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2007-04-27 15:41
http://blog.drapt.com/tlals10/1668801177656067557 
출처 : 행복한 부자라는 건~~~~
원문 : http://blog.drapt.com/wlsdndi
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역사상 팀(team) 스포츠에서 가장 많은 연봉을 받은 선수이며, 아직도 부유한 사람.
여러 나라에서 90여 곡의 노래에 자신의 이름이 등장하고, 영화배우·탤런트·시인·음악가 등 다방면에서 활동하고 있는 사람.
그의 이름은 바로 펠레다.**
젊은 시절 학교를 겉돌았던 그는, 명성을 쌓은 이후 대학을 졸업했다. 많은 여행과 개인적인 노력 끝에 그는 프랑스어와 이탈이아어 그리고 스페인어를 유창하게 구사할 수 있게 되었다.
현재는 모국어인 포르투갈어 못지 않게 영어도 실력이 급상승하고 있다고 한다.
말 없고 내성적이기까지 한 열 다섯 소년이 어떻게 브라질의 일류 팀인 산토스에 선발되었을까? 그리고 20개월도 채 지나지 않아 국제적인 축구 무대에서 영웅이 되었을까?
또 어디를 가나 사람들의 추종을 받으며, 그가 속한 팀이나 상대팀 선수들로부터 하나같이 존경과 감탄을 자아내는 그의 매력은 대체 어디서 나오는 것일까?
탁월한 기량으로 전 세계를 놀라게 한 이후 지금까지 20년이 지났는데도 그의 인기는 아직도 유지되고 있다.
펠레를 인터뷰했던 기자들은 하나같이 그가 천진난만한 사람이라고 입을 모은다. 이는 겸손하고 신중하다는 뜻이지, 결코 단순하다는 뜻은 아니다.
펠레는 결코 단순하지 않다.
그렇다면 이제부터, 그를 쉴 새 없이 달리게 만들고, 그를 움직이게 했으며, 그를 펠레이게 만든 것은 무엇인지 알아보기로 하자. 성공의 원칙1 가난이라는 비(雨)가 축구에 대한 열정을 적시지 못하게 한다 펠레의 원래 이름은 ‘디쿠’였다. 그는 1940년 10월 23일 브라질에서 태어났다. 그의 아버지는 불운한 프로축구 선수로, 쥐꼬리만한 월급으로 가족을 부양해야 했다.
그래서 펠레는 자신의 어린 시절 변변하게 먹고 산 적이 한 번도 없었다고 고백한다.
그는 가난이 가져다주는 고통에 대해 이렇게 말하고 있다.
“물려받아 몸에 잘 맞지도 않는 옷을 입는다거나, 신발이 없다거나, 겨울 밤 장작이 타는 난로 주변에 웅크린 채 서로 포개지지 않으려고 애를 쓰며 식구 모두가 비좁은 부엌에서 잠을 잔다고 해서 가난한 것은 아니다. 가난이란 한 인간의 자존심과 자신감이 빼앗긴 상태다. 그래서 가난은 사람의 기를 꺾고, 정신을 좀먹으며, 삶을 타락시킨다.” 그는 일곱 살 때부터 구두를 닦기 시작했다. 물론 어머니가 한사코 반대했지만, 스스로 시작한 일이었다.
그렇지만 구두 닦는 일로 인해 축구에 지장을 받는 것을 절대로 용납하지 않았다.
“노로에스테 역은 정시에 기차가 들어오고 출발했다. 그리고 마지막 기차가 한낮에 출발하고 나면 더 이상 남아 있을 이유가 없었으므로 나는 구두닦이 통과 번 돈을 집에 내동댕이친 채 냅다 운동장으로 뛰어갔다.
양말 속을 가득 채운 공을 옆구리에 끼고 달려가다보면 친구들을 만나기가 일쑤였다.
그러면 우리는 운동장으로 뛰어내려가 공을 걷어차고, 서로에게 드리블도 시도하며, 때로는 심한 태클도 하면서, 마지막 전등이 꺼지고 우리 어머니의 목소리가 들릴 때까지 늦도록 축구를 했다.”
열 다섯 살이 되어 산토스 클럽에 스카웃되기 전까지 펠레의 가정 환경은 나아지지 않았다. 비록 그라운드에서 뛰지 않는 남는 시간을 이용한 아르바이트였지만, 구두를 닦는 대신 고기 파이를 팔았다. 구두를 닦기에는 나이가 너무 많았던 것이다. 성공의 원칙2 중앙으로 진출한다 펠레의 가치를 인정하고, 그가 축구 선수로 발전하도록 만든 사람은 바로 그의 아버지였다. 펠레의 아버지는 ‘돈디뇨’라는 이름으로 제법 알려진 축구선수였지만, 운도 없고 돈도 없었다.
그 당시 축구 선수가 받는 쥐꼬리만한 수입으로 살아간다는 것은 한 남자로서 참으로 힘겨운 일이었으며, 그런 보잘것없는 수입으로 일곱 명의 가족을 부양하려고 노력하는 것 또한 어리석은 일이었다.
하지만 축구는 그가 잘할 줄 아는 일이었으며, 가장 좋아하는 일이기도 했다.
그래서 그는 아내의 끊임없는 바가지와, 가족을 부양해야 한다는 의무감에도 불구하고 축구를 포기하지 않았다.
그래서 자신의 아들이 축구 선수로서 성공하길 누구보다 바랐다. 그런데 그 기회가 펠레의 나이 열 다섯 살에 찾아온다.
산토스 클럽의 회장으로부터 전화가 온 것이다.
어머니는, 펠레는 아직 어린 나이이기 때문에 리우데자네이루 같은 대도시에 혼자 보낼 수 없다고 반대한다.
그러나 아버지는 이것이 그렇게 흔한 기회가 아님을 알고 있었다.
펠레를 산토스 클럽에서 스카웃하려 하자, 펠레 가족이 살고 있던 바우루라는 소도시에 소속된 노로에스테 클럽에서 아버지를 만나자고 했다. 노로에스테 클럽은 펠레의 아버지가 소속된 BAC 클럽보다 영향력이 큰 팀이었다.
당시의 상황을 펠레는 그의 자서전에 이렇게 적고 있다.
『노로에스테 클럽에서 돌아온 아버지의 얼굴 표정이 심상치 않았다. 아버진 이렇게 말했다. “노로에스테 감독들이, 네가 여기 있으면 월급도 주고, 프로 선수로 뛰게 해주겠다는 거야. 널 보내면 아버진 친구들을 많이 잃게 될 거라고 하면서 말야.”
나는 어리둥절한 표정으로 아버지를 쳐다보았다. 무슨 말을 해야 할지 몰랐다. 내가 산토스로 가는 것 때문에 아버지가 고통받는 건 원치 않았다.
보통 소도시에서 영향력이 큰 클럽의 감독들이 아버지와 같은 작은 클럽에 어떤 영향을 미치는지 알고 있었다. 어머니가 만면에 희색을 띄었다.
“잘 됐다. 이제 가지 않아도 되겠구나. 다쿠! 난 네가 가는 게 영 싫었다!” 하지만 아버지의 얼굴이 딱딱하게 굳어지자, 어머니의 표정이 다시 바뀌었다. 아버지는 평소 어머니의 의견을 무시하는 적이 거의 없었지만, 아버지가 그런 표정을 지으면 어머니가 무슨 말을 해도 소용이 없다는 것을 알고 있었기 때문이었다.
“그런 사람들이 내 친구들이라면”, 아버지가 말했다. “없어도 그만이야. 산토스에 간다고 약속했으니 산토스로 가라. 노로에스테에는 빚진 게 하나도 없어. 우리 걱정은 하지 말아라. 기회가 왔을 때 잡아야지. 네 아버지처럼 되지 말고.”』
성공의 원칙3 ‘펠레’라는 브랜드 가치를 지킨다 1958년 스웨덴 월드컵에서 브라질을 우승으로 이끈 펠레는 보통 사람보다 많은 돈을 벌기 시작했다. 월 6000크루제이로를 받던 펠레는 1959년 이후부터는 월급이 월 8만 크루제이로로 조정되었으며, 별도로 6만 크루제이로의 생활비가 지급되었다.
연봉만 7만5000에서 10만 크루제이로에 달했다.
이외에 광고출연비 등으로 더 많은 돈을 챙길 수 있었다. 그는 거의 돈을 쓰지 않았기 때문에 돈은 자꾸 쌓여만 갔다.
그래서 그는 동료 축구 선수 지투의 소개로 사업 파트너를 소개받게 된다. 페페 고르두라는 사람이었다.
펠레는 페페 고르두를 철썩같이 믿었고, 그에게 모든 권한을 위임했다.
그때가 그의 나이 열 아홉 살 때였다.
펠레는 아버지가 프로축구 선수로 어떤 삶을 살아왔는지 이미 잘 알고 있었다. 그는 아버지처럼 스물 한 살의 나이에 부상을 입고 배를 곯을 마음은 추호도 없었다.
그렇다고 모아놓은 돈에 의지해 살아갈 생각 또한 없었다.
은행에 돈을 쌓아두는 것은, 유동자산을 지킬 수 있을지는 몰라도 안전한 방법은 아니었으며, 계속되는 인플레이션 탓에 돈을 투자해야만 미래가 보장될 수 있었다.
펠레는 페페 고르두의 조언으로 건축사업을 시작한다. 파이프·벽돌·타일·재목·합판·못 등 건축 자재를 판매하는 일이었다. 모든 운영은 페페 고르두가 맡았고, 펠레는 자금 조달만을 담당했다.
펠레의 나이 스물 다섯 살이 되는 1965년까지 사업은 잘 운영되었다.
그러나 펠레가 로제라는 연인과 결혼을 하기로 한 1965년에 그의 사업은 좌초에 부딪치고 만다.
페페 고르두가 투자를 잘못했던 것이다. 결과는 엄청난 것이었다.
펠레가 가진 부동산을 모두 팔고, 주식을 다 처분해도 빚을 다 갚을 수 없는 상태였던 것이다.
그 많은 돈을 벌면서 모아온 재산이 단 한 순간의 실수로 날아가버리게 된 것이었다.
펠레는 곰곰히 생각했다. 페페 고르두만을 철썩같이 믿고 사업에는 일체 신경도 쓰지 않았던 것은 자신의 잘못이었다. 6개월 전, 지투가 찾아와서 사업에서 손을 떼겠다고 했던 것과, 페페 고르두와 의견이 맞지 않는다고 했던 것이 떠올랐다.
그는 회사의 어떤 면이 마음에 들지 않는지 지투에게 물어봤어야 했다.
그렇지만 그렇게 하지 않은 것이다.
은행장은 부도를 내고 회사를 파산시키는 것이 펠레 자신의 재산을 지키는 길이라고 조언할 뿐, 그 이상의 도움은 줄 수 없는 상황이었다. 펠레는 부도를 낼 경우 잃게 될 것과, 그 빚을 짊어지고 갈 경우를 생각해보았다. 부도를 낸다면, 가족과 사랑하는 연인 로제는 자신을 이해하겠지만 나머지 사람들은 그렇지 않을 것이었다.
브라질 사람들은 필시 펠레가 세금을 내지 않으려고 일부러 부도를 냈다며, ‘약삭 빠른 펠레’라며 비난할 것이다.
그리고 그 돈을 스위스의 비밀계좌에 넣어 두었거나, 그 돈으로 미국에 부동산을 사놓았다고 생각할 것이다. 브라질 관세청도 그렇게 생각할 것이다.
그것은 단지 돈만을 잃는 것이 아니라, 수년 동안 ‘펠레’라는 이름을 쌓기 위해 그토록 열심히 노력했던 모든 것을 잃는 것이기도 했다.
그것은 단순히 재정적인 가치뿐만 아니라, 펠레라는 브랜드의 미래 가치도 상실하는 것이었다.
그는 신중하게 생각했다. 그리고 산토스 클럽의 임원을 찾아가기로 결심한다. 클럽 임원들 중에는, 그에게 돈을 빌려줘도 생활에 조금도 지장을 받지 않을 사람들이 많이 있었다. 그는 임원들을 만나 사정을 설명했다.
산토스의 임원들은 쉽게 납득하지 못하는 듯했지만, 그가 정말로 파산에 처했다는 사실을 인정하고 한 가지 제안을 했다.
1년 후면 계약 만기가 되는데, 계약 기간을 3년으로 연장할 것, 2년차에는 연봉이나 보너스의 인상이 없는 걸로 하고, 3년차에는 무급으로 활동할 것이 그들의 조건이었다.
펠레는 두 가지 중 하나를 선택해야 했다. 산토스의 요구를 받아들여 ‘펠레’라는 브랜드를 지키거나, 부도를 내고 자신의 재산을 지키거나, 둘 중의 하나였다. 펠레는 전자를 선택했다. 축구의 스승이며 인생의 스승이었던 아버지 돈디뇨(Dondinho) 나는 다른 사람의 말은 전혀 듣지 않고 오직 아버지의 말만 들었는데, 그 이유는, 아버지가 비록 부상을 당하는 바람에 정상까지는 가지 못했지만 어쨌든 브라질에서 최고의 선수라고 믿었기 때문이다. 지금도 그 생각에는 변함이 없다.
또 아버지가 나를 사랑하셨고, 내게 도움을 주려고 노력하셨기 때문이다. 아버지는 훌륭한 선생님이었다.
어느 화창한 날 나는 우리 집에서 보이지 않는, 제법 멀리 떨어진 나무 그늘 아래 몇몇 친구들과 함께 앉아 있었다. 그때 몇몇 아이들이 내게 담배를 권했다. 공장에서 만든 담배가 아니라 슈슈로 만든 담배였다.
슈슈는 아무 맛도 없는 브라질 풀인데, 미국 아이들이 옥수수 수염을 말아 피우듯, 브라질 아이들은 이 풀을 종이에 말아 담배로 피웠다.
혹 어머니나 할머니가 근처에 있는지 조심스럽게 살펴본 뒤에 나는 대담하게 불을 붙였다.
담배를 처음 피워보는 것은 아니었으나, 담배 연기를 깊숙이 들이마신 적이 한 번도 없었던 나로서는 첫 시도를 하고 있는 셈이었다. 대화가 점점 무르익으면서, 주변에 대한 감시 또한 소홀해지기 시작했다.
내가 고개를 든 순간, 마침 아버지가 우리 곁을 지나가고 있었다.
아버지는 우리에게 손을 흔들며 그냥 잠자코 지나치셨다.
나는 얼른 남은 담배 꽁초를 땅바닥에 비벼 껐는데, 아마도 놀란 나머지 얼굴이 하얗게 질렸을 것이다. “이크! 이제 집에 가면 난 죽었다!” 그러자 한 아이가 빈정거렸다. “죽긴 뭘 죽어! 너 담배 피우는 거 못 보셨는데.” “그래, 만약 보셨다면 지금 여기 이렇게 앉아 있을 수나 있겠냐. 벌써 귀를 잡혀 질질 끌려갔겠지.” 다른 아이가 덧붙였다.
그 아이들의 말이 그럴듯하게 들려, 그들의 낙관적인 예측이 맞아떨어지기를 간절히 바랐지만, 집에 도착해 문을 여는 순간, 나는 그 예측이 빗나갔다는 것을 알았다. 아버지가 당장에 나를 불렀으나, 목소리는 의외로 차분했다. 마치 얼마 전 내가 출전한 게임 이야기를 하고 있기라도 하듯 말이다.
“네가 담배 피우는 거 봤다.” 나는 잠자코 있었다. 할 말이 없었다. 다만, 아버지 앞에 서서 아버지의 눈길과 마주치지 않으려고 애를 쓰고 있었을 뿐이다.
아버지는 여전히 차분한 모습이셨다.
“내가 잘못 본 거냐?” “아니예요, 아버지.” “언제부터 담배를 피운 거냐?” 여전히 차분히 가라앉은 말투였다. 마치 내가 구두 닦은 지가 얼마나 됐는지, 학교에 다닌 지가 얼마나 됐는지를 묻는 말투 같았다. 폭풍 전의 고요함이랄까? “저…, 실은 몇 번 해봤어요. 며칠밖에 안 돼요.” “맛이 좋더냐? 애기해봐라. 너도 알다시피 아버지는 담배를 피워본 적이 없어서 그 맛을 모르잖니.” 나는 제대로 된 담배는 한 번도 피워본 적이 없으며, 슈슈 담배만 겨우 몇 번 피워봤다는 말은 하지 않았다. 그런 말을 해봐야 소용이 없을 것 같아서였다. 나는 솔직히 그런 멍청한 대답을 하고 나면 따귀를 한 대 얻어맞을 줄 알았다. 그런데 그 반대의 현상이 일어났다. 아버지는 마치 친구에게 하듯 나를 끌어당기며 내게 어깨동무를 했다. 그리곤 무언가를 설명하기 시작했다.
“너도 알겠지만, 넌 축구에 재능도 많고, 일류 선수가 될 가능성도 있다. 하지만 담배나 술을 마시면 아무 것도 될 수가 없어. 90분 동안 쉬지 않고 네가 원하는 대로 뛸 수 있을 만큼 체력을 유지할 수 없단다. 그러니 네 스스로 선택을 해라.” 말을 마친 아버지는 주머니에 손을 찔러 넣더니 지갑을 꺼냈다. 지갑은 낡고도 얇았다. 아버지가 그 지갑을 열었다. 그때 나는 구겨진 몇 장의 지폐를 물끄러미 바라보았다.
“그렇지만 네가 담배를 피우고 싶다면 네가 직접 사서 피우는 게 더 좋을 것 같구나. 다른 애들한테 맨날 담배를 빌려 피우는 건 정말 보기 싫은 일이다. 얼마면 되겠니?”
나는 어찌해야 할 바를 몰랐다. 담배를 직접 사지 않았다고 해서 뭐가 달라진단 말인가. 나는 아버지가 매주 운동장에서 축구를 하면서, 퉁퉁 부어 오른 무릎 때문에 절뚝거리는 것을 볼 수 있었다.
가족을 부양하기 위해 침대용 변기를 닦고, 바닥에 걸레질을 하면서도 아무런 불평을 하지 않는 아버지를 볼 수 있었다.
나는 너무도 부끄러워, 쥐구멍이라도 있으면 들어가고 싶은 심정으로 방바닥을 물끄러미 쳐다보았다. 아버지는 한동안 말없이 나를 쳐다보았다.
“됐다. 가족의 명예와 너의 명예를 걸고 이제부턴 담배를 빌리지 말아라. 담배 살 돈이 필요하면 이 아버지가 줄 테니까.” 나는 아버지가 충분히 그러리라는 것을 알았다. 나는 그 이후로 수도 없이, 아버지와 나누었던 그 대화를 생각했다. 그 당시 내가 느꼈던 그 마음의 격동과 나의 성격으로 미루어봤을 때, 만약 그때 혹독하게 맞았다면 나는 아마 아버지에게 반항심을 품고 지금까지 상습적으로 담배를 피웠을지도 모른다.
아니면 예나 지금이나 축구를 너무나 좋아하고, 또 담배가 모든 운동선수에게 해롭다는 것을 알기 때문에 담배를 피우지 않았을지도 모르겠다. 하지만 분명한 것은, 그날 이후로 나는 절대로 담배에 손을 대지 않았으며, 피우고 싶은 생각 또한 들지 않았다는 사실이다.
펠레 Story 펠레는 1940년 10월 21일 브라질의 트레스 코라코에스라는 곳에서 태어났다. 이곳은 가난한 마을이다. 펠레의 본명은 에드손 아라테스 도 나시멘토(Edson Arantes do Nascimento)이다. 스페인과 포르투갈의 작명법 때문에 이러한 긴 이름을 가지게 된 것인다. 펠레라는 이름은 누군가가 붙여준 애칭으로, 펠레 자신도 그 단어의 의미가 무엇인지, 또 누가 붙여준 것인지 정확하게 기억하지 못한다고 한다.
펠레의 아버지 돈디뇨(Dondinho)는 축구 선수였다. 1940년대에 활약하던 프로축구 선수로, 선수 생활을 은퇴한 뒤 트레스 코라코에스에 있는 바우루(Bauru) 클럽의 코치로 일한다. 이러한 배경은 펠레의 인생에 영향을 줬다.
아버지의 피를 이어받은 재능에 일찌감치 축구클럽에 들어가서 공을 찰 수 있었던 것이다.
하지만 펠레의 집은 부유하지 못했다. 펠레는 생계를 위해 구두 닦기뿐만 아니라, 화물열차에서 떨어진 곡식 이삭들을 주워서 팔기까지 했다. 축구공과 신발도 살 수 없어서, 넝마를 기워서 공을 만들어 차고 놀았다고 한다.
15세까지 바우루 클럽 소년축구팀에서 공을 찬 펠레의 능력은, 이미 눈에 띌 만큼 뛰어났다. 1956년 만 16세가 되기 전 펠레는 브라질 최고의 명문팀인 산토스(Santos)로 옮겨 마침내 프로선수가 됐다. 그해 벌써 데뷔전을 치렀고, 이듬해에는 국가대표로 뽑혔다.
아르헨티나와의 경기는 국가대표로서 처음 뛴 게임이다. 그리고 1958년 채 18세가 되기 전, 당시 사상 최연소 선수로 월드컵에 출전했다.
그는 1962년 월드컵에도 출전했다. 그러나 초반에 부상을 당해 결승전에 나가지 못했다. 그런데도 브라질이 또 우승했다.
1966년 월드컵에서도 펠레는 상대 수비들의 표적이 돼 온 몸이 만신창이가 돼 들것에 실려 나갔다.
그가 빠진 팀은 이제 브라질 팀이 아니었다.
여지없이 예선에서 탈락했다. 부상으로 몸이 망가지고, 팀이 준준결승전에도 오르지 못했을 때, 펠레는 말했다. “스타(선수)를 보호하지 않는 월드컵에 다시는 출전하지 않겠다.”
1969년 사상 세 번째로 1000골을 기록한 선수가 됐다. 그런 펠레를 브라질은 다시 원해, 1970년 네 번째로 월드컵에 참가했다.
당시 펠레의 기량은 절정에 달해, 브라질이 월드컵을 세 번째로 안는 데 결정적으로 기여했다.
그리고 1971년 13만 관중이 지켜보는 말라카냥 구장에서 대표선수로서 은퇴경기를 가졌다. 1956년 산토스 팀에 입단한 펠레는 1974년까지 18년간 줄곧 산토스 팀에서만 뛰었다.
산토스 팀은 1958년에서 1962년까지 상파울루 선수권대회에서 네 번이나 연속 우승을 하고, 1964년, 1965년, 1967~1969년에도 우승했다. 또 1962년, 1963년에는 코라 리베르타도레스(남미 클럽 선수권대회)와 대륙간컵 대회에서 우승했다. 이때도 펠레가 주역이었음은 물론이다.
그는 1959년 127골, 1961년 110골, 1965년 101골을 넣는 등 매시즌 70골 이상을 기록해 최고의 골잡이로 명성을 날렸다.
그는 1974년 산토스 팀에서도 은퇴했다. 팬들은 이제 펠레의 경기를 볼 수 없게 됐다고 모두 아쉬워했다.
그는 1년 6개월 동안 쉰 다음, 미국으로 건너가 1975년 사상 최고액인 350만 달러를 받고 코스모스 팀에 입단했다. 그는 코스모스 팀에서 2년간 활약했다.
1977년 소속 팀을 세 번째로 NASL(북미 축구리그)에서 우승시킨 후 완전히 축구화를 벗었다. 펠레는 생애 통산 1362경기에 출전(세계 기록)해 1280골을 넣었다.
국제대회에서 일곱 번의 해트 트릭을 포함해 모두 92번의 해트 트릭을 기록했다(세계 기록).
- 펠레, 나의 인생과 아름다운 게임 중에서 발췌, 정리 |
2007-04-25 09:17
http://blog.drapt.com/tlals10/1896001177460241709
출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/ossaio
우리나라 10년 후 부동산은 어떤 지형도일까.
2018년부터는 65세 인구가 전체인구의 14%이상을 차지하는 고령사회로 접어들고 2019년부터는 전체 인구조차 감소세로 접어든다. 고령자들이 늘어나고 인구자체가 감소한다면 부동산 유효수요가 줄어들 수밖에 없다. 그렇다면 지금도 거품논란이 끊이지 않는 부동산 시장은 어떻게 전개될 것인가.
혹시 ‘고령화와 인구감소’라는 2가지 악재를 만나 부동산 시장이 갑자기 무너지는 것은 아닐까. 또 점차 노인들이 사회의 주인이 되는 세상에선 어떤 부동산이 각광을 받을 것인가. 10년 뒤 인구 감소와 급속한 고령화에도 불구하고 부동산 시장이 갑자기 위축되는 상황은 오지 않을 것으로 보인다.
인구 감소에도 불구하고 ∇주택을 필요로 하는 가구 수가 늘어나는 데다 ∇나이 들어 집을 줄이는 시기가 외국보다 10년 정도 늦게 나타난다는 점 ∇고령자가 보유한 주택을 담보로 노후생활자금을 연금형식으로 지급하는 역모기지론 ∇선진국에 비해 부족한 주택공급 등의 이유 때문이다.
또 고령사회에서도 주택시장의 본류(메인 스트림)는 전원주택이나 타운하우스가 아닌 아파트가 될 것이며, 교외(외곽)보다는 도심이 부상할 것으로 전망된다. 상가도 고령자들의 드나들기 쉬운 평지의 1층 상가가 블루칩이 될 것으로 예상된다. 고령사회가 오면 주택 버블이 꺼질까?
참여정부가 10여 차례에 걸쳐 굵직한 투기 억제책을 내놓았는데도 여전히 집값이 불안한 것은 인구구조와 밀접한 연관이 있다.
인구 구조상 두꺼운 허리 층을 형성하는 30~40대 인구가 집을 새로 사거나 넓히고 있어서이다. 하지만 앞으로 10년 뒤면 이들 연령대의 왕성한 주택 구매는 거의 마무리된다. 주택 가격도 최근 몇 년과 같은 가파른 상승세를 보이긴 힘들 것이다. 일각에선 인구 감소에 고령화가 동시에 진행돼 주택시장이 충격을 받을 것이라는 비관적인 전망도 나온다. 하지만 지레 ‘겁’먹을 필요는 없는 것 같다. 학계에서는 인구감소와 고령화에도 불구하고 주택 수요가 갑작스럽게 줄어들지 않을 것이라는 전망이 우세한 편이다.
우선, 총인구가 감소하더라도 주택을 필요로 하는 가구 수는 계속 늘어난다는 점이다. 가구수가 늘어나는 것은 만혼이나 이혼에 따른 1인 가구 증가가 가장 큰 요인이다. 통계청의 추계인구에 따르면 2007년 가구수 증가율은 전년대비 1.29%로 총인구 증가율(0.33%)보다 4배 가량 높다. 총 인구가 감소(-0.005%)하는 2019년에도 가구수 증가율은 0.65%에 이른다. 이 같은 가구수 증가는 인구감소에 따른 충격을 누그러뜨릴 수 있을 것으로 점쳐진다. 고령자들이 주택을 처분하기보다는 자식에게 상속이나 증여를 하려는 성향이 강한 것도 매물 부담을 덜 수 있는 요인이다.
정부가 고령사회에 대비하기 위해 도입을 추진하고 있는 역모기지론(주택담보 노후연금)도 변수다. 역모기지론이 활성화할 경우, 고령자들이 생활비를 마련하기 위해 내놓는 ‘생계형 매물’이 줄어 가격하락 압력을 낮추는 요인으로 작용할 수 있다. 정부는 역모기지론 잠재 수요를 77만 가구 정도로 추정하고 있다. 부족한 주택 공급도 고려해야 할 대목이다.
우리나라는 선진국과 비교해 볼때 인구 대비 주택수가 적다. 정부가 주택보급률 대신 주택통계지표로 활용키로 한 1000명당 주택 수의 경우 우리나라는 2006년 현대 전국 284채, 수도권 258채에 불과하다. 일본 423채(2003년), 미국 427채(2003년), 독일 445채(2000년)보다 훨씬 적다. 이런 점을 종합해 볼 때 고령화와 인구감소에 따른 주택시장의 영향은 다소 늦게 나타날 것이다. 충격이 온다 해도 앞으로 15~20년 후의 일이 될 것이다. 고령 사회에서도 아파트 인기는 절대 식지 않는다
우리나라에서 아파트는 영원하다.
아파트는 앞으로도 한국을 대표하는 주거공간이 될 것이다. 우선 우리나라 아파트 역사는 중산층 재테크 역사다. 영국이나 프랑스 등 유럽에선 아파트하면 이민자들이나 저소득층이 사는 임대아파트를 떠올리지만 우리나라는 현대화된 주거공간으로 받아들인다. 우리나라 아파트 역사는 중산층 성장의 역사다. 아파트 당첨은 중산층 대열에 오를 수 있는 행운의 열차였다. 경제학 관련 논문에서 자주 인용되는 ‘경로의 의존성(Path Dependency)’이라는 개념을 이해할 필요가 있다. 어떤 계기로 한번 경로가 결정되고 나면 운동 상태를 유지하려는 관성 때문에 흐름을 쉽게 바꾸기 어렵다는 논리다.
우리나라에서 아파트는 인기 주거공간으로 뿌리내린 상황이기 때문에 아파트 선호 추세가 일정기간 지속될 수밖에 없다. 지난 30년간 우리나라 사람들은 아파트를 통해 재산을 불려왔다. 그래서 아파트를 재산의 증식수단이자 돈(money)으로 인식을 하고 있다. 따라서 주택시장의 판도를 뒤바꿀만한 충격적인 외부환경의 변화 없이는 아파트 쏠림현상은 계속 될 수밖에 없을 것이다. 더욱이 아파트는 환금성, 수익성, 안전성 삼박자를 갖춘 상품이다.
아파트는 자신이 필요할 때 언제든지 마음만 먹으면 현금으로 바꿀 수 있다. 가격을 1000만~2000만원만 낮추면 금세 매수자가 나타난다. 어떤 때에는 매물을 내놓은 지 1~2시간 뒤에 계약하자는 연락이 올 정도다. 아파트는 대기 수요층이 많기 때문이다. 아파트는 동네 슈퍼의 라면만큼이나 규격화돼 있다. 매주 한차례 아파트 시황이 나오는 것도 아파트가 규격화돼 있기 때문에 가능하다. 가격이나 단지 정보가 공개돼 비교적 파악하기 쉽다. 예컨대 대치동 은마 아파트 0동 00호 아파트는 현장을 가보지 않고서도 인터넷 정보업체의 정보만으로 계약을 할 수 있을 정도다.
구매 패턴이 인터넷 쇼핑이나 홈쇼핑을 통해 TV나 냉장고를 사는 것과 큰 차이가 없다. 환금성에서 뒤떨어지는 펜션, 교외의 타운하우스는 틈새상품에 불과하며 결코 아파트를 대체할 수 없을 것이다. 수도권 아파트 중대형 쏠림현상 10년 더 이어진다
인구는 장기 주택수요의 펀드멘털을 가장 잘 이해할 수 있는 잣대다.
통계청 추계인구에 다르면 중소형 아파트 수요층을 형성하는 30대 인구는 2003년에 피크를 찍었다. 30대 인구만을 따질 때 중소형 주택의 수요는 예전보다는 못할 것으로 보인다. 하지만 중대형 아파트 수요층인 40~50대 인구는 계속 늘어난다. 전국기준으로 2016년에 가서야 1635만 명으로 전인구의 33.16%를 차지하며 꼭지를 찍는다. 2007년 현재 40~50대 비중은 29% 정도다. 이 시기는 일생에서 수입이 가장 많은 데다 자녀들이 성장하면서 보다 넓은 집이 필요할 때다. 수도권의 경우 이보다 더 늦어 40~50대 인구는 약 882만 명을 기록하는 2022년에 꼭지를 형성한다. 또 나이가 들어 주택 규모를 줄이는 시기도 외국보다 늦다는 점도 감안해야 한다는 지적도 많다.
선진국의 경우, 50세 중반 정도가 되면 큰 집을 팔아 작은 집으로 옮기지만 우리나라는 이런 경향이 10년 정도 늦게 나타난다. 그만큼 우리나라 사람들의 주택 소비 욕구가 크다는 이야기다. 강화된 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV) 등 대출 규제, 그리고 갈수록 늘어나는 종합부동산세 등 보유세 부담 등은 일시적으로 고가주택 수요를 줄이는 요인으로 작용할 가능성이 있다.하지만 아파트 대형평형 인기가 하루아침에 저물지는 않을 것이다.
늘어나는 40~50대층, 고령자들이 의외로 주택면적 줄이기에 거부감을 갖고 있는 점 등을 감안할 때 중대형 선호 추세는 앞으로 적어도 5년 이상 ,특히 수도권은 10년 이상 이어질 것이다. 고령 사회에서는 교외가 아닌 도심이 뜬다
우리나라가 선진국처럼 저성장체제로 접어들고 인구 증가율이 둔화하면 주택시장도 도심으로 수렴현상이 나타날 가능성이 있다.
경제 성장률이 높고 인구가 급속하게 늘어나야 주택시장의 외연 확산 현상이 일어난다. 수도권이 확대되는 것도 인구가 그만큼 늘고 있기 때문이다. 인구가 급속히 줄어들면 시골은 주택을 포함한 부동산 유효수요도 크게 줄어들 것이다. 아예 강원도나 충청 내륙 지방 같은 소읍은 ‘자연의 품’으로 돌아갈 것이다. 도심의 토지이용만 극대화할 것이다. 뱃살 이론과 에그 프라이 이론, 그리고 저수지 이론은 고령화시대 도심(핵심)이 부상한다는 이론이다. 도심 주거환경은 그동안의 편리성에다 앞으로는 쾌적성까지 더해질 것으로 예상된다.
도심 공기가 달라질 것이다. 앞으로 20년 뒤엔 도심에서 매연을 뿜는 휘발유, 경유차가 서서히 사라지고 수소가스 연료전지차로 대체될 것이다. 정부는 2040년까지 수소경제의 핵심 분야인 연료전지자동차를 전체 차량의 약 54% 수준인 1250만대를 보급할 계획이다. 매연 차량이 줄어 도심의 공기가 쾌적해지면 굳이 ‘좋은 공기’를 찾아 전원생활로 가는 메리트가 사라질 것이다. 도심 쏠림 현상을 고려할 때 앞으로 실버주택도 전원보다는 도심에 들어서야 성공할 수 있다.
자녀들이 쉽게 찾을 수 있는 지하철역에서 가까운 곳이거나 병원, 쇼핑, 문화시설이 잘 갖춰진 도심형 실버주택이 인기를 끌 것이다. 실제로 강원도 등 한적한 시골에 유료 실버주택 단지가 들어섰지만 상당수가 운영난으로 문을 닫았다. 소비자의 욕구나 취향을 반영하지 않은 탓이다. 고령자 일수록 전원주택 가면 후회 한다
한 블록을 형성하는 단지형 전원주택이면 모를까 나 홀로 전원주택은 방범에 너무 취약하다.
아파트에 비해 환금성이 떨어지고 값이 오르지 않아 상대적으로 박탈감도 크다. 1990년대 중반 강남 아파트를 팔고 전원주택을 지었다가 재테크에 실패해 후회하는 사람들이 많다. 우리나라 전원주택은 실패한 역사다. 1990~2000년 10년간 바람이 불었던 전원주택 건설 붐이 최근 들어 시들해지고 있다.
전원주택 수요층은 장노년 층에서 30~40대 젊은 층으로 대체되사는 상황이다. 화가나 작가 등 창작을 하는 젊은 예술인이 많다. 아토피 환자인 자녀를 두고 있거나 기관지 천식을 앓는 사람들도 전원주택을 찾고 있다. 전원주택 수요가 제한적이다. 이런 수요만으로는 전원주택이 다시 살아나기에는 한계가 있을 것이다. 재산의 가치의 하락을 원하지 않는다면 전원주택은 지금이라도 팔아 다른 곳에 투자하는 게 낫다. 전원생활을 꿈꾸며 시골로 둥지를 틀려는 사람들에게 필자가 꼭 드리고 싶은 조언이다. 인간이 수천 년에 걸쳐 만들어 놓은 도시는 영원하다. 자연이 그립다는 이유로, 공기가 나쁘다는 이유로 이 도시 문명에서 쉽게 벗어나지 마라. 고령 사회에는 평지의 1층 상가가 부상할 것이다
상가투자 수요가 많은 50~60대 인구는 2007년 현재 전인구의 19.51%(945만여 명)에서 해마다 지속적으로 증가해 2027년에는 32.03%로 피크를 이루게 된다.
주택투자 시대는 서서히 종언을 고하고 곧 상가 투자시대가 열릴 것이지만 옥석을 가려야 한다. 상가는 공급 과잉, 인터넷 쇼핑 확산, 소비 감소 등 악재가 겹쳐 있어 차별화가 극심해질 것이다. 사회의 주류가 되는 고령자들이 쉽게 드나들 수 있는 평지의 1층 상가는 앞으로 블루칩으로 더욱 빛을 발할 것이다. 박원갑 스피드뱅크 부동산 연구소장/ <10년 후에도 흔들리지 않는 부동산 성공법칙' 발췌> |
2007-04-25 08:54
http://blog.drapt.com/tlals10/2413571177458858332
출처 : 동탄-공세-보라 전철역 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
조금 오래된(?...2006년말) 글이지만 흐름을 보시고 한번 읽어 보시기 바랍니다. 글의 내용은 인천에 한정되어 있지만 투자의 POINT는 비슷하리라 생각됩니다.
제가 자주 가는 R2에서 퍼온 글입니다.
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안녕하세요? AV People 동호인 여러분
눈팅 회원 *** 이라고 합니다. 음악이 좋아 여기에 가입한지 2여년이 되었는데 동호인 분들 도움도 참 많이 받았구 가끔의 여러분들 글 눈팅이 저의 삶에 웃음과 여유로움을 주셨습니다. 오늘은 제가 시간의 여유로움이 좀 있어 회원 분들께 도움이 되었음 하는 바람으로 제가 알고있는 지식을 나누고저 글을 올립니다. 전 40대입니다만 여기 회원분들 대부분이 30대 분 들 인거 같아 제일 중요한 30대를 놓치지 말고 꼭 저의 글을 참고 하시어 재테크에 도움이 되었음 합니다. 지금 전국이 부동산 열풍인거 같습니다. 전 이것을 이렇게 생각합니다. 이제는 꾸준한 저축만으로는 부를 형성하기가 어려운 시대임을 절감하다보니 아는 것은 모자라고 불안한 심리로 부동산, 주식, 펀드 증 투자에 온힘을 기울이는 것 같습니다. 이 중 제일 첫째가 부동산이라고 생각 합니다. 부동산을 모르고 부를 형성하기 어렵다고 해도 과언이 아닙니다. 근데 내가 가지고 있는 돈이 없는데.. 적은데.. 어떻게 부동산을 하냐.. 남의 나라이야기다. 내겐 필요없어... XX나라, XX정치 하는 놈들... 술이나 마시고.. 음악이나 듣고 위로하자 ^^ 이런분들도 많을 거라고 생각합니다. 아는게 힘입니다. 오디오와 음악에 미치듯 부동산 공부에 한번 빠져 보십시오 지식의 심도가 좀 더 해지면 아~ 돈이 적어도 또는 없어도 가능하겠다는 방법도 터득하게 됩니다. 내가 현재 가진 돈이 없을 때 공부를 하여야 합니다. 이런 준비를 꾸준히 해 오면 그 기회는 얼마든지 올겁니다. 기회란 준비된 자만이 알 수 있고 쟁취할 수 있는 겁니다. 준비가 되지 않으면 그 기회가 와도 모르고 지나가 버리고 먼 훗 날 느끼게 되는 것이죠. 지금이 그 기회의 시기 인 것입니다.-2~3천만으로 5~6년 만에 내 집 마련할 수 있는 절호의 시기입니다. 아마 부동산 특히, 재개발 재건축에 대해 공부를 좀 해 보신분이면 제 글에 공감을 하실 거라고 생각합니다. 그리고 실행에 옮길거라고 기대도 해 봅니다. 물론 앞으로도 가능하지만 지금 이 시기 보다는 더 어려울 겁니다. 2006년 하반기는 재개발의 시대라고 해도 과언이 아닐 겁니다. 전국 각 시 단위로 재개발 재건축 구역이 대부분 확정 되었습니다. 뉴타운, 촉진지구도 이것과 마찬가지라고 생각 하면 됩니다. 지역의 난개발을 막고자 5~10년 단위로 자치구에서 일괄 지정하게 되어 있습니다. 그 첫 번째가 2006년 하반기 인거죠 해당 자치구 구역 확정 위치도 및 자료는 시,군,구에 접속 해 보시거나 웹서핑으로 쉽게 찾을 수 있습니다. 향 후 가능성이 많은 재개발 지역은 서울, 부천, 인천, 의왕, 안산, 성남, 부산, 대구, 마산, 울산, 제주 등 전국 대부분의 지역이라 해도 과언이 아닙니다. 전 여기서 현재 투자금 대비 최고의 효과를 낼 수 잇는 곳은 단연 인천이라고 단언 드립니다. 그래서 인천으로 한정하여 설명 드리겠습니다. -- 다른 지역도 원리는 마찬 가지입니다. 인천은 2006년 8월 1일자로 100여 군데의 재개발, 재건축, 정비구역을 확정 했습니다. 여기서 정비구역은 촉진지구로 지정하고 시 정부 주도형으로 나아가 시기가 조금 빨라질 거라고 예상 해 봅니다. 2~3천으로 내집마련하는 비법은 밑의 2가지대로 실행에 옮기기만 하면 됩니다. 아주 간단 합니다. 1. 인천시청에 접속하여 정비구역 지정 위치도 및 현황자료를 다운 받는다.(2006년8월1일) 2. 재건축은 빼고 재개발(1,2단계로 나누어져 있음) 및 정비구역(사업방법보류로 되어 있음)위치도를 구역별로 확대 출력을 하여 그 지역 부동산 중개업소를 찾아 다니며 구역 현황파악 및 매물을 구하고 2~3천만 투자로 살 수 있는 빌라 및 다세대를 물색하여 마음에 드는 것이 있다면 구입 하시면 됩니다. ---> 부지런히 많이 움직이는 것이 더 큰 덕을 볼 수 있을 겁니다. 이 정도도 노력하기 싫은 분은 패스^^ 위 1.2번 설명대로 하시면 끝 납니다. 이제부터는 그 투자로 돈이 형성되는 과정과 형편별 구입요령을 알려 드리겠습니다. 1. 구입요령은 위에서 설명 드린 것과 같이 부지런히 다니시면 2~3천으로 구입할 수 있는 물건은 제법 있을 겁니다. - 전세를 끼고 사는 방법 - 월세를 끼고 사는 방법(돈이 좀더 여유가 있다면)--수익율은 충분치 않지만 5~6% 수익은 나올겁니다. - 대출을 활용해서 사는 방법 -- 다세대 물건은 1금융권에서는 받기가 어려울 겁니다. 2금융권도 잘 안되는 곳이 많구요 신협이나 새마을금고에서 일부 가능 할 겁니다. -- 인천지역은 법원 앞 법무사에서 대출대행 해주는 곳도 많습니다. 문은 두드리면 반드시 열립니다 그리고 열심히 찾아보면 방법은 항상 있습니다. - 경매로 낙찰받는 방법 -- 경매로 낙찰 받으면 낙찰가 또는 감정가 이상 낙찰일때는 감정가에서 80%는 대출을 해 주는 곳이 많습니다. --- 정상적으로 매입하면 대출이 어렵다더만.... 이것은 좀 아이러니 하지만 설명하면 복잡하고 그만한 이유는 충분히 있습니다. 적은돈으로 최고의 효과를 낼 수 있는 재개발 물건은 가능한한 작은 다세대 물건입니다. 대지지분 1~2평에 건평5~7평 이런 물건 일수록 그 수익률은 놀랄 만큼 큽니다. 인천은 이런 물건도 제법 있습니다. 이렇게 아무리 적어도 입주권은 나오기 때문이죠. 재개발의 키 포인트는 입주권입니다. 입주권이란 향후 조합원 자격권자가 되겠죠. 입주권에 대해서는 따로 설명을 드리겠습니다. 6평이하면 조합원 자격이 없다던데... 이렇게 반문 하실 분도 계실 겁니다. 이것은 쪼개기가 극심한 지역에서 특히 서울에서 있는 현상이고 그 외지역은 대부분 걱정 않으셔도 됩니다. 이미 예전부터 그렇게 형성되어 있었기 때문에 입주권 받는데 지장이 없습니다. 2. 재개발 투자는 내가 향 후 입주권을 받아 그곳에 입주하여 살거라는데 포인트를 두는 것보다 향 후 가치가 어디가 제일 좋은가에 중점을 두어 구입하여야 최고의 투자효과를 낼 수 있습니다. 그것은 나중에 처분을 하여 그 시점에 본인의 형편과 살고 싶은 곳을 맞추어 선택하여 그 처분한 돈으로 구입하면 최상의 선택이 될 겁니다. 3. 대지지분에 너무 연연해 하지 마시길 바랍니다. 나중에 입주권 순위 결정은 관리처분 시기에 감정평가액 대비로 우선 순위가 매겨 집니다. 입주권만 나오면 되는 것입니다. 적은 돈으로 매입할 수 있는 물건이라면 최고의 투자가치가 됩니다. 적은 지분으로도 나중에 큰 평수 구입할 수 있는 방법도 있습니다. 이것은 알려드리기는 어렵고 스스로 터득 해 보시길 바랍니다. 4. 구입할 지역은 인천 전체에서 재개발 확정지는 어디든 상관이 없다고 생각 됩니다. 조금씩 차이는 있겠습니다만 하여튼 진행속도가 제일 빨리 되는 곳이 제일 좋다고 생각 됩니다. 하지만 이것은 예측이 좀 어렵습니다만 이것도 부지런 함으로 예측 가능 해 집니다. 그리고 한가지 더 첨부하면 용적율이 높은 지역이 나중에 수익률이 더 많이 발생할 요인이 크다고 생각됩니다. 그리고 구역 면적이 넓은 지역 -- 이것은 반드시 그렇다고는 볼 수는 없습니다. 왜냐하면 그만큼 조합원 수가 많다보니 협력이 빨리 안될 요인이 많아 늦어질 수 있기 때문입니다. 다시 정리하면 - 많이 낡은 지역 - 지역민들 협조가 잘 되는 지역 - 지금 대부분 추진위 승인 과정에 있지만 이미 추진위 승인을 받은 곳도 여러 곳 있습니다. -- 경동지역, 용현1구역 등... - 용적율이 높은 지역 - 구역 면적이 넓은 지역 - 입지적 여건(위치)이 좋은 지역 5. 현재 2~3천만의 종자돈도 없고 전혀 여유가 없는 분들을 위하여--- 전세나 월세에 살고 계신 분으로 그 보증금이 전부인 분들은 그것을 빼서 인천으로 재개발 지역에 주택(다세대)을 구입하여 이사를 가면 됩니다. -. 전용 10평내외 -- 구입가 -- 5~6천만원 -. 전용 15~16평 -- 구입가 -- 6~8천만원 -. 전용 17~18평 -- 구입가 -- 7~9천만원 이것은 지역에 따라 편차가 좀 있습니다. 만일 위의 금액도 마련하기 어려우시면 나머지는 대출로 충당하여 구입하시면 됩니다. 대출요령은 따로 설명이 되어 있습니다. 이것마저 어려우시면 저에게 메일을 보내 주시고 상담을 받으십시오 제가 시간 되는 데까지는 설명 해 드리겠습니다. 그리고 현재 서울에 계신 분이고 셋집에 살고 계신 분으로 그 보증금이 전 제산인 분은 더더욱 이렇게 하여야 한다고 생각 합니다. 물론 대출을 끼고 매입하게 되면 매월 그 이자를 내어야 합니다. 이것은 이자부담을 5년동안 하더라도 나중에 그 수익에 비하면 극히 미미 할 것입니다. 서울에 출퇴근이라면 계양구 작전동이나 부평구 역세권 정도로 매입을 하여 이사를 하시면 됩니다. 물론 좀 멀고 고통이 따르겠습니다만 밝은 미래를 위해서는 참을 줄도 알아야 합니다. 그래야 잘 살 수 있는 자격이 주어지고 나중에 현명한 판단이라고 여겨 질 것입니다. 현재 조금 힘들고 남보기에 창피하다고 생각 할 수 도 있겠습니다만 희망적인 미래가 있다면 안할 분들은 안계시겠죠^^ 사실 제 주변에도 보면 아파트 몇 억짜리 계속전세 사는 분 몇 천만원 전세에 사는 분 보증금 몇 천에 많은 월세를 내면서 사는 분 이렇게 지속적으로 계속 살 고 있는 분들도 많습니다. 열심히 일을 하면서도 현재에서 벗어나지를 못하고 있는 분들도 많습니다. 물론 이런 방법을 모르다 보니 당연 할 수도 있겠지만 부동산에 집중하여 관심을 가지지 못하고 먼저 포기 해 버렸기 때문입니다. 그리고 제가 설명을 하여 그렇게 하시는 분들도 있지만 실행을 안하시는 분들도 많습니다. 저 생각에는 너무 답답하지만 어쩔 수 없는 거라 생각 합니다. 이상이 구입하는 요령이었고 이제는 제일 중요한 돈이 형성되는 과정을 설명 드리겠습니다. 1. 대략적으로 큰 부분만 나열 하겠습니다. 재개발구역입안--> 구역확정(지금은 구역확정단계) --> 조합설립, 시공사결정 --> 관리처분, 이주비지급 --> 철거 --> 조합원 동,호수 결정(입주권결정) --> 일반분양, 착공 --> 입주 -->청산 조합해체 이 중에서 가장 큰 폭으로 오르는 시기는 <<구역확정 - 조합설립 - 철거와 동호수결정 후 - 입주>>입니다. 이 때는 눈에 두드리지게 오르는 것이 나타납니다. 지금은 구역 확정이 된 시기이므로 이미 좀 올랐다고 봐야 합니다. 그러나 지금이 매입할 적기라고 생각 합니다. 2006년 11월~2007년 2월까지 -->> 최적기라고 생각합니다. 때마침 11.15 부동산 초치로 지금 전체적으로 주춤하는 시기입니다. 2. 1~2년 후에 거의 대부분 조합이 형성 됩니다. 그리고 시공사가 선정되고 조합원 입주평수 결정 및 동 호수 추첨이 진행됩니다. 이때까지 2~3년정도 예상이 됩니다. 이것은 반드시는 아닙니다. 구성 조합원의 협조여하에 따라 빨라질 수도 늦어질 수도 있습니다. 이 때 배분 받게 되는 입주권이 바로 돈이 되는 것입니다. 그것은 - 일반분양보다 20~40%(인천의 경우)는 싸게 분양을 받는 다고 생각 하시면 됩니다. 나중에 입주 할때 추가 분담금을 계산 해 보면 이렇게 되는 것입니다. 인천의 대부분 지역은 30%이상 이라고 생각하셔도 됩니다. 인천은 곳에따라 50% 이상되는 곳도 있을 수 있습니다. 잘 찾아보심 이런 곳도 구입할 수 있을 겁니다. 그것은 그만큼 비례율이 높기때문입니다. 비례율 계산은 어렵지만 조사는 간단 합니다. 용적율이 높은 곳 다시말하면 부동산 중개소에 가서 여기 조합원세대수는 몇 인데 몇세대 건설 예상이냐고 물어보면 됩니다. 이것은 현재 확정은 아니지만 대부분 추진위에서 계획은 되어 있습니다. 인천의 현재 재개발 확정구역은 대부분 조합원수의 배수정도 건설이 예상됩니다. 그것은 그 만큼 낙후 되었다는 소리도 되겠죠 그래서 사실 다세대를 구입하는 사람이 어부지리로 더 큰 덕은 보게 된다는 겁니다. - 30% 정도 싸게 입주권을 받을 경우 돈으로 환산 해 보면.... 투자금액이 적은 조그만 다세대를 구입하였으므로 나오는 입주권은 24~5평형이고 이 기준으로 계산해 보겠습니다. 지금부터 대부분 2~3년 후 일반분양이 이루어 질거고 예상분양가는 평당 1200~1500만원 정도로 예상 합니다. 재개발은 정부의 분양가 규제 대상이 아니며 그리고 지금부터 이루어지믄 재개발 아파트는 고층 위주이며 동간 거리가 넓어지고 지상 녹지가 강화 됩니다. 즉, 아주 쾌적한 아파트가 지어지는 것입니다. 이것은 인천시 적극적인 처사입니다. 인천시 권장대로 하면 인센티브도 주어집니다. 그리고 건축비가 요즘 아파트보다 당연 더 들겠지만 여러분께서 만일 조합원이 되시면 건축비가 많이 들어가고 좋은 아파트를 짓자고 적극적으로 조합에 요구 하여야 합니다. 그래야 조합원에게 돌아오는 수익이 크 집니다. 어째든 일반분양보다 30% 정도 싸게 입주권을 받고 분양가 1200만원(정말 최저 예상가입니다) 기준이라면 평당 360만원 차액이 생기게 되고 즉, 360X25평=9,000만원이 됩니다. 이 9,000만원은 여러분의 순 수익이 됩니다. -- 이 입주권은 프리미엄이 아닙니다. 그리고 일반 분양 후 이 때 처분 하시는 분이 많이 계시는데 참아야 합니다. 어차피 적은 돈 투자 했고 여태 참았으니 더 기다려야 합니다. 일반분양 후 입주권을 내 놓으면 금방 매매가 됩니다. 그 이유는 조합원이 가지고 있는 입주권은 대부분 전망이 좋고 로얄층이기 때문입니다. 그것은 조합원 우선권으로 비례율이 좋을 때는 로얄 층만 가지고 조합원 동 호수를 추첨 합니다. 그리고 이 때 입주권을 처분하면 예전과 법이 바뀌어 양도세 대상이 되기도 합니다. 만일 매매를 할 경우 세금 관계 잘 따져보고 처분해야 합니다. 바꾸어 말하면 지금 돈의 여유가 좀 있고 내가 살고 싶은 곳에 입주권이 나온 곳(전국 어디든)이 있다면 즉각 일반분양을 받지말고 재개발지의 조합원 입주권을 매입을 하시면 된다는 얘기도 됩니다. 3. 분양 후 입주까지(2년 남짓) 이 때부터는 계속 조금씩 올라갑니다. 결정적으로 입주 때는 큰 폭으로 오르게 됩니다. 일반분양가의 10~50% 프리미엄이 형성 되는 것입니다. 인천의 경우 최소 20~30% 정도는 될거라고 조심스럽게 예측 해 봅니다. - 그것은 조합원이 가지고 있는 입주권은 대부분 로얄층이기 때문이며 - 여태까지 전국적으로 나홀로 등의 아파트 빼고 단지형 아파트에서는 프리미엄이 대부분 형성되어 왔습니다. 이것이 형성되지 않는 다면 미리 분양 받지 않고 다 입주시 때 사겠지요^^ 더 자세한 것은 인천에 투자해야 하는 이유에서 설명을 다시 드리겠습니다. 그럼 프리미엄을 일반분양가의 최소 20%로 잡으면 25평형 기준으로 1200만 X 20% X 25평 = 6,000만원이 됩니다. 그럼 9,000만원(입주권) 6,000만원(프리미엄) = 1억5천만원이 순수익이 됩니다. 이것은 여러분의 기대치가 너무 크지않게 최소로만 잡은 것입니다. 경우에 따라서는 2억 이상도 충분히 가능 하리라고 생각합니다. 이것은 그 당시 부동산의 여건이 어떻게 달라지는가에 따라 달라질 것입니다. 그리고 위에 설명 드린 것은 앞으로 부동산의 형태가 어떻게 될 지라도 큰 변수는 없을 것입니다. 그 이유는 인천이기 때문입니다. 4. 그리고 입주시기--- 이 시기가 매매 타이밍입니다. 입주하실 분들은 그대로 입주하시면 되고 투자하신 분들은 매매를 하시면 됩니다. 이 때 반드시 등기부 등록 후 매매를 하셔야 세금(양도세)관계가 최소화 됩니다. 양도세에 상관없는 분은 등록하지 않고 매도 하셔도 됩니다. 조합원은 입주전 전매가 허용 되어 있습니다. 예를 들면 저 같은 경우에는 등기전에 매매를 하게 되면 구입가의 차액에서 무조건 60%의 양도세를 내야 하므로 실질 적인 득이 되지 못합니다. 하지만 등기 후 처분하게 되면 그것은 달라 집니다. 조합원은 등기 때 토지지분을 제외한 건축물에 대한 취,등록세와 일종의 소득세를 내어야 합니다. 그리고 등기를 하게 되면 국세청 기준시가가 정해지게 되고 다주택자의 경우에는 매매가-기준시가 x 60%(양도세)가 결정될 겁니다. 최대 수익이 되는 것이죠 이것은 거의 형성된 프리미엄에서 양도세 비율만큼 내게 될 거라고 예상 되어 집니다. 4. 입주 때 추가 분담금이 없는데 어떻게 해야 하느냐고 반문 하시는 분들도 있을거 같습니다만, 별 걱정 안하셔도 될 겁니다. 이 때 추가분담금 25평형 기준 1억~1억5천 정도는 은행에서 아마 서로 대출 해 줄려고 할 겁니다. 만일 이것도 여의치 않을 때는^^ 등기를 하시지 말고 매물로 내 놓으면 금방 매수자가 나타 날 것입니다. 그럼 계약금, 중도금을 받고 등기 후 넘겨주면 됩니다. 5. 그리고 여기서 설명을 보충하자면 조합이 형성되고 관리처분이 이루어지면 이주비가 지급 됩니다. 이것은 일단 무이자로 조합원에게 배분 되며(건설사에서 일단 지원합니다) 그 이자부분 등은 나중에 조합수익에서 공제하게 됩니다. 인천의 조그만 다세대의 경우 약 4,000~6,000만원 정도로 예상 됩니다. 여러분 매입가와 비슷할 것입니다. 이 때 융자를 갚아도 되고 전세금을 빼 주어도 되며 활용하시면 됩니다. 만약 재개발 다세대를 사서 들어가 살고 계신 분이라면 실질 이주하는데 활용하시면 됩니다. 융자금이 있다면 그것은 그대로 끼고 가도 되는 것입니다. 이제부터는 보충 설명입니다. 물건 매입시 부동산 중개업자의 말을 너무 존중할 필요는 없습니다. 무조건 투자금 적게 들어 가는 것이 최선이라고 생각 하십시오 그리고 인천의 부동산 중개업소들은 제가 위에서 설명드린 원리를 자세히 모르는 부동산 중개업소가 대부분입니다. 특히, 중구, 동구 남구 지역이 그렇습니다. 그것은 이분들이 재개발 경험을 처음 하기 때문에 그동안 지식을 쌓아 오신 분들이 별로 없습니다. 요즘 부평이나 작전동지역은 서울 쪽에서 발빠르게 인천으로 간 부동산들이 제법 있기는 합니다. 그 분들은 좀 설명이 나을 것입니다. 하지만 제가 설명 드린데로 자세히 설명이 되는 분들은 찾기가 어려 울 것입니다. 그래서 인천이 더 유리 합니다. 그것은 아직은 많이 싸게 형성 되어 있고 매물이 간간히 나오기도 합니다. 서울지역은 재개발 구역이 확정되는 순간 매물이 사라집니다. 인천은 어려운 분들이 많아 오히려 이 때다 하고 팔려고 내놓은 분들이 많습니다. 그동안 다세대는 매매 자체가 어려웠기 때문이기도 하고 지금 당장 해결하지 않으면 안되는 분들 인천의 부동산 중개업소에서 재개발 감을 잘 못잡고 있고 현재 그 지역에 살고 계신분들도 돈의 형성과정을 대부분 모르고 있고 그 지역의 추진위사무실 사람들도 잘 모르는 사람들이 대부분입니다 그냥 감으로 무조건 좋다고 생각 하는 경향이 대부분 이다보니 매물이 나오고 있는 것입니다. 그래서 지금이 매입 적기라고 보는 겁니다. 그 사람들 지식이 더 쌓이기 전에 매입해야 조금이라도 더 득을 볼 수 있는 것입니다. 지금 인천의 재개발 매물의 여건 및 우선순위는, 1. 부평동, 십정동, 작전동, 효성동(부평구-계양구) 2. 가좌동, 석남동, 숭의동, 도화동, 용현동(서구-남구) 3. 간석동, 구월동(남동구) 4. 중구 5. 동구 위의 순서로 가격이 형성 되어 있습니다. 단기로 2~3년 정도 생각 하시는 분이라면 1,2번이 좋을 거 같고 이것은 현재 교통 등의 여건이 좋고 서울에 지리적으로 가깝기 때문입니다. 5년 이상을 바라보는 분은 중구, 동구가 나을 것입니다. 저는 현재 아주 낙 후 되어 있는 중구 동구를 적극 추천 드립니다. 그곳은 매물도 많이 나와 있고 저렴하게 구입 할 수 있습니다. 인천 사람들도 그곳은 별로 쳐다보지 않는 것 같습니다. 하지만 입주시점 이 후에는 중구 동구가 오히려 더 나을 거라고 예상됩니다. 그것은 1. 송도신도시-영종도-청라지구 삼각벨트가 형성되는 길목입니다. 2. 바닷가와 가깝습니다. 3. 향후 건설될 제 2외곽 순환도로가 지나가는 길목입니다. 4. 지하철, 전철 여건이 획기적으로 개선되며 나아가서는 인천역에서 영종도로 들어가는 전철도 생깁니다. 5. 영종도 발전에 맞추어 따라서 상승하게 됩니다. 그리고 왜 하필이면 인천인가에 대해 설명 드리겠습니다. 물론 위에서 언급 된 부분만으로도 어느 정도 타당성이 있을 것입니다만 보충 하여 드리겠습니다. 1. 현재 인천의 낙후도는 말할 수 없을 만큼 도외시 되었습니다. 그래서 독립적인 기능 보다는 서울의 일종의 위성도시처럼 되어 있습니다. 그래서 다른 경기권의 소도시보다도 부동산 값이 엄청 쌉니다. 심지어 부천보다도 20~30 저렴하게 형성되어 져 있습니다. 인천 계시는 분들은 지금부터 희망을 가지십시오^^ 2. 이제 겨우 검단 신도시 발표로 조금 탄력을 받았습니다. 그나마 다행이죠 아니 지금 매입 하실려는 분들께는 조금 손해죠 제가 신도시 발표 전에 이 글을 올려 드려야 했었는데... 마음은 있었는데.. 좀 미루다 보니..죄송^^ 3. 인천의 재개발은 그동안 부분적으로 아주 조금 이루어 졌으며 지금이 대대적으로 처음으로 하는 거나 마찬 가지입니다. 이 일차적인 재개발이 완료되는 시점 대략 2012~2013년이 됩니다. 그 때는 인천 지도가 확 바뀔 것입니다. 그리고 내년 하반기부터 늦어도 2008년부터는 슬슬 서울에서 투자자들이 인천으로 움직이는 것이 눈에 띄게 나타날 겁니다. 지금 서울 분들은 송도신도시 정도로 눈을 돌리고 있습니다만 그 수익은 재개발 자구가 훨씬 나을 것입니다. 4. 인천의 개발계획이 아주 잘 짜여져 있고 훌륭하다고 생각 합니다. 물론 문제를 찾을려면 많겠지만 큰 덩어리로 보면 전 전국 최고라고 생각 합니다. 전 안상수 인천시장이 처음에는 별로라고 생각 했는데 인천 분들 입장에서 보면 향 후 잘 뽑았다고 느낄 실겁니다. 사실 누가 시장이 되더라도 이 건 흐름이라고 생각 합니다. 5. 현재 인구추이를 살펴보면 인천은 2004~5년 사이에 10% 인구 증가를 기록 했습니다. 현재 대략 260여만명 정도 인데 2010~2012에는 분명 300만은 넘길 거라고 추정합니다. 그리고 중요한 것은 젊은 인구(20~30대) 증가율이 높다는 것입니다. 6. 90년대 말만 하더라도 인천이 전국 부도율 1위권에 있었습니다. 그러나 현재는 부도율 낮은 순위로 1위권 일 것입니다. 그 만큼 인천은 변화 하였다는 것이죠 단지 외형적으로 살고 계시는 분들께서 피부로 느낄 수 없었다는 것입니다. 외지인인 제가 볼 때는 인천은 현재도 급변 하고 있음 절감 합니다. 7. 국제공항과 항만을 가지고 있습니다. 이것은 엄청난 인프라입니다. 그리고 앞으로 중국은 우리에게 더욱더 다가 올 것입니다. 중국이 발전 할수록 인천은 그만큼 유리 한 것입니다. 8. 앞으로 송도 신도시 영종도 청라지구가 어느 정도 완성되는 10년 후의 인천은 저도 예측 불허입니다. 이 때는 서울의 위성도시가 아닌 인천은 분명 자족 도시가 될 것이며, 천대받은 인천이 아니라 전국에서 몰려드는 인천이 될거라고 예상 해 봅니다. 이 때는 아마 부천이나 웬만한 서울의 위성도시보다는 부동산 값도 우위에 서게 될 거라고 생각 합니다. 9. 앞으로 인천은 한국의 미래를 주도 해 나갈 도시라고 생각 합니다. 10. 제일 중요한 것입니다. 현재 지정된 재개발 지구는 대부분이 대단지 규모이며 인천에서 처음 시행하는 거라 특히 역점을 두었으며 지리적 여건도 거의 대부분이 핵심지역이며 향 후 교통(특히 지하철 등)의 중심지를 따라 설계해 놓은 것입니다. 앞으로 인천의 주택을 이끌어날 아파트 단지 들이 될 것입니다. 이상이 저 개인의 순수한 인천에 대한 미래 예측이고 오직 부동산의 가치에 중점을 두어 그동안의 자료와 부동산 공부와 투자 경험을 바탕으로 설명을 드린 것입니다. 여기 회원 분들이 너무 좋은 분들이 많고 순순하고 특히, 30대분들 서민들이 많은 것 같아서 저 나름데로 도움을 한번 드리자고 결심하고 전력을 다하여 쓴 글입니다. 인생에서 30대가 제일 중요한 거 같습니다. 황금시기를 어떻게 보내느냐에 따라 자신의 미래는 엄청 변모 할 것입니다. 30대 무조건 열심히 사십시오 엄청 노력도 하시구요 그래야 40대 이후에는 몸이 고생하지 않고 그 노하우를 바탕으로 살아 나갈 수 있다고 생각 합니다. 물론 예측이라 다를 수는 있으나 그렇게 빗나가지는 않을 거라는 확신을 가지고 쓴 글입니다. 아뭏던 와싸다 회원 분들게 꼭 도움이 되길 바라며 이 글을 읽은 순간이 기회라고 생각 하시고 적극적으로 추진 해 보시길 바랍니다. 물론 여기에는 부동산에 대하여 저보다 더 고수인 분들도 많으리라고 생각 합니다. 이 글은 어디까지나 초보자를 대상으로 도움을 드리고자 해서 쓴 글이니 오해는 나시고 너그러니 양해를 부탁 드립니다. 이 글은 인터넷 어디에도 없는 것이며 순수하게 제 개인의 글임을 밝혀 드립니다. 막 배포 하지는 마시고 꼭 배포 할 곳이 있다면 여기 와사다 게시판에 있음을 밝혀 주시고 여기 들러서 읽으시라고 하면 와싸다에게도 도움이 되겠죠^^ 두서없이 쓴 글이라 배열이 조금 뒤죽박죽되어진 것 같습니다. 하지만 유심히 보시면 다 이해는 되리라고 생각 합니다. 이번 이 기회를 놓치지 마시길 바랍니다. 부러운 30대 여러분 무조건 열심히 하십시오 제가 보기에 너무 부러운 30대입니다^^ 현재 내 위치가 아무리 낮아도 10년만 죽어라 하면 광명은 반드시 찾아옵니다. 아까운 젊음을 낭비하지 마시길 부탁드립니다. 20대 40,50,60대 분들은 참고로 잘 활용하시면 도움은 되리라고 생각 합니다. 감사합니다. 진심으로 도움이 되기를 간절히 바랍니다. 참 저의 글대로 실행을 하시고 나중에 맞아 떨어지면 그 때 꼭 연락을 주시고 고맙다는 인사와 밥 한끼 사 주십시오.^^ 그럼 저는 행복 할 것입니다. 제 연락처와 멜은 바뀌지 않습니다. 참고로 전 현재 사업을 하며 부동산 경매를 전문적으로 하고 있습니다. 와싸다 눈팅 회원 이었습니다.^^ 항상 많이 웃고 즐거운 나날들이 이어지길 바랍니다. ^----------------------^ 참 지방에 계신 분들도 실망하지 마십시오 지방는 오히려 더 기회 일 수도 있습니다. 특히, 부산, 대구, 광주 같은곳 원리는 똑 같습니다. (출처 : R2 부동산 투자여행, 2007.2.8) |
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