주택재개발에 대하여

□ 주택재개발사업이란 ?

  도시 내에 낡고 오래된 주택이 밀집되어 주거생활이 불편하고, 도로·상하수도 시설이 불량한 지역을 재개발구역으로 지정하여 도로·상하수도·공원 등 공공시설을 정비하고 낡은 주택은 헐고 새로 건축하는 등 주거환경을 개선하는 도시계획사업입니다.

□ 재개발사업의 추진절차

  기본계획 수립(특별시·광역시·시 또는 군의 장) → 구역지정(시·도지사) →조합설립인가(시장·군수·구청장) → 사업시행인가(시장·군수·구청장) → 분양신청(조합원) →관리처분계획인가(시장·군수·구청장) →철거 및 착공(사업시행자) →준공 및 입주(사업시행자) → 청산 및 해산 (사업시행자)

제 1 단계  사업준비단계

□ 주택재개발구역의 지정

  ○ 특별시장, 광역시장, 도지사가 시장·군수·구청장의 신청에 의하여 재개발 기본계획에 적합한
      범위안에서 지정합니다.

  ※ 인구가 100만 이상인 도시는 특별시·광역시·시 또는 군의 장이 수립한 재개발기본계획에 구역
      지정대상 예정지가 정해져 있으므로 재개발 사업을 하고자 하는 주민은 먼저 당해지역의 재개
      발기본계획을 확인하여야 합니다.

□ 주택재개발 구역지정의 절차

 재개발구역의 선정(시장·군수·구청장) → 공람·공고등(시장·군수·구청장) → 재개발구역의 지정신청(시장·군수·구청장→시·도지사) → 결정 및 지정 (시·도지사) → 고시 (시·도지사)

□ 공람·공고 및 지방의회 의견 청취

  ○ 일간신문 등에 공고하고 특정한 장소에 관계서류를 비치하여 14일간 공람

  ○ 공람·공고후 지방의회 의견 청취

  ○ 공람·공고 사항

     - 재개발사업의 명칭

     - 재개발사업구역 및 면적

     - 도시계획시설의 설치 및 정비에 관한 계획

     - 건폐율, 용적률 계획 등

     - 사업시행예정시기 등

제 2 단계  사업시행단계

1. 주택재개발조합의 설립

  ○ 토지 또는 건축물 소유자 5인 이상이 정관을 작성, 시장·군수 또는 구청장에게 신청하여 조합설
      립인가를 받습니다.

  ○ 조합설립에 관한 필요한 지침은 시·도의 "조례"에서 정하고 있으며, 정관의 작성에 관해 필요한
      사항은 "준칙"으로 정하고 있습니다.

□ 조합설립의 절차

  조합설립 준비 (주민동의서 징구, 정관작성)→조합설립인가 신청→ 인가(시장·군수·구청장)

□ 동의서 징구

  ○ 동의서에는 조합의 설립과 정관의 내용에 동의한다는 사항과 권리내역이 명기되어야 함

  ○ 동의요건 : 토지소유자 총수 및 건축물소유자 총수의 각 3분의 2 이상

  ○ 조합설립이 인가 전에 동의를 철회하는 경우, 동의자 수에서 제외

  ○ 재개발구역지정 후 토지 또는 건축물 공유시에는 한 사람의 소유자로 인정

  ○ 동의 또는 철회시 인감도장 사용, 인감증명서를 첨부

□ 조합원

  ○ 재개발구역 안의 토지 또는 건축물 소유자와 그 지상권자

  ○ 건축물, 토지, 지상권 등이 수인(數人)의 공동소유인 경우는 1인의 조합원으로 인정

□ 조합의 임원

  ○ 정관이 정하는 바에 의해 조합원중 총회가 선임

  ○ 조합의 임원 : 조합장(1인), 이사, 감사(이사 및 감사 수는 정관으로 정함)

  ○ 조합임원이 될 수 없는 요건

    - 금치산자(禁治産者), 한정치산자(限定治産者), 또는 미성년자

    - 파산자(破産者)로서 복권되지 아니한 자

    - 금고 이상의 형을 선고받고 그 집행이 종료되거나 집행을 받지 아니하기로 확정된 후 2년이 경
      과되지 아니한 자, 또는 그 형의 집행유예 기간 중에 있는 자

    - 임원개선조치를 받은 후 2년이 경과되지 아니한 자

    위의 결격사유가 발생하였을 때에는 그 다음 날부터 자격상실

□ 대의원회

  ○ 조합원의 수가 100인 이상인 조합에 해당

  ○ 조합원 총수의 10분의 1이상의 대의원으로 대의원회 구성

  ○ 일상적으로 총회의 권한을 대행. 다만, 다음과 같은 경우에는 반드시 총회에서 결의하여야 함

    - 정관의 변경, 사업시행계획의 수립 및 변경, 공동시행자의 선정, 관리처분계획  

    - 조합장·이사·감사 및 대의원의 선임. 다만, 임기 중 궐위된 경우 대의원회에서 보궐선임 가능(
      정관이 정하는 경우)

    - 조합의 합병 또는 해산(사업완료로 인한 해산의 경우는 제외)에 관한 사항

  ○ 대의원의 수, 결의방법 및 선임방법 : 시·도의 조례가 정하는 범위안에서 정관으로 정함

□ 정관

  ○ 토지 및 건축물의 소유자 5인 이상이 시·도지사가 마련한 정관준칙에 근거해 작성

  ○ 정관의 내용

    - 주택재개발사업의 명칭

    - 조합의 명칭

    - 주된 사무소의 소재지

    - 비용부담에 관한 사항

    - 임원의 자격·수·임기, 직무의 분담, 선임방법 및 업무대행 등에 관한 사항

    - 총회에 관한 사항

    - 대의원회 또는 이사회를 두는 경우, 그 구성, 개회와 기능, 의결권의 행사방법, 기타 회의운영에
      관한 사항

    - 공동시행자와의 재개발사업시행에 관한 사항

    - 재개발사업시행에 대한 회계 및 계약에 관한 사항

    - 공공시설의 부담에 관한 사항

    - 공고의 방법

    - 토지 및 건축물에 관한 권리의 가액평가방법에 관한 사항

    - 관리처분계획 및 청산(분할징수 또는 납입에 관한 사항을 포함한다)에 관한 사항

    - 지적 및 건축시설바닥면적의 결정방법에 관한 사항

    - 정관의 변경에 관한 사항

    - 사업시행계획의 변경에 관한 사항

    - 조합의 해산에 관한 사항

    - 기타 시·도의 조례로 정하는 사항

□ 조합설립인가를 받기 위한 신청서류(서울시 조례)

  ○ 조합설립인가 신청서

  ○ 정관

  ○ 토지 등의 소유자 동의서

  ○ 조합원 명부

  ○ 개략적인 사업계획서

  ○ 신청인의 대표자를 선정한 증빙서류

□ 조합설립인가 후 하여야 할 일

  ○ 조합설립등기

  ○ 조합창립총회

  ○ 조합임원선출

  ○ 시공회사 선정 등

  ※ 시공회사의 선정과정에서 특정업체를 선정하기 위하여 조합의 임원과 시공회사 간의 비리가 발생할 수 있으며 이러한 비리로 인한 비용부담은 결국 조합원들 각자에게 돌아오므로 선정과정을 투명하게 할 수 있도록 해야 합니다.

□ 조합총회

  ○ 총회의 결의사항

    - 정관의 변경

    - 사업시행계획의 수립 및 변경

    - 자금의 차입과 그 방법·이율 및 상환방법

    - 경비의 수지예산

    - 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약   

    - 공동시행자의 선정

    - 조합임원의 선임

    - 부과금의 금액 또는 징수방법

    - 관리처분계획

    - 조합의 합병 또는 해산에 관한 사항

    - 조합의 대의원선임에 관한 사항

  ※ 총회의 소집절차 및 시기, 투표권의 수 및 결의방법 등에 관하여는 시·도 조례가 정하는 범위 안에서 정관으로 정합니다.

□ 조합설립등기

  ○ 재개발 조합은 법인격을 갖습니다. 따라서 조합은 조합설립의 인가가 있은 날부터 30일 이내에
      주된 사무소의 소재지에 다음의 사항을 등기해야 성립합니다.

    - 설립목적

    - 조합의 명칭

    - 주된 사무소의 소재지

    - 설립인가 연월일

    - 임원의 주소 및 성명

    - 임원의 대표권을 제한하는 경우에는 그 내용

□ 경비의 부과

  ○ 조합은 재개발사업에 필요한 경비를 충당하기 위하여 조합원으로부터 경비를 부과·징수할 수
      있습니다.

  ○ 조합원이 부과금의 납부를 태만히 한 때에는 연체료를 부과·징수할 수 있습니다.

  ○ 부과금 및 연체료의 징수에 관하여 필요한 사항은 정관으로 정합니다.

  ○ 부과금 또는 연체료를 체납할 경우 : 시장·군수 또는 구청장에게 그 징수를 위탁할 수 있습니다.

□ 회계·감사

  ○ 조합 등은 관리처분계획인가 고시일 및 공사완료 공고일로부터 60일 이내에 시장·군수·구청장이
      지정한 공인회계사법에 의해 등록된 공인회계사나 회계법인에게 회계감사를 받아야 합니다.

  ○ 감사 결과는 시장·군수·구청장에게 보고하고, 이를 당해 재개발구역의 토지 등의 소유자가 열
      람할 수 있도록 하여야 합니다.

□ 지도·감독

  ○ 조합은 주택재개발사업 집행과정의 투명성을 제고하여 부조리가 발생하지 않도록 법규정에 의한
     지도감독을 다음과 같이 받아야 합니다.

    - 구청·시청 또는 군청에 의한 업무조사 등

    - 조합 : 조합원이 총회에서 선출한 감사에 의한 감사

  ※ 조합에 관하여는 재개발법에 규정된 것 이외에는 민법 중 사단법인의 규정에 따라야 합니다.

2. 사업시행인가

  토지 등의 소유자 또는 조합이 주택재개발사업을 시행하고자 할 때에는 규약 및 사업시행계획서를 작성하여 시장·군수 또는 구청장에게 인가를 받아야 합니다.

□ 사업시행인가의 절차

  사업시행계획의 작성(토지등의 소유자,조합) → 주민동의 → 사업시행인가 신청(시행자 → 시장·군수·구청장) → 검토 및 협의 →공람 (30일간) → 의견서 제출·심의 → 사업시행인가 (시장·군수·구청장) → 고시 (시장·군수·구청장)

□ 주민동의 확보

  ○ 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자 동의와 토지 및 건축물 소유자 총수의 각 2/3 이상의 동의를
     얻어야 합니다.

  ○ 토지소유자 또는 건축물소유자가 정당한 사유없이 동의하지 않는다면 토지 및 건축물소유자
      총수의 각 1/2 이상의 동의를 얻은 후 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 시장·군수 또는 구청장이
      사업시행인가를 결정할 수 있습니다.

□ 사업시행인가 신청을 위한 서류

  ○ 사업시행인가 신청서

  ○ 정관

  ○ 사업시행계획서

  ○ 토지소유자 등의 동의서

  ○ 수용 또는 사용할 토지·건축물의 명세 및 소유권 이외의 권리 명세서

□ 관계서류의 공람과 의견청취

  ○ 시장·군수·구청장은 사업시행인가 또는 사업시행계획 작성시 관계서류의 사본을 30일이상 일
     반인에게 공람하여야 합니다.

  ○ 행정청은 공람요지와 장소를 공고하고, 조합원에게 통지해야 합니다.

  ○ 공람기간 내에 시장·군수 또는 구청장에게 의견서를 제출할 수 있습니다.

제 3 단계  관리처분계획

1. 분양신청

□ 분양신청의 절차

사업시행고시 → 분양신청 기간 통지 → 일간신문 공고

□ 분양신청에 관한 사항

  ○ 사업시행고시가 있은 날로부터 14일 이내에 조합원들에게 분양신청기간 통지 및 일간신문 공
     고(조합)

  ○ 사업시행고시가 있은 날로부터 30일이상 60일이내에 분양신청(조합원)

  ○ 분양신청은 우편으로도 가능. 이 경우 분양신청기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로
      고지하여야 합니다.

  ○ 토지 등의 소유자 이외의 권리자(지상권자, 전세권자, 임차권자, 저당권자, 기타의 권리자)도 분
      양신청 기간 내에 권리신고를 하여야 합니다.

  ○ 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않은 경우 → 현금청산

  ○ 분양대상에서 제외된 자가 있을 경우 → 분양대상이 아님을 명확하게 설명

  ○ 분양에서 제외된 경우 → 현금청산대상 또는 청산방법에 따라 처리됨을 고지

  ※ 추가부담

  조합원이 분양신청을 할 경우, 조합원의 종전재산가액에 따라 주택의 분양평형이 배정되며 종전 건축물 등의 평가액과 분양받을 주택의 평가액간 차이가 있는 경우에는 추가부담 또는 현금으로 청산받을 수 있습니다.

□ 권리의 신고

  ○ 토지 등의 소유자 이외의 권리자가 그 권리를 신고하고자 할 때에는 신고서에 그 권리를 증명할
      수 있는 등기부 등본, 기타의 서류를 첨부하여 조합에 제출하여야 합니다.

  ○ 권리의 신고를 우편으로 하고자 할 경우, 분양신청기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우
      편으로 하여야 합니다.

2. 관리처분계획의 인가

 시행자인 조합은 분양신청이 경과한 때에는 대지 및 건축시설에 관한 관리처분계획을 수립하여 시장·군수·구청장으로 부터 인가를 받아야 합니다.

□ 관리처분계획 절차도

  인가신청(분양신청 경과후) → 공람 및 의견청취 (30일이상) →인가(시장·군수·구청장) →고시(관보 또는 공보) →통지(시행자)

□ 종전소유면적의 인정기준 (서울시 조례)

  ○ 토지

    - 소유 토지별 지적공부에 의함

    - 수인 공유시 → 부동산 등기부의 지분비율

    - 국·공유지 점유자 → 점유연고권이 인정된 경계를 기준으로 한 지적측량 성과 기준

  ○ 건축물

    - 건축물대장이나 재산세과세대상 또는 측량성과 기준

□ 분양방법 및 기준

  ○ 조합원 분양

    - 분양대상자 1인에게 1주택 분양

    - 평형배정은 분양기준가액에 상응하는 규모로 하고 최소평형가액 미만인 때에는 최소평형 배정

    - 동일평형 동·호수 결정은 공개 추첨

    - 종전 건축물의 용도가 상가 또는 유사 복리시설 소유자인 경우에는 상가 등 복리시설 분양

  ○ 일반분양

    - 공동주택 : 주택공급에관한규칙이 정하는 바에 따라 일반에게 분양

□ 관리처분계획인가 후 조합의 이행사항

  ○ 일반분양 입주자 모집승인 신청

  ○ 일반분양

  ○ 조합원분양

  ○ 조합원 동·호수 추첨

□ 관리처분계획인가를 위한 신청서류

  ○ 관리처분계획서

  ○ 분양설계기준

  ○ 분양대상자별 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 명세와
      사업시행고시가 있은 날을 기준으로 한 가격

  ○ 재개발사업에 소요되는 비용의 추산액

  ○ 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권의 권리명세

  ○ 분양을 하지 않기로 한 종전의 토지 및 건축물의 명세와 이에 대한 청산방법

  ○ 재개발사업의 시행으로 인하여 새로이 설치되는 공공시설의 명세와 용도가 폐지되는 공공시설의
      명세

  ○ 보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법

  ○ 관리처분계획을 총회에서 결의토록 한 경우 총회결의서 사본

  ○ 분양신청 및 권리신고서 사본

  ○ 기타 관리처분계획 내용을 증빙하는 서류

제 4 단계  완료단계

1. 준 공

  시행자는 주택재개발사업에 관한 공사를 완료한 때에는 시장·군수 또는 구청장에게 공사완료 보고서를 제출하고 준공검사를 받아야 합니다.

□ 준공검사 절차도

  공사완료보고서 제출(시행자) →준공 및 검사필증 교부 및 공사완료 공고(시장·군수·구청장) →확정측량 및 토지분할 절차(시행자) →분양처분통지 및 고시(시행자) →분양처분공고(시행자 →시장·군수·구청장) → 등기 및 청산절차 이행

□ 공사완료에 따른 조치

  ○ 준공도서, 귀속된 공공시설 및 토지에 대해 그 시설을 관리할 기관별 명세서, 시행자에게 귀속될
      관리기관별 공공시설 및 토지 등의 명세서를 신청합니다.

  ○ 조합은 공사완료 공고 즉시 확정측량 및 토지분할절차를 거쳐 분양처분을 하여야 합니다.

  ○ 조합은 관리처분계획에 정한 사항을 분양 받을 자에게 통지하고, 그 내용을 고시한 후 이를 시장
      ·군수 또는 구청장에게 보고합니다.

  ○ 분양처분 고시일로부터 15일 이내에 사업완료 사실을 지적을 관리하는 소관청인 시장·군수·구
      청장에게 다음과 같은 서류로 보고해야 합니다.

    - 사업완료신고서

    - 확정된 토지의 지번별 조서 및 종전토지의 지번별 조서

    - 환지처분과 같은 효력이 있는 고시된 환지계획서. 다만, 환지를 수반하지 아니하는 사업인 경
      우에는 사업의 완료를 증명하는 서류

    - 측량성과

    - 기타 부대서류

  ○ 분양처분고시가 있을 때에 시행자인 조합은 지체없이 대지 및 건축시설에 관한 등기를 촉탁 또는
      신청하여야 합니다.

    - 분양처분고시가 있는 날로부터 등기의 촉탁 및 신청에 의한 등기가 있을 때까지는 다른 등기를
      하지 못합니다.

    - 등기에 필요한 사항은 대법원 규칙으로 정합니다.

  ※ 분양처분고시가 있은 다음 날이 소유권의 취득시기입니다.

2. 청산 및 조합의 해산

  청산이란 종전에 소유한 토지 또는 건축물의 가격과 분양받을 대지 또는 건축시설의 가격에 차이가 있을 때, 그 차액에 상당하는 금액을 징수 또는 지급하는 것입니다.

□ 평가의 방법

  ○ 종전에 소유한 토지 또는 건축물의 가격산정은 사업시행고시일을 기준으로 감정평가업자 2인
      이상이 평가한 평가금액을 산술평균하여 계산

  ○ 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액은 시·도의 조례가 정하는 바에 의하여 산정하되 지가
      공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가업자의 감정평가의견을 참작

□ 조합의 해산

  ○ 분양처분고시 후 대지 및 건축시설 등에 관한 등기절차를 이행한 때에는 지체없이 총회 또는 대
      의원회를 소집하여 조합의 해산을 결의하여야 합니다.

  ○ 조합의 해산방법 및 시기에 관하여는 정관에 따로 정하여 시행할 수 있습니다.

  ○ 조합이 해산한 때에 청산인은 취임 후 3주 내에 해산의 사유 및 연월일, 청산인의 성명 및 주소를
      주된 사무소 소재지에서 등기하고 주무관청에 신고해야 합니다.

  ○ 청산인은 직무

    - 현존사무의 종결

    - 채권의 추심 및 채무의 변제

    - 잔여재산의 인도 등

  ○ 주택재개발사업을 완료하였거나 폐지한 때에는 시·도 조례가 정하는 바에 의하여 관계서류를
      시장·군수에게 인계하여야 합니다.

  〈서울시의 경우, 인계서류>

    - 청산관계서

    - 총회·대의원회, 이사회 및 감사의 감사 관계서류

    - 재개발사업과 관련된 계약 및 분양관계서류

    - 회계 및 계약관계 서류

    - 분양처분서

    - 확정측량 관계서류

    - 등기신청 관계서류

    - 감정평가 관계서류

    - 손실보상 및 수용관계 서류

    - 공동구 설치 비용부담 관계서류

    - 보류시설 및 체비시설의 처분과 우선 매수청구권자에 대한 분양관계 서류

3. 기타 사항

□ 시공업체와의 계약

  여러업체가 제출한 사업계획안을 비교검토하여 조합총회를 통해 경쟁입찰방식으로 선정합니다.

□ 이주비의 지급

  ○ 조합은 주택재개발사업의 시행을 위해 주택이 철거되는 자에게는 적당한 시설에 임시수용하거나
     주택자금의 융자알선 등 임시수용에 상응하는 조치를 취해야 합니다.

  ○ 임시수용은 당해 재개발구역 내 실제 거주하고 있는 가옥소유자(지구외 가옥소유자는 제외)를
      대상으로 합니다.

  ○ 이주비 지급도 임시수용으로 간주합니다.

  ○ 임시수용을 위한 비용은 당해 재개발구역의 사업비에서 충당합니다.

  ※ 이주비는 결국 조합원들이 부담해야 하는 비용이므로, 그 비용이 많다고 조합원들에게 유리한 것이 아닙니다.

□ 세입자 대책

  ○ 주택재개발구역 내에 거주하는 세입자 중 구역지정 고시일 3개월 전부터 거주한 자로서, 주민
      등록이 등재된 자에 한하여 주거대책비 또는 임대아파트를 제공합니다.

  ○ 주거대책비는 재정경제부가 매년 발표하는 도시근로자 평균 가계지출비를 기준으로 가족 수에
      따라 3개월 분이 지급됩니다.

  ※ 임대아파트 건설 및 입주대상자 등 구체적인 기준은 각 시·도의 조례에서 정하고 있습니다.

재건축에 대하여

□  재건축사업이란 ?

  노후·불량주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하는 사업.

□ 재건축사업의 추진절차

  재건축결의 → 안전진단 → 창립총회 → 조합설립인가 → 사업계획승인 → 이주 → 철거 및 착공 → 분양 → 사용검사 → 입주 → 조합 해산

□ 재건축사업의 추진단계별 적용법규

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2006-01-11 23:14

http://blog.drapt.com/watera/1574211136988876868

출처 : RE부동산문제연구소

원문 : http://blog.drapt.com/kkwy93

"판교"를 알면 돈이 보인다!!     <판교신도시 토지이용계획圖> 구분 면적 구성비(%) 합계 9,307,148 100 주택 건설 용지 소계 2,363,712 25.4 단독주택용지 792,114 8.51 공동주택용지 1,537,997 16.53 근린생활시설용지 33,601 0.36 상업 업무 용지 소계 906,599 9.74 상업용지 133,935 1.44 도시지원시설용지 636,905 6.84 업무용지 46,759 0.5 주상복합용지 89,000 0.96 공공 시설 용지 소계 6,036,837 64.86 학교 298,675 3.21 종교ㆍ복지시설 52,727 0.56 도로ㆍ광장ㆍ주차장 1,882,630 20.23 공원ㆍ녹지등 3,448,321 37.04 공공청사등 공공시설 224,797 2.43 수도용지 129,687 1.39 인구 및 주택건설계획 주택 블록 가구수 공급유형 아파트 A5-1 511 공공임대 A5-2 520 A17-2 775 국민임대 A18-2 1,297 A24-1 1,990 A25-1 1,722 A3-1 371 공공임대 A3-2 270 A4-1 257 일반분양 A11-1 470 공공임대 A11-2 585 A17-1 887 A18-1 760 공공분양 A1-1 225 일반분양 A2-1 272 A11-3 473 공공임대 (공무원임대) A12-1 1,045 일반분양 A15-1 1,167 A16-1 721 A22-1 397 공공분양 A22-2 595 A23-1 467   주택 블록 가구수 공급유형 아파트 A6-1 460 일반분양 A7-1 557 A9-1 363 A9-2 421 A19-1 487 공공분양 중형임대 A20-1 388 공공분양 A21-2 688 A2-2 239 일반분양 A7-2 462 A10-1 190 A13-1 514 A14-1 359 A20-2 774 A21-1 735 연립주택 B1-1 32 일반분양 B2-1 249 B3-1 170 B4-1 60 주상복합 C1-1 178 일반분양 C1-2 142 C2-2 424 C2-3 522 판교 광역노선도 기본방향 · 기존의 경부고속도로 및 분당-내곡, 분당-수서간 도시고속도로의 기능 유지 및 광역교통개선대책에서 제시한   영덕-양재간 도시고속도로 를활용하며 지구로의 접근성을 확보 · 판교와 서울을 연결하는 신분당선의 이용률을 높이는 접근도로망 건설 및 대중교통이용이 편리하도록 보행자   전용도로망 체계 구축 · 분당지구의 기본골격 체계를 수용하여 기존 도시와의 연계성 강화 · 통과교통과 내부교통체계를 분리하고 보행자 중심의 녹색교통계획 · 기존 교통체계의 문제점을 해소하는 교통 개선방안 마련 도로계획 광역연결도로망의 개선 · 판교I.C 구조의 개선을 통한 교통문제 해결 · 기존 분당～내곡간 도로의 고속화기능을 유지하면서 지구내 원활한 연계를 위해 노선 대부분을 지하화   하고 상부는 단지내 간선도로 로 활용 · 영덕～양재간 고속화도로의 노선을 반영하고 지구내 진출입을 위한 입체교차로 1개소 설치 · 기존 국지도 57호선은 지구내 간선도로로 이용하고, 통과교통은 우회노선을 신설, 안양 및 분당지구와 연결 · 용인지역과의 연결은 국지도 23호선을 선형변경하여 활용하되, 지구내 통과노선 전 구간은 8차선으로   확장하고 통과교통의 원활한 소통을위해 지하차도를 설치하고 상부는 내부 간선도로로 활용 간선가로망 · 비교적 경사도가 급한 지역은 대상지 북측의 서울외곽순환고속도로 부근의 머금이산, 대상지 중심의 금토산,   남측의 신촌공원일대 수림등이며 이들 양호한 수림대를 중심으로 분포 · 동서방향으로는 야탑역과 판교서측지역을 연결하는 노선(6차선)과 국지도 57호선에서 국지도 23호선   상부도로를 이용하여중심상업지역과 연결되는 도로(6～8차선) 계획 보조간선도로 · 분당~내곡간 도시고속도로의 양측으로 남북방향 2개 노선을 계획 · 판교서측지역은 국지도57호선과 평행하게 동서방향으로 Loop형태의 2개 노선 및 남북방향으로   판교~고기리 간 도로 계획 집분산도로 및 국지도로 · 집분산도로는 12~15m 이내로 근린생활권 단위의 발생교통을 보조간선도로에 연결 · 가구 및 획지계획에 따라 8~10m의 국지도로를 형성하되 가급적 통과교통 발생 억제 보행자 및 자전거 도로망 · 공원, 녹지, 학교 등의 주요시설을 연결하고, 각 생활권간의 보행 및 자전거네트워크 구성 · 공공공지와 하천, 공원 등의 오픈스페이스를 적극적으로 활용하여 자전거도로 계획 · 버스, 지하철 등 대중교통시스템과의 연계체계 구축 전철계획 · 정자～판교～강남역에 이르는 신분당선 계획 반영 · 여주～광주～판교에 이르는 여주～성남선 계획 반영   - 분당지역의 이매역을 환승하도록 되어 있으며 판교역사의 입지적 여건을 고려하여 이매역에서 직선구간으로     계획하여 추후 서측판교지역과도 연결가능토록 계획 주차장계획 · 노외주차장은 주차장법에 따라 사업지구 전체면적의 0.6%이상 확보 · 신분당선과 여주-성남선이 교차하는 판교역에 대규모 환승주차장(약 1,000대 규모) 설치 · 상업업무용지, 도시지원시설용지 및 단독주택용지의 주차수요가 많은 곳에 설치하며, 가급적 공원, 광장,   대로변, 도시철도역 및 상가 등에 연접하여 배치 구분 도로명 제원 시행주체 시행완료 ① 신분당선 전철 20.5㎞ 민간투자사업자 2009 ② 영덕∼양재간 도로 L=24.5㎞ 민간투자사업자 2007 B= 6차로 ③ 탄천변 연결 도로 (지구계∼성남대로) L=5.8㎞ 성남시, 판교사업시행자 2007 B=4차로 ④ 국지도 23호선 L=17.3㎞ 판교사업시행자 2007 B=6→8차로 ⑤ 판교∼분당간 도로 L=4.0㎞ 판교사업시행자 2007 B=6차로 ⑥ 국지도 57호선 확장 (판교∼청계동) L=4.2㎞ 판교사업시행자 2007 B=4→6차로 ⑦ 풍덕천삼거리∼분당수서간 도로 L=1.5㎞ 용인시 2007 B=4차로 ⑧ 판교 I.C 개선 - 판교사업시행자 2008 한국도로공사 ⑨ 판교역사 환승주차장 - 판교사업시행자 2008     <판교신도시 분양계획-인구 및 주택건설 계획> 구분 부지면적(㎡) 구성비(%) 수용세대수(호) 수용인구(인) 단독주택 일반단독 529,890 21.9 2,098 6,294 블록형단독 262,224 10.8 515 1,545 계 792,114 32.7 2,613 7,839 공동주택 연립 108,201 4.5 511 1,533 아파트 1,429,796 59.1 22,414 67,242 계 1,537,997 63.6 22,925 68,775 주상복합 89,000 3.7 1,266 3,798 총계 2,419,111 100.0 26,804 80,412 평형별 공급계획 규모별 배분 평균평형 필지면적(㎡) 면적(평) 세대수(호) 아파트 60㎡ 이하 20~24 382,744 115,781 8,852 60~85㎡ 이하 33 602,081 182,474 8,699 85㎡ 초과 45~50 555,340 167,999 5,374 계 20~50 1,429,796 432,513 22,414 연립 50 108,201 32,731 511 주상복합 48~50 89,000 26,922 1,266 총계 - 1,626,997 492,166 24,191 변경사항이 있을 경우 내용이 업데이트 됩니다 원가연동제/채권입찰제 적용   원가연동제(분양가 상한제) 채권.분양가 병행 입찰제 설명 아파트 분양 가격을 택지비와 건축비 등 원가에 연동시켜 책정하는 제도 채권액과 아파트 분양예정가를 같이 제출하게 하고, 채권은 높게 쓰고 분양 예정가는 낮게 쓴 업체에게 택지를 공급 적용대상 전용면적 25.7평 이하 주택 전용면적 25.7평 초과 아파트 건립 가능한 공동택지 효과 주택 분양가 인하 효과 분양가 상승 억제 25.7평 이하 원가연동제(분양가 상한제) 아파트에 대한 청약 규제 1. 분양 후 10년 동안 전매 금지. (수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역 : 10년, 기타지역: 5년) 2. 분양 받은 사람은 향후 5년~10년간 재당첨 금지 (수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역 : 10년,    기타지역: 5년) 3. 과거 5년 이내에 당첨 경력이 있으면 1순위 신청이 불가능 (2순위로는 신청 가능) 분양가 상한제 아파트(전용면적 25.7평 이하 주택) 중 75%는 무주택자에게 우선공급 되는데 이 중에서 40%를 40세이상 무주택세대주(10년)에게, 35%는 35세이상 무주택세대주(5년)에게 우선 청약기회 제공한다 25.7평 초과 아파트에 대한 청약 규제 5년 동안 전매제한   <판교신도시 입지분석>     요즘 부동산 시장의 최대 관심사는 판교신도시라고 할 수 있다. 더욱이 판교는 수도권에서 마자막 남은 노른자위일 뿐만 아니라 입지여건이 탁월하여 강남을 대체할 최고의 신도시로 급부상 하고 있다. 지구중심으로 경북고속도로와 지구북측으로 서울외곽순환고속도로가 통과하며 지구내의 판교 JC , 판교 I·C를 통해 사업지구 접근이 가능 지구 동측으로 분당선 및 성남대로와 인접해 있어 성남구시가지와 연계가 가능하며 신분당선 및 여주-광명 선이 대상지내로 통과 계획 지구 서측으로 도시기반시설이 잘 갖추어진 분당신시가지와 연접해 있으며 반경 10km권에 서울 강남접근이 가능하고 분당-내곡간, 분당-수서간, 국지도 23호선을 통해 접근이 가능하여 사업시행시 개발잠재력 내재 지구 동측의 안양, 남측의 용인시와 접근이 가능한 교통망(국지도23호선, 국지도57호선, 서울외곽순환고속도로)의 발달로 이들 지역내 부족한 택지수요 및 중심기능 수행 가능 주택난을 고려해 고밀도로 개발된 기존 신도시와 달리 초저밀도의 친환경 도시로 조성된다 인구밀도를 살펴봐도 판교는 95명/ha으로 분당(198명) 일산(176명) 파주(145명) 등 어느 신도시보다 낮다. 반면 녹지율은 35%로 분당(27%) 일산(24%) 평촌(16%)보다 높고 대규모 교육시설 및 벤처단지 등 도시의 자족적 기능을 극대화함 경부고속도로를 분계선으로 좌.우측으로 나눠지는 서판교와 동판교는 주거지역 성격이 상당한 차이를 보이는 만큼 자신의 라이프스타일에 맞는 지역을 골라 청약하는 것이 중요하다   동판교 서판교 평균용적률 175%(밀도 105인/ha) 148%(밀도 69.4인/ha) 개발특징 20만평 규모의 첨단 벤처단지가 조성 유해시설이 들어설 수 없는 '에듀파크' 설립 장묘공원, 쓰레기 소각장,판교구청이 건립될 예정 분당의 기반시설을 함께 이용할 수 있음 풍부한 녹지공간에 둘러쌓여 있어 청약경쟁률이 높을 것으로 전망 공급주택 국민임대, 소형평형이 주를 이룸 장기임대, 중대형주택, 고급 단독주택 및 저층 연립주택(빌라) 이 주를 이룸 전망 분당에서 가깝고 임대아파트 등이 집 중적으로 들어설 예정이어서 주거환경의 쾌적성 면에서 큰 혜택이 없을 가능성 이 있음 신혼부부나 사회 생활을 활발하게 하는 젊은층이 선호할 것으로 예상됨 혐오시설로 인식되어온 납골당과 소각장이 위치하고 임대주택이 많이 건설된다는 점에서 청약과 향후 집값 형성에도 변수가 될 전망 동판교에 비해 교통이 불편하고 상권이 멀지만 친환경적인 주거단지의 면모를 갖출 가능성이 높아 주거환경이 뛰어남 전원생활을 즐기려는 부유층이나 중.장년층이 선호할 것으로 예상됨 동·서판교별 주택수 구분 계(가구) 동판교 서판교 계 26,804 11,275 15,529 아파트 18평 이하 8,852 6,726 2,126 18~25.7평 8,699 4,722 3,977 25.7평 초과 4,863 2,399 2,464 연립 511 - 511 주상복합 1,266 1,266 - 단독주택 2,613 410 2,203   -자료출처: 유니에셋-

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