기사원문

 

 

부동산 재테크를 하고자 하는 많은 이들이 필자에게 하는 첫번째 질문은....

"이 지역을 투자하면 많이 오를까요?"이다. 그렇지만 그 어느 누구도 신이 아닌 이상 오를 수 있는 지역을 장담하지는 못한다. 부동산 가격을 움직이는 힘은 부동산 자체가 아닌 그 부동산을 둘러싼 여러 호재와 악재이고, 그러한 호재와 악재는 시간의 흐름에 따라 끊임없이 변화하기 때문이다.

부동산 투자에 실패하는 가장 큰 이유가 여기에 있다.
부동산의 미래 가치를 보고 투자를 하는 것이 아닌 현재의 가치로 판단하고 사기 때문이다.

7월 경 회원 한분이 메일을 한통 보내왔다.
50대 주부이라고 말씀 하신 그 분은 10여년 전 남편이 교통사고를 당하는 바람에 실질적인 가장이 되었고, 딸은 대학 진학을 포기한 채 일을 해서 가사에 도움이 되고 있으며, 아들은 두 달 후면 제대를 한다고 했다.

그리고 현재 전세를 포함해 2억 정도가 전 재산인데 어디에 집을 마련하면 좋겠는지에 대한 문의였다.

사실 그 문의를 받기 며칠 전 정부의 대출 규제에 대한 부동산 시장의 경고성 신호를 보고 5일 동안 부동산 시장을 분석했다. 부동산 가격의 지난친 상승이 경제 회복에 발목을 잡고 있어 단순한 경고가 아닌 부동산 시장의 안정화를 위해 시행될 수 밖에 없는 상황이었기 때문에 조만간 대출 규제가 현실화 될 것이라고 판단했다.

그리고 투자방향을 LTV에 이어 DTI 규제까지 된다면 아파트보다는 다세대가 좋을 것이라고 판단하고, 저가로 들어갈 수 있는 지역을 검토한 결과 2-3년 후 매도시점에서 가격 상승이 클 것으로 예상되는 지역을 말씀 드렸다. 그 지역은 현재 재개발 구역이 지정되지 않는 지역으로 앞으로 추가로 뉴타운이 지정될 수 있는 가능성이 높은 곳이었다.

며칠 후 그 분으로부터 답메일을 받았다.
염치불구하고 다시 메일을 드려 죄송하다고 시작한 글은...필자가 말씀 드렸던 지역에 가서 인근 공인중개사를 통해 몇개의 물건을 보았으나 빌라가 15년 이상되었고, 길도 경사가 있어 거주하기에 불편하다는 내용이었다. 그러면서 대출을 받아 아파트를 구입하는 것이 좋지 않겠냐고 다시 문의를 했다.

나는 이렇게 말했다.
아파트에서 전세로 사셨기 때문에 빌라로 옮기는 것이 쉽지는 않을 것입니다. 이제는 실거주의 목적이 아닌 투자목적도 생각하셔야 합니다. 연세도 있으셔서 앞으로 10년 이상 일을 하시기도 쉽지 않을텐데, 그 이후의 노후대비는 어떻게 하실려고 하는지요? 지금 좀 불편하더라도 감수하셔야 합니다.

또한 대출을 받는다면 1억 이상을 받아야 하는데 현재 형편에 이자 부담도 만만치 않을 것이고, 내년에 경기가 회복되면 금리가 인상될 가능성이 높기 때문에 무리한 대출은 자제하는 것이 좋습니다. 3년 후 매도 시점이 되면 지금의 이 불편함은 잊으실 수 있을 겁니다.

그로부터 며칠 후 제가 말해준 지역 내에 빌라를 계약하셨다고 메일을 받았다.

그렇다. 부동산 재테크는 현재의 모습을 보고 접근하는 것이 아니다. 항상 2-3년 후 매도 시점에 과연 그 부동산 가격이 상승할지 하락할지, 그 요인이 어떤 것이 있는지를 검토한 후에 결정해야 하는 것이다.

소문난 잔치가 먹을 것이 없는 것처럼 어느 지역에 현재 가격이 상승하고 있다라는 정보를 듣고 절대 그 물건을 추격매수해서는 안된다. 예전과 달리 요즘에는 가격 상승이 있다고 하더라도 전체적으로 상승하는 것보다는 국지적으로 상승하는 경우가 많다. 따라서 현재 오르고 있는 지역이 있다면 그 지역이 아닌 그 다음 지역이 어디일지 생각하고 접근하는 자세가 중요하다.

또 하나의 사례로,
2006년 필자의 지인이 생애 처음으로 내집마련을 하고 싶어 했다. 전세를 5년 정도 살다보니 내집에 대한 소중함을 느꼈을 뿐만 아니라 전세로 살고 있는 동안 집값은 계속해서 상승하고 있는데, 이렇게 해서는 평생 자기 집을 마련하지 못하겠다는 위기감 때문이었다.

결국 전세금과 부모님의 지원금을 받아 내집마련을 경매를 통해 하기로 했다. 위치는 마곡지구의 개발과 상암DMC, 그리고 9호선 호재까지 고려하여 강서구로 결정하고 3개월 동안 8번의 패찰 끝에 결국 낙찰을 받았다.

강서구 가양동에 위치한 32평형 아파트로 감정가는 3억원이었으나 1회 유찰되어 최저가는 2억 4천만원이었다. 이 아파트를 2억 8천만원에 낙찰 받았으나 시세 대비 괜찮은 가격이었다. 아파트에는 임차인이 살고 있었으나 임차인도 자신의 보증금을 전액 배당 받아 갈 수 있어서 서로 기분 좋게 이사비로 50만원을 주고 한달 안에 명도도 깨끗이 끝났다.

그 후 내부를 인테리어 하고 직접 거주하다가 살다가 양도세 비과세 요건을 충족한 후 얼마 전에 갈아타기를 위해 집을 매매했는데 초기 자본을 제외하고도 2억원의 수익이 생겼다.

오늘 드리고 싶은 말은 반드시 집을 살 때에는 팔 때 가격이 상승할 수 잇는 요인을 충분히 가지고 잇는지 여부를 보고 내집마련을 하라는 것이다. 현재의 가치만 보고 접근한다면 부동산 재테크는 반드시 실패할 수 밖에 없을 것이다.

 

 

◆ 수많은 아파트 중에서 내가 구입할 아파트는 어느 것일까?

    아파트를 어떻게 하면 손해보지 않고 최대한 싸게 살 수 있을까?

    아마 아파트를 매입하신 분들이라면 이 문제를 초미의 관심사로 여기고, 갈등과 갈등을 되풀이

    하다가 마음이 와 닿는 아파트를 구입하셨으리라 생각이 됩니다.

 

◆ 만족스럽게 아파트를 구입한 분이라면 상관이 없지만, 왠지 비싸게 샀다고 생각하는

     분이라면 몇날 며칠 동안 고민을 하면서 후회를 하거나 아쉬운 가슴을 쓸어 내리는 분들도

     적지 않을 것입니다.

     실재로 만족스러운 가격으로 아파트를 사신 분 보다는 좀 비싸다는 생각으로 구입하신

     분들이 많다고 합니다.

 

◆ 그렇다면 이왕 매수할 수밖에 없는 아파트를 어떻게 하면 손해 보지 않고 최대한 싼 가격으로

    살 수 있을까요?

    모든 일들이 그렇듯이 아파트 매입도 과학적이고 객관적이며, 체계적인 바탕 위에서

    진행하여야만 손해를 보지 않습니다.

    역으로 무계획, 조급함, 단순 정보와 지식, 순간적인 느낌으로 아파트를 구입하신 분들은

    똑같은 상황에서 손해를 보면서 매입했다고 해도 과언이 아닐 것입니다.

 

 

◆ 첫째, 기존 아파트를 매입할 경우에는 우선 매입 아파트를 정하고 그 아파트에 대한 기본

     자료를 점검합니다.

     최소한의 지피지기는 아파트 매매시 반드시 필요하며, 이를 소홀히 해서는 장님 코끼리

     만지듯 매우 불투명한 상황에서 아파트를 구입하는 우를 범하고 맙니다.

 

◆ 우선 국민은행 시세(과거 3년간 시세 포함), 닥터 아파트, 부동산 뱅크, 스피드뱅크, 부동산

    114, 중앙일보 조인스랜드, 유니에셋, 부동산 써브, 매일 경제 등 10대 부동산 사이트 시세와

    매물을 점검합니다. 또한 해당 아파트의 단지 수, 평형, 동간 거리, 교육, 환경, 교통 등의

    아파트 기본 평가 요소를 점검하고 주변 아파트 시세 및 단지성향, 서울과의 접근성과 동질성

    여부, 미래 가치 및 호재 등의 기본 사항을 익혀 둡니다.

 

◆ 둘째, 사이트 시세나 매물을 맹신하지 마시고, 해당 아파트 일대의 부동산 5곳에 전화를

    하여 정확한 시세와 매매가를 가늠합니다.

    이때 가장 유용한 방법은 아파트를 매입하는 것으로 부동산과 통화 하기 보다는 첫째

    사항에서 얻은 지식을 바탕으로 아파트를 내 놓는 것처럼 상담하는 게 유리합니다.

    5군데에 통화를 하여 최근 매물 성향을 파악하면서 반드시 알아 두어야 할 사항이 급매물입니다.

 

◆ 셋째, 사이트와 부동산 중개소의 매물 성향을 어느 정도 파악했으면, 나름대로 현실성 있는

    급매물을 설정한다음 실제 단지내 부동산 3군데와 단지외의 부동산 2군데를 방문합니다.

    한두 푼도 아니고 최소 1천만원에서 최대 1억까지 차이가 나는 매매 상황을 감안한다면 이

    정도의 노력은 가장 기본적인 활동에 지나지 않습니다.

    하루 종일 밖에서 뜨겁게 일해야 일당 10만원 받기도 빠듯한 사실과 비교한다면 신중함과

    정확성을 가늠하는 작업이 얼마나 소중한 준비 작업인지를 깨달을 수 있을 것입니다.

    다섯 군데의 부동산을 하루에 방문하는 게 가장 현명하며, 반드시 급매물을 체크해야 합니다.

◆ 여기에서 과거의 최고가가 얼마이며 그 최고가 대비 하락 폭이 클 경우가 급매물이지
    최고가를 찍다가 이제 막 10% 이내로 하락한 모든 부동산은 급매물이 아닙니다.
    반드시 최고가를 확인하시고 하락 폭을 점검해야 합니다.
    그 이유는 많이 하락한 부동산이 상승시에 가장 많이 튀어 오르며, 하락하지 않았거나 소폭 하락에
    그친 부동산은 추가 하락하거나 오르더라도 소폭 상승애 그칩니다.
 

◆ 넷째, 부동산을 방문한 상황에서는 반드시 아파트 내부 구조를 파악하고, 전체 단지와 주변

    여건 등도 아울러 조망하여야 합니다.

    꼭 구입해야겠다는 생각이 든다면 적정선에서 사야겠지만, 약간의 여유가 있다면 부동산에서

    나온 매물 중에서 동과 층을 감안한 최저 매물보다 3000 정도 낮게 받쳐 놓는게 현명합니다

    (3-5억 기준)

 

◆ 며칠 기다려도 연락이 오지 않으면 전화를 해서 체크를 하되 바로 매입할 것처럼 호들갑을 떨면

    매도자가 호가를 높일 위험성이 높으므로 침착함을 잃지 않는 선에서 엄정한 평가를 다시 해

    보고 기다립니다.

    아파트 시세가 상승할 경우에는 저가에 매수하는 일이 매우 힘들지만 침체기나 안정기에

    놓이면  급매물의 양이 늘어나기 때문에 가급적이면 비수기에 매입하는 것이 급매물을 잡는

    지름길입니다.

 

◆ 다섯째, 아파트 매입 적기는 아파트 시세 상승기 보다는 정체기나 입주 3년차 또는
     지역 일대에 대량 매물이 쏟아지는 시기, 매도자의 특수한 상황 등이 바람직합니다.
     여기에서 침체기는 수도권 모든 지역이 함께 진행이 될 수도 있지만, 단기 상승한 후에
     막 하락한 부동산은 침체기가 아니라 하락기 초기니까 기다려야 하며, 최소 1년~2년 정도
     하락한 지역에 한해서 침체기라는 표현이 어울립니다.

 

◆ 향후 아파트 가격을 전망하는 것은 매우 어려운 일이지만 아파트는 기본적으로 떨어질

    경우에는 1년 내내 1-5% 내외지만 탄력을 받기 시작하면 단 한달만에 10% 이상 오르는

    경우가 많기 때문에 어느 정도 정체기에 들어 섰을 경우 주변 여건을 판단하여 급매물보다

    2000-3000 정도 저점에 꾹 눌러 놓으면 잡힐 확률이 매우 높습니다.
    최근 글로벌 위기로 최고가 대비 40%까지 폭락한 일부 지역의 부동산은 눈 감고 잡아도 가장
    많이 오를 것이 확실하므로 매수에 적극적일 필요가 있습니다.

    이 경우에 지나치게 욕심을 부려서 가격이 더 떨어질 때까지 기다리다가 때를 놓친 분들이

    많다는 것을 유념하시고 적절한 매수 가격까지 오면 조금 손해 본다는 기분으로 과감하게

    매수하는 것이 현명합니다.

 

◆ 특히 특수 상황 즉 매도자가 이혼했거나, 사업 부도, 사망, 이민 등의 여건일 경우에는

    초급매물이 나올 확률이 높기 때문에 망설일 이유가 전혀 없습니다.

    다만 자기가 매수하려는 금액까지 3달 이상 지속 될 경우에는 적정 선에서 타협을 보더라도

    처음에 아무 대책 없이 매수하려고 한 경우보다는 싸게 매입할 수 있는 상황이니까

    매입하여도 무방하다고 여겨집니다.

 

◆ 여섯째, 대부분 안타깝게도 아파트를 매입하고자 마음 먹은지 단기간에 결정하시는 분들이

     많은데 급하게 결단력을 내리지 마시고 가급적이면 매입하려고 한 시기보다 최대한 빠르게

     매입 결정을 하는 것이 바람직하므로 일찍 준비를 하는 것이 현명합니다.

     꼭 그 아파트 아니면 안된다는 생각이 아니라면 자신의 여건에 맞는 두세 곳을 선정하여

     중복 급매물 형태를 취하시는 것이 매우 좋습니다.

 

◆ 이때 조심할 점은 지나치게 여러 부동산을 돌아 다니거나 매수하려는 전화를 자주하게 되면

    아파트의 매도 호가를 높이는 불상사가 생길 수 있기 때문에, 가급적이면 매수자가 여러

    사람이라는 인상을 심어 주지 않도록 해야 하며, 상황에 따라 매도자 인 것처럼 적정 가격을

    알아 보는 것이 균형을 잡는 방법입니다.

 

◆ 일곱째, 자신이 원하는 급매물로 매수가 되거나, 아니면, 자신의 급매물에는 미치지

    못하지만 매도자의 매도 가격과 절충하에서 매수가 되었을 경우에 부동산에서 계약금을 걸어

    놓는 게 현명합니다.

    다만 매도자가 마음이 바뀌어 가격을 높이려 할 경우에 판단해야 할 점은 아파트 시장 판세,

    사이트 및 부동산 현제 시세와 비교한 매매 가격 상황, 미래의 투자 가치, 비슷한 급매물의

    여부 등입니다.

 

◆ 이러한 여건이 자신보다 유리할 경우에는 굳이 서둘러 매수하지 마시고 파기 하는 것이

     현명하며, 여건이 불리하다고 여길 경우에는 달갑지 않은 형태를 취하면서 적정선에서

    협의하에 매수하는 것이 좋습니다.

 

◆ 위에서 제시한 부동산 매수 현황은 실제로 아파트를 가장 싸게 매입할 수 있는 방편의

     하나이며, 여기서 특별히 강조하고자 하는 것은

 

     첫째 외부 조건으로는 아파트 침체기(비수기)

 

     둘째 매수 단지 조건으로는 대량 매물 시기,

 

     셋째 매도자 조건은 특수 상황이나, 급한 상황

 

     넷째 매수자 조건은 실재 매입 하려는 시기보다 최대한 일찍 준비하여 초급매물 매입

            등으로 정리해 볼 수 있습니다.

    예를 들어서 위의 사항에 꼭 맞는 곳이 분당입니다.  
    분당도 20평대 미만 소형 평형은 조정을 받지 않았기 때문에 보통이지만, 30평대 이상은
    트리플 악재가 몰아닥친 상황이므로 매도자는 최악의 조건이지만 매수자에게는 최고의
    기회입니다.

◆ 아파트 매매는 물건처럼 뚜렷하게 가격이 정해진 것이 아니기 때문에 위의 네가지 상황을

    고려하여 7가지 방법으로 매수를 한다면 틀림없이 1년- 3년 정도의 저축액 정도는

    싼 가격으로 매수할 수 있다는 것을 강조하고 싶습니다.

 

◆ 위의 일련의 과정은 필자가 실재로 들었던 경험담 형태로 제시한 방법이기 때문에 가장

    현실적이며 실전적인 저가 매수 방법이라는 사실을 특별히 강조하고 싶습니다.

    원론적이며 지극히 탁상공론식의 현학적인 어구를 나열하하지 않으려고 애쓴 점을

    말씀드리면서 펜을 놓겠습니다.

 

◆ 지금은 3억 부동산 급매 차이가 5천. 5억 기준 부동산 급매 차이가 7천, 8억 기준 부동산 급매
차이가 1억이나 납니다.
많이 하락한 곳의 급매 지역을 놓치지 마시고 매수시 반드시 최고가를 보시고 하락 폭이
적은 부동산은 기다리셔야 하며 하락 폭이 큰 부동산을 매수 하시기 바랍니다.

◆ 감사합니다.

재테크 정보도 꾸준히 업데이트를 해야 감각이 떨어지지 않는다. 그 감각을 키우는 것이 직업인 전문가들은 매일 어떤 사이트에 주로 가는지, 또 자주 가는 사이트의 '어떤 정보'에 귀를 기울이는지 살짝 알아봤다.

 

이상건 기자 : Economist 재테크 팀장▶▶

세간의 내로라하는 정보통과 전문가들을 대하는 것이 일이다보니 그들을 통해 많은 정보를 얻는 이상건 기자. 하지만 기자로서의 균형감각을 유지하며 정확한 시세와 일반인들의 숨겨진 재테크 비법을 찾으려다보니 그에게도 매일매일의 인터넷 서핑은 필수다. 그가 자주 찾는 인터넷 사이트는 그의 다양한 관심사를 반영한다.

1. 38커뮤니케이션즈(www.38.co.kr) 장외주식 사이트. 장외주식의 주가와 거래 동향을 알 수 있는 곳. 그리고 기업의 재무 정보를 알 수 있는 곳.

2. 닥터아파트(www.drapt.com) 커뮤니티가 활성화돼 생생한 내집마련 경험담과 숨겨진 고수들의 투자기법을 읽을 수 있다.

3. 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr) 부동산 시세가 가장 잘 정리된 곳이다. 관심 지역의 아파트 시세를 보기 위해서 자주 방문하는 편.

4. 동양종합금융증권 홈페이지(www.myasset.com) 개인 투자자들을 대상으로 한 채권 판매 노하우를 많이 가진 증권사 홈페이지다. 은행 금리보다 더 높은 수익을 얻기 위해 금리 투자를 할 때 참고하는 사이트. 매입할 수 있는 채권 투자 수익률과 투자 기간이 잘 정리되어 있는 것이 장점이다(금융상품 코너에 가면 채권 수익률을 알 수 있음).

5. 웰시아닷컴(www.wealthia.com) 재테크 전문가들의 칼럼과 전환사채 등 틈새 투자처가 잘 정리되어 있는 사이트.

 

심영철 : 웰시아닷컴 편집장▶▶

웰시아닷컴과 연계된 각계의 전문가들이 직접 정보를 주는 편이라 인터넷을 통해 중요한 정보를 얻지는 않는다. 단, 신속한 정보를 알기 위해 몇몇 사이트에 항상 들러보는 편.

1. 머니투데이(www.moneytoday.co.kr)속보가 많고, 재테크 관련 내용도 많다. 기자들이 사실만 전달하는 것이 아니라 ‘가치판단’이 들어가 있는 기사들을 많이 제공해 특히 볼 만하다. 본래는 뉴스 사이트지만, 재테크 사이트 같은 기분도 든다.

2. 매일경제(www.mk.co.kr) 웰시아닷컴과 경쟁적인 관계에 있지만, 매경의 금융센터인 ‘weath guide’는 정리가 잘되어 있어 자주 들어가보곤 한다.

3. 부동산114(www.r114.co.kr) 시세 업데이트가 빠르고, 실제 시세와 가장 비슷한 것 같다. 1주일에 한두 개밖에 안 올라오지만, ‘전문가 칼럼’은 부동산을 바라보는 시각에 많은 도움이 된다.

 

황창규 : 하나은행 PB 지원팀 차장▶▶

항상 다양한 정보에 눈과 귀를 열어두는 하나은행 황창규 차장. 기본적인 자금&금융시장 정보는 매일매일 사내 사이버망을 통해 볼 수 있지만, 그 외 다른 부분의 정보는 각 분야의 전문 인터넷 사이트를 통해 얻는 편.

1. 웰시아닷컴(www.wealthia.com) 주요 이슈가 되는 ‘시사성 주제’와 관련된 칼럼들을 보면서 재테크 포인트를 얻는다. 상담 사례를 읽는 재미도 쏠쏠하다.

2. 팍스넷(www.paxnet.co.kr) 개인적인 주식거래는 하지 않지만, 실시간 주식시장 정보와 칼럼을 올리는 주식 고수들의 의견을 보느라 자주 드나든다. 전반적인 주식시장 움직임, KOSPI 200과 선물지수를 특히 눈여겨본다.

3. 유니에셋(www.uniasset.com), RE멤버스(www.remembers.net) 유니에셋은 1주일에 2~3회 정도 들어가 관심지역의 시세와 전문가 칼럼을 주로 보고, RE멤버스 사이트에서는 고종완 씨 칼럼을 읽는다.

4. 재정경제부 홈페이지(www.mofe.go.kr), 국세청 홈페이지(www.nta.go.kr) 재정경책, 금융, 조세정책을 입안하는 재정경제부 홈페이지는 낱낱이 살펴보는 편. 국세청 홈페이지에서는 세무상담 코너를 특히 잘 이용한다.

5. 본드웹(www.bondweb.co.kr) 채권 전문 사이트. 전문가 코너에서는 한투·대투의 애널리스트들이 참여, 주간·월간 전략을 짜주는데 그 부분을 열심히 본다. 채권에 대한 다양한 분석자료를 읽다보면 어느 운용사의 어느 채권에 투자해야 할지 감을 잡을 수 있다.

 

 

명품 부동산 서비스 사장▶▶

부동산 컨설턴트이면서 부동산 칼럼니스트이기도 한 어득해 사장은, 자주 가는 사이트를 분야별로 나눠 각 사이트의 장점을 콕콕 짚어줬다.

1. 웰시아닷컴(www.wealthia.com) 재테크의 포털 사이트. 금융, 보험, 부동산 등 원스톱 재테크 정보를 얻을 수 있다. 오픈 초기에 한국경제와 함께 시작, 엄청난 재테크 전문 인력 풀이 있는 것이 가장 장점.

2. 네오머니(www.neomoney.co.kr) 매일경제 금융섹션을 아웃소싱받아 매경 금융섹션 전부를 책임지고 있는 금융 사이트. 무엇보다 네오머니의 재테크 상담 코너는 타 상담 코너와는 완벽하게 다르다. 다른 사이트에서는 ‘코앞에 닥친 이익’에 따른 질문과 대답이 오가지만, 여기서는 재무설계사가 상담자의 전반적인 재무 상태를 진단하고 구체적인 상품을 추천해주는 등, 상세하고 총괄적인 대답을 줘서 좋다.

3. 부동산114 (www.r114.co.kr), 유니에셋(www.uniasset.co.kr) 1주일마다 시세를 체크해서 올리는 것이 부동산114의 장점. 타 사이트의 전문가 칼럼은 시황만 보여주는 반면, 부동산114의 전문가 칼럼은 이론과 근거를 제시해줘 과학적이란 느낌. 이에 반해 오프라인 가맹점이 많은 유니에셋은 전국 네트워크가 잘 형성돼 있어 시세가 정확한 것이 강점이다. 최근에는 현장 중심의 부동산 전문가들을 자문위원으로 위촉, 칼럼을 받고 있어 좀더 생생한 정보를 접할 수 있다.

자료출처: 팔구사구부테크