근로소득자가 임대수입(월세) 발생시...

저도 처음에는 세입자분이 월세를 내고 년말정산을 받지만 않으면 괜찮을거라는 생각을 가지고 있었습니다.

그래서 계약할 때 세입자와 조율을 해봐야 하나.. 

인터넷을 뒤져도 속시원한 답은 못 찾고 종합소득세 신고는 꼭 해야 한다고 어떤분이 조언을 해 주시더군요.

이런 저런 고민끝에

별나라님께 메모를 보내서 조언을 구했죠.

별나라님께서는 카페에 있는 세무사님과 통화해서 여쭤보라고 알려주셨답니다.

그래서 저는 사무실에서 갠적인 전화를 하기 민망해서 세무사님께 간략하게 제 질문내용을 멜로 보냈고

저녁쯤 전화가 오셨습니다.

[세무사님과 통화내용]

Q : 세무사님 제가 근로소득자인데 이번 년도에 월세수입이 발생하게 되면 사업자등록도 하지 않았는데

     종합소득세 신고를 하라고 하던데...  자진해서 신고를 해야 하나요?

A : 예..  소득이 있을 경우 무조건 해야 합니다.

Q : 세입자가 년말정산 신고를 하지 않는 경우에는 신고를 안 해도 되는거 아닌가요?

A : 집이 몇채세요? 1채 아니시죠?

Q : 예.. 다주택입니다.

A : 요즘은 1가구 2주택자가 월세수입이 있는 경우에는 바로 조회가 되는 거 같습니다.

     소득이 발생하면 세무서에서 신고하라고 고지가 날라 온다고 하던데요.

Q : 전 근로소득자인데 제가 알기로는 근로소득과 월세수입이 합산되어 종합소득세 신고 세율이 산정된다고

     들었는데...  맞죠?   그럼 제 급여소득 기준으로 세금이 얼마나 나올까요?

A : 대략 5십만원 정도 생각하시면 됩니다.

Q : 그렇게나 많이요...ㅠㅠ  2달치 월세 손해 보는 거네요...ㅠㅠ

     저 같은 근로소득자는 그냥 전세로 해야 할까봐요?

A : 그래도 자금만 되시면 월세가 세금을 내더라도 수익률이 더 좋은 것으로 알고 있습니다.

Q : 예..  친절한 답변 정말 감사합니다. 전 고민 좀 해 봐야 할꺼 같아요...ㅠㅠㅠ  감사합니다..  꾸벅...

이상 세무사님과 통화한 내역입니다.

그래서 전 대략5십만원 세금에 대한 계산방법을 알고 싶었죠...

인터넷을 뒤지고 읽어보고 으앙...  너무 복잡 ...  이해 안됨..

회계학과를 졸업해서 10년을 회계업무를 보고 있는 제 친구한테 sos!!!

전화를 넣어서 위의 대화내용을 말하면서 50만원이 어떻게 나올까??

종합소득세 신고하는 방법을 알고 싶다...

친구 왈.... 

일단 근로소득은 정당하게 회사에서 년말정산을 받았으므로 소득신고할때 포함은 하되

간단하게 생각하면 년간 발생 된 월세소득 3,600,000원에 대한 세금만 내면 되는거야..

그 세금은 근로소득에 따라 다 틀리겠지만...

그 세무사님은 너의 근로소득과 월세수입을 합쳐서 아래 과세표준 2번째에 속하므로

15%를 생각하라고 말한거야..  근로소득으로 년말정산 공제 혜택을 다 받았으므로

특별히 추가로 공제액을 줄일 수 있는 영수증(집수리 비용등)을 첨부하지 못하면

15%를 낸다고 생각하면 되는 거야...

[종합소득세 과표]

- 12,000,000 이하 ---   6%

- 12,000,000 초과 46,000,000 이하 ----  15%

- 46,000,000 초과 88,000,000 이하 ----  24%

- 88,000,000 초과 ---  35%

이상 친구와의 대화였습니다.

전 그날 무료 세무상담료로 저녁을 사라는 협박(??)에 간만에 친구와 즐거운 저녁식사 시간을 갖게 되었답니다....

만족하시는 답변은 안 되겠지만..

저도 여기까지 제가 알게 된 내용이고..

이렇게 저렇게 고민했는데 월세가 세금을 내도 수익율은 있는데..

골치 아프게 종소세 신고까지 해야 하는 것에 아직도 고민 중이랍니다.

너무 많이 내요....  15%...  ㅠㅠㅠㅠ

다들 아시다시피 우리 카페는 투자카페입니다

카페에 대한 정보 공유와 투자가 이루어지지요

실질적인 수익 창출이 가능을 목표로 하고 또 그렇게 하고 있습니다

시간들여가면서 알아보고 공부하고 세입자 문제로 골치아파하면서 부동산 투자를 하는 까닭은

돈을 벌기 위해서입니다

부동산 투자에서 돈을 버는 방법은 두가지가 있습니다

1. 임대수익

2. 시세차익

1번 임대수익은 처음에 목표로 계산했던 수익률이 나온다면 내가 산 가격에서 오르거나 내리거나 상관없이 돈을 버는 방법입니다

2번 시세차익은 내가 산 가격보다 현재 가격이 올랐을 때 팔아서 돈을 버는 방법입니다

우리 카페의 기본 방향은 1번, 안정적인 임대수익(안정적인 수익율)을 거둘 수 있는 시스템 구축입니다

그러기에 수익율도 높으면서 임대도 비교적 안정적이라 할 수 있는 소형아파트를 다루는 것입니다

월세로 바로 진입하기도 하고 당장의 총알부족으로 전세를 끼고 사기도 합니다

임대수익을 목표로 할 경우에는 앞으로의 주변 호재로 인해 좋아질 것을 고려해서 투자하면 안됩니다

그 방법은 시세차익을 목표로 하는 것이지요

임대수익 투자법은 현 시점에서 수익률이 무조건 나와야 합니다

물론 앞으로 좋아질것을 고려할 수도 있지만 현재의 조건과 호재가 훨씬 중요합니다

수익률 최소 10%는 되어야 이것 저것 따졌을때 수익이 난다고 할 수 있지요

앞에서도 말했지만 임대수익 투자법은 애초의 목표 수익율을 만족한다면 시세의 오르내림은 상관없습니다

그런데 반드시 그렇지는 않은 상황이 발생합니다

간단히 예를 들겠습니다

매가 5,000 융자 3,000 월세 500/30

이자내고 순 수익률 13.6%가 나오는 물건이 있습니다

이 물건이 1년만에 6500만원으로 시세가 형성되었을 경우에 어찌 해야 할까요?

안정적인 수익이 나오는 아파트 1채를 보유할 수 있으니 계속 보유해야 할까요?

아니면 안정적인 수익이 나오는 아파트가 하나 없어져도 팔아서 수익을 챙겨야 할까요?

같은 물건이 5채가 있다고 할때 모두 매도하는 것은

처음에 목표로 했던 안정적인 임대수익을 보장해주는 시스템을 허물어버리는 것이고

다시 또 시스템을 재구축 해야 합니다

카페에서 다루는 물건들의 과거시세와 진입했던 가격대, 현재 거래되는 시세 등을 보면

가격이 대부분 많이 올랐지요

우리 카페의 물건들도 위의 예처럼 가격은 올랐는데 임대료 수준이 가격과 맞지 않을때 고민하게 됩니다

언제 팔아야 할까요? 아니 팔지 말아야 할까요?

제 개인적인 생각은  모두 팔아야 한다  입니다

위 사례의 1채당 투자금은 1500입니다

차익은 1500입니다

수익률 100% 이지요

물론 세금 등등을 고려하면 수익률이 떨어지지만

모든 사항을 다 고려해도 최하 30% 정도의 수익을 낼수 있는 것이라면 팔아야 합니다

투자는 시간과의 싸움입니다

남들보다 더 빨리 돈을 모을수 있는 방법을 찾는 것이지요

팔았을때 30%수익률 이면 애초에 임대로 목표했던 수익률(13.6%)의 2배 정도 수익이 난 것이니

시간으로 따지면 1년을 당길수 있습니다

다시 시스템을 구축하는데 소요되는 비용이 부담스럽다면 계속 보유해야 하지만

어차피 투자는 쉽지 않습니다

이것저것 다 각오하고 하는 것이지요

30% 정도의 수익이 난다면 매도하고 차익 실현해서 그 돈을 가지고 다시 좋은 물건을 찾아야 합니다

언제인지는 상관없습니다

임대수익이 보장된 소형아파트를 10채 정도 가지고 있다고 맘을 놓아서는 안됩니다

투자는 영원히 끝나지 않습니다

우리 카페에는 깊고 넓은 식견, 지식, 재산, 경험등을 가지신 회원님들이 많이 계십니다

이 회원님들이 보실때는 제 글의 오류나 맹점, 틀린부분이 있을 것이고 많이 부족할 것입니다

그럼에도 불구하고 제가 글을 쓰는 이유는 제 생각을 말하지 않으면 틀린 부분을 알수가 없다는 것입니다

모든 회원님들께서는 부동산 소식이나 자료 외에도 자신의 의견만을 올리는 글을 써보시기 바랍니다

재밌기도 하고 이것저것 많이 생각하게 해줍니다

분명 도움이 될 것입니다

급히 쓰느라 수정하지 않고 올리는 글이라 두서가 좀 없네요^^

긴 글 읽어주셔서 감사합니다