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[스크랩] ★ 한강,경부고속국도,경의선은 3황제 루트-수정본 ★ |우리동네이야기

2009-01-30 00:33

http://blog.drapt.com/tozjung/263891233243229305 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige




★  한강,경부고속국도,경의선 3황제 루트- 수정본★


 2009년 최고의 투자 지역 시리즈


천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 여러분 반갑습니다. ●
   
   
● 수도권 부동산의 핵심 노선은 어디일까요?
    수도권의 최고급 아파트가 이어 있는 황제급 노선이라고 명명할만한 노선은 다음에 제시할
    3가지 노선입니다. ●
 
● -자형(일자형) 노선은 한강을 말합니다.
    T자형(티자형) 노선은 한강 경부고속국도 축선을 말합니다.
    十(십자가형) 노선은 한강 경부고속국도 경의선 노선을 말합니다.
    즉 과거-현재-미래의 전망이 모두 밝은 노선은 일자형, 티자형, 십자가형 노선이기 때문에
    특별한 사유가 아니라면 세 곳의 황금 노선에 내집마련을 하는 것이 좋습니다. ●
 
● 가장 먼저 주목을 받은 곳은 일자형 노선으로 서울 강남과 강북을 가르는 한강 줄기의
    노선이었으며, 다음으로 급격히 부각한 노선은 티자형 노선 즉 서울 한강을 중앙으로 아래로
    뻗어 있는 경부축 노선입니다. ●
 
● 그렇다면 앞으로 새롭게 주목을 받을 노선은 어디일까요?
    저는 단연코 경의선 노선을 꼽겠습니다.
    즉 서울을 가로 지르는 한강과 그 중앙 아래로 뻗어 있는 경부 고속 국도 노선에 용산-문산을
    잇는 경의선 노선이 미래의 3대 축으로 급부상할 것으로 전망합니다. ●
 
● 공교롭게도 명품 아파트들을 보면 일자형 한강 노선은 강을 중심으로 펼쳐 있으며,
    T자형 경부축 노선은 도로를 기준으로 길게 뻗쳐 있고, 十자형 경의선은 철도가 중심축의
    구실을 하고 있습니다.
    이른바 강과 도로와 철도가 명품 아파트를 만들어 내는 기폭제 역할을 하고 있습니다. ●
 
● 제가 새롭게 제시하는 十(십자가 노선)은 앞으로 수도권 아파트의 3대 중심축이 될 것입니다.
    여기에서 한가지 흥미로운 사실은 한강노선, 경부 고속국도 축선, 경의선 축선이 모두 모이는
    곳이 용산과 강남이라는 점입니다.
    하나도 아니고 3가지를 겸하고 있는 용산과 강남(경의선 건너편으로 영향권)은 강북과 강남의
    쌍두마차로써 황제 중의 황제라고 일컬을 수 있는 최고의 입지를 자랑하기 때문에
    과거-현재보다 미래의 전망이 더욱 밝은 명품 지역입니다. ●
 
 
1. 수도권 황제 노선 1탄 -자형(일자형) 한강
 
● 한강은 수도 서울을 정중앙으로 관통하면서 위성 도시와 함께 발전의 중심축을 이루는
    핵심 노선입니다.
    서쪽을 기준으로 김포-파주-고양-마포-여의도-동작-용산.성동-서초.강남-광진-송파.강동-
    구리.덕소-하남으로 이어지는 이 라인은 핵심 지역인 강남과 용산을 정중앙으로 삼으면서
    입지의 중요성에 걸맞는 무한한 발전을 할 것입니다. ●
 
1) 김포는 장기를 중심으로 김포신도시 조성과 함께 변방에서 일약 관심권으로 부각될 것입니다.
 
2) 파주는 교하, 운정을 중심으로 택지 개발지구에서 신도시로 확대 발전하면서 교통, 학군,
산업 시설 등이 모두 갖추어진 자족 도시로서의 기능을 충분히 수행할 것입니다.

3) 고양시는
일산과 미래의 도시개발지구인 덕이, 가좌, 식사 지구 등을 중심으로 발전을 할
것입니다.

4) 마포는
상암동과 공덕동, 신공덕동 3인방 명품 지역의 랜드마크 시세가 2300선입니다.
이들 지역의 아파트는 한강 조망권 명품 아파트를 중심으로 상승을 이어갈 전망입니다.
 
5) 여의도는 사방이 한강을 끼고 있는 탁월한 입지를 자랑하고 있는데 향후 초고층 아파트의
재건축이 기대 되는 곳입니다.
 
6) 동작구는 발전 가능성이 많은 지역이며 최근 2년동안 강남 3구, 광진구와 함께 서울에서
저평가가 심한 곳이라 기대가 큰 곳입니다.
 
7) 용산과 강남. 서초는 하단에서 설명하겠습니다.
 
8) 성동구는 용산의 특혜와 강남권의 간접 수혜 지역으로서 한강 르네상스 프로젝트의 중심권이기도 합니다. 성수 일대는 성동구의 꽃입니다.
 
9) 광진구는 한강을 중심으로 펼쳐진 소규모 주상복합과 명품 아파트 시세가 2500선에 이르고
있는데 한강과 잠실 롯데 등 초고층 건물이 정남면으로 보이는 탁월한 조망권, 한강 르네상스의
수혜지역입니다.
 
10) 송파구는 잠실 일대의 명품 아파트와 향후 분양이 될 송파 신도시가 강남권 명품 시세까지
따라 붙을 것으로 전망합니다.
잠실 주공 입주, 제2롯데 월드 등으로 일약 강남 반열에 올라선 곳입니다.
 
11) 강동은 고덕동 재건축 아파트와 암사동 분양 아파트가 시세를 이끌 것으로 보입니다.
2009년 현 시점에서 서울 지역 최대 하락 및 저평가 지역으로 추천할 곳입니다.
 
12) 구리. 덕소. 하남 3인방은 한강 남북의 끝자락에 위치해 있는데 2년 가까이 부동산 가격이
하락하여 투자성이 있는 곳입니다. 전철.도로망 등 교통이 관광과 시너지를 가져올 곳으로
주목이 됩니다.

2. 수도권 황제노선 2탄- T자형(티자형) 경부고속 국도
 
● 남부권의 명품 아파트가 경부 고속 국도 축선상 즉 용산-강남/서초-과천-판교-분당-
    죽전/광교-용인-동탄-오산-평택/아산까지 길게 뻗쳐 있다는 사실은 누구나 인정할 것입니다.
    실재 거리가 멀더라도 경부축선상에 놓이면 심리적 거리가 가깝게 느껴지며 실재로
    경부축선상의 아파트 시세는 전국 최고를 자랑하고 있습니다. ●
  
 ● 경부고속 국도 축은 과거-현재-미래의 최고가 아파트들이 모두 자리하고 있는 남부축 명품
    아파트의 심장 줄기입니다.
 
1) 용산은 지분값 평당 1억돌파로 각광을 받고 있으며 향후 100층 이상 건물들이 들어서면서
 5-10년 이내에 평당 1억에 육박하는 최고가 아파트가 탄생할 것입니다.
당분간 경제 침체와 지분 문제로  상승은 어렵겠지만 차세대 선두 주자인 국제 업무 지구의
후광을 타고 뜨겁게 달아 오를 지역입니다.
용산은 강남과 함께 미래 최고 명품 지역으로 꼽히고 있습니다.

2) 강남,서초는 전통적인 황제 자리를 지키면서 타워펠리스, 도곡렉슬 등이 중심 아파트입니다.
특히 그 일대의 재건축이 직접적으로 거론이 되는 압구정 현대와 향후 기대가 되는 은마아파트,
잠실 주공, 시영 아파트 등은 초고층 아파트로서 개발만 된다면 향후 이 아파트들이 타워팰리스는
물론 용산 초고층 아파트의 시세를 추월할 가능성이 더 큽니다.
 
3) 과천은 소형 평형 중심으로 재건축 수혜지 1순위이며 현재 평당가가  강남을 추월하다가 수도권 최대의 폭락지역이 되었지만 향후에 새롭게 건물이 올라설 경우에 강남.용산과 함께 빅3를 형성할 곳입니다.
많이 하락한데다가 입지적인 요건을 감안한다면 지금 당장 투자했을 때 최고의 수익률을 안겨 줄
곳으로 평가합니다.
 
4) 판교는 최근 건물이 한참 올라가고 있거나 입주 전후 혹은 막 분양하는 곳 등으로 입주 시차가 있는 곳입니다.
미국발 경기 침체와 대량 매물 등으로 극심한 저평가 상태에 있지만 단기, 중기, 장기 전망 모두
투자성과 안정성이 가장 높은지역으로 손꼽을 수 있습니다.
판교는 전국 5위권이자 강남 서초의 새아파트보다 시세가 높은 분당 정자동 주상복합 수준의
가치가 있기 때문에 청약이나 분양권으로 올인할 곳입니다.

5) 평촌은 꿈마을을 중심으로 2년전 폭등하다가 최근 극심한 하락으로 몸살을 앓고 있는
지역입니다.
판교.분당.과천.강남이 지근 거리에 있기 때문에 예전 최고가 시세를 회복할 가능성이 큽니다.

6) 용인은 과천. 분당과 함께 큰 폭으로 하락한 상황인데다가 수도권에서는 유일하게 강남권 성향이 높은 지역인데다가 입지의 탁월성으로 미래 전망이 매우 밝은 곳입니다.
이 곳 역시 매수 지역으로 강추이며, 특히 분당선 연장선의 죽전.보정.마북과 신분당선의 동천.신봉.성복.상현, 경전철의 구성.동백이 주목이 되며, 향후 강남-죽전/보정-동동탄의 대심도가
이 곳의 가치를 배가시킬 것입니다.
 
7) 광교는 면적은 판교보다 조금 적지만 용적률이 높고 판교보다 훨씬 진화된 최첨단 친환경
아파트로 꿈의 신도시가 될 전망입니다.
3순위까지 미달이 되다가 4순위 12대 1의 높은 경쟁률을 보인 곳인데, 3년 이후의 신도시 및
수도권 투자처로써 판교와 함께 쌍벽을 이룰 것이며, 그 가치는 파주,한강,청라 신도시 등과
비교할 대상이 되지 않을 정도로 높은 투자성이 있는 곳입니다.

8) 수원일대의
중심축인 동수원 사거리 명품 아파트들이 현재 평당 1500선에 머물고 있지만 광교 수혜권인 매탄동, 영통동, 우만동을 중심으로 장기 저평가에서 탈출할 것입니다.
즉 수원의 중심축은 이제 광교를 기준으로 광교와 인접한 국도가 될 것입니다.
 
9) 동탄은 수도권 최대 신도시이자 수도권과 충청권 등 남부권을 연결하는
교량지역이며 향후 메타폴리스가 랜드마크가 될것입니다.
분양가 대비 두 배 이상 오르다가 최근 극심한 침체에 빠져 있는데, 강남.분당이 살아나면 지역적인
호재를 분출하면서 예전 최고가 시세 이상으로 오를 것이 유력합니다.

10) 오산/평택/천안./아산은 실거리가 매우 멀리 떨어진 곳들이지만 미래의 산업 도시로서
역할을 톡톡히 할 곳입니다.
 
 
3. 수도권 황제 노선 3탄 十자형(십자가형) 경의선
 
 ● 그렇다면 남부권의 경부 고속 국도축과 쌍벽을 이루는 북부권의 노선은 어디일까요?
     단연코 경의선(서울-신의주) 철도 노선이 될 것입니다.
     앞에서 이미 언급하였지만 북부권은 남부권에 비하여 높은 시세가 형성이 되어 있지는
     않지만 향후 남북 경협과 통일까지를 염두한다면 3호선(일산선 연장선)보다 유망한
     노선입니다.  ●
 
● 현재 경부축선상의 노선이 주축임에도 불구하고 고양시, 파주시 등이 비교적 높은 시세를
    형성하고 있는데 향후에 남북 경협으로 통일 혹은 제한적 왕래가 가능할 경우에 경의선
    노선은 최고의 황금 노선으로 일약 부각이 될 것입니다.
    즉 서울-일산-고양 덕이지구-파주 운정역-문산-개성-평양-신의주로 이어지는 노선은 남북
    교류의 핵심 노선으로서 지금도 여타 지역보다 시세가 높은 편이지만 단기-중기-장기로
    갈수록 전망이 더욱 밝다는 것입니다. ●
 
● 이 노선에서 벗어나 바다로 이어지는 김포-강화 등 서편과 휴전선을 기준으로 북쪽
    산간지역을 통과하는 경원선 즉 서울-의정부-동두천-연천-원산 노선보다 경의선 노선이
    황금 노선으로 해가 갈수록 가치를 더할 것으로 판단합니다.
    이제는 단순히 서울-일산으로 이어지는 전철 노선만이 아니라 북부권의 경의선 노선을
    중심으로 가치 창출이 기대가 되기 때문에 그런 지역을 선점하는 것이 여러모로 유리합니다. ●
 
● 경의선 노선의 핵심 축을 조망하겠습니다.
 
1) 뚝섬은 용산권 개발과 아울러 2006년부터 강력하게 부각이 되었는데 불과 2년만에 두 배가
    넘는 시세 상승을 이끌고 있습니다.
    경기 침체로 이 곳도 큰 폭의 조정을 받고 있지만 한강 프로젝트와 용산 지근성을 감안하면 투자
    가치가 높은 곳임에는틀림 없습니다.
 
2) 용산은 앞에서 이미 언급하였지만 강남과 쌍벽을 이룰 것입니다.
 
3) 마포 상암동은 2002년 월드컵을 기준으로 초고속 성장을 하다가 최근에 다소 주춤해진
    상황이지만 경의선 복선 완공, 주변 일대 초고층 주복, 한강 개발 등으로 다시 서남권의
    중심 자리를 되찾을 것입니다.
4) 일산은 덕이지구. 식사지구 가좌지구와 호수공원 및 한류우드가 크게 부각이 될 것입니다.
탄현역은 현재 일산선에 비하여 저평가가 되어 있지만 신동아 파밀리에 입주, 초고속 국철 전후로
새롭게 도약할 것입니다.
 
5) 파주운 신도시는 경의선 축선상인 운정역 일대가 최고의 수혜지가 될 가능성이 큽니다.
앞에서 언급한 시세의 의미를 지니며 고양시와 함께 경의선과 한강의 수혜를 동시에 지닌
곳으로 평가합니다.
 
6) 문산-개성-평양-신의주로 이어지는 경의선 노선은 경부 고속 국도와 함께 매우 높은 시세 차익을 안겨줄 황금 노선입니다.
문산이 거리는 멀지만 분양가가 비교적 높고 높은 시세를 형성하고 있는 이유는 경의선
축선상의 남한의 마지막 관문이기 때문입니다.
 
● 북부권에 관심이 많은 분들은 지금부터라도 경의선 노선에 모든 역량을 집중해야 합니다.
    왜냐하면 서울 남부권이 경부축선을 기준으로 경부축선상 아파트와 주변 아파트의 시세 차이가
    두 배 이상 형성이 되고 있듯이 북부권도 경의선 노선과 그 주변 아파트 시세도 두 배로
    벌어질 수 있습니다.
    다만 기존 아파트를 매수하는 것보다는 분양, 미분양 등 명품 아파트 대단지로 올인하셔야
    하며 전매가 가능한 곳이 환금성과 유동성 및 투자 가치 모든면에서 월등합니다. ●
 
● 한마디로 북부권의 미래 입지는 경의선과 일산-강남-분당-죽전-동동탄을 연결하는 대심도가
    될 것입니다.
    특히 경의선 축선상은 최근 분양한 고양-파주 아파트들이 주도할 것으로 보이는데 전체적으로
    공급 과잉으로 인한 시세 상승률이 낮을 것으로 전망하기 때문에 투자의 선별에 신경을
    써야 한다고 판단합니다.
    전매 제한이 없는 대단지 새아파트를 매수한다면 전매제한의 반대 급부를 톡톡히 얻을 수 있는
    까닭에 최근 분양한 경의선 축선상의 덕이지구를 추천합니다. ●
 
● 저평가가 심한 광명은 예측한대로 2008년 초에 크게 올랐으며, 이제 남은 한 곳은 수원 영통인데
    이 곳은 입지가 좋은데다가 발전 가능성, 투자성이 매우 높은 곳들로 추천합니다. ●
 
● 지금까지 한강, 경부 고속국도, 경의선의 3대 중심축에 들어 있는 랜드마크 시세를 살펴
    보았습니다.
    여기에서 주목할 점은 명품 아파트 시세가 높게 형성이 된다고 하여 과거처럼 인근 아파트가
    명품 아파트의 후광을 따라서 오른다고 판단하시면 안 됩니다.
    갈수록 아파트는 차별화가 진행이 되기 때문에 특장점이 없는 대부분의 아파트들은 오히려
    시세 정체나 소폭 상승을 가져올 수도 있는 까닭에 매수시에 신중을 기해야 합니다. ●

● 지금은 세계적 경제 침체 상황이라서 부동산에 대한 가치가 메아리로 들릴지 모르겠지만
분위기 반전은 생각보다 멀지 않은 듯 합니다.
너도 나도 서울로만 뛰어 들려고 하는데 5년 이상 장기 투자자라면 모를까 3년 이내만 내다
본다면 2006-2008년 가장 많이 오른 서울 북부권 매수는 매우 위험하다는 결론입니다.
서울로의 접근은 가격이 많이 하락한 지역 혹은 한강변-경부축-경의선 루트, 강남3구와 서울에서
저평가가 심한 광진구, 관악구 동작구 등을 추천합니다. ●

● 수도권은 2006년 오르다가 2년 동안 크게 하락한 곳들이 모두 추천 지역입니다.
특히 분당.용인.과천.동탄.파주(2년 전 입주 아파트)는 낙폭이 큰데다가 미래의 중심 지역으로
부각이 되는 곳이라 매수에 적극적일 필요가 있으며, 3년만 놓고 본다면 수익률면에서 서울 전체는 물론 강남 3구보다 높을 것으로 판단합니다. ●

● 미래를 주도하는 투자처는 한강-경부 고속도로-경의선이 다시 순환이 되면서 가치를 빛낼 것이며
뉴타운 및 촉진 지구 중심의 서울 도심이 각광을 받을 것입니다.
또한 한강남쪽으로 한강과 나란하게 걸쳐 있는 9호선 즉 올림픽 공원-잠실-강남-서초-동작-여의도-
당산-목동-마곡-발산-방화-김포공항 노선을 주목해야 하며, 일산-용산-강남-분당-죽전-동동탄의
대심도가 크게 부각이 될 것입니다. ●

● 구태의연하게 경부 고속국도를 들먹인다는 분들도 있겠지만 한강 르네상스 프로젝트로
한강이 또 한 번 가치를 높이고 있듯이 경부 고속 국도도 판교-광교-동동탄의 명품 신도시를
기점으로 또 한 번 가치를 높일 것이 유력합니다.
더군다나 한강과 경부고속국도는 그 어느 노선보다도 돈이 많은 분들의 투자처라는 사실을
잊어서는 안 됩니다.
이를 증명이라도 하듯이 한강이 순환적으로 다시 조명을 받고 있으며, 경부축도 뜨겁게
부각이 되는 중입니다. ●

글로벌 경기 침체를 감안하여 무리한 투자보다는 투자성과 안정성이 뒷받침 될 곳을 잘 선별해야 하는데 이런 관점에서 본다면 핵심 루트 지역일지라도 무계획적으로 투자하기 보다는 최근 3년간 시세를 바탕으로 다음 3가지를 충족할 곳을 선별하는 것이 필수 조건으로 판단이 됩니다. ●

● 첫째 위에서 제시한 곳을 중심으로 부동산을 선별하십시오. ●

● 둘째 2년동안 장기간 조정한 곳이 가장 먼저 오를수 있기 때문에 유리합니다. ●

● 셋째 최근 3년 시세를 기준으로 최고가와 현재 급매의 차이가 가장 큰 곳을 잡아야 합니다. ●

위의 글은 1년 전에 쓴 글을 미국발 금융 위기, 현재의 투자성에 초점을 맞추어 수정하여
올렸습니다.

감사합니다.

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[스크랩] 서울 동북권 10년 뒤 서울 강북 중심지 된다 |우리동네이야기

2008-11-06 00:17

http://blog.drapt.com/tozjung/263891225898268864 주소복사

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

서울 동북권 10년 뒤 서울 강북 중심지 된다
도시기본계획으로 살펴 본 투자지도
‘주택 보급률 115.8%, 연소득 대비 주택가격 지수(PIR) 4.4'

서울시가 도시기본계획을 통해 제시한 2020년 서울 동북권 주택시장의 미래상이다. 이는 주택 공급부족 문제가 어느 정도 해소된 가운데 연간 소득을 모두 4년 가량 모으면 내 집을 마련할 수 있다는 의미다.

시는 2020년 강남권 PIR을 6.2로 예상하고 있다. 시는 이를 위해 동북권의 노후 주택가를 2020년 이전까지 대부분 재정비해 이 권역에 주택공급을 확대한다는 계획이다.

이뿐 아니다. 다양한 교통·산업·상업·공원 개발이 추진돼 10년 후 서울 강북권은 강남권 부럽지 않은 ‘도심 속 신도심’으로 탈바꿈할 전망이다. 시는 그동안 개발이 정체된 동대문·성동·광진·중랑·성북·강북·도봉·노원구 등 서울 동북권을 하나의 생활권으로 묶어 광역 개발을 추진하고 있다.

▲ 동북권(동대문ㆍ성동ㆍ광진ㆍ중랑ㆍ성북ㆍ강북ㆍ도봉ㆍ노원구 등)광역개발이 마무리되는
10년 후에 이 일대는 '도심 속 신도심'으로 탈바꿈 하게 된다.
 
서울 동북권은 지금 대변신 중

낡은 주택이 빽빽하게 들어선 주거지역을 첨단 아파트단지로 바꾸는 뉴타운 사업은 서울 동북권에서 8곳이 진행 중이다. 서울 전체 뉴타운지구(26곳)의 30% 가량이 이곳에 몰려 있다. 면적 기준으로는 총 749만9000㎡로 판교신도시(929만4000㎡)와 비슷한 규모다. 시는 2016년까지 이들 뉴타운지구에 모두 10만7000여 가구를 지어 27만2000여명의 인구를 수용한다는 계획이다.

시범지구인 길음 뉴타운은 이미 구역별로 분양을 마치고 속속 입주하고 있다. 반면 같은 시범지구인 왕십리 뉴타운은 보상, 병원·교회이주 등의 문제로 사업 추진이 더딘 편이다. 아직 첫 삽을 뜬 구역이 없다. 미아, 전농, 강동, 천호, 중화 등 2차 뉴타운과 상계, 장위, 이문·휘경 등 3차 뉴타운도 이명박 정부의 도심 주택 공급 확대 정책에 따라 최근 사업 추진에 바짝 속도를 내고 있다.

균형발전촉진지구 개발도 활발하게 추진되고 있다. 현재 서울 동북권에서 균형발전촉진지구로 지정된 곳은 미아지구, 청량리지구, 구의·자양지구, 망우지구 등 4곳이다. 서울시 전체 균촉지구(8곳)의 절반에 해당한다.

미아 균형발전촉진지구(47만9000㎡)는 문화·쇼핑·업무 기능이 조화를 이룬 복합도시로 개발되고 있다. 2005년 4월 개발기본계획이 확정돼 현재 구역별로 정비구역 지정 절차가 진행되고 있다. 2003년 11월 균형발전촉진지구로 지정된 청량리 균형발전촉진지구(37만6000㎡)는 2013년까지 동대문·성북·도봉구 등 동서울지역의 성장 거점지역으로 집중 개발될 예정이다. 서울시 2차 균촉지구로 지정된 망우지구, 구의·자양지구도 현재 사업에 바짝 속도를 내고 있다.

시는 이들 3곳의 균형발전촉진지구를 진원지로 개발의 파급 효과를 서울 동북권 전 지역으로 확산시킨다는 계획이다. 일반 재개발·재건축 사업도 활발하다.

대규모 첨단산업벨트 집중 육성

서울 동북권에 첨단 산업단지도 개발된다. 시는 공릉 NIT(나노·IT) 미래산업단지, 홍릉벤처밸리, 강북의료시설, 성동·도봉구 준공업지역 등을 하나로 묶어 이 권역에 첨단 대규모 산업벨트를 조성한다는 계획이다.

특히 서울대병원, 경희의료원 등이 집중된 동북권 의료시설밀집지역에는 정밀의료, 인공장기산업, 신약 등 IT·NT기술융합형 산업이 집중 육성된다. 시는 또 성동·도봉 지역에 산재한 노후 준공업단지를 벤처기업 육성을 위한 산업개발진흥지구로 지정해 재정비한다는 계획이다.

시는 동북권 첨단 산업벨트의 전략 거점지로 공릉동 공릉 NIT단지를 우선 개발하고 있다. 이 단지는 공릉동 서울산업대학교와 한전ㆍ원자력병원 부지(18만㎡)에 현재 조성 중이다. 시는 이곳에 모두 4900억 원을 투입, 12개 동 규모의 건물을 지어 바이오, 전력분야 관련 업체를 집중 유치한다는 계획이다.

산업대학교 부지에서 진행되는 1단계 사업이 올해까지 마무리되면 2009부터는 한국전력, 원자력병원 부지에서 2단계 사업이 시작된다. 완공은 2014년으로 예정돼 있다.

이와는 별도로 월계동 경춘선 성북역은 민자역사(2009년 착공)로 개발돼 복합단지로 거듭날 예정이다. 성북역 인근의 물류단지(15만㎡)는 석계역으로 이전하는 대신 교육시설, 공원 등으로 조성된다.

또 광진구 노유동 패션거리, 능동로 대학문화거리 등은 지역특성화 사업지구로 지정돼 체계적으로 개발될 예정이다. 용산지구, 상암・수색지구, 마곡지구, 문정・장지지구 등과 함께 서울의 마지막 미개발지로 남아 있던 뚝섬지구는 중심상업지역으로 집중 육성된다. 서울시는 이를 위해 2020년 도시기본계획에서 이곳 115만7000㎡를 시가화예정용지로 지정했다.

부족한 개발용지 확보를 위해 2003년 그린벨트에서 해제된 도봉구 도봉동 일대 무수골 지역도 지구단위계획을 수립해 고급 주거단지로 개발할 예정이다.

경전철 등 교통망도 획기적 개선

교통정체가 심했던 서울 동북권 교통여건도 크게 개선된다. 경전철이 앞장을 선다. 동북권에 신설되는 서울 경전철 노선은 ▶동북선(노원구 은행사거리∼성북구 월계동∼성동구 왕십리역 간 12.3㎞) ▶면목선(동대문구 청량리역∼중랑구 면목동∼신내동 간 9.05㎞) 등이다.

이와 함께 2012년 완공 예정인 우이~신설 노선의 연장 구간인 우이~방학간 연장노선도 함께 추진된다. 10.7㎞ 구간에 복선으로 건설되는 우이~신설 경전철은 연내 착공돼 2013년 완공될 예정이다.

기존 지하철보다 객차 크기가 작고 길이도 짧아 ‘미니 전철’로 불리는 경전철은 시간당 1만~2만명을 수송할 수 있다. 경전철이 완공되면 대표적인 교통 소외지역으로 꼽힌 서울 동북권의 교통 여건이 크게 개선될 것으로 시는 보고 있다.

서울 동북권과 도심권을 잇는 동부 간선도로도 확충된다. 우선 병목 현상이 심한 서울∼의정부 구간이 2011년까지 확장된다. 의정부 구간 4.1㎞가 현재 6차로에서 8∼10차로로 넓혀진다. 시 관계자는 “서울 동북권은 70년대 강남의 등장으로 상대적인 박탈감이 커졌다”며 “뉴타운지구, 균형발전지구, 첨단산업단지, 경전철 등을 적극 추진해 강남·북간 균형발전을 앞당길 계획”이라고 말했다.
 
투자포인트
저평가된 균촉지구 노릴 만

전문가들은 서울 동북권 투자는 이미 집값이 급등한 뉴타운지구보다 상대적으로 저평가된 균형발전촉진지구를 중심으로 접근하는 게 좋다고 말한다. 균형발전촉진지구란 낙후지역의 중심에 업무, 주거, 상업 등의 기능을 갖춘 복합도시를 조성하는 사업이다. 주거지 중심으로 개발되는 뉴타운과는 달리 균형발전촉진지구는 상업지 위주로 개발된다.

때문에 이들 지역에는 초고층 주상복합이나 업무시설, 백화점, 대형 할인점 등이 필수적으로 들어서게 된다. 이에 따라 뉴타운보다 주변에 미치는 개발 여파가 크다.  

균형발전촉진지구는 특히 도심 재생사업을 활성화하겠다는 이명박 정부 부동산 정책을 업고 최근 유망 투자처로 떠오르고 있다. 관심을 가져 볼만한 동북권 균형발전촉진지구로 구의·자양지구와 망우지구가 있다. 이들 지역은 서울 2차 균형발전촉진지구로 지정돼 개발이 아직 초기 단계에 있다는 게 장점이다. 때문에 이곳과 주변 주택 지분을 매입하거나 현재 운영 중인 상가 등의 투자를 고려해볼 만하다.

지구마다 차이가 있지만 대지지분 33㎡ 이하 다세주택은 3.3㎡당 2000만∼2500만원 안팎, 대지지분 66㎡ 이상은 1500만원 선이면 살 수 있다. 실수요자라면 균촉지구 안이나 주변 신규 분양 아파트를 노리는 것도 괜찮다. 나비에셋 한광호 소장은 '균촉지구는 현재 낙후된 겉모습만 보면 실망할 수 있지만 향후 10년 이내 몰라보게 변할 지역들이라 투자 가치가 있다” “다만 조합원 갈등, 보상문제 등으로 사업 진행이 더뎌질 수 있다는 점에 주의해야 한다'고 말했다.

서울 4뉴타운 후보지로 거론되는 동대문구 청량리·제기동, 노원구 월계동, 강북구 수유동, 도봉구 창동 일대도 눈 여겨 볼만 하다. 이들 지역은 기존 뉴타운과는 달리 토지거래허가를 받지 않아도 되는 장점이 있기 때문이다.

그러나 이미 지분 값이 많이 올라 실제 투자에는 신중할 필요가 있다. 4뉴타운 후보지 중 한 곳인 노원구 월계동 일대 대지지분 33㎡ 짜리 다세대주택 값은 3.3㎡당 1800~2500만원 선을 넘어섰다. 이는 올해 4뉴타운지구 지정된 인근 장위 뉴타운(3.3㎡당 2000만∼2600만원)과 비슷한 수준이다.

장위동 소망공인 신동민 사장은 “수요자들이 토지거래허가 필요 없는 4뉴타운 거론지역로 몰리면서 이곳 지분 값이 크게 올랐다” “때문에 투자금 대비 수익률을 잘 따져 봐야 한다”고 말했다.

토지의 경우 도봉구 도봉산 입구 주변 밭을 노려 볼만 하다. 주변에 대규모 뉴타운이 개발되면 등산 인구가 급증해 개발 압력이 높아져 가격이 오를 수 있기 때문이다. 이미 이곳에는 음식점, 등산 용품 전문점 등이 빽빽하게 들어선 상태지만 아직 빈터로 남아 있는 땅도 적지 않다.

2003년 그린벨트에서 해제됐다가 올해 4월 지구단위계획이 수립돼 개발이 가능해   도봉구 도봉동 435번지 일대 무수골 땅도 관심의 대상이다. 시는 지구단위계획에서 노후·불량주택이 밀집한 이 일대에 용적률 116150% 적용, 2012년까지 1488명이 거주할 595가구 규모의 친환경 전원형 주거단지를 조성하기로 했다. 지구단위계획이 수립되면서 수십 년째 3.3㎡당 43만원에 머물던 이곳 공시지가는 올해 1월 기준으로 3.3㎡당 89만원으로 치솟았다. 도봉동 서원공인 전강진 사장은  “그린벨트에서 해제된 취락지구의 경우 대지보다 논밭이 가격이 저렴해 투자가치가 더 높다”고 말했다.

 

서울 동북권 주요 신규 개발지

위치

사업명

부지면적()

사업규모

사업단계

개발방식

중개업소문의(02)

동대문구 청량리·제기동

청량·제기 뉴타운(4)

868000

미정

지구 경계선 설정(지구 지정 유보)

뉴타운

929-7788

성동구 마장동

마장축산물시장 재개발

116000

미정

실무협의회 구성

도시개발사업

2291-6400

성동구 성수동1삼표레미콘 부지

한강변 랜드마크타워

32137

지하7층∼지상110, 연면적 31만㎡

지구단위계획 수립 신청

지구단위계획

498-3343

성동구 성수1·2가동

성수신도시

447

미정

기본구상() 수립

도시환경정비사업

499-2400

중랑구 상봉동

강원산업연탄공장부지 초고층복합건물 신축

18037

지하7층∼지상43 3개동(높이 155m)

건축심의 요청(중랑구→서울시)

재정비촉진사업

439-5600

중랑구 상봉동

상봉터미널 복합단지

26000

미정

구의회 의견 청취 완료

재정비촉진사업

494-2600

중랑구 상봉동

망우 민자역사

66000

지상 8, 연면적 1017

기반시설 추진 협의

재정비촉진사업

439-5600

강북구 미아1·2·8, 수유1

삼각산지구

1087000

미정

주민공람

재정비촉진사업

983-3399

수유3, 1

수유·번동지구

512000

미정

타당성 검토 용역

재정비촉진지구

968-1236

도봉구 도봉동

무수골지구

82000

단독주택 595가구

지구단위계획 수립 완료

그린벨트 해제

취락지구

3493-7766

도봉구 도봉동

북부법조타운

28000

지하1층∼지상12·13 2개동, 연면적 74000

공사 중

지구단위계획

955-3300

노원구 중계본동

104마을지구

147000

아파트 2700가구

지구단위계획 수립 완료

그린벨트 해제

 취락지구

932-0079

노원구 상계동

상계·장암지구

148000

3059

지구단위계획 수립 중

그린벨트해제

 취락지구

934-0055

#개발 계획은 사정에 달라질 수 있음.           자료: 구청


김영태 기자[neodelhi@joongang.co.kr]
 

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[스크랩] 2016년께 용산∼중국 뱃길 잇는다 |우리동네이야기

2008-11-06 00:13

http://blog.drapt.com/tozjung/263891225898037222 주소복사

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

한강에서 서해 뱃길이 연결돼 서울이 '항구도시'로 다시 태어난다.

오는 2015년 경인운하와 한강르네상스 사업이 완료되면 2016년부터 한강을 따라 용산국제업무단지와 중국 칭다오ㆍ톈진을 연결하는 대형 여객선 항로가 개통된다.

서울 용산에서 국제여객선을 타고 중국으로 갈 수 있게 된 것이다. 여객 수송 규모도 연간 60만명(왕복)에 달할 것으로 전망된다.

5일 서울시 관계자는 "경인운하 조성사업이 곧 개시될 것으로 예상돼 한강르네상스 일환으로 추진 중인 한강주운 사업도 속도를 낼 것"이라며 "국제광역터미널 예정지로 검토 중인 용산국제업무단지 지하부문 공사 일정 등을 고려할 때 2016년부터는 여객선을 본격적으로 띄울 수 있을 것"이라고 밝혔다.

행주대교 하류~인천 간 경인운하와 용산국제업무지구 건설사업과 연계해 용산에서 행주대교까지 15㎞에 이르는 '한강물길'을 조성하고 이 길을 따라 서울~중국 국제여객선을 운항하게 된다.

여객선이 정박하는 국제광역터미널은 당초 여의도와 용산이 함께 고려됐지만 국제터미널 성격이 용산국제업무단지에 더 부합한다는 게 서울시의 판단이다.

운항이 추진되는 중국 도시는 칭다오, 웨이하이, 톈진 등 베이징ㆍ산둥반도 인근 접근성이 높은 지역이며 중장기적으로는 상하이 등으로도 항로를 확대한다는 복안이다.

서울시는 외부 전문기관으로부터 이 같은 내용을 담은 '서해연결 주운 기반조성 기본설계' 용역보고서를 오는 12월 중 제출받아 최종 검토할 예정이다.

고형광 기자 kohk0101@asiaeconomy.co.kr

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