2008년 미국의 금융위기는 금융쓰나미를 몰고오면서 전세계에 심각한 경제적 타격을 가하였다. 세계 초강대국인 미국의 경제몰락은 소비위축과 고용감소로 이어지며 주변 국가들에게 연쇄적인 경기침체로 파급되기 시작했고 우리나라도 예외가 될수 없었다.

특히 신용불량자에게도 주택담보 대출을 해주었던 미국의 서브프라임 사태는 얼마나 금융권이 도덕적으로 타락했는지를 보여주는 한 단면이며 오직 수익만을 쫒는 불나방 같은 굴지의 금융기관이 파산하면서 전세계 금융위기가 촉발되었다.이러한 방종에 가까운 자본세력에 대하여 각국에서 어떠한 경제정책이 펼쳐질지는 앞으로 지켜보아야할 문제이다.

국내에서도 참여정부의 강력한 부동산 억제책으로 펀드등 금융의 변종 바이러스등이 횡행하였고 금리에 눈이 먼 금융권은 외국에서 돈을 빌려와 대출해주는등 오직 수익이라는 꿀맛만을 쫒았다. 또한 아파트 시행사 대출권을 따내기 위해 엄격한 수익분석을 통한 대출심사를 하여야함에도 불구하고 룸살롱 폭탄주로 PF대출을 해주는등 도덕적으로도 타락해갔다.

또한 일부에서 길거리에 실업자와 노숙자가 넘쳐나고 세계 대공황이 올것이라는 흉흉한 소문까지 인터넷에 떠돌면서 2008년 말에는 금융권의 일체의 자금대출이 중지되는등 그야말로 공황 자체였다.

그 이후 2009년 3월 일본의 엔케리 자금 회수에 따른 또 한번의 후폭풍이 몰아칠것으로 예견되었지만 상황은 유럽의 신흥경제국 부도라는 엉뚱한곳에서 터지면서 불황의 늪은 공황의 수준으로까지 번져나갔다.

그러나 돌이켜 보면 그 공황은 실질적인 경제공황이 아니고 심리적인 공황이었다. 일부에서 주장했던것처럼 길거리가 실업자와 노숙자로 득실대고 이로인한 폭동이 발생하면서 전 인류가 파멸될 것처럼 떠들었지만 그러한 최악의 시나리오는 현실이 되지 않았다. 오히려 은행의 발권력을 총동원해서라도 최악의 경기침체를 막겠다는 미국의 FRB 의장이 선언에 따라 세계 각국에서는 천문학적인 화폐공급을 통한 유동성이 확대되고 있고 이러한 유동성 확대에 따라 최악의 상황이 지나간다는 심리가 확산되고 있으며 무엇보다도 반가운것은 바로 소비심리가 되살아나고 있다는것이다.

그러한 유동성 확대가 실물경제로 전이되면서 조금씩 경제가 살아나는듯하지만 아직도 완전히 회복되었다고 판단하기에는 조금 이른감이 있다. 아직도 경제위기의 그늘아래 있으며 이러한 경제위기로 인하여 오히려 빈부의 격차가 더욱 벌어질수 있다는 것이 참으로 안타까운일이다.

이러한 경제위기는 그나마 여력이 있는 중산층이 몰락하여 빈자의 나락으로 떨어지고 자금력을 갖추고 있는 부자는 더욱더 부자가 될수 있는 기회이기에 소수의 부자와 다수의 빈자가 있는 양극화 현상이 더욱 심화될것이다.

그동안은 부자이든 빈자이든 모두가 오로지 절약만이 살길이라며 지갑문을 꽁꽁 닫고 일체의 소비를 줄이자 기업이 설비 투자등을 줄이면서 시장에는 돈이 돌지않는 심각한 돈맥경화에 따른 악순환의 연속이었다.

그러나 현재는 소비심리가 되살아나고 있고 일부지역에는 청약광풍이 불고 있으며 과잉 유동성과 저금리라는 시대상황과 맞물려 사상최대의 부동자금이 시장을 떠돌고 있다. 자본주의 경제시장은 소비가 살아나고 이에 따른 설비투자가 살아나고 기업의 투자확대에 따라 시장에 소비가 확대되는 것이 자본주의 선순환 구조이며 그러기 위해서는 시장에 대한 어떠한 규제도 없어야 한다.

과거에 부동산 시장에 채워졌던 족쇄의 많은 부분들이 풀렸으며 이러한 부동산 규제완화와 맞물려 2010년 말까지는 부동산 투자의 최대의 호기이기도하다.

부동산 시장을 돌이켜보면 2008년 12월이 가장 바닥이었던것같다. 부동산의 최일선 현장에 있는 필자로서는 현재 싯점에서 2008년 12월이하의 금액으로는 어떤 물건도 구할 수가 없다. 얼마전, 미국의 건축설계회사에 근무하는 지인과의 통화에서 느꼇듯이 현재 미국의 주택시장 역시 최악의 상황을 벗어나서 되살아 나고 있으며 경기회복과 맞물린다면 또 한번 주택시장은 주목을 받게될것이다.

밀집모자는 한여름에 사는 것이 아니고 한겨울에 사는것이다.

준비된 사람은 위기를 기회로 만들수 있으며 항상 내일을 준비하는 사람이다. 현재와 같은 경기회복의 분위기가 계속된다면 내년초부터 본격적으로 경제가 활성화될것으로 판단되며 실물경제 활성화 및 지방의회 선거와 맞물려 부동산 시장은 또 한번 꿈틀될것으로 판단된다.

이 나라 부동산 시장의 역사를 살펴보면 전쟁이후 1960년대에 들어서면서 본격적인 경제개발이 시작되었고 1970년대 고동성장기에 들어서면서 강남이 개발되었고 강남은 아직까지도 이나라 부동산의 중심에 있다. 1980년대에 들어서면서 서울올림픽 개최와 맞물려 베이비붐 세대의 사회진출로 아파트와 함께 본격적인 신도시 시대로 진입하였다.

 이러한 아파트와 신도시위주의 부동산정책은 2004년 도시정비법이 제정되면서 또 한번의 전환점을 맞이하였고 재개발촉진법등의 제정으로 현재 가장 뜨거운 감자가 되고 있는것이 도심재개발이다.  도시정비법 제정이후 강남갔던 제비를 돌아오게 한다는 유턴 프로젝트로 인하여 용산과 뚝섬이 급속히 부각되었고 용산의 국제업무지구 개발은 한강 르네상스의 시발점이 된다. 한강 르네상스는 한강변 노후 아파트의 초고층 허용과 한강변 특화사업으로 현재싯점에서는 가장 주목을 받고 있다.

투자는 현재가치를 사는것이 아니고 미래가치를 사는것이다.

이 나라의 경제구조 자체가 저성장, 인구감소, 노령화되어 가고 있기에 부동산 역시 과거처럼 무조건 사두기만 하면 오르는 시대는 지나가고 있다.  부동산 투자역시 치열한 정세분석과 물건분석을 통해 우량매물에 투자하여만 성공하는 선별투자의 시대가 오고있다. 자본주의가 존속하는한 부동산은 자본주의 경제체제의 큰 축을 이루고 있기에 실패없는 투자가 된다면 돈에 휘청거리지 않는 경제자유인으로서의 풍요로운 삶이 영위될것이다.

전세계적인 경기침체의 여파로 국내에서도 본격적인 구조조정과 인력감축이 시작되고 있으며 앞으로의 거시경제 전망역시 암울하기만 합니다.

또한 일부지역의 집값이 반토막이 되면서 자산 디플레가 현실화되고 있고 반토막을 넘어서 1/10 토막이 될거라는 주장까지 나오고 있기에 부동산 시장은 말그대로 혼돈의 상태입니다.

이렇듯 캄캄한 한밤중같은 혼돈과 불확실성 속에서도 필자는 얼마전 부동산을 구입하였습니다.

부동산 가격이 앞으로 현재의 1/10 토막이 될거라는 주장도 있고 지금은 절대 부동산을 살때가 아니라는 의견이 많음에도 불구하고 필자는 왜 부동산을 구입했는지 나름대로의 투자철학을 밝히고자 합니다.

투자란 때를 사고 파는것

주식이든 부동산이든 모든 투자는 때를 사고 파는것입니다. 

투자의 가장 단순한 원칙중 하나가 쌀때 사고 비쌀때 파는것입니다.

필자의 직업은 흔히 떡방으로 치부되는 공인중개사입니다.

직업이 직업이다 보니 부동산의 최일선 현장에서 수많은 매도자와 매수자 사이에서 많은 거래를 성사시키면서 인생의 많은것들을 배우고 느끼고 있습니다.

그런데 최근의 동향은 매수자보다는 매도자가 훨씬 많기에 가격이 떨어지는것은 당연한 이치라고 생각됩니다.

또한 거시경제 침체로 인하여 그 영향이 부동산까지 파급되었기에 보통때는 상상할수 없을 정도의 양질의 물건들이 저렴한 금액으로 시장에 많이 나와있습니다.

직업의 특성상 수많은 물건들을 접하고 분석을 하는데 최근처럼 양질의 물건이 많았던때가 없었기에 필자의 경험으로 10년만에 도래한 최고의 투자적기라 판단됩니다.

정말로 좋은 물건이 나오면 그때는 매도자 경쟁이 아닌 치열한 매수자 경쟁이고 현장조사를 가는 와중에 팔렸다는 소식을 들으면 그때의 허탈함은 아마 경험해 본 사람만이 알것입니다. 

수많은 좌절을 겪었던 필자인데 최근이 더욱 호기인것은 펀드등 금융의 변종 바이러스에 감염되어 현금을 탕진한 사람들이 많고 이러한 유효 구매력을 갖추고 있는 실수요 세력이 줄었기 때문에 치열한 매수 경쟁에서 좀더 자유로울수 있습니다.

필자는 많은 물건을 고객에게 소개하기도 하지만 자기 투자도 게을리 하지 않는 투자자중 한사람입니다.

시세이하의 급매물이고 가격대비 가치가 뛰어난 이른바 눈먼물건이 나왔을때는 솔직히 고객에 소개하기 이전에 본인의 친인척등을 동원해서 먼저 선도매수하는 이른바 찍기작업을 몇번정도 했었습니다.

그러나 언제부터인가 도저히 가격을 이해하기 힘든 물건들이 많아지기 시작해서 섣부른 찍기가 어려웠고 그나마 괜찮은 물건이 나오면 내가 찍기도전에 누군가가 먼저 떠가버리기에 아쉬움을 토로했던적도 많았습니다.

그런데 지금은 이미 누군가가 찍었을 것이라는 물건들이 아직도 살아있고 상상이하의 금액으로 호가가 조성된것을 보면 아무리 생각해도 10년만의 최고의 호기라 판단되었기에 가만히 있을수가 없었습니다.

그런 이유로 지난 한달동안은 여러가지 물건중에서 어느것을 살것인가 행복한 고민을 하였고 그중에서 최고의 양질의 물건을 저렴한 금액으로 얼마전 구입을 하였습니다.

명심하십시요.

모든 투자는 바로 때를 사고 파는것입니다.

지금은 양질의 물건을 저렴한 금액에 살수 있는 10년만에 도래한 최대의 호기입니다.

부동산은 비싸게 파는것보다 싸게 사는것이 훨씬 힘들다는것을 명심하시기 바랍니다.  

투자란 심리(心理)가아닌 소신(所信) 

경제는 심리(心理)라는 말이 있습니다.

그러나 필자는 투자를 함에 있어서 한번도 심리적인면에 휘둘리지 않고 소신투자를 원칙으로 하였습니다.

그런 이유로 몇번의 매수기회를 날린적도 있지만 한번도 후회한적이 없습니다.

남이 하니 나도 한다라는 부화뇌동(附和雷同)의 대표적 경우인 묻지마 투자로 인하여 폐가망신에 가깝게 몰락하는것도 주위에서 많이 보아왔습니다.

직업상 수많은 사람들을 만나면서 특히 군중심리에 부화뇌동하여 투자에 실패한 사람들을 수없이 보아 왔기에 그런 와중에 체득한 필자만의 소신이 있습니다.

그 소신은 바로 가격입니다.

이번에 구입한 물건도 거의 시세 반토막 물건이었고 결정적인 순간에 매도자가 호가를 약간 올렸음에도 불구하고 워낙 물건의 내재가치가 뛰어났기에 약간을 더주고 중도금,잔금없이 일시불로 매수하였습니다.

물론 이번에 구입한 부동산 가격이 앞으로 현재 구매가에서 1/10 토막으로 떨어질수도 있습니다.

저의 부동산 가격이 1/10 토막으로 떨어진다 해도 부동산이 있기때문에 부동산이 없는 사람보다는 풍요로울것이라는 소신이 있기 때문에 이번에 부동산을 구입하였습니다.

또한 현재의 정세를 분석해보면 거시경제는 계속 침체될것이고 이를 막기위해 정책상 화폐의 급속한 공급확대가 예견되며 이는 우리나라뿐만 아닌 전세계의 공통적인 상황이 될것입니다.

내년 하반기는 하이퍼 인플레이션이 될 확률도 있으며 궂이 그런 고물가 상황이 오지 않더라도 일단 현재의 과도한 유동성 공급은 부동산 시장에 또 다른 외부충격으로 나타날것입니다.

그러나 부동산의 모든 지역과 모든 물건에 그 충격이 나타나지는 않을것이고 아무 지역에 아무 물건을 산다고 모두 투자에 성공한다고는 보기 어려울것입니다.

이제 부동산 투자역시 아무곳의 아무 물건이나 과거처럼 오르는 시대는 지나가고 있으며 부동산 투자 분야 역시 치열한 정세분석과 물건분석 없이는 성공보다는 실패가 많을것이며 철저한 전문지식과 정보를 소유하고 있는 소수만이 투자수익을 올릴수 있는 일반인들이 더욱 접근하기 어려운 전문분야가 될것입니다.

외부경제에도 흔들리지 않는 나만의 투자원칙에 대한 확고한 소신을 가지고 있어야만  성공된 부동산 투자를 이룰수 있습니다. 

이러한 여러가지 이유로 인하여 필자는 적어도 내년 3월전에는 또 하나의 물건을 구입하려 하고 있고 일정정도의 현금만을 남겨두고 이번에는 나머지 여윳돈 전부를 부동산에 올인할 생각입니다. 

지금은 조그만 구공탄같은 종자돈이지만 앞으로 몇년안에 커다란 눈사람이 될것이고 또 다른 재투자를 통해서 저의 재테크 구조를 계속되는 선순환 구조로 만들것입니다.

명심하십시요.

자본주의는 돈이 돈을 버는 구조입니다.

올바른 자본주의 세계관을 가지고 성공된 투자를 통해서 돈에 휘청거리지 않는 풍요로운 경제자유인이 되시기를 기원합니다.

무엇보다도 그 어느것에도 휘둘리지 않는 나만의 투자철학과 소신을 가지시기를 기원합니다.

내 자산은 나만이 지켜내야할 의무가 있습니다.

내 자산은 나만이 증식시켜야할 권리가 있습니다.

성공하는 부동산 투자를 이루시어 지금보다는 풍요로운 미래를 건실하게 구축하시길 기원합니다.