부동산노트(26) |
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[스크랩] 새 아파트 입주 못할 때의 대처방법 |부동산노트
2011-11-08 18:51
http://blog.drapt.com/tnrwn091/81320745874746 
출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=37714
-분양계약해제 하더라도 채권채무 정확히 매듭지어야-
중도금 대출은행이나 건설회사에서는 수분양자들이 계약금을 포기하겠다고 해도 계약해제를 받아주지 않은 채 무작정 법적대응을 하고 있습니다. 이로 인해 수분양자들은 이중삼중으로 피해를 보고 있음이 눈에 들어옵니다. 끝까지 건설회사에서 계약해제를 받아주지 않는 이유는 뭘까요? 바로 재분양에 자신이 없기 때문이겠지요.
이러한 상황은 2013년까지 이어지리라 예상합니다. 부동산시장이 워낙 침체되고 보니 입주를 앞둔 아파트마다 수분양자들 사이에는 입주거부운동이 일어나고, 삼삼오오 소송에 돌입하고 있음이 예사롭지 않습니다. 설령 시장이 다소 회복된다 해도 이런 병세가 치유되기는 어려울 것입니다.
지금과 같은 입주거부가 사그라지려면 시세가 최소한 분양가와 일치하거나 1-2천의 손해가 있어야 하는데 모두가 2008년 이후 고가분양 아파트라서 분양가를 상회하기는 상당히 어렵다고 봐야 합니다. 주위시세보다 40%이상 비싼 곳이 태반이거든요.
끝까지 입주를 하지 못하면 언젠가는 계약해제가 되겠지요. 입주하지 못하고 손해를 보면서까지 계약해제를 하더라도 계산만은 정확히 마무리를 하고 끝을 맺으시라는 권고를 드립니다. 채권채무라는 것은 자칫 상속에 까지 영향을 미치기 때문에 아래 글을 참조 하시고 두고두고 불편하지 않도록 유념하셨으면 합니다.
계약은 맺기는 쉬어도 풀기는 어려워서 자칫 수년 동안 은행과 건설회사에 코가 꿰어 고생을 할 수 있습니다. 혼인은 쉬어도 이혼이 어려운 이치나 다를 바 없습니다.
1)계약금의 많고 적음 2)아파트별 품질 3)은행 및 건설회사의 사정 4)개인별 부동산 소유여부에 따라 각자 결과가 다르게 나오게 됩니다. 그래서 어느 아파트는 쉽게 계약해제가 되던데 왜 우리 아파트는 안 되느냐는 말이 나오게 되는 것입니다.
4. 수분양자의 재산을 찾을 수 없게 되면 건설회사에서는 추심회사로 채권을 넘겨 버립니다. 추심회사에서는 당연히 재판을 걸어오겠지요. 이 부분이 제일 중요합니다. 그 재판에서 지게 되면 살림살이 하나에 까지 두고두고 경매를 하게 되고, 그때마다 시효가 연장되어 끝도 없이 따라다니게 됩니다. 재판을 나가지 않으면 궐석재판으로 끝나버리는 일도 있습니다. 재판과정에서 채무액을 꼭 확정짓고 그에 따라 적당한 변제가 이루어지도록 노력해야 합니다. 재판이 있건 없건, 가혹하게 독촉을 하거나 협박성 언어를 구사하거든 즉시 검찰이나 경찰에 신고하심이 옳을 것입니다.
윤정웅 내 집 마련 아카데미 (http://cafe.daum.net/2624796) |
2008-05-26 12:38
http://blog.drapt.com/tnrwn091/81211773087317
출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=31870
일시적 3주택과 난해한 양도세의 이해
양도소득세는 양도시점 현재, 양도되는 그 주택이 처해있는 형편에 따라 과세여건이 달라지는 국세이다.
먼저 법 89조와 법 시행령 154조 1항의 1가구 1주택의 비과세요건[이하 상기 A로 표시]은 “거주자와 배우자를 포함한 세대원이 구성하는 1세대가 1주택을 3년이상보유[서울·과천·5대 1기 신도시는 2년이상 거주요건추가]하고 매도하면 6억 원이하부분에 대해 비과세”하는 것으로, 이는 그간 1가구 다주택으로 중복된 기간이 있더라도 매도시점 현재 상기 A 비과세요건을 갖춘 1가구 1주택이면 6억원이하 부분에 대하여 비과세한다. ★일시적으로 1가구 3주택[2주택]을 보유한 세대의 경우의 비과세 1]1가구 1주택을 보유한 세대가 새 주택을 구입한 날로 1년이내에 상기 [A]의 1가구 1주택의 요건을 갖춘 주택이 매도되면 1년이내에는 1가구 1주택으로 보아 비과세 된다.[일시적1가구 2주택비과세요건] ㅁ.[1가구 2주택을 보유한 상태에서 1주택을 더 구입하여 1가구 3주택이 되었으나], 새주택 구입일로 1년이내에 보유한 2주택을 차례로 매도시, 양도차익이 적은 1주택[양도세 부담]을 먼저 매도하고, 나머지 거주주택을 양도할 당시에는 일시적 1가구 2주택의 비과세요건을 갖추고 있으면 비과세혜택을 받는다.[국심2002중 1048] ㅁ.법시행령 154조는 1세대1주택 판정을 양도당시를 기준으로 판단하도록 되어있는 바, 특히 소득세법상 1세대1주택 비과세 판정대상이 되는 주택의 보유기간중에 다른 주택을 취득하여 양도한 경우에는 특별히 비과세대상에서 제외한다는 규정도 두지 아니한 상태이므로 1세대1주택 비과세를 배제하는 것은 타당하지 아니한 것으로 판단하였다. ㅁ.국세청 법령심사협의회에서 기존 예규를 변경하기 전에는 1세대가 일시적으로 3주택인 경우에도 먼저 양도하는 2주택은 모두 양도세 과세대상이었었다.[국심2001중2326 ㅡ2001.11.26 도 같은 뜻 임] 2]상속받은 주택과 그 밖의 주택[일반주택]을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 일반주택을 언제 양도하든 간에 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 상기[A]의 규정을 적용하여 비과세한다.[상속인이 동일 주민등록이 아닌 경우] ㅁ.[국내에 1주택을 소유한 1세대가 1주택을 상속받아 2주택이 된 상태에서 새로이 1주택을 취득하여 1가구 3주택이 되는 경우]로서 그 주택 취득일부터 1년 이내에 상속주택 외의 종전 주택을 양도하는 경우에는 법시행령 제155조제1항 [일시적1가구 2주택]의 규정에 의하여 이를 1세대 1주택으로 보아 상기 [A = 1세대1주택 비과세]의 규정을 적용한다. 3]◎1가구1주택 세대가 1주택을 보유하고 있는 60세(여자의 경우에는 55세)이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 상기 [A]의 규정을 적용하여 비과세한다. ◎1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 그 혼인한 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 상기 [A]의 규정을 적용하여 비과세한다. ㅁ.[결혼,직계존속 봉양을 위해 세대를 합칠 경우로 1세대3주택 양도소득세 비과세 특례] 소득세법 기본 통칙에서는 주거안정을 보호하고 결혼, 직계존속 봉양을 위해 세대를 합칠 경우로 인한 불이익을 주지 않기 위해 법령상 근거는 미비하지만, 1세대 1주택을 소유한 자가 종전주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득하여 일시적인 2주택이 된 상태에서 혼인하거나 부모를 봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대 3주택이 된 경우에도 새로운 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에는 합가로 인하여 취득한 주택에 불구하고 1세대 1주택 비과세대상에 해당하는 것으로 확대 적용하고 있다.[법기본통칙89조-14][국심2002전2580 -2003.01.11][박상용] ★난해한 양도소득세의 이해 1.[직장·근무상의 형편으로 인한 1가구 1주택의 양도] 1가구1주택을 보유한 세대가 1년이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우에는 보유와 거주요건이 미비하더라도 상기 [A]의 규정을 적용하여 비과세한다. ㅁ.타지역으로 보는 기준은 비과세를 적용하는 사유가 직장의 변경이나 전근 등의 사유로 현주소지에서 출퇴근이 불가능하여 출퇴근이 가능한 다른 시·군으로 세대 전원이 이전하게 되는 경우이다. 때문에 과세관청에서는 출퇴근의 불가능 여부에 대하여는 근무지의 여건 및 교통수단 등을 감안하여 출퇴근에 소요되는 시간·비용 등의 사실을 종합하여 판단하고 있다. ㅁ.상기 요건 중 '근무상 형편'은 직장인만을 대상으로 하므로 1996년 1월1일 이후부터는 사업상 형편 때문에 주택을 매도하는 경우는 양도소득세가 비과세되지 않는다. ㅁ.아파트를 취득하여 거주하다가 근무상의 형편으로 주거를 이전하였으나 이전 후 다니던 회사를 그만 두고 자영업을 영위하다가 주택을 양도한 경우, 근무상의 형편에 의한 비과세특례규정이 적용되기 위해서는 주거를 이전한 사유가 주택을 양도하는 당시에도 유지되지 않더라도 국세심판원은 전출하는 당시에 근무상의 형편에 따라 주거를 이전한 사실이 입증된다면 양도소득세 비과세 요건은 충족한 것으로 판단한다.
즉 퇴사를 한 뒤에 주택을 매각하더라도 근무상의 형편으로 주소를 옮긴 사실이 입증되면 양도일과 상관없이 양도세 비과세의 적용을 받을 수 있는 것이다.(국심 2007부2222, 2008.2.20) ㅁ.앞으로[08년3월이후] 질병 요양이나 전근, 전학 등으로 불가피하게 주택을 팔아야 하는 1가구 1주택자는 주택 취득 후 매도까지 1년 이상 거주하기만 하면 양도소득세를 면제받을 수 있게 된다.
국세청은 1가구 1주택을 양도할 때 비과세 요건인 ‘1년 이상 거주기간’에 대한 유권해석을 ‘주택 취득일부터 부득이한 사유가 발생한 날’에서 ‘주택 취득일부터 양도하는 날’로 변경했다고 밝혔다. 앞으로는 수도권 전철이나 시외버스, KTX 등으로 통근하면서 1년 거주 요건을 채운 뒤 주택을 팔면 양도세가 비과세되는 것이다. 2.[거주사실없이 보유만하다가 입주권으로 변경되어 대체주택을 취득한 경우] 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 상기[A= 1가구1주택비과세]의 규정을 적용한다. 이 경우 A의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.[법 시행령156조 2의 5항] ㄱ.사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년이상 거주 ㄴ.재건축주택 완공전 또는 완공후 1년 이내에 대체주택 양도 ㄷ.재건축주택 완공후 1년 이내에 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년이상 거주 * 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원일부가 이사하지 않더라도 가능 ㅁ.국세청은 대체주택의 양도소득에 대한 비과세 적용요건으로 종전주택의 소유만을 요구하고 있을 뿐 거주는 그 요건으로 규정하고 있지 아니함에도 종전아파트에 거주한 사실이 없다 하여 비과세특례규정의 적용을 배제해 왔으나 [재정경제부 재산세제과-577, 2007.5.17. 같은뜻임],[국심2007서2410 -2007.12.26] 등 국심 사례 이후 “그 적용요건으로 종전주택의 소유만을 요구하고 있을 뿐 거주는 그 요건으로 규정하고 있지 아니한다.”라고 하여 비과세특례규정을 적용하여 비과세 해 준다. 3.[주택을 음식점으로 사용하다 팔 때 양도세 비과세 받는 법] 도시 근교에 10년이상 거주한 단독주택을 소유하던 주택을 음식점으로 용도변경하고 사업을 시작했으나 당초 기대만큼 사업이 되지 않아 1년만에 사업을 폐지하고 집도 팔려고 내 놓은 경우 그대로 집을 팔면 양도소득세를 내야하므로 비과세 적용을 받기 위해서는 양도당시 건물을 주택으로 사용해야한다. 3년 이상 보유 요건은 음식점으로 용도변경하기 전에 주택으로 상기 [A = 1세대1주택 비과세]의 규정이 충족되면 용도변경 후 바로 양도해도 비과세 적용이 가능하다. 만약 용도변경 전 보유기간이 3년 미만이라면 주택으로서 보유기간이 통산해 3년 이상이 된 후에 양도해야 비과세 적용을 받을 수 있다. 문제는 양도당시 주택으로 사용한 사실을 인정받는 것인데, 가장 확실한 방법은 건물을 양도하기 전에 음식점을 폐업신고하고 용도를 다시 주택으로 변경해 실제로 주택으로 사용하면서 건축물대장 등 공부를 정리해 놓는 것이다.
물론 이렇게 하기 위해서 용도변경을 하기 위한 의무사항 이행, 매수자의 주택으로 사용여부 등 여러 가지 제약이 따를 수 있다. 만약, 공부정리가 어렵다면 양도당시 사실상 주택으로 사용했음을 입증할 수 있는 증빙서류를 철저히 갖춰 놓아야 한다. 증빙서류는 경우마다 다르나 대체로 다음과 같은 서류를 준비해 놓는 것이 좋다.[국세청 세무담당] ㅇ. 매매물건의 용도가 “주택”인 매매계약서 ㅇ. 전기 요금 납부 영수증(가정용) ㅇ. 날짜가 찍힌 주택사진(내부 및 외부) ㅇ. 임대한 경우, 주택임이 명시된 임대차계약서사본및 임차인의 주민등록표 등(초)본 ㅇ. 기타 당해건물이 주택임을 증명할 수 있는 서류 4.[주택으로 등재되어 있더라도 업무나 상가용으로 사용한 건물은 주택이 아니다] 건축물관리대장에는 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있지만 아파트를 양도할 당시에는 점포로 임대하고 있어 사실은 주택이 아닌 상가건물과 아파트 한 채를 소유하고 있다가 거주하던 아파트를 팔고 새 주택으로 이사하면 종전주택이 상기 [ A = 법89조와 법 시행령 154조 1항]의 규정을 충족하면 비과세된다.[국세청종합상담센터] ◎주택의 판정: 1세대 1주택에서 “주택”이라 함은 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 사실상 점포 또는 사무실 등으로 사용했다면 당해 건물은 주택으로 보지 않는다. 건축허가서상의 내용 또는 등기 내용에 관계없이 거주의 목적을 위해 사용되는 건축물을 말한다.
거주용으로 사용하는지 여부는 등기부등본, 건축물관리대장 등의 공부상의 용도에 관계없이 사실상 용도에 따라 판단하되, 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단한다. ◎사실의 입증: 세무서에서는 모든 과세자료에 대해 일일이 사실상의 용도를 확인해 과세할 수 없으므로 일단 공부상의 용도에 의해 과세대상 여부를 판단한다. 그러므로 사실상의 용도가 공부상의 용도와 다른 경우에는 납세자가 사실상의 용도를 입증해야 하는데, 다음과 같은 증빙서류에 의하여 그 사실이 객관적으로 입증되어야 인정을 받을 수 있다. ㅇ.임대차계약서 사본
ㅇ.임차인의 사업자등록증 및 부가가치세 신고서 사본
ㅇ.임차인의 주민등록등본
ㅇ.임차인 및 인근주민의 인우보증서
ㅇ.임대인의 부가가치세신고서 및 부동산임대공급가액명세서
ㅇ.기타 점포로 임대했음을 증명할 수 있는 서류 ◎절세방안 : 양도소득세는 통상 양도일로부터 4~5개월 이상 지나야 고지서가 발부되는데, 미리 서류를 준비해 두지 않았다면 증빙서류를 갖추기가 쉽지 않으며 임차인이 바뀌었다던가 협조를 해 주지 않으면 더욱 어려움을 겪게 된다.
또한 증빙서류는 공부상의 내용을 부인하고 새로운 사실을 입증해야 하는 것이어야 하기 때문에 누구나 인정할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 않으면 사실을 인정받기가 매우 어렵다. 그러므로 위와 같은 경우 아파트를 팔 계획이라면 미리 상가건물의 용도를 변경하고 공부를 정리해 놓는 것이 좋다. 그래야 나중에 사실을 입증하기 위해 증빙서류를 갖추는 수고를 덜게 된다 [작은 나눔이 큰 相生의 妙德: 야탑에사는 이:박상용] |
2008-04-21 20:53
http://blog.drapt.com/tnrwn091/81208778830972
출처 : 닥터아파트 > 분양 리포트
원문 : http://www.drapt.com/e_sale/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=4&uid=100363
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입주 등기 후 바로 전매가 가능한 분양가 상한제 비적용 분양단지가 수도권에 아직 1만8천여가구 남아있는 것으로 조사됐다.
부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 연내 수도권 분양가 상한제 비적용 단지는 총 62곳 1만8천4백93가구로 이들 단지는 등기 후 바로 전매가 가능해 분양가 상한제(전매제한 5~10년)단지보다 투자용으로 관심가져볼 만 하다.
당초 분양가 상한제 미적용 단지는 상반기까지만 나올 것으로 예상됐으나 연말까지는 물량이 지속적으로 나올 예정이다. 특히 서울(4천9백8가구)은 전체 물량의 79.2%(3천8백87가구)가 재개발 일반분양이라는 점이 특징.
주목할 만한 지역으로는 서울 도심․강북권 재개발 분양물량과 경기도 용인시 단지들이다.
▶ 서울 - 재개발 일반분양 물량 79%
서울은 29곳 4천9백8가구가 등기 후 전매가 가능하다. 이 중 3천8백87가구가 재개발 물량으로 서울 전체 물량의 79.2%를 차지한다.
동대문구 휘경4구역을 이수건설이 재개발해 4백51가구 중 82~140㎡ 1백76가구를 일반분양한다. 분양 시기는 8월 예정. 이문․휘경뉴타운과 접해 있어 수혜가 예상된다. 단지에서 중랑천 조망이 가능하다.
대우건설이 시공을 맡은 용산구 효창3구역이 3백2가구 중 78~147㎡ 1백61가구가 6월 일반분양 될 예정. 단지 남쪽으로 대규모 아파트 단지가 위치해 편의시설, 학군 이용에는 어려움이 없다.
동부건설은 용산구 한강로2가 국제빌딩제3구역에 주상복합아파트 1백28가구 중 155~241㎡ 31가구를 10월경 일반분양할 예정이다. 용산민족공원과 접해 있어 조망권이 확보되며 한국고속철도(이하 KTX) 용산 민자역사와 국제업무단지를 걸어서 이용할 수 있다. 입주 시에는 인근 용산시티파크와 더불어 주상복합타운을 형성할 전망이다.
구로구 고척동 155의 2번지 고척3구역이 재개발돼 3백39가구 중 76~142㎡ 1백45가구가 6월 일반분양 될 예정이다. 시공사는 벽산건설. 인근 영등포구치소가 천왕동 일대로 이전하면서 구치소부지에 생태공원이 조성될 예정이다.
서초구 서초동 1310의 3번지 세종아파트를 두산건설이 재건축해 98가구 중 106, 159㎡ 37가구를 5월 일반분양할 계획이다. 서울지하철 2호선 강남역이 걸어서 7분 거리며 서초초등, 서일중이 단지와 접해있어 걸어서 통학할 수 있다.
▶ 경기 및 인천 - 용인 5천2백67가구 입주 후 전매가능
경기와 인천은 각각 29곳 1만2천9백80가구, 4곳 6백5가구가 입주 등기 후 전매할 수 있는 것으로 조사됐다. 특히 올해 분양 물량이 많은 용인은 13곳 5천2백67가구가 분양가 상한제 적용을 받지 않는다.
중동신도시와 접한 부천시 중동 883번지 중동주공 재건축 일반분양이 4월말 시작될 예정이다. 시공사는 대림산업, 대우건설, 현대산업개발 공동 컨소시엄이다. 규모는 3천90가구 중 80~130㎡ 4백12가구가 일반분양물량이며 후분양이 적용돼 2008년 12월 입주예정이다. 역세권(경인선 전철 중동역)에 학군(부천서초등, 상지초등, 부천중, 부천여고 등)도 풍부하다.
수원시 권선동 권선주공3차는 대림산업과 GS건설을 통해 재건축된다. 1천7백54가구 중 82~228㎡ 4백11가구가 일반분양 될 예정. 분양 시기는 9월로 계획돼 있다. 대규모 재건축단지이다보니 기존 편의시설, 학군을 그대로 이용할 수 있다. 분당선 연장구간(2011년)이 개통될 경우 강남권 출퇴근이 수월해질 전망이다.
GS건설은 용인시 신봉동 416의 9번지에 110~197㎡ 2백99가구를 6월에 분양할 예정이다. 2009년 개통예정인 용인~서울간 고속도로 성복인터체인지가 단지에서 차량으로 5분 거리로 서울 접근성이 높아진다.
진흥기업은 용인시 신갈동 일대에 109~191㎡ 8백32가구를 10월 분양예정이다. 경부고속도로 수원인터체인지 접근이 쉽고 수원C.C, 남부C.C가 위치해 녹지공간이 풍부하다. 분당선 연장구간이 2011년에 개통될 경우 강남권 출퇴근 시간이 단축될 전망이다.
인천 계양구 효성동 15의 12번지에 중앙건설이 128,161㎡ 1백96가구를 분양예정이다. 분양 시기는 6월. 단지 북쪽으로 명현초등, 명현중, 효성고가 접해 있고 인천지하철 1호선 작전역을 걸어서 8분 정도면 이용할 수 있다.
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