2007-02-12 18:04

http://blog.drapt.com/totojou/2413571171271057998

출처 : 명품 공세 피오레 김종갑 떴다.

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

★동탄-오리역 성공하면 판교는 북판교 동탄은 남판교★   ★ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?     2007년 1월의 중턱을 넘어서고 있는 가운데, 매도호가는 좀처럼 꺾일 기미를 보이지 않고     매수하려고 대기하는 발길도 거의 없는 이른바 극심한 눈치보기 장세가 계속 되고 있습니다.   ★ 이러한 가운데 수도권 남부의 새로운 강자로 급격하게 떠오른 동탄이 제2의 도약을 할 수     있는지에 대한 가능성을 몇 가지 사항을 토대로 되짚어 볼까 합니다.   ★ 수도권 남부의 떠오르는 태양!  동탄의 미래는 과연 어떠할까요?     동탄신도시가 273만평에서 300만평을 추가로 확대할 경우에 총 570만평 규모로서  594만평의     분당과 엇비슷한 메이저급 명품 신도시 탄생이 기대됩니다.   ★ 동탄이 판교 신도시와 여러모로 흡사한 쌍둥이 형태의 모습을 취하고 있기 대문에 세인들로부터     주목을 받고 있습니다.   ★ 우선 규모면에서 동탄 확대가 기정 사실화 되고 있는 현실을 감안한다면 그 자체만으로도     동탄은 향후에 판교에 버금가는 자리매김을 할 것으로 보여집니다.     하지만 판교의 2배 이상 크기의 동탄이 진정 판교와 견줄 수 있는 수도권 남부의 강자가 되기     위해서는 넘어야 할 산이 매우 많습니다.      동탄이 판교와 견줄만한 명품 신도시로 발돋움 위해서는 지리적 입지를 충분히    활용한 확장 신도시의 방향에 따라 달려 있다고 해도 과언이 아닙니다.   첫째로 동탄신도시가 어느 방향으로 확장 되느냐가 중요합니다.   ★ 현재 유력하게 거론되고 있는 남쪽으로 확장할 경우에 그 가치는 기대치 정도의 수준에     머무를 것이며, 경부 고속 축선상으로 확장할 경우에는 그 가치가 두배로 빛날 가능성이     높습니다.   ★ 우선 판교 신도시가 경부 축선상을 기준으로 동판교와 서판교로 구분이 되듯이 만일 동탄     신도시가 경부 고속 국도를 기준으로 기존의 서동탄과 확장된 동동탄으로 이어진다면     그야말로 판교와 쌍둥이 형태의 모습을 취하면서 이른바 판교를 북판교로 동탄을 남판교로     명명할만한 엄청난 프리미엄이 뒤따를 것으로 판단이 됩니다.   ★ 경부고속국도는 새삼 거론하지 않더라도 인마와 물류의 중심역할 즉 국토의 동맥이라는     상징성과 함께 부동산 지도에서 부자 동네의 라인을 잇는다는 상징성마저 겸하고 있어서     미래에 대한 기대치는 배가가 될 것이 확실합니다.   ★ 용산 한남뉴타운-과천-판교-분당-죽전-동탄의 경부 고속 국도의  황금라인 선상에 자리하여     수도권 남부의 중추 도시로서의 역할을 확실하게 수행할 가능성이 높습니다.     동탄이 발전하기 위해서는 확장된 동탄 신도시가 판교처럼 경부축선상으로 발을 내밀어     황금라인의  큰 축을 담당해야 합니다.   둘째로 전철역과 기반도로가 어느 도시와 맞물려 있는가에 따라서 그 가치는 달라질         것입니다.   ★ 동탄은 북으로 영통 남으로 오산 및 평택 동으로 용인 서쪽으로 화성시와 연결 고리를 하고     있는 미래 교통의 심장부입니다.     이미 기반 도로 시설을 갖추고 있으며 도시간 신설 도로 계획이 줄을 잇고 있습니다.   ★ 향후에 이어질 200km 무제한 고속국도 계획도 동탄의 가치를 증폭시킬 효자 노릇을 할 것이     확실시 됩니다.   ★ 문제는 전철 노선입니다.     현재 영통 방죽역-동탄 구간의 전철라인은 거의 확정적이며  차후에 설계될 전철 노선이 어느     방향으로 이어질 것인가가 동탄의 가치를 가늠할 수 있는 핵심 요인으로 자리잡을 공산이     큽니다.   ★ 우선 거론되고 있는 동탄- 평택항간 전철 노선은 경부 고속국도의 과밀화를 방지하기     위한 고육지책으로써 그 타당성이 검토되고 있습니다.     이 경우 동탄은 영통-동탄-평택으로 이어지는 기존 수원 전철라인의 수혜를 받을 것입니다.   ★ 하지만 모든 길은 강남으로 통해야 그 진가를 발휘한다는 통념으로 볼 때에 경부 축선상의     전철라인을 벗어난 동탄의 미래는 결코 긍정적이지 않다는 판단을 해 봅니다.   ★ 영통방죽-동탄 라인의 전철역은 기정 사실화로 굳어지고 있는 까닭에 보다 확실한 입지상의     장점을 이끌기 위해서는 경부축선상의 동탄-호수공원역(공세)-보라-상갈-신갈-구성-보정-     죽전-분당-송파 신도시-강남으로 이어지는 분당선 연장선상의 황금라인과 동탄-오산-평택-     아산(천안)을 아우르는 환승역의 구심점이 되어야 최상의 가치를 드높힐 수 있습니다.   ★ 이 경우 동탄 신도시는 오산방향 보다는 판교처럼 경부 축선상에 걸치는 형태의 판교와 쌍둥이     형태를 갖추어야만 그 가능성이 실현 된다고 할 수 있습니다.     경부 고속축선상으로 확대 되었을 경우에 환승역은 물론이고 더 많은 전철역을 만들 수 있어서     동탄의 내재적 가치를 높일 수 있는 .요인으로 작용할 것입니다.   ★ 동탄의 전철역이 분당선 연장선과 신분당선을 효율적으로 이용할 수 있는 판교, 분당, 강남,     송파를 연계고리로 삼을 경우 이들 도시와 유일하게 경쟁할 수 있는 초특급 신도시로서의     위상을 지닌다고 할 수 있습니다.   ★ 경부 고속국도의 과밀화를 가져온다는 일부 비판적인 목소리가 있을 수 있지만 역으로     이러한 목소리에 쐐기를 박기 위해서라도 분당선 연장선상의 오리-동탄 구간은 반드시     필요하다고 할 수 있습니다.   셋째로 수도권 일대의 최고 생활 교육 관광 명소로 자리매김할 기흥 호수의 개발입니다.   ★ 동탄은 확대설과 이로 인한 전철역 및 도로망 구축만으로도 메가톤급 호재를 기대할 수     있습니다.     여기에 기흥 호수의 개발 여부에 따라서 미래 가치는 더욱 탄력을 받을 가능성이 큽니다.     북판교(판교)의 웰빙으로서의 장점이 청계산이라면  남판교(동탄)는 기흥호수가 그 이상의      웰빙 가치를 선보일 것입니다.   ★ 기흥 호수는 자본금의 투자 여부에 따라서 국내 최대의 생태 환경, 교육 및 여가 생활 환경으로     자리매김이 됨으로써 세계적인 관광 명소로서 명성을 높일 수도 있습니다.   ★ 특히 기흥호수를 둘러싼 환경 도로 개설과 공세 피오레, 성원상떼빌등의 고분양가 친환경 명품     아파트의 가치와 맞물려 고급 신도시로서의 위상을 정립하는데 도움이 될 것입니다.     이 경우에 확대된 동탄은 기존의 30-40평대 중심의 단조로운 아파트 평형에서 벗어나 50평대     이상의 대형 아파트의 분양이 이루어 질 수 있도록 계획이 이루어 져야 합니다.   ★ 기흥호수 일대가 어떻게 개발 되느냐에 따라서 미래 트랜드인 웰빙 환경(조망, 산소권)     도시로서의 이미지를 형성하는데 큰 영향을 미칠 것이 분명합니다.   ★ 위의 세가지 요건 중에서 동탄이 경부 고속국도 축선상에 걸치거나 인접할 경우에 분당선     연장선의 가능성은 가일층 증대할 것으로 보이지만 현실적으로 전철역 설정의 어려움이     예상이 됩니다.     분당선 연장선 즉 오리-동탄 구간의 전철라인이 생겨야 할 이유에 대하여 몇가지만  언급을 해 보겠습니다.   1. 입지적으로 경부고속 축선상의 지하철은 선릉-상갈, 오산-천안까지 이어지며     상갈-보라-공세-고매-동탄-오산 구간만이 유일한 왕따 구간입니다.     이 곳은 대한민국 고속국도의 동맥으로 그 어느 곳보다도 지하철이 생겨야 할 곳입니다.   2. 기흥호수는 국내 최대의 호수 공원으로 개발 될 예정입니다.     유초중고대학생들의 학습장이자 수련장의 구실로서 손색이 없으므로 지하철이 필수 입니다.     국내 관광 산업의 새로운 시범 장이 될 것이며 시민들의 훌륭한 휴식 공간입니다.   3. 보라역- 보라지구 1만 5천세대 지하철 여건 충분하며 주변 관광 산업 유치에 필수적입니다.       기흥호수역(공세역)-  단지는 적지만 기흥 호수 중간으로                                   앞에서 언급한 학생 소풍 공간, 관광객 유치, 시민 휴식의 공간으로                                   활용하면 흑자 가능합니다.       동탄역- 현재 기존의 동탄역은 상갈역에서 이어진 영통의 방죽역-동탄역으로 동탄 일대에                 전철역 정도가 고작이지만 동탄 확대를 경부 고속국도 상으로 방향을 튼다면                 동탄은 전철역이 늘어나고, 남판교로 불리울만큼 가치가 두 배가 될 것입니다.                 즉 방죽-동탄구간에서 동탄을 환승역으로 호수공원역-보라역, 오산-평택역이                 가능합니다.       오산역- 오산 신도시(택지 개발)의 발전으로 현재 김문수 경기도 시장에게 수십만 오산                시민들이 오산-동탄-공세(기흥호수역)-보라-죽전-분당을 잇는 건의를 한 상황입니다.       평택역- 평택신도시는 판교 신도시 규모를 능가하는 면적에 최신식 중대형 아파트로 조성이                가능할 것입니다. 수십만 명의 평택 역시 분당선 연장선의 기대를 희구하고 있습니다.   4. 경부 고속국도는 인마와 물류의 황금 노선으로 상시 정체구간입니다.     기존 수원-천안 구간보다 신설해야 할 천안-강남 구간이 인구 밀집도가 높고 지역 주민들이     원하는 구간이기 때문에 진작 만들어져야 할 구간이었습니다.       아직까지 경부축선상의 상갈-동탄 구간이 지하철 계획이 없다는 것은 기적입니다.     주말 정체와 명절 정체 등으로 인한 에너지 낭비를 감안하면 재무 구조적 타당성이 맞지 않아서     전철역이 늦어진다는 주장은 부서별로 철저하게 단절된 공무원 사회의 모순을 보여주는     예입니다.   ★ 이 외에도 10여가지 타당성이 더 있지만 중략하겠습니다.    동탄 신도시가 최고의 신도시로 거듭나기 위해서는 지역 이기주의를 뛰어 넘기 위한  대승적인 윈-윈의 노력이 필요합니다.   1. 보라지구- 중대형 아파트의 가치 증대, 민속촌 에버랜드 등의 관광산업 유치   2. 공세지구- 기흥호수의 교육, 관광, 연구 중심지 부각   3. 동탄 신도시- 동탄 확대를 경부축선으로 유도하여 남판교로 부각시키고 전철역사를 늘이는                        한편 수원-강남-천안 방향의 환승역 유도하여 동탄 가치 증대   4. 오산, 평택, 천안, 아산-  기존 수원-서울 방향과 동탄-판교-방향을 모두 통과 할 수 있는 점을                                      최대한 활용, 강남까지의 출퇴근으로 경부축 정체 해결    지역 도시와의 연계성- 강남과의 연계를 매개로 한 입지 조건 강화, 분당선, 신분당선 출퇴근                                 해결 등을 윈-윈 전략으로 삼습니다.   건교부와의 연계성- 전철 없는 왕따 지역론을 부각한 형평성과 보라-공세-동탄-오산-평택 구간의                             재무적 흑자 조건 마련, 교통 체증을 해결하는  에너지 절감 효과입니다.   용인시와의 연계성- 기흥호수의 교육, 관광 특구화, 서울 과밀화 분산 제기, 경부 고숙축선상에서                             상갈역-동탄으로 이어지지 않고 단절된 사유입니다.   ★ 이상의 기본 사항은 향후에 동탄의 미래 청사진에 도움이 될 지역대 지역, 지역대 정부, 지역대     지자체 등과의 윈-윈 전략의 중추적 뼈대 구실을 할 것입니다.   ★ 동탄 신도시 입장에서 펼쳐야 할 최고의 전략은 윈-윈입니다.     내 것을 주장하기 위해서 남이 좋아하고 필요로 하는 것이 무엇인지를 먼저 고려 한다면     이 세상의 그 무엇 하나 이루지 못할 일이 없습니다.     나에게도 이익이 되고 이웃 도시에도 이익이 되며 용인시, 철도청, 국가에도 이익이 되어야     합니다.   ★ 이른바 판교는 북판교 동탄은 남판교로서의 자리매김이 될 경우에 동탄은 수도권 남부의     최고의 도시로서 위상을 정립할 수 있습니다.   ★ 지금 동탄이 해야 할 가장 중요한 일은 뛰어난 전략과 협상력 그리고 윈-윈에 바탕을 둔 큰     틀의 포용력을 가져야 한다는 점이며 그것이야말로 동탄의 발전을 담보할 수 있는 해답입니다.   ★ 아파트 시장이 큰 틀에서 소용돌이를 치고 있습니다.     미래의 전망이 그 어느 때보다 불투명한 것은 사실이지만 단기적으로 볼 때에 지금이야말로     급매물을 마음대로 고를 수 있는 매수의 적기가 아닐까 판단을 해 봅니다.     1월말~ 2월부터 늦봄까지는 또 한차례 선별적인 상승이 이어질 것으로 전망이 되기     때문입니다.   ★ 동탄의 미래는 지금의 시장과 시민들이 동탄의 확장 방향과 전철 및 도로 노선 확충, 기흥호수의     개발 여부 등에 얼마나 관심과 애정을 갖느냐에 따라서 결정이 된다고 판단이 됩니다.     결론적으로 동탄은 수도권 남부의 뜨거운 감자이긴 하지만 미래의 전망은 매우 밝은     도시라고 정리할 수 있습니다.   ★ 그 발전의 중심에 동탄 시민이 있기에 동탄 확대에 따른 시민들의 역할이 중요합니다.   ★ 감사합니다.     Rich Valley 공세 피오레 주소입니다- 아래 클릭  http://www.drapt.com/club_home/index.htm?club_serial=4505&page_name=user_bbs&skey=35211

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2007-01-08 17:08

http://blog.drapt.com/totojou/3313991168243738409

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=29795

최근 언론기사를 보면 동탄신도시에 대한 기사를 자주 접하곤합니다. 과연 언론에서 언급하는대로 동탄신도시의 P가 빠지면서 가치하락을 하는걸까요? 아니면 일시적 조정이며 다시 반등을 할까요? 제 개인의견을 한번 적어보려고하오니 너무 심각하게 반응하시지마시고 동의하시는분은 참고하시고 아니라고 생각하시는분들은 무시하시면 될거같습니다.   1. 동탄신도시의 P하락요인 1) 부동산시장 분위기 작년 가을 수도권은 무차별적 상승후 급상승에 대한 피로감과 정부의 고강도 압박정책으로 부동산시장 분위기가 안정보합세,하향안정세를 보이고있습니다. 대선을 앞두고 표심잡기에 몰두하는 정치권,청와대를 봤을때 이런 고강도 압박정책은 당분간은 지속될 가능성이 높아보입니다. 2) 언론의 장난 언론의 속성을 잘아시겠지만 기사, 특히 눈에 띄는 기사를 쓰는것이 목표입니다. 한마디로 말장난이죠.. 강남집값이 3억상승후 3000만원 하락하면 강남집값 하락했다고 대서특필하는것이 언론입니다. 2.5억~3억 상승후 0.2~0.5억 하락한것이 과연 하락일까요? 하지만 일반인들이나 안티분들이 보면 하락이라고 생각하거나 불안해합니다. 3) 일시적 공급과잉 시범단지 입주를 압두고 7~8000천세대가 한꺼번에 입주를 시작합니다. 당연히 일시적 공급과잉이 일어납니다. 전세가는 하향조정될것이며 일부 급매물도 나오리라 생각합니다. 8000세대중 1%만 급매가 나와도 80개 입니다. 동탄신도시 분양시 저분양가,저평가로 인하여 자금여유가 약간 안되시는분들도 많이 청약을 하셨고 그에따른 자금압박으로 급매가 약간 나오리라 생각합니다. 4) 급상승에 따른 피로현상 동탄신도시 P는 분양가의 2배를 넘어버리는 급상승을 하였습니다. 특히 2005년 여름부터 ~2006 가을까지 높은상승을 기록하였습니다. 아직 완전한 인프라가 형성이 안된상황에서 급상승에 따른 피로감으로 일시적 소폭하락이 된거같습니다.   2. 동탄신도시의 향후 시세전망 1) 부동산시장 전망 당분간은 정부,청,정치권에서 고강도 압박규제정책을 펼것입니다. 하지만 항상 한계가 있듯이 건설경기는 내수경기와 직접적인 요인이 있습니다. 올해 경제성장률목표를 4.5%로 하향조정하였으며 일자리 창출을 위하여 적극노력한다는 기사가 나왔습니다. 그만큼 경제상황이 좋지않으며 정부도 집값잡기, 경기활성화라는 상반되는 두마리 토끼를 잡기위해 많은 노력을 할것이며 쉽지는 않아보입니다. 결국 국민들의 부동산에 대한 분노와 관심이 조금씩 멀어지면 규제는 약화될수밖에 없을것이라 생각합니다. 2) 시범입주물량 소화 동탄신도시는 시범입주가 1월예정이나 조금 늦어지면 2월부터 시작하리라 생각합니다. 2~3개월정도는 일시적 공급과다로 매매와 전세가 모두 약세가 예상됩니다. 하지만 급매물이 소화되고나면 안정기에 접어들며 인프라가 갖춰지는 만큼 상승하게 됩니다. 3) 인프라 구축 원래 신도시는 입주초가 가장 낮은 가격이 형성됩니다. 입주전에는 신도시의 미래가치에 대한 기대치로 높은상승을 하게되지만 입주시점에는 일시적 급매와 인프라 부족으로 매매와 전세 모두 약세를 면하기가 어렵습니다. 분당,일산 모두 마찮가지였습니다. 짧게는 6개월, 길게는 2년정도 소요될수도 있습니다. 하지만 인프라가 어느정도 갖춰지는 1년부터는 점진적 상승이 되며 완벽한 인프라가 갖춰지는 3년후 부터는 많은 상승이 예상됩니다. 4) 메타폴리스 메타폴리스는 동탄신도시의 꽃입니다. 아니 경기남부권의 꽃이 될 가능성이 높습니다. 메타폴리스 분양이 성공리에 마무리되면 동탄신도시의 가치는 한발 앞설것이며 메타폴리스가 완성되는 2010년부터 동탄신도시의 완성이라고 보시면 될거같습니다. 결국 메타폴리스가 완성되는 2010년 이후 동탄신도시의 가치는 높이 상승하리라 생각합니다. 대한민국에 메타폴리스와같은 복합단지가 처음으로 완성되면 새로운 주거문화의 한시대가 열리지 않을까 싶습니다. 66층 서해대교전망, 호텔,극장,편의시설,공원등 모든인프라가 갖춰진 진정한 복합단지입니다. 5) 주변시세 주변을 한번 둘러보면 왜 동탄신도시가 가치가 있나 다시한번 느끼실것입니다. 동탄과 동백을 비교하는분들이 많은데 모두 초특급유망지역이며 의견이 분분합니다. 제가 보기엔 두지역중 어느쪽이 더 낫다고 비교하는것 자체가 맞지않다고 생각합니다. 하지만 시세는 당분간 비슷하거나 약간의 약세가 예상되며 동탄메타폴리스가 완성되고 확장이 발표된다면 동탄이 동백을 조금 앞서지않을까 예상합니다. 현재 동백 33평이 6~7억정도 형성이 됩니다. 동탄시범 33평이 작년말 4.7~5.5까지 형성되는것이 지금은 잘 찾아보시면 4.2~5억에 시범물량 잡을수있습니다. 미래가치를 본다면 동백이 중3이면 동탄은 중1입니다. 그만큼 성장가능성이 높다고 볼수있겠습니다. 수원을 볼까요? 수원 영통,매탄,우만,천천,정자,화서 2~4년정도된 괜찮은 기존단지들은 33평이 4억을 넘었습니다.   3, 투자자분들은 어떻게 해야하나? 지금이 하나의 기회가 될수도 있다고 생각합니다. 신도시중에서는 시범단지가 입지나 브랜드 모든면에서 우수합니다. 분당을 보더라도 알수있을것입니다. 이런 2기신도시 시범단지를 4~4.5억에 잡을수있다면 최고의 기회를 잡는것이라 생각합니다. 새아파트, 트랜드(웰빙,유비쿼터스), 풍부한 인프라(교육,편의시설,공원, 미래가치를 담은 2기신도시 선발주자인 동탄신도시를 꼭 잡으시기 바랍니다. 판교신도시가 최고지만 전매금지,가격 모든면에서 접근이 어렵습니다. 광교신도시는 아직 2년기다려야합니다. 파주신도시는 올해 청약할 예정이지만 아직 기다려야겠지요..   가장좋은 투자방법은 동탄신도시등 유망지역 급매 매입후 청약예금을 활용하여 다른유망단지에 도전하는것이 투자수익의 극대화를 노리는 방법이라 생각합니다. 용인흥덕, 2기신도시(판교,동탄,광교,파주), 서울뉴타운(은평,흑석,노량진,왕십리,한남..), 경제특구(송도,청라,영종)은 반드시 도전해 보시기 바랍니다.   제가 전문 부동산업자도 아니고 부동산관련직업을 가진것도 아닙니다. 동탄띄울려고 쓰는글도 아닙니다. 다만 지금이 동탄신도시 매입의 적기라는 판단을 했고 조금이나마 도움이 되지않을까 싶은마음에 이런글을 적었습니다. 동탄신도시보다 더 유망한 지역도 많으나 지금시점에서는 동탄신도시 시범입주물량 급매잡는것도 좋은방법이라는 의미입니다. 하지만 중요한건 본인의 판단입니다. 다른전문가분들이나 제의견만 듣고 무작정 투자하시는건 절대반대합니다. 반드시 철저한 분석후 타당성이 인정되면 그때 투자하셔야합니다. 이글에 동의못하거나 아니라고 생각하면 그냥 무시해버리시기 바랍니다. 많은 혼란과 어려움이 예상되는 2007년 부동산시장에서 무분별한 투자보다는 반드시 미래가치,내재가치가 훌륭한 블루칩위주의 접근하시면 좋은결과 있으리라 생각합니다.   감사합니다.  from 부동산투자의 Happy Analyst 김인만

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