2006-02-01 11:04

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재산세와 종합부동산세

▒ 재산세 2004년까지 시행된 보유세에는 주택은 재산세, 토지는 종합토지세를 부과하였으나 2005.1.5 종합부동산세가 신설됨에 따라 재산세 및 종합토지세를 통합하여 1차 시·군·구에서 낮은 세율로 재산세를 과세하고,2차로 국가에서 전국의 소유 부동산중 토지 및 주택을 납세의무자별로 합산하여 일정기준가액 초과분은 높은 세율을 적용하여 납부한 재산세 전액을 공제한 후 종합부동산세로 과세 1) 과세대상   토지- 「 지적법 」 에 의하여 지적공부에 등록대상이 되는 토지 와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지 중 주택의 부속토지 제외 주택 - 단독, 공동주택 (주택과 부속토지를 합하여 과세) 기타 - 건축물, 선박, 항공기 2) 납세의무자   사실상 소유자(원칙)     - 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자.(공부상 소유자로 등재된 여부를 불문하고 당해 재산에 실질적인 소유권을 가진 자)   보충적 납세의무자(예외)     - 공부상의 소유자가 소유권의 변동이 있었음에도 불구하고 신고하지 아니하여 사실상 소유자가 불분명 한 때에는 공부상의 소유자 - 국가 등과 연부매매계약 후 무상사용시는 매수계약자 3) 주택분 과세표준 및 세율     - 주택 과세표준 : 시가표준액 * 50% - 세율     구분 과세표준 세율 별장 과세표준액 40/1,000 별장외 4,000만원 이하 1.5/1,000 4,000만원 초과 1억원 이하 6만원 4,000만원 초과금액의 3/1,000 1억원 초과 24만원 1억원 초과금액의 5/1,000 4) 토지분 과세표준 및 세율   토지 과세표준액 : 시가표준액 * 50%   분리과세     - 대상 : 사업용 토지 (주택.대지를 임대,분양할 목적으로 소유한 토지) - 세율 : 2/1,000   별도합산과세     - 대상 : 사옥 등 업무용 건축물의 부속토지 (기준면적 초과시 초과면적은 종합합산과세됨)     과세표준 세율 2억원이하 2/1,000 2억원초과 10억원 이하 40만원 2억원 초과금액의 3/1,000 10억원 초과 2백80만원 10억원 초과금액의 4/1,000       종합합산과세     과세표준 세율 5,000만원 이하 2/1,000 5천만원 초과 1억원 이하 10만원 5천만원 초과금액의 3/1,000 1억원 초과 25만원 1억원 초과금액의 5/1,000           - 기타     과세대상 세율 골프장·고급오락장용 건출물 40/1,000 시지역이상 주거지역 등 공장용 건출물 5/1,000 기타건축물 2.5/1,000 대도시내 공장 신설?증설 12.5/1,000 선박(고급선박) 3(50)/1,000 항공기 3/1,000 5) 과세기준일：6월1일 6) 납기   토지 9.16 ~ 9.30 건축물 7.16 ~ 7.31 주택 1차 7.16 ~ 7.31, 2차 9.16 ~ 9.30

▒ 종합부동산세

1) 주택에 대한 과세   과세대상     - 종부세과세기준일(6.1)현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 재산세과 세대상인 주택의 재산세 과세표준을 합한 금액이 4억 5천만원 (시가 9억원)을 초과하는자 - 따라서, 재산세 과세대상 중 주택외의 건축물 또는 상가는 종합부동산세 과세대상에서 제외   합산배제 주택     - 합산배제 임대주택: 임대사업자의 임대주택에 대한 과세배제 취지     구분 임대호수 임대기간 주택규모 시가표준액 건설임대주택 2호이상 5년 전용면적 149㎡ 이하 6억원이하 매입임대주택 5호이상 10년 국민주택규모이하 3억원이하 기존임대주택 2호이상 5년 국민임대주택규모 이하 3억원이하              * 시가표준액이라 함은 ·부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률·에 의하여 공시된 가액 * 임대주택의 수는 같은 특별시·광역시 또는 도에 소재하는 주택별로 각각 합산하여 계산     - 합산배제 기타주택 종업원에게 무상 제공하는 사용자 소유주택 기숙사 주택건설사업자 등의 미분양주택 대한주택공사의 임대주택 (주공이 소유한 임대주택도 합산배제임대주택적용요건에 따라 합산배제)   과세표준     납세의무자별 주택분 재산세과세표준 합한 금액 - 4억5천만원   세율     (시·군·구) 재산세 2차(국가)종합부동산세 과세표준 세율 과세표준 세율 4천만원 이하 1.5/1,000 5억 5천만원 이하 10/1,000 4천만원 초과 1억원 이하 6만원 초과금액의3/1,000 5억 5천만원 초과 45억 5천만원이하 20/1,000 1억원 초과 24만원 초과금액의 5/1,000 45억 5천만원 초과 30/1,000 2) 토지에 대한 과세   과세대상     지방세법상 종합합산 및 별도합산 과세대상 토지   납세의무자     - 종합합산 과세대상 토지의 재산세 과세표준을 합한 금액이 3억원(시가 6억원)을 초과하는 자 - 별도합산 과세대상 토지의 재산세 과세표준을 합한 금액이 20억원(시가 40억원)을 초과하는 자   과세표준     - 종합합산과세대상토지 : 토지의 재산세 과세표준을 합한 금액 - 3억원 - 별도합산과세대상토지 : 토지의 재산세 과세표준을 합한 금액 - 20억원   세율     - 종합합산 토지     1차(시·군·구) 재산세 2차(국가)종합부동산세 과표 세율 과표 세율 5천만원 이하 2/1,000 7억원 이하 10/1,000 5천만원 초과 1억원 이하 10만원 초과금액의 3/1,000 7억원 초과 47억원이하 20/1,000 1억원 초과 25만원 초과금액의 5/1,000 47억원 초과 40/1,000           - 별도합산 토지     1차(시·군·구) 재산세 2차(국가)종합부동산세 과표 세율 과표 세율 2억원 이하 2/1,000 80억원 이하 6/1,000 2억원 초과 10억원 이하 40만원 초과금액의 3/1,000 80억원 초과 480억원 이하 10/1,000 10억원 초과 280만원 초과금액의 4/1,000 480억원 초과 16/1,000

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2006-02-01 11:03

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양도소득세

▒ 세율(토지·건물, 부동산에관한 권리) 구 분 세 율 보유기간 2년 이상 1,000만원 이하 과세표준의 9% 1,000만원 초과 4,000만원 이하 90만원 1,000만원을 초과하는 금액의 18% 4,000만원 초과 8,000만원 이하 630만원 4,000만원을 초과하는 금액의 27% 8,000만원 초과 1,710만원 8,000만원을 초과하는 금액의 36% 보유기간 1년 이상 2년 미만 40% 보유기간 1년 미만 50% 1세대3주택 60% 미등기 자산 70% 1) 양도의 의의   자산의 등기·등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하며 다음과 같은 경우는 양도로 보지 않음.     - 채무변제를 담보하기 위하여 자산양도 계약을 체결한 경우 - 법원의 확정판결에 의하여 신탁해지를 원인으로 소유권이전 등기를 하는 경우 - 매매원인 무효의 소에 의하여 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원 될 경우 - 공동 소유의 토지를 소유자별로 단순히 분할만 하는 경우 - 도시개발사업, 농업생산기반정비사업에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우 2) 과세대상자산   토지, 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물 포함) 부동산에 관한 권리     - 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권 - 부동산을 취득할 수 있는 권리 - 기타 자산(특정주식, 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권 등) 3) 양도 및 취득시기   당해자산 대금을 청산한 날 (예외있음)     - 대금청산일이 분명하지 않으면 등기접수일 - 건설중인 아파트인 경우 잔금청산일까지 미완성시는 완성된 날 4) 양도소득세 과세표준   양도가액 - 필요경비 (취득가액 설비비 개량비 자본적지출액 양도비) ＝ 양도차익 양도차익 - 장기보유특별공제액 ＝ 양도소득 금    액 양도소득 금    액 - 양도소득 기본공제 ＝ 양도소득 과세표준   ※ 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하며 예외적으로 실지거래가액을 적용 (고가주택, 미등기양도자산,부동산가격급등지역내 부동산등은 실거래가격) 5) 양도소득세액 계산   양도소득 과세표준 * 세율 ＝ 양도소득산출세액 양도소득 산출세액 - 세액공제 세액감면 ＝ 결정세액 결정세액 - 가 산 세 ＝ 총결정세액 총결정세액 - 기납부세액 ＝ 납부세액 6) 장기보유특별공제액   3년이상 보유한 토지 또는 건물을 양도한 경우 일정금액을 공제     - 보유기간이 3년이상 5년 미만인 경우：양도차익의 10/100 - 보유기간이 5년이상 10년미만인 경우：양도차익의 15/100 - 보유기간이 10년이상인 경우： 양도차익의 30/100 ※ 1세대 3주택이상, 미등기 양도자산에 대하여는 장기보유 특별공제가 없음 7) 양도소득 기본공제   공제액은 연 250만원이며 미등기 양도자산은 제외됨 8) 양도소득세 비과세   1세대 1주택의 범위     거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(고급주택 제외)을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년이상(서울, 과천, 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동에 소재하는 주택의 경우 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상)이면 양도소득세가 비과세됨. 1세대의 개념   세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 세대 예외：배우자 사망 또는 이혼한 경우, 거주자가 당해주택을 상속받은 경우, 당해 거주자의 연령이 30세이상이거나 소득이 있는 경우(종합, 퇴직, 양도, 산림) 1주택의 개념   주택이라 함은 상시 주거용으로(무허가주택 포함) 사용되어야 하는 것이고 일시적으로 거주하는 방 등은 주택으로 보지 않음 보유기간의 제한을 받지 아니하는 경우   - 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년이상인 경우 - 공공용지로 협의 매수되거나 수용되는 경우 - 국외이주 등 기타 사유로 당해 주택을 3년이상 보유하지 못하게 되는 경우 - 1년이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학·질병의 요양·근무상의 형편 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우

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2006-02-01 11:00

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취득세와 등록세

▒ 취득세 1) 취득의 범위   취득이라함은 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상·무상을 불문한 일체의 취득을 말하며 토지의 지목변경, 건축물의 개축 등으로 그 가액이 증가한 경우도 취득으로 간주함. 2) 과세대상   토지 “지적법 제5조”에 규정한 28개 지목전체를 말하며 도로, 하 천, 제방 등도 원칙적으로 취득세 과세대상이 됨. 건축물 “지방세법”상 건축물이라 함은 건축법상 건축물과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레져시설, 저장시설, 급배수시설, 에너지 공급시설 등 열거된 시설물을 말함. 3) 납세의무자   납세의무자는 사실상 취득자인데, 취득이란 취득자가 소유권이전등기·등록 등 완전한 내용의 소유권취득여부에 관계없이 사실상의 취득행위(잔금지급, 연부금완납 등)그 자체를 말함. 4) 취득시기   취득일은 취득세 납부의무가 성립되는 날을 말하며 취득에는 원시취득, 승계취득, 연부취득, 지목변경 등이 있음. 승계취득   - 계약상의 잔금지급일(지급일이 명시되지 않은 경우는 계약일로부터 30일이 경과된 날)에 취득한 것으로 봄. 단, 취득일 전에 등기 또는 등록시는 그 등기·등록일 - 잔금을 계약상의 지급일전에 사실상 지급한 경우와 지방세법 제111조 제5항 각호의 1의 경우는 그 사실상의 잔금 지급일을 취득일로 봄. ＊ 무상승계취득：계약일(상속취득인 경우 상속개시일)과 등기·등록일중 빠른날 원시취득   - 건축허가를 받은 건축물은 사용승인서교부일(그 이전에 사실상 사용 또는 임시사용 승인을 받은 경우는 그날)을 취득일로 하되 건축허가를 받지 않고 건축하는 건축물은 그 사실상의 사용일을 취득일로 봄. - 도시개발사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업으로 건축한 주택을 취득하는 경우 환지처분공고일 다음날 또는 소유권이 전고시일 다음날. 그이전에 사실상 사용시는 그사용일. 연부취득   연부취득이란 통상적으로 계약서상 대금을 2년이상에 걸쳐 분할 지급하는 경우로서 부동산을 연부로 취득하는 경우에는 연부금액을 과세표준으로 함. 또 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 보므로 매번의 연부지급일을 독립적인 취득으로 간주하여 납세의무를 부과하고 있으며 연부취득중에 등기·등록을 하는 경우는 그 등기·등록일이 취득일이 됨. 지목변경   지목변경에 따른 취득은 사실상 지목을 변경한 날에 취득한 것으로 보되, 그날을 알 수 없을 때는 공부 등에 의하여 입증되는 날을 그 취득일로 봄. 5) 과세표준   취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 하되 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 함. 이때, 과세표준액은 취득자의 신고에 의하되 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가 표준액에 미달하는 때에는 동 시가표준액에 의함. 6) 사실상의 취득가액   다음의 취득에 대하여는 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 취득세의 과세표준으로 함.   국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득 외국으로부터의 수입에 의한 취득 판결문, 법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 인정되는 취득 공매방법에 의한 취득 7) 납세지   당해 취득세 과세물건의 소재지를 관할하는 도와 특별시·광역시 8) 납부 및 가산세   세율     - 일반적인 과세대상 물건：1,000분의 20 - 수도정비계획법 제6조 규정에 의한 과밀억제권역내에서의 공장의 신·증설 및 법인의 본점 또는 주사무소의 사업용부동산취득：1,000분의 60 ＊ 동일물건에 2개이상의 세율 해당시 그중 높은 세율을 적용 납기   취득일로부터 30일이내에 취득세를 신고 납부하여야 하며 이 경우 초일은 산입하지 않음. 면세점   취득가액이 50만원 이하인 때는 취득세를 부과하지 아니함.   가산세   - 일반가산세：취득후 30일이내에 신고, 납부하지 않거나 납부세액이 미달한 경우 ① 신고불성실가산세：부족신고의 100분의 20 ② 납부불성실가산세：미납일수×3/10,000×미납금액 - 중가산세：취득일로부터 2년이내에 신고납부하지 않고 매각시는 산출세액의 100분의 80에 해당하는 금액 ※ 중가산세 예외：취득일로부터 2년이내에 등기·등록 또는 취득신고후 매각한 물건. 등기·등록을 필요로 하지 않는 물건. 지목변경 등 취득으로 간주되는 과세대상물건. ▒ 등록세 1) 납세의무자   재산권 기타 권리의 취득, 이전, 변경, 소멸에 관한 사항을 공부에 등기나 등록(등재)시 그 등기, 등록을 받는 자가 납세의무자 2) 과세표준   등록세의 과세표준은 신고에 의한 취득당시의 가액에 의함을 원칙으로 하되 신고가 없거나 신고 가액이 시가 표준액에 미달시는 등기당시의 시가표준액으로 함. 3) 세율(부동산 등기의 경우)   원인 또는 형태 구  분 과 세 표 준 세 율 무상취득 상속취득 농 지 부동산가액 3/1,000 기 타 〃 8/1,000 기타 무상취득 비영리 사업자 부동산가액 8/1,000 기 타 〃 15/1,000 유상취득 농 지 기 타 부동산가액 〃 10/1,000 20/1,000 소유권의 보존 일 반 부동산가액 8/1,000 경매신청·가압류· 가처분·저당권 일 반 채권금액 2/1,000 지상권·가등기 일 반 부동산가액 2/1,000 지   역   권 요  역  지 요역지가액 2/1,000 전세권·임차권 일 반 전세·월임대차금액 2/1,000 공유·합유 및 총유물의 분할 일 반 분할로 인하여 받는 부동산가액 3/1,000 신탁재산을 수탁자로부터 수익자에게 이전 비영리 사업자가 수익자가 될 때 부동산가액 5/1,000 기 타 〃 10/1,000 부동산등기(기타) - 건당 3천원 4) 납부   납 세 지：부동산 소재지나 등기 또는 등록권자주소지 해당영업소 등의 소재지를 관할하는 도, 특별·광역시로 하되, 납세지가 불분명한 경우는 등기 또는 등록 관청 소재지 납부기한：법정 납부기한은 없으나 등기전 또는 등기시 등록세를 납부하는 것이 관례로서 부동산거래에 대하여는 부동산등기특별조치법에서 소유권이전 계약체결시 반대급부이행완료일(유상계약의 경우) 또는 계약효력발생일(무상계약의 경우)로부터 60일이내에 등기신청의무를 해태할 경우 과태료를 차등부과토록 정하였음. 가 산 세：취득후 30일이내에 납부하지 않거나 납부세액이 미달한 경우   ① 신고불성실 가산세：부족신고의 20/100 ② 납부불성실 가산세：미납일수×3/10,000×미납금액

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