이상에서 살펴본 부동산 시장의 환경변화 및 트렌드, 인구사회학적 통계등을  종합감안하여 2006년 추석이후 시장전망을 해보기로 하다.

분석 편의상 단기(1년이내), 중기( 2~3년), 장기(5년이상)로 나누어서 예측해 보기로 한다.

 

 

다만 강북권 재개발, 뉴타운지구, 도시재정비촉진지구, 판교신도시인근지역들 개발호재를 보유한 지역등을 중심으로 국지적  상승세는 충분히  예견된다.

이러한 조정장세는 적어도 내년초 내지 상반기까지는 유지될 것으로 보인다.

 

8.31대책의 영향이 올 10월 이후 본격화 되면서 1가구 2주택자등의 세금회피성매물과 금리인상에 다른 실망매물이  어느정도 출시될 것으로 보이는데 비해  투자심리는 상대적으로 위축돼 있기 때문이다.

하지만 이러한 안정세는 내년상반기 까지 그치고 내년말까지 지속될것이라고 쉽게 장담키는 힘들다.

 

 

또 대선후보가 결정되면 선심성 표를 의식해서 각종 개발공약을 남발할 가능성도 크다.

개발공약경쟁이 치열해질 경우 내년하반기 이후에는 수도권, 충청권은 물론 전국토가 개발지역으로 거론되면서 투기자 재연될 수도 있겠다.

 

특히 과도하거나 불필요한  규제는 완화되거나 페지될 가능성도 높다. 

예컨대 재건축시 소형평형의무비율제나 도심아파트의  층고제한 그리고 DTI(총부채상환비율)과 같은 조치는  시장수요와 무관한 과도한 규제로 인식된다.

 

만약 금리급등, 경기급락, 미국중국등 해외부동산 시장붕괴등과 같은 메가톤급 돌발 악재만 없다면  2007년도시장은 그리 나쁘지만 않을 듯하다.

다만,  부동산 시장의 일반적 통설로 자리잡은 10년주기설과 벌집모형(HONEY-COMB MODEL)에 따르면 대선이 끝난후 2008년부터 2년정도는 조정다은 긴조정, 즉 침체기, 하락기에 진입할 가능성이 높다 .

 

다시말해 2001년에 시작된 부동산 장기상승국면은 내년 하반기에 마무리될 공산이 크다는 말이다.

따라서,  2008년도 이후에는  부동산 자산가치 하락에  대비하는 투자전략이  요구된다고 하겠다.

 

우리나라 인구가 2020년경 5천만명으로 최고치에 달할것으로 보이고 저출산 - 고령화속에 인구정체 현상이 나타날 것이다.

 

인구증가율 감소( 연0.5%)는 주택수요를 감소시키지만 가구수증가율( 연 2~3%정도)는 주택수요를 증가시켜 주택가격 상승요인으로 작용한다. 특히, 수도권으로 인구유입현상이 지속되고  수도권의 주택보급률이  절대적으로 낮은점, 수도권은 신규수요외에 교체수요, 투자수요가 어느정도 상존하는 점등을 고려할 때 수도권 집값은 향후  10년정도는 완만한 상승추세가 예상된다.

 

다만, 독일 사례등을 참고할 때  한반도가 통일될 경우 서울등 수도권은 새로운 상황을 맞으면서 새로운 수도가 어디에 결정되는냐에 따라 요동칠 것이 분명하다.

세계경기흐름, 자본이동, 금리추세가 어떻게 될지, 미국 중국등  우리나라에 큰 영향을 미치는 국가의 부동산경기가 어떤 방향으로 바뀔지, 통일변수등 장기전망과 관련돼 관심있게 살펴볼 주요한 요인들이 많다.

 

 

■ 성북구 뉴타운 인근 재개발 일반분양 아파트

성북구 길음, 정릉동에서는 삼성물산이 1천가구 이상 대규모 2개단지를 하반기에 분양한다.

두 곳 모두 길음뉴타운 내 포함돼 있으며 1천가구 이상 단지 2곳이 가깝게 위치해 있어 대규모 삼성타운을 형성할 것으로 보인다.

인근 D20, 21블록에서는 GS건설이 34~113평형 1천69가구를 5월 분양할 계획이다. 송도국제업무단지 내 포스코퍼스트월드와 컨벤션센터 등이 인접해 있고, 13만평 규모의 중앙공원이 인접해 있어 일부 조망권이 확보된다. 송도와 육지를 잇는 다리와 가깝고, 대로변에 위치해 있어 교통여건도 탁월한 편.

매수세 실종과 지난 11.15대책 이전까지도 불안했던 집값이 침체기를 맞이하면서 기존 매도자 중심시장에서 매수자 중심시장으로 변하고 있다. 매수세가 뚝 끊기고 하락폭도 확대되면서 실질적 조정은 향후 대책 가시화가 주요 변수다.

 

새해 집값이 대체로 3~5% 상승하리라는 국책연구소와 민간연구소의 전망이 연초부터 망신살을 당할 정도도 대선 정국이 가까올 수록 각종 개발공약과 규제완화, 그리고 경기부양등 정책적 변수가 관건이지만 ‘대선주자, 부동산정책에서 나온다’는 대다수 국민들의 관심사로 볼 때 새해 집값은 하락 안정세로 돌아갈 공산이 커가고 있다.

이번 대책으로 달라지는 주요내용은 상반기중 분당급 신도시 추가 발표와 김포, 남양주, 화성, 이천등 15곳 수도권 민간택지인 관리지역 용적률 추가완화, 민간택지 분양원가 공개에 따른 분양가상한제와 채권입찰제(재개발․재건축․주상복합사업 포함) 그리고 무주택자 청약가점제, 투기지역 1인 1건 주택담보 대출제한등이 주요 내용이다.

주택시장은 새해 상승대세가 꺽이고 침체의 충격에 빠지면서 조정시기 길어질 경우 사업성이 없는 곳은 붕괴조짐도 엿보인다. 주택시장의 향배는 일단 3월 이사철 전세시장의 안정여부응 1차 기점으로 분양가 인하시기인 9월 이전에 사업승인 신청물량들의 정부 의도대로  시장에 안정적으로 공급되는냐가 집값안정의 분수령으로 작용할 것이다.

특히, 민간아파트인 경우 정부의 예리한 규제로 폭리를 취하지 못하는 데다 수익성과 규제가 심해지면서 공급량도 떨어질 수 있다. 수도권, 비수도권(지방권)의 구분없이 불황의 골은 깊어지고 중소 건설업체인 경우 새로운 사업 발굴, 포트폴리, 해외사업등 사업재편을 서두리지 않고서는 재무구조가 취약한 업체는 도산될 우려도 높아지면서 공급량이 부족은 가격불안을 심화시킬 수 요인도 상존하고 있다.

 

새해 벽두부터 정부의 야심찬 1.11대책이 공급확대와 고분양가 그리고 대출억제등 건설사와 투기적 가수요를 겨냥하여 강남권를 비롯한 투기지역에 다량의 매물출회를 통한 시장안정에 포인트를 두다. 향후 공급 확대등 정부의 정책적 의지와 강남권등 인기지역의 매물출회가 주요변수지만 이번대책은 종래 단기성 약발이 아닌 시장하락의 변곡점이 될 가능성이 높아지고 있다. 우선, ‘기존 집값 -고분양가(비싼집값)’에서 ‘9월부터 가격인하 - 싼분양가’ 등식이 시장에 받아드려지는 데다 기존 미분양아파트는 수요자로부터 외면을 받고 있기 때문이다.

단기급등에 대한 가격조정이 기존 주택시장으로 확산은 미미하다.  11.15대책을 주도하면서 이를 반대한 전, 정책위위장을 중심으로 20여명이 집단 탈당한데다가 9월 시행시기를 앞두고 여당내 어떠한 돌발상황이 출현할 지도 미지수다.

 

과연 11.15대책이후 잇달은 초강력 대책이 과연 정부의지대로 후속법안이 통과되고, 사업성이 떨어진 상황에서 민간 시장의 참여가 의도대로 되겠느냐가 주요변수로 등장하면서 그 시기를 저울질 하는 눈치장세가 연출되고 있다.

대선정국이 다가올 수록 ‘차기 대통령, 반값아파트 정책등 부동산 정책에서 나온다’다는 절대 과반수의 무주택자의 국민적 여망과 경실련등 정치적 압박, 지난 추석이후 11.15대책까지 지난 친 집값급등에 대한 부담등 복합적 요인으로 인해 연말연시 정부대책이 불발로 꺼지지 않는 한 어쨋튼 대선까지 집값 구매심리는 극도로 위축되면서 약효에 따라 연착륙이냐, 경착륙이냐 하는 장세 판가름이 나타나리라 예상된다.

게다가 투기지역 1인 1가구 주택담보대출로 대출이 문턱이 높아진 것도 집값버블에 대한 선제적 대응으로 이자폭탄도 집값 하락요인으로 작용할리라 본다. 투지지역내 2채의 아파트에 대해 2건의 담보대출을 받는다고 가정할 경우 먼저 만기가 돌아오는 시점부터 1년내 대출금을 상환하지 않으면 금융기관에서 경매등 강제매각처분으로 인해로 매물이 출회되고 가격 하락요인이 되리라 본다.

무주택자위주의 청약가점제 시행도 조바심 구매심리를 해소하리라 본다. 그동안 주상복합, 재건축과 재개발아파트가 항상 수도권 고분양가를 부추겨왔었는데 이번 대책에서 지역에 상관없이 분양가상한제등 추가 규제대상에 포함시키고 있는데다 2008, 2010부터 시행하려는 무주택자 중심의 청약가점제가  공공, 민간 구분없이 9월부터 조기 시행하고 있어 앞으로 가격이 인하되는 데다 기존 집값에 재개발이후 기대치 까지 너무 거품이 끼어 있다보니 무리하게 서둘러 집을 사려하지 않는 것도 가격하락등 조정을 거칠 수 밖에 없다.

새해부터 새로운 분양시장 풍속도 일어나고 있다. 입지가 좋아도 청약을 기피하고 기존시장에 비해 가격이 싸면 청약경쟁도 일어나고 있다. 포스트 판교로 지목되고 있는 용인 흥덕지구 경남아너스빌인 경우에는 판교인기를 넘는 실수요자가 폭팔했다. 신분당선 개설, 저가 분양, 낙찰시 전매 가능등 많은 호재에다 판교보다 저렴한 분양가로 평균 82:1, 최고 265:1로 경쟁률로, 지난 판교 중대형 평형 청약률 43:1를 훨씬 능가하는 수치다.

 

평당 3400만원대 국내 최고 분양가로 이슈였던 서초구 ‘아트자이’는 1순위 청약이 0.3:1에 그쳤다. 문제가 없는 것도 아니다. 올해 서울등 수도권에 입주물량이 20% 정도가 예년에 비해 작은데다, 공공택지 전면 공영개발 확대로 전체 공급물량의 부족한데다가 수익성 악화로 민간공급 물량이 제때 공급해 주느냐도 관건이다. 그리고 수도권 15개 민간택지의 계획관리지역 용적률(150->200%)을 상향시켜 아파트 추가 공급확대를 위한 국토계획법시행령의 개정작업이 조속히 이루어져 하반기부터 수도권에 제대 필요한 곳에 공급이 이루어 질지도 관심거리다. 은평뉴타운, 인천 청라지구등 실질적으로 공영개발을 하면서 법령 미비로 고분양가의 주범으로 지목되었던 관련 주택법 개정도 과제다.

혼돈의 시장에서 수요자의 관심은 ‘마이홈 투자전략’에 자연히 관심이 쏠일 수 밖에 없다.

 

판교, 성남 도촌 반값아파트 시범분양에다 하반기 청약가점제 조기 시행으로 뜨는 시장(분양시장)과 지는 시장(기존 시장)으로 양극화현상 더욱 심화될 전망이다. 향후 조정폭과 조정시기등 시장동향에 선택과 집중이 되고 있다.

 

최소 기존 시장가격의 20~30% 수준의 거품을 걷어낸 가격으로 판매하는 신규 분양아파트의 청약가점제가 9월부터 시행에 따라 기존 주택시장은 가격이 너무 올라 입지에 상관없이 찬밥신세가 되었고 , 내집마련은 단연 아파트 통장이 인기 1순위가 되다보니 청약통장의 몸값은 높아질 수 밖에 없다. 따라서 청약가점제는 새해 내집마련의 열쇠를 쥐고있는 핵심변수가 되고 있다.

청약가점제는 저축가입자를 제외한 예금과 부금가입자에게만 적용된다. 전용 25.7평이 넘는 아파트인 경우 무주택자는 가점제로 결정하고, 유주택자는 채권액이 같은 경우에만 가점제를 적용하는 차이점도 유의해야 한다. 가점제는 △가구주 연령 △부양가족수 △무주택기간△통장가입기간등 종합점수를 매겨 당첨자를 결정하는 방법으로 부양가족수가 많은 세대주가 절대 유리하다. 가점제에서 불리한 신혼부부나 나홀로 세대주, 사회초년생, 중대형 평형으로 갈아타려는 예비자등은 현재 청약가점제의 혜택에서 제외되고 있어 9월이전에 분양을 받는 것이 유리하다고 본다.

그동안 집광광풍의 주범인 재건축, 재개발, 주상복합건물등 민간아파트에 대하여도 지역과 가격, 평형에 관계없이 분양가 상한제와 채권입찰제가 적용되다 보니 청약자의 새로운 관심대상이 되고 있다.

△ 내집마련, ‘언제 - 어디- 어떤 아파트’를 사야 하나?

지난 집값광풍으로 연말연시 부동산을 ‘콕’ 짝어주는 점집이 인기였다. ‘집 언제 어디에 사야되나요’ 우리 부동산 시장이 정상적인 매카니즘에 의해 움직인다면 시장이 바로 돌아가겠지요. 대선정국이 다가오면서 철학관을 겸한 복덕방이 성업 중이다. 요즘 점집은 단순히 점만 치면 손님이 오지 않는다 한다.

 

점치는 것은 기본이고 쪽집게 복덕방까지 통달한 종합부동산이라야 인기를 끌기 때문이다. 집을 언제, 어디에, 가격대와 위치는...이것이 우리 부동산시장이 수준이며 풍속도다.

 

새해 내집마련을 위한 실수요자들의 청약통장을 활용한 마이홈 투자전략을 알 아본다.

▶ 청약부금 및 예금(전용 25.7형이하)=전용면적 25.7평이하의 부금과 예금가입자들은 이번에도 가장 홀대받고 있다. 유주택 부금가입자나 예금가입자는 가점제 시행이전에 적극 통장을 활용하여야 한다. 부금가입자인 경우 예금통장 중대형아파트의 증평도 검토해야 한다.

증형시는 서울/부산, 광역시, 나머지군이 예치금액이 다르므로 증액을 해야하며 기간도 모집공고전일을 기준으로 1년이상 지나야 청약자격이 주어지므로 빨리 서두르는 것이 좋다.

투자지역과 상품은 호재가 많은 송도신도시의 포스코건설이 공급하는 주상 30평대 43가구, 용산구 용문동 24평대 50가구등 관심대상에 지속적 관심과 낙찰시 전매제한 기간확대에 따른 자금조달계획도 차질이 없도록 미리 짜야한다.

 

▶ 청약예금(전용 25.7평 초과)=민간까지 채권입찰제 시행에다 채권상한액이 현재 시세의 90%에서 80%로 하향 적용된다. 인기아파트인 경우 대부분이 채권상한액을 쓸 가능성이 높아 가점이 높은 사람이 유리하다. 따라서 가점이 유리한 경우는 청약을 천천히, 불리한 사람은 서두른 편이 좋다. 새해 유망상품으로는 서울인 경우 작년 고분양가의 광풍의 주범인 은평 뉴타운의 중대형 평형을 비롯하여 고분양가 논란의 중심에 선 성동구 뚝섬아파트등이 주요 관심대상이다. 수도권에도 3월 분양예정인 화성 동탄지구(1266가구)를 비롯하여 판교이후 최고 분양 메리트로 이채를 띠고 있는 용인 흥덕지구의 신동아건설(285가구)과 우남건설(136가구), 송도신도시 센트럴 파크에 분양되는 주상복합(729가구)등이 이목을 끈다.

▶ 청약저축=청약저축자는 새해 공급물량의 향후 택지개발이 대부분 공영개발방식으로 분양할 계획으로 참여정부 출범당시 노무현통장(청약저축통장 옛말)의 인기를 재연할 전망이다. 주요 관심대상은 서울인 경우 10월 SH공사가 분양예정인 은평 뉴타운 1지구중 18~32평형 모두가 저축가입자에 혜택이 돌아간다. 5월에 주공 상암지구인근에 있는 상암동(25~43평형, 247가구)도 추가 분양된다. 수도권도 흥덕지구 경기지방공사 자연앤 35평형 502가구, 용인지방공사 이던하우스 34평형 486가구가 분양되며, 12월경에 용인구성지구 988가구등 분양할 채비를 하고 있다.

▶  반값 시범아파트에도 관심=실효성 논란에도 불구하고, 이르면 하반기부터 토지임대부 주택분양(무주택 대상 최고 40년간 토지임대 건물분양방식, 10년 전매제한, 민간시세의 50%이하 분양)과 환매조건부 분양(토지,건물임대. 단, 매도시 환매조건, 전매금지, 무주택자대상, 민간시세의 60~70%)이 수도권 일부지역에서 우선 시범분양을 하고 성공시 확대도  예정된다. 현재 유력한 지역은 △판교신도시 중대형아파트 전평형 임대용지(2068가구) △성남도촌 중대형 분양주택용지(870가구) △광명소하 중소형 분양주택용지(1144가구)등 청약자의 관심대상이다.