희안하게도 꼭 연초가되면 더욱 그러한 현상이 심하게 나타납니다. 그 논쟁의 중심에는 시세문제가 자리하고 있습니다. 어쩌면 당연한 현상일 수 있습니다.

 

분양받아 입주한 분이건, 분양받았다가 계약포기한 분이건, 적정한 시기에 동백의 입성을 준비하고 있는 분이건, 혹은 매도의 시기를 저울질 하는 분이건, 한편으론 중개를 업으로 하시는 분이건 모두에게 관심의 초점이지요.

이 과정에서 모두 각자의 입장에서 시세를 예측하고, 평가하고픈 마음들이 내재되어 있는 것 또한 사실일 것입니다. 매도자와 매수자 그리고 중개업자 이 세부류만 있는 것이 아니지요. 기타의 부류가 있겠지요. 이 네 부류중 어느 부류가 가장 시세에만 유독 민감한 반응을 보일까요? 각자가 한 번 유추해 보시지요. 자알 보시면 재미있는 현상들이 보일 수 있습니다.

 

동백의 시세에 대한 의견이 다양하고 관심도 많습니다. 동백민 뿐 아니라 타지역 분들도 동백의 시세에 관심이 많습니다. 

 

전망없는 변두리 입지의 시세가 얼마이든 대부분 사람들은 관심 없습니다. 지방의 아파트 시세가 얼마이던 역시 관심이 없습니다.

바꾸어 말하면 돈 될만한 입지의 아파트에는 늘 많은 사람들이 관심을 갖습니다. 오늘 크게 두가지 방향에서 몇자 올리고자 합니다.

 

시세란 것을 몇사람이 가지고 놀 수 있는 것이 아닙니다. 시장에서 많은 분들이 참여하고 판단한 결과치인 것입니다. 몇사람이 인위적으로 띄운다고 올라가는 것도 아니고, 억지로 폄하한다고 거기에 맞게 낮추어지는 것도 아닙니다.

 

급격한 환경변화에 잘 적응하지 못하고 문화적 충격을 받듯이 동백의 급격한 시세상승에 잘 적응이 안되시는 분들이 많은 것 같습니다. 아니 좀 더 정확히 표현하면 인정하고 싶지않은 분들이 많다고 해야겠지요. 2년전 죽전이 입주하고 자리잡을 때까지 역시도 그러했습니다.

 

죽전 일부단지가 분당 가격을 넘어서자 이 또한 인정하려 들지 않는 많은 분들이 계셨지요.

지금 동백의 경우도 마찬가지 현상이 여러 곳에서 나타나고 있습니다. 일년간 지속되고 있습니다. 대단한 인기지요?

 

이런 경우도 있었다고 합니다. 선량한 대부분의 업자분들께는 죄송합니다만 일부 업자의 저가매물 출회 유도를 위한 부녀회의 인상담합의 정반대인 호가하향 담합도 했었다는 말도 있습니다. 아마도 현재는 동탄지역에서 비슷한 현상이 일어나고 있을 수도 있습니다.

어찌되었던 시세가 낮아야 거래성사가 원만하겠지요.

 

이 과정에서 당연히 시세의 혼란은 야기되는 것이며, 이를 악용하는 경우도 있습니다. 아주 특수한 경우의 급매성 매물이 전체의 시세 바로미터가 될 수 없습니다.

상대적으로 아주 열악한 단지의 저층매물 역시 시세의 바로미터가 될 수 없지요. 부동산에서 거래사례비교법이라는 것이 있습니다.

 

소위 저 정도 동네 저 정도 아파트가 얼마면 동백은 얼마가 적당하다의 문제지요.  이건 아주 중요한 사항입니다. 이러한 것에 비추어도 작년 수도권 대부분 아파트가 폭등한 것에 비하면 동백이 오르긴 했으나 별 실익은 없는 것입니다.

 

의왕의 변두리 33평 1억 6-7천 하는 아파트가 일년새 모두 3억5천 정도 합니다.

서울 변두리 33평 평당 천만원도 안하는 것들이 현재 6-7억 합니다. 물론 대단지 기준입니다. 나홀로는 비교의 대상조차 될 수 없습니다. 언론에서 많이 접하셨을 것입니다.

 

얼마전 분양한 마북 대림 40평대 분양가가 7억을 넘었으며 입주시까지 부대비용 감안하면 7억6-7천이 되어야 본전입니다. 이것만 가지고도 동백의 적정시세는 유추되는 것이며, 작년 여름 비수기에도 로얄단지 기준 33평 5.5억이상, 46평 8.7억에 실제 거래 성립된 사례가 있다고 말씀드려도 인정하려 들지 않는 분들이 많습니다. 분당이 얼만데, 죽전이 얼만데라는 꼬리표가 꼭 따라붙습니다.

 

교통은 호전되는 것이나 입지는 바꿀수가 없습니다. 이 걸 이해 못하면 부동산으로 돈벌기 어렵습니다. 아니면 아주 운이 좋던가...   강남까지의 물리적 거리가 중요한게 아니다 라는 것이지요.

 

 이러한 점을 서서히 많은 사람들이 알게되기 시작한 것입니다. 그래서 동백이 더더욱 주목받는 것입니다.

 

 

그 비싼 타운하우스, 고급 빌라들이 왜 동백에 둥지를 터는지 잘 생각해보시기 바랍니다.

 

경전철 개통되고, 20억짜리 타운하우스, 고급빌라, 단독주택들이 석성산 자락을 수놓게 되는 날 동백은 감히 아무나 접근할 수 없는 수도권 최고의 웰빙 부촌으로 자리매김할 것입니다.(여기 입주하는 분들께 강남까지의 출퇴근시간은 별 고려요소가 아닙니다)

한편, 시장 분위기와 비수기 등의 특성으로 거래가 많지 않은 것하고 시세하고는 별개의 문제입니다. 다른 동네 호가떨어진데 없습니다. 월간 0.08% 떨어졌다고 아파트값 이제 하락시작이라고, 1.11책 약발받는다고 떠드는 곳이 언론입니다.

 

언제는 비수기때 이 정도 정체 없었습니까? 이걸두고 하락이라고 난리입니다. 여러분 지역을 떠나서 깊이있게 잘 생각하십시오. 때로는 이런 생각도 합니다.

 

개인사정이던 업자의 유인이던 정부의 규제정책과 언론플레이에 현혹된 것이던 그 이유여하를 막론하고 저가로 던져지는 소위 악성매물들도 특정지역의 전체 시세를 밑바닥에서부터 다지며 올라간다는 의미에서는 오히려 긍정적인 현상이 될 수 있다고 말입니다.

현재와 미래에 20억짜리 단독형 타운하우스의 분양받으신분들을 비롯해서 동백 입성하시는 분들은 상당한 경제력을 갖추신 분들이며, 이 분들 역시 판교입주시점 동백시세와 그 시점 완성된 동백의 모습을 그려보고 들어오는 것입니다.

 

먹을 것 없는 곳에 들어올 사람은 없습니다. 판교입주시점 동백 33평 로얄단지, 로얄층 기준 8-9억 46평 로얄단지, 로얄층 기준 13-14억 56평 로얄단지, 로얄층 기준 16-17억 예상하며, 마무리하고자 합니다.

동백 56평이 죽전 자이와 비교되지 못할까요?

판교입주시 동백은 최소 판교의 70-80% 시세형성할 것을 기준으로 예상한 시세이며, 타유망지 역시 비슷한 시세 형성될 것입니다.

모든 것은 시간이 말해줄 것이며,더불어 부동산은 장기투자, 미래에 대한 투자임을 다시 한 번 강조드립니다.

미래에 대한 확신이 강하면 별 의미없는 주변 현상들에 둔감할 것이며, 시간이 지난 후 상당한 보상으로 보답받을 것입니다.                                                    

감사합니다.

 

 

집은 시간이 갈수록 인류 과학기술의 진보와 더불어 나날이 진화되고 있다. 좋은 집은 사람에게 편안한 휴식공간을 제공할 뿐만 아니라 가족의 건강, 자녀들의 보다나은 교육환경, 쇼핑, 사교의 매체까지도 제공하면서 투자에 문외한인 사람들에게 조차도 자산증식의 제1의 수단으로 여겨지고 있는 것이다.

이전에 올렸던 몇몇 글들에서 ‘2009년까지의 한국부동산시장의 전망’과 ‘용인의 향후 아파트 가격추이’ 및 ‘용인내 어떤 지역에 아파트를 사는 것이 유리할 것인지’에 대해 이야기를 했었다.

과거 몇몇 분들의 문의에 대한 답글을 통해, 향후 8~9년간 용인 부동산시장은 선별적인 강세장이 펼쳐질 것이며 특히 향후 2년간인 2006년 가을~2008년 상반기까지는 ‘매우 강한’ 상승장이 펼쳐질 것이라고 언급했었다. 강남/서초/송파/목동(양천) 지역과 같은 유망재건축지역을 제외하고는, 용인은 장기간에 걸친 수많은 인프라의 구축에 의해 전국을 통틀어 향후 3~4년간은 가장 높은 상승률을 기록할 것으로 본다.

따라서, 아직 집을 소유하지 못하신 분들은 지금이라도 용인 유망지역에 아파트 구입을 추천드렸으며, 아파트를 구입할 경우에는 현재의 보유자금 뿐만 아니라 은행대출금을 본인의 상환한도에 맞게 적절히 활용하여 ‘늦어도 2006년7월말’까지는 구입하실 것을 반복해서 말씀드렸다.

그 이후 한동안의 시간이 흘렀고, 용인을 제외한 타도시 유망지역의 경우 6월, 7월을 거치면서 약보합세를 유지해 나갔지만, 용인은 상기 기간에도 강보합세를 유지해 나갔다. 8월에 들어서 용인 유망지역들의 가격이 꿈틀거리기 시작하고 있으며, 일부 지역은 이미 가파르게 오르기 시작하고 있다.

1. 최근 부동산시장의 변화

최근 몇주간의 부동산시장의 흐름에서 주목해야 할 부분은 서울 유망재건축시장의 반등 시작 및 용인내 전세시장의 강한 반등세이다. 아래 내용은 현재 시점에서 우리가 주의 깊게 보아야 할 시황들이다.

▶ 서울 유망재건축지역의 하락에서 상승으로 반전
(이해를 돕기 위해, 국민은행 아파트 매매 평당가 시세로 기준함)
- 강남 : 하락을 지속하다가 1주 전부터 ‘상승으로 반전’ 시작함
- 서초 : 3주 전부터 하락에서 상승으로 반전했으며 1주 전부터는 ‘상승폭이 확대’되고 있음
- 송파 : 하락을 지속하다가 1주 전부터 강한 ‘상승으로 반전’ 시작했음
- 양천 : 하락/상승을 반복하다가 1주 전부터 ‘상승으로 다시 반전’함
☞ 2006년8월 현재, 대세 상승은 다시금 시작되었다고 보아야 할 것이다.

▶ 전세가격의 상승 반전 (국민은행 아파트 전세 평당가 시세 기준)
- 강남 : 7주 전부터 상승세로 돌아 섰으며, 1주전부터는 강한 상승 시작함
- 용인 : 동백지구의 물량소화 과정을 거쳐, 3주 전부터 상승세를 돌아 섰으며 특히 1주 전부터는 강한 상승 시작함

▶ 판교 중대형 분양가 평당 약1800만원선
버블세븐의 하나라고 분당을 지목했던 현 정부 스스로가 판교 중대형 분양가를 분당의 90%선으로 책정함으로써, 현 분당의 가격수준을 버블이 아닌 정상적인 지표로 인정하는 형국이 되었다. 여기서 우리는 판교가 무주택자의 내집마련을 도와주는 기회가 아닌 “결국 돈 있는 사람에게만 특혜가 돌아가는 것 아니냐?”라는 식으로 흥분만 할 것이 아니라, 그 이면에 있는 숨겨진 사실과 앞으로 벌어질 미래를 서서히 대비해야 할 것이다.

서울도 아닌 서울 근교의 분양가격을 평당 2000만원에 가깝게 시작해 놓고 또 판교아파트가 입주되는 시점에는 평당 3000만원은 될 거이니 당첨 그 자체만으로도 상당한 시세차익을 보장한다는 식으로 홍보 아닌 홍보를 함으로써 앞으로의 부동산 시장에 또 한번의 가격파란을 예고하고 있다.

여기서 우리는, 향후 판교지구가 완공되는 3~4년후에는 판교가 대다수의 예상을 넘어 중대형의 경우는 평당 최소 3500만원선을, 분당은 판교를 바짝 뒤쫓으면서 평당 2800~4000만원선을, 용인 유망지역들은 평당 1800~3000만원선까지를 뒤따르게 될 것임을 미리 내다볼 수 있어야 한다.

▶ 올해 하반기 용인 지역에 대규모의 분양 실시
대형건설사의 눈치보기 분양작전은 이미 방아쇠를 당겼다. 일부 건설사의 경우, 당초 분양일정을 수정해서 7,8월 이전 예정이었던 분양일정조차도 판교 중대형 평형 당첨발표가 끝나는 10월 이후로 미루면서, 결국 분양가를 올려서 추진을 하겠다는 속셈이다. (평당 1500~1700만원 및 일부 지역은 판교분양가를 넘는 선까지도 진행할 것으로 보임)

이런 일련의 사건(?)들로 인해 용인지역 전체가 “그렇다면 우리지역 아파트도 이 정도는 받아야 되는 것 아니야?”하면서 경쟁적으로 매도호가를 올리기 시작하게 되고 결국 용인지역 전체가 뜨겁게 달아오를 것으로 보인다.

2. 향후 부동산시장의 전망

그러면 이 시점에서 우리는 몇가지를 예상해 볼 수 있다.

과거 역대정권들마다 부동산정책에 대해 규제와 완화를 반복해 왔다. 그러면 차기 정권은 ‘규제’보다는 ‘완화’쪽으로 정책기조를 잡을 것임을 부동산에 크게 관심이 없다고 할 지라도 쉽게 알 수 있을 것이다. 그리고 부동산에 대해 규제정책을 사용했던 정권들조차도 집권 상반기에 비해 집권 하반기로 가면서 ‘대선표를 의식해’ 부동산정책을 서서히 완화해 왔다. 최근 일어나는 거래세 축소안 등과 더불어 대선전까지 뒤늦게나마 민심을 얻고자 하는 정책들이 하나둘씩 쏟아져 나오더라도, 별로 놀랠 일이 아니므로 우왕좌왕할 필요없이, 역대정권들이 그래왔듯이 반복적으로 진행되는 일이기에 느긋하게 바라보면서 나름대로 ‘개인의 준비’를 서둘러야 할 것이다.

따라서, 다시한번 짚어보자면 필자가 썼던 과거의 글 (3억원대로 투자하는 용인 유망아파트 2편)에서처럼 용인은 다음과 같은 시기마다 전반적으로 가격상승 변화를 경험하게 될 것이다.

- 2006년10월 판교 중대형 청약 발표 전후
- 2007년 상반기 광교신도시 청약 발표 전후
- 2007년 하반기 대선레이스 기간
- 2008년 상반기 새 취임대통령의 부동산정책 발표 전후

아울러 이전 글에서와 같이, 아무리 능력이 뛰어난 후보가 신임대통령에 당선되었다 할지라도 단기간에 많은 성과를 이루어 내기는 현실적으로 어려울 것이다. 따라서 2008년 하반기 이후부터는 단기간 급상승에 따른 이익매물 실현 및 실망매물의 출현으로 인해 한동안 조정기를 거치면서 용인은 약보합세를 유지하다가 2009년 초여름부터는 재상승을 시작하게 될 것으로 예측한다.

결론적으로 아직도 집을 구입하지 못한 분들이나 비록 용인의 유망지역이라도 하더라도 소형평형대를 보유하고 계신 분들은 여유가 되신다면 지금 기회에라도 최소한 30평형 이상으로는 갈아타실 것을 추천드린다.

3. 아파트 구입시 용인내 유망지역

우선 지역이 호재가 많은 그리고 인프라가 구축되고 난 후, 정말 살기 쾌적한 지역인가를 따져보아야 한다. (즉 유망지역에 구입해야 한다는 이야기임)

그러기 위해서는 다음과 같은 지역에 아파트를 구입하면 ‘더욱’ 유리할 것이다.

▶ 향후 4~5년  투자시 : 분당선 연장선, 경전철의 역세권 도보 5분이내 지역
- 용인내 단기투자 유망지역 : 죽전동, 보정동, 마북동, 신갈동, 구갈동, 상갈동, 중동, 동백동
- 위의 언급된 지역일지라도 택지지구이냐 취락지구이냐 또는 대규모지구이냐 중규모지구이냐 그리고 어떤 종류의 호재를 가지고 있느냐(즉 변모될 향후 모습)에 따라 4년 이후에는 현재가격대비 40~100% 상승률이 차이가 날 것임 (이전 답변글들 참조)
- 위의 추천된 지역에서도 구입금액이 같거나 약간 차이나는 정도라면 가급적 택지지구로 들어가면 어느정도 이상의 확실한 수익률을 보장받음 (과거 통계상)
- 아파트 그 자체로는 1000세대 이상의 대단지가 아니라 하더라도, 아파트단지가 밀집된 ‘대규모지구’로 구성되어 있으면 매우 좋음. 아울러, 아무리 세대수가 많은 대단지(대규모지구와는 다름)이라도 주변에 아파트와 떨어진 ‘나홀로 단지’내지는 주택가와 상가로만 주변이 구성된 ‘소규모지구’지역은 갈수록 가격차가 벌어지게 됨
- 아파트는 자산규모가 크지 않은 개인들에게는 거의 전재산을 쏟아붓는 재테크이니만큼 고를 때 매우 신중해야 함. 현재는 용인내 지하철(전철)이 임시역사를 제외하고는 전체적으로 구성되어 있지 않아 그 가치를 잘 실감하지 않지만, 향후 역사가 개통된 이후에는 역세권 도보 5분거리냐 10분 거리냐 아니면 버스타고 2~3 정거장을 들어가냐에 따라 아파트가격은 아주 큰 차이가 날 것이다.

(예시)
1000세대, 신축아파트, 역사 도보 20분 : (현재) 4억 → (4년후) 5억3천
400세대, 5년된 아파트, 역사 도보 5분 : (현재) 4억 →(4년후) 6억5천~7억
물론, 위의 예가 모든 경우에 적용되는 절대적인 것은 아니다. 비록 도보 역세권이 아니더라도 특수화된 교육환경이나 탁월한 조망을 보유한 고급브랜드 아파트에 대해서는 평가가 달라질 수 있다. 다만, 위의 예시는 용인 뿐만 아니라 한국 전체에 적용되는 중요한 기준이므로 실거주 목적이외에 투자목적을 생각하시는 분들은 깊이 새겨야 할 것이다. (이전 글… 대치동맨의 비애 1편 참조)

▶ 향후 10년 장기 투자시 : 신분당선 역세권 도보 5분이내 지역
- 용인내 장기 유망지역 : 동천동, 풍덕천동, 신봉동, 성복동, 상현동
- 수지지역은 인프라 구축에 다소 시간을 필요로 하고 신분당선 연장선도 늦게 들어오는 단점으로 인해 단기간 투자(3~4년)에는 분당선 연장선 역세권 아파트보다는 상승률이 낮을 것으로 본다. 하지만, 신분당선의 경우 강남권으로 직접 연결되는 장점와 대형평형이 많은 지역적 특성으로 인해 장기적인 측면에서는 향후 용인내 최고의 고급주거지역으로 발전될 가능성이 높다.
(특히 동천동의 고급주거지역으로의 완성 및 상현동의 비약이 눈여겨 볼만할 것이다)
- 잦은 이사가 불편하거나 오랫동안 한 곳에 투자하고 싶은 분들에게는 무난한 투자처로 판단된다.

▶ 피해야 할 투자지역
- 대규모평지에 아닌 가파른 구릉지
: 어린 자녀들과 부모님을 모시고 사는 경우에는 더욱 더, 가파른 경사로는 누구나 꺼리는 대상이다. 자금여유만 되면 언제든지 이사를 가려고 하는 것이 사람의 심리이므로 장기 거주에 부적합하고, 처음에는 가격이 타지역과 비슷할 지라도 가격이 어느 이상을 넘고나서는 ‘아주 서서히’ 오르면서 결국 나중에는 가격차이가 많이 벌어지게 된다.
- 과도하게 다운계약서를 요구하는 지역
: 3년만 보유하면 비과세가 되어 세금이 전혀 안내게 될 거라고 속단하는 사람들이 많다. 3년이후에도 6억원이상의 금액에 대해서는 양도세가 일부 부과되며 차기정권에서 향후 부동산/세금정책 변화로 양도세 산정이 어떻게 바뀌게 될 줄은 아무도 장담하기 어렵다. 즉 부동산에 대해서 잘 몰라서 과도한 다운계약서를 썼다고 하더라도 본인 스스로가 수용한 위법행위에 대해, 향후 그 부담이 수익의 감소라는 결과로 본인에게 되돌아오게 될 것이다. 과도하게 다운계약서를 요구받는 경우에는 다른 아파트를 알아보거나 아니면 다른 지역으로 구입하는 것이 현명한 결정이 될 것이다.

4. 결론

부동산 재테크로 돈을 모을 수 있는 기회는 살면서 누구에게나 공평하게 많은 것 같다. 하지만 똑 같은 출발선상이라고 할 지라도, 어떤 사람은 앞으로 4년간 자산을 2억에서 대출을 이용하여 (대출상환후) 5억으로 늘리기도 하고 또 어떤 사람은 같은 기간동안 2억에서 자산을 2억6천만원으로 소액 늘리기도 할 것이다.

전자냐 후자냐의 선택은 개인 스스로의 결단력과 실천에 달려 있다고 본다. 구체적인 부자가 되는 방법은 여기 게시판에도 무수히 공유되어 있으며, 아직도 주변의 여러 먼저 성공한 선배들이 본인들에게 속삭이고 있을 지도 모른다.

▶ 우선 아직 집을 보유하고 있지 않은 분들은(전세 세입자) 다소 무리가 되어라도 가족들의 미래를 위해 허리띠를 졸라 매고 유망지역에 아파트를 구입해야 한다.
▶ 그리고 소형평형을 매수하신 분들은 은행대출을 적절히 활용하여 중형평형 이상으로 매수하실 것을 말씀드리고 싶다.
▶ 그리고 중형평형대를 보유하신 분들은 양도세 비과세 시점이라면 투자상 좋은 상승기간이므로 과감히 더 큰 평수로 옮기실 것을 권유드리고 싶다.
▶ 끝으로 본인이 거주하는 지역이 용인내에서도 누구나 인정해 주지 않는 다소 유망지역과는 거리가 있는 지역이라면 그리고 오르지 않는 서울지역구에 보유를 하고 있는 경우라면, 양도세를 다소 지불하는 부담이 있더라도 더 늦기전에 용인 유망지역으로 갈아타실 것을 추천드리고 싶다.

이제 여름이 조용히 저물고 있다. 이 시작되는 가을에 아파트를 구입하고자 하는 이들에게 조용히 이야기하고 싶다. “진정으로 부자가 되시고자 한다면 생각만으로는 어렵습니다. 그리고, 내일이면 그만큼 더 늦을 지도 모릅니다"