오르는 아파트 오르지 않는 아파트 | ▣ 부동산 투자론  |
2005/05/08 03:54 |
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| http://blog.naver.com/bewhoyou/80012690036 |
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어떤 사람은 아파트를 사자마자 2배가 되고, 어떤 사람은 10년을 살아도 그대로이다. 어떤 아파트가 오르는 아파트일까? 지금은 다소 비싸더라도 지속적으로 올라줄 수 있는 아파트를 사는 것이 좋다.
◆ 오르는 아파트
(1) 세대수 1천 세대 이상 대단지
 대단지라 함은 세대수 1천 세대 이상의 단지를 이른다. 1천 세대 이상의 대단지 아파트의 평균 상승률은 인접한 5백 세대 미만 아파트에 비하여, 평균 2배의 상승률을 보인다. 단지 규모가 크면, 단지 내 상가가 잘 발달되고 각종 생활 편의 시설이 골고루 갖추어져 생활하기 편하기 때문이다. 총 세대 수는 1천 세대 이상이면 충분하고 그 이상은 집값 상승에 크게 영향을 주지 않는다. 즉, 아파트 부지 면적으로 1만평 이상의 대형 단지 아파트를 사는 것이 좋다고 보면 된다. 세대 수가 많을수록 청소비 및 보안 용역비, 일반 관리비 등이 절감되며, 매매하고자 할 때에 환금성이 높다. 또한 관청을 상대로 편의 시설 개선 요구에 있어서, 부녀회나 주민들의 목소리도 커질 수 있다.
(2) 평지에 있는 아파트
내 아파트는 구릉지에 있나? 평지에 있나? 평지에 있는 아파트는 쉽게 오른다. 일반적으로 택지 개발 지구 내의 아파트가 주로 평지에 있다. 압구정동 아파트 단지와 도곡·개포동 아파트 단지, 동부 이촌동 아파트 등의 대단지가 비싼 이유는 평지에 있기 때문이다. 주로 재건축 대상의 아파트이거나, 재건축하여 신축된 아파트들도 대부분 평탄지이다. 평지는 구릉지보다 진·출입과 보행이 편리하기 때문에 잘 오른다. 재건축 시에도 평지에 있는 아파트가 토지 이용 효율이 높아서 당연히 유리하다. 아파트 단지는 고지대에 위치하더라도 단지 내 전체 부지가 평지이면 그래도 상승 가능성이 있다.
(3) 개별 난방식, 열병합 아파트
 개별 난방식으로 냉·난방을 스스로 조절할 수 있고, 도시 가스 난방이 아닌 열병합 아파트 단지가 오른다. 열병합은 쓰레기 소각 처리에 의하여 열을 얻는 방식으로 연료비가 훨씬 싸고 좋다. 지금 짓는 아파트는 중앙 난방식이 거의 없다. 핵가족화로 구성원이 집 안에서 보내는 시간이 많지 않기 %B |
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2006-09-08 09:29
http://blog.drapt.com/twinneck/1976651157675374316 
출처 : 피할수 없으면 즐겨라 ♪~
원문 : http://blog.drapt.com/jmhe107
용인, 강남·분당보다 더 오른 까닭은?
“난개발에 발목잡혔던 시세 정상화하는 것”
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‘신동아’가 최근 2년여 간 국민은행에서 발표한 부동산 시세를 취합, 정리한 결과 용인시 보정동 죽전동 신봉동 동천동 등지의 중대형 아파트들의 상승세가 특히 두드려졌던 것으로 조사됐다(표 참조). 죽전지구가 들어선 보정동과 죽전동의 경우 분당 신도시와 사실상 붙어 있어 비슷한 생활권으로 인식되는 게 장점. 서울과의 거리가 분당보다 멀지만 아파트 연한이 분당에 비해 10여 년 이상 젊기 때문에 당분간 상승 여력이 있다는 게 전문가들의 관측이다. 같은 기간 서울 강남과 분당 신도시 5개 주요 아파트 단지도 40, 50평형대에서 30~60%의 상승률을 보였지만, 80~90%, 심지어 150%를 넘은 용인 6개 주요단지의 상승률에는 미치지 못했다. 이 같은 현상은 용인이 강남과 분당의 부동산시장이 한창 과열된 2004년 10월까지도 수요자들이 공급과잉과 지역 미래가치에 대한 우려하는 분위기 등으로 인해 저평가됐던 사실과 관련이 깊다. 그러나 이때부터 ‘강남보다 더 좋다’는 판교 신도시에 대한 개발 계획이 속속 쏟아지기 시작했다. 또 10·29 부동산 대책이 발효되면서 강남, 분당에 부동산 규제가 집중돼 용인의 신도시 권역은 지난 세월 ‘발목잡혔던’ 가격만큼 높은 비율의 상승을 이뤘다고 중개업자들은 말한다.
용인 신도시권과 기타 지역 주요 아파트(중대형 평형) 시세 상승률 비교
| 위치 |
아파트 및 평형 |
2004.10.11
시세(만원) |
2006.7.3
시세(만원) |
상승률(%) |
| 경기 용인시 |
기흥구 보정동 |
포스홈타운 49평형 |
3억8560 |
8억2500 |
114 |
| 기흥구 보정동 |
죽전자이 59평형 |
6억6050 |
13억7500 |
108 |
| 수지구 신봉동 |
신봉자이2차 60평형 |
5억2400 |
9억5000 |
81 |
| 수지구 죽전동 |
반도보라빌 73평형 |
6억6336 |
17억1250 |
158 |
| 수지구 죽전동 |
건영캐스빌 50평형 |
4억2750 |
8억5500 |
93 |
| 수지구 동천동 |
삼성5차 50평형 |
3억8250 |
7억5500 |
97 |
| 서울 |
강남구 대치동 |
선경 42평형 |
11억5000 |
18억5000 |
61 |
| 강남구 도곡동 |
타워팰리스1차 57평형 |
15억5000 |
20억 |
27 |
| 서초구 잠원동 |
롯데캐슬갤럭시 50평형 |
11억4000 |
15억7500 |
38 |
| 경기 성남시 |
분당구 서현동 |
삼성 49평형 |
7억3500 |
11억2500 |
53 |
| 분당구 수내동 |
로얄팰리스51평형 |
7억5500 |
12억7500 |
69 | *자료: 국민은행
*시세는 국민은행에서 공개한 ‘평균거래가’ 기준
*시세 상승률은 소수점 첫째자리에서 반올림
*2004년 10월11일은 그 해 있었던 10·29 부동산 대책을 앞두고 부동산시장이 일시적으로 경색됐던 시점 |
90년대 중후반에 분양이 시작된 용인 수지 1, 2지구 아파트 분양가는 인근의 분당 아파트 매매가보다 평당 100만원 정도 비쌌다. 분당에 대한 강력한 주택수요가 경부고속도로 건너편까지 넘친 데다, 새 아파트라는 프리미엄이 있었기 때문. 그러나 난개발로 인한 교통난이 회자되며 자연히 시세가 하락세로 돌아선 바 있다. 외환위기 이후인 2000~2003년에 분당은 강남과 연동돼 큰 폭으로 반등했으나, 용인은 함께 오르지 못했다.
상현동 거북이공인 관계자는 “성원2차 아파트 48평형의 경우 1998년 분양 이후 5년동안 2억2000만~2억7000만원에서 제자리 걸음을 했다. 그러다 지난해 초순부터 지금까지 1년여 만에 5억원까지 올라갔다. 그러니 그동안 저평가된 게 정상화 됐다고 보는 게 맞다. ‘급등’이란 단어는 어울리지 않는다”고 말했다.
1990년대 후반, 당시 발코니 밖으로 새들이 지저귀고, 시야에 울창한 삼림이 그림처럼 펼쳐지는 게 좋아 상현동 내 아파트를 구입했다는 한 50대 기업 임원의 얘기다.
“입주 초기만 해도 출근시간에 자가용으로 양재역까지 가는 데 25분밖에 걸리지 않았다. 그러다가 날마다 조금씩 늦어지더니 반년쯤 지나니까 23번 국도(서울로 가는 광역도로)와 만나는 풍덕천 사거리에서만 신호대기 시간이 25분이 넘었고, 총 소요시간은 2시간 가까이 걸릴 때도 생겨났다. 처음에는 산밖에 안 보이던 발코니 밖으로 타워크레인과 고층아파트들이 삐죽삐죽 솟아올랐고, 공사소음과 먼지가 들어오는 게 싫어 결국 2년 만에 본전도 못 챙기고 서울로 나왔다.”
누구나 뜰 것이라고 했지만 뜨지 않던’ 시기는 그 후에도 계속됐다. 1998년 죽전지구 개발이 발표되기 전 동아건설이 현재의 죽전지구 내에 분양했던 보정동 동아솔레시티도 초기 투자자들에게는 ‘아픈 기억’으로 남아 있다.
3년 뒤, ‘강남까지 20분’
입주 6년째인 지금 동아솔레시티는 용인에서 ‘리딩 아파트’군에 해당되지만 외환위기와 건설사 부도 등이 겹치며 입주 4년 반 동안은 초기 분양가의 10% 내외에서 가격이 움직였을 뿐이다.
브랜드 아파트 시대가 채 태동하기 전, 동아건설이 영국인 전문 설계자에게 설계를 맡겨 전 가구에서 골프장 내지는 산이 바라다보이도록 지었고, 당시만 해도 파격적인 33~89평형대 배열로 강남권 고소득층의 눈길을 끌었지만, 평당 800만원대 분양가는 수년 동안 넘기 힘든 벽이었다. 동아솔레시티의 입주가 끝난 3년 뒤인 죽전지구 내 입주가격이 평당 750만원 안팎이었다는 사실을 상기하면 당시 평당가 800만원의 가치를 새삼 느껴볼 만하다.
난개발로 말미암은 교통불편, 이로 인한 입주민들의 불만, 부동산 가격의 저평가의 악순환이 계속되자 건설교통부와 용인시는 2000년대 ? |
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2006-09-08 09:29
http://blog.drapt.com/twinneck/1976651157675351832
출처 : 피할수 없으면 즐겨라 ♪~
원문 : http://blog.drapt.com/jmhe107
| 용인, 버블인가 대박인가 |
| ‘판교’ 타고 2년 연속 전국 최고 수익률 |
| 조인직 동아일보 신동아 기자 cij1999@donga.com |
● “판교의 추억, 다시 한 번”…거래 없어도 호가(好價)는 계속 간다?
● “‘난개발’은 옛이야기, ‘경부선 메갈로폴리스’ 이끈다”
● 삼성·GS, ‘명품 주택단지’ 조성키로
● 신세계백화점, 강남점 능가하는 죽전점 건설 중
● 보정·죽전·동백·신봉·성복동이 용인 ‘新 빅5’
● 신분당선, 서울~용인 고속도로 들어서면 강남까지 20분
● 떠오르는 교육도시, 용인외고·수지고의 경쟁력
● “‘광교’타고 한번 더 간다” vs “‘천장’치고 내려오는 중”
● 실수요 목적 아닌 단기 투자엔 신중해야
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“아이고, 평당 2000만원씩 주려면 내가
분당엘 가지 왜 여길 와요.”(40대 고객)
“저희도 웬만하면 맞춰드리고 싶은데
시세가 워낙 그러니까….”(중개업자)
부동산 경기가 소강상태를 보이던 7월
초순, 경기 용인시 기흥구 보정동의 한
중개업소. 죽전지구 끝자락에 위치한
포스홈타운 아파트 49평형을 보러 온
40대 남성은 낭패라는 듯 혀를 찼다.
매물로 나온 몇몇 아파트의 가격이
8억5000만원을 넘었기 때문. 한성CC
골프장이 슬쩍 내려다보이는 곳은
9억5000만원까지 한단다. 그가 인터넷
시세표에서 본 7억원대 물량들은 이미
자취를 감춘 뒤였다.
이 아파트는 1년10개월 전 입주가
시작됐을 때만 해도 3억5000만원대에서 거래됐다고 하니, 2년도 되지 않아 2.5배가 오른 셈이다.
보정동 포스홈부동산 관계자는 “거래는 소강상태로 접어든 지 오래인데, 시세는 떨어지지 않고 있다. 팔 사람들이 더 오를 것으로 기대하는 것 같다”고 말했다.
최근 포스홈아파트 시세가 강보합권을 유지하는 데는 8, 9월에 있을 판교 신도시 중대형 평형
아파트 분양만큼이나 5월 말 건설교통부에서 분당선 연장구간 확정노선을 발표한 게 영향을
미쳤다고 한다.
건교부에 따르면 2008년경 현재 죽전지구 안에 있는 분당선 연장선 임시역사를 폐쇄하고, 대신 이
아파트 단지 바로 앞에 역사를 새로 짓기로 했다. 신설역이 준공되면 서울 강남의 선릉역까지
약 43분이 걸릴 것이라고 한다.
뛰어난 교육환경이 꾸준한 수요층을 뒷받침한다는 말도 있다. 1399가구로 이뤄진 이 단지 내에는
유정유치원, 보정유치원과 보정 초등학교, 보정고교가 있다. 단지 밖 20m거리에 신촌중학교도 있다.
39~77평형 대단지라 자연히 학생들의 수준도 ‘물관리’가 이뤄져 학부모들의 호응이 높다고 한다.
또한 예전 아파트들과 달리 외부와 창으로 닿는 면이 4개인 ‘4-bay’ 구조로 설계돼 있어 개방감이
좋고, 평면이 발달해 실제 평수가 옛 아파트보다 10% 정도 넓은 것도 장점이다.
“분당보다 비싸요”
이런 이유 때문일까. 포스홈타운 중 인기있는 동 가격대는 분당 신도시의 비슷한 평형대 아파트와
큰 차이가 없다. 죽전지구 일부 중개업소들은 ‘가격 역전’이라고 표현하기도 한다. 실제 성남시
분당구 서현동, 정자동, 구미동 등지에 있는 준공 10년 안팎의 45~49평형대 아파트 시세는 싸게는
7억, 비싸게는 11억원대에 분포해 있다. |
불곡산 조망권인 죽전지구 초입의 건영아파트 59평형, 반도보라빌 73평형 등 상당수 중대형 평형 아파트는 최근 평당 1700만~2500만원대를 유지해 인근 분당 구미동의 비슷한 평형 아파트들보다 비싼 느낌이다. 포스홈타운이 그렇듯, 이곳 아파트 또한 2년 전 입주 때에는 평당 800만원대 수준이었다. 이 아파트들은 판교 분양 외에 내년 2학기부터 신입생을 받는다는 단국대 캠퍼스가 국지적인 호재로 작용하고 있다.
죽전동 호박공인 김성규 사장은 “세금폭탄이다 뭐다 해서 매매가 전반적으로 한산하지만, 단국대 근처 중대형 평형은 가격대가 견고하게 유지되고 있다”고 했다. 그는 “단국대가 주민들에게 ‘대학’이란 의미보다 ‘운동을 할 수 있는 녹지공원’으로 인식될 뿐 아니라 조망 소재로도 골프장 못지않게 좋다고 여겨지기 때문”이라고 전했다.
기흥구 동백동 중개업소들에서 관찰한 상황도 죽전의 경우와 비슷했다. 흔히 ‘동백지구’로 알려진 이곳도 거래 자체는 비교적 가라앉았지만 호가의 ‘이상 고가(高價) 현상’은 뚜렷했다. 입주 반 년이 넘도록 아직 입주민의 절반도 채워지지 않았으나, 이곳 아파트 소유자와 중개업자들은 8월의 판교 신도시 중대형 평형 분양계획을 목이 빠지게 기다리는 듯했다.
판교에 당첨되지 않은 ‘실망 청약자’들이 큼직한 새 아파트가 많은 동백지구로 대거 몰릴 것이라는 기대감 때문이다.
동백동 소망공인 윤희정 사장은 “겉보기에만 집들이 텅텅 빈 것 같지 실제로는 물건이 별로 없기 때문에 팔 수 없는 실정”이라고 말했다. “8월에 판교 중대형 평형 분양이 시작되면 집값이 분당, 죽전, 수지, 동백과 박자를 맞춰 상승할 것으로 기대하기 때문에 매도 희망자들이 집을 내놓지 않고 있다”는 것.
인근의 석성산과 호수공원 등에 대한 조망이 압권이라는 신영프로방스 59평형은 호가가 9억원이 넘는다. 게다가 아직 입주 전으로, 분양권 전매가 제한된 상태이기 때문에 원 분양자의 등기비용과 각종 부대세금을 다 물어야 하는 조건이라서 실제 구입비는 11억원에 이른다.
2년 반 전에 4억5100만원이던 분양가에서 입주가 시작되기도 전에 너끈히 2배가 오른 셈. 59평형은 모두 ‘펜트하우스’ 개념으로 동별로 최상층부인 27~30층에만 포진한 데다, 15가구밖에 없다는 희소성도 시세상승을 이끄는 데 한몫한다.
지난 6월에는 동백지구에서 죽전지구를 통과해 성남시 분당구 구미동으로 이어지는 연장 10km 4차선 직행도로가 준공됐다. 이 때문에 동백에서 서울로 오가는 출퇴근 길 시간이 평소보다 20분 이상 단축됐다는 게 주민들의 말이다.
하지만 심야할증 시간에 서울 광화문에서 택시를 타고 가면 5만원 가까운 요금이 나올 정도로 ‘절대 거리’는 무시할 수 없다. 동백지구 건설시행업체에서 말하는 지도 상의 최단거리는 강남에서 25km이지만, 실제로 차를 몰고 정해진 도로를 따라 강남역 부근까지 가서 계기판을 보면 40km가 넘을 때도 많다. 그러니 아무리 새 아파트라고 해도 매수자에겐 이곳 아파트값이 서울에서 비슷한 거리로 떨어져 있는 다른 수도권 외곽지역에 비해 비싸게 느껴지게 마련이다.
“버블 세븐? 나쁠 것 없지”
경기 용인시가 ‘강남’이나 ‘분당’ 같은 이름과 함께 부동산시장의 선두그룹에서 회자되기 시작한 것은 2, 3년이 채 되지 않는다. 1990년대 초반 준농림지역의 개발허가가 떨어지기 전, 많은 곳이 개발제한구역으로 묶여 있을 때만 해도 용인에는 주로 골프장, 명당 묏자리, 주말별장 같은 특수용도 개발사업이 있었을 뿐, 주거단지 사업은 찾아보기 힘들었다. 90년대 중·후반부터 개발된 ‘수지지구’가 중앙무대에서 통하는 브랜드로 알려졌으나, 이곳 역시 ‘난개발’ ‘교통대란’ 등의 좋지 않은 이미지 때문에 시장에서는 저평가를 받아왔다는 게 정설이다.
그러던 용인이 최근 정부로부터 ‘대박 후보지’로 공인되다시피 하는 일이 벌어졌다. 지난 5월 청와대가 청와대 브리핑을 통해 서울 강남·서초·송파구와 양천구 목동, 경기 성남시 분당, 안양시 평촌과 함께 용인을 ‘버블 세븐’으로 지목한 게 발단이 됐다. ‘집값에 거품이 많이 끼었으니 빨리 팔아야 한다’는 게 청와대의 논리지만, 지금은 ‘버블 세븐’이란 단어만 남았고, 그 의미는 ‘집값 오르는 동네’로 받아들여지고 있는 실정이다. 이 같은 현상은 부동산 정책 입안과 추진에 있어 워낙 신뢰가 떨어진 정부에 그 귀책사유가 있을 법하다.
용인 집값은 판교발(發) 부동산 바람에 편승해 지난해부터 올 상반기까지 절정을 구가했다. 서울 강남의 고급 아파트들이 평당 3000만원을 오르내리던 무렵인 2004년 8월경에도 죽전지구 아파트들은 프리미엄을 합쳐 평당 800만원을 겨우 넘는 수준이었으나, 최근에는 1600만원 이상으로 오른 곳도 많다. 동백지구 또한 2004년 분양 당시만 해도 중도금 이자 후불제를 통해 미분양 물량을 해소하곤 했지만, 현재는 프리미엄만 3억~5억원에 이르는 아파트가 있을 정도다.
부동산정보업체 스피드뱅크가 발표한 ‘2005년 연초대비 집값 상승률 30’에 보면 보정동 포스홈타운 58평형이 77% 상승한 것을 비롯해 용인의 집들이 30위 안에 3분의 1인 10개가 들어갔다. 또 부동산뱅크가 올 7월 공개한 자료에 따르면 올해 상반기 용인시 전%C |
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