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[스크랩] 오피스텔 투자시 주의해야 할 세금제도 |부동산노트
2008-02-25 16:16
http://blog.drapt.com/wevethe/81203923761512 
출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=31690
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오피스텔이 최근 인기 투자상품으로 떠오르고 있지만 오피스텔 세제에 관하여 일반 사람들이 모르는 면이 많이 있는것 같다.
부동산 관련 세제가 강화되어 있는 현 시점에서 부동산 투자은 미리 세금관련 내용을 정확히 숙지하고 투자를 결정해야 한다. 오피스텔 임대 및 거주시 꼭 알아야 할 핵심세제를 가상의 사례로 꾸며봤다. 핵심1.오피스텔은 등록세,취득세 감면대상이 아니다 강남에 사는 K씨는 최근 월세가 올라가고 있는 신촌의 오피스텔을 5채를 계약하고 등록세,취득세를 면제받으러 관할 구청에 갔다가 임대주택법에 의한 임대사업자가 될수 없다는 것을 알았다. 오피스텔은 1채를 구입하든 10채를 구입하든 임대주택법에 의한 주택임대사업자가 될 수 없고 부동산임대사업자 지위만을 갖는다. 따라서 주택임대사업자가 소형주택 5채를 매입할때 주어지는 등록세,취득세 감면혜택이 없다. 핵심2.오피스텔은 종부세 대상이 될수 있다 P그룹에서 은퇴한 L씨는 종부세 부담도 피하고 매월 월세 수입도 얻고자 5층 건물의 3층,4층에 있는 20호실의 오피스텔을 매입하였다. 오피스텔은 업무시설이기에 종부세 대상이 아니라고 생각했기 때문이다. 하지만,종합부동산 세법 제8조의 주택이라 함은 공부상 용도에 상관없이 사실상 주거용으로 사용하면 주택으로 보아 종부세 대상이 된다. 오피스텔이 공실이라 할지라도 사실조사를 하여 사실상 내부구조가 주거용으로 사용되는 변경이 있었다면 오피스텔은 종부세의 대상인 주택에 해당된다. 핵심3.주거용 오피스텔1채와 아파트를 같이 보유할때 양도세 비과세로 아파트를 매도할수는 없다 종로에 오피스텔 2채를 보유하고 있는 J씨는 3년 보유 2년거주한 강남 아파트를 매도하였다. 그런데 양도세를 내라고 세무서에서 연락이 왔다. 소득세법 시행령 제167조 3항에 의하면 양도소득세가 중과되는 주택수 계산에서 오피스텔이 사실상 상시 주거용으로 사용되었으면, 오피스텔 보유상태로 기존 아파트를 매도할 경우 양도세 중과세를 피할수 없다. 핵심4.오피스텔을 분양받아 주거용으로 사용하면 부가세를 환급해야 한다 전세가격 상승으로 내집마련을 준비하던 30대 초반 신혼 G부부는 구로에 있는 오피스텔을 분양받아 입주하였다.그런데 세무서에서 부가세를 환급하라고 연락이 왔다. 오피스텔 분양계약자가 자기 주거용으로 분양 오피스텔을 사용하면 환급받았던 매입세액을 납부하여야 한다. 또한,본인이 거주하지 않고 오피스텔을 임차했을 경우 임차인이 주택으로 사용하는 경우 부가가치세가 과세되지 않지만 분양시 받은 종전매입세액 환급 부분에 대하여 일정부분 납부해야 한다. 핵심5.오피스텔을 상가,사무실로 임대할 경우 부가세 신고와 납부를 하여야 한다 오피스텔을 분양 받아 주택이 아닌 용도(업무용)로 임대하고 그 대가를 받는 경우 부가가치세가 과세되는 것으로 분양계약서 또는 등기부등본을 첨부하여 사업자등록을 신청하여야 한다. 이때는 보유기간과 상관없이 임대료에 대해 부가가치세가 과세된다. 따라서,주택용으로 임대한 경우에는 부가가치세 면세신고를 하면 부가세 납부의무가 없다. 핵심6.오피스텔을 매도하면 부가세를 매수자에게 받아서 납부를 해야 한다 T씨는 인천에서 2년전 5천만원에 매수하였던 오피스텔을 오피스텔외 기존주택을 비과세 받고자 친구에게 6천만원에 매도하였다. 그런데 세무서는 T씨에게 매매대금중 건물분에 해당하는 매매금액의 10%인 부가세를 납부하라고 한다. 일반과세자가 임대업에 사용하던 오피스텔을 양도(사업의 포괄양수도가 아닌 경우를 말함)하는 경우 양수자가 어떤 용도로 사용하던 관계없이 양도자는 양도가액(건물부분)의 10%를 거래상대방으로부터 징수하여 납부해야 한다. 핵심7.오피스텔을 매도할 경우 포괄양수도 계약을 하면 매도자에게 부가세 납부의무가 없다 일산 장항동에서 오피스텔 1채를 보유하던 H씨는 R씨에게 오피스텔을 매도하고 사업의 포괄양수도 계약을 체결하였다,매도한 H씨는 사업의 포괄양수도 계약을 통하여 매수자에게 부가세를 수령하지 않아도 되었다. 부가가치세법 제6조 제6항 제2호에서 규정하는 사업양도란 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양수도하는 것을 말하는 것이다. 핵심8.포괄양수도 계약이 아니면 매도자는 매매대금에서 매수자에게 부가세를 수령해야 한다
분당 정자동에서 D오피스텔 2채를 보유하던 T씨는 자금이 급하여 동시에 2채를 매도하였다. 한채는갑에게,또 한채는 을에게 각각 매도를 하였다.세무서는 부가세를 납부하라고 한다.
매수자가 다르면 T씨는 갑과 을에게 세금계산서를 발행하고 부가세를 징수하여 세무서에게 부가세를 납부해야 한다.
핵심9.주거용 오피스텔을 여러개 보유하고 있을때 오피스텔을 양도하면 양도세 중과대상이다
신촌에서 소형 오피스텔을 3채 보유하고 학생에게 임대를 주던 Y씨는 전세가 급등으로 오피스텔 매매가격이 9천만원까지 상승하자 오피스텔 1채를 매도하였다.
그런데 양도세는 3채 보유로 인정되어 세율이60% 중과되었다.
소득세법 시행령 제167조의 3에 규정에 의하여 중과대상의 주택에는 모든 주택이 포함되고 여기서 말하는 주택은 공부상 기준이 아니라 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다.
또한,양도세 중과대상 제외되는 소형주택의 규정 소득세법 시행규칙 제82조 소형주택의 범위에서 단서조항으로 오피스텔이 아닐것이 규정되어 있다.
따라서 오피스텔은 소형주택이라도 양도세 중과대상이 된다.
핵심10.오피스텔을 임대하다가 자기 사업 또는 자기 주거용으로 사용하는 경우 M씨는 사무실로 임대하던 중구의 오피스텔을 사업확장차 임차인을 내보내고 자신이 입주하였다.
M씨는 임대사업을 폐업신고를 하고 해당 오피스텔의 잔존재화에 관하여 부가가치세법 시행령 제49조에 의해 산출한 과세표준(미경과된 과세기간에 해당하는 금액)에 10%를 부가가치세로 납부하여야 한다.
핵심11.양도하는 오피스텔이 업무용일때 양도세는 업무용 부동산의 기준에 따른다
업무용 오피스텔(단,주거용이 아닌 경우) 1년미만 단기양도시 50%,2년미만 단기양도시 40%,2년이상 보유시 양도세는 9~36%이다.
위의 내용을 종합해보면 오피스텔을 임대할 경우에는 임대주택법에 의한 임대사업자가 될수 없고 성격이 틀린 부동산임대사업자로서 지위만을 갖게 된다.
따라서,임대주택법에 의한 주택임대사업자의 모든 혜택은 받을수 없고 부동산 임대사업자의 권리와 의무를 갖게 된다.
반면에, 부동산임대사업자라고 하더라도 오피스텔 부동산임대사업자는 소득세법 규정에 의하여 사실상 주거로 사용하고 있는 오피스텔을 매도하게 되면 양도세에선 다주택자로 보게 되는 것이다. 결국 오피스텔을 통하여 임대사업을 생각하고 있다면 위의 사례들을 참조하여 임대용 오피스텔를 주거용 및 업무용의 구분을 뚜렷이 하여야 한다고 본다. 참조: 주거용으로 볼수 있는 오피스텔의 기준은 임차인의 주민등록 전입이고 업무용으로 볼 수 있는 오피스텔은 임차인의 사업자 등록이다. 그리고 오피스텔을 주거용으로 볼때는 주민등록 전입외 사실조사도 병행될수 있으므로 주의해야 한다. |
리첸시아중동 |우리동네이야기
2008-01-15 20:11
http://blog.drapt.com/wevethe/2460981200395476328
단지정보 : 신도시 중동 중동
| 유리벽 안에 또 유리벽이 있는 욕실을 설계한 '리첸시아 중동' 160.3㎡ (3) | |||||
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SEOUL, Korea (AVING) -- <Visual News> 평균 분양가 3.3㎡ 당 1,944만원으로 공급하는 수도권 최고층 주상복합, '리첸시아 중동'을 짓는 금호건설(대표 이연구 www.richensia.co.kr)는 최근 IT 및 전자 제품에서 불고 있는 디자인 바람을 주택에도 접목하여 제공한다는 생각이다.
최저 평형인 160.3㎡ (과거 48평) 226세대의 주 침실인 침실1(안방)은 패션디자이너 이상봉이 직접 디자인한 포인트벽지와 대나무를 사용한 아트월을 분양가를 포함하여 제공한다. 또한 부부욕실은 유리벽으로 마감하여 디자인 효과를 주었다. 유리벽의 경우 모델하우스에는 투명유리로 되어 있으나, 불투명 유리로도 선택이 가능하며, 침실과 욕실 사이에 간이벽을 제공한다는 것이 관계자의 설명이다. '리첸시아 중동은 3.3㎡ 당 최저1,700만원에서 2,000만원대로 제공하며, 계약금 5%씩 2회 분납 할 수 있으며, 중도금 60% 중 DTI에 따른 대출한도 초과분에 대하여는 잔금으로 납입 연기가 가능하다. 청약일은 1월 15일 1순위, 16일 2순위, 17일 3순위이며, 23일 당첨자 발표를 거쳐 29일부터 31일까지 3일간 계약기간을 갖는다. 
문의 032-663-9595 | |||||
[스크랩] 가점제 1순위 예상물량 2만5천가구 |부동산노트
2007-10-10 15:21
http://blog.drapt.com/wevethe/81191997278689
출처 : 닥터아파트 > 분양 리포트
원문 : http://www.drapt.com/e_sale/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=4&uid=90026
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부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)는 연내 수도권에서 약 2만5천여가구가 가점제 1순위에서 마감될 것으로 예상했다.
가점제 1순위는 통장 보유기간이 2년 이상이고 무주택자여야만 한다. 기존 1가구 주택을 보유해도 1순위가 되는 추첨제보다 1순위 충족조건이 더욱 까다롭다.
청약 가점제 시행이후 인기 단지와 비인기 단지간의 양극화가 더욱 심화되고 있어 가점제 1순위자의 경우 통장사용을 잘못 사용할 경우 내집마련에 큰 타격을 입을 수 있다.
따라서 당첨확률이 다소 낮아지더라도 가점제 1순위에서 마감이 예상되는 단지 위주로 청약해야 후회 없는 내집마련을 할 수 있을 것이다.
다음은 연내 수도권 분양물량 중 가점제 1순위에서 마감 될 것으로 보이는 주요 단지로 1순위 청약자들은 반드시 체크해 볼 필요가 있다.
▶ 가점제 1순위 마감 예상 단지
SH공사가 서울 은평구 진관내동, 진관외동 일대에 시범뉴타운으로 개발하는 은평뉴타운에서는 1지구 1~14단지 2천8백17가구가 11월 분양을 앞두고 있다.
은평뉴타운은 북한산 자락이 병풍처럼 펼쳐져 있으며 단지 중앙에 진관근린공원이 위치해 있어 친환경 주거공간으로 조성된다. 또한 분양가 상한제에 적용 받지 않아 입주 후 바로 전매가 가능하다.
월드건설이 강서구 염창동 240의 19번지에 113~162㎡ 1백64가구를 10월에 분양한다.
2009년 개통예정인 서울지하철 9호선 고려산업(염창공장)주변역(가칭)이 걸어서 1,2분거리인 초역세권 단지다. 이마트(가양점)가 단지 바로 앞에 위치해 교통, 편의시설 모두 쉽게 이용할 수 있다.
상도동 산64-23번지 일대 신원종합개발이 총 8백86가구 중 83~150㎡ 3백9가구를 11월에 분양할 예정이며, 상도동 134번지 일대에는 한진중공업이 총 1천5백92가구 중 79~152㎡ 3백9가구를 하반기에 일반분양 할 예정이다.
대우건설과 신구종합건설은 판교신도시 A20-2블록에 125~201㎡ 9백48가구를 11월에 분양한다. 신분당선 연장선(2010년 개통예정) 판교역 및 상업지구와 인접해 있어 판교신도시내에서 주거여건이 좋다.
파주 운정신도시에서는 11월에 8개단지 7천1백71가구가 동시분양 한다. 이 중 동문건설이 A11블록에 80~149㎡ 6백24가구를 분양한다. 벽산건설과 한라건설은 운정지구 A2블록에 76~152㎡ 1천1백45가구를, A12블록에서는 삼부토건이 76~171㎡ 1천3백90가구를 분양한다.
운정신도시 인근으로 경의선 복선전철(2009년 개통예정) 운정역이 신설되며, 제2자유로(2010년)도 개통돼 서울 접근성이 향상될 것으로 보인다.
동문건설은 수원시 화서동 318번지에 109~142㎡ 2백97가구를 10월에 일반 분양할 계획이다. 경부선 화서역을 걸어서 4~5분이면 이용 가능한 역세권 단지이다.
특히 2019년 신분당선 연장선 화서역이 개통될 예정으로 더블역세권 단지로 거듭나게 되며, 서울 강남권으로의 접근성이 좋아진다.
또한 단지 동측으로 숙지공원이 있어 주거여건이 쾌적하며 애경백화점(수원점), 이마트(서수원점) 등의 편의시설 이용이 가능하다.
GS건설은 성복동일대 119~191㎡ 5백가구를 10월에 분양한다. 인근으로 신분당선이 개통될 예정이다.
신분당선 연장선은 2010년 개통되는 신분당선(강남~정자)을 잇는 연장선으로 1차로 2014년까지 정자~광교까지 개통된다.
청라지구에서는 11~12월간 10곳 5천5백97가구가 분양된다. 이중 가점제가 없는 청약저축 물량인 인천도시개발공사의 웰카운티를 제외한 모든 단지가 가점제 1순위에서 마감될 것으로 예상된다.
청라지구는 국제금융의 거점도시로 초고층 국제센터, 화훼단지, 퍼블릭 골프장 등 각종 레저시설이 들어선다.
같은 경제자유구역인 송도신도시에서도 올해 2곳 분양물량이 예정돼 있다. 먼저 포스코건설은 1공구 국제업무단지 D13, 14-1블록에서 8백50가구를 분양하며, 현대건설은 21-59번지 일대 4백76가구를 분양한다.
※ 공급면적(㎡) 정보는 기존 평형을 ㎡로 단순 환산한 값으로, 실제 공급면적과 다를 수 있습니다.
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