2005-12-08 01:39
http://blog.drapt.com/tom54/22411133973593661 
마포구 창전동의 쌍용2차아파트가 12월 분양예정이다.
일반분양분가격은
로얄층기준으로
25평*1250만원=3억1250만원
32평*1440만원=4억6080만원
45평*1530만원=6억8850만원
마포를 기준으로 25평의 일반분양가의 흐름을 본다면
신공덕1차 1억1500만원
->신공덕3차,공덕2차 1억3900만원-1억4000만원
->용강삼성1억5300만원
->공덕동래미안3차 1억8300만원-1억8900만원
->공덕동래미안4차 2억7000만원(단 일반분양분은 저층에 한함)
->창전동쌍용2차 3억1250만원으로
1년마다의 분양가오름폭이 엄청나다.
마포의 브루칩이라 할수 있는 공덕동래미안3차의 현시세가
25평의 경우 3억5000만원내외
32평의 경우 5억4000만원내외
42평의 경우 7억5000만원 내외인 것을 감안한다면
주변시세이상으로 분양을 하는 셈이다.
그렇다고 하더라도 청약자격이 있는 내집마련희망자들은 청약에 임해야 할 것 같다.
우선 당첨이 된다면
소액자금과 융자로 내집을 마련할 수 있는 유일한 방법이기 때문이다.
필자 또한 염창동 한화꿈에그린 47평을 4억4000만원에 분양받아
(그 당시는 평당 900만원을 넘어가는 최고 분양가라 경쟁률이 낮아
저층이지만 불행히도 당첨이 되어 버렸지요.왜 불행이냐구요? 목동 하이페리온2의 56평을 프리미엄 3000만원에 잡았다가 이놈이 당첨되는 바람에 이자부담이 너무 커 하이페리온2를 매도해버렸지요,지금 하이페리온2의 프리미엄이 얼마냐구요?8억5000만원도 족히 넘어갑니다.)
현금8000만원인가만 내고 풀 융자를 받아 입주도 못한채 공가로 비워두고 있다.
물론 이자부담이 장난이 아니지만
그래도 현시세가 7억정도에 형성되어 있으니
8000만원 투자대비 수익률을 따져보면
그렇게 나쁜 성적은 아닌 것같다.
(하이페리온2를 보유하는 것이 정석이었지만
쥐알같은 자금으로 융자를 감내하긴 너무 힘들었고
염창동 한화꿈에그린은 양도세감면대상임으로 양도세부담이 많지않아 순수익률이 좋다는 의미입니다.)
그런데 왜 입주도 아니하고 집을 공가로 비워놓고 있느냐는 의문이 따를 것 같다.
매도하여도 워낙 융자투성이라 손에쥐는 씨드머니도 쥐알만하고
전세를 준다면 융자상환이 필수 인데
그렇게 된다면 나로서는 씨드마니가 증발해버린다.
내친김에 추가융자를 더 뽑아
아현3구역의 재개발지분으로 방향전환을 해버렸다.
청약통장은 무용지물이 되었고
최소의 비용으로
보금자리를 마련하기 위한 최선의 방법은 재개발이기 때문이다.
그중에서도 아현3구역을 선택하였다.
아현3구역의 현재 프리미엄은
주변 래미안3차나 래미안4차의 시세와 비교해 보아도
충분한 투자메리트와 입주를 목적으로 한 내집 마련의 두마리토끼를 잡을수 있는 단지라 분석된다.
분양가상승의 고공행진
그리고 실거래가격으로 육박하게 될 공시지가나 기준시가의 상승을 예측한다면
공시지가의 상승이 오히려 나의 평가액상승으로 둔갑되는
재개발지역을 주목하여야겠다.-정답이 벌떡 벌떡 일어난다!!!
그중에서도 아현3구역의 매입은 빠르면 빠를 수록 좋겠다.
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2005-12-07 23:55
http://blog.drapt.com/tom54/81133967351555
출처 : 닥터아파트 > 분양 집중정보
원문 : http://www.drapt.com/e_sale/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=2&uid=57490
6호선 광흥창역 역세권 … 강변북로, 올림픽대로, 내부순환로 인접
여의도, 신촌, 한강시민공원 인접… 완벽한 생활편의시설
여의도-마포-상암-김포개발축 … 아현 및 합정 개발 반사이익 기대
쌍용건설이 12월 9일부터 서울특별시 마포구 창전동 402-30번지 일대에서 「 쌍용 스윗닷홈 마포 창전 2차」 635가구 중 조합원분을 제외한 219가구를 일반 분양한다.
일반분양 가구수와 분양가는 ▶ 25평형 155가구중 102가구 (평당 1,110~1,250만원) ▶ 32평형 408가구중 45가구 (평당1,350~1,440만원) ▶ 45평형 72가구(1,380~1,530만원)이며, 분양가의 40%까지 이자후불제가 적용된다.
서강대교 북단, 여의도 맞은편에 들어설 이 아파트는 지하철과 도로 등 뛰어난 교통망을 갖춘 역세권 대단지라는 것이 특징.
지하철 6호선 광흥창역이 20m, 2호선 신촌역은 800m거리이며 서강대교와 강변북로, 올림픽대로, 내부순환도로를 이용해 서울 전역을 쉽게 오갈 수 있다.
특히 여의도-마포-상암-김포를 잇는 개발축의 중심부에 위치하고 인근의 아현 뉴타운, 합정 균형개발 촉진지구가 지정됨에 따라 반사이익도 기대된다.
한강시민공원, 여의도공원, 상암동 월드컵경기장 등 다양한 레저시설과 연세대, 서강대, 홍익대, 이화여대 등 명문학교 및 세브란스 병원, 신촌 현대백화점, 그랜드 백화점 등 각종 생활편의시설도 잘 갖추고 있다.
한편 맞은편의 마포 창전 1차(100가구)와 함께 총 735가구의 대단지로 들어설 이 아파트는 마포구에서 두번째로 주택 성능화 등급을 적용한 친환경 단지라는 것이 장점.
규정(15%)보다 높은 생태 면적률(30%)을 적용해 아스콘포장 대신 점토 벽돌이나 잔디 블록 등의 친환경 자재가 시공되고, 조경면적도 단지 전체의 35% 수준으로 높였다.
또 개별 정수기와 주방환기시스템, 절수형 원터치 밸브, 홈오토메이션, 층간 바닥차음재 등이 기본으로 제공되며, 마감재 옵션제를 실시해 계약자의 부담을 줄였다.
지하2층~지상15층 15개동 규모로 2007년 10월 입주 예정.
□ 문의전화 : 080-025-0777
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2005-12-07 21:45
http://blog.drapt.com/tom54/22411133959524506
아현2구역 재건축조합의 설립취소로 인하여
아현2구역과 아현3구역과의 경계인 도로문제로 구역지정이 다소 늦어지고 있다.
도로문제의 원활한 해결을 위하여 서울시와 협의조정중인 상태이기하지만 추진위측에서는 년내 구역지정을 장담하고 있다.
아현2구역의 재건축조합취소는 황차 재개발로 전환하기 위한 수순으로 풀이하고 싶다.
어찌되었던
내년 1월1일부터는 양도세는 실거래가격으로 계산하게되어 내년이후의 차액매물은 높은 중과세를 피할 수가 없다.
이에따라 높은 양도세를 피해나가기 위한 급매물이 드문드문 보였던 것은 사실이다.
그러나 년말을 20여일 앞둔 최근 15일동안 급매물이 거의 소진되었다.
43평대 배정지분은 프리미엄 2억500만원대 이상의 매물이 간간히 보이고
34평배 배정지분은 급매물이 1건 남아 있으나 조만간 소진될 것으로 보인다.
이에따라 프리미엄은 다시 1억5000만원수준으로 시세를 회복할 듯....
문제는 25평대 배정지분.
기준시가가 1억이하인 매물은 보유기간이 1년이 지난 경우에는
구역지정전 매도완료할시는 양도세를 기준시가로 적용할 수 있는 특례조항으로 인하여
대거 매물이 나와있어 프리미엄이 아직 회복세를 보이지 못하고 약세를 보이고 있다.
여기에다가 25평배정지분의 선호세력이 현저하게 줄어들어
프리미엄이 하향세를 보이고 있음에따라
실입주자에게는 올 년말까지가 급매로 매입할 수 있는 기회로 보아진다.
25평배정지분을 원하시는 실수요자 분들은
가능하다면 초기자금에 연연해하지말고
대지지분 평가가 높은 매물을 권해드린다.
아직은 구역지정단계이기 때문에
내년부터 시행될 실거래가와 발을 맞추어 공시지가의 대폭인상이 예상된다.
공시지가의 인상은 나의 평가액이 그만큼 올라간다는 뜻이다.
평가액이 높아지면
무이자이주비도 많아질 뿐만 아니라 결과적으로 추가부담금이 줄어들게된다.
추후 나대지를 추가 매입하여 내 권리가액을 높여 33평대로의 방향전환도 손쉬어진다.
이제 내집마련을 위한 절묘한 매입타이밍의 유효기간이 얼마 남지 않았다.
-다시는 돌아올 수 없는 강이다!!!
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