부동산노트(127)

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[스크랩] 코스피가 뜨면 부동산도 뜬다 |부동산노트

2011-07-01 09:17

http://blog.drapt.com/tozjung/81309479436940 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=35566

- 코스피는 이미 바닥을 치고 상승 추세에 있다 -

 

작금의 경제 환경은 수출 환경이 좋은게 아니라서 내수 부양 경제정책으로 갈 수 밖에 없으며 코스피지수의 상승은 곧 내수관련주 그리고 내수와 연관이 있는 부동산의 동반상승을 말합니다.

 

기술적 분석으로 볼때 코스피지수는 6월 3째주에 2000포인트 바닥을 찍고 현재 상승 추세에 있습니다.

 

코스피지수는 올 1월에 2100포인트까지 오른 후 2~3월 조정을 거치면서 1900포인트까지 하락했다가 다시 4월에 2200포인트를 돌파, 5~6월에 조정을 거쳐 6월 3째주에 2000포인트를 바닥으로 하여 6월 4째주부터 상승추세에 들어 갔습니다.

 

필자의 견해로는 6월 3째주에 바닥을 찍고 이제 상승할 일만 남았습니다.

 

3월 1900포인트와 6월 2000포인트에서 각각 바닥 즉 쌍바닥을 친 후 이제는 상승할 일만 남아있는듯 합니다.

 

일부 증권전문가들의 전망으로는 코스피지수 2000을 지지선으로 하여 차기 주도주로 내수.소비주 그리고  차(자동차) · 화(화학) · 정(정유), 조선주와 정보기술(IT)주를 꼽고 있습니다.

 

경제여건상, 현재의 실물경제는 내수 부양으로 갈 수 밖에 없으며 세계경제가 중국에서 미국으로 넘어가는 과정에 있으므로 미국관련주인 정보기술(IT)주의 전망을 좋게보고 있는 것 같습니다.

 

이번 하반기에 코스피지수가 상승하게 되면 2011~2013년까지 코스피지수가 대세상승할 것으로 보여 집니다.

 

작금의 실물경제는 내수.소비주와 부동산이 동반 상승할 수 밖에 없는 경제상황입니다.

 

코스피지수는 6월 3째주에 이미 바닥을 쳤고 주식(코스피지수)이 뜨면 부동산도 뜬다라는 경제논리로 시장이 움직일 것입니다.

 

모든사람들이 언제 부동산이 바닥을 치겠냐고 할때 내수.소비주와 부동산은 이미 소리소문없이 오르고 있습니다.

 

기술적 분석으로 볼때 부동산은 이미 바닥을 쳤습니다.

 

그러면 향후 부동산의 전망은 어떨까요?

 

2007년 하반기 또는 2008년에 바닥을 치고 상승하는 일부 지방부동산의 대세상승을 유지한채 이제는 비주도주 수도권부동산도 합세하는 쌍끌이 장세가 연출될 것으로 예견됩니다.

 

기술적 지표로 볼때 7~9월부터 시작되는 올 하반기 부동산시장은 상당히 낙관적입니다.

 

아시다시피 부동산 투자는 과학입니다.

 

부동산 투자는 과학적이기 때문에 부동산시장은 막연하게 움직이는게 아니라 부동산시장은 어떤 근거를 가지고 아주 과학적으로 움직이고 있습니다.

 

작금의 경제상황은 뚜렷한 수출호경기도 아니고해서 경기연착륙 경제정책 즉 내수 부양으로 갈 수 밖에 없으며 내수 부양은 곧 부동산시장의 활성화를 말합니다.

 

수도권 부동산의 경우 2008년 이후 한 4년 정도 조정을 거쳤기때문에 이제 반등할 시점이 된 것 같습니다. 과거 1991년 초에 부동산이 대상투를 친후 4년 정도의 조정을 거쳐 1994년 하반기부터 부동산경기가 좋아진때를 연상하게 됩니다.

 

그러나 서울및수도권 부동산의 경우 2008년부터 매물이 적체되었기 때문에 올 하반기부터 부동산경기가 살아난다면 수도권 부동산내에서도 차별화현상이 일어날 것입니다.

 

현재 도시는 도심에서 외곽지로 뻗어나가는 도시개발 이론에 따라 판교, 광교신도시, 동탄신도시 등이 부각되고 있으며 이들 수도권2기 신도시와 평택, 오산, 원주 등 개별호재가 있는 저평가부동산이 선두에 나서면 수도권 나머지 지역의 부동산이 따라오는 형국이 전개될 것으로 예상됩니다. 상대적으로, 정부종합청사가 대전으로 빠져나가는 과천과 과천 인근 강남3구(서초구, 강남구, 송파구) 등 서울 요지 부동산은 후발주자를 면치 못할 것으로 보입니다.

 

수도권과 지방을 놓고 볼때 지방은 주도주, 수도권은 비주도주라고 할 수 있는데 향후에도 지방 강세가 계속 이어질 것입니다.

 

일부 증시전문가들은 올 하반기에 코스피지수가 2500포인트까지 상승 것으로 예상하고 있는데 기술적분석으로 볼때 필자의 견해도 그러합니다.

 

경제논리상 코스피지수의 대세상승, 내수호경기 시대가 도래하면 부동산의 대세상승도 따릅니다. 올 하반기에 대세상승하면 내년에는 대선도 있고해서 한단계 더 상승할 것으로 전망됩니다. 이 모든 경제흐름의 답은 코스피지수의 기술적 분석에 있습니다.

 

그리고 인플레, 코스피지수의 대세상승, 내수 부양이 있는한 금리인상은 작은 파도에 불과할 것입니다. 대세상승기에는 금리인상이 잔파도에 불과하나 대세하락기에는 금리인상은 큰 충격을 줍니다. 대세상승 초입에 있는 지금, 금리인상은 큰 악재가 아닌 것으로 보여집니다. 그러하기 때문에 현 부동산시장에 있어서 금리인상에 그렇게 민감해 할 필요가 없습니다. 왜냐하면 내수 부양 경제정책이 금리인상을 상쇄시키기 때문입니다.

 

코스피지수는 이미 바닥을 쳤습니다.

 

경제논리상, 코스피가 뜨면 부동산도 뜹니다.

 

이상 여러가지 정황으로 봐서 올 하반기 부동산시장은 희망적입니다. 지금은 부동산 투자 적기입니다.

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[스크랩] 주택시장 이미 대세 하락기, 상승 여력없다" |부동산노트

2010-01-24 14:28

http://blog.drapt.com/tozjung/263891264310904681 주소복사

출처 : 동호회 > 고덕지구 재건축투자

원문 : http://cafe.drapt.com/216

"주택시장 이미 대세 하락기, 상승 여력없다"

[2010 부동산 전문가에게 듣는다③]선대인 김광수경제연구소 부소장

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↑김광수경제연구소 선대인 부소장ⓒ홍봉진 기자
"우리나라 주택시장은 이미 대세 하락기에 접어들었습니다. 지난해 강남 재건축아파트값이 반등했다가 다시 떨어진 것처럼 올해도 일부 지역의 집값이 일시적으로 오를 수는 있지만 상승세가 지속되지는 않을 겁니다. 가격이 지나치게 높아서 더 이상 오를 여력이 없기 때문입니다. 큰 틀에서 볼 때 장기간 집값 하락세가 이어질 것으로 보입니다."

김광수경제연구소 선대인 부소장은 "부동산 경기가 아무리 안 좋아도 오를 곳은 오른다는 강남 불패론은 이미 깨진지 오래"라며 "분당, 용인 등 버블세븐은 물론 강남을 대표하는 아파트들마저도 지난 2006년 고점 대비 가격이 20∼30% 떨어졌다"고 확신했다.

선 부소장은 올해도 수도권의 집값 하락세가 이어질 것으로 내다봤다. 그는 "주택시장의 수급은 가격에 따라 움직이는 매우 단순한 구조"라며 "가격이 적정할 땐 공급과 수요가 균형을 이루지만 지나치게 떨어지거나 오르면 어느 한쪽이 부족할 수밖에 없다"고 설명했다.

그는 이어 "지난 2006년 최고점을 찍은 이후 집값이 떨어지는 것은 금융권에서 대출을 받아 집을 사도 시세차익을 기대하기 어렵다고 판단하는 사람들이 많기 때문"이라며 "최고점보다는 많이 떨어졌지만 아직도 수도권의 집값은 수요가 따라가지 못할 정도로 지나치게 비싼 수준"이라고 덧붙였다.

대부분 부동산 전문가들이 시장 전망 근거로 활용하는 주택 수급에 대한 이견도 밝혔다. 선 부소장은 "주택 수요에 비해 공급이 부족해 2∼3년뒤 집값이 오를 것이라는 주장은 앞 뒤가 맞지 않다"며 "수요는 주택 공급량이 아니라 가격에 따라 결정되는 것"이라고 강조했다.

올해 부동산 시장 변수로는 정책을 꼽았다. 선 부소장은 "(서울 강남 등 버블세븐은 2006년말, 서울 강북 등 수도권 외곽은 2007년초)고점 이후 하락세로 접어든 부동산 시장이 지난해 일시적으로 술렁인 것은 정부의 각종 부양책 때문"이라며 "단기 착시 효과를 노린 부동산 정책은 시장을 교란시키고 향후 더 큰 부작용을 초래한다"고 지적했다.

올해 주택담보대출 만기가 돌아오는 매물도 주택 시장 흐름에 큰 영향을 미칠 것으로 예상했다. 총부채상환비율(DTI) 규제 강화로 올해 대출이 만기되는 주택의 경우 DTI 초과 금액을 갚아야 해 매물이 증가할 가능성이 크다는 것이다.

집값 하락세에 따라 전셋값도 안정될 것이라는 분석도 내놨다. 지난해 일부 지역의 전셋값이 오른 것을 전세대란으로 너무 확대 해석한 측면이 있다는 풀이다.

선 부소장은 "올해는 상·하반기 모두 입주물량이 예년보다 많아 전세 수요도 분산될 것"이라며 "다만 재개발 등 정비사업으로 단독·다세대 멸실주택이 늘어나는 만큼 전세보증금 8000만원 이하의 저가 주택난은 지속될 것으로 보인다"고 우려했다.
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[스크랩] 집값 하락 가능성에 대비하라 |부동산노트

2009-08-10 13:39

http://blog.drapt.com/tozjung/81249879188248 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=560

 
코스피지수가 5월 6일 장중 한때 1400선을 돌파하며 유동성장세가 절정에 달하고 있습니다. 지난 3월부터 오름세로 돌아선 주가는 7개월만에 최고 수준이고 전국 집값도 4월에 7개월 만에 처음으로 변동률이 플러스로 돌아섰습니다.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 주택시장에서 나타난 유동성장세를 살펴보고 과연 유동성장세가 언제까지 지속될 것인가를 분석해보겠습니다. 


주택시장에 나타난 유동성장세 징후


유동성장세란 경기침체 끝(통상 경기 바닥 전후)에 금리인하로 늘어난 시중의 풍부한 유동자금이 자산시장으로 유입돼 자산가격이 상승하는 장세를 말합니다.


주택시장은 강남권 재건축단지가 1월부터 상승세를 주도했습니다. 닥터아파트에 따르면 4월 강남권 재건축 단지는 평균 3.26% 올라 지난 2006년 10월 이후 30개월 만에 최고치를 기록했습니다. 서초구는 3.91% 급등했으며 이어 강동구 3.59%, 강남구 2.86%, 송파구 2.73% 올랐습니다.


지난 3월부터 수그러들던 매수세가 4월 들어 경기회복 기대감과 아파트값 바닥론이 확산되면서 살아나기 시작했습니다. 지난달에 반포동 주공1단지 72㎡는 1억3천만원, 서초동 신동아1차 145㎡는 1억1천만원이나 올랐습니다.


강남권 재건축 상승세는 결국 목동, 과천, 분당 등 서울 강서권과 경기 남부권으로 번졌습니다. 특히 동탄신도시와 화성시는 동탄2신도시 보상금, 대심도 철도 건설 기대감에 빠른 상승세를 보였고 강북권 급매물도 빠르게 소진했습니다.


주택담보대출도 지난 2월 은행 잔액이 2백44조7천9백80억원으로 1월보다 3조3천1백63억원이 늘어나 월별 증가 규모로는 2006년 11월 이후 최대치를 기록했습니다.


한편 청약저축과 청약부금, 청약예금 기능을 하나로 통합한 주택청약종합저축이 5월 6일부터 우리은행 등 5개 은행에서 판매됐는데 이미 사전예약제를 통해 1백57만명이 가입을 신청했습니다.


분양시장도 국지적이지만 수도권 중심으로 살아나고 있습니다. 지난 4월 22일 인천 청라지구에서 분양한 한라비발디는 최고 11.1대 1의 경쟁률을 기록하며 모두 1순위에서 마감됐습니다. 분양예정인 청라지구 한화 꿈에그린 모델하우스는 5월 황금연휴(1~5일)에만 3만여명이 다녀갔습니다.


유동성장세는 언제까지 지속될까?


유동성장세는 2006년 이후 상승하기 시작된 초과유동성에서 비롯됐습니다. 초과유동성이란 GDP(국내총생산) 규모가 늘어난 것보다 초과해서 화폐가 공급된 것을 의미합니다.


유동성이 초과돼 공급될 때에는 시장에서 안전자산보다 위험자산 선호도가 증가해 자산가격이 상승하게 됩니다.


증시에 이어 주택시장에서 유동성장세를 보이는 것은 시중에 풀린 8백조원 안팎의 유동자금 때문입니다. 초과유동성은 자산가격을 상승시키는 것 외에 경기를 회복시키는데 기여하고 자산 디플레이션 우려를 불식시키는 긍정적인 효과가 있습니다.


최근 자산가격 상승은 경기회복에 대한 낙관론도 한몫했습니다. 경기침체의 진원지인 미국에서 조차도 최근 바닥론과 낙관론이 우세합니다. 미국 경기가 L자형 장기침체가 아닌 U자형으로 회복될 것이라는 전망에 힘이 실리고 있습니다. 이에 따라 국내에서도 경기가 ‘이제 바닥을 친 것 아니냐’는 기대감이 확산되면서 투자심리가 고조되고 있습니다.


그러나 실물경기 회복 없이는 자산시장 활황도 오래 지속될 수 없습니다. 경기가 회복되지 못할 경우 올 하반기나 내년초 더블딥(상승후 재차 하락) 가능성도 있습니다.


최근 미국 등 글로벌 경기회복은 정부의 재정지출 확대와 이로 인한 통화팽창에다 단기간 유가가 하락한 것에 힘입은 것입니다.


실물경기가 회복되지 않는 한 주택시장도 집값이 다시 소강상태로 접어들거나 하락세로 돌아설 수밖에 없습니다. 7~8월 집값 하락설도 이 때문에 나온 것이지요.

 

집값 하락을 대비하는 투자법

 

실물경기가 본격적으로 회복되지 못한 지금 상황에서 투자는 매우 선별적이고 제한적일 수밖에 있습니다. 이것이 바로 미래를 대비하는 것입니다.


지난 5월 2일 열린 버크셔 해서웨이 연례 주주총회에서 워런 버핏 회장은 수익창출력(Earning Power)을 많이 언급했습니다. 버크셔가 투자하고 있는 기업들은 대부분 업종 최고 지위를 점하고 있으면서 영업을 통해 수익을 창출해내고 있습니다.


부동산 투자도 마찬가지입니다. 3년뒤 5년뒤 내재가치가 가격으로 전환되는, 강력한 수익창출력을 갖추고 있는 부동산에 선별적으로 투자해야 합니다.


마지막으로 의미 있는 통계 이면을 들여다보겠습니다. 올해 1분기(1∼3월)에 시중 은행들의 신규 주택담보대출은 증가했습니다. 하지만 주택 구입자금보다는 생활비 교육비나 사업자금으로 쓰기 위해 빌린 ‘생계형 주택담보대출’이 크게 늘어났습니다. 국민은행의 경우 1분기 신규 주택담보대출 4조4천1백7억원 중 주택구입 용도는 38.6%에 그쳤고 나머지는 대부분 가계생활자금 목적으로 대출됐습니다.


실물경기가 뒷받침되지 않는 자산가격의 과도한 상승을 경계해야 합니다. 5월 들어 강남권이 약보합세를 보이고 있는 가운데 매물증가량을 주목하며 매수타이밍을 잡아야 할 것입니다. 추격매수는 안됩니다. 

 

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