11월 하순이 되면 다음해 부동산시장 전망 리포트가 쏟아집니다. 최근에는 블로그를 통해 전망하는 부동산 파워블로거도 많구요. 이를 어떻게 받아 들이냐는 전적으로 여러분 몫입니다. 그래서 안목(인사이트)이 중요한 것입니다.

이번 주 부동산 리서치회사 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 저도 2018년 수도권 아파트값을 예측해볼까 합니다.

아파트에 투자할 때 시장 예측보다 시장에 대응하라는 말씀을 자주 드렸습니다. 추세가 전환되는 시점에 선제매수해야 합니다.

2018년 그 어느때보다 불확실한 주택시장입니. 이럴수록 곁가지는 과감히 쳐내고 핵심에 만 집중해야 합니다. 부동산 성공투자의 3요소인 돈, 저지름(실행력), 안목 중에 저지름이 중요한 시기입니다. 10년만에 찾아온 수도권 주택시장 상승장에서 최적의 매수타이밍이 지나가고 있기 때문입니다.

내년에 시행될 신DTI와 발표를 앞두고 있는 주거복지로드맵, 금리인상이라는 변수는 2018년 수도권 집값에 핵심변수가 아니라서 언급하지 않겠습니다.

보유세 인상?

압구정을 비롯해 반포잠원 삼성대지, 개포일원, 잠실 등 강남3구 핵심지역은 10.24대책 이후에도 시세분출하고 있습니다. 8.2대책이 발표이후 4개월도 안돼 2억원이 오른 아파트가 속출하고 있습니다. 구축 신축 분양권 입주권 가릴 것 없이 말입니다.

‘6주 천하’에 끝난 8.2대책은 물론 ‘1주 천하’에 스러진 10.24대책은 강남시장에는 전혀 시장에 타격을 주지 않고 있습니다.

이에 따라 보유세 인상이 2018년 6월 지방선거전 빠르면 연내 시행될 가능성이 있다고 설이 나오고 있습니다. 이제 집값을 잡을 수 있는 유일한 방법이 보유세 인상이라는 것입니다.

저는 그렇게 생각하지 않습니다. 보유세 인상은 전월세상한제와 똑같은 부작용을 초래할 것입니다. 또 인상되더라도 인상폭이 1.5배 이내 수준일 가능성이 높아 다주택자들에게 전혀 부담이 되지 않습니다.  

시세대로 전세금을 받지 못하고 보유세까지 늘어나면 집주인은 그 부담을 세입자에게 전가할 것입니다. 이게 바로 다주택자의 규제정책 헷지방식입니다. 전월세상한제는 전세계약 4년 뒤 전셋값 급등이라는 후폭풍을 맞을 것입니다.

첨언하자면 다주택자는 보유세 인상 등 추가 규제정책에 대한 대비책을 8.2대책 이후 거의 완벽하게 해놓았습니다. 이미 덜 똘똘한 아파트는 팔고 더 똘똘한 아파트를 샀습니다. 또 상가 등으로 안정적인 수익을 마련해놓아 5채가 되더라도 똘똘한 아파트라면 장기보유하기로 결정했습니다.

이 말은 다주택자가 앞으로 시장에 내놓을 아파트 매물량이 많지 않다는 것입니다. 내년 4월 이후엔 시장에서 거래될 수 있는 매물량이 급감할 것입니다.

입주물량 과잉?

2018년 이후 경기권에서 국지적으로 입주물량이 너무 많다는 것을 누구나 공감합니다. 용인 화성 평택 시흥 등이 대표적인 지역입니다. 그중에서도 동탄2신도시가 있습니다.

하지만 지금 분양권 프리미엄이 하락하는 곳이 얼마나 있나요? 또 무피(프리미엄 0)나 마피(마이너스 프리미엄) 분양권이 있는 곳이 얼마나 있나요?

현재 수도권 대규모 공공택지 중에서 분양권 프리미엄이 하락하는 곳은 동탄2신도시가 남동탄 중동탄 중심으로 거의 유일합니다. 비역세권으로 교통사각지대로 꼽히는 부천 옥길지구도 입주를 앞두고 분양권 프리미엄 1억원 클럽에 가입했습니다.

수도권 2기 신도시 입주물량이 쏟아진 시기인 지난 2009~2010년과 2017~2018년과는 수도권 주택시장 상황이 많이 다릅니다.

우선 장세가 다릅니다. 2009~2010년은 10년간 지속된 상승장을 멈추고 하락장으로 돌아서는 시점입니다. 바로 그 시점에 동탄1 판교 광교를 중심으로 2기 신도시 입주물량이 급증했습니다.

하지만 2018년 수도권 주택시장은 이제 상승장 초기를 지나고 있습니다. 

경기 상황도 크게 다릅니다. 2009년은 경기침체로 돌아선 시기입니다. 반면 2018년은 3%대 경제성장률을 낙관할 정도로 글로벌 경기 회복기입니다.

그리고 더욱 중요한 것은 신규아파트 공급의 질입니다. 특히 판교는 강남 대체신도시였습니다. 하지만 이번 입주물량은 수도권 집값, 특히 서울 집값을 하향안정으로 돌아서게 만들 입주물량이 없습니다.

하남 미사강변도시(18~19년 2,971가구 입주예정. 임대제외)를 제외하고 평택 시흥은 물론 동탄2신도시 한강신도시도 공급의 질에서 판교와 광교에 대적할 수 없는 ‘B급’ 입지 입니다.

물론 입주물량이 해당 생활권내 아파트 전셋값을 안정시키는 효과가 클 것입니다. 또 자가점유율(자기 집에 사는 비율)을 높여줄 것입니다.

수도권 외곽에 입주물량이 2018~2019년 늘어난다고 수도권 집값은 내려가지 않습니다. 핀트(Point)가 한참 엇나갔습니다. 

2018년 수도권 아파트값은?

우선 지역별 양극화, 단지별 차별화가 심해질 것입니다. 서울 아파트값은 최소한 평균 4% 이상(2017년 5% ) 상승할 것으로 예측합니다.

강남3구는 평균 10% 이상 상승할 것입니다. 강동 용산 양천 과천 판교 분당 등 범강남권은 5% 이상 상승할 것입니다. 인천경기도 평균 2% 안팎 상승할 것으로 예측합니다.

물론 제 예측일 뿐이니 참고만 하세요. 참여정부의 2004년처럼 0%대를 기록할 수 있습니다. 다만 투자를 한다면 시장을 낙관적으로 봐야 합니다. 매도한다면 시장을 보수적으로 봐야 합니다.

앞에도 언급했지만 2018년에 서울 아파트시장에서 거래될 수 있는 매물량이 급감할 것입니다. 다주택자 매물이 급감할 것입니다. 

여기에 재건축 아파트 중 조합설립인가를 받거나, 착공을 하면 서울과 과천 등 투기과열지구에서 거래가능한 아파트는 2018년 1월 25일 이후 10년 보유, 5년 거주한 매물뿐입니다.

8.2대책으로 인해 수요가 많은 지역에 갑자기에 시장에 공급물량(매물량)을 급감시켰으니  가격이 폭등하는 것은 너무나 당연합니다. 이게 바로 시장의 역습입니다. 

2018년 투자조언

입주물량이 늘어나 집값이 떨어지는 것만 집착해선 투자에 성공할 수 없습니다. 성공투자를 하려면 한수가 아닌 두수를 내다봐야 합니다.

2기 신도시때도 그랬지만 입주물량 폭탄으로 역전세난이 발생했지만 2년이 지나 매매 전세 물량이 소진되면서 아파트값이 급등했습니다.

1990년대 수도권 1기 신도시도, 2010년대 2기 신도시도 입주물량이 늘어나면 아파트값은 약보합세 또는 하락했습니다. 하지만 신도시 입주물량이 없던 1999~2006년에는 수도권 아파트값이 매년 두자릿수 상승했습니다. 상승장에서 집값을 안정시키는 유일한 방법은 공급물량을 지속적으로 늘리는 것입니다.

8.2대책에다 재건축 초과이익환수제까지 정비사업을 집중규제해 4~5년 뒤 서울 신규아파트 공급물량(입주물량)을 줄였으니 서울 정비사업이 최고의 투자처입니다. 정비사업 입주권 분양권은 물론 정비사업을 통해 입주한 구축 신축아파트도 좋은 투자처입니다.

인천도 정비사업과 송도국제도시가 좋은 투자처입니다. 경기도는 공공택지가 사라지고 있으니 1, 2기 신도시는 물론 다산 미사 등 공공택지 아파트가 최고의 투자처입니다. 

주택시장은 제 예측은 물론 여러분 예측대로 움직이지 않습니다. 오로지 시장논리에 따라 움직일 뿐입니다. 제시 리버모어의 말처럼 시장은 언제나 완벽하게 옳습니다.