨서 인구가 늘어날 가능성이 높은 곳, 인구가 계속 늘어나는 곳의 땅값은 오를 수밖에 없다는 논리였습니다. 매입대상은 2차선이상의 도로변에 붙은 땅.특히 도시계획을 잘 살펴 새롭게 도로가 날 지역의 도로예정지에 붙은 땅.물론 공무원을 찾아가 도로가 나긴 나는지, 난다면 언제 나는 지 꼬치꼬치 물어보는 것은 필수. 지금 땅을 사는 것에 대해선 반대하더군요. 노무현 정부가 집과 땅 많이 가진 사람에 대해선 두고두고 괴롭힐 것이 확실하기 때문. 다만 개발재료있는 지역을 정보를 확인한뒤 집중공략하는 전략은 여전히 유효하고. ◆쓰레기 전략 구사 매입했던 일부 논은 대지로 바꾸었는데.그 전략이 기가막힙니다.도시지역 논이어서 정상적으로는 대지전용이 불가. 그는 먼저 논에다 쓰레기를 갖다 부었습니다.그리고 난뒤 땅을 매립했습니다. 당연히 고발당했고.재판을 받았습니다.변명하길 주민들이 하도 쓰레기를 갖다버려서 견디다못해 매립했다. 그랬더니 벌금 판결이 나왔습니다.원상복귀 판결이 났다면 큰일이었겠지만  다행이 벌금만 내는 수준에서 그쳤습니다.그뒤 그곳에서 연면적 6백평규모의 상가를 올렸습니다. 이곳에서 지금 임대수입이 꼬박꼬박 들어오고. 땅값은 당연히 폭등했고.

 

‘첫경험’에 모든 것이 달렸다

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작성자 : 조성근      등록일   10/03 18:58

부동산을 배우는 가장 빠른 방법은 무엇일까. 결론은 직접 해보는 것이다.예를들어 법원 경매를 배운다고 치자. 경매관련 책 1백권을 읽는 것보다 직접 한번 해보는 것이 빠르다. 하긴 세상 어떤 일이 그렇지 않을까만. 물론 모르는 상태에서 덜컥 저질렀다간 손해를 보기 십상이다. 하지만 실패없는 성공은 없다.최악의 경우 수업료를 지불할 생각을 해야한다. 다만 수업료는 가급적 내지 않는 것이 좋고 내더라도 최대한 줄여야 한다. 이와관련,수십명의 개미투자군단을 이끌고 다니는 N사장의 방법이 신선해서 소개해보고자 한다. ◆천만원짜리 공동투자. 그는 개미투자군단을 10명전후의 소그룹으로 묶어준다. 그리고  1천만원씩 내서 투자를 하게 한다. 1천만원정도라면 없어도 큰 부담이 없는돈.손해를 보더라도 기껏 몇백만원 날리는 정도다.   우선 이들이 땅 투자처를 물색하게 한다. 투자대상 후보군을 몇개로 압축한뒤 철저히 스터디를 하도록한다. 이 과정에서 개미들은 땅에 대해 많은 것을 배우게 된다.자신의 돈이 직접 투자되는 만큼 개미들은 기를 쓰고 이것 저것 알아보고 배운다. 최종적으로 투자할 땐 N사장이 직접 투자 실행여부에대해 조언해준다. 이런 경험을 통해 내공이 쌓이면 나중에 혼자 힘으로 큰 투자를 자신있게 할 수있다. 특정 상품에 대해 배우고 싶다면 마음이 맞는 사람끼리 돈을 조금씩 모아 공동투자를 해보는 것도 좋은 방법인 듯하다. ◆직접 해봄으로써 고수됐다 N사장이 이같은 투자법을 생각해 낸 것은 자신이 ‘경험’을 밑천 삼아 큰 돈을 벌었기 때문이다. 그는 재개발 분양권 땅 세가지 분야의 고수다.무작정 투자부터 시작해 고수의 세가지 종목을 통달했다. 외환위기 여파로 자신이 다니던 회사가 부도가 나자 그는 부동산에 뛰어들었다. 가장 먼저 시작한 것은 마포 재개발.무작정 재개발 지분을 하나 샀다. 그걸 계기로 재개발에 대해 목숨걸고 연구했다. 재개발 투자법을 이론화 시킨 다음 현장에서 접목했다.재개발 지분을 중개해 큰 돈을 벌었다. 다음은 분양권.분양권 전매가 허용되자 무작정 중개하는 회사를 차렸다. 그리고 수많은 분양권을 중개하면서 분양권 매수 시점과 기법에 대해 내공을 쌓았다. 재미를 짭짤하게 봤다.이후 분양권 전매가 금지되자 미련없이 접었다. 땅바람이 불 것으로 판단해 토지전문 투자에 들어갔다.물론 땅에 대해 아는 것은 없었다. 그러나 일단 매수부터 했다.그러면서 배웠다. 그는 첫경헙보다 빠른 길은 없다고 입버릇처럼 말한다. 그다음엔 집중적으로 파고들어 완전히 내것으로 만들고.

 

“아파트값 당분간 못 오른다”

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작성자 : 조성근      등록일   10/05 15:08

어제는 제가 가장 실력있다고 생각하는 대한민국 최고의 디벨로퍼를 만났습니다. 이분은 향후 시장 전망을 어떻게 하고 있는지 궁금해져서 집값이 어떻게 될 거 같냐고 물어봤습니다. 그의 전망은 내년까지는 어렵다는 것이었습니다. ◆대세 판단기준은 ‘공급’이 아니라 ‘입주’ 우리나라는 선분양시장.선분양시장에서 실제적으로 공급이 이뤄지는 것은 분양때가 아니라 입주때이지요. 따라서 아파트 분양권 투자를 할 때 ‘분양당시 분위기’가 아니라 ‘완공시점의 입주물량’을 기준으로 판단하라고 그는 늘 말해왔습니다. 실제적인 공급이 이뤄지는 입주시점에 입주물량이 많으면 아파트값은 떨어질 수밖에 없습니다. 그런데 올해와 내년에는 입주물량이 엄청납니다.2-3년전에 대량으로 공급됐던 아파트들이 입주를 하지요.이분양 물량이 어느정도 소화되는데는 상당한 시간이 걸리겠지요. 입주물량이 아니라 당시의 뜨거운 분양시장 분위기에 휩쓸려 수도권 외곽에서 중도금대출로 아파트를 샀던 이들은 지금 위기일 수밖에 없습니다. 한때 수천만원까지 갔던 분양권 프리미엄은 거의 사라졌고 중도금에 대한 이자 취득세 등록세를 낼 생각하면 머리가 지끈지끈.급매물로 내놔도 팔리지 않고 전세수요도 거의 없고. 이런 사람들은 분양당시 시장 분위기만 생각했지 입주때를 생각하지 못했지요. 그럼 지금은 어떨까요.요즘 분양시장이 아주 침체되어 있지요. 그러나 현명한 투자자라면 현재의 시장 분위기를 보지 않고 완공때의 지역 입주물량을 기준으로 판단을 내리겠지요. 물론 분양권 전매가 허용되는 비투기과열지구에서 단타를 하는 사람들은 예외고. 이분의 판단기준은 철저히 수요 공급 원리입니다. ◆‘거미’에게 배워라 대한민국은 패거리 문화가 강하다고 그는 말합니다. 주식이 좋다면 너도나도 주식으로 몰리고,땅이 좋다면 너도나도 땅으로 몰리는 것이지요. 그래서 오를때는 거품이 형성되고 반대로 내릴 때는 내재가치 이상으로 급락하고. 그는 이유를 아파트 문화에서 찾습니다. 우리나라 사람들이 50% 이상 아파트에 거주하게 되면서 사고가 획일화되고 있는데. 그래서 재테크에 대해서도 동일한 판단들을 하게 되지요. 특히 대한민국 여론주도층의 90%이상이 아파트에 거주하기 때문에 더욱 그렇다고 그는 말합니다. 따라서 이런 대중들보다 한발짝만 앞서면 투자에 성공할 수있겠지요.대중들의 반대편에 서서 대중들이 몰려들길 기다려야 한다는 이야기. 거미가 생각나는 군요. 거미는 워낙 느린 놈이라 먹이를 쫒아 다녀서는 굶어죽을 수밖에 없지요. 그래서 길목에 거미줄을 쳐놓고 먹이감이 날아들길 기다리지요.

 

살아남는 것이 더 급하다

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작성자 : 조성근      등록일   10/13 12:05

평소 잘 알고 지내는 송파구 가락동 S공인 J사장님이 상담을 해왔습니다. 가지고 있는 재건축대상 아파트를 처분해야할지 말아야할지를 물어왔습니다. 이분 대출끼고 재건축 대상 아파트를 여러채 매입했습니다. 지금 은행 대출금액이 무려 5억원에 달합니다.한달에 이자로 나가는 돈이 2백만원을 넘습니다. 문제는 요즘 매매거래가 끊겨 임대료도 제대로 못내는 형편이라는 것입니다. 이런 상황에서 은행이자를 매달 2백만원이상 내야 하니 고통이 이만저만 아니겠지요. 이분은 한마디로 시장을 낙관적으로 보고 대출을 왕창끼고 베팅을 했다가 매도  타이밍을 놓친 경우입니다. 지금 과감하게 매도결정을 못하는 이유는 무엇보다 자기가 팔고 나면 가격이 다시 올라갈 것 같다는 생각 때문이라고 했습니다.조만간 사업승인이 떨어지고 이주가 시작되면 가격은 올라갈 텐데 지금 팔자니 아깝다는 것입니다. 또 지난 10월 고점 가격을 생각하니 선뜻 팔 수가 없답니다. 그때 팔았으면 지금보다 1억원이상 더 받을 수있었다는 생각을 하니 엄청 손해본다는 느낌이 든다고 했습니다. 저는 몇사람의 실전 고수들과 의견을 교환해 본후 매도의견을 냈습니다. 왜냐하면 살아남는 것이 우선이기 때문입니다. 물론 집값이 앞으로 어떻게 될 지는 아무도 모릅니다. 올랐을 경우는 지금 판 것이 못내 아쉽겠지요. 그러나 더 내리거나 제자리 걸음을 계속한다면 J사장은 파산하게 되겠지요. 가지고 있는 집들은 경매처분되고.요즘 은행들 3개월만 이자못내도 바로 경매신청해버리고 있습니다. 따라서 일단 최악의 경우를 가정해 살아남는 것이 우선이라는 결론을 내렸습니다. 일단 살아남아야 다음 기회를 노려볼 수도 있겠고. 물론 이런 결론을 내린데는 시장전망이 낙관적이지 않다는 점도 작용했겠지요. 저는 3년이상 가는 호황은 없다는 생각을 가지고 있습니다.왜 3년이냐고요. 아파트 분양부터 입주까지 대개 3년이 걸리기 때문인데요. 즉 집값이 오르기 시작하면 건설업체들은 너도 나도 아파트를 분양합니다. 집값이 오르는 상황이어서 분양이 너무도 쉽게 되기 때문에 건설업체들은 물만난 고기처럼 앞다퉈 분양할 수밖에 없습니다. 그러나 분양 물량이 홍수를 이뤄도 아파트 값은 떨어지지 않지요.이미 이야기한 것처럼 아파트 공급이 실제로 늘어나는 것은 분양때가 아니라 입주때이기 때문. 그러나 3년뒤에는 사정이 달라지지요.이때는 입주가 홍수를 이루면서 공급과잉 상태가 됩니다. 그래서 3년이상 가는 호황은 드물다는 것이 제 생각입니다. 과거의 경험을 봐도 아파트값 급등의 지속기간은 대략 3년정도였습니다. 만약 J사장이 3년 호황을 믿는 사람이었다면 2년 이상 지난 시점에서 매도했겠지요. 그랬으면 지금처럼 고통을 겪지 않고 많은 돈을 벌었겠고. 아파트 부자들중 상당수는 남 먹을 것도 남겨주라는 이야기를 늘 하곤 합니다. 어깨정도 왔다 싶으면 팔라는 이야기인데.이렇게 욕심을 부리지 않아야 물려서 고생하지 않고,어깨라고 생각한 시점이 실제 최고점일 수도 있고.

 

모델하우스에 파놓은 함정

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작성자 : 조성근      등록일   10/18 16:10

대한민국 국민들은 의외로 부동산을 충동구매하는 경향이 있다. 10만원짜리 옷을 사기 위해서는 몇시간씩 백화점을 뒤지는 반면 몇억원짜리 집을 살 때는 충동적으로 구매를 한다.가격이 가격이니 만큼 합리적인 의사결정을 할 것같지만 군중심리에 떠밀려 덜컥 계약서를 쓰는 이들이 부지기수인 것이다. 이런 이유 때문에 입지여건이 나쁜 상품을 공급할 때 주택건설업체들은 군중 심리를 1백% 활용하기 위해 안간힘을 쓴다. 대표적인 것이 모델하우스가 북적북적하도록 보이도록 하는 것이다. 이를 위해서 일당을 주고 아르바이트생들을 대거 사서 풀어놓기도 한다. 또 모델하우스 문을 열기전부터 아르바이트생들고 하여금 줄을 서있도록  함으로써 바람을 잡는다. 분양에 자신이 없는 프로젝트의 경우 모델하우스 홀 내부를 최대한 좁게 만든다. 이 경우 사람이 적게 들어와도 사람이 많은 것같은 효과를 볼 수있다. 청약은 은행이 아니라 모델하우스에서 받는다. 모델하우스가 북적여야 군중심리에 넘어가는 이들이 많은 까닭이다. 당연히 추첨은 전산추첨 대신 모델하우스 추첨을 선택한다. 청약한 이들이 결과를 보기 위해 모델하우스로 몰리도록 유도하기 위해서다. 추첨 장소도 홀같은 넓은 곳이 아니라 계단 같은 좁은 곳을 선택한다. 사람이 많이 몰린 것같은 착시효과를 유도함으로써 조급함을 유발한다. 추첨결과는 모델하우스 한쪽에 한 장만 붙여놓는다. 당연히 고객 서비스를 위해선 여러곳에 붙여놔야 한다. 그러나 한곳에만 붙여놓음으로써 사람들이 먼저 보기 위해서 아둥바둥 하는 모습을 연출한다.그래야 군중심리가 극대화된다. 이렇게 상황을 연출해야 언론도 주목한다.언론에 사람이 몰린다고 기사가 나가면 군중심리 효과는 더욱 위력을 발휘한다. 주택공급업체들이 죽전 동백 동탄 등의 택지개발지구에서 동시분양을 선호하는 이유도 이와 관련이 있다.여러 회사가 같이 해야 잔치집에 사람 모으듯 모델하우스로 사람을 모을 수있다. 일반적으로 시장 상황이 어려울 수록 첨단적인 기법을 동원해 어려움을 타개해 나간다. 그러나 아파트 분양에서는 그렇지 않다.거꾸로 전통적인 수법 즉 꼼수를 부리는 건설사들이 아직까지 더 많다.

 

한국최고역술가가 전해준 부자되는 비법

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작성자 : 조성근      등록일   10/22 16:40

최근 풍수지리를 알면 부자가 될 수있다고 주장하는 역술가를 만났습니다. 은행원 출신인 그는 자칭 대한민국 최고의 술사입니다. 그는 역술 뿐만 아니라 풍수지리에도 조예가 깊은데. 여기서 풍수지리라는 것은 묘자리 잡는 음택 풍수가 아니라 집터 잡는 양택 풍수이고. 그중에서도 집안 내부 인테리어 풍수에 대해 집중적으로 강의하는 분입니다. 즉 집안내부를 풍수적으로 잘 개조하면 누구나 부자가 될 수있다는 주장을 펴고 있습니다. 그는 우선 부자가 되고 싶다면 현관부터 깨끗이 치우라고 하더군요. 사람이 들락거리는 현관은 외부의 기가 내부로 들어오는 곳으로 이곳이 더러우면 기가 오염돼 사람에게 나쁜 영향을 미친다고. 따라서 항상 좋은 기가 들어올 수 있도록 출입문을 깨끗이 하라고 했습니다. 그러면서 부자집 치고 현관이 반들반들 윤이나지 않는 집이 없다고 하더군요. 이말을 들으면서 일리가 있다는 생각이 들었습니다. 꼭 좋은 기가 들어온다는 것을 믿어서가 아니고. 생각해보십시오.집에 들어갈 때 현관에 신발이 어지럽게 널려 있고 쓰레기가 굴러다니나는 것을 보면 누군들 짜증이 나지 않겠습니까. 그래서 기분이 나빠지고 인상을 쓰게되고.가족들에게 짜증내고. 뭐 이런상태로 밖에 나가서 일이 제대로 되겠습니까.반대로 깨끗한 현관을 보면서 출근하면 기분 좋은 상태에서 하루를 출발하게 되고. 웃는 얼굴로 일을 하다보니 상사나 비즈니스 파트너에게 좋은 인상을 주고.일일 술술 풀려서 돈도 벌고. 다음으로 그는 현관을 밝게 하는 것이 좋다고 했습니다. 어두우면 스탠드 같은 것을 같다놓고 인위적으로 밝게 하라고 하더군요. 또 돈을 벌려면 여자한테 잘 하라고 했습니다.여자도 음의 성질,돈도 음의 성질을 가지고 있다고 합니다.따라서 돈을 벌려면 여자한테 잘해야 한다는 것인데. 그러면서 부부 모임으로 놀러갈 때를 예로 들더군요. 콘도에서 고스톱을 칠 때 따는 사람은 바로 아내가 옆에 바짝 붙어앉아서 고스톱 치는 것을 구경하는 사람이라고. 특히 아내가 남자 어깨에 손이라도 걸치고 있으면 더 좋고. 반대로 아내가 다른 여자들과 수다나 떨고 앉아 있으면 남편은 틀림없이 돈을 잃는다고. 때문에 항상 여자를 즐겁고 기뻐게 해야 돈을 번답니다. 재건축아파트 동호수 추첨할 땐 반드시 여자를 시켜야 하겠고. (사실 저도 재개발아파트 추첨한 적이 있었는데 집사람 제쳐두고 제가 뽑았다가 3층에 당첨됐습니다) 또한 장모한테도 잘해야 한다고 합니다.장모한테 잘해야 아내가 기뻐하고 아내가 즐거워야 돈이 벌리고.장모의 돈복이 사위집까지 미치기도 하고. 이것도 일리가 있는 것같습니다. 장모와 여자한테 잘해주면 집안이 화목하고.집안이 화목하면 웃는 얼굴로 출근해서 즐겁게 일하고.즐겁게 일하면 주변사람에게 좋은 인상을 줄 뿐만 아니라 일의 능률도  오르고.어찌 부자가 되지 않을 수있겠습니까. 부부간에 사이가 나쁘면 침대 위치를 바꿔보라고 하더군요.풍수지리적으로 좋은 침대위치는 정해져 있는데(이걸 일일이 설명하긴 너무 길고). 부부간에 다툼이 잦다는 것은 침대가 좋지 않은 방향으로 놓인 것이니 속는 셈치고 한번 바꿔보는 것도 좋겠고. 자식을 성공시키려면 공부를 강요할 것이 아니라 우선적으로 정리정돈하는 습관을 들이라고 했습니다. 정리정돈 제대로 하는 아이  치고 빗나가는 아이 없고,정리정돈 제대로 하는 아이치고 공부못하는 아이가 없다는 것입니다. 따라서 어릴적부터 자신이 가지고 논 물건이나 자신의 방을 깨끗하게 치우는 습관을 들이라고 했습니다. 외출하고 들어올 때 지갑은 반드시 어두운 곳에 두는 것이 좋고.물론 돈이 음의 성질이기 때문인데. 옛날 어른들은 지갑을 반드시 골방 장롱 깊숙한 곳에 뒀다고 하더군요.요즘사람들 거실 밝은 곳에 아무데나 놔두지만. 또 집안에 고장난 물건이 있으면 돈이 벌리지 않는다고.대표적인 것이 고장난 형광등인데. 수명이 다하면 바로 다른 것으로 교체해서 집안을 항상 밝게 유지하라고 했습니다. 이분 이야기를 들으면서 풍수가 반드시 허황된 것이 아니란 생각이 들었습니다. 앞으로 이분한테 많이 배워서 독자여러분에게 전달해 드리겠습니다.

 

금녀의 벽을 허무는 미녀 마케팅 팀장

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작성자 : 조성근      등록일   11/03 17:13

분양대행업체인 랜드비전의 이창언 사장을 최근 만났습니다. 이분 부동산 마케팅 시장에서 떠오르고 있는 샛별이라는 평가를 받고 있는데. 저에게 자기회사의 여자 팀장을 입에 침이 마르도록 칭찬하더군요. 그녀는 바로 진방실 마케팅팀장(29).진팀장은 저도 알고 지내는 분인데. 이분은 여자로서는 최초로 분양대행 프로젝트를 총괄지휘하는 자리에 올랐는데. 지금 청계천 프리미엄 1호 주상복합인 대성스카이렉스 분양대행을 진두지휘하고 있습니다. 험하디 험한 분양대행 시장에서 20여명의 남자직원을 데리고 여자가 이같은 일을 하는 건 하는 건,그것도 일을 아주 잘 하는 것은 아주 대단한 일입니다. 이사장은 “진팀장과 결혼하는 사람은 호박이 넝굴째 들어오는 복을 누리는 것이고, 진팀장은 틀림없이 남자 집안을 벌떡 일으켜 세울 것”이라고 극찬하더군요. 그러면서 진팀장의 능력에 대해 이야기해주더군요.잠실 롯데월드 근처 갤러리아팰리스를 분양할 때 일인데 분양 상담원이 부족해 진팀장을 상담석에 앉혔답니다. 진팀장이 상담을 하는 것이 이때가 처음. 진팀장을 포함해서 상담원은 10명을 넘었고.그런데 진팀장은 그날 계약의 절반정도를 혼자서 해내더랍니다.자리가 좋아서 그런가 싶어 다음날 다른 자리에 앉혔는데 그래도 진팀장이 전체 계약고의 절반정도를 올렸고. 하루는 진팀장이 휴가를 내고 나오지 않았는데 그날 계약물량이 절반으로 뚝 떨어지더라고. 최근엔  대성스카이렉스에 대한 상품 설명회가 있었는데 그녀가 상품 설명회에 나간 것은 이때가 처음이었다고 합니다. 그런데 이 상품 설명회를 듣던 시행 및 시공사 사장님은 “진팀장 이야기를 듣고  이 상품을 안 살 사람이 없겠구먼 ”이라고 했답니다.그정도로 설득력 있게 상품을 설명해내는 능력이 있는데. 이사장님은 그런 그녀를 나중에 독립시켜서 사장으로 만들어줄 계획이라고 했습니다. 일을 너무나 열심히 잘 하니까 저절로 키워주고 싶은 생각이 든답니다. 그래서 저는 진팀장에게  상사에게 인정받는 비결을 물어봤습니다.그랬더니 그녀는 “내일처럼 열심히 최선을 다하면 된다”고 짤막하게 대답하더군요. 재테크의 출발은 자기일에서 인정받는 것이라고들 하지요. 자신의 브랜드가치가 높아질수록 재테크로 활용할 수있는 종자돈이 많아지니까. 진팀장 이야기를 들으면서 저도 열심히 살아야겠다는 생각을 다시 한번 하게됐습니다. 참 그녀는 미혼입니다.게다가 키 크고 미인이고.좋은 대학 나왔고.감당할 자신있는 총각분은 저한테 메일 주세요. 그녀는 아직 남자친구가 없다고 했습니다.

 

땅부자 종합부동산세 다빠져나가는 이유

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작성자 : 조성근      등록일   11/04 19:43

오늘 종합부동산세의 대체적인 윤곽이 발표됐습니다. 그런데 종합부동산세는 엄청난 허점이 있습니다.땅 부자들은 다 빠져나갈 수있습니다. 왜냐고요.종합부동산세의 부과 대상은 주택 나대지(지상에 건축물이 없는 대지) 사업용토지(상가 빌딩 오피스텔 등)입니다. 임야 전답 공장용지 별장 등은 종합부동산세 부과 대상이 아닙니다.물론 부자들 중에서 도심에 나대지나 사업용 토지 가진 사람들 많겠지요. 그런데 부자들중에서 임야나 전답 엄청나게 가진 사람들 많습니다. 이런 사람들은 종합부동산세 모두 빠져나가게 됐습니다. 올해 땅 투기한 사람들 임야 전답을 샀지 나대지를 샀나요?  임야 전답 많은 사람을 땅부자라고 하지 나대지 많은 사람을 땅 부자라고 하나요? 이에대해 한 세무사는 국회의원 등 힘있는 사람들 대부분이 임야나 농지 많이 가지고 있어서 이런 결과가 나온 것같다고 하더군요. 그런데 거의 대부분 신문에서 이런 점을 지적하지 못하고 있습니다. 그렇다면 돈은 앞으로 어디로 몰릴까요.종합부동산세 대상이 아닌 임야나 농지로 몰리겠지요. 지금까지도 임야와 농지가 주로 투기의 대상이 되어 왔지만. 어쨌든 개인의 입장에서 봤을 땐 어떻게 하는 것이 좋을까요. 당연히 요지에 집한채 먼저 마련하고,나중에 여윳돈이 생기면 시골 땅(임야 농지) 사야겠지요. 당연히 정책이 바뀌면 그렇지 않겠지만.어쨌든 현재의 제도가 유지된다고 가정할 때 최대 수혜지는 시골의 임야와 땅입니다.최대 피해자는 강남에 고가주택 가지고 있는 사람이고.

 

갈아타기로 인생역전을 노려라 (2)

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작성자 : 조성근      등록일   11/15 16:47

같은 인터넷 투자동호회에서 활동하던 J씨 K씨 L씨 등 세사람은 아파트값이 급등하던 2002년 5월 강남구 대치동 우성아파트를 매입했다. 중개업소를 내집 드나들 듯 하던 세사람은 아파트값이 당분간 계속 올라갈 수밖에 없다는 데 의견일치를 보고 과감하게 내집마련에 나섰다. 그러나 세사람은 모두 같은 아파트를 매입했지만 자금 사정에 따라 다른 평형을 매입했다. J씨는 31평형을 5억9천만원에 샀다.K씨는 45평형을 9억5천만원에 매입했다. L씨는 55평형을 10억원에 사들였다. 2년이상이 지난 2004년 여름 이들의 성적표는 크게 차이가 났다.수익률을 보면 △31평형 44%(시세 8억5천만원)△45평형 68%(16억원)△55평형 80%(18억원) 등으로 큰 평형을 매입한 사람일수록 수익률이 높았다. 갈아타기에는 지역갈아타기와 평형갈아타기가 있다. 지역갈아타기의 경우 비인기주거지역에서 인기주거지역으로 갈아타는 것을 말한다. <갈아타기로 인생역전을 노려라 (1) 참고> 평형 갈아타기는 작은 평형에서 큰평형으로 옮기는 것을 이야기한다. 이같은 갈아타기를 얼마나 잘 하느냐에 따라 재테크 성적표는 완전히 달라진다. 만약 이미 인기주거지역에 진입해 있다면 침체기를 활용해 적극적으로 대형평형으로 갈아타기를 시도해야 한다. 대형평형으로 갈아타기를 해야하는 이유는 상승기때 대형평형의 상승률이 높기 때문이다. 실제 아파트값이 급등세를 보였던 지난 2003년 부동산 포털 R114가 발표한 서울지역 아파트값 상승률을 보면 △21-25평형 8.9%△26-30평형 13.9% △31-35평형 12.8%△36-40평형 16% △41-45평형 13%△46-50평형 17.6% △51-55평형 21% △56-60평형 21.1%  등이다. 특히 인기주거지역일수록 이런 현상은 심하다.따라서 일단 인기주거지역으로 진입했다면 침체기를 노려 대형평형으로 갈아타는 것을 적극적으로 시도해야 한다. 위에서 본 것처럼 대세 상승기에는 큰평형과 작은 평형의 평당가격 차이가 벌어지면서 수익률이 큰 차이가 난다. 반대로 침체기에는 큰평형과 작은 평형의 평당가격 차이가 좁혀지는 경향이 있다. 따라서 침체기는 대형평형으로 갈아탈 수 있는 절호의 기회가 되는 셈이다. 공급이 부족해지고 있다는 점도 대형평형으로 갈아타야하는 이유다. 정부는 재건축시 소형평형을 의무적으로 짓도록 하고 있다. 중대형평형으로 단지를 구성하려던 재건축 조합들은 어쩔 수없이 중소형평형을 같이 배치할 수밖에 없게 됐다.당연히 중대형 평형은 줄어들 수밖에 없게 됐다. 국민소득이 늘면서 실수요자들이 선호하는 평형이 점차 커지고 있다는 점도 갈아타기에 나서야 하는 이유다. 과거에는 20-30평형대의 선호도가 높았지만 최근들어선 30평형대도 좁다고 여기는 사람들이 많다. 갈아타기를 할 때는 분양을 받는 것도 좋다.분양가가 주변 시세와 비슷하다는 것이 약점이지만 한꺼번에 돈을 내지 않아도 되는데다 중도금 대출을 받을 수도 있다. 분양권값이 상승해도 분양가를 기준으로 취득세와 등록세를 낸다는 점도 장점이다. 또 재건축 대상 아파트를 매입하는 것도 방법이다.재건축 진행단계에 따라 가격 상승을 기대할 수있고 비록 시간이 걸리긴 하지만 저렴한 비용으로 큰평형의 새아파트를 가질 수있다. 다만 갈아타기를 할 때 반드시 고려해야 하는 것이 거래비용이다. 기존 집을 팔 때 양도소득세를 내야 하고 또 새집을 살 때 취등록세를 내야 한다. 특히 취등록세가 실거래가로 부과되는 주택거래신고제에 해당되는 지역이라면 취등록세가 비신고지역보다 2-5배 많아진다. 결국 갈아타기의 관건은 얼마나 거래세 부담을 줄이느냐에 달려있다고 하겠다. 양도소득세 비과세 요건을 잘 활용하는 것도 좋은 방법이다. 3년보유 2년거주 요건을 갖춘 1가구 1주택자의 경우 양도소득세가 비과세된다. 또 정부가 취등록세 인하를 추진중인 만큼 가급적이면 거래세가 낮아지는 시기를 기다렸다가 갈아타기를 시도하는 것도 방법이다. 물론 앞으로 영원히 집값이 오를 가능성이 없다고 보는 사람은 굳이 재테크를 위해 갈아타기를 할 필요가 없다. 그러나 시간이 충분히 지나면 집값이 다시 오를 수밖에 없다고 생각하는 이들의 경우 자금여건만 허락된다면 침체기를 이용해 조금 더 큰 평형으로 옮겨보는 것도 좋을 듯하다.

 

아파트 시장 침체기의 갈아타기 비법

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작성자 : 조성근      등록일   11/24 16:51

요즘 아파트 거래가 뚝 끊겼습니다. 대형 평형 또는 요지로 갈아타려는 분들중에서 집이 팔리지 않아서 갈아타기를 하고 싶어도 할 수없다고 하소연하는 분들이 많습니다.그러나 과연 그럴까요. 지난 2002년 투자 고수 K씨의 사례가 갈아타기를 준비중인 분들에게 많은 도움이 될 것같아 소개합니다. 2002년 연말 그는 갈아타기를 결심합니다.당시 송파의 초기 재건축아파트에 여러채를 투자중이던 그는 강남의 저밀도지구로 갈아탈 계획을 세웠습니다. 이유인즉슨  재건축 아파트에 대한 규제가 계속 강화되고 있어 초기 재건축보는 재건축이 확실한 아파트가 휠씬 투자가치가 있을 것으로 판단했기 때문입니다. 초기 재건축이 앞으로 시간이 많이 걸려서 가격이 약세를 보일 가능성이 높지만 저밀도는 재건축이 확실해 거꾸로 희소가치가 높아져 가격이 올라갈 수밖에 없다는게 그의 생각이었습니다. 그런데 그때 상황도 지금과 별 차이가 없었습니다. 정부가 추석을 전후해 강력한 시장 안정대책을 내놓는 바람에 아파트가격이 순식간에 5천만-1억원씩 떨어졌습니다.(물론 그다음해 봄에 다시 폭등해  그이상으로 오르기는 했지만) 당시에도 시장에는 매수세가 하나도 없었습니다.팔려는 급매물은 홍수를 이루고 있었고. 당연히 갈아타기가 쉽지 않았습니다.그래서 그는 중대한 결심을 하게됩니다. 시장에서 팔릴 수 있는 가격 즉 ‘초급매’로 던지기로 한 것입니다. 당시 송파소재 아파트의 가장 낮은 호가는 4억7천만원. 그는 그가격보다 무려 2천만원이나 낮은 4억5천만원에 내놨습니다. 대신 잔금을 10일안에 받는다는 조건을 걸었습니다. 잔금을 빨리 받아서 강남 저밀도 아파트를 잡겠다는 생각이었습니다. 그러자 내놓은지 1주일도 안돼 매수자가 나타났습니다. 매매계약을 체결한후 강남 저밀도 아파트를 사러갔습니다.매수가격은 5억5천만원. 그런데 매도자는 갑자기 5백만원을 더 줄 것을 요구했습니다. K씨는 그래도 과감하게 5백만원을 더주고 매입했습니다. 물론 싸게 팔고 비싸게 사는 터라 속도 상했습니다. 그러나 이왕 길게보고 갈아타기로 한 것인 만큼 5백만원은 더 줄 수있다고 생각했습니다. 지금 결과는 어떻게 됐을까요.송파소재 초기 재건축아파트는 당시매도가격보다 3-4천만원정도 오른 수준입니다. 그런데 강남소재 재건축아파트는 3억원이상 올랐습니다. 마침 그는 동호수 추첨을 잘해 54평형 좋은 층에 당첨됐고. 아무리 시장이 침체됐다고 해도 가격만 낮추면 팔 수있습니다. 싸게 팔고 싸게 사겠다고 생각하면 마음도 편안할 겁니다. 옛날 가격은 빨리 잊어버리는 것이 좋습니다.여기에 미련을 두다보면 갈아타기는 절대 할 수없습니다. 다만 갈아타기의 분명한 목표가 있어야겠지요.즉 갈아타는 집의 장래 수익성이 기존 집 수익성보다 좋다는 것이 객관적으로 확실해야겠고,또 갈아탈 대상도  명확하게 있어야하고. 중개업소를 통해 시세 동향도 제대로 파악하고 있어야 차질없이 매도,매수를 동시에 진행할 수 있겠고.

 

집한채 가지고 장난치면 10년 후퇴한다

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작성자 : 조성근      등록일   12/06 16:28

(사례1) 중견기업에 다니는 H씨는 지난 2001년 살고 있던 목동 27평형 아파트를 2억2천만원에 팔았다. 당시 그는 해외 1년 연수를 떠나기 직전이었다.앞으로 집값이 폭등할 가능성이 거의 없다는 소신을 가지고 있던 그는 연수를 기회로 과감하게 집을 정리했다. 그러나 문제는 연수를 다녀온 후 터졌다.갔다와 보니 집값이 폭등해 있었던 것. 자신이 살던 아파트 값은 2002년말 1억원이상 올라 3억2천만원을 호가하고 있었다. 가진 돈으로는 목동 옛집을 살 엄두도 못낼 상황이어서 노원구 상계동에 전셋집을 마련했다. 그이후로도 아파트값은 계속 올라 2003년에는 4억원을 훌쩍 넘어섰다. 집값이 오르는 것에 비례해 아내의 바가지 수위도 높아졌다. 거시 경제 전망에 밝다고 자부하던 그는 하루 아침에 무능한 남편이 돼 기를 펴지못하고 있다. 그는 요즘 다시 그집을 사려면 5년이상 허리띠를 졸라매야 한다는 생각에 잠을 이루지 못하고 있다. (사례2) 건설업체에 다니는 P씨는 2001년 강남구 개포동 개포주공5단지 31평 아파트를 가지고 있었다. 그해 2월부터 집값은 급등 조짐을 보였다. 이때는 2001～2003년까지 3년동안 진행된 대세 상승이 막 시작되던 시기. 그해 봄 집값이 조금 오르자 그는 그집에서 전세사는 조건으로 3억7천만원에 매도했다. 일단 오른 상태에서 집을 매도한뒤 여름 비수기에 아파트값이 떨어지면 다시 더 큰평형(34평형)으로 갈아탈 생각이었다.평소 알고지내던 중개업소 사장도 좋은 전략이라면서 적극적으로 매도를 권유했다. 잔금을 받을 때쯤되자 집값은 3억9천만원까지 뛰었다. 내심 불안하기도 했지만 여름 비수기가 되면 다시 떨어질 것으로 생각했다. 문제는 여름이 돼서 발생했다.아파트값이 빠지기는커녕 오히려 4억원으로 뛰었다. 다급해진 그는 일단 34평형으로 갈아타는 것으로 포기했다. 그리고 다시 3천만원을 더주고서라도 31평형을 재매수할 것으로 고려했다. 그러나 너무 억울한 생각이 들어 선뜻 손이 나가지 않았다. 그러나 이렇게 주저하는 사이 31평형 아파트값은 2003년까지 3년동안 상승과 조정을 반복하면서 6억6천만원까지 치솟았다.그사이 P씨의 속은 까맣게 타들어갔다.   현재 P씨의 31평형 매도가로는 같은 단지내 23평형 아파트(4억5천만원)도 살 수없다. 그는 할 수없이 강남 아파트 구입을 포기하고 수도권으로 이사를 갔다. 아무 것도 않고 가만히 앉아있었으면  2억8천만원이나 자산을 늘릴 수있었는데 한번의 판단 착오로 강남에서 밀려날 수밖에 없게 됐다. P씨의 가장 큰 실수는 물론 대세 상승국면에 접어들었다는 것을 눈치채지 못한 때문일 것이다. 집값이 평소처럼 성수기에는 반짝 오르고 비수에는 떨어지는 패턴을 유지할 것으로 생각했다. 그래서 반짝 상승기인 성수기에 비싼 값에 팔고난뒤 비수기에 싼값에 더 넓은 평형을 살 수 있을 것으로 생각했다. 그러나 대세 상승기에는 이같은 패턴이 유지되지 않는다.정부의 부동산시장 안정대책이 나오는 시점이 비수기이고 나머지는 성수기다. (결론) 섣부른 전망을 믿고 한 채 있는 집으로 장난치다간 돌이킬 수 없는 상황을 맞이할 수있다. 서울은 공급이 부족한 지역이다. 경기가 좋아지든 시중부동자금이 넘쳐나든 여건이 성숙하면 오를 소지를 안고 있다. 이런 곳에서 집을 일시적으로 보유하지 않는 것은 큰 위험을 안고가는 것이다. 한번 바람을 타면 다시는 쫓아가지 못할 정도로 급등하기 때문에 더욱 그렇다. 따라서 집값이 상승하는 시대는 지났다면서 가진 집을 파는 것은 아주 위험한 발상이다. 또 더 떨어지고 난뒤에 사겠다면서 가진 집을 파는 것도 아주 모험이다. ‘집을 팔면 그 즉시 다른 집을 사야한다‘는 부동산 격언이 괜히 생긴 것이 아니다. 특히 집은 재테크의 기능만 있는 게 아니다.가족들의 편안한 쉼터다. 재테크도 좋지만 이런 집을 가지고 장난을 하면 안된다. 자신의 예측을 믿고 섣불리 매매하지 말자.미래는 아무도 모른다.

 

1-2층도 대박날 수있다

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작성자 : 조성근      등록일   12/09 15:42

<사례 1> 전문 부동산 투자자인 K씨는 1-2층 투자로 큰 재미를 본 사람이다. 그가 저층 아파트를 공략 대상으로 삼은 계기는 서초구 반포동 대우아파트. 지난 2000년 입주한 이아파트는 분양 초기에 저층이 미분양됐다. 그러나 입주가 가까이 오면서 저층도 모두 팔렸고 시간이 조금 더 지나자 저층 가격도 많이 올랐다.이것을 본 그는 남들이 꺼리는 저층부도 투자매력이 있다는 생각을 하게됐다. 그래서 그가 공략 대상을 삼은 곳이 용인 죽전지구 아파트다. 죽전지구 아파트는 지난 2001 년 동시분양을 통해 공급됐다. 당시 집값이 슬금슬금 오르던 시기여서 죽전지구 아파트 분양은 큰 인기를 끌었지만 저층부에선 상당한 미분양이 발생했다. 이때 그는 과감하게 저층단지를 10채 가까이 매입했다.그리 큰돈은 들지 않았다. 중도금이 모두 융자가능해 계약금만 있으면 됐기 때문이다. 다행히 아파트값이 하루가 다르게 치솟자 죽전지구의 저층단지들은 생각보다 빨리 팔려나갔다. 그리고 시간이 조금 더 지나자 저층부에도 프리미엄이 붙기 시작했다. 로열층에 비해서는 못하지만 상당한 프리미엄이 붙었다. 그는 2003년 저층단지를 모두 팔아 수억원을 챙겼다. K씨는 이같은 전략은 통상 ‘대세 상승기’에 가능하다고 말한다. 대세 상승초기엔 입지여건이 좋은 곳에서도 저층부는 미분양되기  마련. 따라서 이런 미분양 물건을 잡아두면 입주때까지 모두 팔릴 뿐만 아니라 상당한 프리미엄도 기대할 수있다. 게다가 미분양 물량은 청약통장이 필요없다.또 계약 조건도 양호하다. 물론 가장 큰 위험부담은 대세파악을 잘못해 대세 하락기에 저층부를 잡는 것이다. 따라서 대세 파악이 가장 중요한 성공 요소라고 하겠다.   <사례2> 유명 여류 부동산 컨설턴트인 L씨는 자신만의 1층 공략법이 있다. 대부분 1층은 기피대상으로 생각하지만 그녀는 선호대상으로 생각한다. 그녀는 역세권에서 미분양된 저층단지를 분양권을 주로 공략한다.강남보다는 강북에 이런 아파트가 많다. 특히 역세권일뿐만 아니라 대단지, 유명브랜드,활발한 전세수요 등의 조건도 갖추고 있어야 한다. 입주 때가 되면 자신의 아파트를 인테리어업자에게 빌려준다.인테리어 업자는 내부를 멋지게 리모델링해 몇 달동안  ‘인테리어 모델하우스’로 사용한다. 입주아파트에 가보면 흔히 볼 수 있는 이른바 ‘보여주는 집’이다. 임대기간이 지나면 내부 인테리어를 가격의 절반 이하에 매입한다.남들이  수천만원씩 하는 인테리어를 절반이하의 값에 하는 셈이 된다. 당연히 인테리어가 잘되어 있는 만큼 다른 저층보다 높은 가격을 받을 수있다. L씨는 이런 방식을 사용해 1억8천만원정도에 매입한 아파트를 3억원에 판 경우도 있다. <사례 3> 1층이 2층보다 못하다는 것이 편견이 되고 있다.1층이 2층보다 비싼 아파트가 곳곳서 나오고 있다. 파주 교하지구의 동문 굿모닝힐을 예로 들어보자.이아파트엔 현재 미분양물량이 조금 있다. 1층이 미분양 물량이라고 생각하면 오산이다.미분양 물량은 모두 2층이다. 왜 그럴까.요즘 택지지구 아파트 1층은 전용정원이 주어지는 경우가 많다. 또 정원을 통해 들어갈 수 있는 별도의 출입구도 만들어준다. 그래서 1층의 분양가가 2층 분양가보다 높고,1층이 2층보다 더 빨리 팔린다. 최근 경기도 광주에서 분양한 삼호 이편한세상 아파트의 경우도 1층이 휠씬 빨리 팔리고 있다고 한다.전용정원 별도출입문에 대한 선호도가 높아서다.

 

정책 알면 매입 타이밍 알 수있다

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작성자 : 조성근      등록일   12/16 17:57

‘정부 정책’은 아파트값의 중요 변수중 하나다.정부 정책이 ‘부동산투기 억제’ 쪽으로 가느냐,‘부동산 경기 활성화’ 쪽으로 가느냐에 따라 집값의 향배가 달라진다. 실제 외환위기를 맞아 98년부터 부동산 경기 활성화 대책을 잇달아 내놓은 것이 아파트값 폭등에 일조했다.또 2002년부터 지속적으로 쏟아진 부동산   투기억제책은 아파트값 안정에 기여했다. 따라서 부동산 투자자들은 정부 정책을 항상 주시할 필요가 있다. ◆정책 효과는 항상 느리게 나타난다 정부정책 변수와 관련,투자 고수들은 ‘정책의 효과는 항상 느리게 나타난다’는 점이 투자 포인트라고 말한다. 정부 정책이 부동산 경기 활성화에서 부동산투기 억제쪽으로 방향을 선회했다고 해보자. 정부는 처음부터 초강수를 두지 않는다. 처음엔 약한 것부터 시작했다가 그래도 투기가 잡히지 않으면 점진적으로 강도를 높여간다.종국에 가서는 시장경제에 역행하는 무리한 조치까지도 선보인다. 따라서 정부가 초기 투기억제책을 내놓는다고 해서 가격이 떨어지지 않는다. 오히려 상승하거나 잠깐 죽은척 했다가 다시 오른다. 실제 지난 2001-2003년의 폭등기간중 정부는 20여차례 투기억제책을 발표했다. 이중 굵직굵직한 투기억제책은 8번정도였다.   정부대책이 나온 이후 한달동안의 가격 변동율을 조사해 본 결과 4번은 발표 후 상승률이 둔화됐고, 3번은 발표 후 오히려 가격이 뛰었다. 따라서 초기에 두려워서 성급하게 집을 팔아버리는 실수를 범해서는 안된다. 실전 고수들은 오히려 초기 정부대책이 나왔을 때를 매수 포인트로 잡는다. 잠시 주춤하다가 다시 오르는 만큼 조정기를 급매물을 싸게 잡는 기회로 활용하는 것이다. 반대로 부동산 경기 활성화대책이 나올때도 마찬가지다. DJ정부는 외환위기를 맞아 수많은 부동산 경기 활성화 대책을 쏟아냈다. 98년부터 양도세 면제,기준시가 인하,분양권전매 허용, 분양가 자율화 등 초대형 대책이 하루가 멀다않고 쏟아졌다. 물론 이런 대책의 영향을 받아 98년 하반기 정도에 집값은 바닥을 쳤다. 그러나 본격적으로 집값이 오른 것은 2001년부터다. 이같은 경험을 고려할 때 정부정책 변화에 성급하게 반응하는 것은 금물이다. 충분한 조치들이 나올 때까지 여유를 가지고 기다리는 것도 방법이다. 이때 충분한 대책이 나오길 기다리면서 부동산을 내집 드나들 듯 들락거리는  것이 중요하다. 중개업소를 자주 들락거리면 폭등 또는 폭락 조짐을  남들보다 앞서 알 수 있기 때문이다. 실제 실전 고수들은 매매문의가 늘어나거나 매물수가 줄어드는 등의 집값 상승 전조조짐은 중개업소에 앉아있으면 쉽게 파악할 수있다고 입을 모은다. 물론 실제 매매를 할 땐 정책외에 수급상황 전세가비율 경기 등 다른 변수들도 함께 고려해야 한다. ◆지금은 과도기다. 그렇다면 지금은 어떤 시기인가.한마디로 이도 저도 아닌 시기다. 정부는 지난 11월 지방 5대 도시의 분양권 전매 규제를 완화하고 일부 동을 주택거래신고지역에서 해제했다.지난 4년동안 투기억제 일변도의 정책을 펴오다  드디어 부동산경기 활성화에 도움이 되는 대책을 내놓은 것. 또 조만간 투기과열지구나 투기지역을 추가로 해제할 예정이다. 이를 부동산 경기 활성화쪽으로 방향을 튼 신호탄으로 해석하는 이들도 있다. 그러나 아직까지 아리송하다.정부는 다른 한편에선 지난 2003년 10월29일 발표한 초강경 투기억제책을 당초 일정대로 그대로 밀어붙이고 있어서다. 1가구 3주택자에대한 양도소득세 중과,재건축개발이익 환수제,실거래가 신고의무화 등의 대책은 당초 발표대로  진행하고 있다. 결국 정부가 당∙정∙청의 이견으로 어정쩡한 상황이 연출되고 있다고 보는 편이 맞겠다. 어쨌든 정부 정책이 부동산 경기 활성화쪽으로 방향을 틀 경우 그 조치들은  점진적으로 발표될 것이며 그효과 역시 상당한 시간이 지난뒤에 나타날 가능성이 높다. 물론 이정우 정책기획위원장 등 부동산 정책을 실질적으로 결정하는 이들의 부동산에 대한 시각을 고려할 때 당분간 부동산 경기 활성화 쪽으로 방향을 트는 것도 기대난 일 수도 있고.

 

 

올해는 대박의 해

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작성자 : 조성근      등록일   01/03 15:56

<사례 1> 2002년 6월 가정주부 A씨는 부동산 고수의 도움을 받아 송파구 가락동 가락동 가락시영아파트 13평형을 2억7천만원에 매입키로 결정했다. 당시는 가격 급등기여서 매물이 아주 부족했던 상황.매도자가 달라는대로 주고 물건을 살 수밖에 없었다. 사실 아파트값이 1달전에 비해 2-3천만원 오른 가격이어서 쉽게 사기가 어려웠다. 그러나 그날 아침 딸이 “엄마 어제밤 꿈을 꿨는데 우리 아파트가 홀랑 타버렸어”라고 하는 말에 결단을 내렸다.집에 불난 꿈을 꾸면 재수가 좋다고 하지 않았던가. 그런데 그집을 사자마자 진짜 재수좋은 일들이 줄을 이었다. 우선 아파트를 사자마자 가격이 치솟았다.가격이 단기간에 너무 많이 올르자 집주인이 해약을 하자고 나왔다.계약금의 두배를 해약금으로 받았다.가만히 앉아서 2천7백만원을 거저 챙겼다.이는 세금을 한푼도 낼 필요가 없는 돈. (일반적인 매매였다면 수익의 36%를 세금을 내야한다) 조금 지난후 우여곡절 끝에 다른 아파트를 잡았다.그아파트를 팔 때도 좋은 일이 생졌다. 자신이 팔고 난직후에(가을) 부동산시장 안정대책이 나와면서 집값이 폭락하기 시작한 것. 그러자 이번에 집을 산 사람이 해약하자고 나왔다. 그래서 계약금으로 받은 3천만원을 그대로 챙겼다.이돈 역시 세금 한푼 낼 필요가 없는 돈. 떨어지던 집값은 2003년 봄들어 다시 폭등세를 기록했다.그녀는 이때 집을 팔아 수천만원의 차익을 남겼다. 운좋게 집을 살 때와 팔 때 모두 해약을 한번씩 당해 수천만원을 챙긴 것은 물론 집값도 크게 올라 재미를 본 것이다. <사례 2>   건설업체 차장인 J씨.그는 재테크를 통해 1백억원이상 번 부자다. 그런데 그는 아파트 청약을 갈 때마다 10여년전에 매입한 중고차를 타고 간다. 좋은 차도 있지만 굳이 이차만 타고 가는 이유는 하나. 이상하게 이차만 타고 가면 경쟁률이 높아도 꼭 당첨되기 때문이다. 그차의 차량넘버는 ‘서울 ** 2002’ 사례 하나를 들어보자.그의 회사가 2002년 용산에서 분양하는 주상복합아파트 청약 때의 일이다. 당시 그의 회사는 팬트 하우스만 빼내 자기회사 임직원에게 분양했다. (당시만해도 주상복합아파트는 임의 분양이 가능) 당시 경쟁률은 수십대 1을 기록했다.재테크 감각이 뛰어난 그는 당연히 청약에 참여했다. 그런데 바로 옆 자리에 앉은 직원은 청약에 무관심. 그래서 그 직원으로부터도 명의를 빌렸다.당연히 2002 넘버의 차를 타고 모델하우스에 가서 2건(본인 및 옆자리 직원 명의)의 청약을 했다. 그런데 남들은 하나도 당첨되기 힘든데 그는 2개 다 당첨이 됐다. 이 주상복합아파트엔 현재 1억원 이상의 프리미엄이 붙어있다.   <결론> 재테크에 있어서 ‘운’이라는 점도 무시할 수 없는 것같습니다. 이상하게 어떤 사람은 하기만 하면 되는데 어떤 사람은 아무리 기를 써도 일이 잘 풀리지 않고. 운이라는 것은 사람의 힘으로 어찌해볼 수 없는 부분.따라서 우리가 할일은 ‘진인사 대천명’,즉 사람이 할 수 있는 일을 다해놓고 하늘의 명을 기다리는 것이겠지요. 그런데 제가 지난 연말에 잘 아는 도사 친구를 만났습니다. 이 친구가 술한잔 걸치더니 저보고 돈복이 많게 생겼답니다. 설사 그친구의 말이 농담이었다고 하더라도 기분이 왠지 좋아지더군요. 어쨌든 제가 돈복이 있다고 하니 제글을 읽는 모든 분들도 부자가 될 것같습니다. 여러분 새해 복많이 받으십시오.그리고 제글을 많이 읽어주셔서 감사드립니다.

 

'강남 아파트 좋긴 뭐가 좋아'

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작성자 : 조성근      등록일   01/10 15:54

<사례1> 강남구 개포동 K아파트에 2003년 이사온 J씨.그는 그해에 진짜 추운 겨울을 보냈다. 물론 1천여만원을 들여 집수리를 하고 들어갔다.그런데 그는 바닥을 전부 수 리하고 들어가야한다는 점을 간과했다. 강남아파트는 왠만하면 20년이 다됐다.그래서 바닥에 깔린 난방 파이프가 낡았다. 난방이 제대로 안되는 집이 수두룩하다. 그래서 입주할 때는 전주인한테 바닥 수리여부를 반드시 물어본뒤 최근 수리를 안했다면 새로 까는 것이 좋다. J씨는 그걸 몰랐다.   날씨가 추운날이면 집안은 난방이 전혀 안됐다.집에서 덜덜 떨었다. 거실이나 안방에 앉아 있을 수없을 정도. 퇴근후 집에 들어가기가 싫었다.궁여지책으로 전기장판을 샀지다. 그리고 퇴근하자 마자 서둘러 씻고,전기장판위에서 잠부터 청할 수밖에 없었다. 당연히 아내의 바가지는 심했다.“이럴려고 그 비싼 돈주고 강남으로 이사왔어?” 기온이 영하 10도 이하로 내려간 어느날은 수도 파이프가 터졌다. 물론 날이 추워질때면 관리사무소에서 어김없이 수도물을 조금 틀어두라는 안내방송이 나온다. 그런데 설 연휴를 맞아 3일동안 집을 비운 것이 화근이 됐다. 수도 파이프가 터져 물이 새면서 그가 사는 층의 복도는 온통 물바다가 됐다. 물은 금새 얼어붙어 빙판을 이뤘다. 혹시나 미끄러질까 같은 층 사람들은 매일 빙판길을 조심스럽게 걸어서 출근했다. 그 어름은 추위가 풀린 3일뒤에나 깰 수있었다. 봄이 된 다음 그는 집안의 모든 짐을 들어낸뒤 다시 수리를 했다. 두번의 이사비용에 10일간의 이삿짐 관리비용이 추가로 들어갔다. 워낙 추위를 많이 타는 체질이어서 J씨는 그해 겨울을 가장 끔찍했던 해로 기억하고 있다. <사례 2> 강남구 대치동 모 아파트에 사는 S씨는 강남에 이사온 후 제일 불편한 것이 주차다. 그의 아파트는 20년된 아파트여서 지하주차장이 없다. 게다가 집주인들이 부자이다보니 왠만하면 차가 두 대씩 있다. 퇴근이 좀 늦은 날은 주차할 데가 없다.3중으로 주차를 하고 있지만 그마저도 자리가 없다. 이런 날은 주차할 자리를 찾아 아파트 전체를 몇바퀴씩 돌 수밖에 없다. 정 자리가 없으면 근처 도로변에 차를 세울 수밖에 없다. 그런데 어느날 근처 도로변에 차를 세웠다가 불법 주차로 딱지를 뗐다. 그 다음날이 쉬는 날이어서 늦잠을 잔 것이 화근이 됐다. 그래서 그는 도로가에 차를 세운 날이면 (무지하게 귀찮지만)  일어나서 가장 먼저 차를 다시 단지내로 가져온다. 그의 아파트 내에서 범퍼를 박는 일은 사고가 아니다. 강남에서 가장 잘 사는 동네여서 외제차가 수두룩하다. 그런데 외제차의 범퍼를 박아도 주인이 뭐라고 하지 않는다. 주차문제가 워낙 심각하다보니 주차시키면서 범퍼 박는 것쯤은 서로가 용인하고 있다.   <결론> 강남 아파트 장점 많습니다.그러나 1백% 완벽한 것은 없는 법. 따지고 보면 강남 아파트 단점도 있습니다.지은지 20년 쯤 되다보니 생기는 일인데. 주차문제 아주 심각하고,난방이 잘 안되고,배관이 낡아 녹물이 나오는 경우도 있고. 대부분 복도식이어서 사생활 보호에도 취약하고. 그리고 구조도 엉망입니다.옛날 구조여서 불편한 점이 한두가지가 아닙니다. 강남 부동산 중개업소들이 강북에서 집 보러 온 사람한테 제일 많이 듣는 얘기가 구조가 엉망이라는 얘기입니다. 그러면 중개업소들은 이렇게 얘기하지요.“강남에서 구조 이야기하면 촌놈 소리 듣습니다” 그런데 강남 사람들 정말 보안을 잘 지킵니다. 문제점을 자꾸 들춰내면 집값에 좋지 않은 영향을 미친다는 것을 아니까 자기들끼리 쉬쉬합니다. 상황이 이렇다보니 강남에서 새로 공급되는 저밀도 재건축 아파트들 인기가 높습니다. 강남의 혜택을 모두 누릴 수있는데다 기존 강남 집의 약점인 주차와 노화된 시설 문제가 없기 때문이지요. 그래서 앞으로 저밀도 지역 재건축 아파트의 인기가 더 높아질 것으로 고수들은 예상하고 있지요. 강남의 오래된 아파트 살 땐 꼭 점검해야 할 일이 있습니다. 먼저 같은 단지라고 하더라도 난방조건이 다릅니다. 지역 난방이라고 하더라도 어떤 동은 난방이 잘되고 어떤 동은 잘 안됩니다. 배관에 문제가 있느냐 없느냐에 따라 이런 결과가 나옵니다. 또 같은 동이라도 하더라도 난방조건이 다를 수있습니다. 앞의 사례에서 보듯 자기집 배관이 낡았다면 난방 잘 안됩니다. 그리고 오래된 아파트의 경우 엘리베이터 바로 옆동,최상층,사이드층은 겨울에 춥습니다. 그래서 이런 집들은 집값이 다른 것에 비해 쌉니다. 이런 집을 시세보다 싸다고 생각하고 덜컥 사는 일이 없기를 바랍니다. 아이들 학군을 생각한다면 같은 단지라도 중학교 배정이 다를 수있다는 점을 꼭 기억해야 합니다. 동별로 중학교 배정이 달라지는 곳이 더러 있습니다. 강남 내에서도 중학교간에 서열이 있습니다.이왕이면 좋은 중학교에 보내고 싶은 것이 부모의 욕심.자신이 사려는 동이 어느 중학교에 배정받는지 반드시 짚고 넘어가야 합니다.

 

부동산시장의 작전세력(해약편)

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작성자 : 조성근      등록일   01/17 17:11

<사례 1> 실전 고수 J씨는 지난 2003년 5월초 김포신도시 발표가 나는날 김포신도시 인근 북변지구로 서둘러 차를 몰았다. 북변지구는 김포신도시 예정지와 인접해 있어 신도시가 조성되면 수혜를 볼 수 있는 지역. 이곳에서 ‘해약 전략’을 구사하기 위해서였다. 그는 오전에 신도시 발표가 갔지만 오후에 가도 늦지 않다고 판단했다. 아직 신문이나 TV를 못본 사람들이 매물을 회수하지 않았을 가능성이 있어서다. 실제 J씨는 북변지구 소재 부동산들을 샅샅이 훑어 그날 저녁까지 20평형대 아파트 두개의 계약을 체결할 수있었다.물론 가격은 신도시 발표이전과 똑같은 가격이었다. 매매가격은 1억원 미만.그래서 각 물건마다 계약금을 1천만원씩 걸었다. 며칠 지나자 신문에는 북변지구 등 김포신도시 주변 아파트값이 급등하고 있다는 기사가 실렸다. 부동산에 확인해본 결과 그가 산 아파트도 며칠만에 1천5백만원이상 올라있었다. 중도금 날짜가 되자 예상대로 집주인들이 해약을 하자고 나왔다. 집주인 입장에선 위약금을 물어준뒤 다른 사람에게 파는 것이 오히려 이익이기 때문이다. 그래서 J씨는 2천만원을 투자해 10여일만에 1백%의 수익률을 올릴 수있었다. 물론 이는 세금 한 푼 낼 필요가 없는 돈이다. <사례 2> 40대 초반의 전문투자자 S씨는 강남구 개포주공아파트를 팔았다가 해약을 당한 적이 있다. 그는 2002년 여름 개포주공 5단지 31평형을 매입했다가 그다음해 여름 이아파트를 매도했다. 아파트값은 그가 매수한 가격대비 1억원 가까이 올라 5억원대 중반을 호가하고 있었다. 그는 매수인으로부터 계약금 5천만원을 받았다. 그런데 중도금을 받는 날 매수인이 계약금 5천만원을 포기하면서 해약의사를 밝혔다. 당시는 정부의 부동산시장 안정대책이 나오면서 아파트값 호가가 급락하고  있던 상황. 아파트값이 폭락할 것으로 생각한 매수인은 차라리 계약금으로 건 5천만원을 포기하는 것이 유리하다는 판단을 내렸다. 그래서 S씨는 5천만원이 그냥 생겼다.실제 아파트값이 떨어지기는 했지만 S씨는 위약금으로 받은 5천만원 때문에  별 피해를 입지 않았다. <결론> 이처럼 아파트 가격이 급등락할 때는 해약사태가 자주 발생한다.본인이 의도하지 않았던 의도했던 해약을 당할 수있다. 보통 매도했던 사람은 집값이 갑자기 급등해 계약금으로 받은 돈  이상으로 오르면 해약을 한다. 매수인은 집값이 급락해 계약금으로 준 돈 이상으로 내리면 해약을 하게된다. 물론 법적으로 중도금이 넘어가기 전이라야 해약이 가능하다. 해약에 따른 위약금은 계약금의 두배다. 예를 들어 계약금 2천만원을 주고 매입계약을 체결했다면 해약사태 발생시 계약금으로 건넨 2천만원과 별도의 2천만원을 돌려받을 수있다. 투기꾼들은 해약 작전을 펴기도 한다. 소극적인 작전은 해약상황이 발생할 정도로 가격이 급등할 조짐을 보이면 발빠르게  아파트를 매입하는 전략이다. 이때 계약금을 가능한 적게 걸어야 집주인이 쉽게 해약을 한다. 또 중도금 없이 바로 잔금을 주는 방식으로 계약서를 쓴다. 해약이 가능한 기간을 기간을 최대한 늘리기 위해서다. 적극적인 수준의 작전은 인위적으로 해약을 유도하는 것. 예컨대 아파트 매물을 싹쓸이 한뒤 이부동산 저부동산에 전화를 걸어 “돈은 집주인이 부르는데로 줄테니 물건만 잡아달라”며 호가를 띄우는 것이다. 몇사람을 시켜 동네 부동산에 일일이 전화를 걸어 살 것처럼 분위기를 잡으면 매수세가 엄청난 것같은 효과를 일으켜 호가를 올릴 수있다.그러면 집주인이 집값이 엄청 오른 줄 알고 해약을 하게된다. 물론 이런 작전은 집값이 상승추세이면서 매물이 몇 개 없을 때 구사하는 작전이다. 주식 뿐만 아니라 부동산에도 가격급등기에는 이같은 작전이 심심찮게 나타나고있으니 개탄스러울 뿐이다.그러나 지피지기면 백전백승.시장에서 이런 일이 벌어지고 있다는 것도 알아야 이같은 작전에 속지 않을 수있다.

 

나는 이렇게 대박을 터뜨렸다(1)

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작성자 : 조성근      등록일   02/11 15:44

요즘 개인적인 일때문에 성공한 디벨로퍼(아파트 등 주거시설의 시행사) 들을 집중적으로 만나고 있습니다. 이런 사람들은 만나다 보니 성공한 사람은 나름의 이유가 있다는 확신을 거듭 가지게 됩니다. 이들의 성공 스토리는 재테크에도 도움이 될 것같습니다.기회가 되는대로 이들의 이야기를 올려볼까 합니다. ◆남들이 하기 싫어하는 일을 즐겁게 한 것이 디벨로퍼 성공 계기 미래C&C는 대우건설 특수주택팀 팀원들이 독립해서 만든 회사다. 핵심 멤버는 우명구 사장,류진렬이사,이월무 이사 등 세사람이다. 이들은 96년말 특수주택팀에 소속돼 있었다.   특수주택팀은 아파트를 제외한 다른 주거시설을 개발하는 팀. 한마디로 아무도 가고 싶어하지 않는 비인기 부서였다.오죽했으면 이팀은 별도의 부서로 독립되지 않고 재개발,재건축팀 산하에 소속돼 있었다. 그러나 여기 멤버들은 이 사업을 하면서 한국에는 아파트 뿐만 아니라 소 득수준 연령수준 지역 등에 따라 다양한 주거시설이 필요하다는 것을 피부로 느꼈다. 물론 많은 사람들이 아파트를 선호하지만 모두가 아파트를 선호하는 것은 아니며  다른 상품을 좋아하는 사람도 분명히 있었던 것.따라서 이런 틈새 상품으로 승부하면 승산이 있다는 생각을 하게 됐다. 또 비인기 부서이다 보니 소속원들의 결속력도 어느 팀보다 강했다.합을 합쳐서 일을 도모할 수 있는 사이가 될 수있었다. 고급주상복합아파트인 트럼프월드 등의 사업을 맡아서 진행했던 이들은 디벨로퍼 시대가 도래했다고 판단,2000년말 독립을 결심한다.먼저 독립한 사람은 우명구 사장과 류진렬이사. 시작은 미약했다.이들은 처음 선배가 다니는 회사의 사무실 한칸을 빌려 일을 시작했다. 이후 구체적인 프로젝트가 생기자 2001년 7월 이월무이사가 합류했다. 이들은 변신 계기는 한마디로 나의 운명을 남에게 맡기기 싫다는 것이었다. 당시는 대우그룹 사태가 나면서 대우건설이 부도 사태에 몰리고 있는 상황. 나는 열심히 일했는데 내 의지와 관계없이 회사가 위기를 맡는 것을 보면서 자기 일을  하는 것이 낫겠다는 생각을 했다. 또 출신성분에 따른 한계,능력과 관계없이 동일하게 받는 연봉 등 조직이 가지는 한계점을 느낀 것도 독립의 계기가 됐다. 이들의 주력사업은 ‘강남 고급빌라’ 및 ‘공장부지’ 개발 두가지다.이는 이들이 대우건설에  다닐 때 하던 주특기 상품. 비인기 분야를 맡았다고 해서 일을 소홀히 하거나 무시했다면 그들이 지금처럼 디벨로퍼로 확실하게 자리잡는 일은 없었을 것이다. 이들 상품은 특수주택사업팀에서 이일을 할 때는 아무런 인기가 없었지만 지금은 틈새 영역으로서 자리를 확고하게 잡은 상품이다.어떤 일이든 최선을 다한다면 나중에 그 경험은 반드시 인생에 도움이 된다고 이들은 강조한다. 이들은 처음부터 역할 분담을 철저히 했다.우명구 사장은 전체 프로젝트를 총괄했다. 강남고급빌가 사업은 이월무이사가,공장부지 개발은 류진렬이사가 맡았다. 물론 처음부터 일이 순조로웠던 것은 아니다.회사 설립후 처음 7-8개월은 놀았다. 시드머니가 부족하다보니 보수적으로 사업을 검토했고 그러다 보니 쉽게 프로젝트를 결정할 수없었다. 그래서 평소 친했던 분양대행사 사장의 도움을 받아 2건의 분양대행을 하면서 연명했다. ◆한동네 전체를 통째로 고급빌라 마을로 바꾸다. 강남구 청담동은 초호화판 고급빌라와 노후 단독∙연립주택이 병존하는 동네. 대우건설에서 고급빌라 사업을 담당했던 이월무사장은 청담동을 거닐던  중 이동네에서 노후 단독∙연립을 매입해 중가의 실속형 빌라를 지으면 승산이 있을 것이라고 생각을 하게된다. 이곳은 연예인이나 부자들이 사는 고급빌라촌으로 소문나 있는 곳.이곳에 새로 들어선 집들은 초호화 외재 자재를 쓴 시가 수십억대 빌라였다. 그러나 이런 동네에 살고 싶어하는 중산층도 상당수 있을 것이라고 이사장은 판단했다. 따라서 방4개 욕실 2개 등을 갖춘 70평형대 실속형빌라를 40평형대  아파트가격(5-6억원선)에 공급하면 쉽게 팔릴 것이란 생각이 들었다. 게다가 단지화를 시켜 통합 관리하면 빌라의 최대약점인 높은 관리비와 보안 문제를 해결할 수있을 것으로 판단했다. 사업을 결심한 그는 2001년말 낡은 주택의 매매계약서를 체결한뒤 친정인 대우건설과 은행을 찾아갔다. 아직 우리나라 개발업의 자금조달구조는 계약금은 디벨로퍼가 내고 중도금과 잔금의 경우 건설사 지급보증하에 은행으로부터 빌리는 구조. 그러나 건설사와 은행은 쉽게  그의 말을 믿어주지 않았다.건설사는 먼저 선분양을 해오면 지급보증과 시공을 하겠다고 나왔다. 그래서 그는 평소 알고지내던 돈많은 지인들에게 이 상품을 원가(5억2천만원선)선분양했다. 그의 생각에 공감한 지인(내외주건 김신조 사장 등)들은 선뜻 이상품을 분양받았다. 이 지인들은 모두 대우건설에서 일할 때 사귄 사람들이다.자신이 ‘갑’의 입장에 있었지만 진심으로 사람을 대하고,열심히 일을 한 것이 이들에게 좋은 인상을 심어줬기 때문에 이들이 선뜻 분양을 받은 계기가 됐다.   그래서 첫 번째 작품을 성공리에 끝냈다.이 작품을 끝내자 상황은 완전히 변했다. 주변에 낡은 주택을 가진 사람들이 나도나도 자기집도 개발해달라고 나왔다. 집주인들 입장에서 집이 낧아서 살기에 불편하고 새로 짓자니 건축비가 많이 들고 해서 차라리 디벨로퍼에게 파는 것이 좋겠다고 생각한 것. 그래서 이 사장은 청담동에 있는 노후주택을 모조리 빌라로 개발했다. 이렇게 그가 공급한 것은 멤버스카운티 3∙5∙6∙7∙8∙9∙10∙12차,로열카운티 6차 등이다. 처음에 집을 분양받은 사람들은 어떻게 됐을까.시세는 두배정도 올랐고 현재 전세가만 6억원에 달한다. 그는 요즘 빌라 사업을 쉬고 있다.무엇보다 전국적인 지가상승에 영향을 받아 강남 소규모 필지 땅값이 많이 올라 소비자들에게 먹힐 수 있는 가격대에 맞출 수가 없다. 또 이런 사업을 할 동네도 마땅치 않다. 모든 사람들이 선망하는 동네 즉 청담동 같은 동네가 그리 많지 않기 때문이다. 실제 그는 반포동도 이같은 가능성이 있다고 보고 시범적으로 한동을 공급해 봤지만 그동은 1년이상 미분양 상태다. 그러나 그는 지방의 핵심지역이나 강북의 부자동네에선 이런 컨셉의 개발이 가능할 것으로 생각하고 있다. 그의 고급빌라 사업은 메이저건설업체의 벤치마킹 대상이 되고 있다. 실제 현대산업개발 정몽규 회장도 최고가 아파트로 떠오른 삼성동 아이파크 개발 당시 이 사장의 자문을 받았다. 그는 대우건설에 근무할 당시 사상처음으로 분양가 1천만원을 넘긴 엘로즈카운티 로열카운티 1∙2∙3 등을 개발해 본 것이 좋은 밑거름이 됐다고 말한다. 상품과 자재에 대한 안목을 배운 것이 두고두고 도움이 됐다는 얘기다. 그가 생각하는 고급빌라 사업의 한계는 아직 시공사들이 고급빌라 사업은 별 재미가 없다고 생각하는 것. 이런 생각을 하는 것은 사업규모나 절대수익금이 작아 대형사들이 시공하기엔 무리라고 보기 때문이다.또 입주자들의 요구가 다양해 자칫하다간 손해를 보기 십상이라는 생각도 가지고 있다. 그래서 강남권 고급빌라 사업은 상지건영 등 작은 개발업체들이 주로 하고 있다. 메이저 업체중 고급빌라 시공을 하는 곳은 대우건설 뿐이다.그러나 대우건설은 처음에는 손해를 보기도 했지만 지금은 노하우를 축적해 사업당 10%대 이상의 짭짤한 실적을 올리고 있다. 대우건설은 작은 업체들이 하는 틈새영역을 브랜드를 가지고 접근하면 승산이 있다는  기본적인 생각을 가지고 있다.

 

 

나는 이렇게 대박을 터뜨렸다(2)

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작성자 : 조성근      등록일   02/11 15:42

◆속전속결로 승부하는 공장부지 개발 류진렬이사는 공장부지 개발의 원조다. 그는 처음으로 공장부지를 주거형오피스텔로 개발했다. 류이사의 성공을 본 이들이 너도나도 공장부지 개발에 뛰어들면서 서울에선 한마디로  공장부지 개발 붐이 조성됐다. 그는 속전속결을 원칙으로 한다.부지 매입에서 분양까지 보통 3개월안에 끝낸다. 속전속결을 선호하는 것은 시간은 곧 위험(리스크)라고 생각하기 때문이다. 대한민국 주거정책은 시황에 따라 수시로 바뀐다.어느날 갑자기 용적률하향조정  분양권전매제한 등의 조치가 나온다.그래서 시간을 끌면 끌 수록 언제 튀어나올지 모를 규제 조치를 맞아 거꾸러질 수있다. 또 시장 분위기도 3개월을 넘기면 언제든 바뀔 수있다.한국 분양시장은 정부정책에 따라 수시로 분위기기 변하는 곳. 그는 최초로 공장부지를 주거형오피스텔로 개발했다. 그가 공장부지에 주목한 것은 방치된 땅이다보니 땅값이 샀기 때문이다.당시만 해도 공장부지 개발 노하우가 없어 개발업체들이 공장부지를 거들떠 보지않았다. 그는 이런 땅을 매입해 싼 값에 공급하면 히트를 칠 수있을 것으로 생각했다. 그래서 2001년 11월 양평동 공장부지를 매입했다.이땅은 토지공사가 보유하고 있던 땅. 그는 입찰에서 과감하게 내정가(80억원)보다 20억원 높은 가격을 써내 이땅을 낙찰받았다. 그래도 분양가를 주변시세보다 확실히 낮출 수있는데다 부지 옆으로 작은 하천이 흐르는 등 여건이 좋아 확실하게 땅을 잡는 것이 좋겠다는 생각에서였다. 그리고 나서 3개월안에 분양에 나선다는 목표아래 인허가 마케팅 설계 등을 동시에 진행했다.   일단 동시에 일을 스타트 시킨 뒤 빵구가 나면 하나씩 매꿔가면서 사업을 진행했다. 그이후 그는 신정동에서도 공장부지 한 곳을 더 주거형오피스텔로 개발했다. 이 사업역시 부지매입에서 분양까지 3개월밖에 걸리지 않았다. 이사업이 성공한 이후 영등포구 소재 공장부지와 땅값은 급등했고 이 일대에서 공장부지 개발붐이 일었다. 그는 스스로의 사업 스타일이 보수적이라고 평가한다.그래서 조금 남더라도 안깨지는 사업을 하는 것이 더 중요하다는 생각을 가지고 있다. ◆각자의 길로 미래C&C의 멤버들은 지난 2003년말 각자 법인을 차려 각자의 길을 가기로 했다. 서로 사이가 나빠져서 그런 것은 아니다.원래 처음 회사를 설립할 때부터 시드머니가 모이면 각자의 길을 가기로 암묵적으로 합의했었다. 지금은 어느정도 시드머니가 모인 만큼 서로의 길을 가리로 했다. 원래 같은 땅을 보고도 생각은 다 다른 것이 현실이다.사람마다 사업에 대한 취향과 의사결정 스타일이 다른다.따라서 각자가 자유롭게 활동하기 위해 각자의 법인을 내기로 했다. 그러나 이들은 여전히 연합구조를 형성하고 있다.각자 사업을 하다 큰 프로젝트가 생기면 공동으로 수행하려는 마음을 그대로 가지고있다.한마디로 ‘따로 또 같이’다.

 

 

나는 이렇게 해서 30대에 경제적으로 독립했다(1)

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작성자 : 조성근      등록일   02/21 14:34

다음은 서울대 출신 디벨로퍼 솔렉스 장용성 사장의 이야기다. 은행원으로 출발한 그는 분양컨설팅사장 분양대행사사장 디벨로퍼 등으로 잇달아 변신해 30대에 경제적으로 완전히 독립했다. ◆변화의 때를 기다려라 장용성 사장은 독서광이다.한해에 1백권정도의 책을 읽는다. 그의 포천 고향집 창고에는 5천권이상의 책이 가득 쌓여있다. 그래서 그는 박학다식하다,.모르는게 없다.논리정연하다. 어떤 분야든 한번 이야기를 꺼내면 몇시간은 족히 설을 풀 수있다. 그 만큼 박학다식한 사람은 아주 드물다는 것이 주변의 평가다. 그런 그가 가장 좋아하는 책은 ‘삼국지’다.삼국지가 주는 교훈이 인생의 지침이 되기 때문이다. 그의 관점에서 삼국지가 일관되게 주장하는 교훈은 “변화의 때를 기다리라”는 것이다. 나는 만반의 준비를 한 상태에서 상대방이 변화하는 때를 기다리라는 것.그때가 바로 기회라는 얘기다. 실제 중국 역사에서 5만군사가 80만 대군을 이긴 사례가 등장한 것도 내부분열 등 상대방이 변화하는 때 잘 노린 결과는 설명이다. 실제 장사장 자신도 변화의 때를 이용해서 부동산시장에 성공적으로 진입했다. 장사장은 서울대 인류학과를 나온뒤 한미은행에서 근무했다. 그러다 동서가 만든 건설사인 백년주택의 설립 멤버로 참여했다. 여기서 일하는 동안 그는 부동산시장에 대해 눈을 떴다. 그러던중 92년 부동산시장의 중요한 변화를 감지했다. 92년들어 갑자기 시장에서 대규모 미분양이 발생했다. 그이전에는 말뚝만 박으면 분양이 됐다. 그러나 5대 신도시 입주가 이뤄지면서 아파트값이 떨어지기 시작하자 분양이 도통 되질 않았다. 건설사들은 10년만에 처음 당하는 상황이라 비상이 걸렸다. 장사장은 여기서 기회를 찾았다.건설사들은 이제 주먹구구식으로 분양을 해선 안되는 상황. 철저한 시장조사를 통해 분양성공 여부를 검증한뒤 분양에 나서야 했다. 그러나 아무도 시장조사를 해주는 업체가 없었다. 업체들의 시장조사란 것이 고작해야 주변 부동산에 가서 가격 동향이나 물어보는 것이 고작이었다. 이런때 공신력있는 학력과 경험을 가진 사람이 시장조사를 대행해주는 컨설팅 회사를 차리면 성공할 것이란 생각이 들었다. 그래서 같은 회사에 있던 이창언사장(현재 분양대행사인 랜드비전의 사장)과 함께 솔토스라는 컨설팅업체를 차렸다.이 회사는 대한민국 주거시설 분양  컨설팅 시장의 효시가 된다. 물론 이업체의 전문분야는 시장조사였다. 사업은 처음부터 손조롭웠다.대우건설 등으로부터 용역을 많이 따냈다. 건당 1천만-2천만원의 수수료를 받으면서 시장조사를 대행했다. 무엇보다 서울대 출신이란 점이 대형업체들 눈에 띄었다. 당시만해도 떴다방 중개업소들이 하던 일.이런 영역에 서울대 출신이 뛰어들었으니 신선할 수밖에 없었다. 게다가 장사장은 건설사들에 최초로 숫자화 계량화된 자료를 제공했다. 건설사들 입장에선 이런 자료를 본 적이 없었다.이런 자료는 설득력을 가질 수밖에 없었다. 장사장은 “시장의 필요에 시의적절하게 부응한 것이 성공적으로 데뷔할 수 있는 계기가 됐다”며 “항상 시장의 변화에 관심을 가지면 좋은 기회를 포착할 수있다”고 말한다.

 

나는 이렇게해서 30대에 경제적으로 독립했다(2)

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작성자 : 조성근      등록일   02/23 18:51

◆이기는 게임만 한다 외환위기를 거치면서 장사장은 새로운 변화의 때를 감지하게 된다. 외환위기 이전만 해도 건설사들은 미분양이 발생했을 때만 분양을 대행사들에 맡겼다. 처음부터 분양대행을 맡기지 않았다. 그러나 외환위기를 지나면서  건설사들은 처음부터 분양대행을 아웃소싱하기 시작했다. 장사장 입장에선 새로운 기회를 열어주는 의미있는 변화였다. 장사장은 이기회를 놓치지 않고 분양대행업에 뛰어들었다. 그동안 시장조사를 하면서 분양대행을 잘 할 수 있는 준비도 됐다. 지역별 수요자별 특성을 잘 알고 있어 누구보다도 분양대행을 잘 할 수있을 것같다는 생각이 들었다.수입의 경우도 분양대행이 휠씬 좋았다. 그래서 분양대행업을 시작했다.이때 그의 전략은 ‘이기는 게임만 한다’는 것이었다. 즉 자신이 분석해 봐서 분양 성공가능성이 1백%인 프로젝트만 수주하는 것이었다. 이런 전략은 사업을 발주하는 주체 즉 건설사 입장에서 생각을 해봤기 때문에 나왔다. 그는 “발주하는 사람 입장에서 누구에게 분양대행을 맡길 것인가?”라고 반문한다. 당연히 50% 성공률을 보이는 사람보다 1백% 성공률을 보이는 사람을 선호한다. 까닭 한번 잘못했다가 회사가 치명적인 타격을 입을 수있어 시공사는 늘 불안하기 때문이다. 그래서 그는 확실한 것만 수주했다.남들이 4개 프로젝트를 할 때 그는 2개 프로젝트만 했다. 그래도 그게 남는 장사다.1백% 성공률을 보이니 찾는 이가 많아졌다. 당연히 몸값도 올라갔다. 그래서 남들 2개 하는 것과 똑같은 수수료를 받았다. ‘이기는 게임만 한다’는 전략은 이순신 장군이 임진왜란 때 구사한 것이기도 하다. 그는 우선 대우건설의 초대형 프로젝트 위주로 수주했다. 대우건설은 분양대행 수수료를 아주 짜게 주는 회사다. 그러나 장사장은 ‘수수료’보단 ‘중장기 효과’를 생각했다.초대형 프로젝트를 1백% 성공시키는 회사라는 이미지를 시장에서 확실하게 구축해두면 앞으로 좋은 기회가 많을 것이라고 판단했다. 그래서 처음으로 수주한 초대형 프로젝트가 98년말 영등포 대우 드림타운이다. 외환위기 이후 분양시장의 불씨를 살렸던 이 대형 프로젝트를 수행하면서 그는 돈은 별로 벌지 못했지만 그의 존재를 세상에 알렸다. 이어 대우건설이 99년 5월 여의도에서 분양한 ‘대우 트럼프월드 Ⅰ’의 분양대행을 성공적으로 수행함으로써 메이저 분양대행업체로서의 반열에 올랐다. 그후 일은 그의 판단대로 진행됐다.대규모 프로젝트를 수행하는 회사들이 앞다퉈 장사장을 찾았다. 그리고 그는 그 기회를 놓치지 않았다.높은 수수료를 받고 분양대행을 수행했다. 그런던 중 그는 잠실 갤러리아팰리스의 분양대행을 성공적으로 수행을 큰돈을 벌었다. 사업초기부터 이프로젝트에 관여하면서 많은 조언을 해준 것이 높이 평가돼 많은 수수료를 받았다. 여기서 받은 수수료를 종자돈 삼아 그는 디벨로퍼로 변신하게 된다. 이런 과정을 거치면서 그는 99년부터 2003년까지 신영 MDM 등과 함께 3대 메이저  분양대행업체로 활동했다.(물론 지금은 이들 3개사가 다른 영역으로 진출하면서 업계의 판도가 많이 변했다) 또 업계에서 분양대행 사관학교라는 평판도 얻게 됐다. 그의 밑에서 일을 배우고 나서 분양대행업체를 차린 사람이 무려 11명이나 되기 때문이다. 그는 분양대행업으로 성공한 비결을 초기에 진입한 점, 이기는 게임만 한점 등 두가지를 꼽고 있다. 그가 분양대행업계에서 이룩해 놓은 업적도 많다. 장사장은 프리마케팅 사업설명회 등의 개념을 처음으로 도입했다. 당시는 모델하우스 개장일부터 마케팅이 시작됐다. 그러나 장사장은 모델하우스 개장 한달전부터 사업설명회 전화마케팅 등을  통해 프리마케팅을 했다. 이런 시도는 업계에서 처음.나중에는 다른 업체들도 너도나도  이런 마케팅 방식을 채택했다. 그의 그런 마케팅 방식은 업계의 교과서가 됐다. ◆개발과 분양대행을 병행한다 그는 디벨로퍼로 변신 이유에 대한 그의 답은 의외로 간단했다. “ ‘갑’의 입장이 되고 싶었다”는 것이다. 사실 그는 컨설팅 분양대행 업을 하는 10년 가까운 세월동안 늘 ‘을’의 입장이었다. 건설사들이 시키는 일을 수행하는 입장이었다. 그래서 그도 남에게 일을 지시하는 입장이 되고 싶었다고 한다. 그는 그동안 몇건의 개발사업을 수행했다. 강서구 등촌동,대전시 문화동,광진구 자양동,강남구 역삼동 등에서 주거시설을 공급했다. 그는 .현재도 시행과 분양대행을 겸하고 있다.분양대행은 솔렉스마케팅이란 별도의 회사가 여전히 분양대행을 수행하고 있다. 시행사가 분양대행업을 겸하고 있는 사례는 거의 없다. 그는 시행을 잘 하기 위해서라도 분양대행을 계속해야 한다고 생각하고 있다. 분양대행을 하다보면 전지역의 시장 동향을 한눈에 파악할 수있어 현장 감각을 유지할 수있다. 자기 지역 동향만 파악하다 대세를 잘못 읽는 우를 범하지 않을 수있다. 또 시장에서 늘 수요자들을 대해야 변화하는 수요자들의 욕구를 제대로 캐치할 수있다. 게다가 분양대행은 캐시카우 역할을 한다.시행을 하다보면 돈이 묶인다. 그때 그때 필요한 현금이 부족해질 수있다. 예정된 이익은 많아도 당장 돈이 없어 위기를 맞을 수있다. 그러나 분양대행을 겸업하면 회사 운영비는 빠진다.

 

수백억 부자의 시작은 작은 만남(1)

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작성자 : 조성근      등록일   03/04 15:57

우림건설의 심영섭 사장과 디벨로퍼 업계의 숨은 고수 이정배 사장. 두사람의 우연한 만남은 서로가 크게 성공하는데 결정적인 역할을 했다. 지방의 주택업자에 불과했던 심사장과 건설회사 대리였던 이사장의 만남의 어떻게 서로를 대성공으로 이끌었는지 그 사연속으로 들어가보자. ◆작은 만남을 소중하게 생각하라 이사장은 16년전인 지난 89년 2월 우림건설 전북 익산에서 우림건설 심영섭 사장을 만났다. 대우건설 대리로서 전북 익산 교회공사 현장 책임자로 있을 때다. 어느 비오는 날 그는 현장 사무실에서 독서를 하고 있었다. 그런데 밖에서 잠바를 입은 어떤 사람이 노트를 들고 현장을 기웃거리고 있었다. 누군가 싶어 밖으로 나가봤다.그는 익산지역에서 집장사를 하고 있던 심영섭 사장이었다. 지금은 탄탄한 중견건설업체 오너지만 당시엔 연면적 1백50평이하 상가와 주택을 짓는 지방주택업자에 불과했다. 심사장은 “대기업 현장에서 뭐 배울 것이 없나해서 왔다”고 말했다. 당시 지방 건설시장은 완전 주먹구구식이었다. 그래서 대기업 현장에서 배우기 위해 왔다는 것이었다. 이사장은 그날 빗속에서 2시간 이상 심사장을 안내하면서 현장 구석구석을 보여줬다. 지방 공사의 문제점 하자예방방법 기술 등에 대해 이야기해줬다. 동향인데다 나이도 한살밖에 차이가 나지 않아(심사장이 1살 위) 그 날 헤어지면서 서로 친구를 하기로했다. 이날의 작은 만남은 두사람이 각자 큰 회사를 일굴 수 있는 계기가 된다. 남에 대한 따뜻한 배려,작은 인연도 소중하게 생각하는 이런 마음이 자신과 남을 크게 발전시키는 결정적인 이유가 된 것이다. ◆삼고초려와 찰떡궁합 비오는 날의 만남 이후 이사장과 심사장은 가족끼리 왕래하는 등 가깝게 지냈다. 이런 인연이 쌓여 이사장은 심사장이 대우건설의 원광대 골조∙조적 공사 등 대규모 공사를 처음으로 경험하거나 아파트 사업에 신규 진출하는데 도움을 줬다. 심사장과 인연을 맺은 지 3-4년뒤인 93년말 이사장(당시 오산 현장의 과장)은 심사장으로부터 스카웃트 제의를 받게 된다. 당시 심사장은 익산에서 3개의 작은 아파트 단지 개발을 한뒤 서울 진출을 모색하던 시점. 지방집장사에서 중견업체로 회사로 레벨업 시키기 위해선 대기업출신 임원이 와서 회사의 시스템을 만들어 주는 것이 필요했다. 그래서 이정배 시장에게 회사를 같이 하자고 제안하게 된 것. 그러나 이사장 입장에선 잘 나가는 회사를 그만둘 이유가 없었다. 무엇보다 대우건설 내에서 최고로 높은 평가를 받는 현장 기술자였고 그의 꿈도 평생 순수 기술자로 사는 것이었다. 게다가 우림은 그때까지만 해도 직원 22명의 너무나 작은 조직이었다. 그러나 심사장은 집요했다.그의 집 근처에 여관을 잡고 2박3일간 설득을 했다. 말그대로 삼고초려였다. 그는 결국 심사장의 요청에 응했다.진심으로 요청하는 친구에게 미안했고 새로운 영역에 도전해 보고 싶은 욕구도 생겼기 때문이다. 그는 우림건설에 있으면서 전무 부사장 등을 맡았다. 그가 초기 주력한 것은 크게 세가지.첫째는 시스템을 만드는 것. 그는  전기 기계설비 관리 건축 등 각분양에서 대우건설 출신 우수인력들을 스카웃해서 조직을 정비했다. 다음은 직원교육.두달동안 매일저녁 두시간씩 기존 직원들을 철저히 교육시켜 내부 커뮤니케이션이 가능하도록 만들었다. 또 조직이 성장하기 위해선 공통의 비젼을 공유해야 한다는 판단아래 비전 선포식을 하고 분기에 한번씩 전사원이 1박2일간 MT를 가는 시스템을 구축했다. 이사장은 심사장과 그는 ‘찰떡궁합’이었다고 평가한다. 심사장은 외향적이고 진취적이고 성취욕구가 아주 강한 사람.반면 그는 소극적이고 내향적인 편이다. 서로가 서로의 부족한 부분을 채워줄 수 있어 회사는 하루가 다르게 커나갔다. 그는 심사장으로부터 경영 시각과 개발사업을 배웠고 심사장은 이사장으로부터 회사를 한단계 레벨업시키는 데 큰 도움을 받았다.

 

수백억 부자의 시작은 작은 만남(2)

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작성자 : 조성근      등록일   03/24 09:34

우림건설 심영섭사장과 넥서스건설 이정배 사장의 인연을 전편에 이어 게재합니다. 이사장이 독립하는 과정과 독특한 그의 디벨로퍼 양성 방법은 우리에게 시사해주는 바가 크다고 생각합니다. ◆영등포 드림타운으로 아파트 역사를 새로 쓰다 우림건설의 매출이 연 1천5백억원대로 급성장한 98년말 이정배 사장은 만 5년만에 우림건설을 떠났다. 우림에서 그의 역할은 어느 정도 끝났다고 판단했고 또 그 스스로도 새로운 시도를 하고 싶었다. 그러나 이미 그때는 실패를 해선 안되는 나이.따라서 그만두기 2년전부터 철저하게 개발사업을 트레이닝 했다.실제 개발사업을 하는 것과 똑 같이 가상으로 개발사업을 처음부터 끝까지 수도없이 반복했다. 그러던중 대학 14년 선배이자 회사 선배인 최승남 전 대우건설 전무 (현 넥서스건설 회장)으로부터 회사를 같이 하자는 제의를 받게 된다. 이 제안을 받아들여 그는 최회장과 함께 98년 5월 넥서스건설을 창업했다. 창업후 첫프로젝트가 대한민국 분양시장 역사의 한페이지를 장식한 ‘대우 영등포 드림타운’ 처음엔 하이트공장부지의 도시계획변경을 도와주는 일을 맡았다. 당시 하이트맥주는 구조조정 차원에서 이 부지를 매각할 계획이었다. 용도를 변경해 매각하면 더 큰 돈을 받을 수있어 도시계획 변경 작업을 하고 있었다. 그러던중 하이트맥주측에서 매입 당사자로 참여하라는 제의를 받았다. 그래서 40여개의 개발안을 검토해 본뒤 조합아파트 형태로 개발하면 승산이 있을 것으로 판단했다. 시공 파트너로 대우건설과 손잡은 뒤 입찰에 참여했다. 5-6개 업체가 경쟁했지만 1천6백30억원의 가장 높은 가격을 써내 땅을 확보했다. 당시 대우에선 많은 사람들이 반대의견을 냈다.그러나 그는 자신이 있었다. 무엇보다 우림에서 도시계획변경사업보다 절차가 휠씬 위험한 준농림지 국변 사업을 해봤기 때문에 두려움이 없었다. 또 28개 사업을 직간접적으로 해본 경험이 있어 사업 아이디어가 많았던데다 이미 5백여개의 프로젝트를 연구분석한 뒤여서 사업의 수익성을 전체적으로 판단할 수있었다. 그런데 영등포 대우 드림타운에서 기대이상으로 대박이 터졌다. 그 추운 겨울날 이 아파트를 분양받기 위해 3박4일동안 줄을 서는 진풍경이 벌어졌다. 이때는 시행사뿐만 시공사 다른 경쟁자들도 전혀 예상치 못한 대박이었다. 조합아파트가 초기에 1백% 계약된 것은 이 것이 첫사례.시행사측에서도 당초  목표를 70%로 잡고 있었다. 또 조합아파트로서 당초 계획보다 1달먼저 입주하고 조합원모집 당시보다 분담금을 덜 낸 진기한 기록도 남겼다.통상 조합아파트는 계획보다 늦어질 뿐 만 아니라 분담금도 당초 계획보다 턱없이 늘어나는 것이 보통이다. 이 프로젝트가 대박을 터뜨림으로써 이프로젝트에 참여한 여러 업체들은 모두  든든한 밑천을 마련하는 계기가 됐다. 우선 시행사인 넥서스건설은 든든한 종자돈을 마련했고 분양대행을 맡았던 솔토스 (후일의 솔렉스플래닝)는 이름을 널리 알리면서 다른 좋은 분양 대행 프로젝트를 수주할 수 있는 계기가 됐다. 영등포 대우 드림타운은 외환위기 이후 부동산시장이 살아나는 신호탄이 돼 이후  아파트 공급이 봇물을 이뤘다. ◆디벨로퍼 인큐베이터가 되다 영등포 대우 드림타운의 성공 이후 그는 디벨로퍼 인큐베이터가 됐다.벤처를 키우는 역할을 하는 곳은 벤처 인큐베이터.디벨로퍼를 키우는 곳은 디벨로퍼 인큐베이터다.이는 넥서스건설과는 별도로 그가 개인적으로 하는 일. 그는 디벨로퍼 자질이 있는 사람은 독립적으로 사업을 할 수있게 해준다. 회사를 만들어주고 초기 운영비 땅계약금 등으로 30억원 전후의 자금을 지원해 준다. 사장에겐 30%의 지분도 준다.나머지 지분은 이사장(40%)과 돈을 댄 투자자(30%)들이 갖는다.그리고 사장이 모든 일을 처음부터 끝까지 알어서 하도록 전권을 준다.다만 초기 부지 매입시에는 그가 적극적으로 관여해 사업성을 평가한다. 이런식으로 해서 만들어진 회사가 무려 9개나 된다.이런 방식으로 만들어진 회사들이 2000년 이후 한 사업이 28개다. 지금까지 그의 우산아래 디벨로퍼가 된 사람들은 대부분 그와 같은 회사에서 일을 했거나 일하는 과정에서 만났던 사람들이다. 이들 입장에서 보면 이사장은 은인이다.사업을 시작하는 사람입장에선 내돈 하나없이 시작을 할 수 있는데다 뒤에서 든든하게 조언을 해주는 사람이 있어 안심할 수있다. 이런 기회를 주는 것은 아무나 할 수 없는 일.그러나 매사를 길게보는 이사장은 사람을 믿고 이런 일을 했다.그의 배포와 포용력을 여실히 보여주는 대목이다. ◆초대형 개발회사가 필요하다 그는 앞으로 ‘가치 부동산’이 시장을 주도할 것으로 판단하고 있다.주식시장에서 차별화가 일어나는 것처럼 부동산시장에서도 차별화가 극심해져 내재가치가 있는 부동산이 인기가 있을 것이란 판단이다. 그래서 앞으로 ‘뛰어난 입지의 대규모 땅’ ‘명품  ’브랜드‘ 등 세가지 조건을 갖춘 상품을 공급할 계획이다. 요지의 큰 땅에 브랜드 파워가 있는 최고급 주거시설을 지어 공급하겠다는 전략이다.  이런 상품은 고객 수요를 쫓아다니는 것이 아니라 고객 수요를 리더할 수 있을 것으로  판단하고 있다. 그는 특히 요즘들어 브랜드의 필요성을 절실히 느끼고 있다. 그동안 누구보다도 많은 사업을 했지만 브랜드 파워가 없어 한계를 느꼈다. 이런 가치 부동산 개발을 위해 그는 요즘 초대형 개발회사 설립을 구상중이다. 대규모 개발회사가 필요하다는 판단이다. 이를 위해 지인들과 초대형 개발회사 설립에 대해 논의하고 있다. 이런 초대형 개발회사는 건전한 디벨로퍼의 발전을 유도하고 디벨로퍼의 이미지를 개선하는데도 크게 기여할 것으로 이사장은 판단하고 있다. 이사장은 “누가 네트워크를 가지고 있는가”“누가 트렌드에 맞는 전략을 가지고 대응하는가”“누가 시장에서 좋은 평판을 얻고 그 평판을 유지∙관리하는가”에 디벨로퍼의 성패가 달렸다고 보고 있다.

 

작년 한햇동안 땅으로 7억번 사람 비결

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작성자 : 조성근      등록일   03/14 16:33

L씨는 지난해 여름 충청북도 모지역의 땅을 평당 1만4천원에 매입했다. 그지역 땅을 2개월여 답사한 끝에 시세보다 아주 싸게 나온 임야를 매입했다. 무엇보다 매도가격이 주변시세보다 싸다는 점이 매력적이었다. 그땅의 주인은 외국에 이민을 간 상태. 지역 땅값 동향을 잘 모르는 사람인데다 돈이 급히 필요해 시세보다 아주 싸게 땅을 내놨다. 게다가 그땅 주변엔 고속도로 공사가 진행중이었다. 교통여건이 개선되면서 인근 대도시 접근성이 좋아질 예정이었다. 그는 이땅을 매입한뒤 채 세달도 안돼 이땅을 지역부동산에 매물로 내놨다. 얼마안돼 평당 3만원을 사겠다는 제의가 이어지고 있다. 땅을 매입한지 3개월만에 1백% 수익이 난것. 그러나 그는 세금 문제 때문에 최소한 이땅을 1년은 보유할 생각이다. L씨는 지난 한햇동안 이같은 방식으로 땅에 투자해 7억원을 벌었다. 그는 땅으로 돈버는 것은 너무 쉽다고 말한다. 그래서 앞으로도 열일 제쳐두고 땅 투자만 할 것이라고 말한다. 그의 비결은 간단하다.“땅은 살 때부터 먹고 들어간다”는 것.살 때부터 시세보다 싸게 사면 된다는 것이다. 그렇다면 시세보다 싸게 사는 방법은 무엇일까. 첫번째는 시세보다 싸게 나온 땅을 잡는 것이다. 시세보다 싸게 나오는 땅이 있을 까 의문을 품는 사람들이 있을 것이다. 그러나 시세보다 싸게 나오는 땅은 분명히 있다고 그는 말한다. 자금 사정이 급한 사람이 내놓은 급매물이든,시세를 잘 몰라서 싸게 내놓은 물건이든,  자기땅의 가치를 제대로 몰라 싸게 내놓은 땅이든 시세보다 싼 물건은 반드시 있다. 그는 이런 땅을 계약한뒤 바로 다른 부동산에 물건을 내놓았다. 그러면 이런 땅은 의외로 빨리 팔렸다.이렇게 여러건의 거래를 했다. 두 번째 방법은 큰땅을 사는 것이다.몇만평대 큰 땅의 평당가는 수백평 대 땅의 평당가 절반 이하인 경우가 허다하다.환금성이 떨어져 그만큼 낮은 값에 거래된다. 그는 이런 땅을 산뒤 잘게 쪼개서 두배 조금 못미치는 가격에 팔았다. 판매 대상은 평소 땅을 사달라고 요청하던 주변 사람들.그렇다고 그가 판 땅을 산 사람들이 손해를 보는 것은 아니다.그래도 이들이 산 가격은 시세보다는 조금 낮았다. 물론 이런 거래를 하기 위한 전제조건이 있다. 그것은 미친 듯이 땅을 보러다녀야 한다는 것. 그와 그의 파트너는 땅을 보기 위해 한달에 자동차로 2만km를 뛴다.땅 하나를 사기 위해서 수백개의 땅을 본다. 그야말로 투자대상지역을 샅샅이 훑어서 그중 저평가된 땅을 고르는 것이다. 그는 수백개를 검토하면 그중 1-2개를 건질까말까 하다고 말한다. 그는 “땅은 환금성이 없다”는 말은 잘못됐다고 본다.희소가치가 있는 땅은 환금성이 높다고 그는 말한다.한강변 아파트가 희소가치 때문에 사려는 사람이 줄을 서있는 것처럼 희소가치가 있는 땅은 잘 팔린다는 것이다. 또한 앞으로 땅 시장에서 차별화가 심해질 것으로 보고 있다. 예전에는 모든 땅이 올랐지만 앞으로는 오르는 땅 만 오르고, 또 인기있는 땅과 없는 땅의 가격 차이는 더 벌어질 것으로 예상한다. 경제 발전이 어느정도 이뤄지면서 수급균형이 예전처럼 심하지도 않고 법적으로 개발가능한 땅과 개발불가능한 땅도 분류가 돼 있어서다.   또 소득수준이 높아지면 사람들은 좋은 것을 우선적으로 찾는 경향이 있다. 실제 수도권 아파트시장에선 20평형대가 가장 안 팔리고 30-40평형대가 우선적으로 마감되는 현상이 나타나고 있다.   그는 당분간 땅투자가 아주 매력적이라고 보고 있다. 노무현 정권이 지역균형 발전을 최우선 과제로 추진하고 있어 땅값이 오를 지역이  많아서다. 그리고 돈이 땅으로 지속적으로 몰릴 공산이 크다. 아파트는 가격이 오른다고 해도 세금으로 거의 다 뺐기고,금리가 너무 낮아 은행 예금의 매력은 없고,주식은 그동안 많이 오른데다 위험이 높아 시중 부동자금이 땅을 선택할 수밖에 없는 구조라고 보고있다. 그러나 이런 땅을 잡기 위해서 피나는 노력이 필요하다고 그는 강조한다. 우선 땅 보는 눈을 길러야 한다.아파트와 달리 땅은 많은 공부를 해야 좋은 땅  나쁜 땅을 구분할 수있다.풍수지리 법률규제 땅속 나무 돌의가치 등 배우야 할 것이 한두가지가 아니다. 또 땅으로 돈을 벌려면 부지런해야 한다.발품을 팔면 팔수록 좋은 땅을 구할 수있다. 특히 그냥 남의 말만 믿고 땅을 샀다간 바가지를 쓰기 십상이다. 땅 시장엔 어느 곳보다 사기꾼이 많다.예컨대 기획부동산들은 쓸모없는 땅을 시세의 5배에서 10배 가격에 팔기도 한다. L씨가 돈을 버는 과정에서 보인 그의 집중력과 발품은 본받을 만하다고 생각한다.

 

'땅값 서너배 올리는 것은 일도 아니다'

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작성자 : 조성근      등록일   04/04 16:03

주말에 토지 투자로 큰 돈을 번 사람을 만났습니다. 공수부대 출신인 그의 투자방식은 일종의 토지 개발입니다. 단순히 묻어두는 투자가 아니라 개발을 해서 부가가치를 창출하는 것이지요. 그러니까 초기 전공은 길이 없는 땅(맹지)에 길을 만들어서 파는 것이었습니다. 보통 맹지라고 하면 아무도 쳐다보지 않지요.그   러나 그는 길을 만들어서 땅의 부가가치를 높였습니다. 길만 생기면 땅값은 순식간에 몇배씩 오른다고합니다.  (물론 길을 내는 노하우는 미처 물어보지 못했습니다) 그리고 최근에는 임야개발을 많이 했답니다.임야를 다른 용도로 전환하기 위해선 많은 법을 알아야 합니다. 그는 땅이 나오면 해당 부처 공무원들을 일일이 찾아다니면서 용도변경 가능여부를 조사한다고 했습니다.긍정적인 답이 나오면 바로 작업에 들어가서 용도를 바꿔 큰 돈을 벌었습니다. 용도를 바꿔 팔 때는 반드시 시세보다 싸게 판다고 했습니다.왜냐하면 사는 사람도 먹을 것이 있어야 빨리 팔립니다.그의 입장에선 빨리 자금을 회수해서 다른 사업부지에 투자하는 것이 휠씬 이익이었습니다. 게다가 사는 사람을 먹게 해주면 그사람들이 다음 프로젝트때도 사려고 줄을 선답니다.‘ 이사람 물건을 사면 먹는다’는 것을 보여줌으로써 고정 고객을 많이 확보한 것이죠. 그리고 그는 그가 거주하는 경기도 N시에서만 투자한다고 합니다. 자기가 잘 아는 지역에서 해야 실패가 없어서지요. 그는 현재 자기 지역에서 급매물을 가장 먼저 받아볼 수 있는 입지를 확보했답니다. 잘 아시다시피 급매물은 순식간에 주인을 찾아갑니다. 따라서 여러 부동산과 경쟁하는 중개업소 입장에선 즉석에서 살 수 있는 큰손에게 우선적으로 매물을 가지고 갑니다. 이런 매물을 받아뒀다가 바로 되팔아도 큰 수익이 난답니다. 마지막으로 그는 이세상에서 땅만큼 쉬운 투자처는 없다고 했습니다. 말그대로 땅으로 돈버는 것은 땅짚고 헤엄치기라고 하더군요. 결론적으로 보면 남들이 쳐다보지도 않는 땅(맹지 또는 경사도가 심하거나 인허가가 까다로운 임야)을 개발해서 큰 이문을 남기는 것이 그의 투자방식. 그의 가장 큰 노하우는 '공무원과 친하게 지내라’'남들이 기피하는 대상을 공략하라'였습니다.

 

땅 고수들에게도 정가(定價)는 없었다

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작성자 : 조성근      등록일   04/19 14:10

평소 알고 지내는 연예 기획사 K사장이  몇 달전 자신이 소유한 땅을 감정해달라는 부탁을 해왔다. 경기도 춘천시 소재 홍천강을 끼고 있는 땅 10만평 정도였다. 동서고속도로가 착공되면서 강주변 땅값이 크게 올랐다는 소식을 들은 K사장은 땅값이 얼마나 나가는지 알고 싶어했다. 그는 내심 10여년전 부모로부터 이땅을 물려받은 이땅을 왠만하면 팔아서 사업 자금으로 쓸 생각이었다. 시간도 없고,그렇다고 도움을 주지 않을수도 없고 해서 평소 친분이 있는 땅 전문가 세사람으로 하여금 그땅을 감정해주도록 했다.세사람은 모두 땅 전문가이지만 서로가 서로를 모르는 사이.세사람은 각자 다른날 다른 시각에 그땅을 보러 갔다 왔다. 재미있는 것은 그땅을 보고 온 세사람은 모두 다른  감정가를 내놓았다. 가장 후한 시세를 매긴 사람은 50억원을 불렀다. 또다른 사람은 40억원정도를 받을 수있다고 평가했다.다른 사람은 35억원정도면 시장에서 팔릴 것이라고 말했다. 최근에는 강원도 횡성소재 10만 여평 땅에 대한 감정평가를 의뢰받았다. 영동고속도로 새말 IC에서 차로 5분정도 거리에 떨어져 있는 땅이었다. 치악산 자락에 위치하고 있고 주변엔 드라마 토지세트장 골프대학 등이 있었다. 이땅 역시 두명의 땅 고수에게 감정을 해보도록 했다. 20년 동안 땅만 전문적으로 중개해온 J사장은 10만원이상 받을 수 있는 땅이라고 평가했다. 그러나 10년 정도 땅만 전문적으로 보러다니는 K씨는 이땅이 1만원의 가치도 없다고 진단했다. 두사람도 1달에 1만킬로미터 이상을 뛰면서 땅만 전문적으로 매매거래를 시키는 사람들. 그러나 두사람이 매긴 감정가는 10배 이상 차이가 났다. 자칭,타칭 고수라는 사람들이 하나의 땅을 보고 이렇게 다른 평가를 하는 것을 보고 내심 엄청 놀랐다.동시에 ‘땅엔 가격이 없다’는 부동산 시장 격언을 다시한번 되새기게 됐다. 아파트같은 상품은 획일적이고 거래가 빈번해 일정한 가격이 형성될 수있다. 그러나 땅의 경우  자연적 환경(향 크기 모양 도로사정 등)과 미래가치에 대한 사람들의 생각이 다르기 때문에 정가가 없다. 앞에 사례로 든 횡성땅을 보자.횡성 땅의 미래가치를 예로 들면 J사장은 IC 근처에 있어 조만간 개발 압력이 밀려올 것으로 판단하고 있었다. 즉 원주까지 제2영동고속도로가 뜷리면 횡성이 최대 수혜를 받을 것으로 예상하고 있다. 강남에서 1시간 정도 밖에 걸리지 않는데다 원주의 토지규제가 까다로워 인근 횡성으로 수요가 몰릴 것이란 계산이다. 그는 자연적 환경에 대해서도 비록 북향이긴 하지만 땅 자체가 넓어 대부분 남향으로 집을 지을 수있다고 판단하고 있다.입구에서 보면 땅의 경사도가 높은 것처럼 보이지만 실제 안으로 깊이 들어가보면 경사도가 거의 없어 개발하기 쉽다고 생각하고 있다. 그러나 K사장은 횡성은 자연환경이 뛰어나다거나 교통여건이 획기적으로 좋다거나 하는 특별한 장점이 없어 미래가치가 그렇게 뛰어난 것은 아니라고 생각하고 있다. 또 땅 자체가  북향이어서 많은 한계를 가지고 있는 것으로 평가하고있다. 하나의 땅을 놓고 땅 전문가들마저 이렇게 평가가 다른데 일반인들은 오죽할까. 한 토지전문가는 최근 경기도 가평소재 한강에 붙은 땅을 한 손님과 함께 답사했다. 그러면서 이땅을 얼마면 사겠느냐고 물어봤다. 그러자 그 손님은 평당 70만원 정도면 사겠다고 대답했다.그러나 그땅은 평당 20만원에 나와있는 땅이었다. 기획부동산이 승승장구하는 이유도 여기에 있다.기획부동산들은 보통 자산들이 산 가격의  5-10배 가격에 땅을 판다.땅을 팔 때 그럴듯한 미래 청사진을 제시하면 많은 개미투자자들이 그땅을 산다. 투자자들이 이들이 제시한 청사진에 넘어가는 것은 그들이 설파하는 미래가치에 순간적으로 넘어가기 때문이다. 땅값의 정가가 없다는 것은 투자자들에게 많은 기회를 제공한다. 가격이 없는 까닭에 미래가치를 부각시켜 자신이 보유한 땅을 비싸게 팔 수도 있다. 반대로 미래가치가 없다는 점을 부각시켜 땅을 아주 싼 가격에 살 수도 있다. 땅 투자자들이 할일은 우선 땅의 자연적인 환경을 평가하는 안목을 기르는 것이 중요하다고 하겠다.그리고 도로계획 등 각종 지역 개발 계획을 살펴 그땅의 미래가치를 제대로 평가하는 것도 중요하다. 그런 연후에 전국의 많은 땅을 답사하는 것이 좋겠다.그래야 상대 비교가 가능해 어느정도 객관적인 땅값을 도출해낼 수있을 것이다. 이런 노력을 거친뒤 살 때부터 반값에 사겠다는 마음을 먹는 것이 중요하다. 남들이 미처 보지 못하는 땅의 미래가치를 보거나 숨어있는 자연적 환경의 우수성을 찾아내면 땅을 산뒤 바로 되팔아도 1백%의 수익을 올릴 수있다.   물론 모든 땅에 정가가 없는 것은 아니다. 도심에 위치하고 있어 그땅의 수익성 계산이 되는 땅은 가격이 있다. 즉 그땅에 몇층짜리 빌딩을 올릴 수있고 그 건물에서 얼마정도의 수익을 낼 수있다는 계산이 나오는 까닭에 가격이 형성될 수있다.또 개발지역의 거래가  빈번한 땅도 거래가 있다. 예컨대 신도시 주변 아파트를 지을 수 있는 땅의 경우 수익성 계산이 나오는 까닭에 땅값이 있다.

 

청담동 20억이상 고급빌라 거주하는 부자들 요즘

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작성자 : 조성근      등록일   04/22 17:56

며칠전 청담동에 20억원짜리 이상 고급빌라를 전문으로 공급하는 디벨로퍼를 만났습니다. 그의 손님은 인기연예인 재벌총수 등 한국의 내로하는 부자들입니다. 그는 10년동안 고급빌라를 공급하면서 자신도 큰 부자가 됐습니다. 그로부터 들은 부자들의 요즘 생활을 전해 드립니다. .......................................................................... <왜 고급빌라는 청담동 주변에 몰려있나> 고급빌라는 강남구 청담동 삼성동 논련동 서초구 반포동 방배동 등 강남권 일부지역에서만성공할 수 있는 상품이다. 무엇보다 이런 곳은 학군이 좋다.교통이나 주거여건도 좋다. 이것이 뒷받침되지 않으면 아무리 프라이버시 보호를 중시하는  부자라도 빌라로 옮기길 꺼릴 수밖에 없다. 그중에서도 부자들은 특히 청담동을 선호한다. 디벨로퍼업계에선 청담동에서 공급하면 무조건 성공한다는 말이 나올 정도다. 무엇보다 명품거리인 로데오 거리가 있어서다.또 최고급 카페들이 즐비한 것도 이유다. 부의 대명사인 압구정동도 가깝다. 그의 손님중에는 압구정동 현대아파트나 한양아파트에서 이사하는 사람이 많다. 압구정동 아파트는 옛날 구조인데다 주차 문제가 심각해 이주를 하는 것. 집수리를 하는데 50평 기준으로 3억-5억원 드는 것이 현실. 그렇다고 아이들 학군 때문에 강남을 떠날 수도 없고 해서 청담동 빌라로 오는 것. 그가 공급한 고급빌라엔 연예인들도 많이 산다. 김민종 조영남 손지창∙오연수 부부 박상원 등이 그의 고객이다. 그는 생각보다 연예인은 돈이 없다고 말한다. 아주 탑 클라스 연예인을 제외하곤 빌라 구매력이 없다는 것.보러는 많이 오는데 실제 구매를 하는 사람은 적다고 한다. 그의 고객중엔 LG그룹 일가 등 대기업 오너들도 많다. 이들 그룹 오너 가족들은 주변에 모여사는 특징을 가지고 있다. 이들이 빌라는 선호하는 이유는 많다.원하는대로 인테리어가 가능하다. 기본 골조는 바꾸지 못하지만 필요에 따라 창고의 크기를 늘리는 등 융통성있게 자기집을 지을 수있다. 빌라는 신분 노출이 되지 않는다는 장점도 있다.또 단독주택의 취약점인 보안문제도 해결된다. 다만 관리비는 평당 1만원정도로 다소 비싼 편이다.주차는 3대씩 가능하다. <부자들은 어떻게 생활하나> 유사장은 청담동 부자들의 특징으로 자녀들을 중고등학교때 대부분   유학보낸다는 점을 꼽는다. 물론 유학가는 곳은 대부분 미국이다. 또 이들은 프라이버시를 침해받는 것을 아주 꺼린다.이들이 아파트가 아닌 고급빌라에 사는 이유다. 운전기사나 가정부는 당연히 있다.그리나 이들은 생각보다 검소하다. 비록 명품을 걸치고 다니지만 생활은 생각보다 검소하다고 한다. 또 명품을 입는 것도 세배 비싼 제품을 사서 세배 길게 입는 개념이라고 한다. 또 이들 부자들은 가정적인 것이 특징이다.10시만 되면 동네가 조용해진다고 한다. 아침에는 일찍 일어난다. 또 부자들은 대개 부지런하고 성실하다.해외여행 골프나 하면서 놀 것같지만 할일 없이 노는 사람은 드물다. 부자들은 또 건강관리에 철저하다.헬스클럽 등에 다니면서 건강관리에 신경을 쓴다. 이같은 생활습관을 볼 때 부자가 부자인 이유는 반드시 있다는게 유사장의 결론이다.

 

도시계획으로 2백% 수익 기다리는 사모펀드운영자

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작성자 : 조성근      등록일   05/03 21:26

좋은 땅이다 싶으면 70억원정도의 돈을 금방 모으는 사모펀드 운영자를 만났습니다. 그는 직장인이지만 지인들과 함께 사모펀드를 만들어 땅에 투자하고 있습니다. 그의 이야기는 시사하는 바가 많은 것 같습니다. ◆도시계획 변경은 대박 기회다. 그는 최근 70억원짜리 용인땅을 매입했다.평당 가격은 30만원대.그는 올해말까지 지자체들은 도시계획을 수립해야 한다는 것을 알고 있었다. 도시계획이란 관내 땅의 용도(주거지역 상업지역 등)를 정하는 것. 새롭게 개발용도로 지정되는 땅은 급등하고 개발억제용도로 지정되는 곳 의 땅값은 떨어질 수밖에 없다.현재 파주 용인 성남 등이 도시계획 수립 또는 변경 절차를 진행중. 그런데 용인의 경우 공식적으로 도시계획이 공식 발표가 되기도 전에 이미 업자들이 계획 도면을 들고 장사를 하고 있다고 그는 말한다. ]아는 사람을 통해 도면을 빼낸뒤 투자에 활용하고 있는 것. 그도 이 도면을 구했다.도면을 보니 새롭게 시가화예정구역에 편입되는 곳이 눈에 들어왔다. 이는 조만간 주거 지역 상업지역 등으로 개발될 가능성이 높은 땅. 그는 아는 부동산을 시켜 매물을 검색한뒤 70억원짜리를 찍었다. 그가 판단할 때 적어도 3년안에 평당 1백만원을 갈 것으로 보고 있다. 그는 일단 계약금을 건뒤 지인들과 함께 펀드를 만들었다. 그는 대그룹 부동산개발담당만 18년을 해 땅 투자 고수로 인정받는 사람. 순식간에 70억원이 모였다. 그는 사모펀드 운영 원칙이 몇가지 있다. 우선 절대 한사람이 전체 지분의 10%이상을 투자하지 못하게 한다. 그의 발언권이 강화될 가능성이 있어서다. 그리고 한곳에 묻는 것보다 여러곳에 분산투자하는 것이 안전해서다. 그리고 이익이 10%이하이면 그는 아무런 보상도 받지 않는다. 그러나 그 이상이면 이익의 절반을 자신이 가져간다.펀드 운용에 대한 대가다. 그리고 자신의 견해에 확신을 갖지 못하는 사람은 투자에서 제외시킨다. 이런 사람들은 두고두고 말이 많다. 거래과정은 투명하게 공개한다.붙여먹기 같은 것 없이 모든 계약과정과 계약서를 투명하게 공개한다. 그리고 와이프 등 가족에게 반드시 투자내용에 대해 브리핑한다. 왜 그땅을 사는 지를 설명하고 현장도 같이 간다. 이유는 간단하다.그가 투자를 하는 이유는 가족과 더불어 잘 먹고 잘살기 위해서다. 가족도 당연히 알 권리가 있다.그리고 만에 하나 실패해도 가족들이 이해를 한다. 가족이 모르는 상황에서 실패했다면 가정 분란이 생기기 십상이다. 나중에 자식들간 재산 분쟁도 생기지 않는다.그는 직업상 늘 부자들을 상대한다. 부자들중 상속문제로 원수지간이 되는 경우가 비일비재하다.재산 형성과정을  가족들이 잘 알고 이해해야 재산 분쟁도 방지할 수있다. ◆땅값은 누가 개발하느냐에 달려있다. 땅값을 올릴 수 있는 방법에 대한 그의 견해는 신선하다. 어떤 사람이 멋진 까페를 지어서 성공했다.그러면 옆의 땅값도 오른다. 그런데 어떤 사람이 카페를 열어 실패했다.옆의 땅값도 빛을 보지 못한다. 어떤 실력좋은 약사가 약국을 연다.상가가 활성화되면서 주변 상가 권리금도 올라간다. 형편없는 약사가 약국을 연다.옆의 상가도 같이 죽는다. 땅값은 누가 개발하느냐에 달려있다.아산신도시를 보자.삼성이 가지 않았으면 그만큼 땅값이 올랐을까.LG가 아니었으면 파주 LCD공장 주변이 그렇게 올랐을까. 얼마나 파워있는 주체가 개발하느냐,얼마나 실력있는 사람이 개발하느냐에 따라 땅값은 잘라진다. 이천에 평당 5백만원짜리 땅을 가진 사람이 있다. 이사람은 모델 업자에게 이땅을 팔았다. 모텔 운영은 성공적. 그러자 옆의 땅값이 치솟았다.평당 1천만원이 됐다. 5백만원에 판 사람은 배가 아파 밤잠을 설쳤다. 그러나 그럴 이유는 없다. 그 자신이 그땅을 계속 움켜쥐고 있었다면 그땅은 여전히 5백만원짜리다. 그땅의 가치를 올릴 사람은 개발업자다.그리고 올라간 가치는 개발업자 몫이다. 자산이 개발한 능력이 없으면 그냥 5백만원에 만족해야 한다. 자신이 개발할 능력이 없다면 그땅을 팔고 개발예정된 싼 땅을 찾아보는 것이 낫다. 5백만원짜리가 1천만원되는 것은 어렵지만 1만원짜리가 2만원되는 것은 순식간이다. 그리고 땅을 살 때는 누군가 실력있는 사람이 개발에 나설 가능성이 있는 지를 한번쯤 생각해보는 것도 좋다. 자신이 실력있는 개발업자가 되는 것도 좋겠다. 그렇다면 땅값 올리는 것은 일도 아니지 않겠는가.

 

돈한푼 없이 4만평 땅 사기

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작성자 : 조성근      등록일   05/20 14:04

전원주택 개발업체 K사장은 지난달 경매정보지를 들추다가 나온 강원도 원주시 모유원지 인근 임야 8만평을 발견했습니다.감정가격은 3억여원. 그는 이땅의 가격이 싼 점에 주목했습니다.평당 4천원이 채되지 않았습니다. 마침 원주는 기업도시 재료도 있고 해서 현장을 방문해 보기로 했습니다. 현장에서 인근에 중앙선 전철역이 생길 예정이라는 이야기를 들었습니다. 유원지를 끼고 있고 땅안에는 근사한 폭포도 있었습니다. 이 폭포는 원주의 관광명소중 하나이고. 감정가가 싼 것은 경사도가 심한 임야이기 때문이었습니다.또 8만평 중 7만평이 보전임지여서 개발이 쉽지 않고. K사장은 그럼에도 이땅이 매력이 있다고 판단했습니다. 주변이 개발되고 있어 장기적으로 개발압력이 밀려올 수밖에 없다고 생각했습니다. 가격이 싸서 묻어둬도 나쁠 것이 없다고 생각했습니다. 입찰에 참여했습니다.그러나 K사장과 같은 생각을 한 사람들이 많았던 모양입니다. 무려 23명이 그땅에 눈독을 들였습니다. K사장은 과감하게 평당 6천3백원정도를 써냈습니다. 간발의 차이(평당 30원)로 2등을 따돌리고 그 땅을 낙찰받았습니다. 낙찰을 받은 이후 주변 부동산들에 얼마를 받을 수 있는 땅인지 물어봤습니다. 부동산들은 1-2만원정도는 받을 수있을 것이란 평가를 내렸습니다. 이제 문제는 5월 중순으로 잡힌 대금(5억2천만원) 지급. 그는 용인 전원주택 개발에 돈을 쏟아부은뒤라 여윳돈이 없었습니다. 그는 투자자를 모으기로 했습니다. 그런데 뜻하지 않은 낭보가 날아들었습니다. 원주시가 그땅에서 2킬로미터 떨어진 곳에 기업도시를 건립하겠다고 신청한 겁니다. 당초 원주시의 기업도시 예정지는 문막주변이었습니다.그러나 그곳 땅값이 너무 올라바려 다른 곳을 선택한 것이지요. 그땅을 주변 지인들에게 보여줬습니다. 지인 중 4명은 평당 1만5천원에 1만평씩 사겠다고 했습니다. 지인들은 당장 개발은 어려운 땅이지만 길게 보면 괜찮다는 반응이었습니다. 기업도시의 개발압력이 주변으로 퍼질 수밖에 없다는 것이지요. 또 설사 가격이 기대한것만큼 오르지 않더라도 1억5천만원에 엄청나게 큰 전원주택부지 하나 마련했다고 생각하면 나쁠 것이 없다는 것이었습니다.가족 묘자리로 사용해도 좋고. 이 네사람으로부터 확보한 돈이 6억원.땅값에다 세금 등 여러 가지 부대비용을 모두 감당할 수 있는 금액이었습니다. K사장은 이돈으로 낙찰대금과 세금을 지급했습니다. 그리고 가등기 방식으로 네사람에게 땅 1만평씩을  보장해줬습니다. 결국 K사장은 자기돈 한푼없이 땅 4만여평을 확보한 것이지요. 주변 부동산 말대로 2만원에 팔 수있다면 그는 빈손으로 8억원을 번 셈입니다. K사장은 단기간에 이땅을 팔 생각이 없습니다. 기업도시 가깝고 유원지 바로 앞이어서 묻어두면 더 큰 돈이 될 수있다고 생각하는 것 같습니다. 저는 K사장의 경매과정을 다 지켜봤습니다.그리고 현장도 다녀왔습니다. 제생각에도 없는 셈치고 묻어두고 있으면 나중에 더 좋은 결과가 있을 수도 있다는 생각이 들었습니다. 다만 이런 땅의 약점은 환금성이라는 생각이 들었습니다. 투자 바람이 불 때는 매수자를 찾을 수있지만 바람이 꺼지면 매수자 구하기가 하늘의 별 따기인 게 보전산지지요. 그러나 K사장은 길게 본다고 하니 환금성은 당장 걱정하지 않아도 될 것같고. K사장은 평소 임야 개발을 몇건 해봤습니다. 그러나 전원주택 개발로 돈을 벌지는 못했습니다. 하지만 땅에 대해선 눈을 떴습니다. 그리고 경우에 따라서 개발이 어려운 보전산지도 절대 가격이 싸면 투자 매력이 있다는 걸 알게 됐습니다.그래서 항상 투자매력이 있는 땅을 찾기 위해 안테나를 세워고 있었습니다. 그것이 자기돈 한푼없이 땅 4만평을 확보하는 결과로 이어졌지요. 참 다양한 투자방식이 있구나 생각을 하게 됩니다. 어쨌든 땅에 대해서 아는 것, 다양한 땅 투자방식을 습득하는 것이 중요하다는 생각이 들었습니다.

 

부자로 가는 여러 갈래 길

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작성자 : 조성근      등록일   06/07 15:14

강원도 원주시 지정면 기업도시 인근의 임야(8만여평)입니다.. 토지 투자를 10년 이상한 고수 세분과 이땅을 답사했습니다. 이들은 어떤 평가를 내렸을까요. 먼저 자연적인 조건부터 볼까요.전망은 좋습니다. 바로 앞에 섬강이 유유히 흐릅니다. 도로에 접하고 있어 맹지는 아닙니다. 이땅에 심어진 나무들은 대부분 잡목이어서 개발에 지장을 주지는 않을 것같습니다. 사진에서 보다시피 경사도가 높은 것은 흠입니다. 개발재료는 많습니다.앞서 말씀드린것처럼 기업도시도 가깝고. 다리 하나를 건넌 곳에는 청량리까지 가는 중앙선 전철역이 한창 공사중입니다. 주변엔 유명한 유원지가 있어 여름이면 피서객들로 넘쳐납니다. 이땅 옆에서 식당을 하고 있는 사람들을 탐문한 결과 이전 땅주인인 모 건설회사는 이땅을 개발하려고 많은 노력을 했답니다. 그러나 자금력이 딸려서 개발은 중단했고. 또 서울의 5대 교회중 한곳이 이곳에 수련원을 지으려고 노력을 많이 했답니다. 그러나 땅의 권리관계가 복잡해서 포기했다고 합니다. (현재는 권리관계는 깨끗하게 정리됐음) 이사람은 지금 자기 식당자리는 평당 50만-60만원 나간다고 했습니다. 5년전인가 평당 2만원에 산 땅인데. 식당자리는 계곡으로 들어가는 초입의 평지에 자리잡고 있었습니다. 앞으로는 깨끗한 계곡물이 흐르고. 서울서 놀러 온 사람들이 밥먹으러 왔다가 땅을 팔라고 난리랍니다. 그러나 그는 절대 팔 생각이 없답니다. 가만 가지고 있으면 저절로 땅값이 오르는데 왜 파느냐는 것이지요. (주변 사람 탐문은 정말 중요한 것같습니다. 이들로부터 생각지도 못했던 중요한 정보들을 많이 들을 수있습니다) ◆장점 장점은 주변에 기업도시 전철개통 등 개발재료가 많다는 것이지요. 또 자연환경도 뛰어납니다.땅의 절대가격이 싸다는 것도 장점입니다. 이땅을 산 사람은 평당 6천2백원대에 잡았습니다.아무리 경사도가 높은 임야라고 하지만 요즘 6천원짜리 땅은 흔치 않은 것이 사실입니다.   ◆단점 법적으로 보면 8만평중 7만평이 보전산지입니다.나머지 1만평정도는 관광진흥지구로 지정되어 있습니다. 보전산지는 원주민에 한해 아주 제한적으로 개발이 허용됩니다. 7만평은 특별한 경우를 제외하곤 개발이 어렵다고 봐야겠고. 자연환경측면에서 평가할 땐 경사도가 문제입니다. 이 산 안엔 유명한 폭포가 있습니다. 그만큼 험하다는 이야기도 되겠지요. 경사도가 높아 쉽게 개발허가가 날 것같지 않습니다. 물론 관광진흥지구로 지정된 곳은 개발이 가능할테고.   ◆과제와 해답은 전문가들에게 주어진 과제는 과연 이땅을 1만5천원에 살 것인가 입니다. 전문가 A씨는 이런 땅은 관관진흥지구(용도지역은 관리지역 또는 농림지역)로 지정된 1만평의 가치를 가지고 평가해야 한다고 했습니다. 보전 산지 7만평은 아무런 가치가 없는 것으로 생각하는 것이지요. “(개발이 불가능한)경치 좋은 땅은 굳이 내땅일 필요가 없습니다. 내땅이 아니더라도 누구나  경치를 감상할 수있습니다. 설악산이 굳이 내땅일 이유가 없는 것과 마찬가지지요. 결국 활용할 수 있는 땅 1만평의 현재 어느정도의 가치를 가지고 있느냐를 보고 판단을 내려야 합니다. 1만평이 12억원(평당 12만원)의 가치가 있다면 땅을 사도 될 것입니다.” 전문가 B씨는 환금성을 지적했습니다. 보전산지가 대부분인 땅은 환금성에 치명적인 약점이 있다는 것인데. 땅 바람이 불었을 때는 쉽게 팔리지만 바람이 멈추면 땅을 팔기가 어려다는 지적입니다. 한번 팔 기회를 놓치면 10년 이상 못팔 수도 있다고 우려했습니다. 전문가 C씨는 치고 빠지기가 가능한 땅이라고 했습니다. 6월중순이후 기업도시 발표를 전후해 한바탕 바람이 불때 팔고 나올 수있고. 또 없는 셈치고 가지고 있으면 나중에 개발압력이 밀려오면서 톡톡히 효자 노릇을 할 수도 있고. “1백만원짜리가 2백만원짜리 되기는 어렵지만 1만원짜리가 5만원 10만원 되는 것은 순식간입니다.하다못해 가족 묘자리로도 쓸 수있습니다. 요즘 1만원대에 살 수 있는 묘자리가 어디 있습니까. 지금은 보전산지로 지정돼 있지만 영원히 보전산지일 수는 없습니다. 탐문결과 시와 협조해 이 산 전체를 개발하겠다면서 지주들을 접촉하는 개발업자도 있고. ” ◆선택의 문제. 이런 전문가들의 이야기를 듣고 보면 정답은 없다는 생각이 듭니다. 선택의 문제인 것같습니다. 자신의 투자 성형이나 자금상황에 따라 자신에게 맞는 땅을 찾아야 한다는 것이지요. 적게 먹더라도 안정한 것을 좋아한다면 이런 땅을 사면 안됩니다. 그러나 고위험 고수익을 추구하는 투자자라면 기업도시 바람을 노리고 이땅을 잡아볼 수는 있겠지요. 물론 선택의 결과에 대한 책임은 본인의 몫이고. 실제 땅으로 돈 번 사람들의 투자유형도 제각각입니다. 분위기에 휩쓸리지 않기 위해선 나의 투자성향은 어떤지, 나는 어떤 땅에 투자할 것인지 원칙을 정해두는 것도 좋을 것같습니다.

 

고수들의 땅투자기법 모음

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작성자 : 조성근      등록일   06/15 14:39

땅 투자자들은 어떤 방식으로 돈을 벌었을까. 재테크에 관심이 있는 사람이라면 누구나 고수들의 투자기법을 궁금해 한다. 최근 3년동안 땅으로 10억원 이상 벌어들인 사람들의 기법들을 소개해 본다. 이는 필자가 옆에서 직접 지켜본 투자기법들이다. ●내돈으로 투자하기 1)뜰 지역 선점 앞으로 뜰 지역을 예상하고 먼저 땅을 사는 방법이다. 행정중심복합도시 투자를 한 A씨가 대표적인 사례. 그는 노무현 대통령이 당선되기 3주전 공주 및 연기지역 땅을 샀다. 여론 조사결과상 노무현 대통령이 상당히 앞서가자 행정수도  이전을 염두에 두고 땅을 사들어갔다. 노무현 후보가 당선되면 박정희 대통령 시절 행정수도 이전 후보지였던 공주지역 땅값이 뜰 것으로  생각하고 행동에 옮겼다. 여러건을 매입했고 큰돈을 벌었다. 뜰 지역을 선점하기 위해선 동물적 감각과 부단의 노력 그리고 과감한 베팅이 필수다. 2)내부정보 이용하기 신도시 택지개발예정지구 등의 개발정보를 미리 알고 땅을 사는 방법이다. B씨는 김포신도시 발표 1주일전 지인으로부터 김포에 신도시가 들어선다는 정보를 들었다.그는 그 즉시 땅 매입에 들어갔다.여러 필지를 과감하게 사들였다. 1주일뒤 신도시 발표가 나자 마자 땅값은 두배로 올랐다. 이런 내부정보로는 신도시건설 택지지구 건설 그린벨트 해제 도로건설 도시계획변경 등 여러 가지가 있다. 내부정보를 취득하기 위해선 공무원 또는 공기업 직원들과 친해야 한다. 그러나 이런 사람들과 친해지기가 쉽지 않아 아무나 구사할 수 있는 전략은 아니다. 3)급매물 잡기 시세보다 싼 급매물을 잡아 수익을 올리는 방법이다. 남양주에 주로 투자하는 H씨는 항상 땅을 거래할 때 복비를 두배로 준다. 이렇게 해두면 중개업소는 급매물이 나오면 최우선적으로 그에게 가져다 준다. 그는 급매 연락이 오면 일단 산다고 이야기한다.왜 일까. 전화상으로 흥정을 시도하면 그 물건은 다른 사람에게 넘어갈 수밖에 없다. 말그대로 급매는 시세보다 산 물건이다. 살 사람은 줄을 섰다.깎으려는 사람에게 넘어오진 않는다. 중개업소는 매수 의지가 약하다고 생각해 즉각 다른 매수인을 물색한다. H씨는 일단 만나고 나서 흥정을 통해 가격을 깎는다. 만나기전 매도인의 약점을 최대한 파악해 둔다. 사업이 망해서 급매로 내놓는건지,은행빚에 몰려서 내놓는건지 알아둔다. 약점을 이용해 최대한 가격을 후려친다. 이런 전략을 구사하기 위해선 넉넉한 실탄과 중개업소 인맥이 필수다. 4)발품 팔기 열심히 발품을 팔아 좋은 땅을 찾는 방법이다. 발품을 팔다보면 저평가된 땅을 발견할 수있다. 매도인이 땅의 가치를 제대로 몰라서 싸게 내놓든, 빨리 팔기 위해서 싸게 내놓든 시세보다 싼 땅을 고른다. C씨는 특정지역을 공략할 때 그지역에 나온 모든 땅을 다 둘러본다. 수백 필지를 검토한뒤 그중에서 2-3개를 고른다. 그지역의 모든 매물을 검토해서 가장 저평가된 것 2-3개를 선택한다. 그는 땅을 보기 위해 1달에 2만킬로미터씩 뛴다. 저평가된 땅을 계약한뒤 바로 다른 부동산에 내놔 두배가격을 받은 적도 수두룩하다. 5)맹지에 길만들기 진입로가 없는 땅은 가격이 싸다. 이런 땅에 길을 내면 가격은 순식간에 몇배씩 오른다. O씨는 진입로 부지를 살 자신이 있다고 판단되면 맹지를 산다. 길을 낸뒤 바로 몇배씩 높은 값에 판다. 땅값 두배 올리는 것은 일도 아니라는 게 그의 지론이다. 길만드는 노하우는 의외로 간단하다.혼자서 다 먹으려 하지 않는다는 것이다. 진입로 부지를 가진 지주에게도 엄청난 수익을 보장해준다. 때로는 시세의 몇배에 땅을 사기도 한다.그래도 수익은 막대하다. 맹지의 크기가 크면 클 수록,진입로부지가 작으면 작을 수록 수익은 커진다. 6)개발하기 농지나 임야를 공장부지 상가 등으로 개발해서 부가가치를 높인뒤 파는 방법이다. 농지전용 형질변경을 통해 땅을 개발해서 실수요자를 찾아 파는 방식이다. 특히 허가가 까다로운 보전산지를 개발하는 사람은 대박을 맞는다. 보전산지는 워낙 가격이 싸기 때문이다. 이는 용도에 적합한 땅을 보는 눈,인허가,토목공사 등에 모두 능해야 가능한 방식이다. ●구전 뜯어먹기 중개업자도 아니면서 구전을 뜯어 큰돈을 번 사람도 많다. 거의 대부분 개미들은 땅에 대해 문외한이다. 그래서 개미들은 고수라고 소문난 사람들의 이야기를 듣고 땅을 산다. 구전을 먹고사는 사람들은 바로 이런 점을 이용한다. 자기가 잡은 가격보다 휠씬 높은 가격에 개미들에게 땅을 넘기는 것이다. 1)소개하고 구전 뜯어먹기 D씨는 주변에 땅 투자를 해달라는 사람이 줄을 서있다. 그런데 이런 사람들한테 땅을 사줄 때 절대 공짜로 사주지 않는다. 매수의뢰자 몰래 돈을 붙여먹는다.예컨대 평당 10만원에 나온 땅을 평당 12만원에 넘기는 것이다. 양심적인 사람은 건당 수백만원의 돈을 붙여 먹는다. 그러나 심한 사람은 건당 수천만원을 붙여 먹는다. 2)덩치 큰 땅 쪼개 팔기 덩치가 큰 땅은 덩치가 작은 땅보다 평당가격이 싸다. 덩치가 큰 땅을 잡은뒤 잘게 쪼개 주변 개미들에게 넘기면 엄청난 이익이 보장된다. 예를들어 평당 1만평짜리가 평당1만원,1천평짜리가 평당 2만원이라고 치자. 1만평짜리를 평당 1만원에 잡아 잡아 10개로 쪼갠뒤 평당 2만원에 주변 개미들에게 판다고 해보자.바로 1백% 수익을 거둘 수있다. 이방법이 발전한 것이 바로 기획부동산이다.

 

조금 멀리 내다보는 디벨로퍼의 대박 비결

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작성자 : 조성근      등록일   11/01 10:27

어제 평소 알고 지내던 디벨로퍼(부동산 개발가)를 만났습니다. 그는 상암지구에서 업무용빌딩 개발을 하고 있었습니다. 용인과 충북 오창지구에서 아파트 개발을 성공적으로 끝낸 그는 군산 S지구 프로젝트에 이어 상암지구 업무용 빌딩 개발에 나서고 있었습니다. 그의 사업부지 선택 논리는 일반인들에게도 도움이 될 듯합니다. 그는 정부나 지자체가 추진하는 사업은 결국 정부가 원하는대로 간다고 주장했습니다. 그래서 길게보고 개발 청사진이 있는 곳을 눈여겨본다는 겁니다.   예컨대 오창지구를 개발할 때(그는 오창지구 개발로 떼돈을 벌었습니다) 엔 충북의 개발 청사진을 눈여겨 봤다고 합니다. 충북은 오창지구 개발에 사활을 걸고 있었습니다. 이런 곳은 결국 제자리를 잡을 수밖에 없다고 생각했습니다. 상암지구도 마찬가지입니다.서울시는 상암지구를 최첨단 비즈니스 도시로 변신시키기 위해 안간힘을 쓰고 있습니다.   1백층짜리 랜드마크 빌딩도 들어오고,이곳에 들어설 업무용빌딩들은 하나같이 아름다운 외관을 자랑합니다.기존에 있는 업무용빌딩과는 컨셉 자체가 다르지요. 테헤란로 도심 여의도에 이어 또하나의 업무중심지가 될 수밖에 없다는 겁니다. 그는 또 교통 여건을 눈여겨 본다고 했습니다. 오창지구의 경우 경부고속철도 역사에서 가깝고 경부고속도로 영동고속도로 청주공항 등과도 인접해 있습니다. 특히 고속철 역사 주변은 개발될 수밖에 없다고 그는 믿고 있습니다. 상암지구도 마찬가지지요. 이곳엔 고속철 철도 등 각종 교통시설이 연결되면서 교통이 아주 편리해질 거라고 하더군요. 현재의 모습만 보지 말고 변화된 모습을 상상해 보라는 것, 그리고 변화는 정부나 지자체가 이끄는대로 이뤄질 수밖에 없다는 것이 포인트 입니다. 이런 관점에서 조금더 길게보고 투자에 나서면 안전하게 수익을 올릴 수 있는 곳이 많다는 겁니다. 참고로 그는 상암지구 아파트 가격의 전망도 아주 밝게 보고 있었습니다.

 

침체기에 절감하는 땅투자 공식

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작성자 : 조성근      등록일   11/15 16:23

요즘 토지 투자의 무서움을 절감하는 이들이 많다. 8,31 부동산시장 안정대책의 여파로 토지시장이 침체기에 접어들자 토지의 최대 약점인 환금성 문제가 불거지고 있기 때문이다. 그많던 매수세가 어디로 숨었는지 도대체 땅을 팔고 싶어도 팔 수가 없다고 하소연하는 이들이  많다.가격을 충분히 낮췄는데도 팔리지 않는다고 말한다. 토지 전문가들은 침체기를 겪어봐야 함부로 토지 투자를 해서는  안된다는 것을 깨닫게 된다고 말한다. ◆사는 것은 쉽지만 파는 것은 어렵다 지난해 여름 충북 보은에 땅을 샀던 투자자 A씨는 기분이 좋았다.전국적인 땅값 급등에 힘입어 자신이 매입한 땅도 두배나 뛰었기 때문이다. 그는 양도소득세를 절약하기 위해 1년을 채워 팔기로 하고 즐거운 마음으로  1년이 되길 기다리고 있었다. 그러나 막상 1년이 지난 시점에서 땅을 팔려고 할 때는 사정이 달라졌다. 8,31 부동산 안정대책이 나오면서 매수세가 뚝 끊긴 것이다. 땅을 팔기 위해 매물로 내놨는데 몇 개월째 전화 한통도 없다. 당초 매도가격보다 가격을 많이 낮춰서 내놔봐도 소식이 없기는 마찬가지다. 땅을 사는 것보다 파는 것이 더 중요하다.사는 것은 언제든 살 수있다. 돈만 들고 있으면 전국 어떤 땅도 즉각 살 수있다.그러나 파는 것은 마음대로 되지 않는다.팔고 싶어도 팔 수없을 때가 많다. 특히 땅은 다른 어떤 부동산보다도 환금성이 취약하다. 땅투자는 거의 100% 가수요이기 때문이다. 그래서 사는 것보다 파는 것이 더욱 중요하다.땅의 경우 투자 바람이 불었을 때는 환금성이 유지되지만 시장이 죽어버리면 언제 그랬냐는 듯 매수세가 사라진다. 더욱 문제가 심각한 것은 가격을 낮춰도 살 사람이 없다는 점이다. 아파트는 급매물로 던지면 팔리기라도 하지만 땅은 그렇지 않다. 때문에 땅 투자를 할 때는 항상 파는 것을 먼저 생각해야 한다. ◆인구가 늘어나는 곳을 골라라 파주에 A급지 땅 700평을 가진 투자자 B씨는 요즘 고민이 이만저만 아니다. 돈이 급히 필요해 땅을 내놨지만 통 팔리지가 않는다. 그가 지난 봄만 해도 평당 2백만원을 호가하던 땅이지만 지금은 100만원에 내놔도 선뜻 나서는 사람이 없다.여러 부동산에 매물을  내놔보고 언론에 등장하는 토지 전문가에게도 매물을 의뢰했지만 감감무소식이다. 3년전 아산신도시 인근에 땅을 쌌던 P씨는 최근 땅을 매입가격보다 세배 높은 가격에 팔았다. 그는 8,31 대책의 여파로 매매가 이뤄지지 않을까 고민했지만 의외로 땅이 쉽게 팔렸다.   사려는 사람이 여럿이어서 제값을 받고 팔 수있었다. 토지시장 침체기엔 지역에 따라 환금성이 달라진다. 어떤 지역에선 가격도 덜 떨어지고 환금성이 유지된다. 반면 어떤 지역에선 아예 환금성이 사라져 보유자들이 애를 먹는다. 토지 전문가들은 이같은 차이가 나는 결정적인 이유를 인구에서 찾는다. 인구가 늘어나는 곳은 자체적으로 수요가 꾸준히 발생해 땅값이 유지된다. 토지거래허가구역으로 묶여 외지인의 유입이 막힌다고 하더라도 자체 수요만으로도 땅값이 유지된다. 그러나 인구가 줄어드는 곳에선 상황이 반대다. 가수요가 몰릴 때는 환금성이 있지만 가수요가 사라지면 시장은 순식간에 썰렁해진다. 토지거래허가구역으로 묶이기라도 하면 상황은 더욱 심각해진다. 때문에 땅 투자를 할 때는 그지역의 인구가 늘어나는 추세인지, 줄어드는 추세인지 유심히 살펴볼 필요가 있다.인구가 늘어나고 있거나 늘어날 것으로 예상되는 대표적인 지역으로는 용인 천안 아산 청원 원주 등이 있다. 인구증감 추이도 중요하지만 절대 인구수도 중요하다. 인구가 늘어나는 추세라고 하더라도 절대인구수가 적으면 수요기반이  취약하기 마련이다. 절대 인구가 어느정도 되면서 인구가 꾸준히 유입되는 곳은 시장 침체기에 상대적으로 환금성이 유지될 뿐만 아니라 중장기적으로 땅값이 오를 가능성이 휠씬 높다. ◆A급지를 골라라 천안지역에 보전산지 1만평을 가진 K씨는 땅을 못팔아 고생하고 있다. 다른 사람 땅은 잘 팔리는데 유독 자신의 땅은 매매가 되지 않아 속상하다. 인근 부동산에 물어보니 매수자들이 A급지만 찾는다고 한다. 일단 토지거래허가구역으로 묶여 있어 외지인은 정상적인 방법으로는 이지역 땅을 사는 것이 불가능하다. 때문에 매수세가 현지인으로 제한된다.   각종 보상금으로 돈이 넉넉한 현지인들은 A급지만 사지 C급지 땅은 쳐다보지도 않는다고 한다. 여러 매물 중 좋은 땅을 사지 굳이 나쁜 땅을 쳐다보지는 않는다는 것이다. 실수요자들이다 보니 개발이 가능한 땅이나 자신이 활용할 수 있는 땅을 사지 별 이용가치가 없는 땅을 사지 않는다는 얘기다. 인구가 늘어나는 지역이라고 하더라도 모든 땅이 침체기에 선전을 하는 것은 아니다. 나쁜 땅은 환금성에 제약이 생길 가능성이 높다. 따라서 가급적 활용가능한 A급지 땅을 매입하는 것이 침체기에 환금성을 확보할 수 있는 방법이다. ◆싼게 비지떡이다 전국의 주요 개발지역들이 토지거래허가구역으로 꽁꽁 묶이자 토지를 취급하는 중개업자들이 거래규제가 없는 전국 오지의 땅을 팔아먹고 있다. 신기한 것은 땅에 대해 잘 모르는 투자자들이 이런 땅을 선뜻 매입한다는 점이다. 이유는 절대 가격이 싸기 때문이다.토지 중개인들은 ‘지목’이 대지인 땅의 가격이 이렇게 싼  것을 봤느냐면서 땅을 사도록 권유한다. 매수인은 자신이 사는 지역의 대지 가격보다 턱없이 가격이 낮은 것을 보고 덜컥 산다. 그러나 이런 땅의 가격은 10년째 제자리걸음인 경우가 많다. 아무리 대지라고 하더라도 사람이 줄어드는 지역에선 가격이 내리면 내렸지 올라가기 어렵다. 중개업자들은 어떻게든 거래를 일으켜야 돈을 번다. 때문에 악덕 중개업자들은 매수인이 잘못된 투자로 돈을 잃는 것엔 신경을 쓰지 않는다. 오로지 어떤 식으로든 현혹해 거래만 시키면 그만이다. 이런 사람에 속아 피땀 흘려 모은 돈을 쓸모없는 땅에 묻어두는 일은 없어야 겠다.

조성근 기자의 '한국형 아파트 부자들'

 

 

 

 

 

☆ 1계명 - 부자가 되기 위해서는 부동산이 필수 코스이다.

부동산에 투자하지 않으면 절대로 부자가 될 수 없다. 부자가 되려면 부동산에 투자하라.

 

☆ 2계명 - 직감보다는 과학적 통계를 믿어라.

자신의 감각적인 능력보다 과거의 과학적인 통계에 바탕을 둔 정석 투자를 하라.

 

☆ 3계명 - 최악을 생각하여 머뭇거리지 마라.

몇 퍼센트 되지도 않는 최악의 상황에 신경쓰지 마라. 내가 망하면 모두 망한다고 생각하고

투자하라.

 

☆ 4계명 - 몸만 뛰지 말고 머리도 함께 뛰어라.

자신의 일에 최선을 다하되, 효율적으로 일하기 위하여 항상 머리를 회전 시켜라.

 

☆ 5계명 - 부자를 존경하고 가까이 하라.

부자들에게 거리감을 두지 말고, 존경하는 마음 자세로 항상 가까이 하도록 노력해라.

 

☆ 6계명 - 의심과 부정적인 마인드를 버려라

모든 것을 충족 시키는 재테크는 없다. 이것 저것 따지지 말고, 핵심이 돋보이면 투자하라.

 

☆ 7계명 - 하루에 한 번 자신을 뒤돌아보고 변화시켜라.

다람쥐 쳇바퀴 도는 삶으로는 아무 것도 이룰수 없다. 발전적인 변화를 위해 항상 생각하라.

 

☆ 8계명 - 남 탓을 하지 말고 내 탓을 하라.

남탓을 하면 발전이 없다. 항상 내 탓으로 돌리고 잘못된 점을 고쳐라.

 

☆ 9계명 - 창의적인 발상은 부자의 지름길이다.

자신을 발전시키는 가장 큰 무기는 창의적인 발상이다. 지혜를 배워라.

 

☆ 10계명 - 돈이 되는 일에 최소 1년만 미쳐라.

직업. 재테크. 리더십. 등 돈이 되는 일에 1년만 미치면 경지에 오른다.

 

☆ 11계명 - 과거의 아픔에 갖혀 있지 말고 현실과 미래의 기쁨을 향하여 매진하라.

지나간 과거에 집착하면 현재의 일에 충실하지 못하고 현실의 일에 충실하지 못하면 미래가 없다.

 

☆ 12계명 - 소극적이고. 내성적인 성격을 버리고 적극적이고 외향적인 성격을 지녀라.

매사에 소심하면 발전이 없다. 변화가 빠른 세상에 적응하기 위해서는 활달해야 한다.

 

☆ 13계명 - 부자가 되려면 스승을 찾아 나서고 더 큰 부자가 되려면 자신이 스승이 되어라.

혼자서는 치열한 생존 경쟁을 뚫을 수 없다. 스승을 구하고. 스승이 되기 위해 모든 것을 걸어라.

 

☆ 14계명 - 역발상의 사고를 지녀라.

비수기 때 투자하고 성수기 때 빠져 나오라. 군중들과 함께 가지 말고. 리더자를 따르라.

 

☆ 15계명 - 운명론을 버리고 개척 정신을 길러라.

이 세상에 운으로 되는 일은 없다. 치밀한 노력과 도전하는 정신이 있다면 무엇이든 달성한다.

 

☆ 16계명 - 자신의 단점만 보고 자책하지 말고, 장점을 발견하여 자신감을 극대화 시켜라.

누구에게나 장단점이 있다. 내가 가진 장점만 잘 살리면 반드시 성공한다.

 

☆ 17계명 - 자유로운 사고를 지녀라.

고정관념. 편견. 흑백논리는 암적인 존재이다. 모든 생리를 꿰뚫는 열린 사고를 지녀야 성공한다.

 

☆ 18계명 - 온라인 등 시대의 산물을 적극적으로 활용하라.

문명의 이기를 적극적으로 활용하고, 사람이 가장 많이 모인 온라인을 필수적으로 활용하라.

 

☆ 19계명 - 돈이 되는 사업을 하고 돈 단위가 큰 일에 뛰어 들어라.

새로 뜨는 사업에 집중하고, 큰 돈이 자주 쏠리는 부동산 등의 일에 승부를 걸어라.

 

☆ 20계명 - 남을 속이는데 시간을 낭비하지 말고 남을 감동시키는데 시간을 투자하라.

위선자는 끝 없이 속여야 하는 피곤함 때문에 부자가 될 수 없다.

정직하게 다른 사람의 호감을 산다면 부자가 되는 길이 훨씬 빠르다.

 

☆ 21계명 - 꿈을 크게 가져라

모든 사람은 꿈을 꾼 것의 50%도 달성하지 못한다. 꿈이 클수록 비례하여 일의 성취도도 높다.

 

☆ 22계명 - 시간이 돈이다.

몇 푼 되지 않는 돈을 아끼거나 벌기 위해서 힘쓰기 보다는 투자한 시간이 아깝지 않을 일을 하라.

 

☆ 23계명 - 일을 저지르고 목표를 달성하기 위해서 죽을 힘을 다하라.

지나치게 따지는 사람은 가난뱅이 마인드이다. 일단 저지르고 그것을 이루기 위해 몇 배 노력하라.

 

☆ 24계명 - 항상 자기 최면을 걸어라.

나는 할 수 있다는 자신감을 무기로 쉴 새 없이 집중하면 그 어떤 일이든 달성한다.

 

☆ 25계명 - 절제하라.

끝 없이 욕심을 부리면 타이밍을 놓친다. 목표선을 정하고 달성하면 과감하게 던져라.

 

☆ 26계명 - 껍데기를 버려라

학벌, 유산, 외모 등의 껍데기는 더 큰 일을 방해하는 걸림돌이다. 껍데기에 안주하지 말고

그 장점을 살려 능력을 최대로 키워라.

 

☆ 27계명 - 위인전. 성공담. 격언. 부자 관련 글을 가까이 하라.

위의 내용은 자신의 제한 된 공간과 시간을 완벽하게 보충해 주는 활력소이다.

 

☆ 28계명 - 윈-윈해라

부자가 되려면 도움 준 사람에게 투자를 아끼지 말고 미리 줘라. 투자한 만큼  돌아 온다.

 

☆ 29계명 - 스트레스를 풀어라.

성공한 삶을 살기 위해서는 휴식. 운동. 취미. 종교활동 등의 활동으로 스트레스를 줄여야 한다.

 

☆ 30계명 - 로또 근성을 버려라

청약 경쟁률이 높은 지역, 로또 사들이기. 도박으로 돈 벌기, 일확천금, 남 등쳐먹기는 버려라

 

출처- 천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 김종갑 대표

 

 

 

"선생님, 작년 11월, 방 3개, 화장실 2개 34평짜리 아파트를 샀습니다.
25평짜리 내 집을 팔고 34평으로 지금 옮겨가지 않으면 안 될 것 같은 다급함에 대출을 3억 원 얻어 버블7지역에 집을 어렵게 샀습니다. 주변의 집값이 오르는 것을 보면서 아내도 집을 더 오르기 전에 늘려가자고 엄청나게 저를 졸랐습니다.
그리고 1년이 가까워 옵니다. 기존 25평짜리 집은 아직도 팔지 못했습니다. 4억 5000만원에 팔려던 집이 이제는 4억 원에도 안 팔립니다. 3억 원 융자금은 1년 새 월 이자가 150만원이 더 붙었습니다. 동시에 종부세 대상자도 됐습니다.

저 같은 경우는 어떻게 해야 하나요?
저는 또 처분조건부 대출자라고 합니다. 빨리 융자금을 갚거나 종전주택을 팔지 않으면 금리를 15%까지 올리고 집을 경매 처분한다고 전화도 왔습니다. 우리나라도 주택가격이 급락해 서브프라임 모기지 사태가 오거나 파산에 이르지는 않을지 두려워 잠을 못 자겠습니다. 이제 곧 새 집을 등기한지 1년이 되고 2주택자가 됩니다.“

가을 하늘은 높고 푸르다.
녹색은 점차 갈색으로 변하고 공기는 선선해진다. 오곡은 풍성하고 단풍은 아름다운 성숙의 계절. 조금씩 조금씩 집을 늘려가고, 늘어난 공간에 행복을 담아가는 그 자연스러운 작업이 왜 이리도 혼란스럽고 힘든 것인가?

지나치고 예측할 수 없는 부동산 정책과 각종 경제변동 상황들, 금리가 낮기만 해서 애써 모아 통장에 넣어 둔 돈이 줄고 있다는 심각한 고민은 서둘러 집을 사게 했다. 그리고 오히려 은행돈을 빌려 채무자가 된 후에 내 인생 드라마의 화면은 바뀌고 월급의 절반을 은행에 가져다주고 고금리를 두려워하는 가난한 사람이 됐다.


◆ 규제로 덮인 부동산 시장

자본과 부동산이 만나는 수요와 공급의 ‘시장원리’ 그리고 ‘내 집을 가질 수 있는 권리’

이 두 가지 주제는 지금 이 나라에서 구속받고 있는 중이다.
부동산 역사상 처음으로 1주택자도 규제대상이 됐다.
‘6억 원 이상의 종부세 대상주택’ 그 소유주가 이번 규제의 대표적인 피해자다. 2003년 말부터 만들어진 새로운 세금, 오르는 주택에 가해진 벌금형 부동산 보유세인 종합부동산세는 2005년 8. 31 부동산 대책으로 모습을 드러냈다. 그래도 그 이후 한두 해는 ‘세금의 폭’보다 ‘주택가격의 상승폭’이 컸다.

“저런, 세금보다 부동산가격이 더 올랐다고 좋아하다니…….”
집이 현금으로 당장 바꿀 수 있는 것도 아니고…….저 싸움은 틀림없이 오르는 집이 진다. 집값은 끝없이 오를 수 없고 집을 팔지 않는 한 꾸준히 늘어나는 세금 낼 돈이 다들 없을 것이다.

그 우려는 2년이 지나 현실화 된다.
그 사이에 ‘확실한 보너스 규제’인 대출규제가 또 생겨났다.

“아이구, 이젠 정말 큰일 났어요. 집은 안 팔리고 세금은 눈덩이처럼 불어나네요.”

2005년 말에 부과된 9억 이상의 종합부동산세는 그래도 잘 넘어갔다.
비싼 집을 가진 사람들은 몇 십만 원에서 몇 백만 원의 견딜 수 있을 만한 세금을 냈고 연말을 맞았다.
2006년 말에 부과된 6억 이상의 종부세는 문제가 심각했다.
과세표준이 70%로 오른 데다가 공시가격이 30%이상 올라갔고 종부세 부과선도 6억으로 내려갔다. 한마디로 고을이 시끄러웠다. 아파트촌에는 ‘플랜카드’가 붙고 곳곳에서 ‘주민모임’이 열렸다. 정부는 큰소리로 소리쳤다.

“누구든 종부세 납부를 방해하거나 거부를 선동하는 사람은 처벌할 것입니다.”

‘종부세 대책 모임’에 모인 사람들은 불복절차만 문의할 뿐 누구도 적극적으로 나서지 않았다.

“이 사람들 속에 세무서 직원이 있을지도 몰라. 말 잘못 꺼냈다가 괜히 시달림 당할라.”

2007년 연말 또 다시 세 번째 종부세가 날아온다. 과세라인 6억 원, 과세표준 80%, 과세기준일은 2007년 1월 1일로 상당량의 금액이 될 것이다.
‘세금폭탄’
하늘에서 삐라처럼 쏟아지는 고지서는 전쟁의 폭격만큼이나 무섭고 파괴력이 있다.

“차라리 지금이 집을 살 때가 아닌가요?”
“에이, 쓸데없는 소리…….뭐 하러 불구덩으로 들어간단 말이오.”


◆ 다주택자 800만 가구

“언제 집을 사야 하나요?”

이 질문의 답은 ‘2주택자의 규제를 푸는 때’다.
억지로 눌러놓은 부동산규제는 2주택자를 집중 공격하고 있는 중이다. 2주택자를 누르면 ‘주택시장’이 가라앉는다.
알고 그랬을까? 하도 여러 방법을 쓰다 보니 그 방법이 먹혔을까?
그 답은 여하튼 옳다.

2주택자는 억제책과 부양책의 바로미터다. 2주택자는 지금 고통 받고 있는 중이다.
2007년 1월 1일부터 2주택 소유자의 양도소득세는 50%다. 거기에 주민세 10%가 붙으니 실제 양도 시 세금은 55%다. 거기에다 10년 이상 보유하면 깎아주던 양도소득의 30%에 달하는 장기보유특별공제도 사라졌다.

종합부동산세는 1주택자의 머리위에 또 하나의 주택을 올려놓고 그 몸통 중 6억 이상을 과세해 목을 죈다. 여기에 실거래가격신고, 대출제한으로 매수자가 근처에도 못 오도록 쫓아낸다. 9월부터 시행되는 청약가점제는 2주택자와는 무관하고 1주택자와도 거리가 먼 무주택자를 위한 법이다. 분양가 상한제는 1주택자가 기존 주택을 매입하려는 수요를 꺾어 놓고 5년에서 10년의 전매제한을 만들어내 시장을 가라앉힌다.

우리나라에는 총 1400만 가구의 ‘집’이 있고 1400만 가구의 ‘가구주’가 있다. 이른바 주택보급율 100%, 1가구 1주택 시대다.
그러나 실제로 들어가면 1주택자의 비율은 68%, 2주택자에서 11주택 이상자까지 다주택자의 비율이 32%다. 다주택자 32%는 1주택자의 몫을 잠식해 무주택자로 만들어 놓는다.
결국 1400만 가구는 600만 가구의 1주택자와 270만 가구의 2주택 이상 다주택자, 530만 가구의 무주택자로 구성된다. 이 가운데 600만 가구의 1주택자가 추가로 주택을 구입해 2주택자가 되려는 것을 방해하고 2주택 이상자가 집을 계속 보유할 수 있는 환경을 불안정하게 만들어 놓으면 부동산 시장은 기력을 잃어버린다.
그럼 2주택자의 매도물량을 받아낼 수 있는 것은 530만 가구의 무주택자인데 그 사이에는 상당한 경제적 갭(Gap)이 놓여 있다.


◆ 1명의 부자가 존재하기엔 1,000명의 빈자가 필요한 세상

부자와 빈자. 세상은 불공평하다.
모두 다 부자인 세상, 그런 사회는 원칙적으로 불가능해 보인다. 사람들은 재화를 가운데 두고 뺏고 빼앗기는 제로섬 싸움을 진행 중이다. 그 가운데 대상물 중 하나로 부동산이 있다.
정책에 따라 움직이며 급격히 오르다가 각종 규제로 거래가 뚝 끊기는 그래프의 반복. 가난한 사람들은 대개 상투에 물건을 사게 된다. 생활 인프라나 시스템이 자금과 정보, 그리고 예측력에서 열악하기 때문이다.

2006년 11월, 최대거래량이 터졌다. 웬만한 전문가라면 예측이 가능한, 이른바 ‘꼭지’였다.
주택담보대출은 4조 2천억이 늘어났다. 더불어 마이너스 통장 대출도 1조 6천억 원 늘어났다. 2002년 10월 이후 4년 만에 최대치를 보이면서 늘어난 5조 8000억 원의 대출은 지금 올라버린 대출 금리로 빌린 사람에게 고통을 주는 ‘어려운 돈’이 됐다. 올해 하반기 2번의 콜금리 인상을 기반으로 올라간 여신 금리상승에 1억을 빌린 사람은 작년대비 월 60만원씩 더 이자를 부담해야하는 경우를 맞게 됐다.

작년 말, 새집을 살 때 가지고 있던 기존 집은 조만간 ‘판매조건부 주택’에 물리거나 새 집 등기 후 1년 내 팔지 못하면 양도세 50%를 내야하는 2주택이 되고 만다. 시장형편은 매수인 1명에 매도인 15명인 상황으로, 제 가격을 받는 정상적인 거래가 어렵다. 이 시장은 대체 어떻게 될까? 막차를 탄 ‘착한 서민’들은 결국 손해를 보고 나와야 하는 것이 ‘현실’이고 ‘운명’이다.

아쉽지만 과거의 역사나 지표는 늘 이런 상황에서는 그럴 수밖에 없었음을 말해준다. ‘기회를 선점’하고 동시조건으로 ‘레버리지’를 쓴 사람들은 돈을 번다. 그러나 주위 사람들이 부동산으로 돈을 버는 것을 여러 차례 보면서 막판에 타인의 돈을 빌려 들어간 사람들은 사연이 어떻든 대개는 잃고 나온다. 그 와중에는 급작스레 오르는 금리와 부동산 경기침체의 시간, 늘어나는 높은 세금 등 토시하나 틀리지 않은 ‘예상치 못한 계절의 변화와 비바람’이 있었다.

그 고비의 시간이 깊어질 즈음 다시 ‘돈 있는 사람’들이 그 물건을 산다. 그리고 새로 물건의 주인이 된 사람들은 조금씩 조금씩 돈을 벌어간다. 다시 원래대로 시장이 풀려가는 것이다. 그것은 자본시장의 원리이며 기억 속에 있는 현실이다. 그 환경을 만드는 이유에는 정치적 요소와 경제적 요소, 심리적 요소 등 각종 내재상황들이 존재하고 있다.


◆ 그럼 우리는 어떻게 해야 하는가?

무주택자는 지금이 집을 살 때다.
청약통장이 있고 저축일 경우 납입횟수가 제법 되거나, 예금일 경우 가점이 어느 수준에 올라 있다면 청약을 기다려 보겠지만 청약통장 가입기간이 짧거나 청약통장이 없는 경우는 집을 살 시점이 ‘바로 지금’이다.

본인이 직접 거주할 경우는 법규가 허용하는 범위 내의 융자를 얻어서 사면되고 일단 사두고자 한다면 전세를 끼고 사는 것을 권한다. 지금은 매도 15, 매수 1 상황으로 15:1 정도의 매도, 매수 비율을 유지해 집을 사기에는 시장이 제법 괜찮아 보인다.

그래도 1주택 자는 청약통장을 사용해서 신규분양을 받을 것을 권한다.
신규분양주택은 집으로 완성될 때까지는 종합부동산세가 부과되지 않으며 분양 후 집이 지어지는 때까지 약 3년이 걸려 그 사이에 세금 등 무리한 부동산 규제의 변화가 올 것으로 예측되기 때문이다.

청약통장이 없는 1주택자는 기존주택을 매입해서 지역이나 평형 갈아타기를 시도할 수 있는데, 이 경우 신중해야 한다. 기존주택을 매도하고자 할 때 환금성이 떨어지는 시장 환경이기에 그렇다.
안전모드는 종부세를 완화할만한 ‘확신’이 드는 때 결행하는 것이고, 위험모드는 지금처럼 불확실성이 세상을 지배할 때 싸게 나온 매물을 사 놓는 것이다.
이 경우 기존주택을 사는 것은 100% 자기자금으로 하는 것이 좋다. 금리 등 경제상황이 조금 더 안 좋아 질 수 있는 가능성도 있기 때문이다. 최소 2008년 말까지의 종부세는 염두에 둬야 한다.

팔려는 사람은 조금 더 과감해야 한다는 점이 포인트다.
이미 2주택자는 신경쓰지 말고 계속 보유하는 것이 유리하다. 지금 종부세가 어렵다고 집을 한 채 싸게 팔아 50%의 양도세와 그에 따른 10%의 주민세를 낸다면 양도차익이 큰 주택은 오히려 더 손해일 수 있다. 세금이 커 최종적으로 손에 쥐는 돈이 뭔가를 할 만큼 많지 않을 수 있다. 이 경우 집 팔고 남은 돈으로 종래 집의 가치에 달하는 집을 살 수도 없을뿐더러 확실히 저축이나 증권 등에 투자하기도 애매한 상황이 연말까지이기 때문이다.

일시적 2주택자나 양도세 일몰기간이 도래한 5년간 양도세 면제 주택 소유자로 또 다른 주택을 보유한 사람은 10~15% 내려서 ‘바겐세일’로 물건을 처리해야 한다. 이미 상황은 변했고 머릿속에 떠오르는 옛날의 가격으로는 거래가 쉽지 않다. 종전에 6억 원이 나가던 집은 5억 3000만 원 정도로 까지 할인하여 시장을 어우르는 매매를 해야 한다.
정 깎아주는 가격이 아깝다면 지인이나 매수 조건이 허용되는 무주택자에게 ‘일단 이전’하고 상황이 좋아지면 재판매하거나 가격을 정산하는 방법을 찾아야 한다.



◆ 앞으로 15개월을 예측하면?

2007년 10월부터 연말까지는 주택시장의 침체가 지속될 것으로 보인다. 미분양 물건은 급속도로 늘고 판매가 부진한 현장을 서너 개 보유한 건설사들은 줄줄이 부도를 낼 것이다.
‘신일 해피트리’와 ‘세종 그랑시아’ 등은 시작일 뿐……. 그룹사가 아닌 단일 건설사들에게 아파트 판매 부진으로 인한 자금난은 더욱 더 심각하게 목을 죄어온다.

연말에는 오른 공시가격과 과표 인상으로 종부세 대란이 날 조짐이 보인다. 2005년 9억에서 2006년 6억으로 종부세가 내려오면서 지상이 급속히 굳어지기 시작했다. 올해는 2006년 말보다 더욱 더 큰 덩어리의 종합부동산세가 나올 태세다. 시장이 그나마 정점에 있던 2007년 1월 1일 기준 공시가격으로 6월 1일 소유자에게 세금이 과세되기 때문이다.

한줄기 햇빛…….대선.
부동산 시장으로 볼 때, 집 가진 사람들에게 그나마 희망은 세금을 깎아주겠다는 대선주자 들의 공약이다. 2007년 12월 19일 목요일. 새 정권이 탄생하면서 무겁고 과다한 세금의 무게가 가벼워질 수 있을지 모른다는 생각이 무너지려는 시장을 그나마 유지시키고 있다.

이 모습이든 저 모습이든지 2007년 12월 20일부터 2008년 상반기까지는 거래활성화대책, 투기지역해제, 대출규제완화 등 미분양 아파트를 줄이고, 죽어가는 시공사를 살리는 방법이 나올 것을 예상된다. 2008년 7월 1일부터 2008년 12월 31일까지는 종부세와 양도세 완화에 대한 구체적 토론이 벌어질 듯하다. 이미 나온 선거의 각종 공약들에 1주택자와 장기보유자, 고령자 등에 대한 보유세금 완화와 법을 바꿔 거래의 숨통을 트이게 하려는 의지가 들어있는 이유이다. 얼마나 긍정적인 사고를 갖느냐 하는 것이 무주택자나 유주택자나 필요한 시점이 ‘지금’이다.



◆ 문어와 오징어를 구별하라

문어와 오징어는 비슷하게 생겼다. 연체동물에다가 다리에 빨판이 있고 먹물을 쏜다. 그러나 자세히 보면 문어는 8개의 다리를 가지고 있고 머리도 매끈하다. 오징어는 10개의 다리에 머리엔 삼각형의 모자를 쓰고 있다.

요즘 부동산 시장이 침체되면서 많은 사람들이 청약통장을 빼앗기고 있다.
일단 청약은 했는데 당첨되고 보니 그 아파트가 내가 가지고 갈 블루칩이 아니라는 생각이 드는 경우가 많기 때문이다. 애매한 300세대 미만의 주상복합, 본인의 생활권에서 먼 거리의 아파트 등이 대표적인 예다.

모델하우스에 몰린 수많은 인파와 고급스럽게 장식된 수입품 자재, 비싸 보이는 빌트인을 보고 인터넷청약을 했지만 막상 경쟁률이 생각보다 적게 나왔을 때 청약자들은 당황한다. 더욱이 바뀐 대출여건으로 본인에게 예상한 대출이 여의치 않다고 판단했을 때 계약을 포기하는 경우가 비일비재하다. 따라서 집을 선택하거나 청약할 때에는 충분히 조사하고 여러 사람의 의견을 들어보고 판단해야 하는 때다.

‘문어’인줄 알고 그물을 던졌지만 잡고 났을 때 ‘오징어’인 경우, 아까운 재산은 손실을 입게 된다. 어느 때보다도 청약하거나 사려는 주택에 시간과 노력을 투입해야 한다. 모델하우스나 현장에 최소 5번 이상 가보고 카탈로그도 수십 번보고 세심하게 따져봐야 한다. 교통망이나 근린시설 등 인터넷 검색도 충분히 해봐야 한다.

“이 아파트 어떻게 생각해요?”
“위치나 가격 경쟁력은 어떤가요?”

주변의 ‘똑똑한 전문가’에게 많이 물어 볼수록 좋다. 우연한 광고나 소개로 5%나 10%의 계약금을 내고 전부 이월해서 잔금 처리하는 ‘조건변경’ 미분양 아파트에도 현혹 되서는 안 된다. 명심할 것은 지금이 ‘블루칩 아파트’는 더욱 희소해지는 부동산 침체기라는 것과 부동산 구입의 절대적 조건인 대출에 있어 아파트를 보고 대출해주는 시대가 아니라 사람을 보고 대출해 주는 특별한 시점이라는 점이다.



(출처 :봉준호. 프리미엄 부동산 컨설턴트 drbong@daksclub.co.kr, 2007.9.7)