이제부터 아파트를 구입하려는 분들은 '거품'이라는 단어를 항상 생각해야만 한다.

가까운 일본의 경우 '거품'이 붕괴되면서 10년 불황을 극심하게 겪었습니다. 일본 평균 아파트 가격은 35평 기준으로 7억내외라고 합니다. 서울과 비교해보았을 때 별 차이가 나지 않고 있으며, 소득대비 대한민국 수도권의 집값은 매우 높게 형성되어 있는 것이 사실입니다. 또한 도심 재개발, 신도시 개발, 수도권 공급 및 세제규제로 인한 '양극화'가 가까운 시일내에 벌어질 것은 분명한 일입니다. 세계의 모든 지역이 점점 '양극화'가 심화되고 있는 것을 볼때 한국도 '거품'이 비교적 없는 부동산을 구입하거나, '갈아타기'에 성공해서 부동산 보유에 대한 부담감을 벗어버려야 하는 것은 당연한 일입니다.

 

그간 한국의 부촌의 흐름과 세계의 부촌의 경우를 간략히 적고, 그에 따른 2020년 한국의 부촌을 예상해 보았으니 참고하시기 바랍니다.

 

 

 

1. 미국 맨허튼
맨허턴에서 아파트 가격을 결정하는 가장 큰 요소는 위치와 경관입니다. 센트럴 파크 주변 등 안정한 지역이 대체로 집값이 높으며, 각종 편의시설과 문화시설이 가깝고, 지하철역과 버스 정류장에서 가까운 아파트가 비싼 것은 우리와 비슷합니다. ( 월간 중앙 기사 참조 )

 

2. 미국 롱아일랜드의 햄튼
대서양과 접하는 롱아일랜드 끝부분에 자리잡고 있습니다.
해안선을 따라 고급 주태과 별장이 즐비합니다. (YTN 기사 참조)

 

3. 미국 비버리힐스
미국 LA에 있으며, 연예인이 많이 살기로 유명한 곳. 넓은 대지에 수영장이 딸린 집들을 생각해 보면 알기 쉬울 것이며, 대한민국에서 청담동이 이와 비교적 비슷하다고 볼 수 있다. 보완이 철저하고, 넓은 대지위에 집들이 잘 놓여져 있다. 판교에서 비버리힐스와 비슷하게 조성하려고 한다는데 눈여겨 볼 일입니다.

 

4. 일본 롯본기 힐스
고급 테마형 도심 재개발사업으로 완성된 일본의 고급 주거지역입니다.
복합단지란 주거와 산업, 교육, 관광, 유통 등의 기반시설이 한데 어우러진 종합 단지를 말합니다. 우리가 잘 아는 바와 같이 코엑스 삼성동 아이파크 유명한 회사등이 한단지에 모여있는 경우를 말합니다. ( 현재 용산역사재개발 및 16개 재정비촉진지구 중 이 모델을 참조하는 곳이 몇군데가 있습니다. )

 

5. 일본 덴엔초후
매우 조용한 곳에 위치하였으며 1~2층짜리 단독주택들로 구성돼 있으며 아파트등은 찾아보기 힘듭니다.
비교적 오랜시간동안에 만들어졌으며, 단지가 상업지구에 많이 속해있기 때문에 땅값과 건축비가 무척 많이 든다는 특징을 가지고 있다. 보통 집을 짓기 위해서는 30억이상이 든다고 합니다. 매우 깔끔하고, 정리를 잘 해진 동네로 보면 살고 싶다는 생각이 들 것입니다.

 

6. 영국의 첼시
귀족 주택을 본 느낌이며, 영국의 명품 거리를 따라가 보면 고급 주택과 상가가 나오는 데 있습니다. 매우 고급스럽고, 개성이 물신 풍기는 곳입니다.(팟찌닷컴 참조)

1. 개성이 강함 ( 해안강변을 따라 만든다던가, 테마파트형의 레지던트 아파트를 개발한다던가)

2. 직주접근이나(롯본기 힐스), 개성이 강하며(집은 그 사람을 말할 정도로 개성적으로 만든다), 부자들이 몰려있으며(거의 모든 부촌), 부자가 많음으로 인하여 명품 거리로 인하여(세계의 모든 부촌 공통적), 학군이 좋은 곳에 몰려있음(단, 뉴욕은 대부분은 자녀들이 사립학교를 다니기 때문에 유명 대학교와의 접근성이 좀 더 중요함-  월간중앙 기사 참조 )

3. 쉽게 조성하기 힘듬 ( 롯본기힐스는 최저의 시점에서 '모리'라는 사람이 대대적인 투자를 한 역발상의 지역이고, 해안을 따라 만든어진 부촌등은 그 위치상 쉽게 개발하기 힘든 측면이 있음 )

 

 

이미 대부분의 사람들이 알고 있는 내용이기 때문에 간단하게 정리해 보았습니다.

본 전통의 부촌은 프라이버시를 매우 중요하게 생각하고, 집마다 '독창성'을 중요시하여 인테리어 등 많은 투자를 하는 곳입니다.

 

압구정동 - 강남 부촌의 일번지
현대 아파트 개발과 동시에 '배밭'에서 대표적인 한국의 부촌으로 떠오른 곳이며, 유명인사 및 부자들이 많이 거주하였던 곳입니다. 수많은 명사들이 이곳을 거쳐간 사람들이 많으며 1990년초 '오렌지족'등의 신규 유행어를 몰고 왔던 지역입니다. 좋은 위치와 학군, 강조망 및 쾌적성등으로 각광을 받았던 곳입니다.

 

큰 부자들이 살기 보다는 수능이후 학원들의 선점과 조용한 분위기로 인하여 교육도시가 된 곳입니다. 이 곳에서는 '자녀교육'이 가장 중요한 키워드로 작용하고 있으며, 자녀교육을 위하여 이사오신 분들이 많은 지역입니다. 전국 최고 학원과 최고 학군을 탄생시킨 곳입니다. 의사,변호사등의 전문직종사자분들이 많이 사시고, 학부모님들의 교육에 관한한 정보수집능력이 왠만한 전문가 뺨친다고 인정받은 곳입니다.

 

아파트에서 진화한 것이 주상복합단지입니다. 한단지내에서 쇼핑, 운동등 대부분의 것을 해결한다는 개념으로 생긴 곳으로 이름만 들어도 유명한 아파트, 주상복합들이 많은 곳입니다. 부의 대명사로 불리워진 '타워팰리스'등을 비롯하여 전국 집값의 가장 높은 가격을 형성하는 지역으로 명성이 자자한 곳이었습니다.

현재 강남일부지역에서 '부'가 몰려있었던 것이 다음과 같은 이유로 인하여 '부촌'이 다소 흩어질 것으로 예상됩니다. (세계적으로 부촌이 몰려있는 경우는 대한민국을 제외하고는 거의 드문현상입니다.)

 

 한국과 같이 작은 땅덩이에서 부촌은 필연적으로 롯본기힐스과 같은 모델이 부촌으로 성장할 가능성이 매우 크다. 직장,쇼핑몰,학교,공원,기타 인프라가 모든 것이 갖추어진 작은 Complex와 같은 단지가 인기를 끌 것은 분명합니다. 현재 재개발이 진행되는 몇몇의 지역이 이 모델을 염두해두고 개발에 착수하고 있으며, 이것은 부의 흐름이 전국적으로 펼쳐질 수 있는 긍정적인 요인으로 받아들여질 것입니다. 롯본기힐스는 일본 부동산이 하락하고 있을 때 '모리'라는 사람이 주변 부동산을 많이 가지고 있었던 것을 역발상하여 만들어진 Thema 형 리조트로, 땅이 비좁은 한국에서 이 모델을 적극적으로 하려고 합니다.

환경은 영원한 Thema로 앞으로는 점점 중요하게 생각되어질 것입니다. 인간의 발전이 환경파괴와 더불어 일어난다는 것이 안타까운 일입니다. 향후 대한민국의 부의 흐름은 얼마나 환경을 잘 이용한 곳이냐에 따라서 새로운 '부촌'이 등장할 것입니다. 녹지축을 따라서 쭉 펼쳐진 아파트, 한강과 조화를 이루면서 아름답게 펼쳐진 아파트, 숲으로 둘러쌓여 맑은 공기를 늘 마시며, 운동할 수 있는 아파트등이 새롭게 변형되어서 큰 인기를 끌 것으로 예상됩니다. 또한 이 경우에는 '부촌'이 지금처럼 특정한 곳에 편중되지 않고, 이러한 자연과 조화를 이루면서 살 수 있는 APT로 1번과는 대비되는 개념의 APT들이 인기를 끌 것입니다. 

3. 현재 강남을 위시로한 강남중심의 부촌구도에서 '용산'개발을 통한 새로운 부촌이 한국의 부의 지형을 변화시킬 것임. 

현재 부촌은 강남을 위시로 펼쳐져있다. 강남의 영향을 받는 분당등이 새로운 부촌으로 등장했으며, 그 영향이 주변지역에서 계속되어 확산된 것이 그 현상이었다. 그 결과 강남과 강북의 아파트 가격은 너무나 가속화되었으며, 그로 인하여 새로운 강남-북 갈등이라는 새로운 문제가 등장했으며, 선거때마다 이슈로 만들어졌다. 하지만 용산과 뚝섬을 위주로한 강북 U턴 프로젝트는 새로운 변화를 예고한다. 특히 용산지역은 위의 모든 경우를 만족시키는 새로운 도시의 탄생을 예고하고 있다. 이것은 부촌 흐름상 대단히 중요하게 받아들여질 것이다. 절대로 강남을 떠나면 안된다는 생각이 무너져서 강남뿐만이 아니라, 강북지역까지도 부자들의 이동이 예고됩니다. 그렇게 되면 기존에 부촌이 특정지역에 몰려있었던 현상이 타파되고 서울 전 지역에 펼쳐지는 현상을 가져다 줄 것입니다.

'국제화'라는 것은 10년후 가장 중요한 Pattern으로 자리를 잡을 것입니다. 이제 국내만으로는 먹고 살수 없고, 세계와 더불어 함께 살 수 있는 곳이 각광을 받을 것입니다. 국제초등학교 - 국제중학교 - 국제고등학교 - 하와이 같은 복합 쇼핑몰 - 세계 다국적 기업들이 몰려 있는 곳 등 '국제화'가 가속하된 지역이 탄생할 것입니다. 특히 아이들 교육으로 인하여 기러기 아빠가 늘어나고, 해마다 급증하는 사교육비 및 영어교육비가 큰 사회 문제가 됨으로써 이러한 지역이 어느 정도 나올 것으로 예상됩니다.

 

[자료출처 : 스피드뱅크 / 작성자 : 게임의 법칙(Purple7) ]

 

투자 수익률 계산이 중요한 이유는 구입하고자 하는 상가와 비슷한 조건의 주변 상가의 임대료 시세를 파악하여, 본인이 구입하고자 하는 상가의 예상 임대료를 파악하여 그것이 적절한지 아닌지를 판단해야 하기 때문이다.

 

◆ 투자 수익률 계산하는 법

 

▶ 대출금이 없는 경우

 

투자 수익률 = {(월 임대료×12) ÷ (매매가 - 임대 보증금)}×100

예를 들어 월 임대료가 100만 원, 매매가 1억5천만 원, 임대 보증금이 5천만 원일 경우, 투자 수익률 = {(1,000,000×12) ÷ (150,000,000 - 50,000,000)}×100 =연 12%가 된다.이 정도 수익률이면 요즘 단지 내 상가의 평균 수익률이 7~10% 정도이므로 상당히 높은 투자 수익률이라고 할 수 있다. 일반적인 상가나 빌딩의 투자수익률은 보통 6~8% 내외이다.

 

▶ 대출금이 있는 경우

 

투자 수익률 = {[(월 임대료×12) - 은행이자] ÷ (매매가 - 임대 보증금 -융자금)}×100

예를 들어 월 임대료가 100만 원, 매매가 1억5천만 원, 임대 보증금 5천만 원인 상가를 연 6%의 이자로 5천만 원 대출을 받아서 샀을 경우, 투자수익률={[(1,000,000×12)-3,000,000]÷ (150,000,000-50,000,000-50,000,000)}×100 = 연 18%가 된다. 따라서 대출을 이용할 경우 ‘지렛대 원리’(타인 자본 이용)를 이용하는 것이 되어 대출 없이 투자한 경우보다 수익률이 훨씬 높아짐을 알 수 있다.

 

위의 투자수익률 계산법은 상가, 오피스텔, 빌딩 등의 수익성 부동산뿐만 아니라 주거용 부동산(예를 들어 아파트를 월세 주었을 경우)에도 모두 동일하게 적용되므로 알아두면 유익하다. 특히, 단지 내 상가는 요즘처럼 경기가 여전히 회복 기미를 보이고 있지 않은 상황에서도 저금리 시대에 안정적인 수익을 원하는 투자자들의 관심을 보이는 상품이므로 기본적인 내용과 특성을 알아둘 필요가 있다

 

[자료출처: 행복한 부자라는 건~~~~  http://blog.drapt.com/wlsdndi]