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서울 관악구 신림동 1514번지 일대의 신림재정비촉진지구는 교육, 시니어(노인), 아동복지 등 3가지 테마(주제)로 개발된다.
관악구는 신림 2·6·9·10동에 걸쳐 있는 신림재정비촉진지구 52만7790㎡를 2015년까지 ▲교육복합 타운 ▲시니어 웰빙 타운 ▲친환경 아동복지 타운 등 3개 테마로 개발하는 계획을 마련했다고 최근 밝혔다.
이 계획안에 따르면 아파트 등 주택 총 4545가구가 재개발·재건축 사업을 통해 새로 건설된다.
관악구는 지구 중심에 지상 최고 32층의 초고층 아파트 단지를, 공원이나 도로변에는 중층 아파트 단지를 건설할 예정이다. 경사가 심한 곳은 자연지형을 이용한 테라스하우스를 건립할 계획이다.
관악구는 이를 통해 현재 지구 전체 면적의 61.7%(32만5824㎡)를 차지하는 주택용지를 52%(27만4450㎡)까지 끌어 내릴 계획이다. 또 현재 0.3%인 지구 내 녹지율을 9.2%까지 끌어올릴 방침이다.
관악구는 이 같은 개발계획안에 대해 8월 말까지 주민 공청회 등을 가진 뒤 9월 서울시에 최종 결정을 요청, 늦어도 올해 말까지는 개발계획안을 확정한다는 방침이다.
■신림재정비촉진지구는 어떤 곳?
-지리적으로 서울 남부지역에 위치하며 북쪽에서 남쪽으로 길게 늘어진 형상. 지구 남쪽은 한글 ‘ㅅ’자 형태.
-지구 동쪽으로는 서울대학교와 고시촌이, 지구 서남쪽으로는 이미 개발이 완료된 난곡재개발구역이 위치.
-지구 서쪽의 도림천 복개도로변에는 무허가 상가 및 노후 주택 밀집. 노후 불량 건축물이 지구 전체 건축물의 약 69.5% 차지.
-지구 내 인구는 2만82명, 가구 수는 총 8478가구.
■지구 북쪽(위쪽)은 교육복합 타운으로
-관악구는 지구 북쪽에 유스호스텔과 공연장, 전시장, 문화강좌실, 디지털도서관 등을 갖춘 청소년 문화미디어센터를 건설할 예정.
-유명 사설학원 유치를 통해 교육산업의 메카로 만든다는 게 관악구의 복안.
-남강중·고교∼청소년 문화미디어센터∼관악청소년회관∼서울대로 이어지는 ‘에듀 커뮤니티’ 거리(보행자 전용도로)도 조성될 예정. 이곳에서 청소년을 위한 각종 공연 등을 펼칠 계획.
-북쪽지역 중심부에는 지상 최고 32층의 초고층 아파트가 탑상형 형태로 건립될 예정. 중심부 주변으로는 저층과 중층의 아파트가 탑상·판상형 형태로 건립. 경사지에는 지형을 이용한 테라스하우스(4층) 건설 예정.
■지구 가운데는 시니어 웰빙 타운으로
-지구 한가운데, 미림여고 왼쪽 편에는 노년층을 위한 각종 시설 건립.
-노인들을 위한 임대주택과 노인복지시설, 공공보건의료시설, 게이트볼장, 평생학습센터 등을 설치해 노년층이 교육·의료·복지 혜택을 한 자리서 누릴 수 있도록 개발.
-맨발 산책로(지압보도)·체력단련 시설 등을 갖춘 공원과 산책로, 자전거도로가 있는 자연친화형 하천 등도 건설.
-어린이집과 공공시설(신림6·10동 통합 동사무소)도 설치해 다양한 세대가 어우러진 도시를 만들겠다는 게 관악구의 복안.
-이 지역에는 주로 지상 18~24층의 탑상형 아파트 건립. 도림천변에는 지상 5~11층의 저·중층 아파트 건립. 경사지에는 지상 5~6층의 테라스하우스 건설.
■지구 남쪽(아래쪽)은 친환경 아동복지 타운으로
-지구 남쪽은 친환경 아동복지 타운으로 개발될 예정. 신우초교 주변의 관악산과 도림천 등 자연지형을 적극 활용한 생태학습장 건설.
-신우초교 아래쪽에는 수영장 등을 갖춘 어린이도서관과 교육·상담시설을 들인 아동복지시설을 건립.
-도림천 주변은 산책로와 자전거도로, 휴게공간으로 개발할 방침.
-관악구는 이곳에 주로 탑상형 형태의 아파트를 배치할 계획. 녹지시설 주변으로는 지상 7~9층의 중층 아파트 건립 예정.
■길 새로 놓거나 넓히고
-현재 남부순환도로와 서울 지하철 2호선 신림·서울대입구역이 지구 북쪽을 지남. 남부순환도로는 상습 지·정체 구간이 많은 편.
-그러나 지구 동쪽 인근을 지나는 강남순환고속도로(남부간선구간 12.4km)가 2013년께 개통될 예정이고, 경전철 신림선(2017년께 개통 예정)이 지구 북쪽을 통과할 예정이어서 교통여건 크게 개선될 듯.
-또 난곡GRT(버스와 지하철의 장점을 가진 유도고속차량, 2009년께 개통 예정)와 강남순환고속도로를 잇는 동서간선도로(2015년께 개통 예정)가 건설 예정. 이 도로는 지구 한 가운데를 관통.
-관악구는 특히 기존 도로인 신림로와 호암길을 부분 확장해 교통처리능력 높일 예정. 지구 내에는 폭 12~15m의 순환도로 등 모두 8개 노선 신설할 계획.
■존치구역, 전체 지구 면적의 31.2%
-개발 구역에서 제외된 존치구역은 모두 12곳 16만4500㎡. 지구 전체 면적의 31.2%에 해당. 존치구역은 주택 상태 등이 양호해 개발에서 제외된 구역을 말함.
-지구 북동쪽의 미림생활권 중심의 지구단위계획구역 4만7920㎡와 지구 가운데 있는 저층주거지역(상대적으로 주택 상태 양호), 2004년 입주한 우정아파트 1·2단지 등 7곳의 아파트와 도로, 종교시설, 학교 등이 개발 대상에서 제외.
■새로 짓는 주택은
-주택재개발사업 등을 통해 아파트 등 총 4545가구 건설. 구역별로는 지구 북쪽 1구역에 2970가구, 지구 가운데 2구역에 1157가구, 지구 아래쪽 3구역에 418가구.
-면적별로는 전용면적 기준으로 40㎡ 이하가 813가구, 40~50㎡ 482가구, 50~60㎡ 501가구, 60~85㎡ 1379가구, 85㎡ 초과 중대형이 1370가구.
-신축 주택 총 4545가구 중 임대주택은 총 744가구. 전용면적 85㎡ 초과 중대형에는 임대주택 없음.
-해당 지역의 주택·토지 소유 가구 수(조합원 수)는 3140여 가구로, 이를 제외한 약 500~800가구 정도가 일반에 분양될 것으로 예상.
새로 짓는 주택(단위:가구)
■지분 시세는 ㎡당 606만~656만원 선
-새 아파트를 분양 받을 수 있는 권리인 지분값은 1구역이 대지지분 33㎡ 이하인 다세대주택이 ㎡당 606만원 선, 대지지분이 90㎡ 이상인 단독주택 등은 ㎡당 393만원 선에서 시세 형성.
-2구역의 경우 지분값이 1구역에 비해 ㎡당 30만~50만원 가량 더 비싼 편. 2구역이 1구역에 비해 조합원 수가 적고 주변이 산이어서 주거환경이 더 쾌적할 것으로 예상되기 때문.
-시유지 내 무허가 주택(대개 19~33㎡)의 지분값은 ㎡당 454만원 선. 시유지는 2구역에 많은 편.
-지분값은 전반적으로 지난해 대비 ㎡당 151만원 정도 올라. 지난해에는 거래도 활발.
-그러나 지금은 전반적은 부동산시장 침체 등으로 거래 많지 않은 편. 하지만 문의는 꾸준히 이어지고 있음.
-1구역은 중소형 아파트가 대거 건립될 예정이어서 상대적으로 젊은 층에게 인기가 높음.
-대지지분이 작은 주택 2구역에 비해 상대적으로 많아 초기 투자비용이 높지 않은 것도 젊은 층에게 인기 이유.
-2구역은 조합원 수 등이 적어 안정적인 투자 환경을 원하는 수요자들과 주거환경이 쾌적할 것으로 예상돼 장년층 실수요자들에게 인기.
-2구역은 그러나 대지지분이 상대적으로 큰 주택이 많아 초기 투자비용이 1구역에 비해 상대적으로 높은 편.
■투자는 어떻게?
-신림지구에는 전용면적 40㎡(약 12평)의 소형 아파트가 전체 주택 가운데 17.8%인 813가구(임대 포함)로 서울의 여느 재정비촉진지구보다 많은 편. 향후 아파트값 상승 등에 적지 않은 걸림돌이 될 것으로 전문가들은 전망.
-구역별로 특징이 뚜렷하기 때문에 자신에게 맞는 구역을 우선 정해야.
-때문에 투자인지 실수요인지, 자금 규모는 어떻게 되는지, 향후 배정 받을 아파트 면적은 어떻게 될지 등을 면밀히 검토한 뒤 들어가야.
-무허가 건축물을 매입하는 경우도 일반 주택과 마찬가지로 새 아파트를 분양받을 수 있음.
-그러나 가장 작은 면적의 아파트에 배정될 게 확실시되고, 이미 배정 받을 수 있는 아파트의 면적 대비 매매가가 많이 올라 투자성 좀 더 세밀하게 분석해야.
-또 개발 대상에서 제외된 존치구역이 전체 면적의 30%를 넘는 만큼 우선 구청 등에 문의해 존치구역을 확실하게 숙지한 뒤 투자에 나서야.
-신림지구는 토지거래허가구역이어서 대지지분이 19㎡ 이상인 경우 허가를 받아 거래한 뒤 전 세대원이 들어와 살아야 함.
-그런데 신림지구의 경우 대부분의 주택이 너무 낡아 주거환경이 열악함. 때문에 반드시 직접 와서 거주환경 등을 꼼꼼히 챙긴 뒤 거래해야.
| 황정일 기자[obidius@joongang.co.kr] |
| 2007년 08월 14일 10시 03분 |
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| 이문ㆍ휘경동, 웰빙 미니신도시 탈바꿈 |
| 서울 재정비촉진사업 집중해부/101만㎡ 에 1만7천가구 건립 |
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서울 동대문구 이문ㆍ휘경동 일대 노후 주거지 101만㎡(30만평)이 아파트 등 1만7634가구의 새 주택이 들어서는 친환경 주거지로 탈바꿈한다.
동대문구는 6월 이문ㆍ휘경 재정비촉진계획(안)을 마련해 지난달 주민공람과 공청회까지 마쳤다.
서울시는 9월 초 시 도시재정비위원회에서 이문ㆍ휘경 재정비촉진계획을 심의해 최종 결정할 예정이다.
계획안에 따르면 이문ㆍ휘경 촉진지구는 ▲결합개발 ▲대중교통중심지향개발(TOD) ▲원스톱 서비스 실현을 위한 복합커뮤니티센터 ▲국제문화의 거리조성 등의 테마로 개발된다. 지구 중심에는 35층짜리 주상복합 아파트도 들어선다.
이문ㆍ휘경 촉진지구는 경희대,한국외대 등 녹지가 풍부한 대학 캠퍼스와 인접해 있고 중랑천을 끼고 있다. 또 지구내의 지하철 1호선(회기ㆍ외대앞ㆍ신이문역)을 이용해 10분 정도면 서울 도심에 닿을 수 있을 정도로 시내접근성이 뛰어나다.
따라서 재정비 사업이 끝나면 서울시내 인기 주거지로 발돋움할 가능성이 큰 지역이다.
■이문ㆍ휘경 재정비촉진지구는 어떤 곳
-노후주택이 빼곡히 들어서 있는 서울 동북부의 대표적인 낙후지역.
-지구 내 5500여 가구 주택중에 20년 이상 경과된 노후ㆍ불량주택이 절반에 달함. 3만5000명의 주민이 거주하고 있음.
-도심 진입이 쉽고 주변에 대학이 있어 웰빙 주거지로 탈바꿈할 수 있는 가능성이 크다는 평가. 지하철 1호선(회기ㆍ외대앞ㆍ신이문역)을 이용해 10분 정도면 도심지 진입이 가능. 동부간선도로 등 주변 도로 여건도 비교적 양호한 것으로 평가됨.
-촉진구역은 8개 구역으로 나뉘어 주택재개발방식으로 재정비됨.
■국내 최초 결합개발 시범 시행
-구릉지구역과 역세권 구역간 짝짓기 개발(일명 결합개발)이 시범적으로 시행됨.
-결합개발은 촉진 구역중 도시경관 보호차원에서 구릉지(고지대, 산동네)와 평지이면서 개발이 비교적 용이한 역세권지역을 하나의 단지개념으로 묶어서 개발하는 방식.
-천장산 인근인 문화재 ‘의릉’ 주변 7구역과 외대앞역을 중심으로 한 역세권 3구역을 하나의 단지로 묶어 개발.
■대중교통 중심 지향 개발
-대중교통중심지향개발 계획에 따라 지구 내 외대앞역, 회기역, 신이문역을 최단거리로 안전하고 쾌적하게 접근할 수 있도록 보행 및 자전거도로가 개설.
-역 중심의 대중교통체계도 마련됨. 도로망은 이문로의 상습정체 해소 및 보행공간 확보를 위해 25m(5차선)로 늘리고 , 지구내ㆍ외부를 연결하는 20m 넓이의 지구순환도로 신설. 아울러 철도로 양분된 동서간 지역을 연결하도록 지하차도 2개도 신설됨.
■복합커뮤니티센터 4곳 건립
-주민 간 교류 증진을 위해 복합커뮤니티센터 4곳이 건립. 지구 내부를 순환하는 1.7㎞의 순환도로인 ‘커뮤니티가로’를 중심으로 주요 공원, 학교, 복합커뮤니티센터 등 공공시설이 배치됨. 순환도로변에는 15m 규모의 가로공원을 조성, 지역주민의 휴식 및 문화욕구 수용을 위한 공간이 51m 넓이로 조성됨.
-절대적으로 부족한 공원ㆍ녹지를 대폭 확대하고 지구 중심부에 1만3000㎡규모로 지역문화와 자연을 테마로 하는 지역중심공원을 조성해 지역커뮤니티와 문화교류의 장소로 만들 계획.
-초등학교와 고등학교 각 1개교를 추가로 확보해 철길과 대로로 인한 초등학생의 장거리 통학환경을 해소하고 부족한 학교시설을 확충해 나갈 예정.
■대학가와 연계해 국제 문화의 거리 조성
-주변 대학과 연계한 ‘국제문화의 거리’도 조성됨. 경희대, 한국외대를 방문하는 수많은 외국인 교수와 교환학생 및 국제학생 수요에 따라 외대~외대앞역 260m 구간을 다양한 국제문화권을 체험하고 교류하는 국제문화거리로 조성해 국제문화교류의 거점으로 육성할 방침.
-이외에도 ▲촉진구역별 범죄예방을 고려한 친환경 단지설계 ▲복합커뮤니티센터와 주변 의과대학병원과 연계해 의료지원시스템 네트워크체계 구축 ▲자원절약형 신재생에너지 및 집단에너지시스템 도입.
■지분값은 꾸준한 오름세
-대지지분 99㎡(30평)대 다가구나 대지 33~99㎡(10~30평) 단독주택이 대부분. 지분값은 지역에 따라 다가구 주택이 1년전 ㎡당 242만~272만원(평당 800만~900만원)에서 최근 ㎡당 303만~363만원(평당 1000만~1200만원)으로 상승. 단독주택은㎡당 272만원(평당 900만원)안팎에서 거래됨.
-2006년 초 3차 뉴타운 지정에 이어 2006년 2월2일부터 토지거래 허가 구역으로 묶여 실거주 요건을 갖추지 않은 투자 목적의 거래는 거의 끊김.
이 때문에 토지거래 허가를 받지 않아도 되는 지분 20㎡(6평) 미만의 주택이 인기. 이런 주택은 ㎡당 454만~545만원(평당 1500만~1800만원)에 시세 형성.
-현지 부동산 중개업소에서는 인근 전농뉴타운에 비해 ㎡당 90만원(평당 300만원) 가량 지분값이 싸 가격메리트가 있다고 분석.
-저평가 요인으로는 저지대여서 중랑천 범람의 피해를 보며 회기역 등 지구 내 3개 역을 통과하는 수도권 전철 1호선이 지상으로 나 있어 소음과 교통체증 등이 문제가 되고 있기 때문.
■주요 구역별 장ㆍ단점은
-가장 인기 있는 지역은 촉진3구역(옛 이문 9구역). 이 곳은 외대앞역과 신이문역 사이에 있어 교통이 편리. 2004년 6월 추진위원회 승인을 받고 구역지정 직전까지 갔으나 3차 뉴타운 지정으로 최근까지 사업 답보 상태.
-촉진1구역(옛 이문 6구역)은 집들이 워낙 낡아 재개발 추진이 시급한 곳으로 꼽혀왔던 곳. 이 때문에 재개발 후 입주권을 받기 위한 지분쪼개기도 활발하게 이뤄졌음.
-촉진4구역(옛 이경구역)은 2004년 6월 추진위원회 승인을 받았음. 구역 지정 당시 주민 동의율 68%를 확보해 9월 서울시에 의해 촉진계획이 확정되면 바로 사업진행에 착수할 수 있을 것으로 보임.
외대앞역과 신이문역이 가깝고 평지에 있다는 점이 장점. 지분쪼개기가 적다는 점도 메리트.
-촉진7구역(옛 이문7구역)은 의릉,한국예술종합학교와 인접해 있는 곳으로 94년부터 재개발 추진. 결합개발제도 시범 운영지구가 될 가능성이 큼.
■투자유의점-토지거래허가구역으로 묶여 있기 때문에 집을 산 후엔 실제 거주해야만 하는데 워낙 낡은 집들이 많아 주거환경이 크게 열악함. 따라서 현장을 반드시 방문해 실제 그곳에서 살 수 있는지 확인 한 후 거래하는 게 필수. -다가구주택의 경우 지하층은 잦은 침수로 인해 세입자 구하기가 어렵다는 점도 유념해야함. -지분 쪼개기가 많이 이뤄져 조합원수가 많은 곳에선 소형(66㎡ㆍ20평형대) 아파트밖에 배정받지 못할 수 있으므로 추진위원회 사무실을 방문해 예상 조합원수와 예상 건립가구수를 반드시 확인해야 함.
[이문휘경(뉴타운)재정비촉진기본계획 구역별 층별 배치도 보기]
*서울 재정비촉진사업 집중해부시리즈 네번째인 신길지역은 16일에 게재됩니다.
| 함종선 기자[jsham@joongang.co.kr] |
| 2007년 08월 15일 12시 34분 |
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| 수색ㆍ증산동,실수요자에게 매력 |
| 서울 재정비촉진사업 집중해부/89만6500㎡에 1만2383가구 건립 |
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서울 은평구 진관내ㆍ외동 일대 은평뉴타운 아파트 분양이 성큼 다가오면서 인근 수색동과 증산동 일대 뉴타운시장도 술렁이고 있다.
은평뉴타운만한 규모는 아니더라도 교통 및 입지 여건에서 주거지로 전혀 부족함이 없는 곳으로 꼽히는 곳이 바로 수색ㆍ증산 재정비촉진지구이기 때문이다.
여기에다 지난 5월 재정비 촉진계획 주민공람안이 발표된 이후 올 하반기나 내년 초 사업이 가능한 구역을 중심으로 내집 마련 수요자와 투자자들의 관심도 높아지고 있다.
은평구는 지난 5월 수색ㆍ증산 재정비촉진계획(안)을 마련해 6월 주민공람과 공청회까지 마쳤다. 9월 중 서울시에서 수색ㆍ증산 재정비촉진계획을 최종 결정하면 사업 추진은 더욱 속도를 낼 전망이다.
은평구가 마련한 계획(안)에 따르면 수색ㆍ증산지구는 89만6500㎡(27만1000평)에 인구 3만1814명(1만2383가구)을 수용하는 신흥 주거중심형 뉴타운으로 개발된다.
전문가들은 수색ㆍ증산지역이 서울 서북권의 새로운 부도심으로 발전할 것으로 전망한다. 상암DMC(디지털 미디어 시티) 개발과 한국철도공사에서 추진 중인 수색역세권 개발 사업이 연계되는 데다 2010년까지 경의선 복선 전철사업과 인천 국제공항 철도사업이 마무리되면 남북교류와 국제 업무의 전략거점으로 부상할 입지를 갖추기 때문이다.
또 상암택지지구와 가좌뉴타운 등과 인접해 지역 전반의 개발 시너지 효과는 더욱 커질 것으로 기대된다.
■수색ㆍ증산 재정비촉진지구는 어떤 곳
-수색ㆍ증산 지역은 노후 불량주택이 밀집한 데다 인근 상암DMC, 가재울뉴타운, 은평뉴타운에 가려 그동안 주목을 받지 못함.
-그러나 서울시가 2005년 12월 수색ㆍ증산동 일대(89만6500㎡)에 대해 3차 뉴타운으로 지정하면서 개발 기대감도 고조.
-수색ㆍ증산지구는 주거중심형 뉴타운으로 조성 예정. 자연친화형 입지 여건을 갖춘 게 주요 원인. 수색ㆍ증산지구 뒤쪽으로 봉산자연공원이 병풍처럼 둘러싸고 있고, 증산로 앞에는 2002년 월드컵 때 재정비된 불광천(신사오거리~월드컵경기장~한강 상암나루터)이 있어 휴식공간으로 활용 가능할 듯.
-수색ㆍ증산 뉴타운의 허파인 봉산자연공원을 거점으로 상암 DMC와 불광천까지 5㎞의 녹지축 조성 계획.
-근린공원 4곳 설치해 구역별 녹지공간을 확충하고 중ㆍ고교 2곳 신설과 공공청사를 별도로 배치해 주민의 편의시설을 확보할 계획.
-주거 중심형으로 개발되다보니 초대형 업무시설이나 랜드마크 건물보다는 아파트 등 주택이 많이 들어설 예정.
-주변 지역에 개발 재료 넘쳐. 지구 바로 옆 가좌동은 가좌뉴타운, 남쪽으로는 상암지구와 인접. 향후 뉴타운 완공 시점에서는 주거지와 상업시설이 적절히 어우러진 신흥 주거지역의 중심지로 거듭날 것으로 전망.
■역세권 등 사통팔달 교통 여건 갖춰
-수색ㆍ증산지구 일대는 상암월드컵 경기장과 평화공원, 하늘 공원 등이 도보 10~15분 내에 위치. 월드컵 경기장내 CGV영화관과 대형 할인점 등 생활편의시설 이용 쉬워.
-교통 여건도 좋은 편. 지하철 6호선 수색역과 증산역을 걸어서 이용 가능. 수색로와 증산로를 통해 일산ㆍ신촌 등 기존 도심으로의 이동 편리.
-내부순환도로와 강변북로 통해 용산과 강남 등으로의 접근 용이. 경의선 복선 전철(2009년)과 인천공항철도(2010년)이 수색역을 환승역으로 개통될 예정.
■주요 재개발 구역별 특징
-수색ㆍ증산지구는 총 11개 재개발ㆍ재건축구역으로 구성. 이 중 수색 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9구역과 증산 5, 6구역은 주택 재개발구역이고, 증산 4구역은 주택 재건축사업으로 개발 예정.
-수색ㆍ증산지구에서 가장 주목을 받고 있는 곳은 수색 9구역과 증산 2구역. 두 곳 모두 지하철 6호선 수색역 역세권 지역으로, 뉴타운 지구 중심에 위치. 업계에선 사업성 가장 좋은 곳으로 평가.
◇수색9구역
-도로변 가까이 위치해 진입이 쉽고 수색동 다른 구역보다 평지가 많은 편.
-대부분 20년 이상 노후화된 주택과 다세대ㆍ다가구주택으로 이뤄져.
-3만6514㎡ 규모로 용적률 250%~400%까지 적용. 총 705가구(임대 105가구 포함)가 들어설 예정. 조합원 수는 약 536명으로 일반분양이 10~15% 나올 예정.
◇증산1,2구역
-면적(9만 1225㎡)이 넓은 데다 조합원 수도 적어 사업성이 좋은 편.
-용적률 260%까지 적용. 총 1623가구(임대 195가구 포함) 공급 예정. 조합원 수는 약 1298명으로 일반분양이 325가구 정도 나올 것으로 예상.
-구역 안에는 다가구ㆍ다세대ㆍ단독주택 뿐만 아니라 상가도 많아. 따라서 상가 조합과 주택 조합간 갈등으로 사업 지연 가능성도 배제 못해.
■각 구역별 지분 시세와 시장 상황
-지난해 촉진지구 지정과 함께 토지거래허가지역으로 묶이면서 6평 이상 지분 거래 한산. 거래 전 허가를 받아야 해 투자자들 신중한 자세 유지.
-수색9구역의 지분 시세는 33㎡ 기준으로 3.3㎡(1평)당 3000만원 선. 39~42㎡의 경우 3.3㎡당 2800만~3000만원 선. 이는 지난해 초 3.3㎡당 2300만원 선에 비해 약 1000만원 정도 오른 것.
-하지만 입지 여건 좋고 사업 추진 빠른 구역 중심으로 매입 문의는 꾸준. 매물 많지 않아 거래시장 잠잠한 편.
-증산동은 단독주택이 많아 대지 면적이 큰 40~50평대 매물이 주를 이루기 때문에 지분 가격이 큰 폭으로 오르지는 않았지만, 수색역에서 증산역으로 올라가는 위쪽 지역은 소형 평형 빌라들이 위치하여 이 지역 가격 변동폭은 상대적으로 큰 편이다.
-증산1, 2구역 지분 시세는 23~33㎡의 경우 3.3㎡당 3000만~3500만원 선. 39~42㎡의 경우 2900만원 선 형성. 토지거래 허가의 영향으로 20㎡(6평) 이상은 거래 뜸해. 하지만 20㎡는 간간이 거래. 20㎡ 이하의 경우 최고 3.3㎡당 4000만원까지 호가.
-부동산업계에선 증산 1, 2구역의 경우 23~33㎡ 지분 가지고 있을 경우 99㎡ 정도의 아파트는 배정받을 것으로 예상.
-수색 4, 6, 7, 8구역과 증산 5, 6구역의 경우 지구 중심과 거리가 멀거나 규모가 작아 사업성은 다소 떨어질 편. 이 구역들의 지분시세는 3.3㎡당 2500만~2900만원 선. 수색9ㆍ증산1, 2구역에 비해 싼 편.
-수색동과 인접해 있는 상암동 월드컵 3단지 109㎡이 6억~7억원, 2단지 82㎡이 4억5000만~5억원 선에 매매가가 형성되어 있는 것 감안하면 수색ㆍ증산지구의 지분시세는 저평가됐다는 분석도 많아.
■지금 투자할 만한가
-수색ㆍ증산동 일대엔 개발 호재가 많아 이 지역의 미래가치는 큰 것으로 전문가들 평가. 또 조합원 수가 다른 뉴타운 지역에 비해 상대적으로 적다는 것도 매력으로 작용.
-뉴타운 사업 특성상 모든 구역에서의 사업 진행은 사실상 불가능. 사업 진행은 수색동의 한 구역, 증산동의 한 구역 정도가 될 것으로 전망. 따라서 사업이 비교적 빠른 지역과 역세권 주변 지역 중심으로 접근하는 게 좋다는 지적 많아.
-수색동 일대는 노후 주택이 많아 매매가 대비 전세가 비율이 상당히 낮은 편. 따라서 초기 투자비용이 많이 들 수 있다는 점 고려해야.
-증산동의 경우는 신축 빌라와 근린 상가가 많아 조합원간 지분 다툼으로 사업이 지연될 수 있다는 점 유의해야.
-이와 함께 수색ㆍ증산동의 경우 다른 여건에 비해 교육시설이 부족한 것도 단점으로 지적.
-또 수색ㆍ증산지구의 지분 값이 최근 2년새 급등해 단기 투자는 위험 부담이 있다는 분석도 많아. 따라서 현 시점에선 실수요자 입장에서 접근하는 게 바람직하다는 게 전문가들의 조언.
| 조철현 기자[choch@joongang.co.kr] |
| 2007년 08월 17일 10시 10분 |
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| 장위지구, 젊고 활기찬 도시로 탈바꿈 |
| 서울 재정비촉진지구 집중해부/186만7851㎡에 2만3970가구 건립 |
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성북구 장위동 68-8번지 일대 186만7851㎡의 장위재정비촉진지구는 2016년까지 환경친화적이고 미래지향적인 도시로 탈바꿈한다.
성북구는 최근 ‘건강한 삶, 편안한 도시’라는 주제로 장위지구 개발계획안을 발표했다. 이 계획안에 따르면 장위지구는 15개 구역으로 나뉘어 개발된다.
주택용지는 총 116만7590㎡로 2016년까지 아파트 등 주택 총 2만3970가구가 건립된다. 전용면적 60㎡ 이하가 전체 주택의 23.4%, 60~85㎡가 40.2%, 85㎡ 초과 중대형이 36.4%다. 중대형 건립 비율이 당초 계획(12% 수준)보다 크게 높아졌다.
특히 7구역에는 서울시의 ‘주거형태 다양화 사업’의 일환으로 아파트와 단독주택, 연립주택, 타운하우스 등 다양한 형태의 주택이 건설될 예정이다.
■장위재정비촉진지구는
-성북구 장위동 68-8번지 일대 186만7851㎡. 아파트 등 주택 총 2만6800가구, 인구 7만여 명.
-서고동저형의 완만한 평탄지형으로 현재 주거 면적이 전체 지구 면적의 98.7%를 차지.
-단독주택이 전체 주택의 68.4%를 차지. 다가구주택과 다세대주택은 각각 17.7%, 3.2%로 단독주택에 비해 상대적으로 적은 편.
-노후·불량주택이 전체 가구의 63% 차지. 자연녹지 면적은 0.4%에 불과.
-내부순환·북부간선도로가 지구 남쪽을 통과. 동쪽에는 동부간선도로 인접. 화랑·월계·한천로가 서울 도심 등지로 연결.
-지하철 6호선 3개 역과 1호선 1개 역이 장위지구와 붙어 있고, 4호선 1개 역이 걸어서 10여 분 거리에 있어 대중교통 괜찮은 편.
■어떻게 개발되나?
-환경친화적인 도시, 문화가 있는 도시, 잘 짜인 도시, 젊고 활기찬 도시로 건설하겠다는 게 성북구의 계획.
-이를 위해 오동근린공원, 우이천 등 지구 내·외의 공원 및 하천을 연계 개발하고, 산세의 흐름과 어울리는 스카이라인을 형성해 환경친화적인 도시 건설.
-문화가 있는 도시를 위해서는 장위종합문화복지센터를 건설하고, 예술문화가로 형성할 계획.
-도시기반시설을 확충하고 이들 시설을 장위지구 전 구역에서 걸어서 10분 이내에 이용할 수 있도록 배치할 계획.
-역세권 지역을 주거, 상업, 문화시설이 혼재한 복합타운으로 개발하고 차 없는 거리, 자전거·보행자 중심 도로 등 조성 예정.
■새로 건립되는 주택은?
-아파트 등 주택 총 2만3970가구 건립. 이 중 전용면적 85㎡ 이하 중소형 주택이 64% 가량을 차지.
-임대주택은 총 4106가구로 전체 주택 건립 가구의 17.1% 차지.
-면적별로는 전용면적 50~60㎡가 1500가구, 60~85㎡가 9640가구, 85㎡ 초과는 8724가구.
-구역별로는 1구역이 750가구, 2구역 380가구, 3구역 1076가구, 4구역 2238가구, 5구역 1144가구, 6구역 1274가구, 7구역 1177가구, 8구역 1690가구, 9구역 1319가구, 10구역 1478가구, 11구역 2135가구, 12구역 778가구, 13구역 4130가구, 14구역 1945가구, 15구역 2456가구.
■15구역은 2009년 개발, 도로 등 확충 계획도
-지구 전체 면적 중 16.5%인 30만5531㎡는 존치구역으로 지정돼 개발 보류. 15구역은 2009년 주택재개발사업으로 통해 개발할 예정으로 일단 존치구역으로 분류.
-존치구역은 11구역과 10구역 사이, 13구역 4구역 등지에 산재.
-기존 도로인 한천·월계·장월로와 돌곶이길, 장위동길 등을 확장하고, 장위지구를 순환하는 순환형가로(폭 20m) 신설해 기존 도로망 지원할 계획.
■입지여건별로 지분 시세 차등
-지분(새 아파트를 받을 수 있는 권리) 시세는 대체로 대지지분이 33㎡ 이하인 다세대주택 등이 ㎡당 606만~757만원 선. 대지지분이 99~165㎡ 가량인 단독주택은 ㎡당 303만~363만원 선.
-거래 허가 없이도 사고 팔 수 있는 대지지분 19㎡ 이하 주택은 ㎡당 909만원 호가.
-4구역, 6구역, 10구역, 11구역 등 서울 지하철 6호선 돌곶이·상월곡역 인근 구역과 2구역, 3구역 등 촉진지구 지정 전부터 재개발을 추진해 사업속도가 상대적으로 빠른 구역이 인기가 높은 편.
-이들 구역은 시세도 상대적으로 높아 대지지분 33㎡ 이하는 ㎡당 757만원, 대지지분이 큰 것은 ㎡당 363만원 호가.
-언덕에 있거나 주택 상태가 좋지 않은 경우, 교통이 불편한 지분 등은 이보다 ㎡당 60만원 가량 저렴한 편.
-토지거래허가구역인데다 전반적인 부동산시장 침체 등으로 요즘 거래는 뜸해.
-여느 재정비촉진지구에 비해 상대적으로 조합원 수가 적어 사업성 좋고, 사업 속도가 빨라 문의는 꾸준.
-대지지분 19㎡ 이하는 매수세 활발하나 매물이 귀해 거래 쉽지 않아.
■19㎡ 이하 지분 사업성 꼼꼼히 따져야
-토지거래허가구역인 만큼 대지지분이 19㎡ 이하인 경우를 제외하고는 거래 후 직접 입주해 살아야 하므로 거래 전 반드시 주택 상태 확인해야.
-지하철 4호선 미아삼거리역과 6호선 돌곶이·상월곡역이 장위지구 남·서쪽에 바로 붙어 있거나 인접해 있지만, 지구 북쪽 구역의 경우 이들 지하철역을 걸어서 이용하기에는 다소 먼 편.
-그러나 성북구가 분당선 연장선을 왕십리에서 장위지구 북쪽, 드림랜드를 거쳐 노원구 중계본동까지의 연결을 추진 중.
-아직 추진 단계지만 이 노선이 확정돼 건설되면 장위지구는 4·6호선과 분당선이 지구 남쪽과 북쪽, 서쪽을 둘러싸게 됨.
-구역별로 이번 개발 대상에서 제외된 존치구역이 약간씩 섞여 있으므로 투자 전 반드시 존치구역 여부 확인해야.
-대지지분이 19㎡ 이하인 경우 매매가가 특히 강세를 보이는 편. 때문에 구역별로 조합 등에 문의해 향후 배정 가능한 면적 등을 알아본 뒤 투자성 꼼꼼히 따져 투자해야.
-대지지분이 큰 단독주택 비율이 높은 만큼 초기 투자 비용 등이 높을 수 있음. 이를 유념해 투자 계획 세워야.
| 황정일 기자[obidius@joongang.co.kr] |
| 2007년 08월 19일 13시 28분 |
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