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2012-10-15 11:56
http://blog.drapt.com/v1500/51350269770526 
출처 : 뉴스 > 닥터특급정보
원문 : http://www.drapt.com/drnews/index.htm?page_name=scrap_read&menu_key=99&uid=9554538996113
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2012-10-15 11:54
http://blog.drapt.com/v1500/51350269688564
출처 : 뉴스 > 닥터특급정보
원문 : http://www.drapt.com/drnews/index.htm?page_name=scrap_read&menu_key=99&uid=5155525769220
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▶ 총 8곳 1천여 가구 분양, 전 차수 대비 1.8배 증가 ▶ 목동 트라팰리스, 삼성동 현대홈타운 등 대거 참여 ▶ 7월 26일 입주자모집공고, 8월 1일 청약접수 시작 서울7차 동시분양 물량이 8개 단지 1천34가구로 확정됐다. 당초 예정됐던 단지 외에 개별분양으로 공급하려던 목동 트라팰리스가 이번 동시분양에 참여했으며, 신천동 잠실포스코더샾스타파크는 8차 이후로 연기됐다. 이번 7차 동시분양 물량은 6차 동시분양(5곳, 5백65가구) 물량의 1.8배 수준으로, 전년 동기(2곳, 1백30가구)에 비해서는 무려 7.9배가 늘어난 물량. 전용면적별 가구수는 △전용면적 18평 이하 4백56가구 △전용면적 18평 초과~25.7평 이하 2백7가구 △30.8평 초과~40.8평 이하 2백64가구 △40.8평 초과 1백7가구. 전용면적 25.7평 이하가 전체 물량의 64.1%(6백63가구)로 과반수가 넘고 이중 무주택 우선공급 물량은 전체의 48.4%인 5백1가구이다. 여전히 중소형 평형 물량이 과반수를 차지하지만 이번 동시분양은 어느 차수보다 청약예금 가입자들이 관심을 가질 만하다. 전 차수와 비교해 대형평형(전용면적 30.8평 초과) 물량이 큰 폭으로 늘어났기 때문이다. 이번에 선보이는 대형평형은 3백71가구(전 차수 39가구). 지역별로는 강서권이 4곳으로 가장 많고, 강남권 2곳, 강북권 2곳에서 분양단지가 나올 예정. 주요 분양단지는 목동 트라팰리스와 삼성동 현대홈타운. 모두 교통과 편의시설, 학군 등 3박자를 고루 갖춘 블루칩단지다. 서울 7차 동시분양 일정은 7월 26일 입주자 모집공고를 거쳐 8월 1일부터 청약접수에 들어갈 예정이다. ▶ 양천구 목동 목동트라팰리스(주상복합)= 삼성건설은 양천구 목동 406의 5번지에 주상복합 아파트 9~49층 4개동 42~79평형 3백23가구를 일반분양한다. 입주는 2009년 1월 예정. 평형별 가구수는 △42A평형 38가구 △42B평형 50가구 △47A평형 22가구 △47B평형 50가구 △48A평형 6가구 △48B평형 50가구 △55A평형 12가구 △55B평형 48가구 △60평형 13가구 △61평형 18가구 △66평형 15가구 △79평형 1가구. 평당 분양가는 1천9백60만~2천4백만원 수준. 지하철5호선 오목교역과 목동역이 모두 걸어서 5분 거리인 역세권단지로 현대백화점, 까르푸, 행복한세상, 목동종합운동장의 편의시설을 걸어서 이용할 수 있다. 학군은 서정초등, 목동초등, 목동중, 진명여고가 있다. 단지 맞은편에 하이페리온Ⅱ가 한창 공사중이며 인근에 하이페리온Ⅰ가 입주완료 돼 주변이 주상복합타운을 이루게 된다. 목동 신시가지내에 위치한 단지로 학군과 편의시설이 모두 갖춰져 투자자나 실수요자들의 관심이 높을 것으로 예상되는 단지. ▶ 강남구 삼성동 현대홈타운= 현대건설은 강남구 삼성동 16번지 일대 AID영동차관을 헐고 14~23층 29개동 12~33평형 총 2천70가구 중 4백16가구를 일반 분양한다. 2008년 8월 입주예정. 평형별 가구수는 △12평형 19가구 △14평형 2백10가구 △15A평형 22가구 △15B평형 22가구 △16A평형 22가구 △16B평형 40가구 △16C평형 40가구 △18평형 40가구 △33평형 1가구. 평당 분양가는 1천5백만~1천8백70만원선이다. 지하철7호선 강남구청역과 청담역을 걸어서 이용할 수 있으며 영동대로를 통해 올림픽대로와 동부간선도로의 진입이 수월해 서울 전역으로 이동하기 편리하다. 인근 학교시설로는 삼릉초등, 언북초등, 언주중, 영동고, 경기고 등이 있고, 편의시설로는 영동세브란스병원, 강남구청, 강남도서관, 코엑스몰, 청담공원, 삼릉공원 등이 있다. ▶ 동작구 상도동 브라운스톤상도= 이수건설은 동작구 상도동 24의 52번지에 조합아파트 14~18층 8개동 4백15가구 중 80가구를 일반 분양한다. 입주는 2007년 12월 이후 가능할 것으로 보인다. 평형별 가구수는 △23A평형 32가구 △23B평형 6가구 △32A평형 30가구 △32B평형 6가구 △32C평형 6가구. 평당 분양가는 1천2백만~1천3백만원선. 지하철7호선 장승배기역과 상도역을 걸어서 10분이면 이용할 수 있으며 올림픽대로, 대방로, 노량진로, 남부순환로, 한강대교 등도 가깝다. 노량진초등, 신상도초등, 장승중, 강남여중 등으로 통학이 가능하고, 노량진수산시장, 영도시장, 롯데백화점, 신세계백화점 등의 편의시설도 가깝다. 상도동은 노량진뉴타운사업과 노량진민자역사개발 등으로 주건환경이 개선되는 곳으로 향후 발전가능성이 있는 곳. ▶ 동대문구 장안동 월드메르디앙2차= 동대문구 장안동 441의 1번지 일대 맨션을 재건축해 9~14층 2개동 총 1백24가구 중 21~33평형 27가구를 분양한다. 입주예정일은 2007년 6월이며 시공사는 월드건설. 평형별 가구수는 △21평형 1가구 △31평형 1가구 △33A평형 5가구 △33B평형 5가구 △33C평형 15가구. 평당 분양가는 8백만~9백만원선. 지하철5호선 장한평역을 걸어서 13분 정도면 이용할 수 있고 학교시설은 안평초등, 군자초등, 장평중이 가깝고 장안시장 등의 편의시설이 있다. 단지 옆으로 중랑천이 흐르고 주변이 저층 연립,빌라 등으로 고층에서는 조망권이 확보된다. 또한 인근에 입주를 완료한 삼성래미안과 현대홈타운이 대단지를 이루고 있다. ▶ 강동구 천호동 강동이루미= 경방종건은 강동구 천호동 46의 14번지 일대 현대, 크로바, 동부연립을 재건축해 5~13층 2개동 총 74가구 중 34가구를 일반분양한다. 입주시기는 2005년 9월. 평형별 가구수는 △18평형 1가구 △21평형 1가구 △27평형 3가구 △31A평형 16가구 △31B평형 7가구 △31C평형 4가구. 평당 분양가는 9백40만원선. 강동구민회관 남측에 위치한 단지로 지하철5호선 굽은다리역이 걸어서 3~4분 거리. 학교시설로는 천일초등, 천호중, 성덕여상중, 성덕여상고 등이 있으며, 편의시설로는 천일어린이공원, 동서울종합시장, 강동성심병원 등이 있다. ▶ 강서구 염창동 염창코아루= 서광건설산업은 강서구 염창동 89의 7번지에 11~15층 2개동 33평형 82가구, 43평형 48가구 총 1백30가구를 분양한다. 평당 분양가는 1천1백만~1천2백만원선. 지하철9호선이 개통되면 지하철역까지 걸어서 10분이면 이용할 수 있게 된다. 통학할 수 있는 학교로는 염동초등, 염창중, 마포고, 경복여고가 있으며 이마트, 삼성홈플러스, 88체육관 등의 편의시설이 있다. ▶ 성북구 정릉동 쁘레뜨빌(연립)= 금강LEB는 성북구 정릉동 산 17의 66번지 일대에서 26평형 4가구, 27평형 20가구 등 총 24가구를 일반분양한다. 1개동 규모이며, 입주는 2005년 10월 예정. 평당 분양가는 9백30만원선. 대일외국어고와 길음동 대우푸르지오 사이에 위치한 단지로 보국문길을 통해 내부순환도로를 이용할 수 있다. 인근 학교 시설로는 길음초등, 대일여자정보고, 대일외국어고 등이 있으며, 편의시설로는 정릉시장, 도시자연공원 등이 있다. 인근에서 길음뉴타운사업이 활발히 진행되고 있어, 향후 주거여건은 개선될 것으로 보인다. |
[스크랩] 당해세 무시했다간 큰 코 다칩니다 |부동산노트
2011-06-29 11:39
http://blog.drapt.com/v1500/81309315191129
출처 : 닥터아파트 > 이영진의 不·富테크
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=eAge_note_view&menu_key=19&uid=144
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평소 부동산 재테크 수단으로 경매나 공매를 애용(?)해왔던 ‘K'씨. 십수 차례 낙찰을 통해 상당한 수익을 거둬왔던 터라 이제는 전문가의 자문을 구하지 않고도 스스로 경ㆍ공매투자를 할 수 있을 정도로 베테랑이 됐다. 요즘 2년 가까이 전세난이 심화되면서 중소형아파트, 오피스텔, 다가구주택 등 임대수익형 부동산이 인기를 끌자 이들 부동산에 투자하고자 경ㆍ공매물건을 검색하기 시작했다. 부동산시장이 침체라는데도 경매물건을 쉬이 찾을 수 없어 공매물건을 기웃거린 끝에 부천 중동에 소재한 'B'오피스텔이 눈에 들어왔다. 'K'씨는 베테랑답게 우선 입지분석에 돌입했다. 부천 중동지역이면 지하철7호선이 연장될 예정으로 있어 지하철 개통 수혜지역이기도 하고 중동생활권이나 서울 서부생활권을 기반으로 하는 직장인 또는 신혼부부 임대수요가 풍부한 곳이기도 하다. 건물이 준공된 지 그리 오래되지 않은데다 지하5층~지상15층의 중급 규모 이상의 오피스텔로 개통 예정된 지하철 7호선 역과도 도보 5분 내외면 닿을 수 있어 임대용으로 안성맞춤이라 여겼다. 오피스텔치고는 주차공간이 넉넉하고 임차인이 거주하고 있어 체납된 관리비도 없는 것으로 조사됐다. 최초감정가 7400만원에 최저경매가는 6660만원. 불과 한차례 유찰(공매 저감율은 10%임)됐지만 임대시장이 호황을 보인 덕에 최초감정가 수준에 입찰해도 임대수익 7%이상은 맞출 수 있을 것으로 생각했다. 그만하면 우량물건이다 싶어 입찰을 결심하고 임대차 및 권리에 대한 세부분석에 들어갔다. 등기부등본 확인 결과 말소기준권리인 최초가압류가 2007년 6월 4일에 설정돼 있고, 이후 8건의 가압류와 6건의 압류가 추가로 설정돼있다. 임차인은 2007년 2월에 전입해 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖추었으므로 대항력이 있는 선순위 임차인에 해당한다. 전세보증금 3600만원. 소액임차인 최우선변제 대상이므로 1600만원이 최우선변제되고 나머지 2000만원도 확정일자(전입일과 같음)가 말소기준권리보다 앞서기 때문에 최초가압류보다 먼저 배당을 받을 수 있어 문제될 것이 없다. 문제는 물건지 관할관청을 비롯 각급 세무과에서 설정한 압류 6건. 모두 말소기준권리보다 후순위로 설정돼 있어 단순 권리관계로 보면 크게 문제될 것이 없으나 조세채권은 일반적인 권리관계와 달리 해석해야 한다는 것은 기본적인 상식이다. 물론 'K'씨도 이 사실을 모를 리 없었다. 그렇지만 조세채권 내역을 판단하기가 어디 그리 쉬운가? 압류 설정된 조세채권이 당해세인지 아닌지, 당해세이면 그 금액이 얼마인지, 그리고 당해세가 아니더라도 압류와는 상관없이 우선 배당되는 기준일이 되는 법정기일이 언제인지 등등.. 조세채권 내역(금액)이 공매정보나 물건명세서에 상세하게 공개되는 것도 아니고, 또한 체납자 보호를 위해 내역 공개를 꺼려하기 때문에 KAMCO 부천지사에 물어봐도 체납세액이 있다는 정도지 당해세 여부나 법정기일이 앞선 조세채권 규모를 알려주려 하지 않는다. 조세채권 내역을 확인하는 것에 대한 정보접근이 매우 제한적이라는 얘기다. 그런데도 불구하고 이들 내역을 확인하는 것이 왜 중요한지는 다음과 같은 두 가지 이유가 있다. 첫째, 당해세 우선의 원칙에 기해 당해세, 즉 매각부동산 자체에 부과된 조세(국세로서의 상속세, 증여세, 재평가세와 지방세로서의 재산세, 도시계획세, 공동시설세, 종합토지세 등과 그 가산금)는 담보채권이나 기타 채권보다 설정(압류) 순위가 늦더라도 소액임차인 최우선변제권이나 근로자의 임금채권 다음 순위(2순위)로 우선변제된다. 둘째, 당해세가 아닌 기타 국세ㆍ지방세(소득세, 법인세, 부가가치세, 취득세, 등록세, 양도소득세 등)라 하더라도 조세의 법정기일(신고일, 납세고지서 발송일, 납세의무확정일 등)이 담보채권이나 기타 채권보다 앞선다면 이 역시 당해세 다음 순위(3순위)로 우선변제된다는 사실이다. 따라서 임차인이 확정일자를 갖춘 선순위 대항력 있는 임차인이라 하더라도 조세채권액의 규모 및 성질(당해세이거나 법정기일이 임차인의 확정일자에 앞서거나) 여하에 따라 이 물건의 임차인이 최우선변제액 1600만원을 제외한 나머지 2000만원을 배당받지 못하는 경우가 생길 수 있다는 점이다. 임차인이 배당받지 못하는 2000만원은 결국 낙찰자의 몫이 되기 때문에 낙찰자에게 심각한 타격을 줄 수도 있는 노릇이다. 입찰시간은 다가오고 당해세 규모 및 조세의 법정기일 파악하는 길은 요원했다. 'K'씨가 알고 있는 전문가에게 자문을 구해도 이들이 문제될 수 있다는 답변만을 들을 뿐 속시원한 해결책은 없었다. 이 때부터 'K'씨가 조급해지기 시작했다. 1억도 안되는 소형오피스텔에 기껏해야 조세채권액이 있다고 해도 얼마나 있을까? 7천만원 정도에 낙찰된다면 공매비용 약 400만원 잡고, 임차인 보증금 3600만원 빼면 우선변제되는 조세채권액이 3000만원 정도인데, 그 정도면 충분하지 않을까? 이런 저런 계산 끝에 'K'씨는 6957만원에 온비드 전자입찰에 참여해 2명의 경쟁자를 뒤로 하고 'B'오피스텔을 낙찰 받았다. 이것이 화근이 됐다. 낙찰 후 KAMCO 부천지사에 들러 조세채권에 대한 자세한 내용을 조사한 결과 당해세이거나 법정기일이 임차인 대항요건 구비일보다 앞선 조세채권액이 무려 1억원에 달했던 것. 이들 체납세액은 채무자인 'H'건설사가 'B'오피스텔을 건설하기 이전인 토지 매입단계에서부터 아주 오래전에 발생된 조세였던 것이다. 이렇게 되면 배당순위는 공매비용 - 소액임차인 최우선변제액 1600만원 - 조세체납액 1억원 - 임차인 나머지 보증금 2000만원이 된다. 낙찰가 6957만원으로 배당을 해본들 임차인은 보증금 2000만원을 배당받지 못하고 이 보증금은 결국 낙찰자인 'K'씨에게 떠넘겨지게 됐다. 경매절차에서는 이런 때 매각불허가신청을 통해 매각불허가를 얻고 입찰보증금을 찾을 수 있지만 불행히도 공매절차에서는 그런 단계가 없다. 'K'씨에게는 임차인 보증금 2000만원을 인수할 것인가 아니면 대금납부를 포기하고 입찰보증금 695만원(공매는 경매와 달리 입찰보증금이 입찰가액의 10%임)을 몰수당할 것인가에 대한 선택만이 남아있었다. 아무리 임대시장이 호황이라고 해도 감정가가 훌쩍 넘는 금액까지 부담하면서 당해 오피스텔을 취득할 수는 없었다. 설령 2000만원을 추가 부담하고 취득하는 경우에는 임대수익률이 7%는커녕 5%도 나오지 않게 생겼다. 'K'씨는 결국 입찰보증금을 몰수당하는 쪽으로 결론을 내리고 낙찰대금을 납부하지 않았다. 조세채권의 당해세 여부와 법정기일, 경매든 공매든 결코 소홀히 할 수 없는 복병 중 하나다. |
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