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부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙어 중개업소와 건설회사들이 한숨을 내쉬는 시기이다.
하지만 부동산 시장이 바닥을 치고 있을 때 틈새를 공략하여 그 동안 소원하는 내 집 마련의 꿈을 이룰 수도 있다.
부동산 경기가 안 좋으면 시세가 하락하고 대출이자를 감당 할 수 없거나 대출 받을 당시 보다 시세가 하락할까 두려워하는 등 여러 이유로 급매물이 증가하게 된다.
분양권의 경우 공급에 수요가 미치지 못하여 미분양이 증가한다.
또한 경매물건이 증가하기 때문에 그 동안 내 집 마련의 꿈을 가지고 노력하던 사람이라면 지금 이러한 상황이 유리할 수 있다.
하지만 옛말에 “ 다된 밥에 코 빠뜨린다”는 속담이 있다.
뭐든 조심하고 또 조심 해야 한다는 말이다.
마지막 서류절차까지 완벽하게 끝마쳐야 만이 내 집 마련의 꿈을 이루는 것이기 때문이다.
20대~30대의 재테크 열풍이 불고 있는 이때 부동산 매매 초보자를 위한 부동산 매매 절차에 대해 일반 부동산과 분양권으로 구분하여 알아보도록 하자.
▶ 일반 부동산의 경우 ◀
1. 계약체결 전
법원 등기과 또는 등기소에서 토지, 건물 등기부 등본을 발급받거나 열람하여 등기부 등본상의 소유자가 실제 소유자인지 계약체결 당사자인지 주민등록증을 통해 확인한다.
소유권에 영향을 줄 수 있는 등기부 등본 갑구의 가압류/ 압류/ 가등기/ 경매/ 예고등기 등의 내용을 확인하고 등기부 등본 을구의 근저당/저당권/전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는 지의 여부를 확인한다.
또한 등기부 등본상의 근저당 등의 권리가 등기되어 있는 경우 예상되는 주택 가격에서 근저당 등의 금액을 공제한 매매가에서 자신의 주택이 경매되는 경우를 대비해 먼저 입주해 있는 전세보증금 등을 공제하고도 본인의 매매계약금의 회수가 가능한지 판단한다.
계약 체결 상대방이 등기부 등본상의 소유자가 아닌 경우 적절한 대리권이 있는지의 여부를 위임장과 인감증명서를 통해서 확인한다.
2. 계약 체결 시
발급 받은 등기부상 소유자의 인적 사항을 확인하고 소유자의 주민등록증을 제시 받아 동일인 여부를 확인한다.
만일 대리인과 계약할 경우에는 인감증명이 첨부된 위임장으로 대리권 여부를 확인한다.
위임장에 명시 내용: 부동산의 소재지, 계약의 목적, 본인이 계약에 대한 제반 사항을 대리인에게 위임한다는 취지, 본인 인감날인, 수임인의 주소, 성명, 주민등록번호, 연월일.
3. 계약서 작성 및 잔금납부 그리고 매도인 서류 받기
매도인(주인)으로부터 주민등록초본 1통, 매도용 인감증명서 1통, 위임용 인감증명서 1통, 위임장(소유권 이전등기 위임용), 부동산양도신고확인서(분양 받은 경우는 불필요)를 받아야 한다.
매도인의 등기필증과 인감증명서, 주민등록등본(법인등기부등본), 부동산양도신고확인서, 등기위임장은 미리 매도인에게서 받아야 한다.
일반적인 부동산 거래자 심리로 보아 잔금을 다 지급한 후에는 서류 받을 때 비협조적이기 때문이다.
※ 계약서에 명시할 것
가. 부동산 표시란의 물건소재지와 면적(임대차의 경우는 임대할 부분)
나. 계약내용란의 계약금, 중도금, 잔금 및 기일
다. 인적사항란의 임대인(매도인)과 임차인(매수인)의 기재사항을 명시하고 인장날인
※ 특약사항란에 명시할 것
가. 계약 당시의 등기상 권리관계상태를 잔금지불 시까지 유지하여 양도한다는 내용
나. 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
다. 잔금일 기준 공과금과 세금을 정산한다는 내용
라. 계약을 이행하지 않을 때는 손해배상을 한다는 내용
마. 각종 권리 제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용
※ 영수증에 명시할 것
지급내역, 도장, 연월일 등기부등본상의 권리관계 변동사항 확인
계약서 작성 당일, 중도금 지불 당일. 잔금 지불 당일(계약서 지참)
4. 세금 납부
전용면적 25.7평 미만의 주택의 취득세는 신고가액(분양 받은 경우는 분양가)의 2%, 등록세는 3%, 교육세는 등록세의 20% 즉 신고가액의 0.6%으로 총 5.6%의 세금을 납부하게 된다.
반면 전용면적 25.7평을 초과하는 주택은 농어촌특별세로 취득세의 10% 즉 신고가액의 0.2%를 추가로 납부해야 하므로 총 세금은 신고가액의 5.8%이다.
취득세와 농어촌특별세는 잔금을 완납한 후 구청부과 과에서 취득세고지서를 받아 잔금일로부터 30일 이내에 시중은행에 납부하면 되고 30일이 지나면 과태료가 부과되며 등록세는 잔금납부일로부터 60일 이내에 납부하면 된다.
5. 소유권이전등기 구비서류 준비
소유권이전등기는 물건소재지 관할 등기소에서 하게 된다.
토지대장, 건축물관리대장, 토지가격 확인 원, 검인계약서, 매수인이 표시돼 있는 매도인의 인감증명서, 등기필증, 매도인(시행자) 및 매수인(피분양자)의 주민등록등본(또는 법인등기부등본),
부동산양도신고확인서(양도신고 대상인 경우), 매도인(시행자)의 등기위임장, 등록세 영수필 확인서 및 통지서, 수입인지와 수입증지, 등기신청서 부본, 국민주택 채권 매입필증 등이다.
이 첨부서류는 전체 1부를 복사해서 원본과 함께 제출하면 된다.
구비서류 중 토지대장과 건축물관리대장(건물대장 또는 가옥대장) 토지가격확인원, 수입인지는 구청 민원실에서 발급 받고
등록세 납부영수필 확인서 및 통지서는 은행에 등록세를 납부하고 교부 받고 수입증지(대법원수입증지)는 등기소에서 지정하는 금융기관에서 사면 된다.
① 매도인의 구비서류: 매도용 인감증명 1통(매수인 성명, 주소, 주민등록 기재), 주민등록등본1통, 등기권리증, 인감도장
② 매수인 구비서류: 주민등록등본 1통, 도장, 토지대장1통, 건축물 관리대장 1통, 공시지가 확인 원 1통
③ 부동산 양도신고 대상인 경우: 매도인의 주민등록등본 1통, 일반용 인감증명 1통, 토지 및 건물 등기부등본 각 1통, 매매계약서 1통, 토지대장 1통, 건축물 관리대장 1통, 공시지가 확인 원 1통
④ 토지거래 신고 또는 허가대상인 경우: 토지대장, 공시지가 확인 원, 매매계약서
6. 대출 대환 신청
은행에 근저당(대출)이 되어 있는 경우는 대출금을 갚으면 그만이지만 대출금을 본인 앞으로 돌리려면 소유권이전에 필요한 서류를 구비하여 은행에 가서 대환신청을 해야 한다.
이때 은행에서 지정하는 법무사에 소유권이전을 신청하면 된다.
대출을 대환 하지 않고 현금 납부 시
7. 등기신청서 작성
등기신청서는 등기소에서 교부 받아 작성하게 되는데 신청서 내용 중 부동산의 표시부분은 등기부 표시란의 부동산 표시와 동일하게 기재하여야 하고 아파트의 경우에는 등기소에 별도로 비치해 놓은 신청서 기재례를 참조하면 된다.
▶ 분양권의 경우◀
1. 분양권을 매입할 때 확인사항
분양권 매입 시 중도금연체여부를 확인한다. 중도금이 연체됐으면 건설업체들은 계약서 명의변경을 해주지 않기 때문이다.
이 때 만일 계약을 먼저 했으면 자칫 계약금을 떼일 수도 있으므로 반드시 짚고 넘어가 피해를 보지 않도록 한다.
또한 중도금 선납여부도 확인해야 한다. 분양권을 팔려는 입주 예정자들 중에는 분양 받을 당시나 그 이후 중도금을 선납해 놓은 경우가 있는데 이는 할인율을 적용 받을 수 있다는 이점이 있기 때문이다.
그러나 분양했던 시공사의 부도로 보증을 못 받는 경우가 발생할 수 있으므로 중도금을 선납했을 때 주택공제조합의 보증 등을 받을 수 있는지 꼼꼼히 확인한다.
또한 간혹 분양권을 팔려는 입주예정자의 은행 빚이 연체돼 중도금이 가압류된 사례가 발생하고 있는데 이러한 분양권을 매입하면 부작용이 발생할 수 있으므로 분양업체를 통해 중도금 가압류 여부를 확인한다.
2. 분양권 매수 시 일반적인 절차
가. 매매계약 시 매수자와 매도자는 직거래나 중개업소를 통해 매매계약을 체결하는데 대부분 중개업소를 통해서 계약을 체결한다.
나. 매수자와 매도자는 검인을 받아야 되는데. 검인은 매수자나 매도자중 한 명이 아파트분양계약서와 매매계약서를 가지고 시.군.구 지적 과에 가서 받으면 된다.
다. 은행대출승인절차. 쌍방이 대출승계여부를 결정하여 승계를 한다면 대출 받은 금융기관으로 가 중도금대출채무승계신청서, 각서, 확약서를 작성 해야 한다.
라. 명의변경 시 매수자는 인감증명서.인감도장.신분증.검인계약서를, 매도자는 인감증명서.인감도장.신분증.주민등록등본.분양계약서를 가지고 해당 시공업체로 가면 된다.
이때 일반 분양일 경우에는 건설사만 방문하면 되지만 조합아파트일 경우에는 건설사와 조합사무실 두 곳을 방문해 명의변경을 요청하면 된다.
※ 분양권을 명의 변경할 때 대출승계협의
입주 시 주택담보를 확보하기 위해 대출승계는 꼭 해야 한다. 대출 받은 융자금이 대출금융기관의 중도금 대출은 향후 건물 준공 시 당해 주택을 담보로 제공하는 조건으로 융자해주는 것이다
만약 분양계약자가 분양권 전매로 되팔 때 매수자에게 중도금 대출사실을 숨기고 전매했을 경우 대출기관은 건물 준공 후에도 주택을 담보로 취득하지 못하는 사태가 발생하게 되고
분양계약자가 매수자에게 중도금 대출을 알려주고 매매했더라도 대출승계를 하지 않을 경우는 대출금 채무자는 분양계약자이므로 매수자의 허락 없이 대출기관이 주택준공 시 담보를 확보할 수 없게 된다.
따라서 명의변경에 앞서 대출기관은 분양계약자와 매수자간 중도금 대출에 대한 채무인수계약을 체결하는 것을 원칙으로 삼고 있다.
※주택조합 조합원 분양권 매수 시
주택조합의 직장조합 조합원 분은 명의변경을 할 수 없고 지역조합 조합원분 은 명의변경을 할 수 있지만 매수자는 해당 지역 거주 세대주로서 입주 때까지 무주택자이어야 한다.
5. 세금 납부
분양권을 살 때 내는 세금은 일반분양일 경우에는 입주하는 경우에만 세금을 납부한다.
하지만 조합원 분을 샀을 경우 유권이전등기와 더불어 입주와 관계없이 세금을 납부해야 한다.
분양권 매수 시 취득세는 분양가의 2%이고 취득세의 10% 즉 분양가의 0.2%는 농어촌특별세로 납부해야 하며 전용면적 74평을 초과하는 분양권의 경우 취득세가 10% 증가하게 된다.
납부는 매매 검인계약서를 첨부하여 잔금일로부터 30일 이냐에 시?군?구 부과 과에 납부하도록 한다.
아울러 가산세 및 과태료를 기간 내 미납하면 납부할 세액의 20%가 증가하므로 주의한다.
또한 분양권의 경우 일반 주택 매매와 달리 취득세의 면제 또는 감면이 가능한데 이는 전용면적을 기준으로 삼게 된다.
전용면적 12평 이하 무주택 세대주 전액 면제이고 전용면적 18평 이하 무주택 세대주 50% 감면이다.
전용면적 18평 초과∼25.7평 이하 아파트를 1999년 6월 30일 이전에 계약한 사람으로부터 살 경우 무주택 세대주 25% 감면이 가능하다.
분양권 매수 시 등록세는 분양가의 3%이고 등록세의 20%는 교육세로 잡부일로부터 60일 이내에 지정은행에 가서 납부하면 된다.
가산세를 1년 이상 미납 시 세액의 30% 과태료가 붙게 되므로 주의한다.
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