서울시 재건축 소형의무비율 그대로 유지

서울시가 재건축 단지에 대해 전용면적 60㎡이하 소형주택을 가구수 기준 20%이상 짓도록한 ‘도시및 주거환경정비조례' 개정령을 오는 30일부터 시행키로 했다.

이는 작년 11월 정부에서 기존 전용면적 60㎡ 이하 20%, 60~85㎡이하 40%, 85㎡초과 40%인 재건축소형의무비율을 85㎡이하 60%, 85㎡초과 40%로 완화한 것을 뒤집는 정책으로 서울시에서 짓는 재건축아파트는 기존처럼 20:40:40 비율로 재건축을 진행해야 한다.

여기서 비율 기준은 가구수로 하되 초소형 아파트 난립을 막기 위해 85㎡이하 연면적이 50%이상을 차지해야 한다.

즉 정부안대로 하면 전용 60㎡이하 아파트를 짓지 않고도 재건축을 할 수 있지만 이번 서울시내에 위치한 재건축 아파트는 전체물량에서 전용 60㎡이하를 반드시 20% 지어야 되는 것이다.

단 조합원 모두가 10%미만으로 전용면적을 확대하고 여유분은 전용면적 85㎡이하로 일반분양하면 소형평형의무비율을 적용받지 않을 수 있다.

대치동 은마아파트가 재건축 된다면

소형평형의무비율이 기존대로 적용되자 사업성이 크게 악화될 것을 우려해 각 재건축 조합원들의 불만의 목소리가 커지고 있다. 특히 현재 소형아파트가 없는 중층 재건축아파트의 조합원들은 더 큰 불만을 토로하고 있다.

그럼 과연 얼마만큼 재건축 사업에 영향을 미치는지 대치동 은마아파트를 통해 알아보도록 하자.

대치동 은마아파트는 102㎡에 2천6백74가구, 112㎡ 1천7백50가구로 총 4천4백24가구의 조합원을 가지고 있다. 대지면적은 239,225㎡이며 현재 용적률은 185%이다.

재건축사업은 기부채납 10%에 용적률은 법정 상한선인 300%로 진행한다고 가정한다.

우선 서울시 방침대로 전체 물량에서 60㎡이하를 20%, 60~85㎡을 40% 공급을 기준으로 해서 아파트를 지으면 대략적으로 공급구성은 다음과 같다.

법정 상한선 용적률인 300%로 재건축하기 때문에 정비계획 용적률을 초과하는 용적률의 50%는 전용면적 60㎡로 건설하고 이를 시에 공급해야 한다.

은마아파트 정비계획 용적률이 210%이고 법정상한선 용적률 300%로 재건축하기 때문에 늘어나는 용적률 90%의 절반인 45%가 전용면적 60㎡로 지어야 하며 이를 시에 공급해야 한다. 여기선 82㎡(전용면적 60㎡이하) 1천1백70여가구가 늘어나는 용적률의 절반에 해당 돼 시에 공급해야 한다.

즉 82㎡ 모두는 서울시에 공급되며 105㎡ 2천7백50여가구, 145㎡ 1천8백20여가구만이 조합원 및 일반분양자에게 공급된다. 모든 조합원 전체수가 4천4백24가구로 모든 조합원들은 지금보다 3~43㎡ 큰 주택형을 배정 받을 수 있다. 즉 사업성이 크게 악화된 것은 아니다.

그럼 정부의 방침대로 85㎡이하 60%를 짓고 나머지는 85㎡초과를 짓는다고 가정했을 때 이보다 더 큰 주택형으로 많은 조합원이 배정 받을 수 있으며 일반분양에서도 더 경쟁력이 갖춰질까?

단순하게 생각하면 위의 방식대로 6:4 비율로 재건축이 진행된다면 105㎡ 3천3백60여가구, 145㎡ 2천50여가구가 공급된다. 즉 대형아파트로 배정이 더 많이 받을 수 있으며 일반분양 아파트도 중대형아파트 위주로 할 수 있어 사업성이 더 커 보인다.

하지만 여기서도 법정 상한선 용적률 적용으로 늘어나는 용적률의  50%를 전용면적 60㎡로 건설하고 이를 시에 공급해야 한다. 따라서 위의 계획대로 공급할 수 없으며 82㎡ 1천1백70여가구를 반드시 공급해야 한다.

즉 105, 145㎡의 연면적을 82㎡으로 돌려야 하기 때문에 소형평형의무비율이 적용될 때처럼 공급물량 비율은 같아져야 한다.

쉽게 정리하자면 실제 사업에 따른 용적률 변화로 수익성 및 주택형 배정에 다소 차이를 보일 수 있지만 재건축사업은 법정 상한선 용적률로 사업을 진행할 때 늘어나는 용적률의 50%를 60㎡로 공급해야 하기 때문에 소형평형의무비율에 따라 60㎡ 이하를 의무적으로 20% 공급을 하나 안하나 사업성엔 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보인다.