[스크랩] 재테크일반]적은 돈으로 큰돈 버는 땅투자법

2009-11-18 07:37

http://blog.drapt.com/twoidol/81258497440828

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=eAge_note_view&menu_key=11&uid=77

매매시장 상승 후 침체, 전세시장 지속 과열, 분양시장 침체 후 회복. 최근의 주택시장을 대변하는 대표 트렌드라 할 수 있다.

부동산정보업체 닥터아파트(www.drapt.com)에 따르면 매매시장의 경우 10월말 기준하여 연초 대비 전국 집값이 2.2%, 서울 5.22%, 강남권 10.15% 큰 폭으로 상승했다. 그러나 DTI 규제가 제2금융권으로 확대(10.12)된 후부터 11월 둘째 주까지 5주 연속 급속한 내리막길을 걷고 있다.

하락세도 강남권을 비롯해 서울, 수도권에 걸쳐 전반적으로 나타나고 있으며, 하락폭도 점점 더 커지고 있는 추세이다. 지난해 금융위기로 인한 부동산시장 침체 이후 2/4분기에 이어 3/4분기 동안 잠시잠깐이나마 회복세를 보였던 부동산시장이 다시 침체되는 이른바 더블딥 상황이 우려될 정도이다.

전세시장과 분양시장은 매매시장과는 사뭇 다른 결과를 보였다. 지난해 하반기 강남권을 비롯한 경기권의 입주물량 여파로 전세가가 폭락할 수준으로 전세시장이 침체됐다. 올해 들어 강남권 입주물량이 해소되면서 전세가가 오르기 시작한 후 최근의 주택시장 침체, 보금자리주택 공급, 가을 이사철과 맞물려 11월 들어서도 전세가 상승은 멈출 줄 모르고 있다.

금융위기 이후 급속히 냉각됐던 분양시장은 DTI 규제 비적용, 세제 감면 혜택, 공급부족 등을 이유로 하반기부터 되살아나고 있다. 그간 미뤄놨던 분양물량도 한해 최대 비수기라 할 수 있는 겨울(12월)에 집중되고 있는 것도 최근의 분양시장 호전을 반영하고 있는 결과다. 흡사 분양가상한제 적용을 피하기 위해 분양물량이 집중됐던 2007년 말 상황과 유사하다.

이 같은 매매시장 상승 후 침체, 전세시장 지속 과열, 분양시장 침체 후 회복이라는 트렌드가 내년에도 지속될 수 있을까? 금리, 정책, 경제여건, 수급상황, 유동성 등 부동산시장에 영향을 미치는 변수가 어디 한둘이겠냐마는 말 그대로 그럴 수도 있고 아닐 수도 있는 그런 변수가 아니라 현실적으로 부딪치는 확정적인 변수 하나만을 가지고 보더라도 그 답은 어렵지 않게 도출해낼 수 있다.

그 확정적인 변수는 다름 아닌 세제감면 혜택이다. 부동산 거래활성화를 위해 한시적으로 풀었던 세제감면 정책은 모두 4가지. 주택 취ㆍ등록세 50% 감면, 미분양주택 취ㆍ등록세 50% 추가 감면, 신축(미분양)주택 취득시 양도세 감면, 다주택자 양도세 중과 폐지 등이 그것이다.

주택 취ㆍ등록세 50% 감면은 참여정부의 부동산 규제 일변도의 정책으로 시장이 급속히 냉각될 것을 우려하여 내놓은 조치이고, 나머지 3가지는 MB정부 들어 부동산시장을 활성화시키기 위한 규제완화 정책의 한 방편으로 한시적으로 시행됐던 사항이다. 그런데 그 세제감면 정책들의 만료시한이 속속 다가오고 있는 것이다.

[주택 취ㆍ등록세 50% 감면] 주택 취득 시 취득세 2%, 등록세 3%가 적용됐던 거래세율은 2005년 1월 지방세법 개정을 통해 각각 2%로 같아졌다. 이후 주택거래에 대한 감면 특례를 통해 지속적으로 인하가 단행된 끝에 2006년 9월부터 취득세와 등록세가 각각 1%로 낮아졌다.

참여정부 부동산시장 안정이라는 정책적 기조에 따라 전방위적인 부동산 규제가 단행되면서 주택거래 위축을 우려하여 내놓은 조치이지만 취ㆍ등록세 감면은 올해말까지만 한시적으로 적용되는 사안이다.

따라서 올해말까지 취득분에 대해서는 취ㆍ등록세가 2.2~2.7%(교육세 및 농특세 포함)가 부과되지만 2010년 1월 1일 취득분부터는 취ㆍ등록세율이 4.4~4.6%로 2배가량 뛰게 된다. 32평형 주택을 5억원에 매입하는 경우 지금은 취ㆍ등록세로 1천1백만원을 납부하면 되지만 내년부터는 2천2백만원을 납부해야 한다.

최근 DTI규제로 가뜩이나 거래가 위축된 상황에서 취ㆍ등록세마저 두배로 뛴다는 것은 분명 거래를 더욱 위축시킬 요인으로 작용하기에 충분하다. 주택가격 상승기에는 취ㆍ등록세가 두배 세배인들 큰 부담이 아니겠지만 요즘 같은 침체기에 취ㆍ등록세를 배로 부담하면서 주택을 취득하기란 쉽지 않기 때문이다. 추가 부담되는 취ㆍ등록세만큼의 가격조정이 이루어질 수도 있는 대목이다.

[미분양주택 취ㆍ등록세 50% 추가 감면] 지방 미분양 아파트 거래 활성화 일환으로 지난해 6.11대책을 통해 지방 비투기지역 소재 미분양 아파트 취득 시 취ㆍ등록세를 추가로 50% 감면해주었던 것을 올해 2.12대책을 통해 수도권 전역으로 확대했던 사안이다.

더불어 6.11대책에서는 올해 6월 30일까지만 한시적으로 적용하기로 했으나 미분양 적체가 더 심화되자 내년 6월 30일까지 시한을 늘렸다. 따라서 내년 6월 30일까지 취득한 미분양(2009년 2월 12일 현재 미분양주택에 한하여 이후 발생한 신규 미분양은 제외)주택에 대한 취ㆍ등록세율은 1.1~1.75%이지만 내년 7월 1일부터 취득하는 미분양 주택에 대한 취ㆍ등록세율은 4.4~4.6%가 적용된다. 무려 4배 정도 부담액이 증가하는 셈이다.

취ㆍ등록세 추가 감면은 한때 전국적으로 16만 가구(국토해양부 집계)를 넘어설 정도로 넘쳐났던 미분양 주택을 12만 가구(지난 9월말 기준)로 감소시킨 원동력이 됐다. 그러나 내년 적용시한인 6월 30일이 지나서도 미분양주택에 대한 관심이 이어질 것 같지는 않다. 취ㆍ등록세에 대해 체감으로 느끼는 인상폭이 큰 데다 내년 2월 11일이면 양도세 감면조치마저 시한 만료되기 때문이다.

[신축(미분양)주택 양도세 감면] 분양시장을 그나마 호황으로 이끌어왔던 주요 원동력이다. 지난해 하반기 금융위기 이후 건설 및 분양시장이 급격히 위축되자 올해 2.12대책을 통해 지난 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지 취득한 신축(미분양)주택에 대해 취득 후 5년간 발생한 양도소득세를 감면해주기로 한 조치이다. 서울을 제외한 수도권 중 과밀억제권역은 60%, 기타 지역은 100%가 감면되며, 취득 후 5년이 지나 양도하더라도 일반세율(6~33%)이 적용된다.

취득하는 신축주택수를 따지지 않으며, 신축주택 외 보유하고 있는 기존 일반주택 양도 시 신축주택을 주택수에 산입하지 않기 때문에 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택도 누릴 수 있는 등 그 혜택이 상당했던 탓에 주택시장 침체에도 불구하고 분양시장에 호재로 작용했다. 예년에 없이 비수기라 할 수 있는 연말에 분양물량이 집중돼 있는 것도 이러한 한시적 호재가 뒷받침됐기 때문이다.

실물경기 침체, 금리인상, 주변 주택가격 하락에 의한 분양가의 상대적 상승, 투자심리 위축 등 악재가 비일비재한 데다 양도세 감면이라는 호재마저 사라질 예정이라는 것, 분명 분양시장이 2월 이후까지 호황을 보일 것이라고 장담할 수 없게 만드는 어두운 면목이다.

[다주택자 양도세 감면] 주택거래 활성화를 위해 다주택자의 양도세 중과를 아예 폐지하려 했다가 부자를 위한 감세라는 여론의 집중포화를 맞고 2010년 12월말까지 한시적으로 적용하고 있는 사안으로 지난 3.16세제개편을 통해 시행됐다.

다주택자가 보유하고 있는 주택을 내년 말까지 매각하거나 이 기간 동안 신규로 취득하여 다주택자가 된 경우에도 양도세를 중과(60%)하지 않고 일반세율(6~33%)을 적용하겠다는 것이다. 비록 강남3구는 일반세율에 10%가 가산되어 적용되지만 다주택자에게 양도세가 중과됐던 때에 비하면 감면 폭이 상당하다.

다른 세제감면 사항과 달리 아직 시간적으로 여유가 있어 양도세 중과의 한시적 폐지가 시장에 미치는 영향은 미미하다. 그러나 시한이 임박할수록 양도세 감면 혜택을 받으려는 다주택자의 매물이 늘어날 수밖에 없다. 기한내 매도하면 양도세가 절반 이상 감면되는 반면 기한이 지나 매도하면 양도차익의 60%가 중과되기 때문이다.

물론 이 기간 주택을 신규로 취득한 후 매각해도 양도세가 중과되지 않아 투자수요도 아울러 뒷받침되고 매물과 매수간 적정한 균형이 유지되면서 거래가 활성화될 수 있다. 그러나 그건 어디까지나 희망사항일 뿐이다.

즉 시장이 회복기에 있고 주택가격이 상승하는 추세라면 양도세 중과를 피하려는 매물과 비례하여 매수수요도 뒷받침되면서 거래가 활성화될 수 있다. 그러나 시장이 침체되고 있는 지금의 추세로 보거나 DTI 규제, 실물경기 침체, 취ㆍ등록세 원상회복, 금리인상 등 거래를 침체시킬 수 있는 요인이 더 많은 향후의 추세로 보거나 매수세보다는 매도세가 우위를 점할 수 있는 시장이 내년 주택시장이다. 그만큼 주택가격에 대한 조정이 또 한번 이루어질 수 있다는 전망이다.

어찌됐거나 다른 변수들은 차치하고 시한 만료되는 4가지의 세제감면 사안만을 보고 취득여부를 결정하고자 한다면 취ㆍ등록세 감면 혜택을 누리려면 올해 안에, 기존 미분양주택에 대한 취ㆍ등록세 추가적인 감면 혜택을 누리려면 내년 6월 30일내에, 신축분양(미분양 포함)주택에 있어서 양도세 감면 혜택을 누리려면 내년 2월 11일까지, 일반 다주택자 양도세 중과에 대한 감면혜택을 누리려면 내년 12월말까지 주택을 취득하는 것이 ‘稅테크’의 기본이다.

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[스크랩] 재테크일반]적은 돈으로 큰돈 버는 땅투자법 |토지/재개발/재건축

2009-08-31 11:42

http://blog.drapt.com/twoidol/209921251686538329

출처 : Missiontool

원문 : http://blog.drapt.com/seonkyo

superintend(qhdqns)

2009/08/17 10:29 조회: 2473 스크랩: 37

땅 투자는 경험과 분석, 고도의 감각을 필요로 한다.

토지분야의 전문가로 통하는 ‘적은 돈으로 큰돈 버는 땅 투자법’의 저자 곽창석씨가 땅 투자로 부자가 된 사람들의 공통점을 추출해 7가지 비밀을 들려준다. <편집자주>

▲땅 자체보다 길에 주목하라=돈은 길을 따라 움직인다는 부동산 업계의 진리가 있다. 길은 땅에 생명을 불어넣는다. 쓸모없는 땅도 주변에 큰 길이 뚫리거나 넓어지면 금값으로 치솟는다. 길이 나면 그 길을 따라 주유소, 음식점, 전원주택, 근린상가, 창고 등이 들어선다. 땅의 수요가 늘어나 값이 오르는 것은 당연한 이치다.

도로도 다양하게 분석해야 한다. 도로의 크기와 차선에 따라 투자 가치가 다르다. 차선이 많은 곳과 역세권이 좋다. 역세권도 버스보다 전철이 좋고 열차역이 더 좋다. 서울 영등포처럼 열차역, 전철역, 버스역이 한꺼번에 몰려 있는 곳이라면 금상첨화다. 역세권은 역 입구에서 반지름 50m까지가 노른자위 상권이다.

▲자투리땅도 잘 다듬으면 알짜 된다=자투리땅도 잘만 개발하면 알짜 땅으로 바뀔 수 있다. 값도 싸 초기 투자비를 줄일 수 있기 때문에 일반 투자자들이 적극 활용할 만하다.

자투리땅을 개발할 때는 먼저 땅을 잘 골라야 한다. 도로와 인접해 있거나 인근에 대학교나 공단이 있다면 적격이다. 자투리땅은 상업지역의 경우 값이 비싸고 용도가 한정돼 있기 때문에 여러 용도로 개발할 수 있는 일반 주거지역이나 준주거지역이 낫다.

되도록 땅 모양이 정방형이고, 북쪽으로 도로를 끼고 있어 일조권 영향을 적게 받는 땅이 좋다.

자투리땅은 설계를 잘 해야 가치를 높일 수 있다. 땅 모양뿐 아니라 건물 용도와 세입자를 감안해 다른 곳과 차별화한 설계를 해야 준공 후 임대료를 많이 받는다.

▲보상 앞둔 택지지구 주변에서 금맥을 캐라=보상금이 풀리는 지역은 부동산 수요가 늘기 때문에 한동안 땅·상가·아파트의 값이 오른다.

따라서 보상금이 풀리기에 앞서 덜 오른 값에 땅을 사두려는 사람들이 늘게 되는데, 이를 선취매(先取買)라고 부른다. 신도시 등 개발지의 주변부에 전문적으로 투자하는 이들은 토지 보상이 시작되기 몇 개월 전에 땅을 보러 다닌다.

보상을 받은 땅주인들은 대부분 주변의 땅을 다시 산다. 원주민들은 자기가 살던 지역에서 멀리 벗어나는 것을 본능적으로 싫어한다. 보상을 받은 원주민이 주변 지역의 논밭을 사면 취득세와 등록세가 면제된다.

게다가 한번 땅으로 돈을 번 사람은 반드시 다시 땅에 돈을 묻게 된다. 보상 시점을 노리면 땅 투자의 약점인 환금성 문제도 걱정하지 않아도 된다. 사려는 사람이 대기하고 있기 때문에 팔고 싶을 때 언제든지 팔 수 있다.

▲토지 시장을 바라보는 눈을 길러라=수도권 택지개발지구에서 나오는 단독택지는 수백 대 일의 경쟁률을 보이며 불티나게 팔린다. 전매가 금지돼 있는데도 프리미엄이 억대를 넘고 있는 곳이 적지 않다.

물론 땅값 급등에는 꺼림칙한 배경이 있다. 땅의 실수요가 그만큼 늘었다고 보기에는 설명할 수 없는 부분들이 많다. 투기적 수요가 적잖이 개입했다는 말이다. 그러나 이제는 땅에 대한 정보가 일반인에게도 넓게 공유되기 시작했다.

아무것도 모른 채 개발 소문만 믿고 땅을사는 투자자도 많지 않다. 따라서 투기적인 요인들은 과거보다 크게 줄어들었다고 볼 수 있다. 투자자들도 장기적인 안목에서 땅에 자금을 묻어두거나 개발에 대한 전략과 확신을 갖고 토지 시장을 바라보는 게 필요하다.

▲땅이 부족한 이유를 파악하라=수도권에 땅이 없다. 특히 아파트를 지을 만한 땅은 씨가 말라가고 있다. 분양이 될 만한 땅은 하늘의 별 따기거나 값이 너무 올라 엄두를 낼 수 없고, 남아 있는 땅은 갖가지 규제에 묶여 개발이 쉽지 않다.

사업을 하거나 투자하는 이들의 입장에서 볼 때 땅은 이제 바닥이 나기 직전이다. 무엇 때문일까. 우선 일반 주거지역의 땅값이 가파르게 치솟았다. 준농림지 개발 제한으로 가용 택지가 줄어든 것도 큰 요인이다.

현재 아파트를 지을 만한 땅은 기존 도시계획상 일반 주거지로 편입된 곳뿐이다. 또 준농림지 제도가 재편될 경우 고층 아파트는 계획관리지역에만 지을 수 있다. 게다가 지방자치단체가 새로 도시 개발 계획을 짜거나 바꾸고 있어 수도권에서 아파트 사업 승인을 받을 만한 땅은 매우제한되어 있다.

▲외국인은 그 많은 땅을 왜 샀을까=외국인은 외환 위기 이후 연 평균 2665건, 740만 평을 매입했다. 다만 국내 땅값이 회복기에 접어든 2000년 말부터 매입 규모가 조금씩 줄었다.

외국인은 주식투자와 마찬가지로 땅도 외환 위기로 값이 급락해 우리나라 사람들이 겁을 잔뜩 먹고 있을 때 적극 사들인 뒤 값이 올라 시세차익 기대감이 약해지자 매입 규모를 줄이고 있다.

외국인이 땅 매입 규모를 줄이고는 있으나 아직 작정하고 팔 생각은 없어 보인다. 우리 땅의 가격 상승 여력이 더 있다는 판단 때문이다. 가치 투자를 하나의 철학으로 믿고 있는 외국인이 우리 투자자보다 한 발 앞서 땅을 사들여 보유하고 있다는 것은 앞으로 우리 토지 시장에 대한 기대감이 크다는 것을 뜻한다.

▲택지개발지구를 노려라=땅이 줄어들면서 땅 전쟁이란 말까지 생겨났다. 민간 부분에 땅이 줄어들자 택지개발지구의 각종 용지가 불티나게 팔리고 있는 것도 이 때문이다. 땅을 알 만한 사람들은 땅 전쟁은 이제부터라고 입을 모은다.

택지개발지구는 그리 매력 있는 상품은 아니었다. 안전한 대신에 수익률이 낮았기 때문이다.

그러나 지금은 택지개발지구만큼 수익성과 환금성 면에서 앞서 가는 땅을 찾기 힘들다. 시세차익을 노려도 되고 다세대주택이나 소규모 근린생활시설을 지어 임대수익을 얻을 수도 있다. 건축 규제 강화 등으로 수도권에서 민간 주택용지를 확보하기 어렵게 된 것도 택지개발지구의 땅에 눈을 돌리게 한 계기였다.

[출처] [적은 돈으로 큰돈 버는 땅투자법] 성공사례서 뽑은 7계명|작성자 비룡

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