현행 세법에서 혼인으로 합가한 경우에는 1세대 1주택에 대한 특례를 주고 있다. 혼인으로 인하여 2주택이 된 경우 5년 내에 1주택을 양도할 때 비과세가 가능한 것이다. 물론 다른 비과세 요건을 충족해야 한다.

세법에 부모 봉양의 경우에도 비슷한 요건으로 특례를 두고 있다.

하지만 혼인합가의 경우에 혼인 당시에는 [1주택 1주택]을 보유하고 있었지만 양도 시에는 [1주택 입주권]으로 되는 경우가 있다.

이러한 경우 입주권을 양도하려 하면 주택이 아니라는 이유로 비과세 혜택을 받지 못하게 된다.

최근 심판례인 조심2008중2763(2008.12.03)에서 기존의 예규 서면4팀-3833(2006.11.21)와 상반된 결정이 나와 주목할 필요가 있다.

요지는 조합원입주권을 주택으로 보아 비과세하고 있음을 감안할 때 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 종전주택이 단지 부동산을 취득할 수 있는 권리인 조합원분양권으로 바뀐상태에서 양도되었다고 하여 혼인으로 인한 1세대1주택 특례를 배제함은 부당하다는 것이다.

2005년 12월31일 세법이 개정되면서 특이사항은

입주권을 주택 수에 포함시키면서 또한 1세대2주택에 대한 중과규정이 신설되었다.

물론, 2003년12월30일 3주택자 중과규정이 있고나서 2년 만에 2주택자도 중과하기에 이른 것이다.

사정이 이러하다보니 입주권에 대한 세법전반에 걸친 영향을 정리하고자 소득세법 시행령 제156조의 2도 신설되었다. 역시 2005년 12월 31일이다.

하지만 거기에 예상치 못한 상황들이 연출되기 시작했다.

주택이라는 부동산은 재개발 재건축을 통하여 부동산을 취득할 수 있는 권리인 입주권으로 바뀌기도 한다는 것이다.

하지만 주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례인 소득세법 시행령 제156조의 2에서는 권리의 변동사항을 담을 수 없었고 일정시점의 주택인지 입주권인지에 따른 법적인 해석만이 가능하게 한 것이다.

그러다보니 상대적으로 납세자에게 불리한 규정이 되어버렸고 과세관청의 해석은 명확한것처럼 보이게 되니 기존의 납세자들이 조세법률주의의 과세요건법정주의 내지는 과세요건명확주의를 근거로 공평성과 재산권부당침해등을 주장하며 백지위임 등과 확장해석 등을 해서는 안 된다며 조세저항내지 불복을 했던 경우와는 달리 항변조차 할 수 없게 되었던 것이다.

이것의 문제는 여기서 끝나지 않고 세법의 전문가 역시 그 흐름 속에 특례의 특례는 좁게 해석할 수밖에 없다는 결론과 타협하기에 이른다.

더 큰 문제는 그 불이익을 당하는 사람이 아주 소수에 이르기에 더 바로 잡기가 힘들다는 얘기다.

그래서 이번 결정이 현행법상으로 인정되기 어려운 부분일 수도 있지만 세법은 국민의 재산권보장에 대하여 침해 법규적성격을 가지고 있으므로 그 해석, 적용은 법적 안정성과 예측가능성을 그 본질적 기능으로 삼는 조세법률주의에 위배되지 않는 범위에 머물러야한다는 점을 다시 한번 보여준 셈이다.

또한, 이번 결정이 국세청의 공식적인 견해가 아니므로 아직 논란의 여지는 있으나 기존예규인 서면인터넷방문상담4팀-2582(2005.12.22)와 국심2006서3136(2006.12.04) 그리고 국심2004서 3592(2005.07.21)에서 보여주듯 이번 심판례로 형평성을 고려한 유권해석의 변경을 기대해 본다.

흔히 절세의 가장 좋은 방법은 「성실신고」라고 한다.

이 문구는 각 세무서에서도 쉽게 볼 수 있다. 따라서 세무서에서 국민들의 세금을 걷기 위해 하는 말이라고 생각하는 납세자도 적지 않다. 그리고 다른 절세방법을 문의하는 경우가 많다.

세무사 입장에서도 여러 절세방법 중에 하나가 「성실신고」이다.

세금에 대해서 미리 준비하는 납세자의 경우에는 전문가와 사전에 절세방안을 모색하여 증빙을 준비하거나 양도시기 등을 결정한다.

하지만 절세방안의 준비 없이 양도가 완료된 후에는 세금을 줄이는 방법을 찾기가 어려운 경우가 있다.

이러한 경우 최고의 절세방안은 예정신고 기간에 신고납부를 하여 10%의 세액공제를 챙기는「성실신고」가 되는 것이다.

2007년부터는 가산세 규정이 무겁게 개정되었다.

각 개별세법에 규정되어 있던 가산세가 국세기본법을 통합됨과 동시에 부당무신고 등에 대한 중과를 두었기 때문이다.

만일 부당 무신고, 과소신고, 초과환급신고에 해당하는 경우에는 40%의 무거운 가산세를 부담하게 된다.

여기서 부당함의 기준이 중요하게 된다.

세법에서 정하고 있는 ‘부당한 방법’은 납세자가 국세의 과세표준 또는 세액의 계산의 기초가 되는 사실의 전부 또는 일부를 은폐하거나 가장하는 것에 기초하여 과세표준 또는 세액의 신고의무를 위반하는 것으로 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

① 이중장부의 작성 등 장부의 허위기장

② 허위증빙 또는 허위문서(이하 ‘허위증빙등’이라 한다)의 작성

③ 허위증빙 등의 수취(허위임을 알고 수취한 경우에 한함)

④ 장부와 기록의 파기

⑤ 재산을 은닉하거나 소득, 수익, 행위, 거래의 조작 또는 은폐

⑥ 그밖에 국세를 포탈하거나 환급, 공제받기 위한 사기 그 밖에 부정한 행위

위에서 나열한 사유에 해당하면 부당한 방법으로 보게 되는 것이다.

우리가 주위에서 심심치 않게 접할 수 있는 ‘다운계약서’가 위 부정한 행위에 해당하게 된다.

그럼 간단한 예를 들어서 가산세가 얼마나 되는지 살펴보겠다.

2008년 1월에 1억에 집을 매수한 A씨가 2008년 12월에 가격이 2억원으로 급등하자 양도하기로 마음을 먹었다.

하지만 이미 양도 계약을 하고 잔금을 받고 보니 양도소득세율이 단기양도에 해당하여 50%가 적용되었다. 그리하여 집을 매수한 B씨는 1세대 1주택이고 3년이상 보유할 생각이라고 하여 합의하에 다운계약서를 작성하였다.

따라서 A씨의 양도가액은 1억 5천만원이 되었고, B씨의 취득가액 또한 해당금액이 되었다.

그러나 1년이 되던 2009년 12월에 B씨도 불가피하게 집을 팔게 되었고, 높은 세율에 세금이 부담되자 B씨는 취득가액을 원래 가액인 2억원으로 하여 양도소득세를 신고하게 되었다.

그렇게 A씨와 B씨의 이중계약은 세무서에서 알게 되었고, A씨에게 가산세와 함께 양도소득세가 부과되었다.

이때 과소신고한 5천만원에 대한 세금이 부과되는데, 당초에 성실신고를 하였을 경우와 비교하여 보면 다음과 같다.

☞ A씨의 다른 주택은 없으며, 고지 시점을 1년 365일로 가정하였다.

이처럼 부당하게 신고하는 경우 가산세로 인하여 70%가까운 세금이 추가로 부과된다. 위 예에서는 A씨가 납부불성실 가산세를 1년으로 계산하였지만 A씨의 부당신고가 2년 후에 발견되어 고지되었을 경우 납부불성실 가산세는 5,475,000원이 되고, 3년 후의 경우에는 8,212,500원이 된다.

따라서 3년 후의 경우에는 총 부담세액의 2배 가까운 금액이 가산세로 부과된다.

또한 양도소득세에 부과되는 10%의 주민세를 고려한다면 그 피해는 더욱 커진다.

이처럼 양도소득세는 나의 양도가액이 매수자의 취득가액이 되므로 순환고리가 된다.

당장 눈앞의 달콤함에 빠져 세금을 부당하게 탈세하지 말고, 사전에 절세방안을 모색하여 합법적으로 세금을 줄일 수 있는 방법을 찾아야 할 것이다.

사업을 시작하려 할 때 우선 사업자등록증을 신청하게 된다.

부동산임대사업 역시 예외일 수 없다. 따라서 사업자등록을 신청할 때 가장 먼저 고민하게 되는 것이 사업자유형이다.

「일반과세자」와 「간이과세자」가 그 유형인 것이다.

주위에서는 일년에 공급대가가 4,800만원이 안될 것 같으면 간이과세자로 신청하면 된다고 하기도 하고, 첫해에는 어떻게 신청해도 상관없다고 하기도 한다.

또한 간이과세자는 공급대가가 1,200만원 이하인 경우에는 부가가치세를 납부하지 않아도 된다고 하니 솔깃하기도 한다.

하지만 「일반과세자」와 「간이과세자」는 그 차이가 있다.

1. 세금계산서발행 여부

「일반과세자」는 세금계산서를 발행할 수 있지만, 「간이과세자」는 세금계산서 를 발행할 수 없다.

그리고 일반과세자로 등록을 하였을 경우에는 임대료에 부가가치세포함여부를 반 드시 명시하여 계약하여 이후 분쟁의 소지를 없애야 한다.

2. 부가가치세 매입세액공제 여부

부동산임대건물을 신축하였거나 취득한 경우에는 취득대금에 부가가치세가 포함 되어 있다. 따라서 매입세액을 공제받을 수 있는데, 이를 위해서는 반드시 「일반 과세자」로 등록을 해야한다.

신축오피스텔을 분양받는 경우에는 분양계약과 동시에 오피스텔이 속한 관할세무 서에 사업자등록을 하고, 분양대금 지급 시에 세금계산서를 교부받아 분양 시 분 양회사에 지급한 부가가치세를 조기 환급받는 것이 유리하다.

3. 과세전환시 부가가치세 납부

일반과세자로 사업자등록을 하였으나 공급대가가 낮아서 간이과세자로 유형을 변 경하려 한다면 그에 따른 추가납부가 있다는 것을 알아야 할 것이다.

일반과세자는 건물 취득 시에 매입세액을 공제받을 수 있다. 따라서 매입세액을 공제받은 일반과세자가 간이과세자로 유형을 변경하면다면, 이미 받은 매입세액 을 납부하여야 한다.

납부하여야 할 부가가치세는 재고납부세액으로 다음과 같다.

재고납부세액 = 취득가액*[1-(5/100)*경과된 과세기간 수]*10/100*(1-부가가치율)

이때 경과된 과세기간 수는 과세기간을 말하는 것이므로 1년은 2과세기간이 된 다. (1기:1/1~6/30, 2기:7/1~12/31)

따라서 취득 후 10년 이내에 「일반과세자」에서 「간이과세자」로 유형을 변경 한다면 위 산식에 따른 부가가치세를 납부하여야 하는 것이다.

그리고 부가가치율은 부동산임대업의 경우에는 30%가 된다.

사업자가 직접 제작하거나 건설, 신축한 건물의 경우에는 별도의 산식에 의한다.

「일반과세자」와 「간이과세자」는 이러한 사항을 고려해야 하기 때문에 단순히 공급대가로만 판단할 문제는 아니다.

「일반과세자」로 사업자등록을 한 사업자가 계속적으로 유지하기 위해서는

① 부가가치세 과세표준(임대료 및 간주임대료, 관리비 포함)이 연간 4,800만원이 상이 되거나,

② 그렇지 못할 경우에는 법정기한 내에 간이과세포기신고서를 제출하는 것이다.

간이과세포기신고서는 일반과세를 적용받고자하는 달의 전달 마지막 날까지 사업장관할세무서장에게 제출하는 것이다.

간이과세전환통지서를 받은 사업자는 그 전환시점이 2009.7.1이었다면

2009.6.30까지 간이과세포기신고서를 제출하여야지 간이과세로 전환되지 않고 일반과세자로 지속 할 수 있는 것이다.

그러나 최초 사업연도부터 간이과세자로 등록 할 수 없는 일반과세자가 있다.

• 일반과세사업장을 보유하고 있는 사업자

• 일정규모 이상의 부동산임대사업자

- 부동산임대업의 간이과세배제기준표에 의하여 배제기준에 해당하는 사업자는 간이과세자로 등록 할 수 없다.

배제기준은 각 지역별 기준면적과 ㎡당 공시지가를 기준으로 산정한다.

부동산임대업을 시작하는 경우 이러한 점을 고려하지 않으면 과세유형전환으로 인해 추가로 세금을 납부할 수도 있고, 임대인에게 세금계산서 발행을 하지 못하는 경우도 있다.

따라서 그 시작부터 전문가와 상담하여 자신에게 맞는 유형으로 사업자등록을 시작하는 것이 바람직하겠다.