부동산노트(73) |
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[스크랩] ★지금 비수기를 놓치면 통탄합니다.★ |부동산노트
2007-12-30 00:29
http://blog.drapt.com/weni/2413571198942198708 
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★지금 비수기를 놓치면 통탄합니다.★
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[스크랩] ★ 땅! 땅! 땅! 보기 퍼펙 30 ★ |부동산노트
2007-12-30 00:25
http://blog.drapt.com/weni/2413571198941941919
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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땅! 땅! 땅! 보기 퍼펙 30 1> 모든 땅은 알맞은 용도가 있다
부동산시장에서 땅에 대한 관심이 갈수록 높아지고 있다. 그러나 땅은 주택과는 달리 실수요자건 투자자이건 개인이 접근하기에는 다소 부담되는 상품이다. 도시계획,지목,토지용도,인.허가 가능성 등 따져봐야 할 대목들이 너무 많기 때문이다.
인천 연수구에 사는 김광식씨는 10년전 경기도 평택시 안중면에 있는 임야 5천9백평을 구입했다.올해 말로 정년 퇴직이 다가오자 김씨는 이 땅을 전원주택단지 또는 실버타운으로 개발키로 작정했다.마침 부지 주변에 전원주택들이 하나 둘 들어서고 있는 상황이었다.
<2> 이용 못한다면 인연맺지 말라 서울 송파구에 사는 정민수씨(48ㆍ교사)는 퇴직 후 자연휴양림을 운영하는 것이 꿈이다. 매도자가 제시한 가격은 평당 5천원. 평당 4천원 정도의 땅을 매입하길 원했던 정씨는 최종 결정 전 이땅에 대한 컨설팅을 의뢰했다. 이 땅은 골짜기가 깊고 경관이 수려한 편이다. 근처에 한솔 오크밸리가 자리잡고 있고 6번 국도와 중앙도속도로 접근성도 뛰어나다. 횡성이라는 곳에 가장 적합한 개발상품도 자연휴양림이나 휴양도시라는게 전문가들의 중론이다. 그럼에도 이땅은 이용할 수 없는 땅이어서 평당 1천원 정도의 가치밖에 없는 것으로 판단됐다. 우선 경사도가 높아 전체 9만평 중 활용할 수 있는 땅은 적었다. 7부 능선까지는 60도 이상의 급경사지여서 쓸모가 없다. 또 7부 능선 이상은 완만해 주택건립이 가능하지만 도로개설 비용으로 수천만원이 들 것으로 추산됐다. 뿐만 아니라 이땅의 경사도가 너무 심해 보전임지 훼손허가도 나기 어려울 것으로 판단됐다. 산림법 개정으로 보전임지의 활용은 점점 어려워지는 추세다.
<3> 그린벨트 마을 활짝 핀다 서울 서대문구 북가좌동에 사는 박혜선씨(55·보험설계사) 가족은 그린벨트 내 취락마을에 있는 농가주택을 팔기로 매매계약을 맺었다가 낭패를 볼 뻔했다.
컨설팅 결과 박씨 가족은 그린벨트 내 취락마을의 미래가치와 주변 시세에 깜깜해 막대한 손해를 볼 뻔했다는 결론이 나왔다.
<4> 길이 없으면 가지 마라 S대 Y교수(45)는 작업실을 겸한 전원주택을 짓기 위해 경기도 용인시 이동면 농지 1천평을 평당 20만원에 매입했다.
그러나 계약서 어디에도 이런 내용은 들어있지 않았다. 전원주택 분양업체가 도로를 확보하기 위해 진입로 개설 예정부지의 소유주와 접촉해 봤지만 가격을 너무 높게 불러 진입로 개설이 불가능했다. L씨는 분양업체를 대상으로 소송을 제기했지만 땅값은 고스란히 날리고 말았다. 전원주택용 땅뿐만 아니라 어떤 땅이든 마찬가지다. 진입로가 없으면 쓸모가 없다.
<5> 강ㆍ계곡 주변 침수여부 점검을 서울 동대문상가에서 자영업을 하는 이갑수씨(45)는 전원생활을 즐기기 위해 2년 전 경기도 여주군 점동면에 있는 관리지역 농지 1천평을 1억원(평당 10만원)에 매입했다. 첫 여름을 보낸 후 이씨는 전원생활을 접었다. 지금은 구리시에 있는 아파트에 살면서 이 집을 주말용으로 사용하고 있다. 이씨는 지금 5천만원 정도 손해를 보고 이 전원주택을 팔려고 한다. 그러나 매물로 내놓은 지 몇 개월이 지났는 데도 사겠다는 사람은 나타나지 않고 있다. 대개 강이나 계곡 주변 땅은 인기가 높다. 조망권이 좋아 전원주택 전원카페 펜션 가든 등을 짓기에 적격이기 때문이다. 그러나 이런 곳의 땅을 살 때는 사전에 반드시 짚어봐야 할 게 있다. 여름철 침수여부가 바로 그것이다.
<6> 진흥구역은 투자가치 낮아 서울 종로구에 사는 전업주부 이금자씨(60)는 경기도 고양시 대장동에 밭 2천평을 갖고 있다.
이씨는 어떻게 하는 게 좋을까.
<7> '땅은 法' … 모르면 낭패 우리나라에서 가장 실력있는 부동산 개발회사로 통하는 S사가 최근 땅을 잘못 매입해 곤욕을 치르고 있다.
그러나 관련법이 바뀐 것을 몰랐던 게 화근이 됐다.
<8> 땅투자의 빈부 차이 서울 도봉구 창동에 사는 J씨는 3년전부터 전원주택 부지를 물색하고 다녔다. 또 중개수수료를 아끼기 위해 스스로 집터를 구했지만 그동안 발품을 팔면서 허비한 돈이 수백만원에 달했다. 혼자서 해결하려다 많은 돈과 시간을 낭비할 뿐만 아니라 좋은 결과도 얻지 못한다. 그러나 부자들의 땅 투자패턴은 이와는 정반대다. 전문가를 잘 활용한다. 매매를 할 때는 해당 지역의 전문가를 적극 활용한다. 혼자서 전국의 모든 땅시장 정보를 알 수 없기 때문이다. 부자들은 또 부동산 중개수수료를 기꺼이 지불한다. 어떤 때는 법정수수료보다 더 많이 수수료를 지불할 때도 있다. 그래야 차후에도 투자가치가 높은 매물을 우선적으로 가져다 주기 때문이다. 부자들은 또 전문가들로부터 컨설팅 받기를 좋아한다.
<9> 땅의 기운을 느껴라 인기 탤런트 A씨는 전체 자산의 60% 가량을 부동산으로 보유하고 있다. 어머니의 경우 마음에 내키지 않는 땅을 샀다가 이익을 본 경우가 거의 없었다고 했다. 땅 전문가들은 대부분 매매를 하기 전 그자리에 한참을 앉아 있는다. 그래서 마음이 편안해지면 그 땅을 사들이고 마음이 왠지 불안하면 사지 않는다. 주거용 토지의 투자에는 느낌이 중요하다. 요즘 세상에 그런게 어디 있느냐고 하는 사람이 있을지 모르지만 느낌이 좋은 땅을 사야 재테크에 성공할 수 있다. 마음이 불안해지거나 음습하거나 산만한 느낌이 들면 반드시 그럴 만한 이유가 있다. 땅이 습하거나 햇볕이 잘 들지 않을 수도 있다. 주변 풍경이 산만할 수도 있고. 사람들이 땅에 대해 느끼는 감정은 대개 비슷하다. 그래서 느낌이 좋은 땅은 나중에 팔기가 수월하지만 그렇지 않은 땅은 두고두고 고생한다. 특히 바로 옆에 붙어있는 땅이라도 느낌이 다르다는 것을 명심해야 한다. 조금만 위치가 달라도 향이 다르고 조망권이 다르고 지기(地氣)가 다르다.
<10> 시골땅의 유통 경로 시골 땅의 유통구조는 아파트 유통구조와 많이 다르다. 평소 공을 들이면서 매물이 나오면 우선적으로 연락을 취하도록 해둔다.
예를 들어 평당 10만원에 의뢰받은 토지를 평당 11만원에 판 뒤 1만원은 자기가 챙기는 식이다.
<11> 한동네라도 땅값 천차만별 땅 전문가들은 초보 투자자들로부터 황당한(?) 질문을 받을 때가 더러 있다. 그래서 초보 투자자들은 땅값도 아파트값처럼 주변 지역과 비슷하게 형성되는 것으로 착각하고 있다. 또 땅모양이 직사각형으로 잘생겨 활용도가 높은 땅과 그렇지 않은 땅의 가격도 같을 수는 없다. 보전임지 절대농지 그린벨트 등으로 묶여 있어 개발이 크게 제한되는 땅의 가격이 그렇지 않은 땅값에 비해 낮은 것은 당연하다. 심지어 주거용 부동산의 경우 바로 옆에 붙어 있어도 가격 차이가 크게 나는 사례를 심심찮게 찾아볼 수 있다.
<12> 明堂도 세월따라 바뀐다 경기도 광주시 그린벨트 지역 임야에 꽤 알려진 명당터가 있다. 2만평 규모의 땅은 환금성이 떨어져 4억원을 받기도 쉽지 않다는 점을 감안하면 그야말로 특별한 대접을 받은 셈이다. 그러나 지금은 상황이 1백80도 달라졌다고 한다. 묘자리 말고는 별 쓸모가 없는 까닭에 이 땅을 찾는 사람이 거의 없다. 수십억원은 커녕 수억원에도 팔기 어렵다는 게 인근 중개업소들의 이야기다. 화장이 일반화되고 조상을 납골당에 모시는 문화가 정착돼가고 있다는 점을 생각하면 당연한 변화일 수도 있다.
<13> 땅위에 무엇이 있나 보라 제2금융권에 다니던 K씨(36)는 땅 투자를 통해 자기 돈 한 푼 없이 11억4천만원을 번 경험이 있다.
권리관계가 비교적 깨끗해 가격이 이처럼 떨어질 이유가 없어 보이는 데도 이상하게 유찰에 유찰을 거듭한 물건이었다. 그런데 자기 돈은 한 푼도 들지 않았다. 우선 자연석을 팔아 5천만원을 조달했다. 모두 트럭 1백대분의 자연석이 나왔는데 이를 대당 50만원에 팔았다. 또 은행 경매대출을 통해 3천만원을 마련했다. 자연석이 사라지자 K씨가 낙찰받은 땅은 평당 15만원(총 11억4천만원)을 받을 수 있는 전원주택 부지로 변했다.
<14> 땅 속까지 관심을 자영업자인 K씨(41)는 3년 전 경기도 이천 소재 공장부지 1천평을 평당 10만원에 매입했다. 전원생활을 동경하던 L씨(53)는 경기도 양평에서 전원주택지 2백평을 1억원(평당 50만원)에 매입했다. 강 주변에 거꾸로 물이 적을 수도 있다는 점을 몰랐던 대가를 톡톡히 치른 셈이다. 수석 전문가인 A씨는 10년 전 충북 제천에서 논 4백평을 1천2백만원(평당 3만원)에 사들였다. 중개업소에서는 평당 1만5천원이면 살 수 있는 땅을 두 배나 주고 매입했다며 이해할 수 없다는 표정을 지었다. 하지만 A씨가 그 땅을 산 이유는 농사를 짓기 위해서가 아니라 땅 속의 수석을 캐기 위해서였다.
<15> 사기전에 반드시 측량 사업가인 K씨(50)의 부친은 지난 97년 묘지로 강원도 횡성군 소재 임야 1천5백평을 매입했다. 한참동안 실랑이를 벌인 끝에 땅을 직접 측량해보기로 했다.
<16> 땅은 겨울에 보라 주말농장 부지를 찾던 직장인 K씨(45)는 1999년 여름 강원도 홍천 소재 임야 2만평을 평당 2만원에 매입했다. 이 정도면 개발은 엄두도 낼 수 없다. 정확한 경사도를 파악못해 평당 1만5천원의 엄청난 손해를 보게 된 셈이다. K씨가 이같은 실수를 범한 것은 땅을 여름에 봤기 때문이다. 땅 전문가들은 봄·여름·가을에 땅을 보는 것은 화장한 여자의 얼굴을 보는 것과 같다고 말한다. 봄에는 꽃이,여름에는 무성한 나무잎이,가을에는 단풍이 있어 땅 모양과 경사도를 제대로 파악할 수 없다. 또 경관에 홀려 땅에 대한 판단이 흐려지게 된다. 이에 반해 겨울에 땅을 보는 것은 막 잠자리에서 일어난 여자의 화장안한 얼굴을 보는 것이나 마찬가지다. 그래서 땅 전문가들은 땅을 보려면 겨울에 보라고 주문하다. 특히 주거용 부동산을 고를 때는 가능하면 겨울을 선택하는 것이 좋다. 쉽게 얼지않는 땅,눈이 빨리 녹는 땅은 사람이 살기 좋은 명당임에 틀림없다. 이런 땅은 햇볕이 잘 들 뿐만 아니라 찬바람을 막아주는 구릉이나 산이 있어 살기에 적합하다. 다만 겨울에 땅을 고르더라도 눈이 왔을 때 땅을 보는 것은 금물이다. 눈도 일종의 화장이다. 눈이 덮혀 있으면 땅의 경사도나 지형을 파악하기 어렵다.
<17> 교통망은 투자의 나침반 경기 이천에 사는 K씨는 지난 98년 사업을 하는 친구에게 돈 2천만원을 빌려줬다. 하지만 지금 당장 소유권 이전 등기를 하지 않으면 그마저도 채권자 손에 넘어가게 된다는 말을 듣고 울며겨자먹기로 땅을 받았다. 급기야 2001년에 한 아파트 개발업자는 7억원을 줄테니 팔라고 제안했다. K씨는 이 땅을 팔아 평생 만져보지 못한 목돈을 거머쥘 수 있었다. 생각지도 않게 도로가 생겨 큰 이익을 본 사례다. 교통망은 땅 투자의 나침반이다. 대부분 토지 전문가들은 투자 유망지역을 꼽으라고 하면 주저없이 새로 도로나 철도가 개통되는 지역을 꼽는다.
<18> 등기에 없는 권리도 확인하라 중소건설업체인 A사는 아파트를 짓기 위해 경기도 P시에서 땅 1만평을 매입했다. 부랴부랴 변호사에게 자문해본 결과 마을 사람들의 보상 요구에 응할 수밖에 없다는 말을 들었다. 이런 땅을 개발하려면 비록 자신의 땅이라고 하더라도 주민들의 동의 없이는 불가능하다고 했다. A사는 할 수 없이 주민들과 보상 협상에 나섰지만 주민들의 요구금액은 생각보다 컸. 결국 배보다 배꼽이 크다는 판단에 따라 아파트 사업을 포기하고 말았다. 고급 퓨전 음식점 창업을 구상 중이던 K씨는 서울 강동구에서 6백여평짜리 땅을 평당 8백만원에 매입했다.
<19> 묘지는 무서워 서울 양평동에 사는 K씨는 지난 97년 강원 태백시 소재 땅 1천평을 평당 5만원에 매입했다. 묘지가 있는 땅에 대한 투자는 각별히 조심해야 한다. 때문에 임야를 살 때는 반드시 현장에 가봐야 한다. 만약 묘지가 있다면 이장 가능 여부를 점검해야 한다. 이장 가능 여부를 판단하는 기준은 분묘기지권 성립 여부다. 다행히 분묘기지권이 성립하지 않는 묘지라면 처리는 간단하다.
<20> 발품없이 성공없다 서울 동대문상가 디자이너 출신으로 성공한 P씨.
그런데 막상 현장에 가보니 묘지는 하나도 없었다. 그러나 잔금을 치른 뒤 현장을 가본 B씨는 그자리에서 주저앉고 말았다. 밀물이 몰려들자 자신의 땅이 완전히 바다속으로 잠기는 것이 아닌가. 부랴부랴 현지 중개업소에 물어보니 자신이 산 땅은 밀물일때는 잠기고 썰물일 때는 드러나는 간석지로 아무런 활용가치가 없다고 했다. 현장을 가보는 것과 가보지 않은 것은 하늘과 땅차이 만큼 다른 결과를 가져다 준다. 발품을 많이 팔면 뜻밖의 좋은 결과를 얻을 기회도 있지만 현장 조차 한번 가보지 않으면 사기 당하게 십상이다.
<21> 한계령에 평당 100만원 땅 사업가인 C씨(56)는 10년 전 강원도 오지의 땅을 샀다.
그러나 지금은 주변의 시각이 완전히 달라졌다. 이 정도의 정원을 인위적으로 꾸미려면 천문학적인 돈이 들 것이다. 험한 지형과 계곡의 영향으로 여름 기온은 인근지역보다 10도 이상 낮다. 한여름에도 더위를 느낄 틈이 없다. 주변 봉우리들이 이 땅쪽으로 모이는 형상이어서 풍수지리학적으로도 높은 평가를 받는다. 이런 이유 때문인지 박정희 전 대통령을 시해한 김재규 전 중앙정보부 부장이 이곳에 별장을 가지고 있었다.
<22> 종중 땅 지켜라 김씨 종중은 충북에 임야 3만평을 가지고 있다. 그러나 아직 팔지 않은 땅은 소유권 이전 등기청구소송을 통해 종중 명의로 되찾을 수 있지만 이미 제3자 명의로 넘어간 땅의 소유권은 회복하기 어렵다는 대답에 크게 낙담했다. 공동명의로 할 때는 집안 어른 5∼10명의 명의로 하는 게 좋다. 이때 현재 등기가 돼 있는 사람이 순순히 응하면 두말할 나위 없이 좋다. 그러나 등기가 돼 있는 개인이 자신의 소유라고 주장하면 재판을 할 수밖에 없다. 종중이 승소하기 위해서는 종중 명의로 매입했다는 최고령자의 증언이나 매입대금을 추렴한 선대의 서류 등이 필요하므로 이를 확보해야 한다. 이에 앞서 재판이나 종중 부동산의 등기이전 및 관리를 위해서는 종중 등록이 필요하다. 시·군·구에 종중 결의서와 규약을 제출하고 법인신청을 내면 고유번호와 함께 법인을 낼 수 있다.
<23> 땅팔자 法에 달렸다 중견건설업체에 다니는 L부장. 특별히 용인 지역을 지목한 것은 아파트 개발이 신도시 주변에서 집중적으로 일어날 가능성이 높아서였다. 회사 사장의 땅 보는 안목이 높다는 것을 익히 아는 L부장은 용인지역 답사를 본격적으로 시작했다. 당시 용인에선 평당 5만원 이하에서 살 수 있는 땅이 수두룩했다. 그러나 L부장은 결정적인 순간 일을 저지르지 못했다. 확신이 부족했고 투자기간도 너무 길 것 같았다. 그런데 1년 정도의 시간이 흐르자 자신이 봤던 땅들의 값이 순식간에 10배로 뛰었다. 5만원짜리 땅들이 50만원으로 급상승했다.
L부장이 용인을 지날 때마다 가슴을 치며 후회하는 것은 당연한 일. 사람처럼 땅에도 팔자가 있다. 농사만 지어야 되는 땅,그린벨트로 묶여 개발이 불가능한 땅,아파트를 지을 수 있는 땅 등 나름의 팔자를 가지고 있다. 땅의 팔자는 국가가 법으로 정한다. 땅 팔자를 정하는 법을 보면 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' '농지법' '산지관리법' '지적법' 등이 있다.
<24> 기획부동산 '함정' 조심 회사원 K씨는 지난 11월 밝은 음성의 여성에게서 전화를 받았다. 그래서 현지 부동산중개업소에 시세를 문의해 본 결과 도로를 낀 노른자위 땅의 시세가 평당 10만원이라는 대답을 듣게 됐다. 기획부동산이란 대규모 땅을 매입한 뒤 이를 잘게 쪼개 개미투자자들에게 판매하는 사설 부동산회사로 주로 1백명 안팎의 텔레마케터를 고용해 전화로 영업을 한다. 기획부동산이 활개를 치면서 이들로부터 한차례 이상 전화를 받아보지 않은 직장인이 없을 정도다. 현재 서울에선 1백50개 이상의 기획부동산이 활동하고 있는 것으로 토지시장 전문가들은 추산하고 있다. 요즘 기획부동산들이 취급하고있는 물건은 나름대로 재료가 있는 충청도 강원도 제주도 등의 땅이다.
<25> 원래부터 좋은땅은 없다 강원도 원주시 신림면에 가면 산속에 작은 산장 하나가 있다. 주변의 잡풀을 베어낸 뒤 물길을 잡아줬다. 잡목들은 주변 지형에 맞춰 살릴 것은 살리고 베어낼 것은 과감하게 베어냈다. 그리고 나서 길을 내고 산장을 지었다. 이 산장을 찾아오는 사람들 중 상당수는 주변에 이런 좋은 땅이 있으면 추천해달라고 한다. 그런데 정작 땅을 소개해주면 하나같이 사지는 않는다. 산장 주인이 소개해주는 땅은 가꾸면 좋아지는 땅이다. 그러나 추천을 받은 사람들은 현재 모습에 실망해서 발길을 돌린다. 경기도 용인시 양지면에 살고 있는 노인 K씨는 좋은 땅을 만들어 돈을 버는 사람이다. 그는 주로 맹지를 산다. 그러나 맹지를 살 때 반드시 진입로 개설이 가능한 땅을 고른다. 까다롭지 않은 지주들은 선뜻 자신의 땅을 진입로로 판다. 그런 다음에는 그 곳에 집을 짓고 살면서 자신이 산 땅을 아름답게 꾸민다. 진입로에 나무도 심고,도랑은 정비해 맑은 물이 흐르게 하고,제멋대로 자란 나무들 중 불필요한 것은 잘라내고 정원수로 쓸 것은 그대로 살린다. 나중에는 1억원 안팎의 이익을 붙여서 판다. K씨는 이런식으로 집을 3채나 매매했다.
<26> 농지 매입 만만찮네 땅 투자의 대상은 농지 아니면 임야다. 따라서 도시인이 농지를 취득하려면 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 증명을 받기 위해서는 '1년에 30일 이상 농사를 짓지 않으면 강제로 매수를 해도 이의를 제기하지 않겠다'는 내용이 적힌 농지매매취득신청서에 서명날인을 하면 된다. 그런데 투자 목적으로 땅을 사는 사람들도 어렵지 않게 농지취득자격증명을 받고 있어 이 제도의 보완이 시급한 실정이다. 땅투기가 심한 지역에 가보면 부동산중개업소들이 알아서 농지취득자격증명을 받아주고 있다. 다음은 토지거래허가제다. 이는 투기를 막기 위해 일정 규모 이상의 토지를 취득할 때 시·군·구청의 허가를 받도록 하는 제도다.
<27> 보상시점을 노려라 요즘 강화도 지역 부동산중개업소를 방문해보면 김포에서온 사람들이 눈에 띈다. 강화도 지역은 군사시설보호구역해제 및 김포신도시 후광효과 등으로 인해 땅값이 심상찮은 움직임을 보이고 있는 곳 중의 하나다.농부들과 달리 신도시 등 개발지의 주변부에 전문적으로 투자하는 이들 중에선 보상시점을 노리는 투자자들이 많다. 이들은 토지보상이 시작되기 몇 개월 전에 매입하는 전략을 구사한다. 이유는 토지보상을 전후해 수요가 많아지기 때문이다. 정부가 개발하는 신도시 산업단지 등은 수용방식으로 개발이 진행된다. 원주민들로부터 토지를 강제수용한 뒤 일정한 보상금을 준다.
<28> 임야는 함정투성이 땅에 대해 문외한인 N씨는 아름드리 나무와 빼어난 산세 등에 반해 충동적으로 강원도 임야를 샀다.
우선 임야는 덩치가 크다. 농지취득자격증명 등의 절차가 필요없다. 하지만 싼 땅값에 비해 개발비용은 의외로 많이 들 수 있다. 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓다보면 배보다 배꼽이 더 클 수도 있다. 임야 투자에 있어서 기본적으로 피해야할 대상은 보전목적이 강한 보전산지다. 임야는 산지관리법상 보전산지와 준보전산지로 구분된다. 준보전산지는 전원주택부지 등으로 개발이 가능하지만 보전산지는 농업 또는 임업에 종사하지 않으면 개발이 불가능하다. 경사도가 심한 임야도 피해야 한다.
<29> '혹시 지주작업?' 경기도 평촌신도시에 사는 A씨는 지난 97년 투자목적으로 김포시 진흥지역 내 농지 2천평을 샀다. 이 같은 호재가 연이어 터질 줄은 상상도 못했던 터라 하늘을 날듯이 기뻤다. 그러나 최종 결심을 하기 전 토지 전문가에게 상담을 해보기로 했다. 상담결과는 뜻밖이었다. A씨의 땅은 지금 당장 내놔도 70만원은 받을 수 있다는 것이었다. 무엇보다 개천을 사이에 두고 택지개발지구와 접하고 있다는 게 장점이었다. 게다가 도시계획상 그 땅과 접해 도로가 뚫릴 예정이었다. 그럼에도 중개업소들이 55만원을 제시한 것은 자신들이 15만원 정도 붙여서 되팔기 위한 것이라고 전문가는 설명했다.
<30> 절대 속이지 않는다 서울 강남에 사는 C씨(45)는 2백억원대의 땅 부자다. 그가 대학 3학년이 되던 해 설날 그 은사는 갑자기 그를 서재로 안내했다. 그 이후 그는 이 원칙을 지켰다. 아니 땅 투자 비중을 50%까지 늘렸다. 중국과 일본을 상대로 한 무역업에 손을 댄 그는 번돈의 50% 이상은 반드시 땅을 샀다. 그리고 산 땅은 적어도 5년 이상 보유했다. 10년 이상 보유한 땅도 꽤 된다. 여기에 재미를 느껴 땅투자 비중을 70%까지 늘리기도 했다. 가장 최근 투자에 성공한 땅은 용인 수지에 있는 임야다. 그는 10년전쯤 수지택지개발지구가 개발될 때 이 땅을 샀다. 수지지역 토지보상이 들어갈 즈음해서 2억8천만원을 주고 매입했다. 그런데 중간에 외환위기가 닥쳤다. 당연히 자신이 하던 무역사업도 위기에 빠져 현금이 제대로 돌지 않았다. 그래도 그는 수지 땅을 포함해 자신이 가지고 있던 땅만은 절대 팔지 않았다.
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[스크랩] 2016년 한강을 상상해본다. |부동산노트
2007-11-11 12:12
http://blog.drapt.com/weni/3984271194750732997
출처 : 부동산 재테크의 새로운 블루오션!
원문 : http://blog.drapt.com/koyongso
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2016년 한강을 상상해본다.
최창식 서울시 행정2부시장의 2007년 11월 2일자 매일경제 칼럼에 보면 이런말이 써있다.
제목은 "2016년 서울"이고,그 꿈같은 현실에 대한 상상속 내용이 그 칼럼의 주된 본문이다.
" 용산 수변국제업무지구에 다국적기업 본사들이 속속 입주하고 있으며, 마곡생명과학연구단지에는 굴지의 글로벌기업들이 경쟁적으로 유치되고 있다. 그리고 당인리 발전소, 흑석동 등 곳곳에 다양한 기능을 갖춘 수변도시(waterfront)들이 조성돼 서울 도시경쟁력이 세계 상위에 올랐다는 보도가 있었다. "
=> 이 대목은 한강르네상스 계획과 서울시의 2010년 디자인도시 선정에 따라 당인리발전소를 이전하고 수변도시로 만들겠다는 강력한 의지가 담긴 메세지인것이다. 서울시와 정부,지방자치단체인 마포구가 힘을 합하면 산업자원부 혼자 막아내기에는 역부족이지 않을까 한다.
[일본 역세권 사업인 롯본기힐(六本木)] 2016년이면 지금부터 약 9년후의 이야기이다.
올해가 얼마 안 남았으니 8년 정도만 기다리면 대강 꿈의 시대가 도래하지 않을까 생각한다.
용산역세권 사업도,추진이 어렵다느니 말들이 많았지만 전국민의 기대속에 결국 대한민국 최고의 부촌지역의 서막을 알리게 되었다.
중요한것은 서부이촌동 2200세대만 수용(주상복합 입주권)해 주거지를 구성하고, 나머진 업무용과 상업용으로 채우겠다는 속셈인데,엄청난 땅값을 일단 뽑겠다는 것이고,상업시설의 채우는것과 운영엔 어느정도 자신 있다는 증거일것이다.
그렇다면,용산의 직장에 둔 사람은 과연 배후지로 어딜 선택할것인가?
초특급 타운하우스 마을로 변해가는 한남뉴타운일까?
서울숲 프리미엄과 준공업지역에 주상복합 몇개 만들수 있는 뚝섬일까?
아님,아직까지 미개발지인 마포일까?....
워렌버핏이 만약 부동산투자가였다면,
적절한 가격에 매수하여 매년 부동산 가치가 상승하는 합정동에 투자하지 않았을까 생각한다.
향후 성장성이 높은 지역의 부동산을 장기보유 함으로써,높은 이익을 내는것이 워렌버핏식 부동산 투자라고 생각한다면, 지금 당인리발전소 근처에 집을 보유 하고 있다면,개발계획이 하나 하나 발표되고 난후에 매도해도 늦지 않다.
용산 지구단위계획을 발표한 2001년도쯤에 사람들이 용산권 개발계획에 따라 빌라들을 앞 다투어 사기 시작했다. 그후에 아무런 이야기가 없고,개발이 안될것이라 소문때문에 2005년, 2006년도에 조금오른 가격에 많이들 매도했다. 하지만,2007년도 부동산 안정 침체기에도 용산은 대지지분 평당 1억이라는 진기록을 남겼을 정도로 대폭등하였다.
1년에서 2년을 기다리지 못해 배아퍼서 병이 나지 않았을까?
합정동은 어떠한가?
당인리발전소 이전 기대감에 평당 500만원이었던 가격이 하루아침에 3배로 가뿐히 뛰어 넘었었다.
하지만,회의론자들이 이야기하는!
여긴 절대로 발전소 이전 안되고,군부대 때문에 안되고...안되는 이유 또한 참으로 천태만상인 지역이었다
그후...많은 실망매물이 쏟아져 나와서,덕분에 사고 싶어도 못샀던 사람들이 진입에 성공했다.
안되는건 이젠 대한민국에 없다. 용산의 미8군도 이전하고 행정수도도 옮겨지는 시대가 지금이다.
예전에 상상도 못하는 일들이 지금 눈앞에 펼펴지고 있으니..
지금의 합정동은 어떤가? 예전이나 지금 상황은 똑같다.
군부대도 아직 있고,당인리발전소도 변한게 없다. 그런데 왜 가격이 상승할까?
보유한 사람들이 합정동의 미래가치를 알았다면 결코 매도하지 않았을것이다.
하지만 합정동은 지금도 매도자 우위의 시대를 펼쳐가면서,지속적으로 상승중이다.
동네에 사는 사람들은 오히려 사기를 꺼려한다.
내가 이동네 20년동안 살았는데 그때도 재개발 이야기 있었고,발전소 이전한다고 했어 라고 말한다.
그런데 안타깝게도 그말은 그저 메아리일뿐이다.
시장의 흐름은 반대로 가고 있으니 말이다.
한강르네상스 프로젝트를 발표하기전에 서울시 공무원들이 비싼 강의료를 받고,부동산 투자 설명회에 가서 한말을 기억하는가? 한강에 있는 빌라를 무조건 사라고 했다. 어디든....
지금 현재, 한강은 병풍처럼 아파트가 늘어서 있고,그나마 개발안된 지역은 뉴타운 지정되고,재개발 예정지역들이다.
그럼 남아있는곳이 어딜까? 합정동,당인동,망원동뿐이다.
지금은 시대가 바뀌고 있다.
관광자원이 부족한 우리나라는 한강을 최고의 관광상품을 만들려 하고 있으며,조선강국이라는 메리트를 이용해, 대중국을 상대로 물류국가를 야심차게 준비중에 있다.
철저하게 분석한 부동산의 미래가치를 믿고,기다린다면 보상은 뒤따라 오는것이다.
남에 말만 믿고,그저 기다리고만 있으면 늘 답답할것이다.
대체 언제 그 일이 되는지...정보가 부족한분들은
그래서,옆집 사람한테 물어보고,부동산 업자한테 물어보고....
결국,부동산업자한테 말려서 매도하고,후회하게 되는 것이다.
부동산업자들은 거래가 일어나야 먹고 살기 때문에 매도자에겐 늘 이런이야기를 한다.
거긴,개발안되...지금이 거의 꼭대기 가격이니깐 지금 팔라고...
반면에 매수인에겐,지금 사지 않으면 평생 후회하게 될지도 모른다는 말을 한다.
무엇이 진실이든 간에..
어떤 선택이든,본인이 판단하고 본인이 책임지자.
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