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[스크랩] 코스피가 뜨면 부동산도 뜬다 |부동산노트

2011-07-01 09:17

http://blog.drapt.com/tozjung/81309479436940 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=35566

- 코스피는 이미 바닥을 치고 상승 추세에 있다 -

 

작금의 경제 환경은 수출 환경이 좋은게 아니라서 내수 부양 경제정책으로 갈 수 밖에 없으며 코스피지수의 상승은 곧 내수관련주 그리고 내수와 연관이 있는 부동산의 동반상승을 말합니다.

 

기술적 분석으로 볼때 코스피지수는 6월 3째주에 2000포인트 바닥을 찍고 현재 상승 추세에 있습니다.

 

코스피지수는 올 1월에 2100포인트까지 오른 후 2~3월 조정을 거치면서 1900포인트까지 하락했다가 다시 4월에 2200포인트를 돌파, 5~6월에 조정을 거쳐 6월 3째주에 2000포인트를 바닥으로 하여 6월 4째주부터 상승추세에 들어 갔습니다.

 

필자의 견해로는 6월 3째주에 바닥을 찍고 이제 상승할 일만 남았습니다.

 

3월 1900포인트와 6월 2000포인트에서 각각 바닥 즉 쌍바닥을 친 후 이제는 상승할 일만 남아있는듯 합니다.

 

일부 증권전문가들의 전망으로는 코스피지수 2000을 지지선으로 하여 차기 주도주로 내수.소비주 그리고  차(자동차) · 화(화학) · 정(정유), 조선주와 정보기술(IT)주를 꼽고 있습니다.

 

경제여건상, 현재의 실물경제는 내수 부양으로 갈 수 밖에 없으며 세계경제가 중국에서 미국으로 넘어가는 과정에 있으므로 미국관련주인 정보기술(IT)주의 전망을 좋게보고 있는 것 같습니다.

 

이번 하반기에 코스피지수가 상승하게 되면 2011~2013년까지 코스피지수가 대세상승할 것으로 보여 집니다.

 

작금의 실물경제는 내수.소비주와 부동산이 동반 상승할 수 밖에 없는 경제상황입니다.

 

코스피지수는 6월 3째주에 이미 바닥을 쳤고 주식(코스피지수)이 뜨면 부동산도 뜬다라는 경제논리로 시장이 움직일 것입니다.

 

모든사람들이 언제 부동산이 바닥을 치겠냐고 할때 내수.소비주와 부동산은 이미 소리소문없이 오르고 있습니다.

 

기술적 분석으로 볼때 부동산은 이미 바닥을 쳤습니다.

 

그러면 향후 부동산의 전망은 어떨까요?

 

2007년 하반기 또는 2008년에 바닥을 치고 상승하는 일부 지방부동산의 대세상승을 유지한채 이제는 비주도주 수도권부동산도 합세하는 쌍끌이 장세가 연출될 것으로 예견됩니다.

 

기술적 지표로 볼때 7~9월부터 시작되는 올 하반기 부동산시장은 상당히 낙관적입니다.

 

아시다시피 부동산 투자는 과학입니다.

 

부동산 투자는 과학적이기 때문에 부동산시장은 막연하게 움직이는게 아니라 부동산시장은 어떤 근거를 가지고 아주 과학적으로 움직이고 있습니다.

 

작금의 경제상황은 뚜렷한 수출호경기도 아니고해서 경기연착륙 경제정책 즉 내수 부양으로 갈 수 밖에 없으며 내수 부양은 곧 부동산시장의 활성화를 말합니다.

 

수도권 부동산의 경우 2008년 이후 한 4년 정도 조정을 거쳤기때문에 이제 반등할 시점이 된 것 같습니다. 과거 1991년 초에 부동산이 대상투를 친후 4년 정도의 조정을 거쳐 1994년 하반기부터 부동산경기가 좋아진때를 연상하게 됩니다.

 

그러나 서울및수도권 부동산의 경우 2008년부터 매물이 적체되었기 때문에 올 하반기부터 부동산경기가 살아난다면 수도권 부동산내에서도 차별화현상이 일어날 것입니다.

 

현재 도시는 도심에서 외곽지로 뻗어나가는 도시개발 이론에 따라 판교, 광교신도시, 동탄신도시 등이 부각되고 있으며 이들 수도권2기 신도시와 평택, 오산, 원주 등 개별호재가 있는 저평가부동산이 선두에 나서면 수도권 나머지 지역의 부동산이 따라오는 형국이 전개될 것으로 예상됩니다. 상대적으로, 정부종합청사가 대전으로 빠져나가는 과천과 과천 인근 강남3구(서초구, 강남구, 송파구) 등 서울 요지 부동산은 후발주자를 면치 못할 것으로 보입니다.

 

수도권과 지방을 놓고 볼때 지방은 주도주, 수도권은 비주도주라고 할 수 있는데 향후에도 지방 강세가 계속 이어질 것입니다.

 

일부 증시전문가들은 올 하반기에 코스피지수가 2500포인트까지 상승 것으로 예상하고 있는데 기술적분석으로 볼때 필자의 견해도 그러합니다.

 

경제논리상 코스피지수의 대세상승, 내수호경기 시대가 도래하면 부동산의 대세상승도 따릅니다. 올 하반기에 대세상승하면 내년에는 대선도 있고해서 한단계 더 상승할 것으로 전망됩니다. 이 모든 경제흐름의 답은 코스피지수의 기술적 분석에 있습니다.

 

그리고 인플레, 코스피지수의 대세상승, 내수 부양이 있는한 금리인상은 작은 파도에 불과할 것입니다. 대세상승기에는 금리인상이 잔파도에 불과하나 대세하락기에는 금리인상은 큰 충격을 줍니다. 대세상승 초입에 있는 지금, 금리인상은 큰 악재가 아닌 것으로 보여집니다. 그러하기 때문에 현 부동산시장에 있어서 금리인상에 그렇게 민감해 할 필요가 없습니다. 왜냐하면 내수 부양 경제정책이 금리인상을 상쇄시키기 때문입니다.

 

코스피지수는 이미 바닥을 쳤습니다.

 

경제논리상, 코스피가 뜨면 부동산도 뜹니다.

 

이상 여러가지 정황으로 봐서 올 하반기 부동산시장은 희망적입니다. 지금은 부동산 투자 적기입니다.

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[스크랩] 지역조합방식, 이런 것을 확인하라 |자료

2010-07-19 16:16

http://blog.drapt.com/tozjung/263891279523760456 주소복사

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall/22751216601894253

[민권식칼럼 #104] 지역조합방식, 이런 것을 확인하라
 
지역조합방식은 건설원가에 공급되므로 일반분양아파트에 비해 분양가가 싸고
청약통장이 필요 없다는 점에서 큰 메리트가 있습니다만 조합원 모집시 허위과장광고, 시공사의부도,
거주요건 강화로 인한 분양율 저하등의 문제점이 함께할 수 있는 개발방식입니다. 
오늘 이 시간에는 일반 재개발방식과는 여러가지 면에서 차이가 큰 지역조합방식을 접근할 때
꼭 숙지하여야 하는 유의사항 몇 가지를 소개할까 합니다.

1. 토지 매입정도를 확인하라.
도정법을 기틀로 하는 주택재개발은 80%의 주민동의가 있으면 나머지를 수용할 수 있으나,
지역조합은 주택법으로 사업을 시행하기 때문에 100%의 지분을 확보해야 하므로
토지매입약정서를 얼마나 확보 했는지 꼭 확인하여야 합니다.

2. 조합원수를 확인하라.
조합원 모집시 과거에는 인접시에서 가능 했으나 현재는 해당시에서만 모집할 수 있고
6개월간의 거주기간이 필요하므로 조합원모집이 얼마나 되었는지, 모집기간이 얼마나 걸릴지를
예측해서 사업지연 리스크에 대비해야 합니다.

3. 전매 가능 여부를 확인하라.
분양권 중에서 재개발 조합원소유의 분양권은 전매가 유일하게 허용되지만 투기과열지구에서는
일반분양아파트와 재건축아파트와 마찬가지로 소유권이전 등기시까지 전매가 금지되므로
전매 가능 여부를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

4. 착공 전에 내는 돈을 확인하라.
재개발과 달리 조합원들의 돈으로 토지를 공동매입하고 공동건축하게 되므로 지역조합개발방식은
아파트 착공 전에 비교적 많은 돈이 들어갑니다. 
착공 전에 지역조합신청금과 토지대금으로 분양가의 절반 이상을 내야하며
조합원 가입 후 1년 이내에 토지대금을 완납해야 합니다. 
조합운영을 위한 업무추진비 또한 별도로 지급해야 합니다.

5. 시공업체의 공신력을 확인하라.
대한주택보증의 시공보증 도입으로 예전보다 위험부담이 줄어들긴 했습니다만
시공업체의 공신력, 조합원모집비율, 탈퇴 가능성 등을 꼼꼼히 따져 봐야한다는 것은 변함이 없습니다.

6. 추가부담금 승계 여부를 확인하라.
투기과열지구외 지역에서 매입 희망 아파트가 조합원 것인지 일반분양분인지 확인 하여,
향후 조합원아파트의 경우 조합원 자격이 승계되므로 입주때 추가부담금 납부 책임이 발생 할 수
있습니다. 미리 조합과 시공사측에 추가부담금 발생 요인이 있는지 여부와 그 금액을 미리 파악해야
한다는 얘기입니다.
또한 매도자와 계약을 하면서 추가부담금이 발생한다면 누가 낼지 협의해야 합니다.

7. 토지이용계획 여부를 확인하라.
사업 부지가 공동주택이 허가되는 토지인지, 용적율은 몇 퍼센트인지 미리 구청에 문의하여
인지하고 있어야 합니다.
기존 용적율로 사업을 추진하던 중 종별세분화로 용적율이 감소하여 사업성이 떨어지거나
아예 공동주택을 지을 수 없는 경우도 발생할 수 있다는 점을 염두해 두시기 바랍니다.

 
저작권자 ⓒ 헤럴드경제 선정 2007년을 빛낸 경영인 - 민권식 소장
 
원문보기 ☞     http://cafe.daum.net/aptmall

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[스크랩] 재개발의 시작, 종세분화와 호수밀도 |자료

2010-07-19 16:15

http://blog.drapt.com/tozjung/263891279523746144 주소복사

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall/22751215996551370

[민권식칼럼 #103] 재개발의 시작, 종세분화와 호수밀도
 
 (1) 종세분화
 
◈ '종세분화'란?
 
'국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 2003년 7월 1일부터 시행된 '일반주거지역 종세분화'는
 무분별한 고층 개발로 인한 도시환경과 자연경관 파괴를 막기 위해 상업이나 특수업무지구가 아닌
 일반주거지역을 1ㆍ2ㆍ3종(種)으로 나누고 종별로 용적률과 층수를 달리 규정하는 것을 말합니다.
 
여기서 말하는 주거지역은 개발밀도와 입지특성 등에 따라 전용주거지역과 일반주거지역,
준주거지역으로 구분되는데 전용주거지역은 저층 중심의 양호한 주거환경보전지역을 말하고
일반주거지역은 일상의 주거기능을 보호하기 위한 지역을 칭하며 준주거지역은 주거기능을
주로 하되 상업기능의 보완이 필요한 지역을 일컫습니다. 

그렇다면 재개발에서 주된 개념이 되는 '주거지역'의 종세분화에 대하여 집중적으로
알아봅시다.
이전까지는 구릉지, 평지, 역세권 등이 지역의 특성에 관계없이 동일하게 일반주거지역으로
지정되어 획일적으로 용적률과 용도제한 사항을 적용 받았었습니다.
그러나 그 결과 자연환경이 보호되어야 할 구릉지변에서 대규모 개발이나 주변여건 및
환경과 부조화를 이르는 돌출형 개발, 주택공급 위주의 재개발, 재건축 및 다세대,
다가구 주택의 고밀도 개발로 많은 도시문제가 발생하게 되었습니다.
이에 따라 건설교통부장관은 특별시·광역시·인구 50만 이상의 도시계획구역에서
주거환경을 보호하기 위해 필요한 경우 이 지역을 1종, 2종, 3종으로 세분화 시킵니다.

각 종별 용적률과 층수는 각 지방자치단체의 도시계획조례에 의해 조심씩 다릅니다.
서울시의 경우 일반주거지역 1종은 용적률 150%(4층 이하), 2종은 용적률 200%(7층이하와
12층이하), 3종은 용적률 250%(층수제한 없음)로 용적률과 층수의 상한을 정하고 있습니다.

1) 제1종 일반주거지역 : 저층주택 중심의 주거환경 조성이 필요한 지역
2) 제2종 일반주거지역 : 중층주택 중심의 주거환경 조성이 필요한 지역
3) 제3종 일반주거지역 : 도시기반시설이 정비돼 토지의 고도 이용이 가능토록 하는 지역
 
 
재개발 물건 선택의 뿌리, '종세분화'
 
1) 종세분화에 따라 건물의 형태와 용적률, 층고제한이 결정되고
2) 용적률과 층고제한은 곧 조합원수와 건립세대와 직결되며
3) 조합원와 건립세대 비율은 바로 재개발 투자수익률 창출에 있어서 심장 역할을 합니다.
 
 * 재개발 투자수익률의 핵심요소 ===> 조합원수와 건립세대 비율 ===> 용적률과 층고제한
 ===> 종세분화
 
위 개념도는 재개발 투자수익률을 결정짓는 핵심요소의 뿌리가 바로 '종세분화'라는 것을
말해주고 있습니다.
그렇습니다.
종세분화의 개념은 재개발의 기본 개념이며, 투자목적이든 실수요자 입장이든
재개발 물건을 선택하는 데 있어서 뿌리를 담당하고 있는 개념입니다.
재개발 물건을 알아볼때 가장 먼저 해당 물건이 제1종 일반주거지역인지, 준주거지역인지를
물어보십시오.
재개발의 시작은 종세분화의 개념에서 시작되기 때문입니다.
 
 
 
(2) 호수밀도
 
'호수밀도'란?
 
호수밀도는 말그대로 재개발 주택을 매입하여 조합원이 됐을때의 메리트를 알려주는
주요지표입니다.
일정 이상의 호수밀도수치는 재개발이 되기 위한 필요조건입니다만 호수밀도가 너무 높으면
조합원이 많다는 얘기로 수익성이 떨어질 수 있습니다.
먼저 기본적인 '호수밀도'의 개념에 대하여 알아봅시다.
 
 * 호수밀도 산출방법 (서울시 도시및주거환경정비조례 제2조 5항)
 
1) 호수밀도라 함은 정비구역 면적1헥타아르 당 건축되어 있는 건축물의 동수로서
다음 각목의 기준에 의하여 산정한 밀도를 말한다.
 
가. 공동주택은 기준층의 소유권이 구분된 1가구를 1동으로 보며 기준층 이외의 가구는
계상하지 아니한다.
 
나. 신발생무허가건축물은 건축물 동수 산정에서 제외한다.
 
다. 기존 공원의 일부 또는 전부를 존치하여야 하는 경우에는 정비구역안의 총 건축물 동수를
존치면적을 제외한 면적으로 나누어 산정한다.
 
라. 단독 또는 다가구주택을 건축물 준공 후 다세대주택으로 전환한 경우에는 구분소유등기에
불구하고 전환전의 건축물동수에 의하여 산정한다.
 
마. 준공업지역안에서 정비사업으로 기존 공장의 재배치가 필요한 경우에는 정비구역 면적 중
공장용지 및 공장건축물은 제외하고 산정한다.
 
2) 기준층 동수 산정방법 : 공동주택 빌라(다세대), 연립, 아파트의 기준층 동수 계산방법은
각 층수 중 가장 많은 세대가 있는 층을 기준층으로 본다.
 
 
호수밀도가 부족해도 재개발이 가능하다
 
여기서 중요한 것은 최근 개정내용입니다.
호수밀도 60호/ha 이상 기준을 필수에서 선택규정으로 하여 호수밀도 기준을 포함하여
다섯가지 구역지정 요건(노후불량 건축물비율 60%, 주택접도율 30%이하, 과소필지/부정형/
세장형토지 50%이상, 상습침수 및 재해위험지역, 호수밀도 60호/ha) 중 2개 이상을 충족하는
경우 재개발 정비구역 지정이 가능해졌다는 내용이 바로 그것입니다.
즉, 호수밀도가 충족되지 않아도 재개발이 가능하다는 것이죠.
 
 
호수밀도와 투자수익성의 관계
 
그렇다면 수익성의 측면에서 호수밀도수치를 바라봅시다.
호수밀도가 낮은 지역, 즉 조합원이 적은 지역은 재개발 정비구역 지정에는 문제가 없고
조합원의 이익은 상대적으로 많아지기 때문에 투자처선택에 있어서 비교우위에 있다고
할 수 있습니다.
재개발 물건선택에 있어서 물론 입지조건이 가장 큰 비중을 차지합니다만
대표적인 현장데이터인 종세분화, 호수밀도의 비중 또한 크다는 점을 꼭 유의하시고
이러한 현장데이터를 꼼꼼하게 체크하여 물건을 선택하는 지혜를 발휘하시기 바랍니다.
 
 
저작권자 ⓒ 헤럴드경제 선정 2007년을 빛낸 경영인 - 민권식 소장
 
원문보기 ☞     http://cafe.daum.net/aptmall

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