지난 6월 1일은 2008 귀속 종합소득세 신고납부기한이었다.

매년 5월 31일이 신고기한이지만 2009년에는 일요일인 관계로 6월 1일로 연장된 것이다.

부동산임대소득이 있는 경우에도 당연히 종합소득세를 신고하여야 한다.

근로소득과 부동산임대소득이 있는 경우에도 근로소득에 대해서는 연말정산을 하였지만 부동산임대소득과 합산하여 다시 세액을 계산하고 추가납부세액이 있으면 납부하여야 한다.

사업소득과 부동산임대소득이 있는 경우에도 합산하여 신고를 하여야 한다.

사업소득에 대하여 세액은 납부하고, 부동산임대소득에 대하여 세액을 납부하는 것이 아니다.

자신의 일년 소득에 대한 세금이므로 두가지 소득을 합하여 세액을 계산하게 된다.

신고기한이 지난 지금, 신고를 하지 않았거나 잘못 신고하실 분도 계실 것이다.

금액이 작아서, 날짜를 잊어서, 방법을 몰라서, 안내문을 분실해서...

실무를 하다 보면 그 이유는 다양하다.

하지만 무신고하였거나, 자료가 미비하여 신고를 수정할 사항이 있다면 다음의 절차에 따르면 된다.

▶ 기한후신고

신고를 하지 않은 경우에는 지금이라도 기한후신고를 하여야 한다.

기한후신고는 법정신고기한 내에 과세표준신고서를 제출하지 않은 자가 관할세무서장이 과세표준과 세액을 결정하여 통지하기 전까지 신고서를 제출하는 것이다.

물론 이 경우 가산세는 있지만 납부불성실가산세의 경우에는 [일수*3/10,000] 이므로 하루라도 빨리 신고납부하는 것이 가산세를 줄일 수 있는 방법이다.

▶ 경정청구

경정청구는 법정신고기한 내에 신고서를 제출한 자가 일정한 사유에 해당하는 때 법정신고기한 경과 후 3년 이내에 청구할 수 있는 제도이다.

즉 경정청구는 법정신고기한 내에 신고를 하였지만, 실질 세액보다 많은 세액이 신고된 경우에 청구 할 수 있는 절차이다.

물론 환급세액이 있는 경우 실질환급세액보다 신고된 환급세액이 적어 추가 환급액이 발생하는 경우에도 경정청구로 추가환급을 받을 수 있다.

경정청구 시 주의할 점은 신고기한 경과 후 3년 이내에 청구하여야 하는 점이다.

따라서 기간에 유의하여 청구시기를 놓치지 말아야 하겠다.

▶ 수정신고

수정신고는 경정청구와 반대되는 의미의 청구절차이다.

경정청구와 반대로 법정신고기한 내에 신고서를 제출한 자가 실질 세액보다 미달하여 신고한 경우에 관할세무서장이 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하여 통지하기 전까지 수정신고서를 제출하는 것이다.

수정신고를 하게 되면 추가로 납부할 세액이 발생하게 된다.

이때 추가 납부세액에도 가산세가 부과되니 최초 신고시 정확하고 올바르게 하는 것이 중요하다.

하지만 잘못된 신고의 경우 관할세무서장이 결정 통지하게 되고, 그 경우 기일이 상당히 지난 후가 되므로 납부불성실 가산세액이 상당히 높게 된다.

따라서 신고서상 수정금액을 발견하는 대로 올바르게 바로 잡는 것이 가산세액을 줄일 수 있는 방법이다.

위 세가지 절차 중에 하나를 이용하여야 한다면 필요서류를 준비하여 신고서를 작성하여 관할세무서에 접수하여야 한다.

필요서류는 다음과 같다.

▶ 기한후신고

• 주민등록등본

• 해당신고기간 수입금액 내역

• 해당신고기간 필요경비 내역 (각종 경비 영수증 및 카드 내역 등)

• 기부금 영수증

• 국민연금 납부 총액 확인 내역

• 기타 소득공제 해당 증빙 등

▶ 경정청구 및 수정신고

• 당초 신고서

• 추가 내역 증빙

ex) 소득공제 해당 증빙

- 부모님에 대한 기본공제를 받지 않은 경우 : 가족관계증명서

- 근로소득자가 의료비. 교육비, 신용카드공제 등을 받지 못한 경우

: 국세청 연말정산간소화 서비스 등 이용 증빙 제출

- 기부금공제를 받지 못한 경우

: 종교 단체 등에서 기부금 영수증 발급 후 제출

ex) 수입금액 누락에 내역 - 누락된 세금계산서

필요경비 과다계상 내역 - 중복적용 된 경비 내역

• 경정청구의 경우 환급계좌정보

• 기타 해당 서류 등

간혹 금액이 작아서 신고를 하지 않는 경우를 보았다.

하지만 신고대상자가 신고를 하지 않는 경우에는 이후 무거운 가산세가 부과되어 고지될 수 있으니 반드시 신고의무를 다 해야 한다.

또한 소득공제 등을 제대로 적용받지 않아 납부할 세액보다 과다하게 납부한 경우에는 그 절차가 복잡하지 않으니 반드시 경정청구로 과다납부액을 환급받아야 할 것이다.

최근 여러 가지 경제상황과 맞물려서 부동산 경기 또한 좋지 않다.

하지만 위기가 기회라고 생각하고 저 평가된 부동산에 투자할 곳을 찾는 투자자들도 적지 않다.

부부가 현재 거주하고 있는 주택 외의 주택을 투자 목적으로 구입하기로 했다면

이때 대부분의 투자자들은 누구 명의로 할지 고민을 하게 된다.

기존 주택이 본인 명의로 되어 있는 경우에는 배우자 명의로 주택을 구입하는 것을 고려해볼 것이다.

과거에는 배우자간 증여공제가 3억이었기 때문에 그 또한 큰 메리트가 없었다.

하지만 2008년부터는 배우자간 증여공제가 6억으로 증액되었다.

따라서 6억 이내의 주택이라면 증여세 없이 배우자 명의로 주택을 구입할 수 있다.

만약 구입 주택이 6억 초과하는 경우라면 공동명의를 생각해 볼 수 있다.

최근 종합부동산세 위헌판결 후 부동산명의에 대해 쟁점이 되기도 했었다.

이처럼 부동산의 경우 누구의 명의로 하는 것이냐에 대하 관심이 쏠린다.

이는 소유자의 대외적인 것도 있지만, 이에는 세금이 맞물려 있기 때문에 더욱 관심을 가지게 되는 것이다.

이하에서는 부동산을 공동명의로 하는 경우 취득부터 보유, 양도까지 어떠한 절세효과가 있는지 살펴보겠다.

• 취득시 절세효과

부동산을 취득하는 경우에는 단독명의와 공동명의의 경우에 세금이 동일하다.

취득시 납부하는 세금은 취득세와 등록세로 이들은 누진구조가 아닌 단일세율에 의하여 적용하게 된다.

따라서 공동명의로 할지라도 절세효과는 발생하지 않는다.

• 보유시 절세효과

부동산 보유시 납부하는 세금은 크게 재산세 등과 종합부동산세가 있다.

재산세 등의 경우 보유하는 동안 내는 세금은 재산의 크기에 따라 구간별로 세율 이 증가하는 누진세율 구조이다.

따라서 과세의 근거가 되는 과세표준이 명의자 지분별로 분할되기 때문에 공동명 의의 경우에는 절세효과가 있다.

종합부동산세의 경우에는 지난 위헌판결로 세대별과세가 아닌 개인별과세로 바뀌 었다. 종합부동산세는 현재 9억 초과하는 경우에 과세대상이 됨으로 공동명의를 함으로써 절세가 가능하다.

그리고 만약 남편 명의의 주택이 기존에 있고, 추가 구입을 하는 경우에는 공동 구입비율을 알맞게 정함으로서 증여세와 종합부동산세 모두를 절세할 수 있게 된 다.

• 처분시 절세효과

부동산 공동명의 절세효과의 최종 목적은 양도시점이 될 수 있다.

투자자들은 부동산을 구입하는 시점부터 양도소득세를 걱정한다.

일반적으로 종합소득세에서도 절세방법을 고려하지만 그래도 번돈에 대한 정당한 세금을 납부한다는 생각과는 달리 양도소득세는 부담이 크고 최대한 절세방법을 찾고 싶은 것이 투자자들의 마음이다.

공동명의로 할 경우 양도시 절세효과는 크게 두가지이다.

① 양도소득기본공제를 각각 받을 수 있다.

양도소득세신고시 양도가액에서 취득가액 등 필요경비 등을 차감한 소득금액에 서 일괄적으로 2,500,000원을 공제하게 된다.

이는 양도자별로 해당되는 공제금액으로 공동명의자의 경우에는 각 양도인별로 적용받게 되는 것이다.

따라서 단독 명의라면 양도소득금액에서 2,500,000원만 차감하여 세율을 곱하 게 되는데 부부공동명의라면 양도소득금액에서 5,000,000원을 차감하여 세율 을 곱하게 되는 것이다.

② 누진세율 구조에서 낮은 세율을 적용받을 수 있다.

양도소득세는 누진세율구조를 가지고 있다.

세율을 적용하는 근거가 되는 과세표준이 높아질수록 높은 세율이 적용되는 것 이다.

만약 과세표준이 4천만원일 경우에는 16%의 세율을 적용받지만, 5천만원일 경 우에는 25%의 세율을 적용받는 것이다. (물론 갑자기 세율이 높이 적용되는 부작용을 막기 위해 누진공제액이라는 것이 있다.)

공동명의의 경우에는 각 지분별로 양도차익을 구하고 과세표준이 계산됨으로서 과세표준이 둘로 나눠지는 효과가 있고, 그에 따라 낮은 세율이 적용되는 것이 다. 따라서 절세효과가 크게 발생한다.

하지만 중과세율이 적용되는 경우에는 절세효과가 발생하지 않는다.

지난 3월 16일 이후 양도되는 1세대 2주택은 중과대상에서 제외되었다.

따라서 1세대 3주택이거나, 미등기자산 등의 경우에는 공동명의에 따른 절세효 과를 볼 수 없는 것이다.

현재는 1세대 2주택에 대하여 일반세율이 적용되므로 공동명의로 되어 있는 부 동산의 경우에 보다 혜택이 넓어졌다고 볼 수 있다.

• 사례

공동명의에 따른 절세효과를 숫자로 보면 다음과 같다.

이처럼 동일한 양도자산을 단독명의과 공동명의 경우 양도소득세에서 많은 차이가 발생한다.

하지만 이미 취득시 단독명의로 하였을 경우에는 중간에 공동명의로 바꾸는 것은 반드시 세무전문가와 상담을 하여야 한다.

명의변경을 하는 경우 이미 취득시 납부하였던 취득세와 등록세를 명의변경하는 부분에 대하여 추가 납부하여야 한다.

이는 종합부동산세 위헌 판결이 많은 보도가 있어서 많이 알고 계실 것이라 생각한다.

따라서 단편적이 사실만 가지고 의사결정을 하기보다는 투자나 취득시점부터 여러 가지 상황을 고려하여 공동명의 여부를 판단하여야 한다.

뿐만 아니라 공동명의의 경우에 단순하게 50:50의 비율이 아닌 각 상황에 따라 최대한 절세할 수 있는 비율을 어떻게 나눌 것인지도 반드시 생각해봐야 할 것이다.

토지 수용은 공공의 이익이 되는 사업에 제공하기 위해 국가나 자치단체 또는 공공단체가 개인이 소유한 토지의 소유권과 기타 권리를 법률이 정한 일련의 절차에 따라 소유자의 동의 없이 강제적으로 취득하는 행위를 일컫는다.

따라서 토지 소유자가 보유하고 싶어도 국가 등에 토지를 양도하게 된다.

이 경우 본인의 의사에 반하여 양도되었을 지라도 국가 등으로부터 보상금으로 대가를 받았으므로 양도소득세는 소유자가 부담하여야 한다.

이 경우 문제가 발생한다.

수용되는 토지는 대부분 농지나 나대지 등의 비사업용 토지에 해당하게 된다.

이런 비사업용 토지는 60%의 높은 세율을 적용받게 되는데,

본인의 의사와 다르게 양도될 뿐만 아니라, 그 보상가액은 시세에 미치지 못한다.

게다가 세금까지 납부하고 나면 정작 소유자의 손에 남는 금액은 얼마 되지 못한다.

최근에는 어려운 경기 탓에 일자리창출 및 경기부양 등으로 정부에서 대규모 건설 사업을 많이 시행하고 있다. 하지만 이렇게 어려운 현실을 타개해보자 시작한 사업이 오히려 토지 소유자에게는 피해를 줄 수 있게 된 것이다.

따라서 정부가 2008.12.31발표한 소득세법시행령에서 이 점을 개선하였다.

[공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률] 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006.12.31이전인 토지 또는 취득일(상속받은 토지는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 말한다)이 사업인정고시일부터 5년 이전인 토지는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 것이다.

• 요건을 요약해 보면 다음과 같다.

1. 정부로부터 수용되는 경우에 한한다.

따라서 일반 매매의 경우에는 본 조항이 적용되지 않는다.

2. 사업인정고시일로부터 5년 이내에 취득한 토지이어야 한다.

과거 개정 전에는 10년이었던 것이 5년으로 단축된 것이다.

그리고 토지의 지목에 상관없이 중과대상에서 제외되는 것이다.

• 이 개정사항에서 주목해야 할 점은 다음과 같다.

1. 적용시기

보통 개정사항은 다음연도부터 적용되는 것이 일반적이나 본 사항은 2008.01.01 이후 매도분부터 적용된다. 따라서 소급적용된다.

2. 세율적용

비사업용으로 분류될 경우 60%의 중과세율이 적용되지만,

요건을 충족할 경우에는 일반세율이 적용되므로 대폭 세부담이 감소하게 된다.

3. 장기보유특별공제 적용

세율이 일반세율이 적용되므로 기존에 받지 못하였던 장기보유특별공제를 받을 수 있게 된다.

따라서 이미 2008년 매도분에 대하여 예정신고를 하였다면 경정청구로 차액을 돌려받을 수 있다.

국가에서는 이미 납부한 세금에 대해서는 경정청구 전에는 돌려주지 않으니,

올해 수용으로 신고한 사실이 있다면, 반드시 전문가와 상담을 통해 자신이 대상자인지 검토해 본 후 경정청구를 통해 자신의 권리를 찾아야 할 것이다.